- Speaker #0
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue sur ce nouvel épisode du podcast « Droit, Invest et Business » « Droit, Invest et Business » est le podcast des entrepreneurs et des investisseurs animé par un avocat. Je suis Romain, je suis avocat en France et j'interviens en droit des affaires et des investissements. Je suis passionné d'investissement et d'immobilier et je souhaite transmettre au maximum de personnes mon savoir. Vous le savez, dans ce podcast, nous explorons ensemble les différentes facettes du droit et de l'argumentation qui entourent le monde des affaires et des investissements. Que vous soyez entrepreneur, investisseur ou simplement curieux de mieux comprendre ces sujets, vous êtes au bon endroit. Et donc bienvenue pour cette interview où je vais aujourd'hui l'honneur, le prier, la chance d'accueillir Romain Jury, le banquier investisseur de l'immobilier bien connu sur les réseaux. Je suis un peu un podcast à l'ancienne où c'est plutôt le vouvoiement qui est de rigueur, mais comme on ne fait pas semblant et que j'ai rencontré Romain par le passé et qu'on se tutoie, personne ne sera choqué que je tutoie Romain. Romain, bienvenue à toi dans le podcast.
- Speaker #1
Merci pour l'invitation, je suis très heureux d'intervenir dans ton podcast. Et puis oui, comme tu l'as dit, on s'est déjà rencontrés. par le passé dans des événements. Donc c'est avec grand plaisir que je participe au podcast que tu as lancé.
- Speaker #0
L'idée est assez simple, c'est de faire le tour de tes connaissances à la fois du banquier, dans ton métier professionnel, et à la fois en tant qu'investisseur. Ce podcast est public, donc tu parles effectivement des montants que tu veux ou que tu ne veux pas. Je te laisse effectivement totalement libre par rapport à ce que tu veux dire. Chacun a droit à son... à son petit jardin secret et sa vie privée là-dessus, et par rapport à tes deux casquettes. Tu veux qu'on commence par ta casquette plutôt banquier ou investisseur ? Tu te sens le plus à l'aise sur lequel ?
- Speaker #1
Peu importe, les deux. Les deux, les deux. Je suis banquier depuis 12 ans et investisseur depuis 6 ans.
- Speaker #0
On va commencer peut-être par banquier. Donc, investisseur depuis 6 ans. Donc, de même, tu as fait deux établissements.
- Speaker #1
Je suis au troisième mois. C'est ça, oui. Je suis passé par trois étapes. Là, tout de suite, je suis chargé de clientèle large pro. Donc, en fait, je suis conseiller pro pour les sociétés qui font entre 800 000 euros de chiffre d'affaires et 3, 4, 5 millions. Grosso modo, je gère les clients qui sont entre guillemets trop petits pour être en centre d'affaires et je gère les clients qui sont trop gros pour être en agence. Je suis le seul sur mon secteur, sur le secteur Rouennais, dans le 42, qui fait ce poste. Très bien.
- Speaker #0
Et donc, tu as commencé à la base derrière le guichet, mes souvenirs sont bons.
- Speaker #1
J'ai commencé au guichet, oui. J'ai démarré en alternance en 2013, c'est ça, donc il y a 12 ans. En septembre, ça fera 12 ans exactement, donc j'ai démarré au guichet. Et après, j'ai fait tous les postes. Je suis passé par un poste intermédiaire où je gérais le guichet. Et les après-midi, j'avais un petit portefeuille client derrière conseiller particulier à temps plein. Donc, je gérais les salariés principalement. Et j'ai évolué sur le marché des pros en 2020, un mois avant l'événement fatidique au mois de février. Donc, un mois avant l'événement fatidique qui s'est passé au mois de mars 2020.
- Speaker #0
Très bien. Donc moi j'ai un podcast qui est très tourné autour de l'invest et du business et des problèmes juridiques qui vont avec. Est-ce qu'éventuellement ce qui intéresse beaucoup les investisseurs quand on a eu un conseiller particulier en face, c'est comment on se fait financer ses investissements et notamment investissements immobiliers ? Est-ce que tu aurais quelques bons conseils à donner pour être sûr d'avoir son crédit ou multiplier les chances ? Est-ce que tu as peut-être des anecdotes avec les... pires dossiers qui sont arrivés, où il n'y avait pas des papiers, où les... Comment ça se fait, vous, là-dessus ? Donc, quelle est la part ? La question qu'on se pose, c'est quelle est la part ? On a une personne physique face à nous, on a un humain. Quelle est la part de la liberté du banquier par rapport aux contraintes à la fois de l'agence, de la banque et même institutionnelle avec les taux d'encadrement encadrés ?
- Speaker #1
Eh bien, nous, si tu veux, par rapport au HCSF, on a la contrainte des 35% d'endettement. Donc avant, on était limité à 33%, mais on n'intégrait pas l'assurance emprunteur. Maintenant, on est plafonné à 35% en intégrant le montant de l'assurance emprunteur. Donc nous, on a cette première contrainte qui fait que si l'investissement se fait en nom propre, on ne va pas aller au-delà, ou alors si on va au-delà, on déroge très peu, si je puis dire. Parce qu'il y a énormément, après, derrière de paperasse, beaucoup de réglementaires. Donc déjà, voilà. passer cette enveloppe des 35% et au-delà, passer sur des sociétés, notamment soit des SCI, que ce soit SCI Alier, SCI Alies, ce qui se fait aussi pas mal en ce moment. J'ai actuellement... S.A.S. S.A.S. j'en ai de plus en plus.
- Speaker #0
Ok. Et vous avez des contrôles, parce qu'on voit bien l'histoire du 35%, vous êtes contrôlé par votre réarchi, par votre directeur d'agence, par un comité des risques, par rapport, on se souvient à l'époque, où il y avait un calcul du taux d'endettement différencié, donc pour faire simple, si j'avais des loyers, je comptais mes loyers, et puis après, il me semble que ça a été supprimé, cette possibilité, par l'HSF, il y avait des politiques bancaires différentes sur le taux d'endettement différencié, qui ont permis de... de faire des belles réussites. Je crois que c'est Romain Cayet qui l'explique dans son livre, comme ça a pu le servir. Donc, vous êtes vérifié sur les revenus que vous mettez ou pas ? Il y a un contrôle interne qui se fait ?
- Speaker #1
Alors, il y a un contrôle, si tu veux, au niveau de la personne, alors la personne déjà qui est délégataire au niveau du dossier. Donc déjà, la première personne, c'est toi qui contrôles ça. Derrière, en fonction de la garantie que tu vas prendre, Je pense notamment à une société de caution. Il y a un contrôle qui est fait par la société de caution. Donc, elle vérifie les revenus que tu as renseignés, mais elle vérifie aussi les bulletins de salaire et avis d'imposition que tu as mis. Et il y en a même qui vont, certaines sociétés de caution qui vont même plus loin, et faire une étude au niveau de la société dans laquelle tu travailles. Voir si c'est une société qui est récente, voir si c'est une société qui est pérenne. Et des fois, en fonction des milieux... dans lesquels tu travailles, tu peux même te faire shooter par la société de caution. Donc voilà cette première partie-là. Et derrière, quand tu passes par un PPD hypothèque, j'ai envie de te dire, si malheureusement tu es délégataire et que le conseiller est mal intentionné, en fait, tu peux faire un petit peu ce que tu veux.
- Speaker #0
L'idée, ce n'est pas la faute, c'est de voir s'il y a des manœuvres, c'est toujours la personne qui va être à 35.05 ou à 35.01. OK. Et donc, sur la présentation du dossier, tu... Vous avez une case appréciation, la personne a l'air sérieuse, la personne a l'air pas sérieuse, c'est-à-dire sur des critères objectifs, évidemment, ou autre chose. Ce que vous faites, Véotri, entre la personne qui vient avec tous ses papiers, qui est percarée, qui a fait des études de marché, qui a fait des captures d'écran de tout, qui est capable de répondre à tout, et le touriste qui vient avec, qui n'a pas un document sur deux, à part une photo prise par son téléphone, c'est même pas un scan, c'est un bout de sa feuille d'impôt, on voit qu'elle est une souris, mais tu as dû avoir ça. On voit un bout de snaffé d'impôts et encore c'est un peu flou parce qu'il l'a pris avec le téléphone sur la table.
- Speaker #1
C'est ça.
- Speaker #0
Le sérieux de la présentation, je vois, je vois ou pas ?
- Speaker #1
Le sérieux et surtout c'est une histoire de confiance en fait. La personne, si elle t'inspire confiance ou pas, ça peut passer en termes de revenus, en termes d'endettement. Par contre, si la personne a une mauvaise gestion de ses comptes, que tu vois que tous les mois, elle est en débit parce que, je ne sais pas, elle dépense énormément.
- Speaker #0
Il y a du bettique, il y a du PMU.
- Speaker #1
Voilà, du bettique, du PMU, des achats compulsifs. Si tu veux, ça ne va pas, moi, dans mon métier de banquier, ça ne va pas venir me rassurer. Donc, voilà, c'est une grosse histoire de confiance, une grosse histoire aussi de gestion de ses comptes. Et puis, le fait d'avoir un bon comportement bancaire. Voilà, on va regarder déjà les dépenses et puis on va regarder aussi les revenus, si tu arrives à épargner régulièrement. Ça va aussi nous rassurer dans le sens où si tu arrives à épargner, ça veut dire qu'en cas de pépin, tu auras déjà une épargne de précaution. Et puis des fois, il peut y avoir aussi un saut de charge entre le loyer que tu payes si tu es locataire et le crédit que tu vas payer ensuite quand tu es propriétaire. Parce que quand tu es propriétaire, tu peux avoir loyer égal crédit, sauf que quand tu es propriétaire, tu as des charges supplémentaires.
