Transcription

• Speaker #0

  Vous avez laissé cette dernière question. Quel est votre métier ?

• Speaker #1

  Eh bien, c'est le genre de choses qui fait tâche sur un formulaire.

• Speaker #0

  Pourquoi ça ?

• Speaker #1

  Je suis tueur de métier. Le monde est petit, hein.

• Speaker #2

  Allo ! Ici Fouad Berlin, sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros. Capital optimal de la magnifique position du vachier. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte, Hugo.

• Speaker #1

  Bonjour Fouad, bonjour à toutes, bonjour à tous. J'espère que vous allez bien, j'espère que tu vas bien Fouad. Réel plaisir de te retrouver pour cet épisode. Épisode qui risque d'être jugé problématique par une caste, notamment sur LinkedIn, par une profession, puisqu'aujourd'hui nous allons parler des courtiers et pourquoi vous ne devez surtout pas passer par un courtier. Lorsque votre ambition est importante et la nuance est très importante, on s'adresse à des gens qui veulent lever plusieurs millions d'euros. Ça ne reste qu'à ces personnes-là. Avant de commencer, pensez à vous abonner. Qu'aimant de nous des likes, s'il te plaît.

• Speaker #2

  Mettez-moi des likes, les amis, mettez-moi des likes.

• Speaker #1

  Vous trouverez beaucoup de contenu en lien avec l'immobilier sur le podcast, donc n'hésitez pas à consulter les épisodes. Et l'épisode qui revient souvent, c'est l'interview de Robin Eldin, où on a eu énormément de retours et je pense que Tana a eu aussi.

• Speaker #2

  Oui, d'ailleurs qu'on salue au passage un beau signe noir, extrêmement gentil, très humain, très sensible, très très content de... Écréable. Moi, ce que j'aime, tu vois, c'est vraiment cette personnalité sincère et authentique.

• Speaker #1

  Et on le remercie vraiment pour cette sorte de classe de maître ou masterclass.

• Speaker #2

  C'est quand même plus beau en français, quand même, classe de maître.

• Speaker #1

  Ouais, mais déjà...

• Speaker #2

  Masterclass.

• Speaker #1

  Masterclass.

• Speaker #2

  C'est comme chef-d'oeuvre, tu sais comment on dit chef-d'oeuvre en anglais ?

• Speaker #1

  Masterpiece.

• Speaker #2

  Voilà, mais tu vois... Un chef-d'oeuvre. Enfin bon, tu connais mon point de vue sur la supériorité de la langue française.

• Speaker #1

  Tu trouveras sous le podcast et dans la description de l'épisode sur ta plateforme préférée le lien pour réserver un coaching avec Fouad qui te permettra l'étude de ta situation sur mesure et c'est Fouad qui les conduit. Parce qu'on m'a souvent posé la question est-ce que c'est Fouad qui les conduit ? C'est Fouad qui fait l'entièreté de tous les coachings.

• Speaker #2

  Tout à fait. Et ça se passe en visio. c'est C'est totalement personnalisé. Je prends vraiment le temps de disséquer la situation, d'apporter des solutions sur mesure. On a fait un audit, on a fait un épisode podcast. Enfin, on en a fait plusieurs sur le...

• Speaker #1

  Sur l'étude du profil d'emprunteur.

• Speaker #2

  Exactement. Et il y a ce cas flagrant, qui est hyper intéressant, qui est un cas d'école pour moi. Je ne sais pas si tu t'en souviens, Hugo. Il y a un client à qui on a conseillé de rembourser le capital restandu. de sa résidence principale.

• Speaker #1

  Et l'autre où on a dit que c'était la pire erreur qu'il avait pu faire.

• Speaker #2

  Exactement. Il n'y a que le sur-mesure, il n'y a que le fait de faire dans la dentelle qui permet d'être vraiment à ce niveau chirurgical de conseil.

• Speaker #1

  Et c'est ce que permet ces audits stratégiques. Les gens trouveront le lien d'une masterclass ou classe de maître pour Fouad dénommé Le Capital.

• Speaker #2

  America, we fuck you !

• Speaker #1

  Merci pour la monétisation, adios.

• Speaker #2

  Il n'y a pas de monétisation.

• Speaker #1

  sur le monde. Créer un capital au travers de l'immobilier et non pas vivre de l'immobilier, la distinction est très importante entre la phase 1 et la phase 2. Pour moi, l'immobilier est le meilleur outil pour créer du capital. C'est entièrement offert, c'est en direct. Le lien se trouve dans la description et tu t'inscris en deux clics. Pour ceux qui sont encore plus ambitieux et qui veulent passer massivement à l'action, vous pouvez candidater à Patrimoine Exponentiel, un accompagnement, une communauté d'investisseurs que je juge être la plus ambitieuse de France. qui va te permettre de construire ton profil emprunteur, de déployer une stratégie sur un horizon temporel long et d'être dix fois plus efficace et dix fois moins cher que de recourir à un courtier pour déployer ta stratégie.

• Speaker #2

  Alors dans ce cas-là, on parle d'efficience, puisque c'est atteindre un but à moindre coût.

• Speaker #1

  Voilà. Et il y avait une phrase de Ronaldo.

• Speaker #2

  C'est jamais un problème d'outil, c'est un problème d'utilisateur.

• Speaker #1

  Il y avait une phrase de Ronaldo en 1998, tu sais, sur le Corcovado, une publicité pour Pirelli qui disait que sans maîtrise. La pensante n'est rien. Elle était exceptionnelle, cette publicité. Alors, on va commencer cet épisode sur le courtier.

• Speaker #2

  Elle était exceptionnelle, mais en roulant Michelin, c'est mieux.

• Speaker #1

  On va commencer cet épisode avec une anecdote, parce que j'avais fait récemment un post sur LinkedIn, sur le réseau des professionnels, où je me suis fait littéralement insulter par une courtière, que je salue au passage, responsable d'ailleurs de l'Association Professionnelle des Courtiers de France. et qui avait plus d'abonnés LinkedIn que d'euros sur son résultat net. Et il faut savoir que, et je t'en avais parlé, j'avais entamé une procédure avec Constat Lucier et compagnie, consultation d'avocat pour une citation directe en diffamation et en dénigrement. J'ai abandonné au dernier moment en me disant, à quoi bon ? C'est très français. Et que de toute façon, ça n'arrangerait pas la situation. Ça aurait été plus un coup marketing de brandir la condamnation d'un courtier, notamment sur des podcasts. Mais quand j'ai vu que les frais d'avocat, c'était 10% sur Internet.

• Speaker #2

  Il n'y a pas que ça également. J'ai regardé qui a réagi à son poste. Il n'y avait que des courtiers.

• Speaker #1

  Il n'y avait que des courtiers. Et ils n'ont pas compris la subtilité.

• Speaker #2

  J'allais dire que c'est une confrérie. Je pense que le mot est trop noble, c'est une... Est-ce qu'on peut parler de corporation ? C'est une espèce de syndicat, en fait, tu n'as que des gens qui se sont sentis attaqués alors qu'ils n'ont absolument pas compris le sens stratégique, profond et structurel de ton propos.

• Speaker #1

  Et c'est ce qu'on va essayer d'expliquer sur cet épisode. Et avant de commencer, j'aimerais faire un petit disclaimer. Tout d'abord... Il faut faire une précision, c'est que les gens qui nous écoutent et qui ont recours à un courtier, il faut d'abord les féliciter. Pourquoi ? Parce qu'ils sont au stade de la recherche de financement. C'est-à-dire qu'ils ont fait grosso modo 60% du travail et du passage à l'action. Donc on ne dit pas, c'est parce que tu passes avec un courtier que tu es mauvais. On s'adresse à des personnes qui veulent déployer une très grosse stratégie. Ça ne veut pas dire que si tu passes par un courtier, c'est mauvais. C'est important de le préciser parce que quelquefois, notre propos peut être travesti comme ça a été démontré sur LinkedIn.

• Speaker #2

  Alors, sur un poste peut-être, mais en podcast normalement, mis à part la mauvaise foi, il ne peut pas être travesti.

• Speaker #1

  Oui, mais...

• Speaker #2

  Parce qu'on va quand même dans l'exhaustivité, on est quand même dans la pédagogie, on déploie un argumentaire. Donc, je pense que sur le podcast, on ne peut pas dire qu'on fait des raccourcis. Mais tu as raison là-dessus, je suis totalement d'accord avec toi. Et moi, je dirais même plus que sur quelqu'un qui a consulté, qui n'a pas d'ambition particulière ou des petites ambitions, il n'y a rien de péjoratif là-dessus, qui veut acheter sa résidence principale et qui veut un taux le plus bas possible et peut-être quelques conditions les plus intéressantes possibles. Pourquoi pas ?

