Episode 11 : Quelles sont les erreurs classiques commises lors d’une évaluation de parts de SCI ? | En toute expertise

Description

Bienvenue dans Les voix de l’expertise, le podcast qui décrypte, avec clarté et pragmatisme, les sujets complexes de l’immobilier professionnel, de la copropriété, de l’évaluation et de la transmission.

Chaque semaine, Marine Desthuilliers et ses partenaires vous proposent un épisode inspiré de leurs missions de terrain et de leurs ouvrages pratiques.

🔍 Au programme :

– Créer ou reprendre un hôtel : de l’étude de marché à la valorisation, en passant par les financements
– L’évaluation des fonds de commerce : méthodes, ratios, pièges à éviter
– L’évaluation des parts de SCI : aspects fiscaux, juridiques et économiques
– Les 50 questions les plus fréquentes en copropriété : un décryptage clair et accessible
– La transmission d’entreprise : accompagnement, outils et témoignages
– Et bien d’autres sujets liés à la vie des professionnels de l’immobilier et de l’entreprise

🎯 Pour qui ?
Professionnels du droit, de la comptabilité ou de l’immobilier, repreneurs, créateurs d’entreprise ou simples curieux, ce podcast est fait pour vous.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous, aujourd'hui on s'attaque à un sujet qui paraît parfois simple mais qui est en réalité assez complexe, l'évaluation des parts d'une SCI. On va essayer de se concentrer sur une question précise, quelles sont les erreurs classiques les plus fréquentes qu'il faut absolument éviter ?
Speaker #1
Bonjour, oui effectivement c'est une excellente question. Et pour commencer, la toute première erreur, et c'est sans doute la plus répandue, c'est de croire un peu vite Que la valeur départ, c'est juste la valeur de l'immeuble que la SCI possède.
Speaker #0
Ah oui, ce réflexe SCI égale immeuble, c'est un raccourci tentant.
Speaker #1
Très tentant, mais c'est une erreur fondamentale.
Speaker #0
Et pourquoi ? Qu'est-ce qui manque dans cette équation ?
Speaker #1
CI, avant tout, c'est une société. Sa valeur, elle dépend de son bilan complet, pas juste de son actif principal, l'immeuble. Si on oublie les autres éléments clés, c'est la porte ouverte à une évaluation complètement faussée.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Il faut... absolument penser aux dettes de la SCI, par exemple. La trésorerie disponible aussi. Et puis, surtout, les comptes courants d'associés.
Speaker #0
Ah, les fameux comptes courants.
Speaker #1
Oui, c'est crucial. Ils représentent ce que la société doit aux associés, ou parfois l'inverse, d'ailleurs. Et ça, ça change tout sur la valeur nette finale des parts.
Speaker #0
Je vois. Donc, on regarde l'imable, les dettes, la trésorerie, les comptes courants. J'imagine qu'il y a aussi des aspects plus juridiques. Les statuts, ce genre de choses.
Speaker #1
Exactement. C'est le deuxième grand type d'erreur, ignorer les clauses des statuts.
Speaker #0
Comme quoi par exemple ?
Speaker #1
Une clause d'agrément, typiquement. Celle qui oblige à avoir l'accord des autres associés pour vendre ses parts. C'est une contrainte forte.
Speaker #0
Oui, et ça limite la vente, forcément.
Speaker #1
Tout à fait. Ou un pacte d'associés qui prévoirait des règles spécifiques. Tous ces éléments, ils réduisent la facilité à céder les parts, ce qu'on appelle la liquidité. Ne pas appliquer une décote, une réduction de valeur pour cette difficulté. pour cette illiquidité, c'est surévaluer les parts. C'est une erreur très classique.
Speaker #0
D'accord, donc erreur 1, palier l'immeuble seul. Erreur 2, oublier les contraintes juridiques et financières. Est-ce qu'il y a des pièges plus techniques, disons purement comptables ? Oui,
Speaker #1
il y en a. Une qui est assez fréquente, surtout pour les SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est l'absence de ventilation claire dans les comptes entre la valeur du terrain et celle de la construction.
Speaker #0
Ah oui, et pourquoi c'est un problème ?
Speaker #1
Parce que seul le bâtiment s'amortit comptablement et fiscalement. Le terrain, lui, non. Donc si tout est mélangé, le calcul des amortissements est faux. Ça impacte le résultat imposable chaque année et potentiellement ça complique le calcul de la plus-value si on vend l'immeuble plus tard.
Speaker #0
