Transcription

• Speaker #0

  Alors, je vais être très très clair avec vous. Pour moi, il n'est plus question aujourd'hui d'investir en France dans une ville qui est détenue par une majorité écologiste. Ce n'est plus possible. Je ne le ferai pas. Si c'est pour se faire accueillir, quand on crée 500 emplois dans une région, si c'est pour se faire accueillir par des tomates, ce n'est pas la peine. Je ne le ferai pas. Donc, chaque fois que l'on aura un choix de localisation, je bannirais, je dirais, une offre faite par une ville détenue par une majorité écologiste. C'est pas politique !

• Speaker #1

  Allo ! Ici Fouad Berlin, sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros. Capital optimal de la magnifique position du vachier. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte, Hugo.

• Speaker #2

  Bonjour à toutes, bonjour à tous, bonjour Fouad et heureux de te retrouver pour ce nouvel épisode du podcast. Cela fait désormais trois ans que nous l'animons ensemble, toujours le même plaisir de vous retrouver. Mazel Tov ! Et de te retrouver, Mazel Tov.

• Speaker #1

  Mabrouk.

• Speaker #2

  Et de se retrouver dans ce studio de punk, il n'y a pas d'autre terme, qui en trois ans a finalement remis un coup de peinture. et qui a subi son premier nettoyage, mais j'ai l'impression qu'il passe plusieurs fois au même endroit pour enlever toute la crasse. Niveau rendement, ça doit tourner. Aujourd'hui, au lieu de parler de ce studio podcast de Berlin Est de Pincachien, on va parler d'investissement et de location, de prime location. Moi j'investis dans du prime. On va parler du choix de la ville. ou investir, qui est très important, notamment pour les personnes qui nous écoutent dans des grandes métropoles, qui devront sortir de ces grandes métropoles.

• Speaker #1

  Alors, première remarque, là où tu as raison, il y a deux choses. Tu as Paris, qui est la ville qui te pousse quelque part, sauf opération patrimoniale. qui peut être intéressante sur des petits lots, où on a envie peut-être de préparer le futur pied-à-terre étudiant de l'enfant, pour éviter de quémander. Parce que tu vois, moi j'ai des lots à Paris, et c'est horrible en fait quand tu vois ce qui se passe de l'autre côté. C'est-à-dire que tu mets une mise en location, tu as 500 demandes.

• Speaker #2

  500 demandes ?

• Speaker #1

  Ouais, tu as 500 demandes, tu as 500 locataires. Et sur des locations qui ne sont pas... On est sur des studios, certes, qui ont été totalement rénovés, mais sur un 10, 12, 13, 15 mètres carrés, tu as 500 personnes qui veulent le louer.

• Speaker #2

  Marchand de sommeil.

• Speaker #1

  Non, parce que tout est neuf, tout est rénové.

• Speaker #2

  Oui, mais le marchand de sommeil, ce n'est pas une dimension.

• Speaker #1

  Non, le marchand de sommeil, c'est vraiment celui qui exploite la misère et qui a aussi des conditions qui sont totalement dégueulasses.

• Speaker #2

  On va t'appeler le Jawad.

• Speaker #1

  Ah, je ne les connaissais pas, c'est ça ? J'ai rendu service ?

• Speaker #2

  Ouais, j'ai rendu service.

• Speaker #1

  C'est horrible, le gars était en prison et a pris du poids.

• Speaker #2

  Donc aujourd'hui, comment on a dit, on va parler de Ville où investir, sujet capital pour de nombreux investisseurs. Pour aller plus loin, tu trouveras dans le lien de la description un lien pour aller plus loin, très original, qui te permettra de réserver un audit avec Fouad et son équipe. Ça te permettra de faire un plan de route précis. tu pourras candidater également à PX pour déployer toutes les stratégies avancées pour financer les nouvelles acquisitions que tu vas conduire dans ces prime locations. On ne finance pas de la villa par contre, on ne finance pas de la villa en Grèce. Tu trouveras également le lien d'un atelier de financement avancé de plus de une heure avec des techniques tout aussi avancées. Rentrons dans le vif du sujet et euh... Et parlons de sortir de sa zone à cause de la diversification nécessaire qu'implique une stratégie, qu'implique un blitz patrimoine.

• Speaker #1

  Et surtout à cause de la régionalisation des banques fait que la faille du cartel bancaire, c'est la régionalisation des banques. C'est-à-dire qu'on a la possibilité d'avoir... des banques différentes et donc d'augmenter le nombre d'opérateurs, ce qui permet de diluer le ligopole, puisqu'aujourd'hui on a grosso modo 5 groupes bancaires qui se partagent le marché et qui font littéralement la loi. Et donc parfois aller chercher de nouveaux partenaires bancaires. exige de sortir de sa zone géographique et de sa zone de confort, la zone qu'on connaît le mieux. Je prends un exemple, ta zone de chasse, c'est la Bourgogne. Peut-être qu'il faudra aller chasser dans des régions voisines, ou bien Paris, on avait pris Paris, peut-être qu'il va falloir aller chasser, j'en sais rien moi, dans les Hauts-de-France,

• Speaker #2

  tu vois. Et ça donne également de la diversification géographique, de ne pas avoir tous ces œufs dans le même panier, notamment, et c'est capital. Lorsqu'on investit massivement, on ne parle pas d'une acquisition, on parle d'une dizaine d'acquisitions.

• Speaker #1

  Tout à fait, et puis on dirait un mot, peut-être ce n'était pas totalement prévu, mais sur la chasse immobilière, c'est-à-dire que quand on ne connaît pas des zones, il faut travailler avec des chasseurs immobiliers. Alors moi, je suis moi-même chasseur immobilier et j'ai un responsable de chasse, on a une cellule de chasse chez Voirgrand. On travaille exclusivement pour le compte des mentorés. Mais là aussi, recruter son chasseur, ça reste une mission importante pour un investisseur qui... connaît pas la zone dans laquelle il va, parce que rien de mieux qu'un chasseur en fait, en local, qui connaît son territoire, qui connaît les spécificités, la seule problématique c'est que il faut trouver le bon. Voilà, les chasseurs immobiliers, c'est un peu comme les CGP. C'est-à-dire que la plupart sont mauvais, sont motivés par des commissions, et donc il y en a des bons évidemment, mais il faut rechercher activement, il faut recruter son chasseur immobilier, comme on recrute son notaire, comme on recrute son banquier, Comment on recrute son expert comptable, etc.

• Speaker #2

  Et comme son maître d'oeuvre également.

• Speaker #1

  Exactement. On fera un épisode dessus. Tout à fait. Toutes les pièces maîtresses de ton patrimoine et de ton avenir, quelque part, doivent être recrutées et éviter absolument ce que j'appelle le choix par défaut, qui est le choix de la masse et donc le choix de la médiocrité.

• Speaker #2

  Rentrons dans le vif du sujet. Et pour commencer, on va le diviser en plusieurs parties. Et on va commencer par une première partie sur le discernement nécessaire pour identifier la bonne zone d'investissement. Fouad, à midi, on n'est plus dans notre cantine russe, parce qu'après l'Ukraine, maintenant, il y a le détroit d'Hormuz qui a coupé l'arrivée de pain qui est payante. On s'est amusé à faire un petit jeu. Et vous pouvez le faire en écoutant. Vous prenez votre téléphone. et vous tapez où investir dans l'immobilier en France, dans le chat GPT, et vous allez voir ce qu'il va vous répondre. Et c'est important parce qu'on s'est amusé à faire cet exercice, et que nous répond chat GPT Fouad ?

• Speaker #1

  Alors qu'est-ce qu'il nous répond ? Chat GPT, pour le peu d'informations que j'ai, corrige-moi si je me trompe. Ce sera une des rares occasions où tu pourras le faire. Il y a en fait une extraction des informations qui est finalement représentative de ce que la masse... va produire, sortir, etc. Et donc la première chose qu'on te sort, c'est Villa Cashflow.

• Speaker #2

  C'est très important parce que ça, les gens ne s'en rendent pas compte. L'intelligence artificielle aujourd'hui condense des informations. Et ça aurait pu être marrant, et on n'a pas fait l'exercice, et j'y pense maintenant, on pourra le reproduire ensuite, de dire, peux-tu me sourcer les éléments qui te permettent... de me dire que cette ville est bonne en investissement. Ça serait très intéressant de le faire.

• Speaker #1

  Et là, tu as ce premier point. Je n'avais pas terminé mon raisonnement. Et surtout, il te sort tout de suite une ville qui est particulière quand même, qui est Saint-Etienne.

• Speaker #2

  Qu'on apprécie particulièrement. Toi, tu as 90% de ton patrimoine à Saint-Etienne.

• Speaker #1

  Alors, je n'y ai jamais mis les pieds. Enfin, je n'y ai jamais foutu les pieds, pour utiliser une expression plus réaliste. Je ne connais pas cette ville, en fait. mais... La problématique, c'est que Saint-Etienne ressort régulièrement dans le classement des villes les plus rentables de France. Saint-Etienne, avec des villes comme Mulhouse. Alors à choisir, j'ai une préférence pour Mulhouse par rapport à Saint-Etienne.

• Speaker #2

  Oui, mais c'est entre la Peste et le Colorado.

• Speaker #1

  Non, mais non, parce que tu es quand même Mulhouse.

• Speaker #2

  Il y a une frontière.

• Speaker #1

  Il y a quand même la frontière allemande et suisse. Il y a l'aéroport international de Basel-Mulhouse-Fribourg.

• Speaker #2

  C'est le troisième.

• Speaker #1

  Qui est très gros, je crois que c'est 8 millions de passagers.

• Speaker #2

  C'est le troisième français, non ?

• Speaker #1

  Ça doit être le troisième ou quatrième. Je pense Execo peut-être avec Nice. Donc à choisir, j'ai quand même une petite référence pour Mulhouse. Mais Tchadjepeté te sort Cachelot Saint-Etienne. C'est le champ lexical du formateur lambda bidon. d'internet.

• Speaker #2

  Et des futurs, parce que les futurs feront des formations avec l'IA.