• Speaker #1

  Parce que le courtier a l'habitude de négocier.

• Speaker #2

  Ne fait que ça principalement.

• Speaker #1

  Donc ça, c'est important. C'est vraiment important à préciser. Alors, commençons cet épisode par le commencement. C'est quoi un courtier ?

• Speaker #2

  Un courtier, je n'ai pas la définition légale, c'est simplement un intermédiaire qui va faire le pont entre des banques et des demandeurs de prêts, tout simplement, et moyennant une commission. Je ne sais pas si ça relève de la loi, puisque je ne pratique pas cette...

• Speaker #1

  Je crois qu'il faut un agrément, non ?

• Speaker #2

  Ça c'est sûr, mais la rémunération, je crois qu'elle est uniquement à la commission, au résultat.

• Speaker #1

  J'allais dire la poufiasse, mais je ne veux pas être... d'être rentré dans le dénigrement. Il me semble que pour faire de l'intermédiation bancaire, tu as besoin de quelque chose, d'être inscrit à l'ORIAS. Oui,

• Speaker #2

  je crois. Mais cet aspect-là, si tu veux, n'est pas le plus intéressant. On ne va pas s'attarder là-dessus. Mais l'idée, c'est que tu veux un taux, tu n'as pas énormément d'ambition dans le locatif, dans le patrimonial, dans l'immobilier. C'est très bien. Tu veux un prêt long, tu veux le meilleur taux possible parce qu'il y a un impact quand même sur cette unique opération entre le taux et la durée. Pour avoir des mensualités les plus faibles possibles, on n'est pas dans une logique de cash flow, on est plutôt dans une logique d'avoir en fait une pression bancaire la plus faible possible tous les mois. Donc là, dans ce cas-là, moi je dis pourquoi pas.

• Speaker #1

  Alors moi, tu vas me dire, je l'associe à un autre... type de profil avec qui on s'entend très bien également sur LinkedIn, particulièrement moi, je les mets au même rang que le conseiller en gestion de patrimoine. Dans le sens où il y a un titre prestigieux, où on a l'impression de faire affaire avec un professionnel.

• Speaker #2

  Après, un CGP a quand même beaucoup plus de compétences qu'un courtier. Techniquement, la diversité de ses activités, la problématique du CGP, c'est son modèle économique. les rétrocommissions c'est ça la problématique principale c'est plus un problème de modèle économique que de compétences je pense qu'un bon CGP indépendant c'est utile,

• Speaker #1

  maintenant c'est très rare comme un bon courtier ça peut être utile dans certains cas donc la partie maintenant qu'on a posé le décor et qu'on va rentrer dans le détail du déploiement d'une stratégie, on le rappelle on parle aux personnes qui veulent déployer une stratégie Moi, j'aime bien dire que le courtier n'est pas un magicien. Qu'est-ce que je veux dire par là ? C'est que, et tu vas me dire, Fouad, et n'hésite pas à nuancer mon propos, le courtier n'étant pas un magicien, si 10 banques t'ont refusé le crédit, il est... Très, très peu probable que le courtier trouve la banque, à l'exception de la fameuse banque d'affaires d'Alsace-Lorraine, le Kafka.

• Speaker #2

  L'usurier.

• Speaker #1

  C'est un service juridique important.

• Speaker #2

  On ne va pas rentrer dans les détails. Mais c'est marrant parce que j'ai eu en audit une personne qui voulait mon avis sur toute sa situation et sur une opération spécifique. Et donc, il avait un accord. Il avait un accord. du CA local. Coïncidence, c'est dans une zone où je chasse. Et il me dit, voilà, la soi-disante banque d'affaires qui a été... Oui, sur les réseaux de stockpile. Un argument marketing. C'est une banque d'affaires pour toi ?

• Speaker #1

  Non.

• Speaker #2

  Je ne sais même pas si c'est une banque. Oh, s'ils font du crédit, oui. C'est un établissement qui ne fait que des lignes de crédit, c'est tout.

• Speaker #1

  Oui, mais une banque est un établissement de crédit. Une banque est un...

• Speaker #2

  Ce que je veux dire, ce n'est pas une banque de détails.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #2

  Ce n'est pas une banque de détails. Et donc, il y a cette banque, je t'en avais parlé à 13h à table, qui lui a quand même demandé une hypothèque sur le bien. Alors, pour travailler avec cette banque, il faut passer par un courtier. Donc, il lui a demandé une hypothèque sur ce bien. Et également, il avait deux autres biens à crédit sous cautionnement, sous société de cautionnement, sans sûreté réelle. Donc, il n'y avait pas de garantie réelle sur ces deux biens. Et donc, cette banque en question lui a demandé également de prendre... de l'hypothèque de rang 1 sur les deux autres biens qui n'avaient absolument rien à voir avec l'opération financée.

• Speaker #1

  C'est totalement illégal.

• Speaker #2

  Pour moi, c'est totalement illégal. Et finalement, c'était trois garanties et un taux d'autoroute, de tarif d'autoroute. C'est-à-dire qu'on était sur un taux de 5. On était au-dessus des 5%. Et alors, autre chose qui m'a choqué, l'ADI n'est pas obligatoire. Donc l'assurance d'essai invalidité.

• Speaker #1

  Ce qui est dommage.

• Speaker #2

  Ce qui est extrêmement risqué.

• Speaker #1

  Parce qu'on fera un épisode sur comment investir avec les femmes, l'ADI.

• Speaker #2

  Où les femmes ? Est-ce qu'on va inviter l'auteur du...

• Speaker #1

  Rulio ?

• Speaker #2

  Ah oui, c'est dans la vérité, c'est quand il se trompe de chanteur.

• Speaker #1

  Ah non, mais moi, c'est tant qu'il y aura des femmes. Tu me payes en cash, pas en chèque.

• Speaker #2

  Il te confond avec un autre chanteur.

• Speaker #1

  Danny Briand.

• Speaker #2

  Voilà, Danny Briand. Mais ne pas mettre d'ADI. Et c'est là où... Je trouve que cet établissement est quand même très irresponsable entre les garanties abusives, le taux d'intérêt qui flirte avec l'usure et le fait de dire aux clients qu'il peut se passer d'ADI. En fait, tu sais pourquoi est-ce qu'ils, à ton avis, puisque j'ai réfléchi à la question, pourquoi est-ce qu'ils essayent de faire sauter l'ADI ?

• Speaker #1

  Parce que ça va les attirer dans une autre banque, ils ne sont pas émetteurs ? Non,

• Speaker #2

  ce n'est même pas ça en fait. C'est là où c'est très fictueux. Ah,

• Speaker #1

  les coûts vont être trop élevés ?

• Speaker #2

  Trop élevés par rapport à quoi ?

• Speaker #1

  Le coût total d'emprunt ?

• Speaker #2

  Non, mais alors, c'est par rapport au taux d'usure. La Banque de France émet, en fait, je crois que c'est tous les trimestres, un taux d'usure que tu n'as pas le droit de dépasser. Et ce taux d'usure inclut l'assurance d'essai invalidité. Donc, en fait, pour aller flirter avec le taux d'usure et vraiment se gaver littéralement, c'est une banque qui achète de l'argent à 2% à la BCE. et donc si tu as un taux d'usure je dis n'importe quoi à 5.5 Ils vont quasiment aller chercher les 5.5 et ils vont même prendre en marge d'intérêt l'ADI. Donc c'est très vicieux, c'est-à-dire que c'est littéralement pour se gaver en taux d'intérêt. Et on va te dire, tu n'as pas besoin de prendre l'ADI, mais en fait, tu ne peux même pas la prendre. Parce qu'on ne t'a pas laissé l'espace dans le plafond du taux d'usure légal. Donc moi, ce genre de pratique, je n'aime pas parce que c'est incompatible avec la sécurité. Déjà la sécurité de l'encours et surtout le fait d'enchaîner les opérations. Donc moi je lui dis mais qu'est-ce que tu t'emmerdes avec ce truc ?

• Speaker #1

  Parce qu'avec un emprunt à 5%, il te faut quoi en rendement brut pour être à l'autofinancement ?

• Speaker #2

  Je n'ai pas calculé mais... Un bon 9-10 ? Non non plus, moi j'ai un 10-11.

• Speaker #1

  10-11 ?

• Speaker #2

  Au moins 10. Au moins 10. Donc, c'est très problématique. Donc là, on a un courtier et là, c'est le côté, on va dire, bon, le courtier est obligatoire. Travailler avec cet établissement en particulier. Et ça ne gêne personne, en fait, de faire ce genre de montage. Moi, je suis courtier. Moi, ça me dérangerait, en fait. Après,

• Speaker #1

  ils acceptent tout le monde. Donc, ils acceptent tout le monde. Ils ne sont pas très regardants. Le véhicule d'investissement, mais...