D'accord, c'est un point technique, mais important. D'autres erreurs comptables ? Oui,
Speaker #1
une autre, c'est quand on utilise une méthode d'évaluation basée sur les revenus locatifs, par exemple. Mais sans vérifier si le loyer qui est effectivement pratiqué correspond bien à la valeur locative du marché. Si le loyer est, disons, anormalement bas, peut-être parce que c'est loué à un proche ou au contraire trop élevé, eh bien toute l'analyse de rentabilité, et donc l'évaluation qui en découle, elle est biaisée.
Speaker #0
Logique. Et on revient sur les comptes courants d'associés dont on parlait tout à l'heure. Vous disiez que c'était une dette de la société. Y a-t-il d'autres points de vigilance ?
Speaker #1
Ah oui, il faut être très attentif. Un compte courant qui serait débiteur, c'est-à-dire... Ou c'est l'associé qui doit de l'argent à la SCI.
Speaker #0
C'est possible ça ?
Speaker #1
C'est une anomalie, oui. Et fiscalement, ça peut être requalifié. L'administration peut y voir une sorte de revenu déguisé pour l'associé. Ce qu'on appelle une distribution occulte. C'est un risque. Pareil si les conditions de rémunération de ces comptes, les intérêts versés, sont mal définies ou jugées excessives. Ça aussi, ça peut cacher des risques fiscaux.
Speaker #0
D'accord. Donc analyser ces comptes en détail est indispensable.
Speaker #1
Absolument. Ne pas le faire, c'est potentiellement passer à côté de passifs cachés ou de risques importants.
Speaker #0
Très clair. Et une autre dimension, le contexte. Est-ce que la raison pour laquelle on fait l'évaluation change quelque chose ? Évaluer pour donner ses parts à ses enfants ou pour les vendre un tiers ou pour l'IFI, c'est pareil ?
Speaker #1
Ah non, pas du tout. C'est essentiel de connaître le contexte. C'est une autre source d'erreur fréquente. Ignorez le pourquoi de l'évaluation.
Speaker #0
En quoi ça joue ?
Speaker #1
L'objectif va influencer les méthodes à privilégier et surtout l'application et la justification des décotes. Par exemple, une décote dite de minorité, parce que l'épargne ne donne pas le contrôle de la société, elle sera peut-être plus ou moins pertinente ou son taux différent selon qu'on est dans un contexte familial apaisé ou dans un litige entre associés.
Speaker #0
Je comprends.
Speaker #1
Ignorer la finalité réelle de l'évaluation, ça mène souvent à un chiffre qui n'est pas adapté, voire contestable.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Et puis enfin, il y a l'erreur, disons... très pratiques, très basiques presque, travailler avec des informations incomplètes. C'est-à-dire ? Évaluer sans avoir tous les documents nécessaires et à jour. Les statuts, les derniers bilans s'il y en a, les contrats de prêt, les baux en cours, les éventuels pactes d'associés. Sans tout ça, l'évaluation va reposer sur des hypothèses. Et donc elle sera forcément plus fragile, moins fiable.
Speaker #0
Bien sûr. Donc si on veut résumer un peu toutes ces erreurs classiques à ne pas commettre, il faut ne pas se limiter à la valeur de l'immeuble. Bien regarder toutes les dettes et la situation financière, y compris ces fameux comptes courants. Lire attentivement les statuts et les pactes pour identifier les contraintes juridiques. Faire attention aux détails comptables comme la séparation terrain-construction ou la justification des loyers. Et enfin, toujours adapter l'évaluation au contexte précis et s'assurer qu'on a bien toutes les informations pertinentes. C'est bien ça.
Speaker #1
C'est une excellente synthèse. La rigueur, c'est vraiment le maître mot. Et justifier correctement les décotes qu'on applique pour illiquidité, pour minorité, c'est fondamental pour que l'évaluation tienne la route, que ce soit face à l'administration fiscale ou face à un éventuel acheteur.
Speaker #0
En conclusion, on voit bien que l'évaluation des parts de SCI, ce n'est pas une simple formalité. C'est un exercice technique, une analyse rigoureuse qui évite ces erreurs courantes et vraiment nécessaire, surtout quand il y a des enjeux financiers ou familiaux importants derrière. Tout à fait. Et ça soulève une autre question, peut-être pour une prochaine fois. Au-delà d'éviter les erreurs, comment peut-on activement chercher à optimiser la valeur de ses parts, par exemple en vue d'une transmission ou d'une vente ? Une réflexion intéressante à poursuivre.