• Speaker #1

  Bien sûr, bien sûr.

• Speaker #2

  Peut-être qu'on devrait référencer le podcast dans les recherches de chat GPT. Alors c'est important parce que quand on va chercher des villes, tout le monde va à peu près conduire la même méthodologie. On va faire une recherche sur internet ou investir en France. On va acheter des numéros spéciaux de capital. le galal d'économie, qui est agréable à lire. Parce que c'est des articles courts, mais c'est pas très profond.

• Speaker #1

  C'est agréable, mais si les informations sont erronées, ça peut être très désagréable quand t'as fait les achats.

• Speaker #2

  Après, attention, on parle à des ambitieux.

• Speaker #1

  Mais même un débutant, est-ce qu'un débutant peut se permettre d'aller à Saint-Etienne ?

• Speaker #2

  Pour faire de la coloc et de la love room ?

• Speaker #1

  Si le message est déjà... Je plaisante. Ah, parce que si le marché est déjà saturé ?

• Speaker #2

  En fait, Et sur ça, sur la méthode, quand les gens n'ont pas l'habitude, ils vont essayer de trouver l'information, demander à Tata Jeannette à côté, regarder du contenu, essayer de copier les autres. Et c'est très important et c'est pour ça que le but de ce podcast est plus de donner une méthodologie que donner une liste. C'est plus une checklist et bizarrement, si vous la suivez comme on l'a dit, vous arriverez sur les mêmes villes. mais on ne veut pas faire une ville pour enlever ce que les gens se disent. Ah ben, 10M, ils l'ont dit, donc on y va les yeux fermés.

• Speaker #1

  C'est penser par soi-même avec des critères objectifs.

• Speaker #2

  Et donc, tu vas voir les recherches sur Internet, tu vas voir le classement capital, tu vas voir les formateurs immobiliers. Formateurs immobiliers.

• Speaker #1

  Alors ça, tu vois, j'avais fait un post là-dessus. Et il y a des gens qui m'ont dit, en fait, comme le disent les jeunes, tu as le sum parce que tu n'es pas dans le listing. Je paierais pour ne pas être dans le listing. Ah,

• Speaker #2

  le classement LinkedIn.

• Speaker #1

  Déjà, moi, je ne suis pas un influenceur. Je suis un incepteur. Je suis un investisseur. À la limite, je suis un mentor immobilier, mais je ne suis pas du tout un influenceur. Je n'influence aucune masse. Je ne suis pas un architecte de la société ou un architecte des foules. Ça, ça ne m'intéresse pas. Et donc, j'avais fait cette remarque. Il y a des gens, mais... Honnêtement, je ne suis pas du tout négatif, mais je veux dire, dans le jeu de l'investissement immobilier, ils sont particulièrement mauvais parce qu'ils ont des stratégies totalement conformistes. Et être dans un classement parce que tu as plus de followers que les autres, nombre d'abonnés. principalement.

• Speaker #2

  C'était le nombre d'abonnés ? T'es sûr parce que Rémi était dedans et Rémi n'avait pas... Attention,

• Speaker #1

  je dis pas que 100% des gens... Il y avait aussi un classement sur l'immobilier. Je dis pas que tout le classement est pourri.

• Speaker #2

  C'était quoi les trois premiers sur l'immobilier ?

• Speaker #1

  Honnêtement, je m'en rappelle plus. J'avais fait un post là-dessus. Je m'en rappelle plus. Mais moi, ma règle sociologique... Donne des noms. Assume ! Ma règle sociologique, si tu veux, c'est, de manière générale, je dis bien sauf exception, plus t'as de la visibilité, plus ton contenu est merdique. Pourquoi ? Parce qu'en fait, ça suit le principe de la McDonnellisation de l'information. Pour pouvoir atteindre les masses, il faut que l'information soit gobable très rapidement. Et d'ailleurs, c'est la raison pour laquelle, même si on a une audience de qualité, on n'est pas un podcast, comment dirais-je ?

• Speaker #2

  Mass market.

• Speaker #1

  Oui, mass market. Et ça, c'est... Il y a quand même cette notion de... Parce que la problématique, c'est que... Plus tu es visible, plus tu vas chercher à conserver cette visibilité. Et plus tu vas chercher à la conserver ou à l'élargir, tu vas produire du contenu bas de gamme, du contenu également parfois mensonger. Pourquoi ? Parce qu'il faut ratisser large et étaler les gens aussi. Je ne veux pas me... Rêveur. Les intérêts composés, par exemple.

• Speaker #2

  Les intérêts composés, tu vois, j'ai fait une vidéo sur Finari qui a très bien marché d'ailleurs. Oui,

• Speaker #1

  mais pourquoi est-ce qu'elle a marché ? C'est pas tant par rapport à la qualité de ta vidéo ?

• Speaker #2

  C'est plus par rapport à ce qui a été dit. Il y a un taux de like qui est à 90%. Ce qui est important, parce que quand tu lis les commentaires, les commentaires sont très négatifs. Et en fait, les commentaires, et c'est très marrant, je ne dirais pas que c'est du contenu menteur. Je dirais que c'est du contenu d'incompétents qui n'ont pas La décence de dire qu'ils sont... Tu vois, c'est du Dunning-Kruger.

• Speaker #1

  Pour moi, il y a du marketing aussi.

• Speaker #2

  Non, il n'y a pas de... Il ne faut pas tout mettre sous le nom marketing. Si tu prends l'exemple, tu vois, par exemple, l'exemple de Finari, de Mounir. Il te dit que l'immobilier, c'est de la merde. Pourquoi ? Parce que... Non,

• Speaker #1

  mais il sait que c'est faux. En dépit du fait qu'il a fait de mauvaises opérations.

• Speaker #2

  Non, il ne le sait pas.

• Speaker #1

  Non, parce que son objectif, c'est de vendre l'assurance-vie maintenant.

• Speaker #2

  Oui, aujourd'hui, c'est biaisé.

• Speaker #1

  T'es obligé de détruire l'immobilier. C'est comme les gens qui font de la bourse. Leur premier réflexe, c'est de détruire l'immobilier.

• Speaker #2

  Tu avais quelqu'un qui disait, je ne sais plus qui c'est, peut-être que quelqu'un me le dira dans les commentaires, donne-moi ton intérêt, je te dirais quel est ton discours. Notre discours peut être immobilier, moi j'aime bien dire, vous savez, je me focalise sur l'immobilier, la structuration internationale, donc j'ai les deux pans, pour ceux qui veulent rester et pour ceux qui veulent partir, donc ça n'a pas tellement d'importance. Mounir, effectivement, pour quelqu'un qui veut mettre 300 euros par mois et tout ça, son application Finari, ça évite ce qu'on appelle le churn, donc d'annuler l'abonnement. Et quelqu'un qui a de l'immobilier n'a pas besoin de son application. Donc aujourd'hui, il y a un discours marketing, mais qui est couplé d'abord à de l'incompétence et de l'ignorance.

• Speaker #1

  Dire que l'immobilier est un investissement qui ne rapporte rien, qui est inintéressant, c'est totalement faux.

• Speaker #2

  pour lui pas totalement parce qu'il a fait en ignorant, il a fait un apport de 30% sur un LMNP à Chambéry ou je ne sais pas où.

• Speaker #1

  Attention, quand tu décris une loi économique, donc là on est sur des principes généraux très élevés. Donc on parle de l'immobilier à 20% de l'économie française. Quand tu dis l'immobilier, ce n'est pas rentable. Donc là, tu es dans des agrégats très élevés. Tu ne peux pas...

• Speaker #2

  Donc tu penses qu'il sait que c'est très bien et qu'il ment.

• Speaker #1

  Moi, je pense qu'il n'a pas totalement conscience de son incompétence. Ça, c'est un premier point. Mais de là à dire que l'immobilier, c'est pourri, quelque part, avec un changement de ton, parce que tu as un pivot stratégique qui consiste... Ça,

• Speaker #2

  c'est la malhonnêteté intellectuelle.

• Speaker #1

  C'est du mensonge. Je vais prendre un exemple précis. L'assurance vie, il tapait dessus. Maintenant, depuis qu'il en vend, c'est un produit magnifique, magique. L'assurance vie, il avait fait des épisodes, l'assurance vie c'est bidon, ça ne rapporte rien. C'est vrai que le taux de rendement est même négatif. Le taux de rendement réel...

• Speaker #2

  Avec l'inflation.

• Speaker #1

  Avec l'inflation, il est négatif. Et si tu es amputé encore ton rendement des frais de gestion, tu as un taux de rendement qui est négatif. Pourquoi ? Parce que tout ça est alimenté par la carotte fiscale. Donc pendant... Comme du pommel. Et d'ailleurs, tu as cette contradiction. On va te parler de 9%, de 8%, 9% ou 10%. on ne sait même plus si c'est du rendement, de la rentabilité des ETF. Et après, on va te dire, il faut faire de l'assurance vie. Tu as une contradiction majeure. Pour moi, la contradiction, elle est rédhibitoire. Et tu ne peux pas avoir des affirmations aussi catégoriques sur des pans entiers, accessibles aux petits joueurs, comme le prêt immobilier. Aujourd'hui, le prêt immobilier, pour moi, c'est un produit qui est quasiment... démocratique en France, c'est-à-dire que même quand tu as des petites rémunérations et que tu as une gestion de tes comptes saines, tu as accès au levier bancaire. On n'a pas besoin d'avoir un dimensionnement à 1 million d'euros. Demain, je veux dire, tu as 2 000 euros par mois.

• Speaker #2

  Dimensionnement, il faut que tu précises, ce n'est pas l'ambition.

• Speaker #1

  C'est ce que tu peux acheter en moyenne.

• Speaker #2

  Voilà, c'est ce que les gens n'ont pas compris sur la vidéo. Et ça,

• Speaker #1

  il faudra qu'on fasse aussi peut-être un...

