Speaker #0Bienvenue dans CosyFinance™, le podcast qui rend la finance à la fois simple et accessible, spécialement conçu pour toutes les femmes à la recherche d'informations faciles à mettre en place. Moi c'est Sophie, à la barre de SDS Conseil, et je serai ta partenaire dans cette aventure financière. Aujourd'hui on va parler d'investissement immobilier. Plus précisément, on va voir ensemble les quelques bases pour se lancer quand on débute. Parce que vraiment, quand on commence à s'y intéresser, on peut vite se sentir perdu avec tous les termes techniques. Les conseils contradictoires et les mythes qui circulent. Je vais tout t'expliquer simplement, étape par étape. Et tu vas voir, ce n'est pas si compliqué que ça. Commençons par le début. Pourquoi est-ce qu'on choisit l'immobilier comme investissement ? C'est souvent le premier gros investissement qu'on fait dans une vie et il y a plusieurs bonnes raisons à ça. D'abord, c'est concret. Tu vois ce que tu achètes, tu peux le visiter, le toucher. Et ce n'est pas comme des actions en bourse où parfois on se demande ce qu'il y a vraiment derrière. Ensuite, c'est un investissement qui peut te générer plusieurs types de gains. Il y a la plus-value potentielle, si le bien prend de la valeur avec le temps. Il y a aussi les loyers, si tu décides de le mettre en location. Mais il y a aussi ce qu'on appelle l'effet de levier. L'effet de levier, c'est ce qui te permet d'investir une somme beaucoup plus importante que ce que tu as réellement en poche grâce au crédit bancaire. C'est un peu comme si tu utilisais un levier pour soulever quelque chose de beaucoup plus lourd que tes propres forces. Alors attention, je vais tout de suite démystifier quelque chose à propos de l'effet de levier. Ce n'est pas forcément ce qui va te permettre de faire des bénéfices. Avec les taux d'intérêt actuels encore élevés, si tu empruntes pour acheter un bien et le mettre en location sans réelle stratégie, il y a de grandes chances que tes mensualités de crédit soient plus élevées que ton loyer. Donc tu dois y mettre un peu d'argent de ta poche, tous les mois. Et je ne parle même pas des charges de la taxe financière et de l'assurance que tu dois ajouter à tes mensualités de crédit. Ceci étant dit, pourquoi est-ce qu'on parle de cet avantage ? Tout simplement parce que l'immobilier, c'est l'un des rares cas où on te prête de l'argent pour investir. Si tu as par exemple 15 000 euros d'apport, et que tu achètes un bien à 150 000 euros avec un crédit sur 20 ans, et bien dans 20 ans, tu seras totalement propriétaire d'un bien qui aura potentiellement pris de la valeur, et tout ça en n'ayant mis, entre parenthèses, que 15 000 euros au départ. Mais attention, les banques ont des règles strictes, tes mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de tes revenus nets. C'est ce qu'on appelle le taux d'endettement. Maintenant que tu comprends mieux l'intérêt de l'investissement immobilier sur le long terme, parlons des différentes façons de te lancer. La première grande décision à prendre, c'est "est-ce que tu achètes pour y habiter ou pour louer" ? Si tu choisis la location, plusieurs possibilités s'offrent à toi. Tu as la location nue ou la location meublée, avec pour chacune différentes variantes, comme la colocation ou les résidences services pour du meublé. Chaque option a ses avantages et ses contraintes, c'est important de bien réfléchir à ce qui correspond le mieux à ta situation. Mais avant de choisir quel type d'investissement te correspond le mieux, il y a un élément fondamental à considérer, c'est la localisation. C'est vraiment un élément clé, et j'ai souvent des clientes qui me disent "Sophie, j'ai trouvé un super bien, pas cher"... Ok, mais pas cher où ? Parce qu'un bien à 100 000 euros dans une ville qui se dépeuple, c'est peut-être plus risqué qu'un bien à 200 000 euros dans une ville dynamique. Et quand tu étudies une localisation, il y a plusieurs aspects à prendre en compte. D'abord, regarde si la ville est dynamique. Est-ce qu'elle attire du monde, ou au contraire, est-ce qu'elle se vide ? Ensuite, renseigne-toi sur les différents projets d'aménagement, comme les nouveaux quartiers ou les transports en construction. Le bassin d'emploi est