• Speaker #2

  Ce n'est pas très professionnel. Ça manque d'éthique.

• Speaker #1

  Oui, l'éthique, c'est important. Mis à part cet établissement d'Alsace-Lorraine, un courtier... Si ton dossier ne passe pas dans des banques, ça va être difficile pour lui de le passer. Il ne va pas agir en amont. Et en matière bancaire, on n'agit pas en aval, mais en amont. Et ça, on aime bien le dire, et tu l'avais très bien illustré au travers d'une métaphore où tu avais dit, on n'est pas sur une opération de maquillage, on est sur une opération de chirurgie.

• Speaker #2

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Sur son profil emprunteur. Donc, est-ce que tu as déjà vu un courtier qui agissait sur le profil emprunteur en amont ?

• Speaker #2

  Alors, sur les courtiers que j'ai déjà côtoyés ou que j'ai déjà eu de retour, de temps en temps, il y a un petit peu de conseils. Voilà, ça, on ne donne pas. Par rapport aux banques, ça, on ne fait pas. On va plutôt mettre ça. C'est du bricolage au sens effectuel du terme.

• Speaker #1

  Excusez-nous pour cette coupure au sens effectuel du terme, tu disais.

• Speaker #2

  Donc, il va bricoler avec ce qu'il a, mais il ne peut pas être proactif. pour être proactif, il faut aussi prendre 3, 4, 5, 6 mois à l'avance. Donc là, il a un dossier en main, il est en flux tendu, il n'y a aucune proactivité possible, il n'y a pas possibilité de bâtir en amont le profil d'emprunteur. Mais sur ce que tu disais, le fait qu'il ne va pas faire de magie, ça, ce n'est pas le plus important dans le sens où, j'ai envie de te dire, ça, ça relève de la responsabilité exclusive, de mon point de vue, de l'investisseur.

• Speaker #1

  Et c'est là que, tu vois, sur le conseil en gestion de patrimoine, moi, j'aime bien dire que le courtier...

• Speaker #2

  Tu ne peux pas les lâcher, tu ne peux pas les lâcher, les CGP.

• Speaker #1

  Non, non, mais...

• Speaker #2

  On en a un brillant sur Internet, sur LinkedIn, qui ne parle que de fiscalité, de réduction fiscale. Et après, qui en a marre, tu vois, qui a rehaussé le montant d'entrée, tu sais, le droit d'entrée, je crois qu'il est passé de 100 000 euros à 250 000 euros pour pouvoir bosser avec son cabinet. mais quand tu t'adresses toute la journée à tes followers sur la baisse de la fiscalité par le biais de tes investissements. Donc, tu joues sur le biais du rendement.

• Speaker #1

  Mais ce n'était pas lui qui disait le plus grand risque, c'est passer en LMP ?

• Speaker #2

  Oui, c'est lui. Et en fait, ça n'attire que des gains petits.

• Speaker #1

  Oui. Mais tu vois, je faisais le comparatif avec le CGP pour l'effet blouse blanche. Tu sais, c'est... Je ne sais plus qui c'est qui m'avait expliqué ça, c'est qu'on fait beaucoup plus confiance à quelqu'un qui a une blouse blanche. C'est pour ça qu'on fait plus confiance à un pharmacien qu'à son docteur traitant. Alors que le pharmacien a beaucoup plus de conflits d'intérêts, il y connaît moins un pharmacien.

• Speaker #2

  C'est un commerçant pratiquement.

• Speaker #1

  C'est un commerçant de médicaments, avec des connaissances, ça c'est sûr.

• Speaker #2

  Et d'herbes.

• Speaker #1

  Et ton docteur, il sait ce qui est... le mieux pour toi, il t'a suivi depuis longtemps.

• Speaker #2

  Tu veux qu'on se mette à dos toutes les professions après les pharmaciens et acquis ?

• Speaker #1

  Non, non, mais...

• Speaker #2

  Le problème des bouchers. Non,

• Speaker #1

  mais si tu veux cet effet blouse blanche, quand un investisseur arrive devant un courtier, et ça, n'hésitez pas à me le dire, pour voir la sensation qu'ont les gens, je pense que les gens se disent, cette personne a un contact privilégié dans la banque, et il va court-circuiter le contrôle et va me faire passer mon financement.

• Speaker #2

  Alors, si on fait dans la nuance, parfois c'est vrai. C'est-à-dire que tu as certains courtiers qui pèsent quand même beaucoup en volume, qui de temps en temps vont demander une faveur en disant « fais-moi passer ce dossier » . Ça peut marcher. Mais le problème du signe noir de l'investisseur qui a de l'ambition, pour celui qui veut aller chercher le capital optimal, donc les 10 millions, on ne peut pas compter sur une vingtaine de coups de pouce. Donc ça peut marcher une fois, j'ai envie de dire sur un malentendu, mais en faire un pilier de la stratégie, là-dessus c'est une erreur. C'est totalement illusoire.

• Speaker #1

  Et pour renuancer par-dessus, et tu vois j'avais prévu de le dire, je voulais dire que comme toute profession, il existe de grands professionnels, il existe des signes noirs comme des banquiers signes noirs. Par exemple, on parlera dans un prochain podcast de financement hors sentier battu. non conventionnels, notamment crédit lombard, financement à l'étranger financement, refinancement ce qui est très peu parlé sur internet et j'invite les gens à s'abonner pour écouter si tu prends en référence le banquier du crédit agricole sans citer la ville et tout ça, et que tu dis tous les banquiers sont comme ça.

• Speaker #2

  Ce qui est totalement faux C'est totalement faux,

• Speaker #1

  tu peux tomber sur un banquier comme ça, beaucoup d'investisseurs d'ailleurs ont quelquefois des banquiers

• Speaker #2

  signe griantracite ils ont eu de la chance et ils en déduisent en fait que tous les banquiers sont exceptionnels et ils vont beaucoup plus loin que ce qui est possible et là pour la partie restructuration

• Speaker #1

  Ça devient très très complexe. Donc ce n'est pas une faveur de commencer avec un banquier signe noir, c'est une énorme faveur d'avoir un banquier signe noir avec la bonne stratégie.

• Speaker #2

  La stratégie, de toute façon, elle est indispensable tant qu'on n'a pas atteint ses objectifs.

• Speaker #1

  Et également, dans le cadre, et ça c'est important de le préciser, c'est dans le cadre, j'avais fait une petite pique... En guise d'introduction, un courtier, ça a un coût. Sur une opération, son coût, par exemple, sur une résidence principale, il va pouvoir, par exemple, avoir un taux d'intérêt qui va gommer son coût d'intervention. Mais sur une stratégie, sur lever 10 millions, combien ça te coûte un courtier ? Moi, je l'estime, tu vas me dire ce que tu en penses, je l'estime sur 10 millions d'euros, entre 50 et 150 000.

• Speaker #2

  C'est au minimum 100 000 euros,

• Speaker #1

  1%. 1%, voilà. Donc, c'est un coût.

• Speaker #2

  Tu as des courtiers qui prennent plus. Les honoraires sont libres.

• Speaker #1

  Les honoraires sont libres, mais là, tu les mets en compétition.

• Speaker #2

  Alors, celui qui arrive à te faire lever 10 millions d'euros, ça va être très difficile de le mettre en compétition. Il faudra peut-être le mettre en compétition avec moi.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #2

  Donc, un courtier qui fait lever 10 millions d'euros. Je ne parle pas des... Il y a quelques courtiers très spécifiques qui font des financements pour les expatriés. Il y a des courtiers... qui vont trouver des financements pour des étrangers, etc. Là, ça, c'est une catégorie encore très particulière.

• Speaker #1

  C'est la niche.

• Speaker #2

  Je dirais qu'il y a anecdotiques en volume de crédit sur l'encours bancaire immobilier français. Ils sont très utiles, ils sont très compétents, mais on ne s'adresse pas à ça. Nous, on s'adresse à la masse, à la production de crédit type banque de détail. Signe blanc, et là, c'est beaucoup plus compliqué d'aller lever les 10 millions.

• Speaker #1

  Il sera plus simple, plus productif et moins onéreux de comprendre le système, mettre en place une stratégie que recourir au courtier.

• Speaker #2

  Et tu as l'autonomie. Tu gagnes en autonomie quand tu apprends. Alors, c'est cette formule qu'on entend souvent. Quand tu apprends à pêcher, c'est beaucoup plus durable, viable, gratifiant. en matière de compétences, notamment d'autonomie, que de se faire servir du poisson, parce que tu es dépendant. Et le but, et ça il faut le préciser,

• Speaker #1

  lorsque les personnes veulent déployer une stratégie, tu ne vas pas avoir affaire à un banquier, tu vas avoir affaire à 20 banquiers, sur une grosse ambition.

