- Speaker #0
« Allô ? Ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros, capital optimal de la magnifique position du Vachier. Je suis de retour à Berlin avec mon acolyte Hugo. »
- Speaker #1
« Bonjour à toutes, bonjour à tous, bonjour Fouad. Ça fait plaisir de repasser au studio de podcast après la chambre PMR. J'espère que vous allez bien. » Un nouveau format podcast que vous avez été nombreux à demander, puisque aujourd'hui nous lançons les analyses patrimoniales, et ça va être le premier épisode de ces analyses patrimoniales. Avant de commencer, pensez à vous abonner. Mettez-moi des likes, s'il te plaît.
- Speaker #0
Mettez-moi des likes, les amis, mettez-moi des likes. Alors, sur les commentaires, je crois qu'il n'y a que sur Apple Podcasts qu'on peut mettre des commentaires, donc n'hésitez pas à laisser un commentaire. Ça permet vraiment de référencer le podcast. Et c'est vrai que comme on essaie de fournir de la qualité, de la valeur ajoutée, et qu'on est aussi sur des ambitions, on a une diffusion qui est naturellement limitée. Et on aimerait vraiment ce coup de pouce pour avoir un peu plus de propagation.
- Speaker #1
Vous trouverez beaucoup de contenu sur le podcast en lien avec l'immobilier. Donc si vous nous découvrez au travers de ce podcast, n'hésitez pas à consulter les autres épisodes. D'ailleurs, je recommanderais un épisode qui a beaucoup plu, qui est celui qu'on a fait dans ta chambre PMR avec Robert Aldin, qui nous explique comment il a constitué un patrimoine de 13 millions, si ma mémoire est bonne, en un peu plus de 10 ans.
- Speaker #0
On va dire une petite quinzaine d'années, me semble-t-il, depuis 2010.
- Speaker #1
En partant d'un salaire de 2000 euros par mois ?
- Speaker #0
Moins, moins, moins. Aide-soignants, je crois que c'est dans les 1500, 1600.
- Speaker #1
Et il vous partage cela en toute transparence et je vous mettrai le lien dans la description. Je vous invite vraiment à l'écouter, mais avec beaucoup d'attention. Vous trouverez également dans la description le lien pour faire un audit stratégique avec Fouad pour réserver cet audit, pour avoir votre étude personnalisée sur mesure avec ton plan de route personnalisé, sur quel type d'opération te positionner, la structuration et la restructuration de ton profil. et des opérations, le lien se trouve dans la description. Et les gens aiment beaucoup ces audits.
- Speaker #0
C'est vrai qu'il y a quelqu'un qui a fait un commentaire sur LinkedIn, suite à la publication que j'ai faite sur la demande de participation des gens sur les audits. Et j'ai beaucoup aimé. Alors, je n'ai pas le commentaire sous les yeux. Je ne sais pas si tu l'as là sur le...
- Speaker #1
Non, on n'a pas Internet ici.
- Speaker #0
Je l'ai vu,
- Speaker #1
il y en a deux qui l'ont.
- Speaker #0
On est dans un bunker. Il a dit, voilà, ce sont des audits sans complaisance, lucides, extra-lucides, structurés, bienveillants. Et ça permet vraiment de réorienter l'individu sur la bonne trajectoire, la bonne stratégie pour pouvoir atteindre son objectif. Donc, j'étais très content d'avoir ce retour. et surtout que la personne en question est semi-professionnelle de l'immobilier, fait également de la formation sur la location courte durée, ce qui ne l'a pas empêché de prendre un audit stratégique, en dépit du fait que je ne suis pas forcément chaud sur ce mode d'exploitation, sauf exception évidemment, en fonction des biens qui nous obligent à exploiter en LCD par rapport à certaines zones touristiques.
- Speaker #1
Vous trouverez également le lien d'une masterclass ou classe de maître pour faire plaisir à Fouad Le Capital, qui est entièrement offert sur comment se crée un capital au travers de l'immobilier avec des techniques avancées. C'est entièrement offert et en direct, tu peux t'inscrire en deux clics en suivant le lien. Et pour ceux qui veulent aller plus loin, vous avez le lien pour déposer votre candidature à Patrimoine Exponentiel, un accompagnement, une communauté, je dirais, des plus ambitieuses en France. T'en penses quoi Fouad ?
- Speaker #0
Alors, il n'y a pas de... Évidemment, les gens qui nous connaissent savent qu'on n'est pas dans ce que j'appelle l'hypocrisie à la française.
- Speaker #1
La fausse modestie.
- Speaker #0
La fausse modestie à la française, puisque la modestie est un marqueur social. On est obligé de faire semblant. Il n'y a pas d'équivalent, il n'y a pas de concurrence. Aujourd'hui, on a un truc assez homogène qui est tout le monde fait la même chose. Et les gens qui parlent du capital... D'ailleurs, c'est marrant parce que j'ai repris l'écriture de mon livre de manière très intensive. Je me donne 90 jours pour le terminer. Et figure-toi que si on réunissait les tomes du Capital, on a 2500 à 3000 pages.
- Speaker #1
De Karl Marx. Pas de ton livre. Non, non,
- Speaker #0
je parle de Karl Marx, bien sûr. À ton avis, combien ça pèse ? 10 kilos ? Non, n'exagère pas. Grosso modo... par tranche de 600 pages. on est à peu près sur 950 grammes. Donc, grosso modo, le capital, c'est 4,5 kg. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'il faut être en bonne condition physique pour pouvoir le porter, le lire, le manipuler. Et pourquoi est-ce que je parle de ça ? En fait, c'est que ce qui est important pour moi et pour toi également, c'est quand même d'apporter de la densité dans le contenu, du contenu lourd, dense, profond, stratégique. Et je fais le parallèle entre le capital... Et tous ces petits livres de développement personnel, devenir riche en cinq étapes. Karl, pas Karl Marx, j'allais l'insulter avec Robert Kayozaki. Si tu veux, c'est un peu, pour faire le parallèle, on a un peu du Kayozaki partout. Et on est un peu l'équivalent, modestement évidemment, parce que là, on est face à un chef-d'œuvre, mais 4,5 kilos de papier.
- Speaker #1
Et pour ceux qui voudront avoir leur étude patrimoniale étudiée, comme celle que nous allons voir. je vous mettrai également le lien c'est un petit questionnaire que vous remplissez c'est gratuit il y a un pseudo donc les pseudos qu'on va utiliser c'est le pseudo que vous avez renseigné certains ont mis les mêmes pseudos parce qu'ils ont mis leur prénom et si vous aimez ce format on en refera d'autres donc les profils que nous allons étudier on les a divisés en plusieurs parties. On va commencer avec le premier qui a mis son prénom directement en pseudo. On va être avec Paul et c'est le coup d'essai. Je vais présenter la situation à Fouad qui va la découvrir en même temps comme s'il avait un audit stratégique en sachant qu'on le fera plus rapidement. Mais ça donne une idée pour savoir ce que les gens peuvent faire. Alors, Paul... Il a un patrimoine qu'il estime à 380 000 euros, Fouad. La division de ce patrimoine et la ventilation, il a une RP en nom propre à 160 000 euros avec un crédit restandu de 47 000 euros en PPD, plus un bien en LMNP de 220 000 euros où il reste 94 000 euros à rembourser. Ils ont avec sa compagne une épargne de 175 000 euros. Il a 41 ans. Son revenu à lui annuel est de... 30 000 euros. Il n'a pas précisé celui de sa femme. On va dire 2 000 euros, donc on va dire à 50 000 euros. Et son objectif, c'est 1 million d'euros en un an. Que penses-tu de ça ?