- Speaker #0
Tu peux avoir le toit brosser,
- Speaker #1
des travaux, etc. Donc si tu démontres à la banque que tu as une capacité d'emprunt, ça ne peut que nous rassurer, si tu veux nous entendre manquer. Donc oui, on fait quand même un petit peu la différence entre ceux qui viennent, on va dire entre guillemets en mode touriste, et ceux qui viennent qui sont très pros. Généralement, ceux qui sont très pros, le reste suit le comportement bancaire.
- Speaker #0
Aujourd'hui, sur les gens, parce qu'il y a de plus en plus de Français, notamment des Français de moins de 30 ans qui ont des crypto-actifs sous diverses formes, la politique bancaire actuellement, au moins dans ton établissement, c'est plutôt assumé comme une épargne normale, c'est rentré dans la vie tous les jours. Ou c'est considéré comme une dangereuse personne qui va au PMU ? Parce qu'on entend tout là-dessus. Vous en parlez ? Vous avez des comités de risque ? Alors si tu veux,
- Speaker #1
c'est très méconnu de la part de pas mal de conseillers. On en entend parler par rapport aux informations.
- Speaker #0
A priori, d'après les statistiques, c'est toujours compliqué de faire les statistiques parce que j'imagine que faire les statistiques avec Binance, c'est compliqué. Mais a priori, il y a plus de moins de 30 ans qui ont des cryptoactifs que des actions bourse.
- Speaker #1
Oui, c'est ça. Alors après, je pense que c'est surtout une question d'ouverture d'esprit. Si tu veux, moi qui est appétant à l'immobilier, moi qui est appétant aux investissements au sens large, quelqu'un qui va investir en crypto, ça ne me choquera pas du tout. Mais quelqu'un qui est assez fermé à ce sujet-là, malheureusement, des fois des personnes qui sont en fin de carrière. Dès qu'ils vont voir des versements sur Kraken, j'ai déjà eu le cas des collègues où le client voulait faire des virements très conséquents sur des plateformes de crypto, où il fermait la porte nette à cette partie-là. Donc je pense que de une, c'est surtout une question d'ouverture d'esprit. Et puis après, de deux, les établissements bancaires, on en parle de plus en plus. Alors on n'a pas encore de formation en interne sur ces sujets. Mais quand tu vois, par exemple, le groupe BPCE qui s'intègre petit à petit dans le domaine des cryptos, on sait que sur les années à venir, ce sont des sujets qui vont évoluer et ce sera de plus en plus courant. En tout cas, je l'espère.
- Speaker #0
Sur ton expérience maintenant plutôt conseiller pro, il y a des grosses modes actuellement de... devenir marchand bien, qu'il y a des gens qui vous expliquent que c'est très facile, très simple, et que ça paraît très simple, et aussi sur les reprises de société où ça se développe beaucoup. Est-ce que tu pourrais nous réparer un peu des deux sujets, nous expliquer selon toi les formations, les expériences que vous attendez quand des personnes veulent faire ce type d'activité ?
- Speaker #1
Oui, alors en fait, tu vois, cette activité, c'est vrai que sur Internet, on vient à dire que c'est facile, entre guillemets, ou que ce n'est pas très compliqué. C'est tellement facile, entre guillemets, que nous, en banque, il y a quand même des cellules spécifiques qui gèrent le marchand de biens. Alors, ce n'est pas pareil dans tous les établissements, mais moi, sur trois établissements, j'en ai fait deux, dont l'actuel, où en fait, dès que c'est une opération de marchand, On ne gère pas ça en agence. Ce n'est pas nous qui gérons en tant que conseiller pro, c'est géré dans un pôle spécifique. Après, dans le seul établissement où j'ai travaillé, où le pro peut gérer du marchand de biens, on va regarder plusieurs choses. On va regarder... Moi, j'ai travaillé... Je peux citer l'établissement ?
- Speaker #0
Pas de problème.
- Speaker #1
J'ai travaillé au Crédit Mutuel et si tu veux en agence, en tout cas dans l'agence où j'ai travaillé, c'était... assez frileux entre guillemets vis-à-vis du marchand donc il y avait pas mal de contraintes.
- Speaker #0
Peut-être que Mimut est réputé assez pro IMO et est réputé avoir des directeurs avec pas mal de délégations.
- Speaker #1
C'est ça. Et après,
- Speaker #0
il y a une bonne réputation des investisseurs.
- Speaker #1
C'est ça. Alors après, pour l'activité de marchand, on avait pas mal de contraintes, notamment il y avait une question d'apport, il y avait une question, alors je ne sais pas pourquoi, mais une question de nombre maximum de lots après division à ne pas dépasser. Par exemple, quelqu'un qui achetait une maison, qui faisait une division en plusieurs appartements, il y avait un nombre de lots à ne pas dépasser. On avait des montants aussi à ne pas dépasser. Et puis après, qu'est-ce qu'on demandait ? On demandait surtout de l'expérience. C'est-à-dire que les néomarchands, les personnes qui se lancent, c'était un peu compliqué. On demandait des personnes qui avaient soit autofinancé plusieurs opérations, qui démontraient le fait qu'ils savaient gagner de l'argent sur du marchand de biens. ou alors des personnes qui, pour leurs premières opérations, sont passées par des banques qui ne font que ça ? Je pense notamment à la Keisha.
- Speaker #0
Oui, mais un peu plus tard aujourd'hui, j'ai un ancien de salarié de la BBC que j'ai croisé qui a fait une opération en marchant. Et effectivement, son ex-employeur lui demandait, nous on demande de l'expérience, quand c'est la première fois, c'est compliqué. Et il a fait effectivement dans des conditions d'intérêt un peu plus élevé que la normale dans l'établissement que tu viens de citer, bien connu pour Yonnet, où il y en a un à Montplaisir et un à Nutsax, Nufoche d'ailleurs.
- Speaker #1
Ah,
- Speaker #0
il en a un à Nufoche. Et c'est marrant là, ce qu'il y a sur le nombre de lots maximum, c'est un peu incontraintuitif, parce que le montant on peut comprendre, parce qu'il y a un montant risque, après pourquoi pas. En nombre de lots, on aurait tendance à penser que plus il y a de lots, plus le risque est divisé et réparti. Ça fait plus de précom, mais effectivement, on divise une maison en deux, on perd une précom, on a 50% de chute d'affaires en moins. Si on fait 10 apparts, on a que 10%. C'est un peu contre-intuitif. Mais il y avait une explication, il n'y avait pas une explication. Moi, je ne l'avais pas évidente.
- Speaker #1
Je ne l'avais pas l'explication. On a un schéma délégataire et une politique risque. Quel que soit l'établissement bancaire, on a en fonction de si tu es particulier, si tu es professionnel, ensuite si tu es professionnel, quel que soit le type de société, etc. On a en fait une sorte de petit bouquin, un petit livret, si je puis dire. Et ça en fait c'était propre à chaque banque. Et là dans l'établissement où j'étais, il ne fallait pas qu'on dépasse 7 lots. Après, on ne va pas savoir pourquoi, aucune idée.
- Speaker #0
Et toi, tu as vu des gens primo-marchands de biens qui ont eu le sens et qui ont pris des grosses paumes, parce qu'ils n'avaient pas assez bien calculé leur groupe, anticipé les sujets de TVA, avec tout l'aléa qu'il y a connu à une époque, maintenant c'est un peu plus où on en est, justement, quand il y avait des divisions de terrain, pour savoir si c'est OVA sur marge ou sur l'opération totale. C'est du technique, mais ça change un peu les pieds économiques si on a une TVA sur la marge. ou qu'une TVA complète sur l'opération, tu as vu des gens qui se sont lancés, qui ont trouvé des financements, qui ont pris des grosses pertes derrière. Surtout en ce moment où le marché s'est un peu tendu. Parce que quand tout va bien, même la personne qui est mauvaise, elle achète au prix quand le marché est montant. Et quand l'axe 10 mois est sous compromis, si le marché est à 10%, ils vont 10% et ils s'en sortent. Sinon, il y a un marché plus compliqué, c'est autre chose.
- Speaker #1
Non, j'ai connu un client, sa première opération, nous on ne l'a pas financé parce qu'il n'y avait pas d'apport, on ne rentrait pas dans les critères. Derrière, il a essayé de se faire financer à la Caixa, ça n'est pas passé non plus. Et de mémoire, c'est une plateforme de crowdfunding IMO, je crois que c'est la première brique qu'il a suivie sur sa première opération. Et en fait, lui, il était architecte. Il voulait faire quelque chose d'assez design, assez haut de gamme et luxe. Et en fait, première opération, je crois que sur le papier, on était sur une plus-value, enfin sur une... Une marque immobilière. C'est ça, une marge en fait à plus de six chiffres. Et ça, c'est tombé juste avant que le marché s'inverse, le marché immobilier. Et avec la remontée des taux, etc., il s'est retrouvé, je crois, avec une plus-value peut-être de 5 000, 5 ou 6 000, alors qu'à la base, il était sur des bons montants. Donc, on va dire que c'est la seule opération de marchand que j'ai connue pour un de mes clients qui a capoté entre guillemets parce qu'au final, il n'a pas fait de perte. En tout cas, par rapport à ce qu'il avait prévu initialement, c'est vrai que c'était tout petit.
- Speaker #0
Et quand c'est comme ça, vous prenez quoi ? Vous prenez des... Des cautions perso, vous prenez des garanties sur des biens financiers, vous faites comment pour garantir votre risque ?