• Speaker #2

  Un peu moins, je dirais qu'en fonction de ton scoring, ça peut être entre 5 et 10, mais plutôt 10.

• Speaker #1

  Plutôt 10. Donc 10 banquiers, tu n'as pas intérêt de... Tu ne vas pas reposer sur un banquier. Un banquier ne pourra jamais te suivre sur l'entièreté. Même un gros banquier signe noir aura du mal à te suivre sur l'entièreté. Non,

• Speaker #2

  l'encours est toujours limité par tête. C'est une question de gestion du risque.

• Speaker #1

  Et de délégation.

• Speaker #2

  Et de politique interne. Et c'est là où c'est un petit peu traître. C'est-à-dire que tu as des gens qui arrivent à lever 2, 3, 4. J'en ai même vu certains 5 millions d'euros avec la même banque. Et là, ils ont un sentiment de no limit. Et ça, non, ça ne fonctionne pas parce que 100% des cas que j'ai croisés sont stoppés à un moment donné.

• Speaker #1

  Oui, et il faut penser qu'un banquier, ça peut changer. Et ça change souvent. Il suffit de regarder son application, on reçoit régulièrement des messages.

• Speaker #2

  Mais tu as ça. Mais de toute façon, même si le banquier ne change pas, la politique de l'agence ou de la banque fait que tu vas être limité. en volume de crédit pour une question de gestion du risque. Si tous les clients levaient 4 ou 5 millions, là, tu es sur une prise de risque qui est quand même très importante au niveau de la banque.

• Speaker #1

  Maintenant, on va rentrer dans une nouvelle sous-partie. Et ça, c'est quelque chose que les gens ne croient pas au début. Et ça m'a fait plaisir parce que j'ai un membre de PX qui m'a fait le retour, qui, je pense, avait pris en plus un audit avec toi.

• Speaker #2

  Je ne sais pas, j'en ai eu plusieurs, donc c'est possible.

• Speaker #1

  Et si tu veux, il m'avait dit quand je l'avais eu, je vais passer par un courtier, j'ai fait, mais c'est une terrible erreur parce que tu vas faire la dissémination d'informations et ça va se retourner contre toi et tu verras, tu t'en souviendras. Ça arrivera à un moment ou à un autre. Et le courtier peut se retourner contre toi parce qu'en réalité, le courtier...

• Speaker #2

  Alors, involontairement, malgré lui. Il ne le comprend pas, il ne le sait pas parce qu'il ne maîtrise pas les techniques.

• Speaker #1

  Et là, on va parler en coup d'opportunité parce que c'est très important. Un courtier, il va arroser les banques avec ton dossier. C'est-à-dire qu'il va l'envoyer à 5 ou 6 banques. Si ton dossier n'est pas finançable, en réalité...

• Speaker #2

  On peut expliquer pourquoi est-ce qu'il va faire ça ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #2

  Il va essayer de gratter le taux d'intérêt le plus faible, donc il va mettre en compétition le maximum de banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.

• Speaker #1

  Et en faisant ça, si tu as un mauvais profil emprunteur, ça va multiplier les refus, mais ça va surtout multiplier la traçabilité. Au travers de ça, tu vas te fermer des portes. Par exemple, si tu as cinq acceptations de financement, en réalité, tu as quatre banques qui auraient pu te financer à notre projet. Et quand tu vas voir les banques, trois, quatre mois, cinq, six mois après, avec un nouveau projet et que tu es déjà allé les consulter…

• Speaker #2

  L'information est consignée.

• Speaker #1

  L'information est consignée, mais tu envoies un très mauvais message. Oui. En fait, dans une stratégie immobilière, On veut limiter... quitter le démarchage bancaire parce que si tu vas avoir 4 banques et que tu as 4 acceptations, ça peut mettre de la difficulté et donc te coûter du coût d'opportunité. Ça ne va pas te coûter de l'argent. C'est comme j'avais eu un...

• Speaker #2

  Dans un deuxième temps, le coût d'opportunité te coûte de l'argent.

• Speaker #1

  Oui, mais ça ne va pas te coûter de l'argent directement. Ça va te coûter sur l'opportunité. Par exemple, j'avais un membre, avant d'activer certains process, je lui avais fait, avant d'y aller, tu fais ça. Et il y avait un peu de résistance en face. Et qu'est-ce qui s'est passé ? Il n'a pas fait. Il est tombé sur un super banquier. Et je pense que ça dira quelque chose. Il est tombé sur un super banquier. Et là, le banquier, il a regretté de ne pas avoir mis ça en place. Et ça, c'est du coût d'opportunité. Ça ne lui coûte rien. Il faudra aller voir dans une autre banque. Un refus ne coûte rien en soi. Mais ça te limite dans tes possibilités. Et donc, il faut vraiment optimiser à ce niveau-là. Qu'est-ce que tu en penses de cette question informationnelle ?

• Speaker #2

  Moi, j'ai déjà eu des clients en mentorat qui avaient fait appel à un courtier qui avait quand même pas mal contaminé la stratégie, le profil. On a mis en place des techniques pour effacer légalement toute l'information consignée. Donc, c'est aussi si on est déjà dans cette situation, ce n'est pas trop tard parce qu'on peut agir. Donc, il y a des techniques également pour effacer légalement cette... ce que j'appelle cette pollution informationnelle. Et là, je vais être moi sur mon premier argument qui me pose structurellement problématique, à savoir en fait que généralement, et je rappelle une fois de plus, pour ne pas qu'on se mette à dos tous les courtiers, on s'adresse vraiment à des gens qui ont beaucoup d'ambition, le courtier va griller ton profil, c'est-à-dire que ton profil va être massivement... diffusée d'abord à l'échelle on va dire locale, régionale et si tu demandes finalement d'autres financements dans d'autres régions pire sur des banques nationales l'information est diffusée nationalement et attention aux CRM qui sont nationaux dans certaines banques régionales donc on a cette problématique de pollution informationnelle et je reviens, ça c'est une théorie économique en fait ce qu'on appelle l'asymétrie d'informations. Et en fait, le fait de créer de l'information polluante, inutile, va griller ton profil. Et ça, c'est très, très, très négatif, en fait, dans une stratégie de levée de fonds importantes, de récurrence, de blitz patrimoine. Une bonne stratégie fait exactement l'inverse. Elle va minimiser au strict minimum l'information. Dans les conseils que je donne, Généralement, dans les accompagnements, moi j'arrive à limiter l'information sur un parcours à 10M. Je divise l'information produite légalement par 10. Donc c'est énorme. On est quand même d'un écart de 1 à 10. Donc voilà, ça c'est une problématique pour moi qui est majeure. Et pourquoi est-ce qu'il y a une stratégie de volume ? C'est par rapport à la rémunération. Parce que quand on est rémunéré à la commission, je parle du courtier, il a intérêt à envoyer du lourd, c'est-à-dire balancer le profil, le dossier. Alors évidemment, il y a des courtiers intelligents qui vont procéder étape par étape, par tâtonnement, deux ou trois banques en même temps, mais c'est déjà beaucoup. Si le dossier est traité par la BNP et la Société Générale, tu as déjà une contamination de ton profil au niveau national.

• Speaker #0

  Donc là, on a un problème qui est majeur. Et là-dessus, cette stratégie du volume, pour moi, elle s'oppose radicalement à une stratégie basée sur la chirurgie. Donc, tu en parlais tout à l'heure. Un signe noir, en fait, ça agit de façon chirurgicale. C'est-à-dire que les procédés, en fait, les modes, les stratégies, les modes, les procédés d'action ... sont diamétralement opposés entre la culture du courtier qui est obligé de balancer fort pas mal de dossiers et celle du signe noir qui doit agir de manière très précise, très chirurgicale, par tâtonnement, sur une base informationnelle la plus faible possible. On a une incompatibilité sur les méthodes de travail entre un signe noir et un courtier. Autre point qui est hyper important,

• Speaker #1

  l'argent que tu rapportes à ta banque.

• Speaker #0

  Alors, avant ça, si tu veux, dans la théorie du signal, j'en ai déjà parlé plusieurs fois.

• Speaker #1

  J'aime beaucoup. Il faut le récepteur et l'émetteur. Voilà. J'ai beaucoup découvert avec toi.

• Speaker #0

  Parce que c'est très puissant, si tu veux. Moi, ce que j'aime dans cette science économique, c'est quand elle a une utilité opérationnelle.

• Speaker #1

  Et qu'on la comprend par l'exemple.