- Speaker #0
Alors, sur le patrimoine, je ne sais pas s'il l'indiquait, sur le patrimoine global, est-ce qu'on est sur un patrimoine brut ou net ? Je ne sais pas si on a la question là-dessus.
- Speaker #1
On est sur du brut parce que en... Le patrimoine net, il doit être à ?
- Speaker #0
Parce que quand tu as la somme des CRD, donc des capitales restant dues, tu as 160 plus 47.
- Speaker #1
Ouais.
- Speaker #0
Alors, maintenant, sur la résidence principale, on ne sait pas si c'est un CRD.
- Speaker #1
Si c'est un CRD.
- Speaker #0
D'accord.
- Speaker #1
Il reste 47 000, donc il a 113 000.
- Speaker #0
Ah, ok. Je voyais, je me suis dit qu'il y avait 3 CRD, 160 000, 47 000 et 220 000.
- Speaker #1
Il a 113 000. D'accord. Donc,
- Speaker #0
il a un patrimoine net de combien ? Alors, là-dessus, petite définition, parce que ce n'est pas forcément évident pour tout le monde. l'actif net c'est l'actif moins le passif donc là on va partir je pense qu'on est sur
- Speaker #1
380 000 euros et quelqu'un 100%
- Speaker #0
immobilier ce qui est mon cas par exemple donc 380 000 moins 47 000 moins 220 000 donc ça fait combien la louche ? on est à 270 moins 3 267 là dessus on enlève on les enlève sur les 380 Donc, on a grosso modo 380, on a 113, c'est ça ?
- Speaker #1
Oui.
- Speaker #0
Donc, 113 000 euros net. Donc, on a quand même déjà un petit actif net qui est quand même sympa sur quelqu'un qui a un patrimoine immobilier de taille, je dirais, relativement moyenne, en fait, par rapport aux statistiques françaises.
- Speaker #1
Il a 41 ans.
- Speaker #0
Oui.
- Speaker #1
Il a 41 ans et son objectif, c'est faire 1 million d'euros en un an.
- Speaker #0
Alors, plusieurs choses. On a un objectif qui, pour moi, me paraît relativement raisonnable, avec un horizon temporel qui est plutôt très court. Donc, pourquoi un an ? Là-dessus, l'horizon temporel, pour moi, je mettrais plutôt sur trois ans.
- Speaker #1
Mais par contre, tu vas me dire ce que tu en penses. Moi, je préfère augmenter l'objectif. Par exemple, dire 2 millions en 3 ans.
- Speaker #0
C'est exactement ce que j'allais dire. Ah, pardon. Non, mais tu as raison, on est raccord là-dessus. Je partirais plus sur 2 millions d'euros en 3 ans parce qu'un an, c'est un horizon temporel qui est beaucoup trop court, qui ne me plaît pas. Alors c'est possible, on a déjà fait des blitz patrimoine beaucoup plus fort. Ceci étant dit, il y a quand même une préparation en amont dans la préparation du profil bancaire. On a également une restructuration du patrimoine. Il y a évidemment, on retrouve cette anomalie. dont on a déjà beaucoup parlé et on était parmi les premiers quelque part sur le LMNP. Le LMNP est dans ce cas-là assez problématique et exige une restructuration du patrimoine. On a un CRD de 220 000 euros. On peut expliquer pourquoi très rapidement. La location meublée, qu'elle soit professionnelle ou non professionnelle, relève du nom propre et impacte directement le taux d'endettement qui est l'unité de mesure principale.
- Speaker #1
pour rationner le crédit en matière de banque particulière,
- Speaker #0
en matière de banque de détail. C'est la grande mesure, c'est l'indicateur principal. J'ai envie de dire que c'est le bâton principal pour mettre ça dans les roues des investisseurs. Donc là-dessus, il y a une restructuration à voir. Donc il faut aussi en analyser en amont. On a peut-être besoin d'un peu plus d'informations. Je ne sais pas s'il a tout rempli. également sur la garantie qui a été posée sur...
- Speaker #1
PPD pour les deux.
- Speaker #0
Ah d'accord, PPD sur les deux. Mais en tout cas, pour revenir sur la partie problématique, puisque ce qui est important, petite parenthèse, je crois qu'on ne l'a pas dit, le bon diagnostic, c'est déjà la moitié du remède. C'est-à-dire quand on a un problème, diagnostiquer le problème, on a déjà résolu 50% de... de la problématique. Pour moi, il y a un problème de LMNP parce qu'il y a un problème de taux d'endettement personnel, parce qu'il y a un problème de HESF, ça c'est le premier point. Ensuite, sur la résidence principale, là-dessus, il y a une restructuration, plutôt une restructuration d'ordre bancaire à effectuer. Il y a là-dessus quelque chose à faire qui est totalement contre-intuitif, qui nous permettrait, si tu veux, avec la restructuration du LMNP, d'arriver finalement sur une virginité bancaire.
- Speaker #1
Mais surtout que si tu regardes le CDR sur la résidence principale et que tu la compares avec l'épargne qui est élevée ?
- Speaker #0
Là-dessus, je vais donner la technique sur un profil comme on avait échangé au téléphone avec notre ami en commun. ce que je ferais euh Donc, ce que je ferais à la place de Paul, et surtout que c'est mon prénom préféré.
- Speaker #1
C'est pour ça que je te l'ai mis.
- Speaker #0
Malheureusement, on ne peut pas choisir son prénom, sinon j'aurais choisi Paul. Ce que je ferais à la place de Paul, c'est totalement contre-intuitif, mais sur les stratégies que je prône, enfin une des nombreuses stratégies que je prône, là, je prendrais une partie de l'épargne et je rembourserais le capital restandu, donc les 47 000 euros.
- Speaker #1
Voilà, j'aurais proposé exactement la même chose avec le niveau d'épargne.
- Speaker #0
Pour faire sauter finalement l'endettement sur l'ARP. Et là, on explose le compteur. Pourquoi on explose les compteurs ? Parce qu'en fait, on va avoir un scoring qui va s'emballer positivement. En traitant la question qui est beaucoup plus complexe, donc en traitant la question du LMNP, finalement, l'objectif des 1 million d'euros devient sous-dimensionné.
- Speaker #1
C'est exactement ce que je pense. C'est que l'horizon temporel va vraiment être déterminé par la capacité de restructuration. C'est-à-dire que si c'est rapidement fait, ça peut aller très vite.
- Speaker #0
Il y a une partie de l'horizon temporel dont on a besoin. Et ça, c'est important. Dans l'espace-temps, dans l'horizon temporel, il y a une partie. On va appeler ça l'antichambre. il y a une partie de cet horizon temporel qui est nécessaire pour... prendre les mesures, les actions stratégiques, préparer le profil d'emprunteur avant de partir à l'assaut bancaire. Donc là-dessus, remboursement des 47 000 euros de capital restandu. On se retrouve avec une épargne qui diminue, mais ça, ce n'est pas grave parce qu'elle est au-dessus d'un seuil symbolique qui est 100 000 euros.
- Speaker #1
Et il y a de l'épargne à dégager.