• Speaker #2

  Parce que j'avais dit, j'avais pris l'exemple d'une personne que tu connais, qui existe bien. J'avais dit que la personne était... Oui, j'ai dîné avec lui. que cette personne est passée de 400 000 euros et il était bloqué complètement, et tu t'en souviens, aujourd'hui, il est à 2,2 millions d'euros, et les gens n'ont retenu que 2,2 millions d'euros, en disant qu'aucune banque ne prête 2,2 millions d'euros à quelqu'un qui gagne 3 500 euros.

• Speaker #1

  Bien sûr, mais en plus, tu as donné la fréquence, le nombre d'opérations. J'ai même donné les banques. Moi, je te parle d'un individu qui est un influenceur, qui parle de science de l'enrichissement, sans en donner le terme. parce que tout le monde n'est pas forcément dans la conceptualisation, mais ce que je veux dire, c'est qu'on ne parle pas de... Ce ne sont pas les mêmes joueurs. Un commentateur anonyme sur une chaîne YouTube, qui d'ailleurs sur le contenu était excellent, très bien argumenté, très factuel, disruptif, etc., versus quelqu'un qui fait de la propagande... qui va revenir sur ce qu'il disait sur l'assurance vie. N'importe qui sait très bien que l'immobilier est un milliard de fois plus intéressant que l'assurance vie. L'assurance vie ne crée pas de richesse. C'est un véhicule de transmission fiscale, c'est tout. C'est ni plus ni moins, c'est ça. Tout ce qui est drainé par l'économie d'impôt, le français, culturellement, est un gain petit. Donc quand tu lui dis qu'il peut économiser un peu sur la fiscalité, jusqu'à 150 000 euros, quelque chose comme ça l'enveloppe.

• Speaker #2

  Je ne sais pas, je ne m'y connais pas.

• Speaker #1

  Moi j'ai mis des années pour comprendre pourquoi ça s'appelait assurance vie. Ce n'est pas du tout une assurance vie. La vraie assurance vie c'est l'assurance de sa invalidité ou toute la prévalence que tu peux prendre. Mais tout ça pour dire que tu parlais de discernement, même dans les zones où tu vas acheter. Et je parlais de la corrélation entre visibilité... et médiocrité. Je vais prendre l'exemple d'un gars qui est hyper pertinent. Il a vendu quand même plus de 100 000 livres et il n'a pas une visibilité de dingue. C'est marrant parce qu'il avait rebondi avec de l'humour. Julien de la Grande Danne. Qu'on salue au passage. On fera peut-être un épisode de...

• Speaker #2

  L'invitation est lancée,

• Speaker #1

  Julien. Il n'a pas la visibilité qu'il mérite. Il n'a pas la visibilité qu'il mérite parce qu'il ne fait pas un marketing particulièrement agressif. Mais ce que je veux dire, c'est que tu peux te dire parfois il a 800 000 followers Alors... Donc forcément, premièrement,

• Speaker #2

  tu peux avoir des achats de followers, il suffit de regarder.

• Speaker #1

  Mets-toi à la place de la masse. Quand tu as beaucoup de followers, tu es crédible.

• Speaker #2

  Oui, et après ils se plaignent. Mais par exemple, tu prends notre cher Hakim Benotman, tu regardes ses commentaires, il paye des faux commentaires sur ses vidéos. Elles sont toutes faites en février 2026. Hakim, merci de nous expliquer le rendement. T'as le mec, qui les prend un par un. la visibilité n'est pas une métrique importante.

• Speaker #1

  C'est ce que je suis en train de te dire. Mais moi, je te dis que plus tu es visible, c'est autre chose. Voilà, plus tu es visible... Moi, je dégage une loi. Une loi psycho-socio-économique. C'est-à-dire que plus tu as de la visibilité...

• Speaker #2

  Donc, il vaut mieux aller quand tu cherches Internet...

• Speaker #1

  Plus le contenu ressemble à ce que fait McDonald's. C'est tout ce que je dis. Est-ce que tu es d'accord avec cette loi ?

• Speaker #2

  Totalement.

• Speaker #1

  Voilà, merci. Tu vois, ce que je veux dire, tu as des gens parfois qui ont une chaîne avec 2000 abonnés. Une fois de plus, je prends un autre exemple. On n'a pas une visibilité de dingue. En même temps, tu n'as pas un restaurant triplement étoilé à chaque rue de France. Donc, les gens apprécient. Voilà, en toute modestie. En toute modestie. Ah bah, la fausse modestie à la française. Mais ça, c'est aussi un élément de... C'est un élément de discernement,

• Speaker #2

  de sélection de l'information.

• Speaker #1

  Voilà, de sélection de la source de l'information. Parfois, ils vont mieux couper la source.

• Speaker #2

  C'est plus rapide.

• Speaker #1

  Exactement, c'est plus rapide et c'est plus efficace. Donc ça, c'est important parce que moi, si tu veux...

• Speaker #2

  Et sur les villes d'investissement, c'est très important parce que ça fait boule de neige puisque l'un répète, l'autre y va, il devient un influenceur d'un influenceur. Moi, j'appelle ça le téléphone arabe. la formation arabe dans la transmission tu veux dire dans la transmission de l'information et dans la détérioration de l'information au fil de sa transmission et une fois je m'étais fait insulter parce que j'avais dit que c'était une formation arabe et

• Speaker #1

  le mec avait confondu avec formation d'arabe les gens en fait tu vois le français est extrêmement précis et il faut comprendre en fait les subtilités du français c'est comme les jeux d'argent arabe. Moi, j'avais compris ce que tu voulais dire.

• Speaker #2

  Que tu avais un mec qui se formait, qui copiait. Là, par exemple, j'en ai un qui me copie et qui nous copie également. Ah ouais ? Oui, oui. 90% de la monnaie en circulation, c'est du crédit. La France est un paradis bancaire.

• Speaker #1

  C'est qui, ça ? Je ne sais pas qui c'est.

• Speaker #2

  Je ne veux pas lui faire de promotion. C'est un petit jeune. Tu me diras. Et je surveille parce qu'il y a une attention particulière à surveiller. Et en fait, si tu veux, l'information se détériore au fil du temps. Et moi, par exemple, tu sais, j'utilise un peu comme toi des termes spécifiques. La holding en cinq temps pour toi, où tu as conceptualisé ça. Moi, je vais par exemple dire la holding mobile. Tu vois ? Et le mec repromène les termes.

• Speaker #1

  Ça me fait penser à la papa mobile.

• Speaker #2

  Mais c'est le principe, je me suis inspiré. C'est une holding au Vatican.

• Speaker #1

  Le plus grand état du monde.

• Speaker #2

  Revenons sur nos villes, sur le choix, donc tout ce qui est recherche internet, plus il y a de la visibilité, plus vous devez désélectionner. Faites attention aux formateurs immobiliers qui peuvent quelquefois avoir un intérêt parce que certains avaient des intérêts à recommander des villes et on va le mettre dans le critère.

• Speaker #1

  C'est même un conflit d'intérêts.

• Speaker #2

  Et n'oubliez pas que l'IA n'agrège que des informations qui sont disponibles sur internet, comme sur Google.

• Speaker #1

  C'est comme un puits. Je vais utiliser une métaphore. On va rester dans le réalisme. Tu as un puits qui est rempli de tas de merde. Si tu fais tout remonter, si tu agrèges tout ça, tu fais tout remonter, qu'est-ce qui remonte à la surface ? Question.

• Speaker #2

  Là, si tu veux, j'essaie de m'enlever l'image du puits.

• Speaker #1

  Mais c'est pareil, si tu veux. Donc là, tu as une extraction. J'ai l'écran sous les yeux. Voilà. Quelles sont les meilleures villes ? Où investir en France ? Les villes pour cash flow.

• Speaker #2

  Objectif rendement élevé, autofinancement, création rapide de capacité d'endettement. Alors ça, je ne comprends pas.

• Speaker #1

  Création rapide de capacité.

• Speaker #2

  Ça, à mon avis...

• Speaker #1

  Accumulation agressive.

• Speaker #2

  Je ne sais pas quelle formation. Tu as applaudi une formation de moi dedans ?

• Speaker #1

  Non, à part le blitz.

• Speaker #2

  Demande-lui les sources. Demande-lui les sources sur ChatGPT. Demande-lui les sources et si ça marche, ça sera curieux. Donc, on va procéder d'une manière différente. Tu m'avais parlé de Taleb avec la via negativa, c'est-à-dire adopter un raisonnement de soustraction pour arriver à un résultat meilleur. Déjà, on soustrait tout ce qui est influenceur immobilier. On va adopter cette vision que vous pouvez appliquer à d'autres types d'investissements. Je vous invite à faire des recherches dessus. On va commencer dans quelles villes il ne faut surtout pas investir, donc se servir de la contre-référence. Fouad, commençons par les villes dans lesquelles il ne faut surtout pas investir pendant que tu recherches les sources de chat GPT.

• Speaker #1

  Le premier critère, c'est ville gérée par des extrêmes. Donc des extrêmes politiques. Là, on a des exemples précis. Récemment, Roubaix, élu au premier tour. En fait, quand un extrême... Alors, ces gens-là contestent la définition même, le qualificatif d'extrême. Quant à la France insoumise... qui est élu au premier tour dans une ville en détresse économique, c'est jamais bon pour la solvabilité générale des locataires. Ça, c'est le premier point. Sur la fiscalité qui va être mise en place, leur premier réflexe à ces gens-là, c'est de taper très fort sur l'immobilier. On peut s'attendre à un doublement des taxes foncières.

• Speaker #2

  Tu peux avoir le doublement des taxes foncières. Encadrement des loyers. Encadrement des loyers, droit de louer. Qui est présent dans la métropole lilloise, dans la MEL. Tu peux avoir...

• Speaker #1

  Préemption.

• Speaker #2

  Les préemptions. Tu peux avoir également, et ça c'est un aspect vicieux que les gens ne voient pas. Et c'est très marrant parce que moi j'avais une inquiétude sur Toulouse.

• Speaker #1

  Tu sais comment on prononce Toulouse en anglais ?