- Speaker #1
Là, en l'occurrence, je ne l'ai pas suivi, mais oui, pour les autres marchands que j'accompagnais, tout dépendait. S'il y avait de l'antériorité, s'il y avait un bon comportement bancaire, que ce soit pro ou perso, qu'il y avait un petit peu d'épargne, qu'il y avait du patrimoine immo, on était de façon amené à prendre les garanties, les PPD, les hypothèques et derrière, des cautions personnelles. Après, le sujet caution personnelle, c'est assez touché en banque. En tout cas, moi, les directeurs d'agence que j'ai eus ont toujours été assez rigoureux à ce sujet-là, dans le sens où on m'a toujours appris et expliqué que je ne pouvais pas prendre des cautions qui étaient disproportionnées par rapport au patrimoine que détenait la personne. C'est-à-dire que la personne a 30 000 euros sur ses comptes, pas de patrimoine immobilier. Si derrière, je viens lui mettre une caution personnelle à hauteur de 100 000, c'est toujours des choses qu'on m'a appris à ne surtout pas faire.
- Speaker #0
C'est un processus qui a d'abord été joué de prudentiel. Les tribunaux ont dit qu'il y avait une faute de la banque, des fautes de conseil, et puis à part la disproportion de caution, c'était le petit cousin du conseil. Et puis ça a été légiféré après. Après, il reste souvent des questions. Qu'est-ce qui est proportionné ou pas proportionné ? Et ça finit souvent au tribunal, puis souvent chez un avocat pour discuter, parce qu'effectivement, quand quelqu'un va chercher l'argent, il est toujours d'accord pour signer la caution. Et quand il s'agit de prendre sa perte, et puis de perdre même l'avantage, c'est sujet à discussion. Effectivement, il y a des cas d'école, de la personne qui n'a rien. et qui s'engage pour des centaines de mille euros. Puis après, il y a toutes les choses, toutes les positions intermédiaires où ça peut donner lieu à des interprétations qui peuvent même être différentes en fonction d'un tribunal de l'autre et puis en fonction même du tribunal et la cour d'appel qui peut jouer derrière.
- Speaker #1
C'est ça. Et puis, on m'a toujours appris à être vigilant sur ce point, en tout cas. Et encore plus à mon niveau actuel. Je gère là des belles sociétés. Là, à l'instant T, comme je disais tout à l'heure, des boîtes qui font minimum 800 000 routiers d'affaires. Donc forcément, les investissements qui sont faits, c'est plutôt des gros investissements, que ce soit des locaux pros ou même des fois dans des créations de sociétés ou dans du développement. Et on apprend à être hyper vigilant sur ce sujet.
- Speaker #0
Ok, très bien. Sur la grosse mode aussi qui est en ce moment sur les reprises de sociétés. Tu vois des gens débarquer maintenant qui n'ont pas de prostituée entrepreneurial et qui se disent « Tiens, je vais venir au TikTok, je vais reprendre une société, ça a l'air cool, et on va dupliquer, on va faire comme sur les réseaux, puis demain je suis à Dubaï. » Je casse un peu des rêves, mais je suis un peu anti-bling-bling comme ça, et je trouve que ce qui vende des rêves, des facilités, des trucs comme ça, c'est même mal simple, c'est même pas honnête dans une société de faire croire que les choses sont faciles. et qu'on peut les faire sans effort alors que ce n'est pas le cas.
- Speaker #1
Oui, j'ai le cas. Je ne vais pas te dire régulièrement, mais j'ai le cas de temps en temps. J'ai eu le cas il n'y a pas longtemps de deux petits jeunes qui ont 21, je crois que c'était 21 et 23 ans, qui voulaient reprendre une société qui n'avait rien à voir avec leur domaine d'expertise, qui était en liquidation judiciaire, en plus la boîte, il me semble. C'était ce dossier, oui. derrière, pas forcément de patrimoine financier, pas forcément de garantie. Donc oui, j'ai le cas de temps en temps. Et puis, c'est vrai que quand je les fais parler souvent en rendez-vous pour savoir un petit peu pourquoi ils veulent reprendre la société, c'est un petit peu parce que ça se fait pas mal, on nous en parle régulièrement. On voit ça aussi, oui, sur les réseaux sociaux. Donc oui, j'ai le cas. Et souvent, c'est aussi mon rôle. En tout cas, je l'ai quand même pris à cœur parce que 21 et 23 ans, ils demandaient un montant, je ne sais plus, c'était 150 ou 200 000 euros. Ce n'est pas négligeable, surtout quand tu démarres.
- Speaker #0
C'était du service ou c'était de la production d'activité ?
- Speaker #1
C'était du...
- Speaker #0
Parce que le BFR pendant le besoin en fonds de roulement n'est pas le même en fonction de l'activité.
- Speaker #1
Là, c'était dans le bâtiment. Il y avait un gros BFR. Il y avait un gros BFR. Donc tu vois, c'est aussi mon rôle d'essayer, pas de calmer, mais en tout cas de faire réagir ces personnes et puis leur faire comprendre qu'il faut déjà qu'ils se fassent leur expérience, qu'ils se fassent leur patrimoine. Et que ce n'est pas du tout un rapport avec leur domaine d'expertise. Et certes, sur le papier, le comptable dit que ça passe, mais en réel, après, il faut voir comment ça se passe vraiment.
- Speaker #0
tout en prenant le temps d'essayer de se comprendre qui veulent parce qu'il ya des choses nouvelles qui peuvent qu'on connaît pas qui peuvent choquer fin voilà de ne pas être fermé d'esprit je pense notamment j'ai eu une première fois dans mon cas une avocat quelqu'un qui était venu pour faire de la sous location location durée moi je ne savais pas que ça existait donc c'est une histoire qui a Peut-être maintenant 5 ou 7 ans, je ne savais même pas que ça existait, mais je ne l'ai pas dit, ce n'est pas possible, merci, au revoir. Je l'ai laissé parler, s'y écouter, puis on a essayé d'avancer, de réfléchir sur comment on pouvait faire ça juridiquement, quel véhicule, en fonction de ce qu'il avait entendu, si c'était possible ou pas possible. Et on peut aussi, quand il y a une nouvelle génération qui débarque comme ça, prendre des coups de pied aux fesses, qu'ils font avancer, qu'ils nous font... Oui,
- Speaker #1
oui,
- Speaker #0
ça va. ...qui nous... ...en cette... C'est le mythe de la cave, qu'il nous sorte de la cave pour voir autre chose. Mais c'est vrai que je pense que tu dois avoir des gens un peu touristes. En tant qu'avocat, pour avoir une bonne reprise, c'est soit un salarié de l'entreprise qui reprend la boîte de son patron parce qu'il veut faire autre chose. Donc il y a un nombre de chaînes d'entreprises qui partent à la retraite avec des entreprises très peu liquides. C'est très compliqué qu'un investisseur extérieur vienne parce que tu me coupes si tu n'es pas d'accord, parce que pas suffisamment de chiffres, pas suffisamment organisé ou trop dépendant du savoir-faire humain. C'est compliqué en termes de développement. Et puis après, la deuxième bonne reprise, c'est le contraire, le concurrent, on l'appelle comme on veut, qui va reprendre l'entreprise et qui connaît parfaitement le métier. et qui va, à travers ses rachats, faire des économies d'échelle. Ça peut paraître tout bête, mais la personne qui a une secrétaire pour répondre au téléphone, ça existe encore. On passe de deux secrétaires à une secrétaire. Les frais de siège coupent en deux. On a près, tu parles du bâtiment, on n'a pas forcément besoin d'avoir tout en double après. Donc, il peut y avoir des économies d'échelle. Mais c'est vrai qu'en dehors de ça, c'est qu'on n'est pas du métier. Je pense que les banques, moi en tant qu'avocat, je me méfie. je pense que les banquiers se méfient encore plus parce que c'est votre argent.
- Speaker #1
C'est ça. Et puis, si tu veux, on fait un état des lieux avec les points forts, les points faibles du dossier. Et quand tu cumules plus de points faibles que de points forts, du coup, c'est le point d'alerte en disant, il ne faut pas aller sur le dossier. Et voilà, je suis toujours transparent avec les clients ou les prospects que je reçois en leur indiquant, en l'occurrence, les petits jeunes, j'avais plus de points faibles que de points forts. Donc voilà, c'est mon rôle.
- Speaker #0
Tes meilleurs conseils pour la reprise de société, ce serait quoi ? Les points de vigilance ?
- Speaker #1
Déjà, les points de vigilance, on t'en parlait, le BFR, le besoin fondrement, la trésorerie qu'a besoin la société pour avancer au quotidien. Et je le vois encore plus à l'heure actuelle où la trésor, c'est le nerf de la guerre. On fait toutes les boîtes. qui n'ont pas de tréseau et qui, à l'heure actuelle, vu que certaines activités n'ont pas le vent en poupe, qu'est-ce qu'elles font ? Elles ont besoin de tréseau. Celles qui en ont, ça va. Celles qui n'en ont pas, elles coulent. Donc, point de vigilance, je dirais la tréseau à vérifier. Et puis, je dirais aussi, en fonction de l'activité qu'on reprend, faire attention s'il y a des personnes clés dans la société. Je pense notamment à la restauration. Si tu te lances dans la restauration, que toi, tu n'es pas du tout de ce milieu-là, que tu n'as jamais cuisiné, et que tu as un cuistot qui a un savoir-faire énorme, et que derrière, demain, ce cuistot se blesse ou ce cuistot te plante, comment tu fais pour te retourner ? Il y a aussi le sujet des personnes clés de la société. Il ne faut pas que la personne ait un savoir-faire unique. Après, qu'est-ce qu'il y a d'autre comme point d'attention ?
- Speaker #0
La victoire est incomplète, sur les gens complètement. La personne qui est dépendante d'un seul salarié, c'est compliqué. C'est un danger.
- Speaker #1
Oui, c'est à proscrire. Moi, en tout cas, j'alerte sur ces points-là. Les points d'attention, on va parler aussi... des fois du prix de la société. Il y a plusieurs méthodes de calcul pour calculer le prix d'une boîte. Donc après, toi je pense en tant qu'avocat ou même des fois les experts comptables calculent ça avec le client, le prospect. Et certes, des fois, sur le papier, le prix est calculé en fonction de la capacité de remboursement de la société. Donc des fois, on alerte. Alors après, le client paye le prix qu'il souhaite pour la société. Donc si on estime que la société, nous, est trop chère, ce qu'on va faire, on va demander aux clients qu'ils mettent plus d'apports.