- Speaker #0
Et en échange, on a une satisfaction pleine et totale. de l'exigence du cartel bancaire sur l'ARP. La rôle des résidences principales d'un point de vue bancaire, c'est la résidence principale en pleine propriété financière. C'est-à-dire qu'on n'a pas d'hypothèque, on n'a pas de capital restandu. Après, on a une alternative. Et ça, ça relève du mentorat ou du mastermind, le signe noir. La résidence principale du signe noir. Mais là, on est sur un cas qui est différent. En tout cas, voilà, 41 ans, c'est relativement jeune. Donc là, on a une belle fenêtre de tir. Alors moi, je pense que pour revenir à l'objectif, Bon, je suis partisan, je fais partie des gens qui ont, on va dire, décidé de caper leur ambition pour plein de raisons dont j'ai déjà parlé. Mais on fera peut-être un épisode là-dessus parce que c'est hyper intéressant et hyper important. Mais quelque part, OK, 2 millions, c'est intéressant, mais pourquoi s'arrêter ? Quitte à avoir sacrifié une petite partie de l'épargne, autant maximiser le levier bancaire. Moi, je rappelle que ma stratégie d'investissement, certes, sur ma préparation de profil, certes, c'était en fin 2016. Je prenais 3 000 euros de rémunération mensuelle. J'étais tout seul puisque madame, dans un premier temps, non seulement n'était pas d'accord pour investir en immobilier avec moi, mais en plus, elle avait mis les bâtons dans les roues avec la fameuse obstruction documentaire. Là, si on a deux têtes, on a une RP en pleine propriété financière, donc pas de CRD, pas de capital restandu, donc pas de prêt. On travaille le LMNP. Moi, j'ai envie de dire qu'on peut pousser à 41 ans. Je trouve qu'on peut pousser un horizon temporel à 4 ou 5 ans.
- Speaker #1
C'est ce que j'allais dire.
- Speaker #0
Ça donne du confort. Ça permet d'améliorer, d'avoir un peu plus de temps pour améliorer la qualité des acquisitions. Et in fine, on a un PC. Voilà, de ne pas se mettre la pression pour rien. Un blitz patrimoine sur 3, 4, 5 ans, c'est très court en immobilier. Donc, on peut aller chercher un objectif plus grand, plus qualitatif. Et ça nous permet de faire largement un retour sur investissement sur le remboursement anticipé du capital descendu de 47 000 euros. Donc là, on est sur un cas qui est assez simple, Paul, parce qu'on a 2, 3... composantes, mais en même temps, sur la difficulté, sur la problématique du LMNP, il ne faut pas la sous-estimer parce que c'est une vraie problématique. Il existe des vraies stratégies.
- Speaker #1
Et il ne faut pas sous-estimer également la construction a posteriori de son profil emprunteur.
- Speaker #0
Alors, tu as ça plus toute la partie formation sur laquelle il faut absolument aller parce qu'il y a un truc qui est très important, c'est ne pas réitérer les erreurs de départ. Là, pour moi, c'est un client qui doit prendre un accompagnement patrimoine exponentiel. Là, on est pile poil sur la tranche.
- Speaker #1
Il va largement le rentabiliser.
- Speaker #0
Sur la constitution du patrimoine, il va faire x50 minimum. Est-ce qu'un retour de 50 fois le montant de l'investissement initial, ça vaut le coup ou pas ? Comme je dis toujours, c'est des mathématiques financières du niveau CP. C'est à Paul de faire les calculs. Est-ce que ça vaut le coup ou pas de mettre une pièce dans la machine et d'en récupérer 50 ? En tout cas, il ne faut pas sous-estimer. Et je ne suis pas en train de faire le camelot où je déballe mon truc.
- Speaker #1
Moi, j'avais dit d'acheter une machine à imprimer de l'argent.
- Speaker #0
Oui, tout à fait. C'est ça, bien sûr. Donc, voilà pour le cas de Paul qu'on salue au passage et qu'on remercie d'avoir appris la fuite. Tout à fait.
- Speaker #1
de s'être prêté au jeu. Le deuxième cas que je vais prendre, c'est un cas où on va être sur un niveau de patrimoine brut plus élevé, où on va avoir d'autres problématiques et ça, ça va être intéressant. Ça va être le cas de Morgan. Le cas de Morgan, montant de patrimoine brut 1,150,000, une RP à 350,000 euros en SILIS, et ça, il va falloir en parler, parce que moi, ça me choque.
- Speaker #0
C'est une très, très mauvaise idée.
- Speaker #1
Surtout sur l'âge, parce qu'il a 30 ans. Ce n'est pas comme s'il avait 60 sur la dernière. Tu vois ce que je veux dire ?
- Speaker #0
Alors, je pense qu'on n'a pas forcément l'information, mais pourquoi est-ce qu'il a fait ça ? En tout cas, est-ce qu'on commence par ça ?
- Speaker #1
Je présente le profilé, après on y va. Allez, go. Donc, une RP à 350 000 euros en SILIS. Il a la location nue, 400 000 euros, silo. Plus 3 lots à 150 000 euros en SILIR et de la location nue, 250 000 euros. Un lot, ça n'a pas été précisé. Donc, je suppose que c'est en nom propre ou toujours en SILIR, mais qui revient au même en quelque sorte. Il est salarié de l'entreprise familiale, sa compagne est notaire salarié. Le revenu de couple, c'est 72 000 euros. Ils ont une épargne de 70 000 euros. Et l'objectif, c'est 5 millions en 2032. Il a 30 ans et vit en Normandie, une très, très belle région.
- Speaker #0
Alors, premier point, je pense qu'on peut le féliciter déjà pour la taille du patrimoine, qui est quand même tout à fait respectable, ce qui est quand même significatif. et remarquable à l'âge de 30 ans, donc bravo. Deuxième point, j'ai envie de dire à Morgane, prends soin de madame parce que c'est une belle carte en main d'un point de vue scoring bancaire, parce que le notaire est très très apprécié des banques et paradoxalement, la plupart des notaires n'investissent pas en immobilier. Parce que, alors, j'allais dire par rapport aux avocats, les avocats ont un biais de négativité très fort parce qu'en fait... Ce sont des gens qui ne broient que du litige, que du noir toute la journée. Mais les notaires, psychologiquement, je ne comprends pas pourquoi brasser autant de dossiers bancaires, pas de dossiers immobiliers et ne pas investir. Mais bref, le statut de notaire, de madame, et si on part sur le principe de l'effectuation, est une carte en or. Donc il faut faire plaisir à la patronne, il faut prendre soin de la patronne. Et Morgane, si tu es vraiment sympa, tu auras les fiches de paye et tu auras les qualités du profil d'imprimanteur. Donc, alors, on commence par l'ARP. Alors, l'ARP, on n'a pas les raisons, mais en tout cas, d'un point de vue de la contrainte bancaire, c'est une très mauvaise idée avec des risques fiscaux. On a une ARP. L'erreur que, alors je ne sais pas s'il a effectué cette erreur, mais l'erreur, ça va être en fait. de partir sur de la déductibilité fiscale, alors que c'est une résidence principale. Donc, quand je parle de déductibilité fiscale, pardon, sur...
- Speaker #1
T'as l'amortissement.
- Speaker #0
T'as l'amortissement, mais tu vas aussi déduire toutes les charges, toutes les charges également courantes, etc. Alors que c'est un RP. Donc, pourquoi c'est un problème au-delà de ça ? On va oublier la partie fiscale.
- Speaker #1
Généralement, le loyer, il peut être sous-estimé. Ça peut être une monnaie de retardement aussi.
