Transcription

• Speaker #0

  Votre invité aujourd'hui, tous les mois vous venez avec un invité, avec qui vous venez aujourd'hui ?

• Speaker #1

  Alors aujourd'hui j'ai invité une société que nous apprécions particulièrement puisque je peux dire que nous avons été le premier assureur à référencer sa société dans... dans les unités de compte disponibles de nos contrats. Et c'est une entreprise qui gère une classe d'actifs qui correspond aujourd'hui au nouveau comportement du consommateur. J'en dis déjà beaucoup. Et elle s'appelle Télamon. Et j'ai le plaisir de recevoir Christophe Boutor qui préside au destiné de cette entreprise.

• Speaker #0

  Alors, merci d'avoir dit déjà qu'il était référencé chez vous parce que ça me rappelle...

• Speaker #1

  Oui, j'attendais la question.

• Speaker #0

  L'émission du mois dernier où effectivement, on a parlé de ce produit qui n'était pas référencé, mais j'espère que ça... J'espère que ça a avancé. Juste, Christophe Bautant, vous êtes référencé chez d'autres assureurs aujourd'hui ?

• Speaker #2

  On est référencé chez Swiss Life, mais Olivier et Sévencia ont effectivement été les premiers à nous faire confiance.

• Speaker #0

  Ok, Olivier, vous avez le droit à votre première question.

• Speaker #1

  J'ai le droit à ma première question. Ma première question, elle est simple, elle est justement à l'histoire de Télamon. Pour certains, on a connu ce groupe qui avait un autre nom et un nom très connu, notamment pour quelques anciens, dont certains peuvent faire partie, le groupe Panhard. Et je voudrais tout simplement que tu nous retraces rapidement l'histoire de cette entreprise.

• Speaker #2

  Oui, tout à fait. On a été fondé par Alain Panhard, qui était le petit-fils du fondateur de Panhard et de Levasseur, le groupe Automobile.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #2

  On a démarré sur une classe d'actifs un peu particulière qui est la promotion en immobilier logistique, qui est encore une classe d'actifs qui est une des principales activités chez nous. Aujourd'hui, on fait aussi du parc d'activités, du data center en immobilier d'entreprise. On fait aussi du résidentiel. Ça, c'est pour les activités de promotion et de développement. Et on a développé en parallèle des activités d'investissement et d'asset management. On est société de gestion depuis 2014. On a au départ beaucoup travaillé pour des grands institutionnels, notamment sur la constitution de leur portefeuille en logistique et en activité. Et depuis quelques années, on travaille sur de nouveaux produits sur le marché du grand public.

• Speaker #0

  Alors, je voudrais creuser avec vous. On parle beaucoup de produits immobiliers dans cette émission, rarement de logistique. Donc, je voudrais essayer de comprendre avec vous ce marché. Vous allez me dire que j'ai comme ça quelques idées en tête. Vous allez me dire si je déraille ou je déraille pas. J'avais le sentiment que la logistique, c'était des locaux qui pouvaient éventuellement devenir très vite obsolètes parce que les besoins étaient totalement différents. Avant, c'était des trucs petits. Maintenant, c'est des trucs mousses, costauds, etc. Niveau rentabilité, j'avais le sentiment que c'était vraiment la rentabilité le plus gigantesque. Puis quand je regarde les derniers chiffres, je me dis que c'est un peu normalisé. Expliquez-moi ce qui s'est passé. dans les 10-15 dernières années sur ce marché de la logistique ?

• Speaker #2

  C'est assez simple, on est passé d'une classe d'actifs assez marginale, pilotée, investie par des spécialistes, effectivement avec des rendements assez élevés, avec une vraie compétition avec les utilisateurs eux-mêmes qui développaient une grosse partie du portefeuille. Et la grande révolution de la logistique vient notamment du e-commerce, qui consomme des mètres carrés logistiques dans des quantités assez importantes, puisque pour le même volume de marchandises traitées, On a besoin d'à peu près trois fois plus de mètres carrés de logistique quand il est en e-commerce versus de la distribution traditionnelle en grande distribution ou en magasin spécialisé.

• Speaker #0

  Ok, donc ça fait plus de demandes ?