- Speaker #0
Donc des fois ça peut coincer.
- Speaker #1
Là-dessus, il y a autant de méthodes que possible. Quand c'est des ventes de fonds, des choses récurrentes, je pense aux boulangers, aux pharmacies, il y a des pourcentages de chiffre d'affaires, aux régies qui se rachètent leur clientèle aussi, il y a des pourcentages des choses connues. Après, pour les autres entreprises, c'est plus compliqué. Puis, on va dire, le seul prix, c'est le prix que les gens sont prêts à payer. Parce que là, il y a des gens que je connais qui pensaient qu'ils étaient millionnaires. des sociétés valées à 1 million, qui ne l'ont jamais vendue. Il y en a beaucoup. Même des gens qui ont racheté des sociétés à 1 million qui n'ont jamais pu la vendre en sortant, malheureusement, il y en a beaucoup. Et là, avec les mutations technologiques qu'on subit de partout, ce qui crée de l'incertitude, plus la démographie avec le nombre de personnes qui vont partir à la retraite, c'est avec très compliqué. Et encore plus, j'en connais, comme les... personnes qui partent à la retraite ou vont partir à la retraite ont que eux-mêmes des clients qui vont partir à la retraite. Je ne sais pas si tu arrives à mettre ça en tant que critère bancaire, mais quels sont les clients de la future entreprise qui ont un vrai sujet quand c'est tous des gens qui ont l'habitude de travailler ensemble qui s'arrêtent en même temps.
- Speaker #0
Ça peut être historique.
- Speaker #1
Ça va être une question en plus.
- Speaker #0
J'aimerais aussi compléter la... Ma réponse par rapport au point d'intention, j'en ai un dernier, j'y ai repensé pendant que tu parlais. Je pense notamment aussi au chiffre d'affaires. On a pas mal de clients qui reprennent des boîtes et ils font le prévisionnel avec le comptable et ils repartent sur un chiffre d'affaires équivalent à la société qui leur achète, voire même des fois supérieur. Nous, c'est un gros point d'intention parce que si tu peux avoir un chiffre d'affaires qui est supérieur et l'expliquer, Là, j'ai le cas en tête, par exemple, une boulangerie, le rachat d'une boulangerie, où la boulangerie était ouverte du mardi au samedi. Et là, sur son prévisionnel, le client prévoyait un chiffre d'affaires un peu plus important parce que lui, il prévoyait d'ouvrir le dimanche. Donc, tu vois, ça s'explique, c'est logique.
- Speaker #1
Sur les boulangeries, pour un client qui est dans l'aménagement des boulangeries, ils savent aussi quand le boulanger qui refait sa devanture, qui fait le truc, il y a des augmentations de chiffre d'affaires aussi. Ils ont besoin de faire ça chez leur client. Donc, il y a des...
- Speaker #0
Voilà. Et après, il y a quand même un point d'attention, notamment des fois dans le commerce. J'ai le cas, là, c'était une boîte de maîtrise d'ouvrage, où en fait, le patron, il était très bon commercial, il avait un très très gros réseau. Et en fait, la personne qui a racheté la structure, donc il y avait plusieurs salariés, mais la personne qui a racheté la structure partait sur un chiffre d'affaires équivalent. Et en fait, pour moi, à mon sens, ce n'était pas cohérent. Dans le sens où la personne qui vendait sa boîte, elle avait un très gros réseau. Et forcément, demain, elle quitte la société. Il y a d'autres personnes, ses clients, qui ne vont pas forcément vouloir travailler avec leur preneur. Donc, le chiffre d'affaires, c'est aussi un point d'intention.
- Speaker #1
C'est pour le fait que c'est seulement des gens qui ont du chiffre d'affaires récurrents qui marchent par abonnement que des gens qui marchent par des one-shots. exemple tu as quelqu'un qui entretient des clims qui vit avec des entretiens son métier en fait il est chauffagiste mais il fait que de l'entretien annuel de claudière qui là c'est ses clients annuels ses contrats annuels et la personne qui fait de la pause la pause aller de pompe à chaleur climatisation donc qui fait que du one shot qui doit les chercher particuliers à particuliers vous vous rentrez dans la distinction vous regardez juste Jusqu'à quel point vous rentrez dans le business model des gens pour les financer ou pas les financer ?
- Speaker #0
C'est vraiment propre à chaque activité. Moi, ce que je vais plutôt regarder, c'est plutôt la composition du chef d'affaires, la composition du chef d'affaires, le panier moyen. Parce que c'est bien, mais j'avais accompagné mon beau-frère qui s'était lancé dans l'activité de menuisier. On est allé chez le comptable, on a fait les rendez-vous ensemble. Et en fait, le comptable lui expliquait, vous ferez tant de chiffre d'affaires, tel montant. Et en fait, je lui disais, oui, mais ça va être composé de quoi ? Est-ce que ça va être de la pose ? Est-ce que ça va être de la vente ? Enfin, de la marge sur des produits vendus, etc. Donc moi, j'aime bien en tant que banquier avoir la composition du chiffre d'affaires, notamment au restaurant, combien il va faire de clients par jour, quel sera le panier moyen. Pareil pour les métiers de commerçants en général. Surtout la compo, si ça va être la prestatier, si ça va être de la vente.
- Speaker #1
La personne qui ne sait pas répondre, tu te rends compte à ce moment-là qu'il n'est peut-être pas prêt.
- Speaker #0
C'est ça, et puis aussi la cohérence du discours du futur dirigeant. J'ai eu le cas aussi, je crois que c'était quelqu'un qui voulait poser des clims. Je lui demandais la compte qu'il demandait à ses clients, donc il me disait je demande 20% de la compte sur une clim qui vendait 10 000 euros. Donc ok, il prenait 2 000. Et je lui disais vous n'avez pas besoin de BFR ? Non, je n'ai pas besoin de BFR. Ok. Vous de votre côté, les clims, vous les payez combien ? Il me disait je les paye 4 000.
- Speaker #1
4 000.
- Speaker #0
Je lui disais, attendez, vous payez votre clim 4000 et vous demandez 2000 euros d'acompte. Je lui dis, du coup, il y a quand même un besoin de BFR, parce que le temps que vous payez votre clim, que vous la vendez, que vous l'installez, que vous touchez le reste, c'est là où tu vois que la personne n'a pas forcément travaillé ses sujets.
- Speaker #1
Oui, mais on connaît tous des gens qui travaillent bien, mais qui ne savent pas commenter et qui se sont plantés. Ok. Pour moi, je pense qu'on a fait le tour un peu de tes activités bancaires pro. Est-ce que tu veux par contre qu'on vienne un petit peu sur ton appétence aux investissements et l'immobilier sur ta terre un petit peu plus perso ?
- Speaker #0
Oui, allez. Avec plaisir.
- Speaker #1
Tu as découvert l'immobilier comment ? Comment tu es venu l'idée entre, quand on est jeune et de premier salaire, entre choisir, entre s'acheter une golf et aller en boîte de nuit, et des vêtements de marque ? Il y en a un. Hier, on va faire des visites et on va se mettre en tenue, on va refaire de la peinture le week-end dans l'appartement. Ça s'est fait à quel âge ?
- Speaker #0
Comment ça s'est fait ? Déjà, j'ai toujours eu un profil épargnant. Ça vient de mes parents. J'ai toujours épargné, je ne savais pas forcément pourquoi. Mais en tout cas, mes parents qui viennent d'un milieu modeste et ma maman, même très modeste, m'ont toujours appris à... Ton salaire, tu le mets de côté. J'ai déjà eu cette première appétence à l'investissement en règle générale.
- Speaker #1
Le respect de l'argent.
- Speaker #0
Le respect de l'argent, dès que j'ai travaillé.
- Speaker #1
Je fais moi aussi le respect de l'argent, quels que soient les montants.
- Speaker #0
Ouais, quels que soient les montants. Et puis surtout, vu que mes parents n'avaient pas forcément de gros moyens, j'ai travaillé très jeune. Pendant mes études, j'étais livreur de pizza. Donc très jeune, j'ai épargné des fonds. Donc là, on va dire que c'est mon premier rapport à l'argent que j'ai eu. Et derrière, l'investissement immobilier, comment je suis tombé dedans ? Je travaille en banque. C'est un milieu qui est hyper exigeant, c'est un milieu qui prend énormément de charge mentale. Et en fait, il y a eu une période où j'étais très très chargé. Si tu veux, je gérais mon portefeuille de clients, sur le particulier à l'époque j'avais 1500-1600 clients, deux collègues en arrêt de travail, donc je faisais tampon entre mes clients et leurs clients.
- Speaker #1
Tant des concrètes sous les banques ont tendance à se regrouper, à fermer des agences, à demander plus aux personnes pour faire des économies de personnel.
- Speaker #0
C'est ça, donc ça a été le premier déclic à me dire, en fait, la banque, moi, c'était vraiment une vocation quand je suis entré dedans. Et je me suis dit, en fait, je sais que je ne terminerai pas ma carrière en banque. Donc, je me suis dit, quelle solution je peux trouver, entre guillemets, pour déjà de une, pour compléter mes revenus. Je pensais aussi un petit peu à la retraite, donc je me suis dit qu'est-ce que je peux faire pour potentiellement avoir des revenus à la retraite et qu'est-ce que je peux faire aussi potentiellement pour remplacer mon salaire. Et en fait, c'est tout con. Je crois que je suis tombé à l'époque sur, je ne sais plus si c'était sur YouTube ou sur Instagram, mais sur une vidéo d'un gros marketeur en immobilier. Et en fait, je suis tombé dedans aussi simplement que ça. Et quand il y a un sujet qui m'intéresse, moi, je le ponce de A à Z. Donc, j'ai regardé toutes les vidéos sur le sujet. Les formations que j'avais en banque qui jusque-là, en fait, je disais oui, oui, c'est bien. Là, elles m'ont beaucoup intéressé, notamment sur la partie fiscalité, principalement l'MNP à l'époque. Donc voilà, l'un plus l'autre, je me suis mis à l'immobilier. Et en fait, après, c'est... C'est devenu entre guillemets une prog, dans le sens où j'ai fait, alors j'ai acheté ma première résidence principale, ensuite j'ai fait mon premier investissement locatif. Et quand on voit que, quand on investit bien, en tout cas à mon sens, on a des revenus supérieurs, voire même des fois le double ou le triple. par rapport à notre échéance de prêts et nos charges en règle générale. C'est hyper addictif et du coup j'ai fait un deuxième, un troisième, etc.