- Speaker #0
Déjà, évacuons le risque fiscal. Il y a un risque fiscal pour moi, mais évacuons le risque fiscal. En fait, tu es locataire. Et ça, c'est très problématique. Tu es locataire de ta résidence principale qui ne t'appartient pas. Je rappelle en droit, évidemment, tu as les compétences en droit. Personnalité morale. Personnalité morale, voilà. Ce n'est pas toi. Alors, c'est toi quand on veut abuser d'un point de vue HCSF. Mais la loi dit que ce n'est pas toi. Et encore moins à l'impôt sur les sociétés. Donc, première problématique, en faisant ça. tu bascules locataire de ta résidence principale. Ça, c'est très problématique. Et ensuite, deuxième point, la lecture bancaire de ce montage pour, je le rappelle, le cœur du système bancaire français sur les prêts immobiliers, sont faits pour l'ARP. Donc là, tu as un montage qui est exotique. Je ne veux pas dire farfelu d'un point de vue bancaire, mais c'est très, très exotique. On ne comprend pas pourquoi. et en plus On a le risque fiscal. Est-ce que tu payes un loyer ? Et si oui, est-ce qu'il est au prix du marché ? Et s'il est au prix du marché, tu es locataire dans tous les cas. Donc ça, c'est très problématique. Il y a déjà un travail à faire là-dessus. Là, il y a de la restructuration pour moi.
- Speaker #1
Et on oublie l'avantage de l'ARP sur la phase de capitalisation également et des avantages liés à ça.
- Speaker #0
Il y a aussi, on oublie, alors on parlait de risques fiscaux, mais tu passes aussi à côté d'une déplu. Je ne suis pas un partisan de la niche fiscale, parce que je suis un des premiers, si ce n'est pas le seul, en tout cas à l'avoir formulé et conceptualisé comme ça sur le piège de la substitution, c'est-à-dire inverser un paramètre sous-jacent avec le grand objectif. Mais là, en fait, tu passes à côté d'une exonération de la taxation, de l'imposition sur la plus-value, parce que c'est détenu en société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, donc la plus-value. va être taxé, va être imposé sur ta fiscalité d'entreprise. Donc, à la limite, si ça avait été en SCI à l'IR...
- Speaker #1
Oui, pour éviter l'indivision.
- Speaker #0
Non, mais on aurait pu en SCI à l'IR. Oui, bénévole. Alors, c'est étonnant comme structuration. Alors, est-ce qu'on n'a pas Madame qui a apporté trop de technicité et qui n'a pas la visibilité bancaire ? D'ailleurs, ça nous permet de rebondir sur quoi ?
- Speaker #1
Les experts.
- Speaker #0
Voilà, on peut être expert dans son domaine et c'est très bien. Mais être expert dans son domaine... Que ce soit avocat, notaire...
- Speaker #1
Moi, j'avais pensé quand j'ai vu...
- Speaker #0
Et pas forcément un stratège.
- Speaker #1
Quand j'ai vu SCILIS, et je pense que le réflexe va te faire tilt, je me suis dit, ça doit être des gens qui doivent avoir 50-60 ans. Et j'étais très étonné de l'âge 30 ans, parce que pour moi, ça me faisait penser à Succession.
- Speaker #0
C'est peut-être un héritage, mais en tout cas, ça pose un problème. Alors, est-ce qu'on a du CRD là-dessus ou pas ?
- Speaker #1
Ce n'est pas précisé.
- Speaker #0
Ok, mais en tout cas, c'est problématique de mon point de vue. Je n'ai pas le CRD. Il faut restructurer.
- Speaker #1
Je n'ai pas le CRD, mais c'est intéressant. La RP en SILIS, c'est pour ça que j'ai retenu. Épargne 70 000 euros, objectif 5 millions en 2032. horizon temporel très long parce qu'on est sur du
- Speaker #0
7 ans quasiment l'horizon temporel est bien il est cohérent il est plutôt confortable néanmoins on en reparlera même si madame est notaire, la rémunération du couple fait que on est obligé d'appuyer très fort sur la stratégie et pour appuyer très fort sur la stratégie il faut se former également très très fort, on est obligé toujours de dimensionner en fait le niveau de capital humain avec l'objectif. C'est-à-dire que l'objectif, en l'état, pour moi, ce n'est pas faisable. À condition, évidemment, à condition de restructurer un certain nombre d'éléments et de se former comme il faut. Parce qu'on va le voir sur le reste. Alors, je passe d'un extrême à l'autre parce que je fais, on va dire... Des liens assez rapides déjà entre les premières erreurs, la taille de l'objectif, la rémunération et la complexité du premier montage. Mais en tout cas, sur la REM qui est intéressante, maintenant 5 millions d'euros, ce n'est pas une paille. Donc là-dessus, on a déjà un premier handicap et je te laisse aller sur la suite. On a déjà un deuxième handicap, un deuxième obstacle qui arrive.
- Speaker #1
Dis-moi.
- Speaker #0
Sur la location nue.
- Speaker #1
Ah, je pensais que tu étais sorti de la structuration. Je pensais que tu allais parler de l'épargne.
- Speaker #0
Non, non, après, je reviendrai sur l'épargne. Mais l'épargne, pour moi...
- Speaker #1
Structurer en...
- Speaker #0
L'épargne, justement, en travaillant la structuration, pour moi, l'épargne est insuffisante. Il faut dépasser un seuil symbolique.
- Speaker #1
Surtout pour aller sur des acquisitions cohérentes avec le prix. Parce qu'il faut le rappeler, l'épargne détermine... est aujourd'hui un élément déterminant du prêt.
- Speaker #0
C'est un des paramètres du scoring bancaire qui a pris beaucoup de poids ces dernières années, en pondération.
- Speaker #1
Mais l'objectif, si cette personne met en place les bonnes stratégies, restructure en 2032 et applique les méthodes, il a tout.
- Speaker #0
Pour moi, je suis confiant.
- Speaker #1
Là-dessus,
- Speaker #0
je suis confiant. Je parlais en l'état actuel des choses. En l'état actuel, oui. En l'état actuel,
- Speaker #1
il n'ira pas plus loin.
- Speaker #0
Même sur 7 ans, là, on est déjà, je pense qu'on est déjà, on va voir les différents points, mais on est déjà en roche de la saturation.
- Speaker #1
Moi, je dirais au max parce que, et même si tu veux monter, même si tu veux y aller en pré-professionnel, l'épargne va être trop faite pour faire les apports. On va aller chercher ça par rapport au salaire. Donc, en l'état actuel, oui, là. Pour moi, ils sont au maximum.
- Speaker #0
Donc, le deuxième point, on a... Souvent,
- Speaker #1
ce montant, tu vois, ce montant revient souvent sur les blocages. Un million, un million deux, c'est souvent là qu'on le sent puissamment, le blocage.
- Speaker #0
Mais en fait, si tu veux, le système fait en sorte qu'il y ait des blocages parce que la structuration du peuple, la norme, la structuration de référence, qui est le nom propre, la résidence principale et le tsunami location meublée, en nom propre, fait que les gens qui arrivent à ce montant-là sont déjà au maximum. C'est déjà une première performance, c'est déjà une petite prouesse. Et le système fait en sorte que si tu arrives déjà à ce niveau-là, non seulement tu es bloqué, mais... Tu as déjà utilisé toutes tes marges de manœuvre.
- Speaker #1
Tu vois, il y a un aspect intéressant. Tu as parlé de la SIL hier. Et moi, ce que j'aime bien, c'est sur la location nue. On n'est pas dans le conformisme du...