• Speaker #2

  Ça fait beaucoup plus de demandes. Du coup, c'est une classe d'actifs qui est très recherchée par les investisseurs, sur lesquels les taux de capitalisation ont beaucoup baissé, les valeurs ont beaucoup monté, parce qu'il y a un vrai écart entre l'offre possible en mètres carrés. Et la demande en mètre carré, on voit encore les annonces d'aujourd'hui d'Amazon qui a annoncé 15 milliards d'investissements rien qu'en France, avec la création de 4 nouvelles plateformes, la création de 7000 emplois. C'est vraiment le sous-jacent e-commerce qui pousse cette demande en mètre carré logistique.

• Speaker #0

  Ok, alors ça c'est le sujet tendanciel, je voudrais qu'on garde le sujet d'actualité. On voit que les flux sur l'immobilier ont quand même baissé, il y a moins de leviers, etc. Est-ce qu'aujourd'hui, les flux, vous les voyez encore sur la... le côté logistique ?

• Speaker #2

  Alors, on a une demande qui a baissé de 30% aujourd'hui. Donc, conjoncturellement, on est sur un marché qui se calme. Après quand même 5 ans où on a eu des hausses de loyers de 30 à 50% selon les géographies en France. Donc, c'est assez exceptionnel puisqu'on était sur des loyers stables depuis 20 ans. Donc, on a un marché qui, pour moi, se stabilise et reprend un peu son souffle. Donc, ce n'est pas plus mal. Mais encore une fois, la tendance de fond fait qu'entre une demande très dynamique et des contraintes notamment via la mise en place d'usines, etc., qui font que la capacité à développer des nouveaux mètres carrés en logistique est de plus en plus contrainte. font que, sur le moyen long terme, nous on reste convaincus que les loyers vont encore progresser de façon assez dynamique.

• Speaker #0

  Capacité contrainte, c'est quoi ? Zéro artificialisation des sols ?

• Speaker #2

  Zéro artificialisation des sols, une acceptabilité des territoires de plus en plus réduite, de plus en plus de recours sur les permis et sur les autorisations, ce qu'on n'avait jamais avant 2020. Donc en fait, des délais de développement qui sont de plus en plus longs. Aujourd'hui, je mets entre... Allez ! 5 et 7 ans pour rendre un projet viable et autorisé, alors qu'avant c'était plutôt 2 ans. Donc on voit bien qu'il y a beaucoup de contraintes dans la création de nouvelles surfaces, avec une demande qui encore une fois reste très dynamique en face.

• Speaker #0

  Et on est totalement optimisé sur le nombre de palettes qu'on peut mettre en hauteur ?

• Speaker #2

  Alors on pourrait probablement faire plus, la difficulté c'est qu'après pour faire plus, aujourd'hui on arrive à des bâtiments qui ont 6 niveaux de palettes. Si on veut faire plus, il faut automatiser, mécaniser, donc ça veut dire des investissements dans les bâtiments beaucoup plus importants, et en plus, ça veut dire des bâtiments beaucoup plus hauts, et ça, ça pose un problème d'acceptabilité des territoires, parce que déjà, quand on est sur des bâtiments qui font 100 000 m², 100 000 m², c'est 7 terrains de foot. Si en plus, on va à 20, 25 mètres, c'est très visible dans le paysage.

• Speaker #0

  On a de la chance d'ailleurs, justement, puisque nous sommes diffusés, nous sommes actuellement un peu avant 19h, et le match de foot n'est qu'à 21h. On parle maintenant de votre produit. Vous nous avez dit qu'on vient de l'univers de la promotion. On est rentré ensuite dans l'univers de l'investissement. 2023, création d'un produit qui s'appelle Now Logistics. Il fait quoi ?

• Speaker #2

  Il investit en logistique, immobilier logistique essentiellement, un peu en parc d'activité, en loco-industriel. On est parti d'un constat simple. Dans la pierre-papier, la logistique représente aujourd'hui 2% du stock. Donc, ce n'est rien du tout. alors que c'est la classe d'actifs ou une des classes d'actifs les plus recherchées par les institutions humaines. Nous, on connaît bien le produit, on a de l'expérience, on a de l'expertise, donc on s'est dit, proposer quelque chose en logistique, ça avait du sens.

• Speaker #0

  Quid de sa performance ?

• Speaker #2

  Elle a fait 10% sur la part d'investisseurs la première année, en 2024, on est à 8% en 2025, et notre objectif de moyen à long terme, c'est 6,5%.