About En toute expertise

Adeline Desthuilliers et Marine vous ouvrent les coulisses de leurs ouvrages, études de cas et expériences de terrain. Dans cette émission, nous explorons ensemble les enjeux concrets de la reprise, de la gestion et de l’évaluation d’actifs complexes : hôtels, restaurants, gîtes, copropriétés, fonds de commerce ou encore parts de SCI.

Chaque saison met en lumière un thème tiré de nos publications – articles, guides ou expertises – disponibles sur valorisation-commerce.com ou sur desthuilliers.com et propose des clés de lecture utiles aux professionnels de l’immobilier, aux investisseurs, aux repreneurs et aux experts-comptables.

Saison 1 : Créer ou reprendre un hôtel

Saison 2 : La copropriété

Saison 3 : Évaluation de parts de SCI

Au programme : décryptage des méthodes d’évaluation, retours d’expérience, analyse des tendances du marché, conseils pratiques, et même quelques erreurs à éviter.

Parce qu’un actif ne se résume jamais à un chiffre, suivez-nous pour mieux comprendre ce qui fait la valeur d’un lieu… et les rouages d’une bonne reprise.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Parce qu’un actif ne se résume jamais à un chiffre, suivez-nous pour mieux comprendre ce qui fait la valeur d’un lieu… et les rouages d’une bonne reprise.