- Speaker #1
Quand on se rend compte qu'à un moment donné, les personnes qui s'investissent en immobilier, le plus elles s'endettent. plus ils s'enrichissent en revenus, plus ils augmentent leurs capacités. Le modèle mathématique, c'est un modèle mathématique qui tend vers plus l'infini. C'est théorique parce que d'après, derrière, il y a le temps qu'on y passe, au bout d'un moment, si vraiment on a trop de lots, il faut les faire gérer, il y a des frais, vous mettez des... des structures avec des flammes et c'est effectivement passionnant. Et c'est arrivé que je viens de banquier avec, je prends l'image, quelqu'un qui avait vachement l'eau, un peu ancien et tout, et une fois que tu avais fini l'entretien avec lui, qu'il avait fini de demander ce que j'avais besoin, tu inverses un peu les rôles et tu essaies de faire un peu l'éponge, tu posais toutes les questions en disant tiens, j'ai quelqu'un qui sait faire face à moi et je vais en profiter pour essayer de lui tirer quelques astuces.
- Speaker #0
Je l'ai fait plus auprès de collègues que de personnes que j'ai rencontrées dans le cadre de mes investissements immobiliers. Mais je me suis pas mal nourri de l'expérience d'énormément de collègues. Et après, spécifiquement à l'immobilier, je l'ai surtout fait au travers de soirées immobiliers, au travers de masterminds. C'est vraiment des personnes qui aiment faire que ça. Donc si tu veux, nous, banquiers, on... On va dire qu'on est des pissiers. On fait un peu de tout. On fait de l'immobilier, on fait de l'épargne financière, de l'épargne monétaire, etc. Et moi, j'étais vraiment intéressé par l'immobilier.
- Speaker #1
On a des téléphones portables aussi, je te le rappelle.
- Speaker #0
Des alarmes, des assurances, de tout. Donc, c'est pour ça que moi, l'immobilier, je me suis vraiment intéressé déjà, d'un premier temps, sur les vidéos YouTube, les formations, etc. Et derrière, à travers le réseau, le réseau, le réseautage. les soirées immobiliers et surtout les masterminds. Quand j'ai découvert ça, j'étais abasourdi. Mon premier mastermind immobilier que j'ai fait, c'était un week-end où on alliait investissement immobilier et wakeboard. C'est sympathique. Voilà, carrément.
- Speaker #1
L'espoir ne dit pas s'il y avait un enterrement de vie de jeune fille juste à côté dans l'autre groupe du wakeboard. Tout ce qui se passe au wakeboard reste au wakeboard ?
- Speaker #0
Voilà, c'est ça. Et en fait, si tu veux, quand je suis rentré de ce séminaire, moi j'avais rencontré une vingtaine d'investisseurs. Je suis rentré chez moi et c'est vrai que ça a été le retour à la réalité. Retourner au travail, parler avec mes proches, etc. qui n'étaient pas du tout appétants à l'immobilier. Le premier mastermind, ça a été un peu compliqué, le retour à la réalité. Mais ça m'a fait un déclic. Et du coup, à l'heure actuelle, j'en fais régulièrement, un à deux par an.
- Speaker #1
Je manque de temps pour en faire, mais je ne sais pas. Et dans ces séminaires ou ces masterclass, les gens parlent de leur réussite, ils parlent aussi de leur échec, parce qu'il y a toujours, dans l'immobilier, il y a le... parfois le risque de l'impayer, parfois l'aléa juridique, le voisin, le problème de copro. Même quand on est dans nos droits, que la copro dit non, il faut aller au tribunal pour faire annuler la décision de l'Assemblée générale. Tu sais, tout ce qu'il y a derrière la vitrine. Derrière la vitrine, il y a des efforts, il y a de la transpiration, il y a du travail. Il y a parfois des effets. Ils en parlent aussi parce que c'est... Je trouve que quand tu parlais des réseaux, j'imagine sur qui tu as pu tomber. La vérité, ce n'est pas juste on prend de l'argent et on va faire de la muscu à ma vie.
- Speaker #0
Ce n'est pas ça la vie. C'est ça. Les séminaires auxquels je participe, c'est tout le temps les mêmes personnes. Ce que j'aime chez elles, c'est qu'au travers des réseaux, ce sont des personnes assez transparentes. qui ne disent pas que l'immobilier, c'est tout beau, tout rose, qu'il y a des galères, des galères avec des locataires, locataires qui ne payent pas, ou il y a des dégâts des eaux ou autres. Et après, forcément, il y a des choses qu'elles ne peuvent pas dire sur les réseaux sociaux. Et quand on les voit en face à face, là, elles peuvent parler chiffres, elles peuvent parler vraiment de grosses galères, qu'est-ce qui leur est arrivé. Non, non, c'est vrai qu'au travers de ces séminaires... On voit pas mal de choses. Je trouve ça hyper intéressant, hyper formateur. Et puis moi, ce que je viens chercher, en fait, c'est l'expérience de personnes qui sont plus expérimentées et qui ont vu beaucoup plus de choses que moi.
- Speaker #1
Oui, parce que tu... En fonction du mode d'exploitation, plus il y a rendement, plus il y a quand même du travail, les gens qui font la location courte durée, il y a quand même… Tout, ce n'est pas tout seul. La personne qui dit « t'électes tout » , c'est très bien, mais la personne qui fera ça n'aura pas tellement plus que s'il y avait une location normale ou meublée longue durée. C'est très facile. Il y a moyen pour arrêter de raconter n'importe quoi sur les réseaux, même si ça fait vendre. Si on met des gens pour s'occuper des choses, ça fait des frais, et puis à la fin, il n'y a plus la renta.
- Speaker #0
C'est ça, c'est ça. Et puis moi, vraiment, je me suis entouré de personnes qui sont transparentes, qui au début avaient une petite communauté, et là, qui ont quand même une communauté qui est assez grandissante. Et en fait... Leur état d'esprit n'a pas changé, c'est des personnes qui sont simples. Et en fait, entre guillemets, je me retrouve au travers de leur parcours. À la différence de, par exemple, le gros marketer que j'ai connu quand j'ai connu une immobilier, il est dans d'autres sphères. Et je ne me retrouve plus en lui dans le sens où, pour moi, il est trop loin. Certes, c'est quelqu'un d'inspirant, de motivant, mais je ne me vois pas dans sa situation, en tout cas à l'instant T.
- Speaker #1
Je trouve peut-être même qu'il est plus dans le divertissement que dans l'information et la formation. C'est un show à lui seul, c'est un peu finalement, il y a un côté cardiaque. Moi je ne regarde très peu la télé, mais c'est un côté, c'est presque un divertissement. Je fais des vues parce que je fais un divertissement en tant que tel et plus le...
- Speaker #0
C'est ça. C'est quelqu'un qu'à l'heure actuelle, je ne suis plus forcément sur les réseaux sociaux. Parce que ça ne va plus avec mes valeurs, avec... Avec ce que j'aime voir et ce que j'aime pratiquer aussi,
- Speaker #1
tu vois. Oui, et puis c'est très loin de la réalité. La réalité, effectivement, c'est les appels des locataires parce que le voisin fait du bruit, parce que... Parce que ça peut, je sais n'importe quoi, les trucs les plus bêtes, parce qu'à poubelle n'est pas passé, c'est un long férié, qu'il fallait qu'ils appellent, mais c'est pas toi qui sais quand c'est poubelle, qu'il y a des informations sur Internet. Ce qu'ils font, le casse-fond de durée, les gens qui appellent à 22h parce qu'ils n'ont pas de box chez eux, qui ont le bon locataire boomer, qui sait pas si c'est un biais de la boîte à clés, même si c'est une vieille boîte à clés Masterlock, avec des chiffres à mettre, comme un vieux cadenas qu'ils savent pas faire.
- Speaker #0
J'ai une petite anecdote.
- Speaker #1
La vraie vie d'investisseur,
- Speaker #0
c'est ça. C'est ça. J'ai eu la petite anecdote. On m'a appelé assez tard le soir parce que ma serrure, je fais de la location courte durée aussi, et la serrure est inversée. Donc, la personne me disait, la clé que j'ai prise dans le boîtier à clé ne fonctionne pas. Et là, je lui ai dit, écoutez, on va se mettre en visio. Et je le voyais essayer de rentrer la clé. Je lui ai dit, mais en fait, la clé, il faut la tourner dans l'autre sens.
- Speaker #1
Et il s'est mis la mettre. Oui, ce n'est pas la serrure qui est montée à l'envers, dans le sens où, au lieu de tourner de Ausha droite pour ouvrir, tu tournes de droite à gauche, s'il avait pris la clé à l'envers.
- Speaker #0
Il avait pris la clé à l'envers, c'est ça.
- Speaker #1
Il ne savait pas faire rentrer la clé dans un trou.
- Speaker #0
Et punaise, quand je l'ai eue, sur le coup, je me suis dit « Mais qu'est-ce que c'est comme galère, je vais devoir me déplacer, etc. » Et en fait, quand j'ai vu...