- Speaker #0
Mais c'est problématique d'un point de vue fiscal. Alors, d'un point de vue...
- Speaker #1
Rassure-moi, je te parle du mode d'exploitation.
- Speaker #0
Oui, alors tu as le mode d'exploitation, mais avec la structuration en SIL hier. Là, on a un problème de régime fiscal qui n'est pas du tout adapté à l'objectif, à la stratégie, avec toute une philosophie sur la traçabilité fiscale. Là, pour moi, la location nue à 400 000 euros, donc les silos, parce que les gens ne voient pas notre tableau, donc pour être précis.
- Speaker #1
On les fera en vidéo les prochains, on a dit. Voilà. Si on a un bon retour, on veut des 5 étoiles.
- Speaker #0
Vous aurez l'honneur de voir la beauté de mon acolyte, donc la beauté grecque de mon acolyte.
- Speaker #1
Calme-toi, calme-toi.
- Speaker #0
Donc, l'allocation nue, pour moi, elle est problématique à cause du régime fiscal et à cause des impacts de ce régime fiscal sur la notation bancaire, sur le scoring bancaire. Donc là, le montage, il est très problématique. Est-ce qu'on a un CRD ou pas là-dessus ? Non,
- Speaker #1
ils ne nous ont pas mis de CRD. D'accord, ils n'ont pas mis de CRD. Mais si on part du principe qu'ils ont 30 ans, le CRD...
- Speaker #0
Sauf héritage, normalement, tu as un CRD qui est très élevé.
- Speaker #1
C'est la question que je me demandais pour les RPR en SILIS, si ce n'était pas un héritage, puisque salariés d'entreprises familiales, peut-être qu'ils ont un logement, qu'ils rachètent une...
- Speaker #0
Même pour un héritage, pour moi, ça reste une erreur stratégique. Au vu de l'objectif, de la taille de l'objectif, 5 millions d'euros, ça reste une erreur qu'on peut éviter, évidemment, et qu'on peut restructurer. On peut travailler pour transformer, en fait, pour effacer cette erreur.
- Speaker #1
Super. Je pense qu'on a tout dit.
- Speaker #0
Donc, sur la partie location nue, 400 000 euros, on avait les 150. On n'avait pas dit, on avait les 150, c'est trois lots. Et on a la SCI à l'IR, donc 250 000 euros. Donc, en fait, on a quand même une grosse partie.
- Speaker #1
En nom propre.
- Speaker #0
Et qui a un impôt sur le revenu.
- Speaker #1
En fait, l'inverse a été fait. Les investissements auraient dû être faits avec le BQ. C'est exactement ça, oui. Et la résidence principale, l'inverse a été fait.
- Speaker #0
Tout à fait, oui. Il y a une permutation qui est…
- Speaker #1
C'est parce que je l'ai retenue. Tu vois, parce que je trouve que c'est intéressant.
- Speaker #0
C'est symptomatique des problématiques de structuration. des investissements. Et je rappelle toujours, quand on a un vrai objectif et 5 millions d'euros, c'est un très, très, très bel objectif, on est déjà dans une catégorie de gens qui ont un patrimoine, qui visent un patrimoine relativement élevé dans les standards français.
- Speaker #1
Donc, je propose qu'on passe à Fred. T'en penses quoi ? Ou tu as d'autres choses à dire ?
- Speaker #0
Non, j'ai fait le tour sur les deux premiers cas.
- Speaker #1
Fred, c'est un cas intéressant ?
- Speaker #0
C'est un cas qui est très intéressant parce que là on a un potentiel qui est très très élevé on a des résultats qui aujourd'hui sont médiocres parce que il y a une absorption de ce qu'il ne faut pas faire, c'est-à-dire ce qui a été vendu par, j'allais dire les influx voleurs, pour reprendre les termes de Booba
- Speaker #1
Je ne dirais pas, tu vois Je vais parler des influenceurs
- Speaker #0
Soyons raisonnables
- Speaker #1
Je préfère dire influenceur qu'un flux voleur, parce que peut-être que sans ces influenceurs, il ne se serait jamais intéressé à l'immobilier.
- Speaker #0
Je suis d'accord avec toi.
- Speaker #1
Mais je te rappelle.
- Speaker #0
Mais en même temps, il est bloqué. Le coût d'opportunité est supérieur à ce qu'il a fait.
- Speaker #1
Oui, mais tu as eu le déclic de l'immobilier au travers d'un séminaire.
- Speaker #0
C'était un séminaire. Oui,
- Speaker #1
un séminaire.
- Speaker #0
Je suis d'accord. Je retire ce que j'ai dit. En tout cas, il est bloqué psychologiquement d'abord. Son paradigme a été touché. Et là, on a un patrimoine immobilier. Alors, on a monsieur, madame, profession plutôt intéressante, DG, donc c'est directeur général. Madame est cadre. On a un couple qui a 250 000 euros, donc qui dispose d'une rémunération plutôt très confortable. On a un patrimoine immobilier brut. Avant le patrimoine immobilier, je vais rester déjà sur les autres paramètres. Je te l'ai mal mis. 50 000 euros de placement. Alors, je donnerai la raison pour laquelle. Premièrement, on va donner date de naissance. On va donner les informations qui nous ont été fournies. 80-81, pardon.
- Speaker #1
C'est très intéressant parce que, si tu veux, ça fait un peu opposition avec le premier qu'on a fait. C'est pour ça que je l'ai mis. Oui, oui. Celui-ci, je trouve. il a fait le contraire de ce qu'on a recommandé au premier, donc en fait il faut vraiment être sur le conseil individualisé et avoir l'image d'ensemble en fait il a fait le contraire mais mal,
- Speaker #0
on va expliquer pourquoi,
- Speaker #1
et c'est très important comme ça ça donne une image globale aux gens
- Speaker #0
Alors, objectif 2 millions d'euros, je vise l'indépendance financière, là c'est le premier point, donc 50 000 euros d'épargne, 250 cas pour le couple, ça c'est la rémunération, monsieur DG, madame cadre. Ensuite, on a un patrimoine immobilier brut d'un million 25, donc 1 million 250 000 euros. On a un CRD qui est très faible, 250 000 euros. Donc, on a un actif net d'un million d'euros. Et là, on a une première information. Alors, il y a une information que je vais coupler avec une autre. Le niveau d'épargne est beaucoup trop faible. Alors, il est beaucoup trop faible à plusieurs niveaux. Le premier niveau, en valeur absolue, 50 000 euros par rapport à la rémunération, c'est…
- Speaker #1
Ce n'est pas cohérent.
- Speaker #0
C'est ridicule dans le sens où… Ça traduit en fait...
- Speaker #1
Une incapacité à épargner.
- Speaker #0
Une incapacité à épargner, mais ça, ça va être la conséquence. Le symptôme, ça trahit un couple de consommateurs. Ça, c'est problématique. Alors, il n'y a pas de jugement d'alors dans ce que je dis. C'est problématique du point de vue de la banque. La banque, ce qu'elle veut, c'est des frugalistes dans l'idéal. Parce qu'elle a la certitude que ça va être remboursé. Je ne dis pas que... Je sais que tu as beaucoup d'affection pour ce mouvement.
- Speaker #1
Ah non, mais attends.
- Speaker #0
Fire !
- Speaker #1
Mais attends. Vivi ! Moi, le banquier, il ne me prend pas pour un frugalier. Il me prend pour un espèce de grand radin. Tu n'as jamais vu le film avec... Ça me fait penser à ça. Le film avec... Comment il s'appelle, celui qui jouait dans les cheats ? Danny Boon.