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Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous, aujourd'hui on s'attaque à un sujet qui paraît parfois simple mais qui est en réalité assez complexe, l'évaluation des parts d'une SCI. On va essayer de se concentrer sur une question précise, quelles sont les erreurs classiques les plus fréquentes qu'il faut absolument éviter ?
Speaker #1
Bonjour, oui effectivement c'est une excellente question. Et pour commencer, la toute première erreur, et c'est sans doute la plus répandue, c'est de croire un peu vite Que la valeur départ, c'est juste la valeur de l'immeuble que la SCI possède.
Speaker #0
Ah oui, ce réflexe SCI égale immeuble, c'est un raccourci tentant.
Speaker #1
Très tentant, mais c'est une erreur fondamentale.
Speaker #0
Et pourquoi ? Qu'est-ce qui manque dans cette équation ?
Speaker #1
CI, avant tout, c'est une société. Sa valeur, elle dépend de son bilan complet, pas juste de son actif principal, l'immeuble. Si on oublie les autres éléments clés, c'est la porte ouverte à une évaluation complètement faussée.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Il faut... absolument penser aux dettes de la SCI, par exemple. La trésorerie disponible aussi. Et puis, surtout, les comptes courants d'associés.
Speaker #0
Ah, les fameux comptes courants.
Speaker #1
Oui, c'est crucial. Ils représentent ce que la société doit aux associés, ou parfois l'inverse, d'ailleurs. Et ça, ça change tout sur la valeur nette finale des parts.
Speaker #0
Je vois. Donc, on regarde l'imable, les dettes, la trésorerie, les comptes courants. J'imagine qu'il y a aussi des aspects plus juridiques. Les statuts, ce genre de choses.
Speaker #1
Exactement. C'est le deuxième grand type d'erreur, ignorer les clauses des statuts.
Speaker #0
Comme quoi par exemple ?
Speaker #1
Une clause d'agrément, typiquement. Celle qui oblige à avoir l'accord des autres associés pour vendre ses parts. C'est une contrainte forte.
Speaker #0
Oui, et ça limite la vente, forcément.
Speaker #1
Tout à fait. Ou un pacte d'associés qui prévoirait des règles spécifiques. Tous ces éléments, ils réduisent la facilité à céder les parts, ce qu'on appelle la liquidité. Ne pas appliquer une décote, une réduction de valeur pour cette difficulté. pour cette illiquidité, c'est surévaluer les parts. C'est une erreur très classique.
Speaker #0
D'accord, donc erreur 1, palier l'immeuble seul. Erreur 2, oublier les contraintes juridiques et financières. Est-ce qu'il y a des pièges plus techniques, disons purement comptables ? Oui,
Speaker #1
il y en a. Une qui est assez fréquente, surtout pour les SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est l'absence de ventilation claire dans les comptes entre la valeur du terrain et celle de la construction.
Speaker #0
Ah oui, et pourquoi c'est un problème ?
Speaker #1
Parce que seul le bâtiment s'amortit comptablement et fiscalement. Le terrain, lui, non. Donc si tout est mélangé, le calcul des amortissements est faux. Ça impacte le résultat imposable chaque année et potentiellement ça complique le calcul de la plus-value si on vend l'immeuble plus tard.
Speaker #0
D'accord, c'est un point technique, mais important. D'autres erreurs comptables ? Oui,
Speaker #1
une autre, c'est quand on utilise une méthode d'évaluation basée sur les revenus locatifs, par exemple. Mais sans vérifier si le loyer qui est effectivement pratiqué correspond bien à la valeur locative du marché. Si le loyer est, disons, anormalement bas, peut-être parce que c'est loué à un proche ou au contraire trop élevé, eh bien toute l'analyse de rentabilité, et donc l'évaluation qui en découle, elle est biaisée.
Speaker #0
