Speaker #0Bonjour à tous, je suis Sophie, agent immobilier à Bandol. Après 25 ans d'accompagnement, je sais que porter un projet immobilier est source d'hésitation et de doute. Ce Crédimo, c'est votre complice pour gérer cette aventure sans presse. Si vous êtes là, c'est que vous souhaitez gagner en confiance et saisir les opportunités plus sereinement. Ce podcast est fait pour vous aider à être plus agile dans vos choix. Des infos, des astuces, nous allons décrypter un maximum de sujets. Dans chaque épisode, seul ou accompagnée, je vous partage des retours d'expérience pour booster vos projets. Bienvenue dans secrets d'immo, je suis ravie de vous accueillir pour cette chronique qui va parler d'un dilemme qui peut être source de stress quand on se lance dans une acquisition. Neuf ou ancien, lequel choisir ? Eh bien, nous allons peser les pour et les contre. Et à la fin de cet épisode, vous deviendrez incollable sur les différents impacts que peuvent avoir ces deux formules sur votre budget, votre confort et votre investissement à long terme. Le premier réflexe, c'est de se dire tout naturellement que le neuf, c'est le plus facile. C'est tout beau, tout propre, jamais habité. Mais nous allons voir ensemble ce que cela représente concrètement de se lancer dans cette aventure en termes de budget, de contraintes et de garantie. Avant de nous lancer dans des détails un peu plus techniques, j'ai déjà envie de vous dire que le neuf, c'est génial pour le côté personnalisation. Vous êtes l'artiste, vous partez d'une toile blanche et c'est vous qui tenez le pinceau. Vous maîtrisez tous les détails, tous les choix du début à la fin. Vous allez concevoir le logement de vos rêves en fonction de vos goûts et de vos besoins. Cuisine ouverte, choix des sols, carrelage, parquet, faïence des salles de bain, douche, baignoire et même jusqu'à l'emplacement des prises électriques. Alors comment ça se passe concrètement ? Le promoteur vous offre une palette de choix et parfois, alors ça c'est l'idéal, vous pouvez même avoir accès à un showroom. Et là c'est comme si vous étiez à la Fashion Week, c'est un défilé de coloris et de modèles qui s'étalent sous vos yeux, le bonheur. Enfin sauf si vous adhérez à l'adage trop de choix tue le choix, mais... Pas de panique, vous pouvez vous faire accompagner dans cette gestion des espaces et le choix des matériaux par un archi d'intérieur, de plus en plus de promoteurs le prévoient, c'est un service supplémentaire. Petit warning en ce qui concerne les cuisines, la plupart du temps elles ne font pas partie du package, c'est donc un budget supplémentaire à prévoir. Vous allez donc volontiers consacrer vos samedis après-midi à courir tous les cuisinistes de votre région. Si vous faites le choix du neuf, c'est une construction conforme aux dernières normes énergétiques qui vous attendent. Et donc... des économies d'énergie en perspective. Qu'en est-il maintenant du budget global ? À superficie égale et secteur égal, j'aurais tendance à dire qu'un logement neuf est plus cher que dans l'ancien. Et là, coup de théâtre ! Les très célèbres frais de notaire réduits entrent dans la danse des avantages du neuf. Les droits d'enregistrement, qu'on appelle communément frais de notaire, seront de 2 à 3 dans le neuf, contre 7 à 8 dans l'ancien. Ça rééquilibre un peu les choses, qu'en dites-vous ? Alors ça y est, vous êtes séduit, vous avez trouvé le programme de vos rêves et vous vous lancez dans l'aventure. Une fois passé le côté glamour de la personnalisation du bien, on va s'attaquer aux détails un peu plus techniques. Et ils sont hyper importants pour comprendre tous les avantages que représente l'acquisition dans le neuf. Puisqu'ici, on va parler de VEFA, Vente en état futur d'achèvement. On ne parle pas de compromis de vente ou de promesse, mais de contrat de réservation. C'est le contrat type qui définit toutes les étapes de l'achat en termes de délai, de paiement, de dépôt de garantie et qui va bien confirmer toutes les assurances dont vous allez bénéficier dans votre achat d'un logement neuf. Une des clauses majeures de ce contrat, c'est le délai de livraison. Ce délai va conditionner beaucoup d'autres clauses, notamment celle du dépôt de garantie, 5%, 2% ou rien du tout. Je m'explique, si vous pouvez réceptionner