• Speaker #0

  Exactement, qu'on la comprend par l'exemple. Mais en fait, c'est ça la conceptualisation. C'est-à-dire qu'au début, tu es obligé de partir sur un niveau un petit peu plus élevé. et ensuite sur l'opérationnel tu dois comprendre l'outil qui a été conceptualisé. Alors moi, j'ai fait, on va dire, une petite innovation, une dérivation de la théorie du signal. J'ai rajouté, tu sais, que la responsabilité, la qualité du signal, la compréhension du signal,

• Speaker #1

  vient de l'émetteur, pas du récepteur.

• Speaker #0

  Elle incombe exclusivement à l'émetteur et pas au récepteur. Et là, le problème, c'est qu'en fait, l'émetteur, c'est plus toi.

• Speaker #1

  Ouais, c'est un relais.

• Speaker #0

  Tu as un relais et en fait, tu ne contrôles plus le signal. Et ce qui se passe, en fait, c'est que l'émetteur, qui est le courtier, Donc, le relais peut envoyer de très mauvais signaux et un signal qu'il ne faut absolument pas envoyer à la banque. Surtout une banque qui ne te connaît pas ou tu n'es pas client.

• Speaker #1

  Taux d'intérêt.

• Speaker #0

  Voilà, ce que j'appelle une politique. La partie. C'est une stratégie de crevard. C'est-à-dire qu'en fait, on va dire quoi ? Non, mais c'est vrai, on va dire quoi ? Il cherche un taux et ça, il sort de ta cave. 15 heures, ce n'est pas compatible avec la retraite anticipée. alors donc Le problème, c'est qu'en fait, on va se dire quoi ? Bon, le PNB, il risque d'être faible, donc le produit de dette bancaire.

• Speaker #1

  Pour le faire, on l'a déjà dit, le PNB dans une banque, en fait, vous avez dans le fichier client, par exemple, chez Société Générale, ce CRM s'appelle Contact, ou s'appelait Contact à l'époque. Vous avez une case et les relations bancaires sont classées par PNB et ça va reprendre tout le revenu généré par la relation du client.

• Speaker #0

  Alors, pour être très concret là-dessus, La culture du signe noir, on a fait un épisode sur l'acculturation bancaire, la culture d'un vrai signe noir, premièrement c'est je ne négocie jamais le taux d'intérêt, alors que la culture du particulier, du courtier, c'est je cherche le meilleur taux possible. Deuxième point, qui est important également,

• Speaker #1

  le pré-sec,

• Speaker #0

  non seulement on ne négocie pas le taux, mais on augmente de manière artificielle, abusive, volontaire. peu importe le PNB, c'est-à-dire qu'on prend des produits additionnels que la banque a vraiment du mal à vendre, comme la prévoyance, donc tout ce qui est garantie accident de la vie, même du système de télésurveillance. Donc ça, si tu veux, c'est une culture encore une fois de plus qui est différente de celle du courtier.

• Speaker #1

  Et tu as l'ADI, et prendre une prévoyance en plus de l'ADI, c'est au travers d'une prévoyance avec un capital garanti que tu vas faire par exemple le... Le risque fiscal sur l'ADI.

• Speaker #0

  Oui, ça c'est encore autre chose, l'assurance du risque fiscal.

• Speaker #1

  Mais c'est une prévoyance sur capital garanti.

• Speaker #0

  C'est une prévoyance, mais le truc c'est que tu n'as pas la même culture que le courtier qui lui, en fait, sa culture a été façonnée par, j'allais dire, la pression des clients qui en fait, dans la psychologie du particulier, alors j'ai cette expression, elle n'est pas péjorative, elle est sociologiquement vraie. Le français est un gain petit. C'est-à-dire que quand tu lui sers, par exemple, pour mettre une petite image, son café qui manque, la petite amandine, il est contrarié. Donc le français est un gain petit. Et donc le courtier est habitué à travailler avec des gains petits qui font le projet d'une vie. Et c'est tout à fait normal, ça se comprend. Donc l'idée, c'est que là, culturellement, c'est incompatible avec la culture de la stratégie bancaire d'un signe noir.

• Speaker #1

  Sur un conseil qu'on peut donner, pensez que techniquement cet épisode va être sur la fin d'année. Pensez à ce moment de la fin d'année pour faire preuve d'intelligence relationnelle auprès de vos banquiers.

• Speaker #0

  Tout à fait, tout à fait.

• Speaker #1

  Les boîtes de chocolat sont prêtes ? Oui,

• Speaker #0

  s'il vous plaît, les boîtes de chocolat, n'achetez pas du chocolat Milka, prenez...

• Speaker #1

  Prenez du Lidl.

• Speaker #0

  Non, et pas de Link non plus, ça va être du Ducasse, du meilleur ouvrier de France, Fabrice Giotte à Besançon, prenez du chocolat de qualité. Alors moi, je ne bois pas d'alcool,

• Speaker #1

  mais prenez une campagne de qualité.

• Speaker #0

  C'est un cadeau à quoi ? A 100 euros.

• Speaker #1

  Même pas, tu prends une belle bouteille de Dutz ou quelque chose comme ça, ça te la gueule sur du champagne.

• Speaker #0

  Mais si tu veux impressionner ?

• Speaker #1

  Si tu veux impressionner, tu pars sur du cristal, une bouteille de cristal Rodeur.

• Speaker #0

  Et ça vaut combien ?

• Speaker #1

  Tu dois être à 120, 130.

• Speaker #0

  Voilà, donc tu mets ta boîte de chocolat à 30 euros, à 150.

• Speaker #1

  La déformation, c'est que quand je bossais dans la grande distribution, on envoyait les cadeaux. Mais en fait, on les récupérait, on les envoyait aux banquiers. C'était des cadeaux fournisseurs. Donc, en fait, on ne se rendait pas compte du coût. Non, ça, je ne le dirais pas. Mais pensez à ça. C'est un petit détail. Mais si vous ne le faites pas, dites-vous que 99,9% des relations de votre banquier ne le font pas.

• Speaker #0

  Alors moi, je vais plus loin que ça. Si vous ne le faites pas, 99,9% des gens ne le font pas. Donc, vous rejoignez le club des 99,9% et vous ne vous... démarquez pas, un banquier qui ne reçoit rien, ça c'est la norme, quand il reçoit un cadeau il s'en rappelle et il est très content quand il rentre chez lui et qu'il dit voilà chéri tiens regarde tu vois c'est un client qui a apprécié la qualité de mon travail et ça fait plaisir et moi en fait je suis un adepte de la gratitude c'est à dire que le cadeau je le fais sincèrement évidemment c'est à une portée stratégique mais dans mon acte c'est vraiment sincère de remercier quelqu'un qui a fait un travail de qualité et qui est quand même payé sur des montants qui ne sont pas énormes.

• Speaker #1

  Et tu vois, ça c'est un détail, mais c'est l'intelligence relationnelle. Il faut faire preuve d'intelligence relationnelle. Moi, je suis un gros rat sur les pourboires. Dans les restaurants, je pars du principe que les serveurs sont payés et qu'il y a un pourcentage... Même aux Etats-Unis ? Pas aux Etats-Unis. Aux Etats-Unis, ils ne sont pas payés. Mais aux Etats-Unis, ça n'est même too much. Et vraiment, dans un restaurant lambda... pour que je laisse un pourboire, c'est vraiment que le service, c'est un sans faute.

• Speaker #0

  Oui, et que le serveur a été sympa.

• Speaker #1

  Par contre, dans les restaurants où je me rends souvent, dans les restaurants où je me rends souvent, même pour des petites dépenses, je vais toujours laisser un pourboire.

• Speaker #0

  Moi, c'est pareil.

• Speaker #1

  Parce que je sais que quand je vais revenir, surtout dans des pays étrangers...

• Speaker #0

  Chez Pasternak, j'ai arrêté de laisser des pourboires. Les prix ont encore augmenté de 20%.

• Speaker #1

  C'est honteux. Mais pensez à ça, c'est un petit conseil opérationnel qui vous rapportera beaucoup plus et la personne se souviendra de vous.

• Speaker #0

  Totalement.

• Speaker #1

  Donc on a parlé de la pollution informationnelle. Pour faire un petit résumé, en gros, passer par un courtier, c'est mettre son avenir financier, sa stratégie dans les mains de quelqu'un d'autre.

• Speaker #0

  Qui a la culture du taux d'intérêt, qui n'a pas la culture de l'investissement pratique massivement, etc. Qui n'a pas les structurations. Tu as raison, c'est mettre son potentiel immobilier entre les mains d'un tiers.

• Speaker #1

  Dont on ne connaît même pas la compétence.

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Et donc, c'est quoi ? C'est une perte de contrôle de sa stratégie bancaire ?