• Speaker #2

  Toulouse. Ouais. Tu peux cesser de m'interrompre, s'il te plaît ?

• Speaker #1

  D'accord, je t'écoute grand maître.

• Speaker #2

  Écoute-moi. Et vous vois-moi, s'il te plaît.

• Speaker #1

  Ça fait du bien de remettre de l'or dans la hiérarchie.

• Speaker #2

  Je me souviens,

• Speaker #1

  toi, qui as payé tes études.

• Speaker #2

  Ce n'est pas moi qui l'ai dit.

• Speaker #1

  Je suis reconnaissant.

• Speaker #2

  Il y a un aspect qu'on ne voit pas également, même si c'est un problème à la marge, mais c'est un problème qui peut frustrer, c'est que dans les villes... qui sont extrême gauche, par exemple, ils te prennent des arrêtés anti-expulsion, qui sont de suite recadrés.

• Speaker #1

  Au-dessus de la loi, finalement.

• Speaker #2

  Oui, et qui sont de suite annulés. Ce n'est pas le problème. Mais la particularité des villes de gauche et d'extrême gauche, c'est que même si c'est la préfecture qui décide d'utiliser la force, la mairie va te mettre des bâtons dans les roues en mettant des associations, en conseillant. Le locataire, en conseillant le locataire, tu vois, sur tous les mécanismes pour gagner du temps, qui vont envoyer le dossier à la préfecture, mais il va manquer des éléments, donc ça va revenir. Donc en fait, ils te mettent des bâtons dans les roues si tu as un problème avec un locataire, pas un squat, quelqu'un qui arrête de payer le loyer. Et par exemple, on avait eu le cas sur Avignon. sur une personne, ça avait mis énormément de temps parce que la mairie n'envoyait jamais les bons dossiers, ils avaient envoyé le dossier, on était face à un mec un escroc notoire et en fait, il utilisait plein de dispositifs qui étaient donnés par la mairie avec les conciliations où on étendait l'autre conciliation tu vois tous ces mécanismes donc il n'y a pas uniquement sur le papier sur la taxe foncière, c'est que tout est fait contre le propriétaire dans ces villes vous êtes l'ennemi numéro un

• Speaker #1

  Tout à fait. C'est ce qu'a fait le maire de New York. Je ne connais pas en fait, mais je crois que c'est quelqu'un de gauche.

• Speaker #2

  C'est la France Insoumise.

• Speaker #1

  Peut-être pas autant,

• Speaker #2

  tu crois aussi ? Si. C'est un démocrate gauche,

• Speaker #1

  La première chose qui a été faite, c'est introduire l'IFI à New York.

• Speaker #2

  Oui, un peu sur le modèle de la taxe Zucman.

• Speaker #1

  Mais sur les biens immobiliers, avec une signature assez malsaine. Le nouveau maire s'est mis derrière la résidence secondaire d'un milliardaire, je crois, en prenant une photo, etc., en donnant le nom, en disant, voilà, là, ça, ça va nous rapporter tant dans les caisses de la ville.

• Speaker #2

  Oui, pour le dépenser inutilement et pas créer de la richesse.

• Speaker #1

  Oui, mais c'est stigmatiser un propriétaire, un citoyen.

• Speaker #2

  Mon grand-père disait, on ne crée jamais de la richesse en la divisant. Je trouve cette phrase d'une... Et il disait, le voisin d'un riche est toujours plus riche.

• Speaker #0

  Alors il y a un truc qui est important, ce n'est pas de la politique ce qu'on fait, ça reste de l'investissement et on dégage des zones à risque politiques parce que le sous-jacent est socio-économique et en détresse.

• Speaker #1

  Et attention, qu'est-ce qui entraîne l'élection d'un extrême, que ce soit extrême gauche ou extrême droite, c'est quand même une certaine misère.

• Speaker #0

  Bien sûr.

• Speaker #1

  C'était mon sujet de grand oral en licence. C'est est-ce que la crise économique est le terreau des extrêmes ? Et quand tu regardes l'arrivée d'extrêmes, il y a toujours eu une crise économique au départ, donc une situation mauvaise. Ça veut dire quoi ? Une ville qui élit au premier tour un mec de LFI, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que c'est une ville qui est composée à

• Speaker #0

  50% ? C'est qu'il y a un paquet de problèmes.

• Speaker #1

  Il y a un sacré problème et c'est pas le mec qui veut développer la vie qui va voter pour LFI. Donc pensez à ça. C'est pas de la politique, c'est de l'investissement. Alors Saint-Denis, il a annoncé comment il s'appelle, le maire ?

• Speaker #0

  Je m'en rappelle plus, j'ai vu quelques interviews mais je crois que c'est Bali Bakayoko, c'est ça ?

• Speaker #1

  Tu respectes pas son origine.

• Speaker #0

  Pourquoi ?

• Speaker #1

  En écorchant son nom. Non, mais tu sais, il y a eu une énorme... Parce que tu avais un... Je pense que c'était Michel Onfray qui avait dit qu'il agissait en tant que chef de tribu. On l'avait accusé...

• Speaker #0

  C'était une métaphore, en fait.

• Speaker #1

  Que c'était une métaphore, et tout ça. Par exemple, il a dit qu'il ne voulait pas afficher le... Et là, encore récemment, qu'il ne voulait pas afficher le... Le portrait du président de la République est une obligation dans les mairies et qui n'afficherait que celui de Jean-Luc Mélenchon. Donc ça respecte.

• Speaker #0

  Mais en tout cas, moi, je n'irai pas dans ce genre de ville aujourd'hui, là, maintenant. J'ai d'ailleurs fait un audit stratégique avec quelqu'un qui s'apprêtait à faire une opération à 2 millions d'euros, dont 1.6 de travaux. Il m'a demandé ce que j'en pensais. Il m'a dit qu'il avait entendu une information sur un des podcasts. Je vous écoute clairement, compte tenu du montant de l'opération,

• Speaker #1

  de l'exposition,

• Speaker #0

  de la concentration, compte tenu en fait le pédigré du nouveau maire, plus les risques sur la taxe foncière, etc. Et en plus, la mairie lui imposait une colocation. Donc, il y avait une dizaine d'appartements, plus je ne sais plus trop quoi. Et on lui demandait même de faire une coloc. Depuis quand une mairie va t'obliger à faire une colocation ? Rien que le fait de s'immiscer à ce niveau-là, à ce stade-là, dans l'opération à 2 millions d'euros...

• Speaker #1

  Heureusement que DSK n'est pas maire d'une ville, sinon il nous obligerait à l'Ovroom.

• Speaker #0

  Réintroduction de la maison close.

• Speaker #1

  20% de l'Ovroom, le PLU.

• Speaker #0

  Avec accès illimité gratuit. Je lui ai déconseillé parce que pour moi, mettre 2 millions d'euros dans cette ville, c'est un quartier plutôt bourgeois, pas mal, Mais, parce qu'à Roubaix, il y a aussi des zones très intéressantes.

• Speaker #1

  Comme dans toutes les villes. Quelquefois à trois rues près.

• Speaker #0

  Mais le problème, c'est que tu as quand même un risque de contamination fiscale, d'ingérence. Parce que c'est de l'ingérence quand on vient s'immiscer dans ta propriété privée, qui est un des fondements du capitalisme, la propriété privée. Eh bien, ça, c'est un risque qui, pour moi, n'est pas supportable quand tu t'engages dans un blitz patrimoine et que tu vas chercher un empire de l'ordre de 10 millions d'euros. Voilà, je veux dire, tu as un petit studio à 300 euros, 400 euros de loyer à Roubaix, il n'y a pas de difficulté, si tu connais très bien la zone, etc. Mais là, nous, on est dans un cadre de blitz patrimoine, d'ambition importante. Et ça, ça exige pour moi d'écarter tout risque politique extrême, quel que soit le parti politique.

• Speaker #1

  Et j'inclue personnellement, et ça c'est personnel, j'inclue... et je t'en avais parlé sur Besançon sur ça.

• Speaker #0

  Les écologistes ?

• Speaker #1

  J'inclus les écologistes dans l'extrême gauche et si tu veux j'ai retrouvé la citation et je l'ai noté, c'était Olivier Andriès qui est le patron de Safran tu sais qui devait créer une fonderie à Rennes et ça c'est l'impact également indirect d'une gestion par ces gens là par ces extrêmes. Et quand ce patron est arrivé, c'était pour créer peut-être, je vais peut-être me tromper sur le nombre d'emplois, mais plusieurs centaines d'emplois.

• Speaker #0

  Oui, ils ne vont pas créer des TPE de 4 salariés. On parle de Safran.

• Speaker #1

  On parle de Safran sur une fonderie.

• Speaker #0

  C'est une entreprise, on ne parle pas de l'épice.

• Speaker #1

  Voilà, oui, merci. Merci, Fouad. On est sur un podcast à faible diffusion, mais quand même de personnes excessivement cultivées. N'achève pas le... Respecte, respecte... Je respecte vraiment l'audience.

• Speaker #0

  C'était une blague.

• Speaker #1

  Et en fait, il était en commission, en commission, pas en commission parlementaire, mais tu sais, les enquêtes parlementaires, et il disait qu'il avait été accueilli en se faisant lancer des tomates à Rennes, et il a annoncé lui-même qu'il bannirait, en tant que PDG... D'un groupe du CAC 40. Je pense que sa France est dans le CAC 40. Je ne sais pas. A vérifier. Donc, d'une grande entreprise française qu'il bannirait à l'avenir toute implantation dans les villes détenues par une majorité écologiste. Et ça avait été jugé comme une menace disproportionnée. Mais demain, imagine une chose, LFI serait passé à Toulouse. Tu penses que les entreprises seraient restées à Toulouse ?

• Speaker #0

  Sachant qu'il y a un enjeu très fort sur...

• Speaker #1

  Airbus, EADS.

• Speaker #0

  Même toute l'industrie de l'aviation.

• Speaker #1

  L'industrie de l'aviation, il y a l'industrie spatiale également.

• Speaker #0

  Oui, tu as les sous-traitants.

