- Speaker #0
Bonjour à tous, aujourd'hui on plonge dans l'évaluation des parts de SCI. Ça peut sembler un peu technique, mais on va voir que la fiscalité, elle est loin d'être juste une conséquence. C'est un facteur qui influence directement la façon dont on évalue. Notre objectif, c'est donc de décortiquer ça. Comment le régime fiscal, IR ou IS, et puis les règles fiscales plus spécifiques, comment tout ça façonne les méthodes d'évaluation ? C'est vraiment la question clé.
- Speaker #1
Oui, tout à fait, et c'est essentiel. Parce que la fiscalité, ce n'est pas juste un détail à la fin. Elle touche la rentabilité, la structure financière, et donc finalement la valeur qu'on va déterminer, peu importe la méthode choisie d'ailleurs, c'est vraiment un élément central de l'évaluation d'une SCI.
- Speaker #0
Bon, alors commençons par la base. Le choix entre impôt sur le revenu, IR, et impôt sur les sociétés, IS. En quoi ce choix initial y change la donne pour l'évaluation ?
- Speaker #1
Ah ben c'est fondamental. Une SCI à l'IR, qu'on dit transparente, En général, elle ne peut pas amortir l'immeuble comptablement. Du coup, l'évaluation va souvent s'orienter vers une approche patrimoniale. On regarde la valeur des actifs. L'actif net réévalué est l'ANR.
- Speaker #0
Et à l'inverse pour l'IS ?
- Speaker #1
Alors à l'IS, la SCI est dite opaque. Et là oui, elle peut amortir l'immeuble. Et cet amortissement, il réduit le résultat imposable. Logique. Mais il diminue aussi la valeur nette comptable de l'immeuble, la VNC.
- Speaker #0
Ce qui... J'imagine rendre d'autres méthodes d'évaluation plus adaptées.
- Speaker #1
Exactement. Avec l'IS, l'amortissement et le calcul de l'impôt rendent les approches par le rendement ou les flux de trésorerie futur, le fameux DCF, non seulement possibles, mais souvent nécessaires, en complément de l'ANR.
- Speaker #0
Et les plus-values, ça joue aussi ?
- Speaker #1
Ah oui, absolument. Le mode de calcul des plus-values en cas de vente est très différent entre l'IR et l'IS. Ça, ça a un impact direct sur ce qu'on appelle la fiscalité latente, l'impôt potentiel. D'accord.
- Speaker #0
Donc le cadre général IRS, c'est la première grosse différence. Mais j'imagine qu'il y a des règles fiscales plus fines qui viennent compliquer un peu les choses.
- Speaker #1
Tout à fait. Le détail fiscal est crucial. D'abord, l'amortissement en lui-même pour les SCI à l'IS. Il touche directement l'ANR et le résultat net. Donc il impacte à la fois les méthodes patrimoniales et les méthodes de rendement. Logique. Ensuite, il y a cette fameuse fiscalité latente dont on parlait. C'est l'impôt qu'il faudrait payer si l'immeuble était vendu tout de suite. Il faut l'estimer et le calcul est différent à l'IR ou à l'IS. Et surtout, il faut la déduire de la valeur des actifs pour avoir une valeur économique juste. Surtout quand on utilise l'approche patrimoniale.
- Speaker #0
C'est un point important à ne pas oublier alors.
- Speaker #1
Oui, ça peut coûter cher de l'ignorer.
- Speaker #0
Et l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière, il intervient comment dans l'évaluation ?
- Speaker #1
Alors pour la déclaration IFI, spécifiquement, les règles de déduction des dettes peuvent changer la donne. Par exemple, certains comptes courants d'associés, même s'ils existent, ne sont pas toujours déductibles pour l'IFI. Ça modifie la base imposable et donc la valeur retenue pour cet impôt.
- Speaker #0
D'accord.
- Speaker #1
Il y a aussi le cas de la location meublée. Attention, même si c'est occasionnel, fiscalement, c'est considéré comme une activité commerciale, du BIC. Et ça, ça peut obliger une SII à passer à l'IS.
- Speaker #0
Ah oui, carrément.
- Speaker #1
Oui, et donc, changement de régime. et potentiellement changement d'approche pour l'évaluation. Et puis, un dernier point à l'IS. Si un bien est mis à disposition gratuitement d'un associé, la SCI doit quand même calculer un loyer fictif qui est imposable. Ça impacte le résultat et donc toute évaluation basée sur le rendement.
- Speaker #0
Incroyable, comme une règle spécifique peut avoir telle conséquence. Et le contexte même de l'évaluation, est-ce qu'on évalue pour une vente, une succession, l'IFI justement ? Ça influence aussi le choix des méthodes, j'imagine ?
- Speaker #1
Exactement, le contexte est clé. L'administration fiscale, elle, a ses préférences selon la situation. Pour une cession ou une succession, par exemple, elle recommande souvent de combiner l'approche patrimonielle et celle par le rendement. La pondération peut même varier si on évalue une participation majoritaire ou minoritaire.
- Speaker #0
Et la jurisprudence ? Oui,
- Speaker #1
la jurisprudence fiscale joue aussi un rôle de guide, par exemple sur les taux de capitalisation qu'elle juge acceptables. Ou encore l'article 1498 du Code général des impôts sur la valeur locative normale. Si le loyer pratiqué est artificiel, ça peut fragiliser une évaluation par le rendement.
- Speaker #0
Très clair. Et concrètement, dans les calculs, comment on intègre tout ça ? Comment la fiscalité s'insère dans les méthodes ?
- Speaker #1
Alors, pour l'approche patrimoniale, l'ANR, on va déduire la fiscalité latente, calculée selon le régime IR ou IS. C'est une étape essentielle. D'accord. Pour les approches par rendement ou par méflus, comme le DCF... on va utiliser des revenus ou des flux après impôt. Donc soit on applique le taux d'IS, soit on estime l'impôt qui serait payé par les associés si la SI était à l'IR.
- Speaker #0
Et même pour les décotes ?
- Speaker #1
Oui, même pour les décotes. L'application d'une décote, par exemple pour illiquidité ou parce que c'est une part minoritaire, elle est souvent justifiée par rapport à la manière dont l'administration fiscale ou la jurisprudence les reconnaissent dans un contexte fiscal donné.
- Speaker #0
En résumé, ce qu'on retient, c'est qu'il est impossible d'évaluer sérieusement une SCI sans mettre la fiscalité au cœur de l'analyse. Ce n'est pas juste une note en bâtiment. page quoi Elle guide vraiment le choix des méthodes, les calculs.
- Speaker #1
C'est exactement ça. C'est un dialogue permanent entre la situation économique de la SCI, sa réalité, et puis son environnement fiscal. Ignorer l'un, c'est forcément fausser la compréhension de l'autre, et donc la valeur.
- Speaker #0
Bon, voilà qui est beaucoup plus clair, et qui donne matière à réfléchir. Et pour finir, peut-être une question ouverte. On sait que les règles fiscales évoluent sans cesse. comment est-ce qu'on peut anticiper l'impact de futures réformes sur la valorisation des SI ? Et quelle stratégie d'investissement ça pourrait avantager ou au contraire pénaliser demain ? Voilà une piste de réflexion pour aller plus loin. Merci de nous avoir suivis.