- Speaker #0
Ah oui, La maison du bonheur ?
- Speaker #1
Non, il joue le rôle du radin. Oui,
- Speaker #0
c'est Dans la maison du bonheur.
- Speaker #1
Ah, c'est La maison du bonheur ? Je pensais que c'était radin, le titre. Je ne sais pas.
- Speaker #0
Dans la maison du bonheur, il est très, très radin.
- Speaker #1
où le mec, il va au supermarché avec sa calculette et il calcule lui-même en disant qu'il y a une erreur de 13 centimes, repasser tout. Et le banquier, il va voir son banquier et lui dit, j'ai combien ? 270 000 euros.
- Speaker #0
Je crois que c'est la maison du bonheur, je crois.
- Speaker #1
Je dois faire des économies.
- Speaker #0
Il met tout cet argent dans cette maison et ça tourne mal. Tu l'as déjà vu, la maison du bonheur ?
- Speaker #1
C'est pas ce film. Je suis sur mon compte, déjà.
- Speaker #2
Je vous l'ai déjà dit,
- Speaker #1
ça me fait du bien de l'entendre. 248
- Speaker #2
586 euros.
- Speaker #1
Pas assez.
- Speaker #0
C'est pas mal quand même.
- Speaker #2
Vous faites déjà des économies.
- Speaker #0
Je peux faire mieux.
- Speaker #1
Je vous mettrai le... Et en fait, c'est très important parce que quelquefois les gens, et c'est important de le préciser, parce que quelquefois ils vont mettre en place une épargne, ils vont mettre un profil... ils vont mettre un profil d'épargnant, mais il faut que la logique du profil d'épargnant soit cohérente avec l'épargne visible.
- Speaker #0
Là, on est dans la sociologie de l'argent. Plus ta rémunération est élevée, plus tu es tenté à consommer, plus tu es tenté à avoir un train de vie élevé, plus tu es un flambeur et ton épargne résiduelle mensuelle, donc ton taux d'épargne, est faible. Et ça, c'est très problématique. Il y a des smicards qui gèrent mieux leur argent que des gens qui sont à 10, 15, 20 cas.
- Speaker #1
Et ça, c'est intéressant aussi sur les études patrimoniales, où on voit les niveaux d'épargne. Et ça peut être très surprenant.
- Speaker #0
Alors là, on a une information qui nous est donnée, hyper importante. Donc, on est sur un patrimoine brut de 1,25 million d'euros. On a un capital restant dû de 250 000 euros. Donc, on a un actif net d'un million d'euros. Et là, on a une information. Pourquoi est-ce qu'en fait, l'actif net... et d'un million d'euros parce qu'en fait, il y a un million d'euros d'épargne. Et donc là, ça renvoie finalement sur ce qui est marrant, façon de parler, c'est qu'en fait, le couple a remboursé de manière anticipée un million d'euros sur la résidence principale, ce qui est une erreur monumentale parce que la dégradation immédiate du paramètre stock d'épargne est énorme. Et en fait, avec ce million d'euros, on peut faire beaucoup plus de choses qu'avec un capital restandu de 150 000 euros sur une résidence principale à 1,25. Donc en fait, ils ont liquidé leur stock d'épargne pour rembourser 75-80% du capital restandu du prêt. Et finalement, ils ont détérioré. le scoring bancaire.
- Speaker #1
Et là, c'est très intéressant parce que vous voyez, les stratégies s'adaptent au profil. Dans le premier cas de Paul... On a recommandé ça.
- Speaker #0
Exactement. Et là,
- Speaker #1
on dit que c'est la plus grosse erreur.
- Speaker #0
Et ce n'est pas une contradiction.
- Speaker #1
Et c'est très important à comprendre. Il faut vraiment voir son profil au travers du prisme bancaire. Donc nous, la lecture qu'on fait ici, c'est comme si vous alliez à une banque.
- Speaker #0
Alors j'ai envie de te dire, c'est même mieux que quand tu vas à une banque. Parce qu'en fait, ce qu'on fait, c'est qu'on anticipe. On l'explique évidemment, mais on anticipe. Toutes les problématiques bancaires, dont, si tu veux, certaines qui vont être traitées en informatique, en, comment on appelle ça, tu sais, le fait qu'elles soient automatisées. Au niveau bancaire, maintenant, tu as beaucoup, tu as une espèce de, tu sais, tu rentres ça dans les cases, en fait.
- Speaker #1
En Excel. Ouais,
- Speaker #0
mais c'est pas un Excel, après, au niveau bancaire, par rapport à la... Ça mouline,
- Speaker #1
ça mouline en automatique.
- Speaker #0
Voilà, mais j'avais un terme à l'esprit, je l'ai oublié, mais du coup, ouais, c'est... Là, c'est très problématique et ta remarque est très pertinente.
- Speaker #1
Et c'est vraiment pour ça que j'ai structuré les différents profits.
- Speaker #0
Non, mais tu vois, elle est très pertinente, ta remarque, parce qu'en fait, on a exactement deux conseils qui sont diamétralement opposés. En fait, le fait d'avoir remboursé un million d'euros en CRD,
- Speaker #1
c'est catastrophique dans ce cas-là,
- Speaker #0
très problématique.
- Speaker #1
Et dans l'autre,
- Speaker #0
c'est un boost. Il y a aussi un autre truc, je me pose la question. De mon point de vue, je n'ai pas la zone géographique, mais est-ce que ce n'est pas une RP d'Américain ? C'est quoi une RP d'Américain ? C'est vraiment, tu as fait tapis sur la RP, ce n'est pas soutenable mensuellement. Donc, ça les a peut-être poussés à rembourser de manière anticipée. Alors, il y a une information qui est incroyable, je ne sais pas si tu l'as vue. Et là, on est dans l'irrationalité totale. Le prêt est à 1,15% de rendement. Ça veut dire qu'en fait... On a remboursé 1 million d'euros à un point des cacahuètes, c'est-à-dire qu'on a un taux d'intérêt qui est inférieur à l'inflation. Et le fait d'avoir simplement fait ça, alors que si on avait placé le million d'euros sur des bons du trésor, par exemple, ou j'en sais rien, moi, sur du capital garanti à 3%, en fait, l'individu en question aurait pu avoir une marge. sur intérêt, c'est-à-dire qu'en fait, il aurait pu conserver finalement un rendement du capital beaucoup plus important, parce que là, il a remboursé sur du 1,25, alors qu'il aurait pu placer les fonds sur 3%, et valoriser en même temps son scoring bancaire. Donc, c'est irrationnel d'un point de vue financier, d'un point de vue économique, mais d'un point de vue bancaire, comme tu l'as dit, c'est catastrophique.
- Speaker #1
En fait, moi, je vais te dire ce que j'ai pensé. J'ai envoyé un message à Fred, je lui ai fait un mail pour essayer d'avoir plus d'informations. Parce que je m'étais posé la question et tu vas me dire ce que tu en penses. Est-ce que sur la résidence peut-être d'Américains, comme tu dis, est-ce que l'achat de cette résidence principale ne les a pas bloqués pour faire du locatif ? Et que donc, qu'est-ce qu'ils ont fait ?
- Speaker #0
Non, je ne pense pas.
- Speaker #1
Tu ne penses pas ?
- Speaker #0
Non.
- Speaker #1
Moi, c'est ce que j'ai pensé à première vue.