• Speaker #1

  Les sous-traitants, donc c'est... Donc faites attention à ça parce que d'une couleur politique, vous allez avoir des maires qui vont attirer des entreprises, qui vont créer des emplois. C'est le tissu local.

• Speaker #0

  Et donc des locataires ?

• Speaker #1

  Moi, je suis originaire de Bordeaux. Bordeaux, Alain Juppé a été un super maire pour la ville. Il a transformé la ville, qui était une ville morte à la base. Celui qui l'a remplacé, qui était Europe Ecologie Les Verts, qui a été élu, même lui, a été surpris de son élection. Normal, c'était après le Covid, tout le monde s'était barré sur le bassin d'Arcachon. Donc tous ces votants, ils étaient restés.

• Speaker #0

  Ils restaient que les gueux.

• Speaker #1

  Non, ils restaient que ceux qui étaient avec leur vélo cargo et les bobos, qui n'ont pas de voiture, qui n'ont pas de gros mazout qui pollue. Je ne vise personne avec le vélo cargo et le bobo.

• Speaker #0

  Je suis un bobo.

• Speaker #1

  Et ils étaient tous restés, donc ils avaient tous voté pour lui. Donc pensez à ça, premier critère, le bord politique. En sachant, là, on vient de les élire, donc il y a six ans. Il y a six ans, c'est long, mais il y a six ans. Passons au deuxième critère. Après l'avis géré par les extrêmes droites, dans les critères éliminatoires.

• Speaker #0

  Les critères éliminatoires ?

• Speaker #1

  Une ville sans pôle universitaire ?

• Speaker #0

  Là aussi, on fera preuve de nuance. C'est-à-dire que tu as des marchés, des micro-marchés. Je maîtrise des micro-marchés en frontière allemande, luxembourgeoise, suisse. Donc il n'y a pas forcément de pôle universitaire. Mais de manière générale, si j'enlève les micro-marchés...

• Speaker #1

  Est-ce qu'on peut définir un micro-marché ? C'est un marché de niche ?

• Speaker #0

  C'est un marché de niche.

• Speaker #1

  où il y a une exception géographique.

• Speaker #0

  Oui, tu as une demande particulière. Je ne sais pas, par exemple, l'exemple parfait. Tu as une petite ville, par exemple, je ne sais pas, 10 000 habitants, qui n'est pas très loin de la frontière suisse, où les locataires travaillant en Suisse sont frontaliers et ont des salaires minimum de 4, 5, 6 000 euros par mois. Ça en fait une très bonne zone qui est tendue, d'ailleurs. Ça, c'est un micro-marché. Mais, voilà, moins le fait qu'il n'y ait pas de pôle universitaire, même des petits pôles universitaires. J'ai des villes où je chasse. le pôle universitaire de 5-6 000 étudiants.

• Speaker #1

  Et pour nuancer encore plus, toutes les villes frontalières ne se valent pas, bien évidemment, parce que la frontière suisse, ça ne va pas être la frontière belge, avec comment ça s'appelle ?

• Speaker #0

  Pourquoi tu manques de respect aux Belges et à nos amis ? Mais non, mais comment ça s'appelle ?

• Speaker #1

  C'est une ville de cassos. À quel ? Juste à côté de Lille. J'espère que j'ai des membres de PX qui sont à Lille. Ah,

• Speaker #0

  Maubeuge ?

• Speaker #1

  T'as un truc à la frontière, là, quand tu prends la route pour aller... Je sais pas,

• Speaker #0

  j'ai jamais été dans le Nord, moi. Il faut que j'y aille, j'ai pas mal de clients, je m'entends super bien avec les gens du Nord.

• Speaker #1

  Les gens du Nord sont exceptionnels, et t'as une ville à la frontière. Le Touquet ? Non, pas le Touquet. Non, je plaisante. Le Touquet, c'est...

• Speaker #0

  C'est une ville à 10 000 euros du mètre carré ? Oui,

• Speaker #1

  mais c'est un marché de niche.

• Speaker #0

  Ouais, tout à fait.

• Speaker #1

  T'as des zones ultra patrimoniales en niche, Meugeve, tu dois avoir 5 000 habitants, c'est un marché de niche. Donc il faut faire la distinction.

• Speaker #0

  Disons que s'il y a un pôle universitaire, c'est mieux. Si tu as une capitale universitaire de région, prends Besançon par exemple. Besançon est le pôle universitaire principal de Franche-Comté, de toute la région. Mais à Besançon, tu vas avoir des pôles universitaires satellites. Et ça, c'est aussi intéressant.

• Speaker #1

  Ah, mais c'est Roubaix qui est à côté.

• Speaker #0

  Ouais, t'as Roubaix. Après, il y a Maubeuge qui est quand même, je crois, assez sinistré. T'as une autre ville également. J'ai oublié. Bon, Hénin-Beaumont, en plus le maire. Est-ce que c'est toujours le même ? Steve Briwa, un truc de genre ?

• Speaker #1

  C'est Extrême-Droite. Ouais.

• Speaker #0

  Steve Briwa. Steve Briwa. Est-ce que c'est toujours le même ? Oh, putain.

• Speaker #1

  Ils n'ont pas investi dans le wifi.

• Speaker #0

  Steve Briouat, je ne sais plus si c'est le maire de... C'est toujours le maire d'Enin-Beaumont ou pas.

• Speaker #1

  Soit pas d'important.

• Speaker #0

  Non mais c'est pour te dire que moi une fois, j'ai eu un client qui m'a dit qu'il avait un accord de prêt pour aller faire un investissement d'un million d'euros.

• Speaker #1

  Il y a des courages à Enin-Beaumont ?

• Speaker #0

  À Enin-Beaumont, je lui ai fortement déconseillé et je crois que la taxe foncière... étaient à deux ou deux mois et demi de loyer. De crédit, pardon. Donc de loyer ou de crédit. Sur le papier, on était à l'autofinancement. Donc si tu veux, quand tu vas aller mettre un million d'euros dans une ville où le maire n'est élu que grâce à la pauvreté des gens, et c'est assez triste et même cynique, moi je ne mettrais pas le million d'euros dans une ville gérée par un maire qui est là parce que les gens pauvres l'ont élu. Tout simplement, ils l'ont élu parce qu'ils en ont ras-le-bol des différents partis politiques et que promettre aussi de nouvelles choses. Tu sais, tu as le slogan, on a tout essayé sauf eux, donc on va essayer. Moi, j'ai envie de te dire, pourquoi pas ? Mais ce qui compte à la fin, c'est l'addition. Si la taxe ancière, elle est de deux ou trois mois de loyer, pour moi, c'est rédhibitoire d'office.

• Speaker #1

  Donc, une ville sans pôle universitaire, on l'exclut, sauf sur un marché de niche.

• Speaker #0

  Sauf sur un marché de niche, tout à fait, c'est exactement ça.

• Speaker #1

  C'est important. Là, on va arriver sur un critère d'exclusion que vous ne trouverez jamais sur Internet et qui est très, très puissant.

• Speaker #0

  Là, on est sur de la sociologie, une fois de plus.

• Speaker #1

  Là, on va être sur de la sociologie et personne ne parle de ce critère qui, pour autant, est un élément. Toutes les villes qui vont être promues par un influenceur.

• Speaker #0

  Oui, c'est ça, pour se dire que c'est très pertinent et tout ça te fait rire. Toute propagande effectuée par un influx voleur... Non, je fais ça. Il a été condamné, je crois, pour ça. Non, pour avoir détruit le business. Non,

• Speaker #1

  il n'est pas condamné.

• Speaker #0

  C'est une mesure conservatoire.

• Speaker #1

  Il est sur une mesure conservatoire sans contradiction. Moi, je peux te faire une saisie conservatoire sans contradiction aussi. Je peux lui dire, tiens, il ne m'a pas fait des cadeaux, donnez argent. Non, mais c'est du sang contradictoire, donc ce n'est pas une condamnation.

• Speaker #0

  Ok, alors, à chaque fois qu'un... Je ne vais pas citer la ville parce que je n'ai pas envie de causer du tort à la personne qui... Mais il y a quelqu'un qui faisait de la propagande active sur une ville merdique du nord de la France, qui faisait les travaux des biens qu'il vendait. Uniquement dans cette ville ? Alors,

• Speaker #1

  j'en connais qu'une seule. Moi, je vais dire le nom parce que je n'en suis pas sûr. J'en ai qu'une seule.

• Speaker #0

  Tu vas me mettre dans la merde.

• Speaker #1

  Non, mais tu vois, c'est important. J'ai un message d'une ville où j'étais allé voir, où je me demandais où c'était. Je pensais que c'était dans le 78 et c'était dans le nord à cause d'Yvelines à la fin. Ce n'est pas 50 ans en Yvelines ?

• Speaker #0

  Je ne sais pas. Ah bon ?

• Speaker #1

  Donc, oui.

• Speaker #0

  Mais là, ce genre de ville, moi... C'est des villes où il ne faut absolument pas y aller, parce que pour moi, on est à la limite du conflit d'intérêts. Et il y a d'ailleurs une personne qui avait fait une vidéo, un cadre sup, qui avait acheté deux immeubles et qui regrettait totalement, et qui avait dit en plus pourquoi est-ce qu'il était allé dans cette ville. Qui l'avait emmené en fait ?

• Speaker #1

  Ah, 51 en Eveline ?

• Speaker #0

  Je ne dirais pas la ville. Assume !

• Speaker #1

  À mon avis, c'est celle-là.

• Speaker #0

  Donc si tu veux, l'idée c'est qu'à chaque fois que tu as un influenceur qui fait de la propagande, de la promotion... du détournement quelque part de trafic pour aller emmener les gens investir massivement dans cette ville, il faut laisser tomber. On peut prendre un autre exemple, tu as eu

• Speaker #1

  Saint-Etienne ? Saint-Etienne a été, on peut le dire parce qu'il y en a plusieurs et que de toute façon ils le disaient sur internet, mais tu prends Wangen, ils te disaient par exemple tu peux acheter à Saint-Etienne, le seul indicateur était le prix du mètre carré. Mais on oublie que le prix du mètre carré, et moi c'est ce que je dis quelques fois sur les onboardings, on oublie que le prix du mètre carré ne reflète que l'attractivité de la ville, donc une ville qui est deux fois moins chère. C'est comme si demain, tu as été dans l'automobile, tu as deux voitures identiques, tu en as une à 50 000 et tu en as une à 100 000. Celle à 50 000, ce n'est pas sûr que ce soit une bonne affaire. Un prix faible n'est pas...

