Speaker #0Bonjour à tous, je suis Sophie, agent immobilier à Bandol. Après 25 ans d'accompagnement, je sais que porter un projet immobilier est source d'hésitation et de doute. Secrets d'immo, c'est votre complice pour gérer cette aventure sans presse. Si vous êtes là, c'est que vous souhaitez gagner en confiance et saisir les opportunités plus sereinement. Ce podcast est fait pour vous aider à être plus agile dans Ausha. Des infos, des astuces, nous allons décrypter un maximum de sujets. Dans chaque épisode, seul ou accompagné, je vous partage des retours d'expérience pour booster vos projets. Bienvenue dans Secrets d'Imo. Je suis heureuse de vous retrouver aujourd'hui, d'autant plus que je vais me challenger pour vous parler du Viagé. Je me lance dans un sujet tout aussi passionnant que sensible. Depuis quelques années, le Viagé attire de nouveaux investisseurs. Il intrigue et suscite aussi une certaine réserve. Quand j'aborde le sujet avec des personnes qui souhaitent investir, il y a parfois une réaction de rejet, parce que le premier réflexe, c'est de se dire que le viager, c'est un pari sur la mort. Et ça, c'est un frein psychologique puissant, mais tout à fait compréhensible. Mais aujourd'hui, nous allons ouvrir nos esprits, essayer de percevoir les choses autrement pour une vision décomplexée du viager. Parce qu'après tout, il serait dommage de se priver d'opportunités. Et quand je dis ça, loin de moi l'idée de bousculer les sensibilités. Ce que je veux dire, c'est que le viager, c'est avant tout une formule de vente et d'achat win-win, gagnant-gagnant si vous préférez. Dans cet épisode, il va se passer plein de choses, et la première d'entre elles, c'est qu'on va secouer les idées reçues. D'abord, l'aspect psychologique. Et ensuite, on rentrera dans les détails techniques. Je vous entraîne dans un tour d'horizon qui reprend les questions qui reviennent le plus souvent. Et promis, ce sera sympa, même si on parle de chiffres et d'espérance de vie. Allez, c'est parti ! Que vous soyez vendeur à la recherche de revenus complémentaires ou acheteur attiré par un investissement original, découvrez comment le viagé peut répondre à vos besoins. Je comprends tout à fait ceux qui pensent que le viagé c'est morbide. Mais dites-vous que celui qui propose son bien en viagé le fait de façon volontaire. C'est le reflet d'un réel besoin. Complément de retraite pour améliorer sa qualité de vie, plus de loisirs, voire même aider sa famille avec une donation. Tout ça sans se déloger. Et cette notion, elle est hyper importante pour le vendeur. Pourquoi ? Parce que ça représente son maintien à domicile. Chacun fera sa propre analyse, mais laissez-moi vous partager ma dernière expérience. Une dame me consulte pour la mise en vente de son bien en viagé. Et il est hors de question pour elle de partir en EHPAD. Elle veut assurer son maintien à domicile, et nous le savons, ça coûte très cher. Je réalise donc pour elle l'estimation et la mise en vente du bien. Je reçois en agence des personnes qui souhaitent placer une certaine somme d'argent, mais ils n'ont pas l'habitude du viagé et ils sont un peu hésitants. La fameuse appréhension psychologique. Je déclenche la visite, ils se rencontrent, et là, c'est le coup de cœur. Pas seulement sur l'appartement, mais aussi avec la dame qui l'occupe, car ils se sont compris. Je n'ai pas peur de le dire, c'est en quelque sorte une adoption mutuelle. Parce qu'au-delà de la rentabilité et de l'investissement, il y a une vraie histoire humaine. Vous prenez soin d'une personne en contribuant à son maintien à domicile, et quand il quitte ce monde, il vous laisse un appartement ou une maison. Alors je ne dis pas que c'est toujours le cas, mais je vois souvent des vrais liens qui se tissent entre vendeurs et acquéreurs. Ils