Logique. Et on revient sur les comptes courants d'associés dont on parlait tout à l'heure. Vous disiez que c'était une dette de la société. Y a-t-il d'autres points de vigilance ?
Speaker #1
Ah oui, il faut être très attentif. Un compte courant qui serait débiteur, c'est-à-dire... Ou c'est l'associé qui doit de l'argent à la SCI.
Speaker #0
C'est possible ça ?
Speaker #1
C'est une anomalie, oui. Et fiscalement, ça peut être requalifié. L'administration peut y voir une sorte de revenu déguisé pour l'associé. Ce qu'on appelle une distribution occulte. C'est un risque. Pareil si les conditions de rémunération de ces comptes, les intérêts versés, sont mal définies ou jugées excessives. Ça aussi, ça peut cacher des risques fiscaux.
Speaker #0
D'accord. Donc analyser ces comptes en détail est indispensable.
Speaker #1
Absolument. Ne pas le faire, c'est potentiellement passer à côté de passifs cachés ou de risques importants.
Speaker #0
Très clair. Et une autre dimension, le contexte. Est-ce que la raison pour laquelle on fait l'évaluation change quelque chose ? Évaluer pour donner ses parts à ses enfants ou pour les vendre un tiers ou pour l'IFI, c'est pareil ?
Speaker #1
Ah non, pas du tout. C'est essentiel de connaître le contexte. C'est une autre source d'erreur fréquente. Ignorez le pourquoi de l'évaluation.
Speaker #0
En quoi ça joue ?
Speaker #1
L'objectif va influencer les méthodes à privilégier et surtout l'application et la justification des décotes. Par exemple, une décote dite de minorité, parce que l'épargne ne donne pas le contrôle de la société, elle sera peut-être plus ou moins pertinente ou son taux différent selon qu'on est dans un contexte familial apaisé ou dans un litige entre associés.
Speaker #0
Je comprends.
Speaker #1
Ignorer la finalité réelle de l'évaluation, ça mène souvent à un chiffre qui n'est pas adapté, voire contestable.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Et puis enfin, il y a l'erreur, disons... très pratiques, très basiques presque, travailler avec des informations incomplètes. C'est-à-dire ? Évaluer sans avoir tous les documents nécessaires et à jour. Les statuts, les derniers bilans s'il y en a, les contrats de prêt, les baux en cours, les éventuels pactes d'associés. Sans tout ça, l'évaluation va reposer sur des hypothèses. Et donc elle sera forcément plus fragile, moins fiable.
Speaker #0
Bien sûr. Donc si on veut résumer un peu toutes ces erreurs classiques à ne pas commettre, il faut ne pas se limiter à la valeur de l'immeuble. Bien regarder toutes les dettes et la situation financière, y compris ces fameux comptes courants. Lire attentivement les statuts et les pactes pour identifier les contraintes juridiques. Faire attention aux détails comptables comme la séparation terrain-construction ou la justification des loyers. Et enfin, toujours adapter l'évaluation au contexte précis et s'assurer qu'on a bien toutes les informations pertinentes. C'est bien ça.
Speaker #1
C'est une excellente synthèse. La rigueur, c'est vraiment le maître mot. Et justifier correctement les décotes qu'on applique pour illiquidité, pour minorité, c'est fondamental pour que l'évaluation tienne la route, que ce soit face à l'administration fiscale ou face à un éventuel acheteur.
Speaker #0
En conclusion, on voit bien que l'évaluation des parts de SCI, ce n'est pas une simple formalité. C'est un exercice technique, une analyse rigoureuse qui évite ces erreurs courantes et vraiment nécessaire, surtout quand il y a des enjeux financiers ou familiaux importants derrière. Tout à fait. Et ça soulève une autre question, peut-être pour une prochaine fois. Au-delà d'éviter les erreurs, comment peut-on activement chercher à optimiser la valeur de ses parts, par exemple en vue d'une transmission ou d'une vente ? Une réflexion intéressante à poursuivre.