- Speaker #1
Ils disent que le mec qui m'en veut, ce que je fais de la LCLI, il a mis de la glue dans mon truc.
- Speaker #0
C'est ça, et en fait...
- Speaker #1
Je suis squatté, je suis squatté.
- Speaker #0
Et en fait, non, ils ne savaient juste pas mettre une clé dans une porte. Donc,
- Speaker #1
tu commences en RP. Après, LMNP, tu as fait l'allocation longue durée ou tout de suite courte durée ?
- Speaker #0
C'était du meublé classique. Du meublé classique,
- Speaker #1
oui.
- Speaker #0
Premier, le deuxième.
- Speaker #1
C'était quoi ?
- Speaker #0
Alors, près de chez moi, non. De jour au lendemain ? À une heure. En fait, si tu veux,
- Speaker #1
je... Oui, ça commence à être,
- Speaker #0
oui.
- Speaker #1
Et ton idée au départ, tu cherchais un peu l'équilibre ou tout de suite, tu t'es dit, je peux gagner de l'argent et être en roue ?
- Speaker #0
Non, l'idée, c'était à la base cashflow positif sur chacun de mes investissements. L'idée, c'était cashflow positif.
- Speaker #1
On peut parler de ton secteur d'invest ?
- Speaker #0
Oui, bien sûr.
- Speaker #1
Effectivement, tu es en région lyonnaise, plutôt ouest lyonnais, qui est plutôt bourgeois et cher. Et tu es allé un peu plus à l'ouest, côté rouennais, où l'immobilier est un peu moins cher. Si j'ai bien tout suivi.
- Speaker #0
C'est ça, moi, j'ai travaillé dans l'ouest, mais j'étais originaire de Rouen. Avec toute ma famille qui était sur One, je savais qu'un jour, j'allais revenir sur One. Je ne sais pas quand, mais je savais que j'allais revenir dans ma région d'origine. L'idée, c'était d'acheter mes investissements proches de ma famille. Et puis surtout, en travaillant et habitant sur Lyon, les biens sont assez chers. On est sur entre 3 et 5-6 000 euros du mètre carré. Donc on est vite limité en termes de nombre de lots.
- Speaker #1
les mobiliers quasi inaccessibles. C'est presque évoquant quand on voit la différence entre les salaires moyens quand les gens et le prix immobilier, et se dire dès qu'il y a des enfants, en fait, c'est plus possible. Comment tu as géré tes travaux ? Je ne suis pas un spécialiste du marché du Rouennais, mais dans mon esprit, c'est un marché qui est un peu moins cher. On sait que quand on fait une réno complète à 1 000 euros, si on est en métropole lyonnaise ou parisienne ou à Cannes, on va vite retrouver notre argent. à Rouen, c'était acheter vraiment pas cher pour retrouver tes équilibres, c'était faire une partie de toi et des travaux pour rester dans le prix du marché. C'était comment, en disant, parce que tu parlais, mais je crois qu'on a un peu parlé pour ça, le respect de l'argent et communiquer de l'argent. Effectivement, on se dit, si demain il y a un coup dur, il faut qu'on puisse sortir. Tu pensais à ton coup de sortie en disant, pas trop cher, pas trop mettre dedans, mais faire quelque chose de joli. Comment tu as géré ce calcul ? calculé ça ?
- Speaker #0
J'ai eu de la chance, entre guillemets, de tomber sur le marketer sur lequel je te parlais parce qu'au début, il expliquait vraiment tout de A à Z. Déjà le cash flow, éventuellement aussi la valeur de revente. Tu parles de ce qui a commencé à Béziers ?
- Speaker #1
Je crois que c'était Béziers,
- Speaker #0
oui. Il parlait de la revente. L'idée, ce n'était pas forcément de faire des grosses plus-values, parce que de toute façon, c'est une petite ville. C'était en tout cas, à partir du moment où j'avais acheté un bien ... où j'avais fait quelques petits travaux, c'était que je retombe au moins l'équilibre.
- Speaker #1
T'as 30 000 habitants là-bas ?
- Speaker #0
30 000, oui, avec l'agglomération, les petites villes.
- Speaker #1
Donc ça fait que c'est pas si petit que ça.
- Speaker #0
Oui, non. Après, comparativement à Lyon, tu vois. Mais voilà, grosso modo, ma stratégie, c'était faire du cash flow, c'était faire au moins une petite plus-value à la revente et surtout me pencher sur des biens dans lesquels il n'y avait pas... énormément de travaux, mais des biens qui, visuellement, n'étaient pas forcément jolis de l'intérieur. Tu vois, j'ai refait quoi ? J'ai refait des peintures, j'ai refait des cuisines, j'ai refait des salles de bain... Donc par exemple,
- Speaker #1
la personne qui avait déjà changé les fenêtres et qui avait une, je peux dire, agace condensation moderne, mais en revanche qui avait des murs jaunés ou orange, t'adore quoi.
- Speaker #0
Voilà tout ça, des cuisines que tu pouvais repeindre mais qui étaient très moches...
- Speaker #1
Donc plus les photos sont moches, plus tu étais content quand tu scrollais les annonces ?
- Speaker #0
Voilà, c'est ça.
- Speaker #1
Je crois qu'il y a beaucoup d'investisseurs qui s'en contentent.
- Speaker #0
Voilà. Et après, pas de travaux, de structures, pas des gros trucs en fait, parce que vu que les travaux, jusqu'à présent, en tout cas pour mes investissements dans le 42, j'ai toujours tout fait moi-même, avec ma famille. J'ai toujours pris des biens avec la rénovation de surface, des parquets à poser, des peintures, cuisine, salle d'eau, mais pas de menuiserie, pas de maçonnerie, pas de grosses choses.
- Speaker #1
Y compris l'électe, tu touches l'électe ou tu fais faire ?
- Speaker #0
Mon papa. En fait, mon papa, il sait tout faire et de base, il est mécanicien, électricien. pas mal de formations en électricité, donc c'est vraiment son domaine, tu vois. Il adore ça en plus.
- Speaker #1
Ok. Et donc sur l'aspect joli que tu dis, tu fais ça en MNP, parce que tu es donc MNP au réel, j'imagine, en disant qu'il y a une qualité meilleure.
- Speaker #0
Exactement.
- Speaker #1
Et après, tu travailles sur enchaîner le plus de nombres de lots, essayer de faire des lots avec le plus de marge de cash flow par lot. C'était quoi ta stratégie ? C'était ta stratégie des gens qui essaient de faire beaucoup ? de lots et qui prennent, qui font globalement soit la longue durée ou des commerces en disant je prends peu de cash flow par lots mais j'en ai beaucoup et puis après il y a ceux qui se concentrent sur soit avoir beaucoup de marchand à lots soit au contraire, après les deux sont pas équivalents, faire des reventes et se dire j'apporte beaucoup de valeur et avec l'argent je vais pouvoir remettre au pot et en acheter d'autres quoi.
- Speaker #0
Moi j'ai fait les deux stratégies, j'ai fait du bien rentable et j'ai fait du bien aussi patrimonial. étant donné que j'ai investi dans l'Ouest lyonnais quand j'y travaillais. Et je détiens toujours ce bien. Donc, les deux stratégies, en fait. Stratégie qui dégage du cash dans l'immédiat et stratégie qui dégage aussi du cash, on va dire, à moyen-long terme.
- Speaker #1
Donc, en termes de limitation du risque, tu as un peu de l'Ouest lyonnais, un peu de Rouennais, on va dire, en diversification et après en diversification au type d'exploitation également.
- Speaker #0
J'en ai dans l'un aussi. Et après, en termes de diversification, j'ai des biens en non-propre, j'ai des biens en société, en SCI Alies. Et après, en termes de location, j'ai du meublé classique, j'ai de la location nue et j'ai de la location courte durée. Et j'avais même, là, ça va changer, mais j'avais de la location moyenne durée aussi, notamment dans l'Ouest lyonnais.
- Speaker #1
Des mots magiques, SCI Alies, tu t'es associé avec qui ?
- Speaker #0
Alors, ma première SCI alias, je me suis associé avec mon papa, qui a un pourcent départ, en fait.
- Speaker #1
En 1999, oui. Pour les gens qui ne sont pas spécialistes, les sociétés, sauf deux sociétés, il faut être plusieurs en droit français. Et après, il y a une répartition de capital. On n'est pas obligé de faire 50-50. Et donc, pour faire une société civilée immobilière, soit c'est sur un rapport égalitaire ou quasi-égalitaire ou en fonction des apports. Soit on trouve une deuxième personne, et on prend souvent une personne de sa famille, avec un tout petit pourcentage. Et puis même si vous voulez anticiper des malheurs, vous pouvez même à la personne lui faire faire des sessions de part sociale en blanc, c'est-à-dire non datées. Le jour où il y a un problème, il ne faut pas le dire, il faut l'avoir sous le coude, ça permet de dire, non mais c'est de ma part, merci, au revoir. Donc avec ton père, en confiance, 99-1, tu ne t'es pas posé des questions de qui faisait les apports. J'imagine que tu as tout fait, il n'y a pas de sujet de conflit d'associés, ça reste en famille.
- Speaker #0
Il n'y a pas de sujet à ce niveau-là. Et en fait, j'ai fait une SCI parce qu'il fallait qu'on soit...
- Speaker #1
Sortir du RIP, SPF.
- Speaker #0
Déjà de ça, et puis surtout, initialement, c'était des biens qui étaient loués et qui étaient loués en nu. Et moi, je ne voulais pas de nus en nom propre.