aussi essentiel. Quelles entreprises sont installées ? Et est-ce qu'elles embauchent ? Fais vraiment attention, parfois une région peut sembler super dynamique parce qu'il y a beaucoup d'embauches, mais si tout repose sur une seule grande entreprise, c'est risqué. Le jour où elles décident de partir, ton investissement fait flop et ils pourraient vraiment perdre beaucoup de valeur. C'est pour ça qu'il faut privilégier les zones où l'emploi est diversifié. Et bien sûr, n'oublie pas tout ce qui fait le quotidien, les écoles. Les commerces, les services de proximité, c'est super important même si tu vises de la location. Parce que des bons locataires, ça cherche aussi un bon emplacement. Maintenant que tu sais comment choisir la localisation, on va parler d'un autre aspect important, c'est comment financer ton projet. C'est pas le sujet le plus sexy, mais on ne peut pas passer à côté. Surtout en ce moment avec des taux encore très hauts, chaque petit détail peut avoir son importance. Commençons par comprendre les deux principaux types de prêts. Le prêt classique, qu'on appelle l'amortissable, son principe est simple, tu rembourses tous les mois une partie du capital et les intérêts. Au début de ton prêt, tu rembourses principalement les intérêts, et plus tu avances dans le temps, plus tu vas rembourser du capital. C'est un détail important à connaître, parce que dans le cas d'un investissement locatif, les intérêts d'un prêt sont, sous certaines conditions, déductibles de tes revenus fonciers. Et comme la part des intérêts diminue au fil du temps, ta déduction fiscale diminuera aussi. En parallèle, il y a aussi le prêt in fine, qui fonctionne différemment. Tu ne rembourses que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital, tu le rembourses en une seule fois à la fin. C'est intéressant fiscalement parce que les intérêts sont, toujours dans certains cas, déductibles de tes revenus fonciers, et contrairement aux prêts classiques, leur montant reste constant pendant toute la durée du prêt. Par contre, il faut bien réfléchir avant de se lancer là-dedans, tu dois être certaine de pouvoir rembourser ce capital à la fin. La durée du prêt est aussi quelque chose à bien réfléchir. Tu étales ton prêt sur une longue période, plus tes mensualités seront basses, mais tu paieras donc forcément beaucoup plus d'intérêt au total. Il faut donc trouver le bon équilibre selon ta situation. Ensuite, au-delà du prêt lui-même, il y a un autre aspect qu'on a tendance à sous-estimer, ce sont tous les frais qui s'ajoutent au prix d'achat. Et crois-moi, la note peut vite grimper. D'abord, tu as les frais de notaire, qui représentent environ 8,5% du prix du bien, et qui vont légèrement augmenter cette année. Côté banque, il faut compter dans certains cas les frais de garantie du prêt, les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Et n'oublie pas les frais que tu auras à payer tous les ans. Il y a la taxe foncière qui va t'attendre et bien sûr l'assurance du bien. Et si tu achètes un appartement, il ne faut surtout pas oublier les charges de copropriété. Mon petit conseil, garde toujours une petite enveloppe de côté pour les imprévus parce qu'il y en a toujours. Ensuite, un autre aspect essentiel à comprendre pour optimiser ton investissement si tu décides de faire un investissement locatif, c'est la fiscalité. L'immobilier peut être intéressant fiscalement, mais il faut faire les bons choix dès le départ. En fait, la façon dont tu décides d'investir va déterminer comment tes revenus seront imposés et quelles options d'optimisation fiscale tu pourras utiliser. Je vais te présenter les deux façons les plus courantes de mettre à la location ton bien avec leurs implications fiscales. Commençons par la location nue, c'est-à-dire quand tu loues un logement vide. Dans ce cas, tes revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Tu as le choix entre deux régimes fiscaux. Le premier, c'est le microfoncier. C'est le plus simple à gérer, tu déclares tes loyers et l'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30% pour prendre en compte tes charges. Par exemple, si tu touches 12 000 euros de loyer par an, tu ne seras imposé que sur 8 400 euros. Par contre, tu ne peux en profiter que