se donnent régulièrement des nouvelles, et c'est vraiment fait avec bienveillance, pas juste pour savoir si la santé va bien. Ce qui fait la nature intrinsèque du viagé, c'est ce qu'on appelle l'aléa. Il y a un fait incertain qu'on ne peut pas maîtriser. Alors le viagé, concrètement, c'est quoi ? L'objectif ici, c'est de vous faire découvrir les notions de base. Accrochez bien vos ceintures, cette séquence démarre fort avec le vocabulaire du viagé. Et là... vous allez pouvoir briller en société. Car en matière de viager, le vendeur, c'est pas un vendeur, et l'acheteur, c'est pas un acheteur. Il était une fois un crédit rentier, qui vendait son bien, mais continuait d'y vivre jusqu'à la fin de sa vie. En échange, le débit rentier lui verse une somme initiale, le fameux bouquet, et une rente mensuelle. J'ai choisi l'exemple du viager occupé, car c'est le plus fréquent. Le viager libre, quant à lui, est vendu sans occupant. Ce qui permet à l'acheteur... au débit rentier, d'occuper ou de louer le bien tout de suite. Le décor est planté et je parlerai du cas le plus répandu, le viagé occupé. Dans cette formule, le crédit rentier garde son droit d'usage et d'habitation, c'est-à-dire le droit de rester vivre chez lui. Il peut aussi demander à garder l'usufruit, c'est-à-dire que s'il partait en maison de retraite par exemple, il pourrait louer le bien, mais cela est quand même moins fréquent. Pour le bouquet, mieux vaut aller à la banque que chez le fleuriste. Plus sérieusement, le bouquet, c'est l'apport que l'acheteur paye au moment de l'achat du bien. La rente viagère, c'est la somme que l'acheteur paye chaque mois au vendeur jusqu'à son décès. Votre prochaine question, je l'entends déjà. Comment ça se calcule tout ça ? Je vous rassure, je ne vais pas vous entraîner dans des calculs complexes. On va rester sur le principe de l'aléa et le fait de trouver un bon équilibre pour les deux parties. Ce qu'on retiendra plus volontiers, c'est que le viagé est caractérisé par un fait incertain et aléatoire. On va donc prendre la mesure de cet aléa par rapport à l'espérance de vie qu'il reste au crédit rentier. Première étape, obtenir une estimation fiable du bien. le crédit rentier fixe le montant de son bouquet librement. Il n'y a pas de montant minimum ou maximum. Lorsqu'il s'agit d'un viagé occupé, on applique tout simplement une décote à la valeur du bien. C'est un pourcentage d'abattement qui tourne en général autour de 30%. On l'adapte en fonction de l'âge du crédit rentier. Pour bien comprendre le mécanisme du calcul de la rente viagère, je vous propose de placer le crédit rentier, ou vendeur si vous préférez, dans la position du banquier. Il va faire un crédit à son acheteur. pour lui permettre de verser le capital restandu en plusieurs fois. Mais qui dit crédit, dit taux d'emprunt, et en matière de viager, ça s'appelle un taux de capitalisation. On applique un barème, le plus connu en ce moment est le barème d'Aubry. Mais les notaires ont parfois un autre mode de calcul, basé par exemple sur la valeur des loyers pour des biens comparables. Je reconnais que ces calculs sont un peu fastidieux à réaliser soi-même. C'est pourquoi il est essentiel de se rapprocher d'un ou d'une spécialiste. À mon sens, D'où l'enjeu de la négociation pour le crédit rentier et le débit rentier, sera de trouver le meilleur équilibre pour chacun. Alors tout ça, c'est bien beau. Mais qu'est-ce qui garantit le crédit rentier que toutes ses rentes lui seront bien versées tous les mois ? Il bénéficie bien sûr d'une protection renforcée. Bah oui, on le chouchoute notre crédit rentier. Nous rentrons maintenant dans le chapitre qui concerne les garanties offertes aux vendeurs. Ce sont des garanties légales qui lui sont donc assurées par la loi. Je vous ai dit tout à l'heure