- Speaker #1
Je ne voulais pas de revenus fonciers, parce que qui dit revenus fonciers, vous êtes taxé à ce qu'on appelle votre TMI, votre taxe manuelle d'imposition. Et vous avez également les prélèvements sociaux, si les biens sont en France, s'ils sont à l'étranger, vous n'avez que les revenus fonciers, sauf après accord spécifique entre les deux pays. Mais dans les cas classiques, vous avez TMI, charges sociales. C'est-à-dire, ne serait-ce que vous êtes à 30, vous êtes pratiquement à 50 d'imposition avec la CFD. Donc même si vous avez un peu d'intérêt d'emprunt, un peu de taxes foncières, ça va très vite. Et c'est globalement une stratégie qui tient la route uniquement avec des systèmes de déficit foncier ou des gros travaux. Et ce qui vous oblige également à faire du turnover de l'eau, c'est-à-dire de ne pas garder le lot. rentier à vie comme certains s'imaginent en disant j'emprunte sur 15 ans ou 20 ans et après j'ai n'importe quoi c'est un studio que je vous 500 euros et j'aurais 500 euros toute la vie mais sans revenu foncier vous avez les impôts les impôts qui vous en prend la moitié et Et puis c'est surtout, il faut prendre en compte, ça marche bien sur le papier, mais qu'après le bien se dégrade, qu'il y a toujours des travaux, des rénovations. Vous pouvez avoir des lois qui changent. On a vu ça avec les passoires dites thermiques, les appartements dits passoires thermiques. Il y a des gens qui se retrouvent avec des choses qu'ils n'ont jamais investies, qui vont finir chez des marchands, des jeunes ambitieux qui veulent investir et faire les travaux eux-mêmes. N'est-ce pas Romain ?
- Speaker #0
Exactement. C'était loué en U, il n'y avait pas de déficit foncier, il n'y avait pas de travaux à faire pour cet immeuble. C'est pour ça que je l'ai fait en SCI à l'IS. Je l'ai fait à l'IS parce que je savais qu'à terme, quand les appartements se libèreraient, j'aimerais faire un peu de meublé ou de location courte durée. Et au sein d'une SCI à l'IR, tu as des contraintes au niveau du...
- Speaker #1
Pour éviter de faire plus de 10% du chiffre d'affaires en meublé. Alors, ce n'est pas le Code général des impôts, c'est la juridique plus longue du Conseil d'État. Et si vous faites de la LCD, vous arrivez vite à faire plus de 10% de votre immeuble, sauf à avoir un immeuble de 50 lots et d'avoir qu'un seul appartement dedans. Mais sinon, vous arrivez vite là-dessus, donc c'est un montage à éviter. Et pour les personnes qui ne savent pas, ils se rendent compte que le jour où ils ont un contrôle, ils apprennent avec un rappel de TVA, des impôts, et ça fait mal. Donc prendre le petit conseil avant juridique pour éviter ce genre de trucs, c'est un bon réflexe. Et le coup de la TVA, si elle y est, si tu avais eu une formation interne en banque, c'est un bouquin, un séminaire, c'est quelqu'un de plus expérimenté qui en avait parlé, parce que ce n'est quand même pas un truc hyper intuitif. C'est pas le truc le plus connu, c'est pas le truc quand on ouvre Youtube ou Insta, on a des vidéos qui parlent que de ça.
- Speaker #0
Non, non, ça c'était...
- Speaker #1
On commence pas à être dans le très technique, mais on commence à être quand même dans un petit peu le technique.
- Speaker #0
C'est ça, on est dans le technique et après moi, c'était pas forcément des formations au niveau bancaire, c'est plus mes conseils. À l'époque, il y avait ma notaire qui m'en avait parlé et un ami. aussi.
- Speaker #1
Le notaire qui fait bien son travail, c'est à souligner. Tu veux faire un peu de pub vanille ? Non mais c'est bien. C'est bien, mais c'est bien. Il y a tellement...
- Speaker #0
Il y a de tout, oui. Il y a un copain qui était CGP aussi, conseiller en gestion de patrimoine, qui m'avait éclairé sur ces sujets et qui justement m'a envoyé vers les bonnes personnes. Ok. Je ne sais pas si on parlait des investissements en couple. Est-ce que tu en as fait ? Comment tu as géré ça ? Parce que quand on est banquier, qu'on voit un peu loin, c'est un peu comme quand on est avocat, on peut suivre les gens sur longtemps et on sait que même si tout va bien à un moment donné, que ça peut mal, ça peut changer. On a tous des cas d'amis qui s'aiment et qui disent que c'est bon pour toujours et que c'est pas besoin de faire un contrat de mariage ou quoi que ce soit. Et puis ça finit mal. C'est la vie, c'est pas une question de nous. Donc comment tu as géré ça d'un point de vue juridique ?
- Speaker #1
D'un point de vue juridique et surtout...
- Speaker #0
Tu as fait uniquement RP, Pax, un truc assez simple où tu peux tout mettre chez le notaire ? Tu as fait des choses un peu... Ouais,
- Speaker #1
Pax, Testament, parce qu'à l'époque, c'était pas prévu de se marier, mais en gros Pax et Testament, Pax en séparation de biens, parce que je voulais aussi moi investir seul de mon côté pour le locatif. Donc, je voulais pouvoir investir tout seul. Donc, on a fait une résidence principale en commun. Et on a fait du coup le premier LMNP que derrière, je lui ai racheté quand on s'est séparés. Et la résidence principale, on l'a revendue comme ça. Et puis, ma résidence principale actuelle avec ma compagne actuelle. On a fait... On est quoi ? On n'est pas axé.
- Speaker #0
Oui, c'est un truc qu'on en parle. Peu de gens parlent, mais effectivement, l'argent et le couple qui est un vrai sujet. Parce qu'il faut un aliment de vie, un aliment de vie sur le long terme. Et on vit dans une société, c'est Papy Romain qui a plus de 40 ans qui va parler. Effectivement, je trouve l'image et l'apparence a pris vachement de trucs. Au gros, pour faire des week-ends, il faut faire des sorties instagrammables. Moi je suis pas très réseaux sociaux, ça m'amuse pas. Et d'avoir quelqu'un qui comprend qu'on veut mettre de l'argent de côté, qu'on veut faire des efforts, qu'on va faire quelque chose qui payera demain ou après-demain dans une société de l'immédiateté, de l'éphémère, ça pourrait être vachement aligné. Je pense que c'est pas forcément évident. On ne trouvera personne qui dit « pourquoi tu fais ça ? » Au lieu de « on pourrait faire un week-end, on pourrait machin truc » . C'est hyper dur de trouver quelqu'un qui est aimé sur le long terme et qui comprend parce que souvent les gens, je pense comme toi, qui font beaucoup d'invest, les gens qui ne fouillent pas se disent juste « ah ben c'est un radin, il aime son argent, c'est tout » . Sauf que c'est pas ça le sujet. Il y a un sujet d'accession de la liberté, il y a un sujet de pouvoir se donner la possibilité d'avoir une autre vie. Il y a un sujet de laisser plus à ses enfants que ce qu'on a eu. C'est aussi, je pense, une satisfaction de faire des choses pour les autres. Il y a aussi des sujets de réalisation quasi-entrepreneuriale. Je pense que quelqu'un qui fait des LCD, notamment des CDA, des thèmes, des choses comme ça, il y a un sujet, il y a un truc, il y a un projet quasi-entrepreneurial qui aura la satisfaction de dire... On est parti de rien, on est parti d'une remise. Voilà ce qu'on a fait. On a travaillé des entreprises, on fait passer du bon temps à des voyageurs et il y a une satisfaction de réussite entrepreneuriale. Je veux dire, c'est une forte entrepreneuriat. Donc, c'est compliqué d'être aligné. Et c'était un problème d'alignement, ta première compagne, ou c'était l'histoire de la vie ? Si tu veux, on passe à autre chose, on passe à autre chose.
- Speaker #1
Non,
- Speaker #0
pas dessus. Et être bien accompagné dans la vie, c'est vachement important. Les gens qui sont mariés ou paxés avec les mauvais trucs juridiques qui n'ont pas fait les papiers, ça fait perdre un temps fou. Non seulement ça fait perdre un temps fou, mais ils reculent. Le jour où ça s'arrête, ils reculent dans la vie, c'est terrible. Ça peut peut-être rendre service, si tu en parlais un petit peu.
- Speaker #1
C'était pas mal de points de divergence qui ne concernaient pas forcément l'immobilier, mais c'est surtout que moi, l'immobilier, je suis vite tombé dedans. Comme je te disais tout à l'heure, c'est vite devenu un dada, une passion. Et c'est vrai que c'est une passion qui est devenue un peu débordante. Et c'est vrai que ce n'est pas parce que moi, c'est ma passion que la personne avec qui tu es doit forcément s'investir dedans. Donc, ce premier LMNP qu'on a fait en commun, on va dire à le refaire, je l'aurais fait tout seul. Parce qu'au final, c'est plus moi qui étais emballé.
- Speaker #0
C'est le premier LMP qui a fait les annonces, qui a fait les visites, qui a fait les travaux,
- Speaker #1
qui a fait le dossier. J'ai tout géré de A à Z. à le refaire, c'est une erreur qui m'a coûté... Je ne sais plus devant le notaire, 3 ou 4 000 balles. Donc en soi, c'est une somme, mais au moins j'ai appris. Ce n'est pas trop cher pour apprendre. C'est toujours trop cher,
- Speaker #0
mais il y a bien pire.
- Speaker #1
Voilà, il y a bien pire. C'est sûr que quand la notaire m'a demandé, je ne sais plus, je crois que c'était 3 500 euros, je n'étais pas forcément content. Et je me suis dit, pourquoi je ne l'ai pas fait tout seul cet investissement ? Mais voilà, on apprend. On apprend de nos erreurs. C'est toujours comme ça.
- Speaker #0
Moi, je suis un client qui a bien fait les choses, qui est en séparation de biens, mais leur notaire, au moins l'achat d'un gros lot, il a dit non, vous allez faire 50-50, mais c'est que lui qui a tout fait. Mais c'est un classique. Vous faites une essai à 1000 euros, vous dites chacun 500 euros, sauf qu'en plus, il n'y a qu'un monsieur dans ce cas qui avait mis 1000 euros. Et puis après, la moitié, j'ai la moitié des parts sociales.