si tes loyers ne dépassent pas 15 000 euros au total par an. L'autre option, c'est le régime réel. Là, tu peux déduire toutes tes charges réelles. Les intérêts de ton emprunt, les travaux, les charges de copro, l'assurance, les frais de gestion et ainsi de suite. C'est un peu plus compliqué à gérer car il faut tout justifier, mais c'est souvent beaucoup plus avantageux, surtout au début quand tu as beaucoup de charges et d'intérêts d'emprunt. La deuxième option classique, c'est la location meublée, qui change complètement la donne fiscalement. Dans ce cas, tu n'es plus considéré comme une simple propriétaire, mais comme une entrepreneuse qui propose un service. Tes revenus sont alors imposés dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre d'autres possibilités d'optimisation. Comme pour la location nue, tu as deux régimes possibles. Le micro BIC, avec un abattement de 50% sur tes loyers si tu ne dépasses pas 77 700 euros de recettes annuelles. C'est le cas pour les locations de locaux d'habitation meublée et donc pas pour les chambres d'hôtes ou des meublés de tourisme. Ou tu peux opter pour le régime réel, qui te permet de déduire non seulement les charges habituelles, mais aussi d'amortir ton bien et tes meubles. Je vais expliquer ce qu'est "amortir" son bien de façon très simple. L'amortissement, c'est la possibilité de déduire chaque année une partie de la valeur de ton investissement. Par exemple Si ton appartement vaut 200 000 euros, tu pourras éventuellement déduire environ 4% de cette valeur chaque année pendant 25 ans, soit 8 000 euros par an. C'est un super outil pour optimiser ta fiscalité, car si tu as un revenu locatif de 8 000 euros, cette simple prise en compte te permet d'annuler ce revenu fiscalement. En d'autres termes, tu perçois bien tes 8 000 euros de loyer, mais tu pourrais ne pas être imposé dessus grâce à la déduction de l'amortissement. Et ça franchement, c'est royal ! Le meublé a aussi d'autres avantages. Tu peux généralement demander des loyers un peu plus élevés, mais attention, il y a aussi des contraintes. Il faut meubler et équiper le logement selon une liste précise définie par la loi. L'entretien demande aussi plus de travail, la gestion prend plus de temps. Et comme les locataires changent plus souvent, tu dois être prête à gérer des périodes sans location. Je précise que je te parle de la situation actuelle de début 2025, car la fiscalité du meublé pourrait encore évoluer dans l'année, mais bon, ça fait quand même plusieurs années qu'ils en parlent, on verra si ça aboutit ou pas. Bien sûr, il existe d'autres options d'investissement avec leurs propres avantages fiscaux comme les résidences services, le déficit foncier ou la location saisonnière, mais je garde ça pour un prochain épisode. Maintenant qu'on a vu les aspects financiers et fiscaux, on va passer à quelque chose de plus concret, comment chercher et trouver le bien qui te correspond. Commençons par définir ce que tu cherches vraiment. La première grande question à te poser c'est "est-ce que tu achètes pour habiter ou pour louer" ? Cette décision va influencer tous tes critères de recherche. Si tu achètes ta résidence principale, tu vas privilégier ton confort de vie, la proximité avec ton travail, tes activités, ta famille, le coup de cœur pour le quartier. Par contre, si c'est un investissement locatif, tu vas plutôt te concentrer sur le potentiel locatif, la demande dans le secteur, le type de locataire visé, la rentabilité possible, et ainsi de suite. Ensuite vient le choix du type de bien. Un appartement ou une maison, les deux ont leurs avantages. Un appartement demande généralement moins d'entretien, mais tu auras des charges de copropriété. Une maison te donne plus de liberté, mais l'entretien est entièrement à ta charge. Pour la taille, là aussi, tout dépend de ton objectif. Pour une résidence principale, tu vas réfléchir à tes besoins actuels et futurs. As-tu prévu d'avoir des enfants, de travailler de chez toi ? Et pour un investissement locatif, tu vas plutôt analyser le marché. Peut-être un studio dans un quartier étudiant, un T2 qui plaira aux jeunes actifs, ou plus grand, pour viser les familles, faire de la colocation, ou même pour diviser le logement en