• Speaker #0

  Question de collecte, est-ce qu'on arrive aujourd'hui à collecter ? En SC, ça veut dire que c'est pour de l'assurance vie. Est-ce qu'on arrive à collecter en assurance vie ?

• Speaker #2

  On collecte correctement dans un marché où se faire référencer est compliqué. On s'est fait référencer l'année dernière à côté de Célentia chez Swiss Life. Donc on collecte correctement et on constitue un portefeuille d'actifs. logistique qui, je pense, dans la durée, performera très correctement.

• Speaker #0

  Alors ça, c'est le regard de Christophe sur son produit. Olivier, c'est un regard de manière plus générale chez vous ? On arrive encore à collecter ?

• Speaker #1

  Je confirme ce que dit Christophe. On le voit au quotidien. Il y a des flux réguliers de collecte sur cette classe d'actifs qui répond aussi à des intents, voire des besoins d'une vraie storytelling. On comprend ce produit. Tout à l'heure, quand je parlais que ce produit incarnait finalement un nouveau comportement, du consommateur, on le voit tous, quand je commande mon colis, il arrive chez moi, il arrive parce qu'il y a des entrepôts, il y a une logistique qui a été mise en place. Donc c'est globalement très plébiscité aujourd'hui.

• Speaker #0

  Ok, l'actualité récente, il y a de cela quelques jours, 30 avril, un décret a été publié au sujet, alors pardon c'est ultra technique, mais ça s'appelle les autres FIA, dans les contrats d'assurance vie, où on dit, désormais on n'en veut plus. Une société civile, c'est un autre FIA, dans le jargon du régulateur. Ça veut dire que l'histoire est finie ?

• Speaker #1

  Alors on m'a dit, il fallait que je ne redise rien, le décret est sorti hier, on m'a dit surtout oui,

• Speaker #0

  personne n'a eu le temps de travailler,

• Speaker #2

  personne n'a eu le temps de regarder, ne fait pas de grandes déclarations qui pourraient nous mettre en difficulté.

• Speaker #0

  Oui mais les journalistes sortent comme ça, ils apprennent l'actualité, il faut quand même qu'on le sorte pour montrer qu'on regarde un peu ce qui se passe dans le système.

• Speaker #2

  Non mais ce que je peux te dire Jean-François c'est qu'après avoir déclaré, bon ben c'est plus autorisé, comme on sait le faire dans notre beau pays, tout le monde travaille à des règles de transition, des véhicules existants. pour pouvoir gérer ça de façon normale sur l'ensemble des produits. Alors nous, il se trouve très égoïstement qu'on a un produit qui est jeune, qui n'a pas beaucoup de stock, qui est un produit professionnel. Donc en fait, ce que je comprends aujourd'hui sans être un expert, c'est que la transition va être assez souple et que dès, je crois que c'est mai 2027, ce qui est annoncé, On va simplement optionner pour devenir... un FPS LTIF et ça demandera très peu de modifications, je crois qu'on n'en aura même pas de modifications.

• Speaker #0

  D'accord, donc on va rentrer dans un cadre européen qui existe, qui est la version 2.0 de LTIF. Dernière petite question d'actualité, un peu plus longue cette fois-ci. Au printemps, j'ai vu le lancement d'une SCPI chez vous qui s'appelle Borea. Pourquoi ?

• Speaker #2

  Parce qu'avec le lancement de Nao, on a développé un appétit pour finalement offrir des solutions d'investissement au grand public au travers de notre expérience et de notre expertise. Il nous a semblé assez naturel d'avoir un produit complémentaire, qui soit un produit de rendement diversifié en termes de classe d'actifs, en termes de géographie. On a même lancé en septembre dernier un FPC Evaluad pour avoir l'ensemble de la palette entre une verticale logistique dont on a parlé des fondamentaux, un produit diversifié de rendement et un produit de TRI. On essaye d'avoir une offre la plus complète possible.

• Speaker #0

  Merci beaucoup à tous les deux d'avoir été avec nous. Merci à vous d'avoir... assister à cette émission que vous pouvez retrouver sur le site et plus encore sur H24 Finance, sur LinkedIn, sur Youtube, mais également en podcast. Voilà, on a parlé de grands entrepôts de logistique qui avaient la taille de plusieurs terrains de foot. Que puis-je vous dire pour conclure ? Si vous êtes fan de foot, bon match ce soir. Ciao, on se retrouve le mois prochain.