- Speaker #1
Je l'ai vu aussi dans le métier.
- Speaker #0
Ça rajoute des problèmes aux problèmes. Alors qu'humain, c'est une défaite pour tout le monde quand il y a des séparations. Si en plus, il y a des problèmes d'argent qui s'y mettent, c'est...
- Speaker #1
C'est ça. Après, c'est aussi, tu vois, une volonté de mon côté. C'est pas... En tout cas, c'était pour la résidence principale à l'époque. Je voulais pas que la résidence principale représente une très grosse charge. au niveau de mes revenus. Et en fait, j'avais une capacité d'emprunt, de mémoire, je crois, qui était autour de 300 000 euros. Qu'est-ce qu'on a fait ? On a trouvé une résidence principale à, je crois que c'était 170 000, 175 000 euros. Et en fait, ma volonté, moi, c'était de ne pas avoir trop de charges pour la résidence principale. Et ça, par contre, on se rejoignait là-dessus, à ce niveau-là. Mais par contre, j'ai le cas avec des clients où il y a des clients au niveau de la banque où il y a une divergence à ce niveau-là. Monsieur, par exemple, veut une super maison, super grande maison, 300 m2, et madame n'a pas forcément le salaire qui suit. Il y a des points de divergence au niveau des paiements.
- Speaker #0
C'est aussi dans une société qui pousse à consommer, à montrer, donc c'est un peu moins la mode. Mais à l'époque, à chaque fois qu'on avait une promotion, il fallait acheter une voiture plus grosse. Et dans la vie de couple, ce n'est pas forcément facile d'expliquer qu'on a les moyens, mais qu'on préfère acheter des studios où on voit des étudiants. que d'acheter une maison plus grande avec plus de jardins et de faire construire une...
- Speaker #1
Ou une vélo-voture, comme tu le dis. C'est vrai.
- Speaker #0
OK. Dans cinq ans, tu te vois comment ? Tu accumules un peu plus d'élos ? Je me vois où dans cinq ans ? Tu t'es fait une visualisation tes cinq prochaines années ?
- Speaker #1
Oui, je me suis fait une visualisation. On va dire que je ne me vois plus au sein du milieu bancaire. Je me vois travailler... Dans un métier où je me vois travailler dans l'immobilier, parce que c'est vrai que c'est vraiment devenu une passion. Et une fois qu'on a mis le pied dedans, on voit qu'il y a tout un écosystème. Il y a le locatif, il y a 15 millions de métiers. Tu peux faire de l'agent immobilier, tu peux faire de l'accompagnement clé en main, tu peux faire du marchand de biens, tu peux faire tout un tas de choses. Et en fait, vu que je suis... ... Je suis partisan de beaucoup réseauter. Je m'ouvre l'esprit avec les personnes que je rencontre et qui font d'autres métiers que moi, je ne fais pas à l'heure actuelle. Donc moi, l'idée d'ici cinq ans, j'espère ne plus travailler en banque. En tout cas, c'est mon objectif et je me vois travailler dans l'immobilier et autour de l'immobilier.
- Speaker #0
Ok, super. écoute on a fait le tour est ce qu'il ya des choses plus personnelles que tu voudrais partager sur avant de refermer ce ce podcast soit sur des objets qui seraient à côté soit sur des lectures soit sur des leçons récentes de la vie que tu pourrais partager Pour que chacun sorte un peu grandit de ce podcast ?
- Speaker #1
Écoute, moi, mes hobbies, j'aime énormément le sport. Ce que j'aime dans le sport, c'est le dépassement de soi, la discipline qu'il faut avoir. Et moi, en fait, initialement, je faisais beaucoup de sport, donc beaucoup de discipline, beaucoup de dépassement de soi. Et je ne sais pas si c'est lié ou pas, mais en tout cas, j'ai réussi à transposer cette discipline et cette volonté. au travers de tous les investissements que j'ai faits. Donc je ne peux que vous conseiller de faire du sport. Déjà pour l'aspect santé, d'une, et puis de deux pour l'aspect professionnel ou l'aspect investissement immobilier. Et puis, ça apprend aussi à être humble, le sport, parce qu'on peut être très bon dans un sport et quand on commence à se mettre dans un autre, on se rend compte qu'on est une quiche et en fait, on prend une grosse claque. C'est vrai que ça m'a beaucoup appris là-dessus, beaucoup, beaucoup. Et puis après, en termes de lecture, je lis très régulièrement. J'essaie de lire tous les jours ou au moins tous les deux jours. Quand je peux, au réveil, je mets toujours le réveil une demi-heure ou une heure avant tout le monde pour pouvoir déjeuner tranquillement et pouvoir bouquiner, pouvoir me former à des sujets.
- Speaker #0
J'ai pas cette rigueur, moi c'est le soir. Le soir, je vais en être en sport, mais je n'ai pas assez de rigueur d'aller me lever un peu plus tôt le matin.
- Speaker #1
Le matin, je veux être tranquille déjà. Déjà, je veux être tout seul et j'en profite pour faire les choses que je n'ai pas forcément le temps de faire la journée, avec mon métier qui est assez prenant.
- Speaker #0
Tu as beaucoup de transport à faire entre ton domicile et ton travail ?
- Speaker #1
Non, plus maintenant. Maintenant, j'ai quatre minutes pour aller au travail. Donc, non, non, j'ai plus de trajet. Autant avant, quand je travaillais sur Lyon, je pouvais passer 45 minutes une heure le matin, 45 minutes une heure le soir. Donc là, j'écoutais énormément de podcasts liés à mes sens d'intérêt, le développement personnel, l'immobilier, les investissements au sens large. Et c'est vrai que maintenant, ça, je le fais plus pendant le sport, écouter des podcasts.
- Speaker #0
Et tu fais une écoute active ou tu as, après avoir écouté un podcast, tu t'essayes de dire quelles sont les deux, trois bonnes idées à retenir ou tu fais comment ?
- Speaker #1
Ça m'arrive de prendre des notes. Des fois, tu vois, quand j'écoute un podcast pendant le sport, forcément, il y a des choses sur lesquelles je ne suis pas forcément pleinement concentré. Mais par contre, dès qu'il y a quelque chose qui retient mon intention, ça peut m'arriver de revenir en arrière et de noter des points qui m'intéressent et sur lesquels je veux travailler.
- Speaker #0
J'ai un carnet rouge qui est mon carnet du savoir où je fais ça après un podcast, j'essaie de me poser, de me dire quels sont les trucs importants. Après il y a des trucs qui sont plus ou moins intéressants, des choses qu'on sait déjà, puis après des choses qu'on veut... C'est souvent trois trucs. Je pense que c'est important parce que sinon, on parlait tout à l'heure de l'infodivertissement, ça devient presque un divertissement. Et je pense que si on ne prend pas de notes, qu'on ne met pas des trucs, on se fait plaire de ce coup, mais après, il n'en ressort rien. C'est le risque. Le risque, c'est ça.
- Speaker #1
C'est ça. Voilà.
- Speaker #0
Écoute, rendez-vous dans cinq ans avec ton nouveau métier.
- Speaker #1
Avec plaisir.
- Speaker #0
Merci beaucoup d'avoir partagé. Je vous rappelle que vous pouvez trouver Romain Jury sur Instagram. Romain Jury, tout attaché. Tu fais ton podcast depuis quand ?
- Speaker #1
Ça fait un peu plus d'un an. J'ai démarré mi-février 2024 avec un épisode tous les 15 jours.
- Speaker #0
Moi j'ai démarré mois de novembre avec en principe tous les 15 jours mais j'ai eu des trous en fonction des contingences. Le truc qui m'étonne toujours c'est quand je vois sur Ausha le nombre d'écoutes et le nombre de notes qu'il y a, je ne comprends pas quand les gens ne réagissent pas plus ou ne interagissent pas plus quand je vois le nombre d'écoutes qu'on fait, le peu de...
- Speaker #1
Oui c'est vrai.
- Speaker #0
C'est grave. C'est valable pour mon podcast, c'est fait de Romain. Je vous informe, ça ne vous coûte rien de mettre un avis 5 étoiles. Ça ne vous coûte rien, vous pouvez y aller. On ne va pas vous demander quoi que ce soit derrière. Mais c'est toujours étonnant de voir la...
- Speaker #1
Et puis un petit commentaire aussi. Savoir ce que vous appréciez dans le podcast. Et puis, c'est toujours après... Enfin, moi, j'apprécie toujours aussi qu'on me dise ce que les gens aiment et aussi ce qu'ils aiment moins dans le podcast. qui permet de réajuster si besoin.
- Speaker #0
C'est vrai que quand on reçoit des emails de remerciements, ça fait plaisir. C'est avec nous les thèmes, mais il y a des thèmes, je passe le temps pour les préparer. Moi, j'ai des thèmes très juridiques, il faut que je me remette... J'aime bien sourcer les choses, c'est-à-dire pouvoir qu'on dit quelque chose, que tout le monde puisse le vérifier eux-mêmes. Et enfin, vous, vous avez dit que c'est important par rapport à plein de gens qui... qui ne sourcent pas les choses. Et parfois, il y a des gens qui disent des bêtises. Et si vous n'avez pas le réflexe d'aller vérifier, en plus, comme ce n'est pas sourcé, ça prend plus de temps. C'est toujours étonnant de voir la différence entre les deux. Écoute, Romain, merci infiniment d'avoir passé du temps avec moi. Je vous invite à écouter également le podcast de Romain, The Money Show. Et puis, écoute, merci. Et puis, bon sport à toi. J'espère que tu arriveras à te lever demain matin, comme on finit un peu tard quand même cet enregistrement.
- Speaker #1
Ne t'inquiète pas et merci encore pour l'invitation. C'est un grand plaisir.