• Speaker #0

  Le prix ne veut rien dire. Tu as des zones à 1 000 euros du mètre carré où tu peux faire des très bonnes affaires. Mais ne prendre que le prix comme critère de décision... C'est un mauvais critère.

• Speaker #1

  C'est un peu l'universitaire à Saint-Etienne ?

• Speaker #0

  Je crois, en fait c'est une ville qui a quand même plus de 100 000 habitants.

• Speaker #1

  Ça remplit beaucoup de critères.

• Speaker #0

  Oui, mais...

• Speaker #1

  Par contre, à Extrancière, ça doit taper.

• Speaker #0

  C'est quoi le problème ? Je crois qu'il y a un problème de désindustrialisation.

• Speaker #1

  Il y a un problème si c'était que de la désindustrialisation.

• Speaker #0

  Je ne veux pas dénigrer la ville. Mais en tout cas, Saint-Etienne, il y a eu énormément d'appels d'air. Donc, moi, perso, une fois de plus, il y a toujours une bonne affaire dans une ville. Si vous travaillez avec des chasseurs compétents, mais...

• Speaker #1

  Ça me rappelle... Non, non, mais ça me rappelle une phrase, tu parlais de désindustrialisation, et qui disait, par exemple, que c'était un sociologue ou un écrivain, j'en suis pas sûr, donc à vérifier, qui disait que la France Insoumise avait changé son braquet, d'électorat, puisqu'elle avait compris que les usines étaient parties en Chine et que les mosquées étaient venues en France.

• Speaker #0

  Je n'ai pas compris, c'était quoi le parallèle ?

• Speaker #1

  Mais en fait, ils sont sur une clientèle d'innovation. Ah oui,

• Speaker #0

  j'ai compris,

• Speaker #1

  oui. Et tu parlais de désindustrialisation. Et tu disais qu'il y avait d'autres problèmes.

• Speaker #0

  Oui. En tout cas, Bézier, pour reprendre un autre exemple, tu as un influenceur qui avait 200 000 followers. Tu vois, j'aime beaucoup le terme en anglais parce qu'en fait... Suiveur. Mouton de passage Followers Donc il emmenait beaucoup à Béziers Bon Béziers Je ne fais pas de politique Mais quand tu vois Le maire On a l'impression qu'il est tout le temps énervé En permanence

• Speaker #1

  Sur Béziers je mettrais la nuance Parce que j'aime bien Ménard

• Speaker #0

  Mais le problème, si tu veux...

• Speaker #1

  Tu ne peux pas dire que c'est un extrême ?

• Speaker #0

  Si, quand même.

• Speaker #1

  Tu ne peux pas dire que c'est un extrême à partir du moment du score qu'il a réalisé dans sa vie ?

• Speaker #0

  Moi, je veux partir...

• Speaker #1

  Ou la France Insoumise a fait 4% ?

• Speaker #0

  Moi, je veux partir d'un fondement économique qui fait que tous ces gens, pour moi, ne valent rien. La situation économique dans laquelle est la France depuis 40 ou 50 ans n'est pas due à l'immigration et due à l'incompétence stratégique. des politiques. Pour moi, c'est ça le cœur du problème. C'est-à-dire que quand le pays coule, la ville coule, pour je ne sais quelle raison, ce n'est pas la faute de l'immigration des immigrés, c'est la faute du politique. Il y avait le commissariat au plan, une espèce de planification à la chinoise, où pour ça d'ailleurs il faut un horizon temporel infini. Et nous on a des gens qui ont un horizon temporel quasiment du trimestre. et soyons fous, des 3 ans ou 4 ans avant la réélection présidentielle, ça ne marche pas. Et la problématique, c'est que quand tu as des villes qui sont fortement sinistrées, économiquement, c'est que l'industrie s'est barrée, tout simplement. Et pourquoi est-ce qu'elle s'est barrée ?

• Speaker #1

  Parce qu'elle a produit moins cher ailleurs.

• Speaker #0

  Voilà. Est-ce que c'est la faute des immigrés ? Pour moi, non.

• Speaker #1

  Si, parce qu'ils n'ont pas accepté de travailler pour le prix d'une...

• Speaker #0

  Pour le prix d'un bol de riz.

• Speaker #1

  Non, mais... C'était une plaisanterie que je ne comprends pas.

• Speaker #0

  Mais en tout cas, sur la règle générale, dès que quelqu'un essaie de vous influencer sur une ville, laissez tomber.

• Speaker #1

  Ou soyez trois fois plus prudents sur les vrais critères, qui sont les plus importants. Parce que tout toute règle a son exception et l'exception on peut confirmer la règle Béziers moi j'ai jamais entendu quelqu'un propager Béziers moi j'ai déjà entendu

• Speaker #0

  Perpignan également Montauban t'as un gars qui faisait beaucoup de promotions pour Montauban et en plus qui faisait des travaux et qui chassait sans carteté Donc si tu veux, je crois qu'il a arrêté, il a vendu toutes ses formations à 7 euros ou 79 euros, un truc de genre. Non,

• Speaker #1

  c'est pas Montauban.

• Speaker #0

  Castres, je crois. Ouais,

• Speaker #1

  c'était au nord, avec les distributeurs de préservatifs ou de brosses à dents dans les McDonald's. Oui, c'était pas Montauban, c'était au-dessus Albi, il me semble. Albi, au nord de Toulouse. et les petites douceurs j'aurais pas dû manger deux bols de riz à midi un seul était suffisant autre critère peut-être ?

• Speaker #0

  ouais taux de chômage deux fois supérieur à la moyenne deux fois supérieur légèrement supérieur à la moyenne même si on flirte avec les dix points pour moi ça passe si on est sur le bon secteur si on a le pôle universitaire ça peut passer deux fois supérieur d'ailleurs regarde je vais faire une recherche rapide quel est le taux de chômage à Roubaix ?

• Speaker #1

  pour moi à Roubaix je dirais t'imagines si on a le plein emploi non je dirais qu'on doit être à 15%

• Speaker #0

  rajoute le nom tu sais combien c'est un truc de fou deux fois le taux de chômage en fait c'est très conservateur tu sais t'es à combien ? 26% mais putain qui c'est qui bosse dans cette ville ?

• Speaker #1

  Demande de le nombre d'allocataires au RSA Tant est à

• Speaker #0

  26% Le taux de chômage à Roubaix Est l'un des plus élevés de France S'établissant à 26,4% Au sens du recensement Selon les données d'INSEE Pour 2022 Et il atteint même 36% Chez les jeunes de 15 à 24 ans C'est énorme Et Nain Beaumont Et Nain Beaumont, à mon avis, c'est pire. Ah non, bizarrement, Nain Beaumont,

• Speaker #1

  tu es à 10,6%.

• Speaker #0

  Mais il n'y a pas si longtemps que ça, on était à 16,5%.

• Speaker #1

  Donc ils font des bonnes choses.

• Speaker #0

  Peut-être. Saint-Etienne,

• Speaker #1

  tu dois être à quoi ? Entre 10 et 12% ? Aujourd'hui, avec l'IA, ça peut vous servir ?

• Speaker #0

  Tu es à 13%, Saint-Etienne.

• Speaker #1

  Donc tu es quasiment au double. Parce qu'on est à quoi, National 7 ?

• Speaker #0

  Entre 7 et 8. Le taux de chômage à Besançon, il est de 6,3%. Tu vois, le mètre carré à Besançon est deux fois plus cher que celui de Saint-Etienne.

• Speaker #1

  Et pourtant, tu es sur une ville de la même taille, même configuration.

• Speaker #0

  De la même taille, de la même configuration.

• Speaker #1

  Béziers et Perpignan ? Perpignan, à mon avis, tu dois être au-dessus de 15%.

• Speaker #0

  Béziers, à mon avis, je pense qu'il est élevé. C'est quasiment à 12% à Béziers. Alors, bien que la situation soit meilleure que le pic de 2013 à 14%. Et

• Speaker #1

  Perpignan ?

• Speaker #0

  Perpignan, je pense que tu as un taux de chômage qui est quand même élevé. Tu es à 12%. 12%,

• Speaker #1

  oui.

• Speaker #0

  Donc, tu vois, 7 et 7, 14. Taux de chômage, je vais mettre national, la moyenne.

• Speaker #1

  Ça doit être à 7,5, 7,8.

• Speaker #0

  Ça doit être ça, 7,9, ça monte un petit peu. Donc pour moi, quand on est sur du 12, 13, 14, 15%, c'est beaucoup.

• Speaker #1

  Et donc c'est moins de deux fois supérieur. C'est quasiment 50%.

• Speaker #0

  Mais pour Roubaix, on comprend quand même que... roubaix, on est quand même sur un taux de chômage qui est quand même très élevé.

• Speaker #1

  Déjà 25% d'électeurs pour la France insoumise.

• Speaker #0

  C'est quasiment à 4 fois le taux de chômage national. 4 fois. Donc voilà, ça pour moi c'est un élément qui est rédhibitoire donc on peut encore enlever ça.

• Speaker #1

  Ensuite ?

• Speaker #0

  Il y a un critère qui est important mais pas...

• Speaker #1

  Qui va être le type d'investissement.