de le comparer à un banquier. Il va donc bénéficier de ce qu'on appelle le privilège du vendeur, c'est-à-dire une hypothèque au premier rang. En cas de défaillance du paiement de la rente, il va également bénéficier de la clause résolutoire. Il va donc mettre en demeure son débit rentier de lui verser les rentes et si les choses ne s'arrangent pas, la vente peut être annulée et garde les sommes déjà versées, c'est-à-dire le bouquet et les rentes précédentes, au titre de dommages et intérêts. Je continue car notre cher crédit rentier va bénéficier de deux autres clauses qui vont lui garantir cette fois la qualité de la rente. Chaque année, elle sera révisée en fonction d'un indice INSEE. Et là, je suis sûre que ça vous intéresse follement de connaître le nom de cet indice. Allez, je vous le lis. L'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des ménages hors tabac. Dans le viagé occupé, on peut toujours prévoir le cas où le crédit rentier quitterait les lieux pour partir en maison de retraite par exemple. C'est ce qu'on appelle la libération anticipée. Du coup, c'est logique, la rente sera augmentée et en général on applique 30% de plus. J'attaquerai la dernière partie de cette chronique avec un jeu de questions réponses. La première va concerner le financement. Peut-on faire un crédit bancaire pour financer l'acquisition d'un viagé et donc le bouquet ? Peut-être que certains vous diront « mais oui, pas de problème » . Eh bien moi, dans la pratique, je vous dirais que la réponse est plutôt non. Très peu de banques peuvent vous proposer de financer votre viagé. Pour la simple et bonne raison que je vous l'ai dit tout à l'heure, on va placer le crédit rentier en position de banquier. C'est lui et lui seul qui bénéficie de la garantie d'hypothèque. Alors je n'ai pas envie de vous laisser sur une note négative. Et grâce à un de mes partenaires financiers, je sais qu'on peut trouver une solution. En posant une hypothèque sur un autre bien. Mais ça relève vraiment du domaine de l'exception. N'hésitez pas à me dire en commentaire si vous avez pu obtenir un crédit bancaire pour financer votre viagé. Ça m'intéressera toujours. On me pose aussi souvent la question de savoir sur quel montant s'appliquent vraiment les droits d'enregistrement ou frais de notaire quand on achète un viagé. Alors en fait, vous paierez les droits d'enregistrement sur la valeur vénale du bien. c'est-à-dire la valeur de la pleine propriété. Et pour les plus-values, comment ça se passe ? Alors, en réalité, c'est le notaire qui va gérer tout ça. On est donc là dans le cas où vous revendez votre viagé. C'est donc le notaire qui va faire tous ces calculs savants. Ce que je peux vous dire, c'est qu'il déduira le bouquet de l'époque et les rentes que vous avez déjà versées. Donc, gardez bien les preuves d'indaxation successives en ce qui concerne le montant de la rente. Et si le crédit rentier décède ? très rapidement après la signature de l'acte authentique, qu'est-ce qui se passe ? Il faut savoir qu'il y a un délai légal de 20 jours après la signature chez le notaire et cela peut entraîner la nullité de la vente. Car en effet, la loi considère que sur un laps de temps aussi court, il y a absence d'aléas. Et oui, on revient toujours à ce fameux aléa qui constitue les fondations du viagé. Après 21 jours, on peut considérer que la vente est parfaite, sauf à prouver que l'acheteur était au courant que le vendeur avait déjà une maladie à un stade avancé au moment de la vente. Là, tout peut s'annuler. Y a-t-il un montant obligatoire ou minimum pour le bouquet ? Je crois que je vous ai déjà répondu tout à l'heure. En fait, non. Le crédit rentier est tout à fait libre de fixer le montant qu'il souhaite pour son bouquet. En ce qui concerne la fiscalité. Le bouquet, il est