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Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous, aujourd'hui on s'attaque à un sujet qui paraît parfois simple mais qui est en réalité assez complexe, l'évaluation des parts d'une SCI. On va essayer de se concentrer sur une question précise, quelles sont les erreurs classiques les plus fréquentes qu'il faut absolument éviter ?
Speaker #1
Bonjour, oui effectivement c'est une excellente question. Et pour commencer, la toute première erreur, et c'est sans doute la plus répandue, c'est de croire un peu vite Que la valeur départ, c'est juste la valeur de l'immeuble que la SCI possède.
Speaker #0
Ah oui, ce réflexe SCI égale immeuble, c'est un raccourci tentant.
Speaker #1
Très tentant, mais c'est une erreur fondamentale.
Speaker #0
Et pourquoi ? Qu'est-ce qui manque dans cette équation ?
Speaker #1
CI, avant tout, c'est une société. Sa valeur, elle dépend de son bilan complet, pas juste de son actif principal, l'immeuble. Si on oublie les autres éléments clés, c'est la porte ouverte à une évaluation complètement faussée.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Il faut... absolument penser aux dettes de la SCI, par exemple. La trésorerie disponible aussi. Et puis, surtout, les comptes courants d'associés.
Speaker #0
Ah, les fameux comptes courants.
Speaker #1
Oui, c'est crucial. Ils représentent ce que la société doit aux associés, ou parfois l'inverse, d'ailleurs. Et ça, ça change tout sur la valeur nette finale des parts.
Speaker #0
Je vois. Donc, on regarde l'imable, les dettes, la trésorerie, les comptes courants. J'imagine qu'il y a aussi des aspects plus juridiques. Les statuts, ce genre de choses.
Speaker #1
Exactement. C'est le deuxième grand type d'erreur, ignorer les clauses des statuts.
Speaker #0
Comme quoi par exemple ?
Speaker #1
Une clause d'agrément, typiquement. Celle qui oblige à avoir l'accord des autres associés pour vendre ses parts. C'est une contrainte forte.
Speaker #0
Oui, et ça limite la vente, forcément.
Speaker #1
Tout à fait. Ou un pacte d'associés qui prévoirait des règles spécifiques. Tous ces éléments, ils réduisent la facilité à céder les parts, ce qu'on appelle la liquidité. Ne pas appliquer une décote, une réduction de valeur pour cette difficulté. pour cette illiquidité, c'est surévaluer les parts. C'est une erreur très classique.
Speaker #0
D'accord, donc erreur 1, palier l'immeuble seul. Erreur 2, oublier les contraintes juridiques et financières. Est-ce qu'il y a des pièges plus techniques, disons purement comptables ? Oui,
Speaker #1
il y en a. Une qui est assez fréquente, surtout pour les SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est l'absence de ventilation claire dans les comptes entre la valeur du terrain et celle de la construction.
Speaker #0
Ah oui, et pourquoi c'est un problème ?
Speaker #1
Parce que seul le bâtiment s'amortit comptablement et fiscalement. Le terrain, lui, non. Donc si tout est mélangé, le calcul des amortissements est faux. Ça impacte le résultat imposable chaque année et potentiellement ça complique le calcul de la plus-value si on vend l'immeuble plus tard.
Speaker #0
D'accord, c'est un point technique, mais important. D'autres erreurs comptables ? Oui,
Speaker #1
une autre, c'est quand on utilise une méthode d'évaluation basée sur les revenus locatifs, par exemple. Mais sans vérifier si le loyer qui est effectivement pratiqué correspond bien à la valeur locative du marché. Si le loyer est, disons, anormalement bas, peut-être parce que c'est loué à un proche ou au contraire trop élevé, eh bien toute l'analyse de rentabilité, et donc l'évaluation qui en découle, elle est biaisée.
Speaker #0