• Speaker #0

  Voilà, pas systématiquement, ça va être... si on n'est pas en monopropriété sauf exception parce qu'il y a des copros qui peuvent être intéressants parce que sont bien gérés ou bien si tu fais un immobilier de l'immobilier commercial et que tu as une cellule qui est en copropriété moi j'ai beaucoup d'immobilier commercial où je suis en copropriété, ça se passe très bien donc sauf exception l'extra patrimonial ça va être difficile si tu veux être à Cannes, ça va être difficile de prendre un immeuble l'appartement sur lequel je me positionne sur Nice Normalement, je signe la semaine prochaine. L'acte authentique, je ne suis pas en monopropriété. J'ai un appartement. Là, on ne peut pas être en monopropriété sur un immeuble bourgeois de peut-être 30 appartements.

• Speaker #1

  Je veux faire un immeuble de rapport à Monaco.

• Speaker #0

  Oui, très bonne idée. Surtout sur la partie qui s'étend sur la mer. Je crois que tu es à 100 000 euros du mètre carré, un truc de genre.

• Speaker #1

  La taxe foncière.

• Speaker #0

  Taxe foncière, moi je mets des limites également. Dès que ça dépasse deux mois de loyer, ça ne me plaît pas. Moi, dans ma ville d'enfance, qui est une ville qui était très industrialisée, on avait le plein emploi.

• Speaker #1

  Tape Roubaix, taxe foncière. Ah ouais, mais ça va être difficile.

• Speaker #0

  Je peux te dire que la taxe foncière, à mon avis, est très élevée à Roubaix.

• Speaker #1

  Tu dois être à trois mois, tu penses ?

• Speaker #0

  Je ne sais pas, mais j'irai au moins deux mois déjà. Donc, taxe foncière supérieure à deux mois de loyer. deux mois d'échéance de près, pour moi c'est rédhibitoire, une fois de plus, sauf exception, mais la règle est la suivante, un mois et demi, un mois c'est très bien, un mois et demi ça passe, dès qu'on commence à dépasser deux mois, pour moi ça ne me plaît plus.

• Speaker #1

  Les terres polluées !

• Speaker #0

  Alors tu vois, ça c'est un critère qui n'est pas vraiment... On n'en parle pas assez, mais tu vois, j'ai failli me positionner sur une concession. C'est une concession Citroën pour remettre un autre locataire. Donc c'était une ancienne concession Citroën, mais qui faisait également office de station-service. Et donc j'avais l'obligation de dépolluer les sols.

• Speaker #1

  Ah oui, parce que tu avais la cuve.

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Et ça, ça coûte un bras, ça coûte quoi ? Ça peut vite dépasser 50...

• Speaker #0

  Je ne sais pas, mais ça coûte très très cher apparemment. Moi, j'ai laissé tomber parce que là, tu es presque dans de la politique, tu es dans de l'écologie, tu es dans des sols qui ont été pollués. Là, pour moi, on est dans une démarche quasiment industrielle, on n'est plus dans un rôle d'investisseur.

• Speaker #1

  Et c'est inestimable.

• Speaker #0

  tu vois c'est enfin inestimable tu sais pas la profondeur de la pollution l'étendue les contrôles supplémentaires tout ça exactement donc j'avais quelqu'un d'ailleurs une fois qui avait acheté je connaissais quelqu'un à Besançon qui avait acheté un terrain occupé par une station service totale et à ce jour il n'a toujours pas construit sur le terrain il avait rasé la concession et c'est toujours pas construit parce qu'à mon avis c'est pas dépollué Autre critère...

• Speaker #1

  Qui complète un peu la monopropriété, c'est pas d'appartement, sauf sur du patrimonial. Oui,

• Speaker #0

  voilà. Un appartement à Strasbourg, à Nice...

• Speaker #1

  A Saint-Etienne ?

• Speaker #0

  Non, pas à Saint-Etienne, mais dans des villes très patrimoniales. Ah pardon,

• Speaker #1

  tu as dit Strasbourg, j'ai cru que tu disais Mulhouse.

• Speaker #0

  Non, Strasbourg, c'est une ville de 500 000 habitants. Le prix moyen au mètre carré à Strasbourg, il doit être de 4000 voire 5000 euros. Donc, pas d'appartement isolé. Là, on est aussi dans l'erreur du sous-dimensionnement. C'est-à-dire que, et je l'ai vu plein de fois, tes cadres ou tes pires, tes médecins, tu achètes un appartement, tu fais une opération à 100 000 euros sur un appartement dans un immeuble dans une ville qui n'a rien d'exceptionnel, ça, c'est une erreur. Donc, à éviter, tout ça, ça fait quand même déjà un sacré paquet de choses à enlever. Et quand on a déjà retiré tout ça, on a retiré quand même... pas mal d'erreurs hypothétiques.

• Speaker #1

  Maintenant, ça va être plus court parce que ça nous a permis de retirer pour rajouter maintenant dans quelle ville il faut investir. Ça va être rapide. Dans quelle ville on conseille d'investir ? Dans quelle ville tu investis ? Dans quelle ville j'accepte d'investir ? C'est ça. Ce n'est pas de dire, ce n'est pas de la recommandation. C'est nous avec quoi on est à l'aise. C'est important à préciser.

• Speaker #0

  Quand tu regardes le classement des villes, tu as des catégories B1, B2, etc.

• Speaker #1

  C'est quoi B1, B2 ? Parce que moi, je ne connaissais pas ce... B2,

• Speaker #0

  par exemple, B1, ce sont des villes, généralement, qui ont des agglomérations quand même assez grandes, 250 000 habitants.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  B1, B2, pardon, ça va être des villes de taille moyenne, entre 50 000 et 250 000 habitants. Besançon c'est du B2 on est à 110 000 mais t'as une agglomération Toulouse c'est B1 je pense qu'on est en B1 je pense que Toulouse est même plus parce que Toulouse t'as combien d'habitants ?

• Speaker #1

  je dirais

• Speaker #0

  500-600 000 c'est quand même une grosse agglomération Toulouse t'es en zone A puisque là t'es quand même des villes de plus de 500 000 habitants Il n'y en a pas 15 000. Donc, moi, les villes de taille moyenne, j'aime beaucoup parce qu'elles ont un niveau d'infrastructure qui est très intéressant. Généralement, tu as un hôpital universitaire, donc tu as un CHU, tu as un tramway. C'est quand même très confortable comme mode de transport, très propre.

• Speaker #1

  Tu vas avoir un aéroport ?

• Speaker #0

  Alors, c'est difficile d'avoir des aéroports. Si tu mets ce critère-là, ça va être très compliqué.

• Speaker #1

  Clermont-Ferrand, par exemple ?

• Speaker #0

  Il n'y en a pas énormément. Aurillac ? C'est un petit aéroport à Clermont-Ferrand.

• Speaker #1

  à la limite c'est presque un aérodrome c'est un aéroport à partir du moment tu vois par exemple tu prends Bergerac tu dois avoir 50 000 habitants

• Speaker #0

  C'est l'aéroport de Bordeaux ?

• Speaker #1

  Non, c'est un aéroport Bergerac-la-Romanière. C'était un aéroport qui amenait beaucoup d'Anglais, beaucoup de Hollandais et tout ça. Parce que ça amenait beaucoup de tourisme.

• Speaker #0

  Moi, je ne mets pas l'aéroport comme critère. S'il y est, tant mieux. Mais là, sinon, ça va être trop restrictif. Non,

• Speaker #1

  mais gare SNCF ?

• Speaker #0

  Alors, si on a une gare TGV, ça, c'est super. Si on a une gare TGV, ça, c'est bien. Parce que derrière, en fait... avec les étudiants, etc., tu as quand même un moyen de transport qui est très moderne, très développé. La problématique sur ces villes, c'est que le rendement, aller chercher du rendement, et il faut aller chercher du rendement, c'est quand même difficile. C'est faisable, mais difficile. Ça veut dire que plus la ville est grande et tendue, plus le taux de rendement, généralement, est faible. Et c'est un peu la contrepartie, quelque part, de ne pas être dans des villes distendues, où on n'a pas vraiment de demande locative.

• Speaker #1

  Être à 7-8%

• Speaker #0

  en négociant bien avec des locaux. Voilà, à 7-8%, pour moi, à 7-8%, c'est une très belle opération. Mais tu vois, tu as tellement de gens qui sont biberonnés au cashflow. Un 10 à Roubaix, ça ne vaut pas un 6 ou un 7 à Strasbourg.

• Speaker #1

  Oui, à 7, tu n'es pas trop à l'équilibre.

• Speaker #0

  Encore en cachot négatif.

• Speaker #1

  C'est 8, 8,2.

• Speaker #0

  8, 8,5 on va dire. Mais une fois de plus, il faut regarder la taxe foncière. Si tu as deux mois de loyer déjà, deux systèmes textanciers qui correspondent à... deux échéances de prêts. 10 à 8. Non, tu enlèves 20%. Oui,

• Speaker #1

  donc 10 à 8. De 10% à 8%.

• Speaker #0

  De 10% à 8%, c'est ça. Donc c'est beaucoup. Tu as déjà perdu deux points de rendement. Et pire que ça, si ce n'est pas loué, la taxe foncière, tu es obligé de la payer. Donc là, j'ai envie de dire, sur des villes comme ça, de taille moyenne, même des villes, de toute façon, on est en B2, à 50 000 habitants, moi, ça me plaît bien. Ensuite, à des villes où...

• Speaker #1

  Je peux te donner un exemple, pas forcément de ville, mais par exemple, un exemple d'une ville qui est connue, qui serait B2, par exemple.

• Speaker #0

  Une ville qui est connue qui est B2, t'en as plein. Pour se familiariser. T'as Poitiers.

• Speaker #1

  Mais Poitiers t'as un pôle universitaire.

• Speaker #0

  Oui. C'est grand. Mais B2 ça va jusqu'à 250 000 habitants.

• Speaker #1

  Ah d'accord.

• Speaker #0

  T'as Orléans, t'as je sais pas si t'as Bourges, t'as beaucoup de villes. T'as Dijon, t'as Besançon, Saint-Etienne.

• Speaker #1

  D'accord. Oui oui c'est la taille de l'agglomération.