votre logement dans l'année qui suit la signature du contrat, vous devrez verser 5% de dépôt de garantie. Si la livraison intervient entre 1 et 2 ans, ce sera 2%. Et au-delà de 2 années de construction, rien du tout. Ça fait partie des petits points de vigilance sur lesquels je vous recommande d'être attentif, parce que c'est quand même une avance, bloqué jusqu'à la livraison du bien. Alors je sais que le côté juridique est un petit peu rébarbatif, mais c'est tellement important pour que vous puissiez maîtriser votre sujet. Nous allons donc aborder une des clauses les plus importantes du contrat de réservation, l'essentiel qui fait vraiment la différence avec l'acquisition dans l'ancien. Ce sont les assurances, les garanties dont vous bénéficiez pour votre acquisition dans le neuf. Elles sont nombreuses et je vais vous parler des plus importantes. Voici deux garanties qui s'appliqueront pour le cas où le promoteur ne puisse pas mener à terme son projet de construction. Avec la garantie de remboursement, l'immeuble n'est pas achevé, la vente est annulée, mais vous récupérez toutes les sommes avancées. Avec la garantie d'achèvement, un établissement bancaire prend le relais pour terminer l'immeuble. Les autres garanties s'appliqueront lorsque l'immeuble sera achevé, en cas de constatation de malfaçon, comme des fissures par exemple. Commençons par la garantie décennale. Comme son nom l'indique, elle va s'appliquer pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Si un dommage couvert par la garantie décennale est constaté, c'est bien le constructeur qui doit le réparer. Mais imaginez-vous que le constructeur ou l'entreprise qui a réalisé les travaux ait disparu dans la nature. Et bien c'est là qu'apparaît la reine des reines, j'ai nommé la dommage ouvrage. Celle-ci c'est l'assurance qu'on adore, elle facilite les démarches et elle prend le relais pour les réparations. Voici une autre garantie qui a son importance, puisqu'il s'agit de la garantie de parfait achèvement. Oui. le constructeur vous doit une réalisation parfaite. Et vous avez bien le droit d'être très exigeant sur ce point. C'est pourquoi elle s'applique pendant toute l'année qui suit la réception des travaux. Le grand jour arrive, c'est le bonheur, vous prenez possession de votre nouveau bien. Vous allez donc signer ce qu'on appelle un procès verbal de réception des travaux. C'est là qu'il faut être super vigilant pour pouvoir y noter toutes les réserves dès que vous relevez un élément qui n'est pas conforme au descriptif que vous avez signé. Mais certains défauts peuvent se manifester plus tard. Donc n'hésitez pas, j'ai eu le cas de clients dernièrement qui avaient constaté des tâches sur la façade. Ils se sont immédiatement manifestés auprès du constructeur qui a repris toute la façade dans les mois qui ont suivi. Est-ce que je vous en offre une petite dernière pour la route ? Eh bien oui ! Imaginez, au bout d'un an et demi, les radiateurs ne fonctionnent plus. La loi impose au constructeur le remplacement de tout équipement qui ne serait pas opérationnel dans les deux ans qui suivent la réception des travaux. C'est la garantie biennale. Comme vous êtes super sympa, j'ai envie de vous livrer encore 2 ou 3 avantages sur l'acquisition dans le neuf. Concernant le financement de l'opération, vous n'êtes pas obligé de débourser la totalité de la somme d'un coup d'un seul. C'est ce qu'on appelle l'échelonnement du paiement du prix. Dans le contrat de réservation, vous retrouvez une clause qui définit un calendrier des pourcentages à verser en fonction de l'avancement des travaux. Je vous donne un exemple de répartition. 35% du prix total seront inversés à l'achèvement des fondations, 35% supplémentaires à la mise hors d'eau hors d'air, 25% à l'achèvement des travaux et les 5 derniers à la livraison du logement. La mise hors d'eau hors d'air, c'est lorsque le bien est protégé contre les intempéries. Portes, fenêtres et toitures sont posées, plus rien ne passe. Autre point intéressant, une résidence récente entraînera peu de frais de maintenance, sur le moyen terme. Un autre atout intéressant dont je voudrais vous parler, c'est l'attractivité du bien. C'est-à-dire que si vous devez revendre dans les 10 ans, vous proposerez un bien hyper séduisant sur le marché