plusieurs appartements. Le choix de la typologie va dépendre de la ville visée, de la demande locative, et bien évidemment de ton budget. Une fois que tu as une idée plus précise du type de bien, il faut définir tes critères. Mais les vrais, pas ceux dont toi tu rêves, ceux qui sont réalistes avec ton budget. Je te conseille de faire trois listes. D'abord les critères non négociables, comme ton budget maximum, le quartier ou certains aspects techniques vraiment importants. Ensuite les critères souhaitables, comme un ascenseur, un balcon ou un parking. Et enfin les bonus, ces petits plus qui seraient agréables mais pas déterminants. Par exemple une cave ou un cellier pour le rangement, une terrasse plutôt qu'un simple balcon, une place de parking supplémentaire, une vue dégagée ou encore des prestations haut de gamme comme la domotique ou une cuisine équipée dernier cri. Ce sont des éléments qui peuvent faire pencher la balance entre deux biens similaires, mais qui ne devraient pas être des critères bloquants dans ta recherche. Passons maintenant aux visites. Là, j'ai un conseil en or. Si possible, essaie de ne pas faire ta première visite seule, surtout si tu débutes. L'idéal, ça serait d'être accompagné par quelqu'un qui s'y connaît un peu plus que toi, mais je sais, c'est pas toujours possible. Donc si tu dois y aller seul, pas de panique, c'est là que ta petite check-list devient ton meilleur allié. Et dans cette check-list, plusieurs points essentiels sont à vérifier. Il y a tout d'abord les aspects qui impactent directement la qualité de vie. L'état général du bien, sa luminosité et le niveau sonore. D'ailleurs pour le bruit, n'hésite pas à revenir visiter à différentes heures de la journée, tu pourrais avoir des surprises. Moi-même j'ai acheté un appartement il y a quelques années et en fait l'arrêt de bus était juste en dessous des fenêtres de la chambre. Malgré le quatrième étage et l'isolation des fenêtres, j'entendais de temps en temps le bus passer et s'arrêter à pas d'heure. C'était pas forcément top top. Pour un appartement, la copropriété mérite une attention particulière. Renseigne-toi sur son état général et le montant des charges. Et l'un des points les plus importants à vérifier, ce sont les travaux. Il faut bien faire la différence entre les travaux votés et ceux qui sont simplement à prévoir. Si les travaux sont déjà votés, c'est le vendeur qui en aura la charge, même s'ils ne sont réalisés que plus tard. C'est une information qui peut vraiment peser dans ta négociation. Enfin, ne néglige pas les aspects techniques comme le système de chauffage et l'isolation. Ces éléments peuvent sembler moins importants, mais ils auront un impact direct sur ton budget au quotidien. Un bien mal isolé ou avec un chauffage peu performant, c'est une facture d'énergie qui peut vite grimper. Ou au contraire, si tu vises un investissement locatif, une passoire thermique peut se transformer en véritable opportunité. Avec les nouvelles réglementations sur les DPE, de plus en plus de propriétaires sont pressés de vendre leurs biens énergivores. Et si tu es prête à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, tu peux négocier le prix d'achat en conséquence. Non seulement tu pourras peut-être faire une bonne affaire à l'achat, mais en plus, une fois les travaux réalisés, ton bien sera plus attractif et pourra se louer plus cher. Tous ces éléments que tu as repérés pendant ta visite, qu'ils soient positifs ou négatifs, vont te servir pour l'étape suivante, la négociation. C'est un moment qui peut faire un peu peur, surtout quand on est une femme, parce qu'on a parfois cette petite voix qui nous dit qu'on n'est pas légitime pour négocier. Mais je vais te dire un truc très simple, la négociation ce n'est pas un rapport de force, c'est simplement une discussion basée sur des faits réels. Et pour bien négocier, il te faut donc des arguments solides. Je vais te donner quelques exemples concrets. Commence par te renseigner sur les prix du quartier. Regarde les ventes récentes de biens similaires et fais faire des devis pour les travaux que tu as repérés. Ça te donnera vraiment des arguments chiffrés. Un autre élément qui peut jouer en ta faveur, c'est la durée de mise en vente. Si