exonéré d'impôts s'il s'agit de la résidence principale du vendeur. Quant à la rente mensuelle, elle bénéficie de 70% d'abattement à partir de 70 ans. Je vous reprécise qu'avec le capital reçu, les vendeurs peuvent faire des donations défiscalisées à leurs enfants. C'est peut-être l'occasion d'aborder le côté fiscal du viagé. Côté acheteur, il n'y a aucun avantage ni déduction sur les rentes viagères versées. Côté ISF, le vendeur déclare le capital rente et la valeur de son droit d'usage et d'habitation. L'acquéreur, quant à lui, va déclarer la valeur vénale du bien, moins le montant du droit d'usage et d'habitation et du capital rente au 1er janvier de l'année d'imposition. Ça nous amène à la prochaine question, dans le viagé, qui paye quoi ? Je resterai sur ma lancée concernant le viagé occupé. En fait, les rapports entre le vendeur et l'acheteur, crédit rentier et débit rentier, Ce sera plutôt comme les rapports entre un bailleur et son locataire. Il doit s'acquitter de la taxe d'habitation et de la taxe sur les ordures ménagères. Il doit assurer le bien, comme pour une assurance locative, et il gère les frais d'entretien courants. En gros, il répare ce qui est réparable. De son côté, l'acheteur ou débit rentier va régler la taxe foncière et une assurance équivalente à l'assurance propriétaire, contre l'incendie par exemple. Du côté des frais d'entretien, il doit régler tous les gros travaux, vous savez, ceux qui sont relatifs à l'article 606 du Code civil. Pour faire court, il remplace ce qui n'est plus réparable. Et si le bien est en copropriété, il va payer tous les travaux qui auront été votés en Assemblée générale. Ce ne sera pas une surprise, mais dans le cadre d'un viagé libre, précisons quand même que l'acheteur payera toutes les charges, puisqu'il peut occuper librement le bien. Encore une fois, tout est une question d'équilibre et de bon sens. Je vais répondre à une dernière question en ce qui concerne le régime des successions en matière de viagé. Dans un viagé occupé, il peut y avoir deux crédits rentiers. On appellera ça un viagé sur deux têtes. Les deux perçoivent la rente et au décès de l'un d'entre eux, la rente continue à s'appliquer au même montant. Si c'est le débit rentier, l'acquéreur, qui décède avant le crédit rentier, le viagé entrera dans le patrimoine de succession transmis à ses héritiers. Comme pour une dette classique, ils reçoivent l'actif immobilier et poursuivent le règlement de la rente jusqu'au décès du crédit rentier. En cas de difficulté, ils auront toujours la possibilité de revendre le viagé. Et du coup, rien ne change pour le crédit rentier. Pour le bien de cet épisode, je ne vais pas rentrer dans le détail d'autres formes d'acquisition en démembrement de propriété. Je pense notamment aux ventes à terme, à ce qu'on peut appeler le viagé sans rente, ou à la vente en nue propriété. Mais peut-on vraiment les appeler viagés ? Il semblerait que non. Pourquoi ? Parce qu'on ne va pas retrouver dans ce cas, je vous laisse deviner, eh oui, cette sacrée notion d'aléa. À votre demande, je ferai volontiers d'autres capsules thématiques en ce qui les concerne, car ce sont aussi des investissements intéressants. J'espère de tout cœur avoir réconcilié certaines personnes avec le viagé et que ceux qui s'y intéressent oseront se lancer. Je vous souhaite une bonne réflexion et j'ai hâte de vous retrouver pour de nouvelles chroniques. Merci de votre écoute, j'espère que cet épisode vous a plu. Vous savez que votre soutien est précieux. Si le podcast vous plaît, le meilleur moyen de le faire savoir, c'est de déposer 5 étoiles sur votre application et de partager autour de vous. Je reçois vos commentaires et vos questions sur Facebook, LinkedIn et par mail. A très bientôt dans ce Crédit Mots pour de nouveaux sujets.