Logique. Et on revient sur les comptes courants d'associés dont on parlait tout à l'heure. Vous disiez que c'était une dette de la société. Y a-t-il d'autres points de vigilance ?
Speaker #1
Ah oui, il faut être très attentif. Un compte courant qui serait débiteur, c'est-à-dire... Ou c'est l'associé qui doit de l'argent à la SCI.
Speaker #0
C'est possible ça ?
Speaker #1
C'est une anomalie, oui. Et fiscalement, ça peut être requalifié. L'administration peut y voir une sorte de revenu déguisé pour l'associé. Ce qu'on appelle une distribution occulte. C'est un risque. Pareil si les conditions de rémunération de ces comptes, les intérêts versés, sont mal définies ou jugées excessives. Ça aussi, ça peut cacher des risques fiscaux.
Speaker #0
D'accord. Donc analyser ces comptes en détail est indispensable.
Speaker #1
Absolument. Ne pas le faire, c'est potentiellement passer à côté de passifs cachés ou de risques importants.
Speaker #0
Très clair. Et une autre dimension, le contexte. Est-ce que la raison pour laquelle on fait l'évaluation change quelque chose ? Évaluer pour donner ses parts à ses enfants ou pour les vendre un tiers ou pour l'IFI, c'est pareil ?
Speaker #1
Ah non, pas du tout. C'est essentiel de connaître le contexte. C'est une autre source d'erreur fréquente. Ignorez le pourquoi de l'évaluation.
Speaker #0
En quoi ça joue ?
Speaker #1
L'objectif va influencer les méthodes à privilégier et surtout l'application et la justification des décotes. Par exemple, une décote dite de minorité, parce que l'épargne ne donne pas le contrôle de la société, elle sera peut-être plus ou moins pertinente ou son taux différent selon qu'on est dans un contexte familial apaisé ou dans un litige entre associés.
Speaker #0
Je comprends.
Speaker #1
Ignorer la finalité réelle de l'évaluation, ça mène souvent à un chiffre qui n'est pas adapté, voire contestable.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Et puis enfin, il y a l'erreur, disons... très pratiques, très basiques presque, travailler avec des informations incomplètes. C'est-à-dire ? Évaluer sans avoir tous les documents nécessaires et à jour. Les statuts, les derniers bilans s'il y en a, les contrats de prêt, les baux en cours, les éventuels pactes d'associés. Sans tout ça, l'évaluation va reposer sur des hypothèses. Et donc elle sera forcément plus fragile, moins fiable.
Speaker #0
Bien sûr. Donc si on veut résumer un peu toutes ces erreurs classiques à ne pas commettre, il faut ne pas se limiter à la valeur de l'immeuble. Bien regarder toutes les dettes et la situation financière, y compris ces fameux comptes courants. Lire attentivement les statuts et les pactes pour identifier les contraintes juridiques. Faire attention aux détails comptables comme la séparation terrain-construction ou la justification des loyers. Et enfin, toujours adapter l'évaluation au contexte précis et s'assurer qu'on a bien toutes les informations pertinentes. C'est bien ça.
Speaker #1
C'est une excellente synthèse. La rigueur, c'est vraiment le maître mot. Et justifier correctement les décotes qu'on applique pour illiquidité, pour minorité, c'est fondamental pour que l'évaluation tienne la route, que ce soit face à l'administration fiscale ou face à un éventuel acheteur.
Speaker #0
En conclusion, on voit bien que l'évaluation des parts de SCI, ce n'est pas une simple formalité. C'est un exercice technique, une analyse rigoureuse qui évite ces erreurs courantes et vraiment nécessaire, surtout quand il y a des enjeux financiers ou familiaux importants derrière. Tout à fait. Et ça soulève une autre question, peut-être pour une prochaine fois. Au-delà d'éviter les erreurs, comment peut-on activement chercher à optimiser la valeur de ses parts, par exemple en vue d'une transmission ou d'une vente ? Une réflexion intéressante à poursuivre.