tu découvres que l'annonce est en ligne depuis plusieurs mois, c'est généralement bon signe pour négocier. Le vendeur sera probablement plus enclin à revoir son prix à la baisse après une longue période sans offre. N'hésite pas non plus à pointer les aspects moins favorables du bien, comme un vis-à-vis important ou l'absence d'ascenseur à un étage élevé. Tous ces éléments te permettront d'avoir une discussion constructive basée sur des faits concrets. Et surtout, pose toutes les questions qui te passent par la tête. Il n'y a pas de question bête quand on achète un bien immobilier. Une fois que tu as trouvé ton bien idéal et tu as réussi à négocier un bon prix, tu penses que tu as peut-être fait le plus gros, mais ce n'est que le début de l'aventure. On arrive maintenant aux étapes administratives. Là ça devient un peu plus technique mais je vais tout expliquer étape par étape. Tout commence avec l'offre d'achat. C'est un document super important qui va poser les bases de ton futur achat. Bien sûr, tu y mets le prix que tu proposes, mais ce n'est pas tout. Tu dois aussi y inclure ce qu'on appelle les conditions suspensives. La plus importante d'entre elles, c'est la condition suspensive de prêt. Elle est obligatoire et c'est ta meilleure protection. Si tu n'obtiens pas ton crédit, tu pourras annuler la vente sans souci. Tu peux aussi ajouter d'autres conditions selon ta situation, comme le besoin d'obtenir un permis de construire ou la vente d'un autre bien en parallèle. Dans cette offre, Tu vas aussi préciser le délai dont tu as besoin pour obtenir son financement et une date prévisionnelle de signature. C'est important de bien cadrer tout ça dès le début. Une fois que ton offre est acceptée, on passe à l'étape suivante, le compromis de vente. Et là, il faut être encore plus vigilante. Le compromis, c'est déjà une vente en réalité. La seule différence avec l'acte définitif, ce sont justement ces fameuses conditions suspensives dont on vient de parler. Il vaut mieux en général faire appel à un notaire pour la rédaction de ce compromis plutôt que de faire confiance totalement à l'agence. Parce qu'il peut y avoir des erreurs parfois qui s'y cachent. Dans ce compromis, la description du bien doit être ultra-précise. Tous les diagnostics techniques doivent être joints, et il faut aussi vérifier s'il existe des servitudes, c'est-à-dire des contraintes particulières liées au bien. Pour un appartement, le montant des charges et les travaux votés doivent être clairement indiqués. Et je sais que c'est tentant de survoler les règlements de copropriété, mais crois-moi, prends le temps de tout lire attentivement, parce que parfois il est indiqué des choses que tu ne peux pas faire, comme de travailler depuis ton appartement ou faire de la location meublée. Une fois le compromis signé, tu as un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel tu peux annuler la vente sans justification. C'est une protection super pratique, donc profites-en pour bien relire tous les documents. En parallèle de tout ça, tu as la partie financement à gérer. Et là, j'ai un conseil à te donner. Ne compte pas automatiquement sur ta banque habituelle, même si tu y es cliente depuis toujours. Va voir plusieurs établissements et pourquoi pas un courtier. Et ne pense pas que si une banque t'a dit non, toutes les autres vont te dire non. Il est vraiment super important d'aller voir une multitude de banques pour aussi tout simplement négocier. Et quand tu compares les offres de prêt, c'est un peu comme un iceberg. Le taux, finalement, ce n'est que la partie visible. Regarde bien tous les autres éléments, ils vont avoir leur importance. Le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les conditions de remboursement anticipées, les garanties demandées, et ainsi de suite. Tout ça peut faire une grosse différence sur le coût total. D'ailleurs pour l'assurance emprunteur, tu n'as absolument aucune obligation de prendre celle proposée par la banque et qui est souvent hors de prix, mais c'est parfois une obligation à demi-mot. Sache simplement que tu pourras en changer à tout moment si tu trouves mieux ailleurs. N'essaie pas forcément de négocier celle que ta banque va te proposer. Et au passage, aie bien conscience