• Speaker #0

  Ça, c'est le plus important pour moi. Alors, la pollution informationnelle, ça se nettoie. légalement. Mais la perte de contrôle de la stratégie bancaire, ça c'est très problématique parce que quand on n'a pas la main, la maîtrise sur sa stratégie bancaire, on ne peut quasiment rien faire. Alors on peut faire un peu, mais généralement on ne fait pas du tout à la hauteur de son ambition. Donc garder le contrôle de sa stratégie bancaire, c'est fondamental et c'est déterminant pour la suite. Ça, c'est un point qui est extrêmement important. Là-dessus, j'insiste parce qu'un signe noir, un investisseur qui a de l'ambition, doit prospecter lui-même les banques, il doit les prospecter lui-même. Il doit également essayer d'avoir de la recommandation de qualité. C'est-à-dire que moi, ce que je mets en place, par exemple, dans le cadre du mentorat, c'est qu'un banquier de signe noir qui a financé un signe noir est recommandé systématiquement à un autre signe noir. On a un banquier, on en a 2-3 comme ça, et généralement ça va être des banquiers qui vont nous faire une dizaine ou une quinzaine de financements. Donc ça représente des montants importants, et c'est pour ça que là il faut garder la maîtrise absolue du contrôle de la stratégie bancaire, sinon... t'es bloqué très rapidement.

• Speaker #1

  Le courtier parle la langue du particulier.

• Speaker #0

  Exactement. On en a parlé, la langue du gain petit, alors que le signe noir s'exprime exclusivement en langue du capital. La langue du capital, c'est la langue de l'accumulation du capital, c'est la langue de l'amortissement du capital, mais massif. Donc les 500 000 euros par an sur... un encours de 10 millions. Donc, ce n'est pas le même langage, ce n'est pas la même culture. Et ça, c'est très problématique parce que, une fois de plus, on n'a pas le même paradigme. Quand on a un paradigme qui est guidé par le taux d'intérêt, ça n'a absolument rien à voir avec un paradigme qui est guidé par la capitalisation. On en parlait du capital de Karl Marx. C'est le fondamental de l'enrichissement.

• Speaker #1

  Rappelle le poids.

• Speaker #0

  Ouais, ça t'a marqué ça, donc c'est 4,5 kg. 4 kg, 4,5 kg. Si on le réunissait sur un seul tome, c'est 4,5 kg. Et c'est ce que j'expliquais, il faut déjà être en bonne condition physique pour pouvoir le porter, le manipuler et surtout le digérer.

• Speaker #1

  Est-ce que tu sais combien pèse 10 millions d'euros en billet de 500 ? Tu dirais que ça pèse quoi ? Si tu mets tout ça dans un gros sac, 10 millions d'euros, qui est le nom du...

• Speaker #0

  5, 6 kg ? Je ne sais pas.

• Speaker #1

  Moi, je dirais entre 20 et 30 kilos. Je dirais que c'est un gros sac de voyage.

• Speaker #0

  Non, je ne sais pas.

• Speaker #1

  En billet de 500, pas en billet de 100, sinon c'est plus petite digression. Pour bien comprendre, et ça, moi, je vais revenir sur l'anecdote du membre de la communauté PX. Donc, il va voir un courtier. Et à mon avis, ça a dû t'arriver ou tu as dû voir l'histoire. Il va voir un courtier. Ce courtier arrose son dossier. Bien évidemment, le profil, c'était un entrepreneur sans le revirement. Non, toi, tu dis pivot.

• Speaker #0

  Par rapport à quoi ?

• Speaker #1

  Un entrepreneur.

• Speaker #0

  Oui, le pivot. La stratégie du pivot,

• Speaker #1

  tout à fait. Donc le courtier a arrosé toutes les banques de la région et il a eu un tas de refus. Il a eu un tas de refus parce que le profil, pas d'historique sur la société, pas de rémunération, toutes ces choses-là qu'on n'a pas besoin de les expliquer, les gens le comprennent. Et qu'est-ce qui s'est passé ? Il y a 7-8 mois, il se restructure, il met... toutes les stratégies en place, il va voir les banquiers, et une banque qu'il n'avait jamais vue, il n'était jamais allé dans cette banque, à ton avis qu'est-ce qu'il s'est passé ?

• Speaker #0

  Je sais pas, il y a tellement de choses, mais... je vais appuyer sur un mauvais bouton même en mode avion je sais pas En fait,

• Speaker #1

  le crédit a été refusé parce qu'ils avaient déjà été démarchés dans le cadre d'un dossier précédemment. Et ils ne savaient pas.

• Speaker #0

  Donc on revient sur la consignation de l'information.

• Speaker #1

  On revient. Alors techniquement, le courtier doit te prévenir sur les banques qu'il a démarchées et tout ça. Et la personne a été étonnée parce qu'elle a dit mais attendez, je ne suis jamais venu voir dans cette banque. Ma banque historique, c'est la Société Générale. Je ne comprends pas. je suis jamais venu vous voir pour vous demander un dossier de financement et ils lui ont sorti le dossier de financement qui avait été arrosé par le courtier et il me semble que tu avais raconté une anecdote moi j'ai eu une histoire comme ça sur le crédit agricole où tu avais dit de ne pas démarcher c'est exactement,

• Speaker #0

  en fait c'est la seule fois où j'ai pris un courtier et en fait le CA m'avait déjà suivi sur plusieurs projets, donc crédit agricole crédit agricole voilà, donc m'avait suivi sur plusieurs projets et je lui avais dit, donc là moi pour l'instant j'étais à l'encours maximum Je ne me rappelle plus de mémoire, je devais être pas loin du million. Et là, quand j'ai eu un rendez-vous avec la conseillère, elle l'a très mal pris. Elle m'a dit, attendez monsieur, là on vous a déjà financé ces opérations. Vous vous rendez compte, machin. Donc tu vois, limite, elle me faisait un peu la morale. Et en fait, il n'a absolument pas respecté ma consigne. Pour une simple raison que j'ignorais à l'époque, c'est qu'en fait, le CA est incontournable. quand tu pèses 40% dans le cours bancaire français tu es incontournable. Et ça, c'est vrai que ça m'a fait en fait... En fait,

• Speaker #1

  toi, tu étais là en cours maximum, tu ne voulais plus démarcher. En fait,

• Speaker #0

  pour l'instant, je ne voulais pas les démarcher parce qu'il faut laisser du temps à la banque. À mortir. Voilà, puis d'apprécier en fait la qualité de tes investissements. Donc, il faut laisser du temps. Parfois, c'est un non momentané. Et en laissant 6 mois, 7 mois ou peut-être un an, la banque, là, elle peut dire, bon, on voit que ça fonctionne assez bien. on est en difficulté. Voilà, exactement. Et là, c'est vrai qu'il n'avait pas du tout respecté. Et donc, ça nous renvoie à la perte de contrôle. En fait, tu ne sais pas le nombre d'établissements bancaires réellement consultés. Et ça,

• Speaker #1

  c'est très problématique.

• Speaker #0

  Personne ne demande ça.

• Speaker #1

  Alors, pensez à le demander.

• Speaker #0

  On est en fait dans une interface, un intercalaire, tu as une opacité. Donc, tu as perdu le contrôle de ta stratégie bancaire, de ta demande bancaire. Et même s'il a consulté 10 banques et qu'il te dit, voilà, moi, j'ai consulté les 3 banques. Comment est-ce que tu peux le vérifier ?

• Speaker #1

  Moi,

• Speaker #0

  c'est une anecdote personnelle. Il a consulté plus de banques que tu avais demandé. Voilà. Alors, forcément que j'avais demandé parce qu'en fait, j'avais demandé à ce qu'il ne consulte pas cette banque. Donc, voilà.

• Speaker #1

  QFD. Mais dans les commentaires, tu sais, où j'avais fait ça sur LinkedIn, il disait qu'ils étaient dans l'obligation de fournir la liste des banques. Oui,

• Speaker #0

  mais après, c'est toujours pareil. Tu as les obligations, tu as la loi. Les gens ne le savent pas.

• Speaker #1

  Donc, si vous êtes passé par un courtier, demandez-lui la liste des banques qu'il a démarché.

• Speaker #0

  Il ne va pas s'emmerder, si tu veux. Le courtier ne va pas s'emmerder à être excessivement transparent avec tous les clients, sachant que la plupart sont des ignorants et que... ils n'ont absolument pas besoin de cette liste d'établissements bancaires consultés.

• Speaker #1

  Donc si demain tu vas voir la banque avec un profil restructuré, où tu auras repris le contrôle, si tu n'as pas mis l'ensemble des stratégies en place, tu seras quand même marqué au fer rouge, le fer du refus bancaire. Et ça, dans une banque qui te refuse un dossier bancaire, qui peut être sur une période momentanée de ta vie, tu peux ne pas avoir... suffisamment d'historique, tu peux être en pas assez de bilan, peut-être que l'opération tu l'as mal présentée. C'est très dur, lorsque tu t'es tapé un refus, de revenir voir la banque.