- Speaker #0
Aucun investisseur rationnel, formé, ne va dilapider. Le million d'euros qui est fondamental.
- Speaker #1
L'épargne, les gens n'ont pas conscience de l'importance de l'épargne.
- Speaker #0
Il n'y a pas besoin d'avoir des millions, des milliards. Mais là, on avait quand même une très belle épargne et qui a disparu pour faire baisser un CRD. Et en plus, la problématique, c'est que le CRD n'est pas de zéro. En fait, le geste n'est même pas pur. Il n'apporte pas les résultats totalement escomptés parce qu'il reste encore 250 000 euros de capital restant dû. OK, on a un actif net d'un million d'euros. Ça, c'est un problème pour moi qui est fondamental. Et là, il y a un travail à faire sur la résidence principale du signe noir. Alors, on passe peut-être sur la partie investissement immobilier.
- Speaker #1
J'ai su que ça allait te plaire.
- Speaker #0
Là, c'est croustillant. C'est un cas d'école pour moi. C'est un cas d'école. On est dans le symptôme même de ce qu'il ne faut pas faire. Et on parlera également de l'objectif quantitatif. L'objectif également qualitatif. Il y a une expression que je n'aime pas du tout, c'est la notion d'indépendance financière. En fait, l'indépendance financière, ça n'existe pas, on est toujours dépendant de quelque chose. D'abord, quand on est, moi je préfère parler d'alternative financière, on est dépendant, disons qu'on est indépendant, on est dépendant de son capital, qui lui-même est placé et dépendant des marchés ou des actifs immobiliers. Donc, c'est plutôt chercher l'alternative financière. On a deux individus qui sont nés en 80 et en 81, qui sont relativement jeunes. Là, on voit qu'on a quelqu'un qui est... biberonné à l'indépendance financière sur les réseaux sociaux, etc. Donc j'en dis un mot rapide avant de partir sur la partie immobilière. Ça, pour moi, c'est une erreur de classe sociale. C'est-à-dire que tu n'as que les classes sociales inférieures, dites pauvres, financièrement. Je parle bien d'un point de vue sociologique et il n'y a aucun jugement de valeur. J'en viens, comme dirait l'autre, Macron, du Nord, moi je viens de la pauvreté, et même du sous-prolétariat, pour être très précis. L'indépendance financière, quand on est directeur général et que madame est cadre et qu'on émarge à 250 000 euros par an, ça n'a aucun sens. On a un objectif également à 2 millions d'euros. Je ne sais pas ce que tu penses de son objectif 2 millions d'euros.
- Speaker #1
Là, on est dans le sous-dimensionnement caractérisé.
- Speaker #0
Il est sous-dimensionné et surtout, est-ce que tu as une indépendance financière, pour reprendre ces termes, ou une alternative financière avec 2 millions d'euros ?
- Speaker #1
Alors, si tu veux, c'est très marrant. Moi, je vais t'expliquer comment je la conçois, l'indépendance financière, si ça ne te dérange pas.
- Speaker #0
Non, bien sûr.
- Speaker #1
J'estime que son indépendance financière, elle est minimum à 10 millions net. Pourquoi ? Parce que c'est quelqu'un qui a 250 000 euros. Je vais partir du principe 10 millions placé à 5%, ça fait 500 000. 500 000, tu appliques la fiscalité, tu as 250 000. Donc, pour tenir son train de vie qu'il a actuellement, il lui faut 10 millions d'euros.
- Speaker #0
Je suis totalement d'accord. Et tu vois, est-ce que c'est une coïncidence ? Oui et non. En fait, on est sur le nom du podcast. 10 millions d'euros, on retombe à chaque fois sur l'optimalité. D'ailleurs, tu sais, j'avais cité l'exemple du point optimal de... Comment il s'appelle le fondateur de Smartbox ?
- Speaker #1
C'est Sterrin.
- Speaker #0
Voilà. J'ai oublié son prénom, mais c'est Sterrin.
- Speaker #1
Il avait gardé 10 millions.
- Speaker #0
Sur un milliard. Donc 1% et 10 millions, il disait, pour moi, c'est les besoins d'un cadre. Donc en fait, les 2 millions sont totalement sous-dimensionnés. Et ce qui va lui permettre d'avoir une alternative financière, c'est la capitalisation immobilière sur les 10 millions d'euros. D'ailleurs, si on part sur la capitalisation immobilière, c'est à faire en linéaire 500 000 euros de capital amorti par an, c'est-à-dire deux fois la rémunération du couple. Et sur les 250 cas, il n'épargne pas 250 cas. Même un frugaliste ne peut pas épargner 100% de son revenu. Donc là, c'est problématique.
- Speaker #1
Même Victor ? Vivi ?
- Speaker #0
Alors, tu vois, sans être, si tu veux, une analyse purement critique, être un frugaliste qui travaille 15 heures par jour dans une cave, En fait, ça sert à quoi ? Quand tu cherches, quand tu es un fire dans la pureté du mouvement, si on peut utiliser le mot pur.
- Speaker #1
Tu dors aussi dans la cave.
- Speaker #0
Mais en fait, tu ne travailles pas 15 heures par jour. Mais bref, c'était une petite parenthèse. Donc voilà, on a un objectif qui est sous-dimensionné par rapport à l'alternative financière qui est visée. Si on part sur un principe conservateur qui est le remplacement de la rémunération parce que le train de vie, en fait... La problématique aussi que les gens ne comprennent pas forcément, c'est que c'est très difficile de baisser son niveau de vie. C'est-à-dire que quand on a été pauvre et qu'on reste pauvre, ce n'est pas si douloureux que ça. Quand on a été riche, dans ces standards, je parle des rémunérations, et qu'on subit un déclassement financier, c'est très difficile. Et pourquoi est-ce que je dis ça ? Ça veut dire qu'il va viser au minimum la reproduction de son revenu. du travail par le rendement du capital. Donc, on arrive sur les 10 millions. Et là, pour moi, il n'est pas du tout structuré pour atteindre le niveau du capital optimal. Et ça nous fait la transition sur le patrimoine immobilier. On va voir exactement, concrètement, pourquoi est-ce qu'il n'est pas structuré. Parce que là, il y a une triple erreur.
- Speaker #1
Vivi revient à la charge. Il y a deux colocs. Ah oui,
- Speaker #0
des colocs à 10,17% de rentabilité.
- Speaker #1
il y a deux colocs logés dans deux
- Speaker #0
SCI le tout sous une holding alors il y a aussi un petit il y a une information qui est hyper intéressante on voit en plus que ce qui a été fait non seulement est inutile mais est contre-productif et même relève du sabotage de la stratégie en fait on a six gérances non huit pardon non six on a en fait de société civile immobilière à l'IS. Alors, pourquoi est-ce qu'il a monté deux sociétés civiles immobilières à l'IS ? Parce qu'il a logé une colocation à 200 000 euros.
- Speaker #1
Je pense qu'ils sont censés penser que c'est un questionnaire. Tu vois, donc de pas...
- Speaker #0
Ah ouais, j'avais oublié ça. Ouais,
- Speaker #1
donc tu vois...
- Speaker #0
Mais après, il n'y avait pas un truc un peu libre où tu pouvais écrire ?
- Speaker #1
On pourra dire que oui.
- Speaker #0
Non, mais je ne pense pas qu'ils vont penser à ça. Alors, deux colocations. loger 200 000 euros à peu près, ce qu'on a par colocation, donc loger dans deux SCI. Et on avait posé la question s'il y a de la holding, et là on retrouve la holding. Et donc on a monsieur, madame, gérant pour chaque structure, ça c'est une erreur.