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Transcription

Speaker #0
Bonjour à tous, aujourd'hui on s'attaque à un sujet qui paraît parfois simple mais qui est en réalité assez complexe, l'évaluation des parts d'une SCI. On va essayer de se concentrer sur une question précise, quelles sont les erreurs classiques les plus fréquentes qu'il faut absolument éviter ?
Speaker #1
Bonjour, oui effectivement c'est une excellente question. Et pour commencer, la toute première erreur, et c'est sans doute la plus répandue, c'est de croire un peu vite Que la valeur départ, c'est juste la valeur de l'immeuble que la SCI possède.
Speaker #0
Ah oui, ce réflexe SCI égale immeuble, c'est un raccourci tentant.
Speaker #1
Très tentant, mais c'est une erreur fondamentale.
Speaker #0
Et pourquoi ? Qu'est-ce qui manque dans cette équation ?
Speaker #1
CI, avant tout, c'est une société. Sa valeur, elle dépend de son bilan complet, pas juste de son actif principal, l'immeuble. Si on oublie les autres éléments clés, c'est la porte ouverte à une évaluation complètement faussée.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Il faut... absolument penser aux dettes de la SCI, par exemple. La trésorerie disponible aussi. Et puis, surtout, les comptes courants d'associés.
Speaker #0
Ah, les fameux comptes courants.
Speaker #1
Oui, c'est crucial. Ils représentent ce que la société doit aux associés, ou parfois l'inverse, d'ailleurs. Et ça, ça change tout sur la valeur nette finale des parts.
Speaker #0
Je vois. Donc, on regarde l'imable, les dettes, la trésorerie, les comptes courants. J'imagine qu'il y a aussi des aspects plus juridiques. Les statuts, ce genre de choses.
Speaker #1
Exactement. C'est le deuxième grand type d'erreur, ignorer les clauses des statuts.
Speaker #0
Comme quoi par exemple ?
Speaker #1
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Oui, et ça limite la vente, forcément.
Speaker #1
Tout à fait. Ou un pacte d'associés qui prévoirait des règles spécifiques. Tous ces éléments, ils réduisent la facilité à céder les parts, ce qu'on appelle la liquidité. Ne pas appliquer une décote, une réduction de valeur pour cette difficulté. pour cette illiquidité, c'est surévaluer les parts. C'est une erreur très classique.
Speaker #0
D'accord, donc erreur 1, palier l'immeuble seul. Erreur 2, oublier les contraintes juridiques et financières. Est-ce qu'il y a des pièges plus techniques, disons purement comptables ? Oui,
Speaker #1
il y en a. Une qui est assez fréquente, surtout pour les SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est l'absence de ventilation claire dans les comptes entre la valeur du terrain et celle de la construction.
Speaker #0
Ah oui, et pourquoi c'est un problème ?
Speaker #1
Parce que seul le bâtiment s'amortit comptablement et fiscalement. Le terrain, lui, non. Donc si tout est mélangé, le calcul des amortissements est faux. Ça impacte le résultat imposable chaque année et potentiellement ça complique le calcul de la plus-value si on vend l'immeuble plus tard.
Speaker #0
D'accord, c'est un point technique, mais important. D'autres erreurs comptables ? Oui,
Speaker #1
une autre, c'est quand on utilise une méthode d'évaluation basée sur les revenus locatifs, par exemple. Mais sans vérifier si le loyer qui est effectivement pratiqué correspond bien à la valeur locative du marché. Si le loyer est, disons, anormalement bas, peut-être parce que c'est loué à un proche ou au contraire trop élevé, eh bien toute l'analyse de rentabilité, et donc l'évaluation qui en découle, elle est biaisée.
Speaker #0
Logique. Et on revient sur les comptes courants d'associés dont on parlait tout à l'heure. Vous disiez que c'était une dette de la société. Y a-t-il d'autres points de vigilance ?
Speaker #1
Ah oui, il faut être très attentif. Un compte courant qui serait débiteur, c'est-à-dire... Ou c'est l'associé qui doit de l'argent à la SCI.
Speaker #0
C'est possible ça ?
Speaker #1
C'est une anomalie, oui. Et fiscalement, ça peut être requalifié. L'administration peut y voir une sorte de revenu déguisé pour l'associé. Ce qu'on appelle une distribution occulte. C'est un risque. Pareil si les conditions de rémunération de ces comptes, les intérêts versés, sont mal définies ou jugées excessives. Ça aussi, ça peut cacher des risques fiscaux.
Speaker #0
D'accord. Donc analyser ces comptes en détail est indispensable.
Speaker #1
Absolument. Ne pas le faire, c'est potentiellement passer à côté de passifs cachés ou de risques importants.
Speaker #0
Très clair. Et une autre dimension, le contexte. Est-ce que la raison pour laquelle on fait l'évaluation change quelque chose ? Évaluer pour donner ses parts à ses enfants ou pour les vendre un tiers ou pour l'IFI, c'est pareil ?
Speaker #1
Ah non, pas du tout. C'est essentiel de connaître le contexte. C'est une autre source d'erreur fréquente. Ignorez le pourquoi de l'évaluation.
Speaker #0
En quoi ça joue ?
Speaker #1
L'objectif va influencer les méthodes à privilégier et surtout l'application et la justification des décotes. Par exemple, une décote dite de minorité, parce que l'épargne ne donne pas le contrôle de la société, elle sera peut-être plus ou moins pertinente ou son taux différent selon qu'on est dans un contexte familial apaisé ou dans un litige entre associés.
Speaker #0
Je comprends.
Speaker #1
Ignorer la finalité réelle de l'évaluation, ça mène souvent à un chiffre qui n'est pas adapté, voire contestable.
Speaker #0
D'accord.
Speaker #1
Et puis enfin, il y a l'erreur, disons... très pratiques, très basiques presque, travailler avec des informations incomplètes. C'est-à-dire ? Évaluer sans avoir tous les documents nécessaires et à jour. Les statuts, les derniers bilans s'il y en a, les contrats de prêt, les baux en cours, les éventuels pactes d'associés. Sans tout ça, l'évaluation va reposer sur des hypothèses. Et donc elle sera forcément plus fragile, moins fiable.
Speaker #0
Bien sûr. Donc si on veut résumer un peu toutes ces erreurs classiques à ne pas commettre, il faut ne pas se limiter à la valeur de l'immeuble. Bien regarder toutes les dettes et la situation financière, y compris ces fameux comptes courants. Lire attentivement les statuts et les pactes pour identifier les contraintes juridiques. Faire attention aux détails comptables comme la séparation terrain-construction ou la justification des loyers. Et enfin, toujours adapter l'évaluation au contexte précis et s'assurer qu'on a bien toutes les informations pertinentes. C'est bien ça.
Speaker #1
C'est une excellente synthèse. La rigueur, c'est vraiment le maître mot. Et justifier correctement les décotes qu'on applique pour illiquidité, pour minorité, c'est fondamental pour que l'évaluation tienne la route, que ce soit face à l'administration fiscale ou face à un éventuel acheteur.
Speaker #0
En conclusion, on voit bien que l'évaluation des parts de SCI, ce n'est pas une simple formalité. C'est un exercice technique, une analyse rigoureuse qui évite ces erreurs courantes et vraiment nécessaire, surtout quand il y a des enjeux financiers ou familiaux importants derrière. Tout à fait. Et ça soulève une autre question, peut-être pour une prochaine fois. Au-delà d'éviter les erreurs, comment peut-on activement chercher à optimiser la valeur de ses parts, par exemple en vue d'une transmission ou d'une vente ? Une réflexion intéressante à poursuivre.

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