• Speaker #0

  Si tu veux, les banques ont la mémoire très longue. Et ça, c'est très problématique parce que si t'as pas conscience de l'impact en matière d'information et en matière de dégâts dans les probabilités d'obtenir ton financement, si t'as pas... conscientiser ça, tu ne peux pas être dans une autre phase qui consiste à les américains vont parler de cliner, nettoyer j'allais dire au Karcher, malheureusement pour lui il a très mal fini, ironie du sort le nettoyer au Karcher, d'ailleurs la marque Karcher lui a demandé d'arrêter d'utiliser de manière abusive la marque Karcher mais l'idée en fait c'est que quand t'as pas conscience des impacts négatifs de la perte de contrôle tu ne peux pas en fait t'aigrir et tu ne mets pas en place ces procédures pour nettoyer ton profit.

• Speaker #1

  Tu me disais avant...

• Speaker #0

  Et j'insiste légalement.

• Speaker #1

  Oui, oui. Tu me disais, n'allez pas faire des faux papiers. Tu me disais avant, je te disais pendant le repas, dans la cantine russe, qui est tout sauf soviétique et communiste, le... Je disais que j'aime bien faire la comparaison au chasseur de tête. Et tu m'avais dit non, c'est un très mauvais exemple. Tu avais raison.

• Speaker #0

  Si, c'est bien. Tu es honnête intellectuellement.

• Speaker #1

  Bien évidemment. Et j'avais utilisé la métaphore sur ça en disant à une personne, imagine tu postules un emploi, d'accord, pour faire la métaphore avec la banque. Ils te refusent cet emploi. Et tu recandidates pour le même poste six mois après. Et la personne se souvient de t'avoir eu en interview. Est-ce que tu penses que tu vas avoir plus de chances d'avoir un oui au deuxième coup ?

• Speaker #0

  Qu'est-ce qu'il me fait ? Comment ça fait qu'il s'exprime en mode avion ?

• Speaker #1

  Je ne sais pas.

• Speaker #0

  En mode avion, normalement, ça bloque tout.

• Speaker #1

  Mais je ne sais pas. Toi et la technologie.

• Speaker #0

  Excuse-moi. La réponse est non.

• Speaker #1

  Et voilà. C'est comme une banque.

• Speaker #0

  Alors, si tu veux, pour aller un petit peu plus loin, pour donner un petit peu plus d'expertise, j'ai eu un client en mentorat l'année dernière qui... qui était passé alors pas par un courtier, mais par un très mauvais banquier, qui avait pollué le profil auprès de plusieurs sociétés de cautionnement, qui, elles, avaient consigné l'information. Et là aussi, c'est très problématique. Donc ça, c'est l'autre cartel. Il y a le cartel bancaire français. Et l'autre cartel, ce sont les sociétés de cautionnement, qui d'ailleurs, pour la plupart, quasiment à 100%, appartiennent aux banques. Et donc là, tu as une contamination, c'est-à-dire que même un mauvais banquier peut avoir un impact négatif sur ta stratégie. Alors un courtier, forcément, ça peut avoir un impact totalement désastreux. Et là, il a fallu procéder avec les outils que nous offre la loi pour nettoyer le profil. Parce que la consignation abusive de l'information peut être traitée. Donc tu vois, ça se joue également. pas qu'au niveau du courtier,

• Speaker #1

  ça se joue également ça se joue au niveau des connaissances juridiques.

• Speaker #0

  Exactement, donc je pense que la meilleure garantie finalement pour en fait réaliser son ambition c'est de monter en compétences en capital humain, en technique en stratégie, etc.

• Speaker #1

  Et ça coûte moins cher qu'un courtier ?

• Speaker #0

  Bien sûr, ça coûte beaucoup moins cher qu'un courtier. Alors sur des opérations répétées sur une vraie ambition, ça coûte largement moins cher, évidemment.

• Speaker #1

  Finissons par une nuance et une nuance positive. D'accord. Quand est-ce qu'on doit avoir recours aux courtiers selon toi ?

• Speaker #0

  Tu as le cas le plus fréquent qui alimente quand même. Je ne sais pas si c'est en 10%. Je n'ai pas la stat, mais majoritairement, les courtiers, c'est de la résidence principale. Alors moi, j'ai une nuance là-dessus. J'ai un bémol plutôt. Pas la résidence principale du signe noir. Si tu veux, pour moi, le signe noir ne doit jamais flirter avec un courtier. Ce n'est pas nécessaire, ce n'est pas souhaitable. Moi, personnellement, enfin, moi, personnellement, c'est un pléonasme, personnellement, je ne côtoie, je ne fais aucune demande de financement par le biais d'un courtier, sauf exception. Tu as besoin d'un crédit hypothécaire, il faut passer par un courtier. Tu as besoin...

• Speaker #1

  Je l'ai mis à la fin. Je l'ai mis à la fin, le crédit hypothécaire. Expliquez aussi ce que c'est un crédit hypothécaire.

• Speaker #0

  On en parlera sur les financements non conventionnels. Mais en tout cas, la résidence principale, tu as raison. Sauf pour la résidence principale du signe noir, ce n'est pas nécessaire de passer par un courtier pour un signe noir, même pour la résidence principale.

• Speaker #1

  Tu peux avoir des courtiers signe noir ?

• Speaker #0

  Je pense que tu en as certains, mais ils sont... extrêmement rares.

• Speaker #1

  Moi, il y a un membre, il faut que je fasse le check, j'ai un membre qui m'en a parlé d'un qui était fin.

• Speaker #0

  Alors, il peut être malin, mais il n'aura pas forcément la vision systémique du fonctionnement général du quartier de bancaire, il n'aura pas forcément la compétence sur la structuration, ça reste un bon courtier. Mais ça a ses limites.

• Speaker #1

  C'est une personne de PX. Une personne qui est formée, qui m'a dit... Non, ce que je veux dire,

• Speaker #0

  c'est qu'il ne te grira pas. Donc ça, c'est un bon courtier. C'est-à-dire qu'il ne va pas griller ton profil. Mais il peut y avoir des insuffisances sur la partie compétence, structuration, etc.

• Speaker #1

  J'ai eu le retour il y a deux jours. C'est déjà un bon profil. C'est le champion de Paris, avec la double casquette, pas uniquement courtier en financement. Mais je n'ai pas pensé à lui demander le coup. Parce qu'un courtier signe noir.

• Speaker #0

  Mais le coût, c'est pas... Pour moi, le coût, si tu veux, c'est pas important. Faut jamais se focaliser sur le coût. Il faut se focaliser sur la qualité de l'opération, sur la faisabilité.

• Speaker #1

  Je te parle du coût de passer par un courtier à chaque fois.

• Speaker #0

  Ah, ok. On l'a calculé à peu près. Pour moi, c'est entre 100 et 150 000 euros sur une ambition à 10 millions. Et t'as des courtiers, certains courtiers, qui arrivent à faire des miracles, des tours de passe-passe. Et là, c'est beaucoup plus cher. Ça peut aller à 5-10% du montant.

• Speaker #1

  Des tours de passe-passe, dans quel sens ?

• Speaker #0

  Je ne vais pas rentrer, ça reste là. On n'est plus dans le non-conventionnel, on est dans le non-orthodoxe.

• Speaker #1

  Dans le non-orthodoxe ? Ce n'est pas cachère ?

• Speaker #0

  Ce n'est pas cachère, comme dirait l'autre.

• Speaker #1

  Comme dirait Tugan, conseiller au passage. Est-ce que tu peux avoir recours à un courtier sur une opération sensible hors de ta région ? Sur de l'introduction avec un bon ?

• Speaker #0

  Si tu veux, moi, aujourd'hui, par rapport à... En plus, j'ai repris l'écriture de mon livre, on en reparlera, mais moi, je ne crois qu'en la méthode.

• Speaker #1

  Tu sais, on devrait faire attention.

• Speaker #0

  Pourquoi ?

• Speaker #1

  Parce qu'ils vont finir par te prendre pour Hakim Benotman.

• Speaker #0

  Non, ça n'a rien à voir.

• Speaker #1

  Ça fait trois ans que tu nous parles de l'écriture de ton livre.

• Speaker #0

  Mais bientôt, il va sortir. Bientôt, il va sortir. Si Dieu veut.