- Speaker #1
Double, les deux sont gérants.
- Speaker #0
Donc ça nous fait six gérances. Donc trois structures, deux gérants par structure, deux fois trois. Deux fois trois, bravo ! Donc, deux fois trois, six. Donc là, on a une problématique de gérance.
- Speaker #1
De traçabilité.
- Speaker #0
En utilisant les bonnes stratégies, le nombre de gérances sur ces structures est réduit à zéro. Donc là, on ne peut pas… Alors, il y a un sous-dimensionnement, évidemment. Donc là-dessus, pourquoi faire des opérations à 200 000 euros quand on gagne 250 000 euros par an et qu'on a un dimensionnement qui est supérieur aux millions d'euros ? C'est-à-dire qu'en panier moyen d'achat, au minimum, on est à 1 million d'euros. On pourrait aller beaucoup plus fort si on restructure tout le profil. En restructurant, on peut gagner de la vitesse en gagnant de l'amplitude, c'est-à-dire en achetant plus fort. Et en plus, on a moins de concurrence. Plus le prix de revient de l'opération est élevé, plus le prix du bien est élevé. Moyen de concurrence.
- Speaker #1
À 200
- Speaker #0
000... Il y a le peuple à 200 000 euros.
- Speaker #1
Non, mais à 200 000, pour faire 10 millions, ça va être 50 acquisitions.
- Speaker #0
C'est beaucoup trop.
- Speaker #1
C'est usant.
- Speaker #0
c'est insoutenable plus la gestion locative c'est quasiment un bordel à gérer en fait ça fait combien de chambres ?
- Speaker #1
ah putain et surtout et si tu crées une SCI par bien 4 chambres x 50 ça fait quoi ?
- Speaker #0
ça fait 200 chambres à gérer ? 200 chambres 200 locataires avec le turnover qui va avec là dessus pour moi c'est exactement Exactement ce qu'il ne faut pas faire. Dans ce cas-là, il est hyper intéressant. C'est un cas d'école. Rien n'a été fait comme il faut. Absolument rien. On a du sous-dimensionnement. On a de la holding probablement mal structurée, mal introduite. On a un haut de SCI par rapport à la taille des biens.
- Speaker #1
Et je serais prêt à parier que la holding est une SRL.
- Speaker #0
Oui, je pense. Ou une SAS.
- Speaker #1
Mais je pencherais plus pour la SRN.
- Speaker #0
Moi, je pencherais plus pour la SAS parce qu'en fait, elle est vraiment à la mode depuis 10-15 ans. Et il y a un côté un peu prestigieux sur la SAS. C'est une société par action simplifiée. Donc, ça fait un peu holding SAS. Ça fait un peu le combo en matière de prestige. Un mot que tu aimes beaucoup. D'ailleurs, en fait, pourquoi est-ce qu'il faut utiliser le mot prestige ? Et c'est là que j'ai réfléchi à la question. Parce que comme c'est une imposture, le mot convient parfaitement. C'est prestigieux. Donc, ça relève de l'imposture. prestigitateur ça veut dire qu'il faut l'utiliser ce mot là oui mais les gens l'utilisent pour la mauvaise raison bien sûr les gens l'utilisent pour la mauvaise raison mais là c'est approprié donc il n'y a rien qui va sur ce cas sous dimensionnement en se structurant comme il faut pour moi ça c'est un client qui est mentorable évidemment pour moi on peut aller chercher plutôt dans les 15 millions d'euros Merci. 15 millions d'euros en 10 opérations.
- Speaker #1
Et en 2-3 ans ?
- Speaker #0
Non, je ne dirais pas 2-3 ans, mais soyons un petit peu plus... En prenant le temps de restructurer, de préparer le profil, le temps de préparer le poulain, je dirais 4 ans. Et si vraiment on veut être à l'aise, en fonction de la psychologie de l'investisseur, 5 ans, le quinquennat, ce qui est une fois de plus du très court terme, en 5 ans, on va aller chercher 15 millions d'euros et on a une... cohérence générale par rapport au profil et par rapport aux cartes en main que le couple pourrait avoir.
- Speaker #1
Et ce qui est intéressant, et c'est pour ça que je les ai mis comme ça, c'est qu'on voit qu'à tout niveau de rémunération, les erreurs sont quelquefois fatales.
- Speaker #0
Tout à fait.
- Speaker #1
Et que ça demande avec un peu de recul.
- Speaker #0
Alors là, ils ne sont pas bloqués. Ils ne sont pas encore bloqués, mais c'est une question de temps. C'est-à-dire que je pense que...
- Speaker #1
Tu vois, même... Alors, tu vas me dire... Pour moi,
- Speaker #0
on est bloqué à la prochaine opération, si elle est bien dimensionnée. Tu sais pourquoi on est bloqué à la prochaine opération, si elle est bien dimensionnée ?
- Speaker #1
À cause de l'épargne.
- Speaker #0
Voilà. T'as acheté ton épargne.
- Speaker #1
Elle arrive à l'héros. Elle est faible parce que... On l'a expliqué pourquoi ? Si tu veux aller sur une opération à 1 million... T'as à peine de quoi payer les frais notaires.
- Speaker #0
non tu les as pas
- Speaker #1
Oui, ça ferait 40 000.
- Speaker #0
Plus les frais d'hypothèque, plus les frais d'embauché.
- Speaker #1
Tu as de quoi aller sur 500 000 euros et encore.
- Speaker #0
En fait, le stock d'épargne va pousser mécaniquement à continuer du sous-dimensionnement. Je trouve que c'est un cas hyper intéressant qui est assez symptomatique. Des erreurs qu'il ne faut pas effectuer. Je retiendrai. Comment ?
- Speaker #1
Il rachète une coloc. En plus, avec SCI sous holding, il est en pré-professionnel. Donc, il va mettre 20% d'apport. Allez, tu as 40 000 euros qui partent.
- Speaker #0
Donc Fred, si tu nous écoutes, n'hésite pas à prendre un audit stratégique. Et il y a de la valeur ajoutée qui te sera apportée pour pouvoir atteindre la position du vachier.
- Speaker #1
On fait trois profils qui sont bien complémentaires, qui sont bien différents.
- Speaker #0
dites nous ce que vous en pensez sur les commentaires notamment sur Youtube le podcast est diffusé sur Youtube ce qui permet de répondre aux commentaires et vous avez Fouad qui est toujours présent et souvent le premier à poser un commentaire j'écoute systématiquement le podcast lorsqu'il est diffusé parce qu'en fait je ne me rappelle plus exactement de l'échange et comme je suis toujours dans la réflexivité je m'écoute et je vois quel sont les marges de manœuvre de progression dans la pédagogie, dans la diction, etc.
- Speaker #1
Je vous remercie à toutes et à tous. Je te remercie, Fouad, pour ce, comme disent les influenceurs, ce laser coaching.
- Speaker #0
Ce laser coaching ?
- Speaker #1
Ils appellent ça le laser coaching. Je ne savais pas. Aujourd'hui, pour faire quelque chose de très précis, c'est le laser coaching.
- Speaker #0
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.
- Speaker #1
C'était Hugo pour s'occuper de tout le reste. Je vous souhaite une excellente journée, une excellente soirée, et je vous dis à très vite. Ciao, ciao.
- Speaker #2
T'es pas malin.