qu'avec le contexte actuel, les banques peuvent souvent demander un apport minimum de 10 à 20% du prix du bien. C'est important de le savoir avant de se lancer. Une fois que tous ces éléments sont bouclés, arrive enfin le grand jour. La signature chez le notaire, c'est le moment où tu deviens officiellement propriétaire. Ça y est, tu as les clés en main. Mais en réalité, ce n'est pas encore tout à fait fini, il y a encore pas mal de choses à gérer. La première chose à faire, c'est de gérer tous les changements administratifs. Je sais, ça paraît bête de le rappeler, mais c'est super important à faire et je connais des personnes qui ont oublié. Il faut tout mettre à ton nom, comme les contrats d'électricité, de gaz et d'eau. Tu vas aussi découvrir la joie de la taxe foncière, et oui, maintenant c'est pour ta pomme, donc donne bien toutes les informations aux impôts. N'oublie surtout pas de mettre en place ton assurance habitation dès le premier jour, c'est indispensable, et si tu prévois de louer, pense à déclarer le début de la location aux impôts. Si tu as prévu des travaux, c'est le moment de t'y mettre. Laisse-moi te donner quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises. Bien sûr, il faut faire plusieurs devis, mais ce n'est pas tout. Prends le temps de demander des références. Vérifie que les artisans sont bien assurés. Et surtout, garde toujours en tête cette règle d'or, prévoit un budget un peu plus élevé que les devis initiaux. Dans les travaux, les surprises sont presque une tradition. Pour celles qui se lancent dans la location, c'est un nouveau chapitre qui commence. Tu vas devoir gérer la recherche des locataires, la partie administrative avec la rédaction du bail et l'état des lieux, et il y a aussi le dépôt de garantie à gérer, les relations avec tes locataires à entretenir, et bien sûr, la comptabilité à tenir à jour, notamment pour les impôts. C'est un vrai petit business qui se met en place. Et tu as deux options, soit tu gères tout ça toi-même, soit tu passes par une agence. C'est vraiment un choix personnel qui va dépendre de ton temps disponible, de tes compétences et de ton envie de t'impliquer tout simplement dans la gestion au quotidien. Mais dans tous les cas, prends bien le temps de sélectionner tes locataires. Un bon dossier locatif, c'est la base d'une location beaucoup plus sereine. Et il y a un dernier point qui peut sembler évident, mais qui est vraiment essentiel, c'est l'organisation de tous tes documents. Garde précieusement tout ce qui concerne ton bien, ton acte de vente, les diagnostics, les factures de travaux, les contrats d'assurance, tous les documents liés à ton prêt, et si tu loues, conserve aussi tous les documents liés à la location. Mon conseil, crée-toi un beau classeur ou un dossier numérique bien organisé et tu me remercieras plus tard. Voilà, c'est tout pour aujourd'hui. On arrive à la fin de cet épisode sur les bases de l'investissement immobilier. J'espère que ça t'a permis d'y voir un peu plus clair. Et tu vois, ce n'est pas si compliqué une fois qu'on décompose tout étape par étape. Bon, je n'ai pas pu plus rentrer dans tous les détails, sinon on y passerait la journée, mais tu as déjà une bonne première vision de la chose. Et avant de se quitter, laisse-moi te rappeler les points essentiels à retenir. Prends ton temps pour bien préparer ton projet. N'hésite pas à te faire accompagner. Garde toujours en tête que l'immobilier, c'est un investissement moyen à long terme. Et surtout, fais-toi confiance. Si tu as des questions plus précises sur un des points que j'ai abordés aujourd'hui, n'hésite pas à me les poser sur Insta ou via mail. Merci d'avoir été là pour ce nouvel épisode. N'oublie pas de t'abonner pour ne pas louper les prochains. Et s'il t'a aidé ou t'a fait réfléchir, n'hésite pas à le partager autour de toi ou à laisser un petit commentaire, ça m'aide beaucoup et ça peut aussi permettre à d'autres femmes de se lancer sereinement dans l'investissement immobilier avec toutes les cartes en main. Et surtout, reste à l'écoute pour le prochain épisode. D'ici là, prends soin de toi et de tes finances, je te souhaite une très belle journée et je te dis à très bientôt pour de nouvelles aventures financières.