parce que peu de frais à engager, pas de travaux à prévoir pour le futur acquéreur. Et en plus, il bénéficiera encore de la garantie d'hommage ouvrage. Par contre, il y a un petit truc qu'il faut que je vous dise, les frais de notaire réduits, c'est qu'une fois dans la vie d'un logement, même si on revend dans les 5 ans qui suivent l'achèvement. Est-ce une transition pour vous dire qu'il n'y a pas que des avantages à acheter dans le neuf ? Eh bien oui ! A commencer par le délai. Vous avez hâte de déménager ? Vous avez une envie pressante de changement ? Vous devez quitter votre logement ? Il n'est pas certain que la VEFA soit faite pour vous. Quand on achète dans le neuf, il faut se dire qu'on n'emménagera pas dans son nouveau logement avant une voire deux années. Et c'est vraiment quelque chose qui peut générer beaucoup de stress. Ou alors, c'est qu'on réserve ce qu'on appelle les fins de programme. Mais du coup, ça laisse moins de choix. Car oui, il faut bien être réaliste, se lancer aujourd'hui dans la recherche exclusive d'un logement dans le neuf, ça laisse peu de choix en perspective. Cela est dû notamment à la pénurie de fonciers. Aujourd'hui, les promoteurs ont du mal à trouver des terrains libres pour construire plusieurs logements. Et il faut bien le reconnaître, la majorité des recherches se concentrent sur l'ancien. Il faut savoir que dans le neuf, la marge de négociation est très faible. Alors pourquoi c'est difficile de négocier directement avec un promoteur ? ... Tout simplement parce qu'il a des coûts financiers très importants, pour les garanties que je vous ai citées tout à l'heure qu'il doit souscrire auprès des assurances, le coût du foncier, c'est-à-dire l'achat des terrains pour construire, et aussi le coût des matériaux qui ont considérablement augmenté depuis quelques années. Alors, le neuf peut-il lutter contre le charme de l'ancien ? C'est la question que je vous invite à vous poser aujourd'hui. Ça n'engage que moi, mais le premier atout reconnu aux biens qui ont déjà vécu, C'est souvent le charme et l'authenticité des lieux. Quand je rentre dans un appartement ou une maison, accompagnée de personnes en quête du bien idéal, on s'imprègne des lieux, notre perception est décuplée, car tout existe déjà. Alors oui, la déco ne correspond pas toujours au goût et à la personnalité de chacun. Il peut y avoir des travaux de rénovation à prévoir, ainsi que des remises aux normes pour l'électricité par exemple, ou simplement une remise au goût du jour. Mais le plus gros effet, et on peut se projeter. Ce qui est certain, c'est qu'il y a beaucoup plus de choix, et que les délais d'emménagement sont d'environ 3 mois. Tout comme dans le neuf, se lancer dans une rénovation a aussi son intérêt. On peut transformer le bien à son image, choisir les matériaux que l'on souhaite. Et parfois, on peut avoir droit à une aide pour la rénovation énergétique. Alors pourquoi s'en priver ? Je vais vous dire, l'ancien, c'est comme une chasse au trésor. Chaque appartement, chaque maison a son caractère, son histoire, et peut-être même une cachette secrète. Avez-vous déjà entendu parler de ce fameux coup de cœur ? Avez-vous déjà ressenti ce fameux coup de cœur ? Quand vous rentrez dans ce bien qui vous dit je suis fait pour toi Eh bien l'ancien, c'est ça. Il crée souvent l'effet de surprise. Et pour ne recevoir que des bonnes surprises, renseignez-vous bien. Vérifiez les diagnostics et tous les documents qui pourraient être disponibles sur l'historique du bien. Vous l'avez bien compris, neuf ou ancien, chaque projet a son intérêt, ses avantages et ses points de vigilance. Voici mon dernier conseil pour vous épanouir dans Ausha. Fiez-vous à votre instinct, écoutez-vous, listez vos priorités et lancez-vous sereinement. Quant à moi, je garde une oreille attentive et je reste en alerte pour vous apporter toutes les infos dont vous pourriez avoir besoin. Merci de votre écoute, j'espère que cet épisode vous a plu. Vous savez que votre soutien est précieux. Si le podcast vous plaît, le meilleur moyen de le faire savoir, c'est de déposer 5 étoiles sur votre application et de partager autour de vous. Je reçois vos commentaires et vos questions sur Facebook, LinkedIn et par mail. A très bientôt dans Secrets d'Imo pour de nouveaux sujets.