• Speaker #0

  Grosso modo, je crois que des villes à peu près de 100 000 habitants, grosso modo, je crois que tu en as une cinquantaine en France. À peu près. À la louche. Ça en fait quand même pas mal. Mais en même temps, sur 36 000 communes, ça en fait pas non plus. Ça reste quand même des villes assez... Voilà, il faut faire gaffe quand même. à ne pas mélanger, si tu veux, le zonage est important dans le sens où il y a quand même une attractivité structurelle dans ce genre de ville parce qu'il y a des équipements d'une telle ampleur comme le CHU et le pôle universitaire. Je prends le cas de Besançon que je connais bien, c'est 30 000 étudiants, 30 ou 32 000 étudiants. Il y a un autre cas par exemple qui est assez remarquable, c'est la ville de Nancy. Nancy, qui a à peu près la même taille de Besançon, 110 000. Tu as 60 000 étudiants à Nancy, 60 % de la population. Donc là, tu as la taille de l'infrastructure universitaire qui est très forte, qui fait que la ville, elle vit forcément un minimum et plutôt bien, parce que tu as énormément d'étudiants. Et dès que tu as un CHU, un CHU, c'est 3-4 000 salariés. Donc ça, c'est plutôt des choses qui sont quand même très intéressantes pour moi.

• Speaker #1

  On peut conclure sur le discernement nécessaire lorsqu'on choisit une ville, de ne jamais le prendre pour acquis. Et moi, j'aime bien dire qu'investir en dehors de sa ville, en dehors de son territoire, nous oblige à faire ce discernement, puisque nous oblige à aller chercher l'information. Tandis qu'on a un peu des œillères quand on est sur un marché qu'on connaît, d'une ville qu'on connaît. Je trouve qu'il est plus facile d'aller en profondeur, d'aller chercher l'information. de vérifier si on fait le bon choix sur une ville qu'on ne connaît pas. Qu'est-ce que tu en penses de ça ?

• Speaker #0

  Je suis d'accord avec toi. On peut avoir un biais paradoxalement quand on est dans la ville. Mais quand tu raisonnes avec des critères, finalement, t'enlèves l'émotionnel. T'enlèves aussi peut-être le préjugé.

• Speaker #1

  Si la ville répond à tous ces critères, il n'y a aucun souci.

• Speaker #0

  Là, je mets un critère. En fait, on s'en fiche de tes tendances politiques. Si jamais... Disons que t'es... Bon, ça me paraît assez incompatible, mais admettons que t'es un signe noir, tu veux faire du blitz patrimoine et que tu votes tes défis. Là, il faut accepter aussi d'acheter contre nature. C'est-à-dire que parfois, tu veux aller aussi dans des villes où il y a le facteur émotionnel qui joue, c'est-à-dire que c'est des villes où... Moi, je vous donne un exemple. Dans ma ville d'enfance, j'ai acheté deux immeubles. Il y en a un, c'était une mauvaise opération finalement, parce qu'il y avait beaucoup plus de travaux. Je ne savais pas estimer les travaux en 2017, donc il y a bientôt 10 ans.

• Speaker #1

  Ça, on va faire un podcast sur l'estimation des travaux. Voilà,

• Speaker #0

  donc je ne savais pas le faire. La taxe foncière était très élevée. Elle a augmenté. Je me suis séparé de l'immeuble et j'étais très content. Et le deuxième, je suis en emplacement numéro un, en hypercentre. C'est plutôt une bonne affaire, mais pareil, j'ai sous-estimé le montant des travaux. Et je l'ai acheté pratiquement parce que, et ça c'est un truc de fou, quand tu regardes sur le quotient émotionnel d'un individu, ou sur l'impact de l'émotion dans son critère de décision d'achat ou pas. Quand j'étais petit, je n'avais pas les moyens d'acheter un pain au chocolat. J'avais le cousin d'un de mes meilleurs amis qui habitait dans ma tour, qui était boulanger apprenti. Et donc, ils nous donnaient des pains en chocs gratos. Quand on donnait 1 euro, ils nous rendaient 2 euros, puis ils nous donnaient 10 pains en chocs. Moi, j'accompagnais mon ami d'enfance. Et si tu veux, le fait d'acheter cet immeuble où il y avait la boulangerie, où je n'avais pas les moyens d'acheter un pain en choc, en fait, j'ai laissé, et quelque part c'est une erreur, mais j'ai laissé l'émotion s'exprimer.

• Speaker #1

  La revanche sociale.

• Speaker #0

  Et il y a cette règle, plus la décision est émotionnelle, plus elle est merdique. Émotion et stratégie, ça n'est pas compatible. Donc, parfois, avec des critères objectifs, on décide mieux à froid.

• Speaker #1

  Et tu vois, moi, j'aime bien faire une checklist. Et en fait, un investissement doit remplir ses cases. J'ai 10 cases à moi. Et l'investissement...

• Speaker #0

  Il faut mettre une pondération.

• Speaker #1

  Il faut mettre une pondération, bien évidemment, s'il y en a 9, 8...

• Speaker #0

  Alors il y en a qui sont rédhibitoires Si t'allais à LFI

• Speaker #1

  À LFI Toulouse j'étais chocote Ils risquaient de passer à Toulouse À Toulouse ils étaient à la limite du deuxième tour Face à Moudin La semaine a été très longue

• Speaker #0

  C'était chaud Ils auraient niqué le business de l'aéronautique

• Speaker #1

  Ils auraient tout niqué C'est chaud quand même Il était donné à 50-50, difficile à partager Donc Une petite inquiétude

• Speaker #0

  Avant de conclure sur le discernement, il y a quand même l'immobilier commercial, ça c'est très important. Pour moi, c'est la meilleure niche en immobilier. Là, pour moi, l'emplacement est primordial, emplacement numéro un, où et où qualité du locataire, c'est-à-dire qualité de la signature. En ce moment, on a fait rentrer avec Nicolas, mon responsable de chasse, chez Voirgrand, 4 ou 5 basic fits. avec Basic Fit qui est quand même le leader du marché de la salle de sport en Europe. Et donc ça, c'est une qualité de locataire avec des baux très longs, fermes, des baux de 9 ans jusqu'à 12 ans. Et quand tu as un Basic Fit, généralement sur un local de 1500 m², il va mettre, je ne sais pas, peut-être 700, 800 000 euros de travaux. Donc c'est pour ça qu'il veut rester 12 ans minimum. Et si tu as un renouvellement de baille, c'est le jackpot. Donc tu sais que ton locataire va rester 25 ans. Donc ça, c'est la qualité. du locataire qui est primordial et donc si on a la qualité du locataire, bon je vais pas dire qu'on s'en fiche de l'emplacement mais la qualité du locataire demain ton locataire c'est McDonald's même s'il est installé sur la lune j'ai envie de dire c'est pas très important c'est rare que McDonald's ne détienne pas le terrain non mais je peux prendre en ce moment j'ai eu des opportunités passées mais bon c'est assez gros trusty chicken ? non non non, Mr poulet Mille travaux, là. Mr Boulet avec la...

• Speaker #1

  Et Nabab Kebab, c'est une signature, c'est une pride ?

• Speaker #0

  Alors là, sachant que la caution solidaire du fondateur ne vaut rien du tout. Puisqu'il est interdit en France. Et je ne sais plus trop où également.

• Speaker #1

  En Belgique.

• Speaker #0

  En Belgique et en voie d'interdiction, je crois, au Luxembourg.

• Speaker #1

  On verra.

• Speaker #0

  Généralement, les franchises, ce sont des bons locataires, mais il y a toujours des exceptions à l'arrêt. J'avais bouffé au Nabab à Dijon. La porte des toilettes, elle était démontée, elle était posée sur le côté, et le pain du kebab, c'était un pain de panini. Ça, c'est totalement rédhibitoire également. Le pain, il doit être une espèce de pain turc, une espèce de pita. J'y connais rien. J'ai mangé, d'ailleurs, je vais tourner. Toi,

• Speaker #1

  t'es payé par Anthony Bourbon.

• Speaker #0

  Je veux du Prime Y Combinator. Putain, c'est clown, je te jure.

• Speaker #1

  Ce podcast est également édité par la société Voir Grand. Toute mise en demeure doit lui être envoyée.

• Speaker #0

  Contrairement à Hakim, j'ai le vrai ADN de l'Algérien. Je ne suis pas un Algérien de pacotille. Mais je termine là-dessus. Immobilier commercial, soit vous avez l'emplacement numéro 1. Plus la ville est petite, plus il faut un emplacement numéro 1. Un hyper centre-ville, si possible avec un fonds de commerce qui a été payé. Avec un fonds de commerce qui a été payé, ce qui met une pression au locataire pour payer son loyer. Ça, c'est hyper important. Ou bien, si on est en zone périphérique, dans les zones des ZAC, zone d'activité commerciale, si on a de l'hypermarché pas très loin, du grand frais, ce genre de boutique, ça c'est pas mal parce qu'il y a une attractivité. Et donc, si je reprends mon exemple de Basic Fit, pour moi ça c'est hyper intéressant d'avoir cette qualité de locataire qui rassure d'ailleurs énormément la banque. Parce que j'ai envoyé un de mes clients en recommandation auprès d'un banquier signe noir. Et il a dit, je connais très bien le club. Donc, on demandait pour le financement. J'en suis adhérent. Et là, je lui ai dit, j'espère que tu lui as dit que son abonnement sera gratuit pour les 25 prochaines années. Donc, il m'a dit, bien sûr, je vous le dis ça. Donc, c'est gratuit. Je lui ai dit, n'oublie jamais que le français est un gain de petit. Donc, voilà. Et conclure sur le discernement. Là, on a mis des critères objectifs. quand même assez originaux mais très réalistes c'est le pouvoir de la conceptualisation je ne sais pas si tu as déjà entendu ça sur un podcast ou sur un support, non on est tout le temps sur la liste des meilleures villes pour investir et voilà c'était Fouad Berlin pour vous inspirer à avoir grand et à avoir du discernement dans le choix des zones d'investissement. C'était Hugo pour s'assurer de la diffusion de ce Prime Podcast J'ai investi dans du... Prime.

• Speaker #1

  Ciao, ciao.