• Speaker #1

  Si Dieu veut,

• Speaker #0

  il n'y a plus quoi qu'il ne veut pas. Parce qu'en fait, j'écrivais ce matin, Moi, je ne crois qu'en la méthode. Et en fait, dans la méthode, dans ma méthode en tout cas... Il n'y a pas de courtier. Je préfère me fier à ma méthode que vouloir aller sur des exceptions. Et pourquoi pas dans tel... Non. Non mais je prospecte. Non mais je prospecte. Demain, j'ai un bien à Orléans. J'ai une stratégie particulière de prospection téléphonique, totalement efficiente sans me déplacer. Je prospecte l'entièreté du réseau bancaire local. Donc je n'ai pas besoin de courtier pour faire ça. Et je serai en capacité de bien expliquer mon projet, de faire preuve d'intelligence sociale et relationnelle, de donner envie à un banquier de travailler avec moi sur une relation profitable. Donc même ça, pour moi, c'est non.

• Speaker #1

  Les crédits hypothécaires, est-ce qu'on peut expliquer pour un crédit hypothécaire ? On va en parler, on va parler des financements non conventionnels dans un prochain épisode. Là,

• Speaker #0

  tu es obligé de passer par un courtier parce que...

• Speaker #1

  C'est refinancer un bien qui est déjà payé.

• Speaker #0

  C'est pour des banques étrangères, en fait.

• Speaker #1

  Des banques étrangères ?

• Speaker #0

  Alors, ce n'est pas refinancer un bien, si tu veux, sur le crédit hypothécaire ou la marge hypothécaire. C'est dégager une ligne de financement en utilisant ton bien qui est censé payer ou s'il n'est pas totalement payé.

• Speaker #1

  Deuxième rang, une hypothèque de deuxième rang,

• Speaker #0

  si tu as déjà une hypothèque. Non, ils vont racheter le capital restandu pour pouvoir être en rang 1. mais si tu as par exemple un client On va faire simple, tu as un bien à 1 million d'euros, tu as 300 000 euros de capital restant dû, donc la banque, en fonction des zones, il faut que ce soit quand même un minimum patrimonial.

• Speaker #1

  À Saint-Etienne.

• Speaker #0

  À Saint-Etienne, ça ne fonctionne pas. La LTV,

• Speaker #1

  elle est à 10 ?

• Speaker #0

  Là, je pense qu'elle flirte avec zéro. Oui, mais elle perd du bien. J'ai jamais été là-bas, en plus.

• Speaker #1

  T'as jamais été ?

• Speaker #0

  Non, t'as déjà été ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Bah oui, t'avais un témentor, toi, à Saint-Etienne.

• Speaker #1

  S'il te plaît.

• Speaker #0

  Donc, je reprenais mon exemple. Donc, tu as 700 000 euros qui correspondent à la différence entre la valeur marchande de ton bien et le capital restandu. Donc là, on va se dire, tiens, on prête 50 %. On va te prêter 350 000 euros, mais prenons un exemple encore plus simple. D'ailleurs, tiens, c'est un exemple d'un de mes clients. Tu as un bien à 1 million d'euros. La banque va prendre une hypothèque sur ton bien et va te prêter 50 % de la somme. Ça peut aller jusqu'à 70 %. Donc, tu te retrouves avec 500 000 ou 700 000 euros. Donc là, c'est intéressant parce que tu as conservé le bien et tu as obtenu de l'argent. Alors, ça coûte plus cher. Généralement, ça coûte, je crois, un point d'intérêt en plus. Ce sont des banques étrangères qui le comptent principalement.

• Speaker #1

  Ce n'est pas dans la culture bouddhiste française. Tu avais une exception parce que je pense voir la personne dont tu parles. C'était, et c'est important, c'était une banque helvétique.

• Speaker #0

  Oui, mais ce ne sont que des banques étrangères qui le font.

• Speaker #1

  Non, non, mais parce qu'il est dans PX également.

• Speaker #0

  Oui, bien sûr.

• Speaker #1

  Et le taux d'intérêt suisse était plus faible, mais...

• Speaker #0

  Là, c'est une exception, mais tu as des banques allemandes, luxembourgeoises, qui font des taux qui sont beaucoup plus élevés que les taux français.

• Speaker #1

  Et le taux était plus faible, mais par contre, il y avait un risque de change. Si la monnaie se casse la gueule parce que tu dois rembourser...

• Speaker #0

  Le franc suisse, j'ai envie de te dire... Il y a plus de chances de s'apprécier. Après, c'est un cas particulier. C'est un cas particulier, oui. Quelqu'un qui touche des revenus. Il n'avait aucun risque. Il n'y a pas vraiment de risque. Il était edgé,

• Speaker #1

  comme disent les Américains.

• Speaker #0

  Couvert ?

• Speaker #1

  Oui. Tu sais, dans les gros financements...

• Speaker #0

  C'est une couverture de change.

• Speaker #1

  Oui. Dans les gros financements, soit tu prends des swaps qui vont te couvrir, soit tu edges la chose. C'est par exemple, dans l'automobile, BMW... à une usine aux Etats-Unis, donc produit aux Etats-Unis, à du dollar, ça lui évite de faire de la conversion et de pouvoir stocker sur ça. C'est une technique de hedging. Tu auras appris quelque chose.

• Speaker #0

  Alors, je le savais déjà pour ton information. Je n'avais pas le mot en anglais, mais je connaissais le mécanisme. Alors, n'oublie pas que je suis économiste de formation pour ton information.

• Speaker #1

  Économiste de formation pour ton information.

• Speaker #0

  Pour ta gouverne.

• Speaker #1

  Pour ta gouverne. Comment peut-on finir ?

• Speaker #0

  J'ai envie de dire, formez-vous.

• Speaker #1

  Ça sera plus efficace, plus rapide et plus efficient. Ça fait un peu vendeur de formation. Les gens ont trop été biberonnés avec la merde.

• Speaker #0

  On n'est pas sur YouTube à balancer de la pub. Là, on est dans un média plutôt lourd, dans le sens où il n'y a pas d'image, il n'y a pas de divertissement. Il y a un petit peu de divertissement, je pense, sur la partie conviviale de l'échange. ça répond à une certaine logique si on te dit garde le contrôle mais pour garder le contrôle il faut de la maîtrise, il faut de la compétence si tu veux prendre la Ferrari il faut de la compétence tout simplement donc j'ai envie de te dire maintenant évidemment il faut se former pas avec n'importe qui moi j'aime bien dire j'aime bien dire tu vois sur la métaphore c'est très marrant que tu aies pris la métaphore de la Ferrari je dis mets une Ferrari entre les mains d'un débutant il peut se tuer il ira plus vite au mur tout à fait et j'aime bien ça

• Speaker #1

  Donc voilà en conclusion, je n'ai pas d'éléments supplémentaires à ajouter.

• Speaker #0

  C'est pas pour les courtiers qui vont nous insulter sur LinkedIn ?

• Speaker #1

  Non, après je pense qu'on a été extrêmement honnêtes, nuancés. On a été nuancés. À quoi ça sert un courtier ? À quoi ça ne peut pas servir dans un blitz patrimoine sur un profil signe noir, par rapport à la culture du signe noir, etc. Par rapport à la perception, par rapport à la... pollution informationnelle, je pense qu'on a donné des... Tu sais, et c'est pas pour me la raconter, mais là, on est sur un niveau d'analyse qui est quasiment doctoral. C'est-à-dire que quand tu parles de culture bancaire et que personne n'en parle, quand tu parles de pollution informationnelle, on est déjà dans des concepts extrêmement poussés et qui sont conformes à la réalité. Aucun courtier ne peut... Alors moi, s'il y a un courtier qui me dit, écoute Fouad, moi je t'emmène gentiment en sécurité aux 10 millions, je la paye la com avec plaisir. Ça m'évitera en fait de me prostituer, aller récupérer, aller mendier des financements bancaires. Mais aujourd'hui, évidemment, je n'ai pas la science infuse, mais je ne connais pas, malgré les centaines ou les milliers d'interactions que j'ai avec beaucoup de gens, je ne connais pas un courtier qui pèse 10 millions déjà en locatif, en immobilier, et deux, qui est en capacité d'emmener un investisseur à ces niveaux-là. Je ne connais pas. sauf exception une fois de plus il y a toujours des exceptions mais nous ce qui nous intéresse c'est la règle,

• Speaker #0

  la ligne au niveau de la stratégie c'était Fouet de Berlin pour vous inspirer à voir grand c'était Hugo pour s'occuper du reste il faut que je pense à une putain de conclusion parce que tu sors ta conclusion mais comme ça on pense que tu vas rebondir t'es pas de crypté et là ça sort comme une fleur ça sort comme une fleur Bon, c'est Ego qui s'occupera de répondre aux commentaires sur LinkedIn et se faire impulter.

• Speaker #1

  Je viendrai à la rescousse.

• Speaker #0

  Merci à vous tous, prenez soin de vous, ciao ciao.