Speaker #0Hello et bienvenue dans ce nouvel épisode de Femme Riche. On est en vacances et pendant les vacances, je vous coach durant le podcast. Vous me posez vos questions sur Instagram et je vous réponds format coaching dans le podcast. Et aujourd'hui, je réponds à la question de NLK qui demande est-ce qu'il vaut mieux commencer par un investissement locatif ou par l'achat de sa résidence principale ? Je vais faire la réponse la plus directe possible. Commence par l'achat de l'investissement locatif. toujours, c'est la meilleure des options. Et je pourrais m'arrêter là, arrêter l'épisode là, mais du coup, ce sera un peu court quand même. Donc, je vous ai quand même construit un cas d'usage détaillé pour vous permettre de comprendre et vraiment de comparer la différence qu'il y a et l'impact financier que ça a pour vous d'acheter sa résidence principale d'abord versus commencer par acheter un investissement locatif. Préparez-vous parce que dans cet épisode, on va parler chiffres. Et on va rentrer dans le détail de différentes stratégies d'investissement. Avant, je vais poser différentes hypothèses. Par rapport à la question qui m'a été posée sur Instagram, où NLK me disait, est-ce que c'est mieux de commencer par l'investissement locatif ou l'achat de la RP ? Mon hypothèse, c'est que si elle a le choix entre RP ou investissement locatif, RP pour résidence principale, si elle a le choix entre RP ou investissement locatif, c'est que pour le moment, elle est hébergée à titre gratuit. Donc, elle n'a pas d'urgence. ou d'obligation d'acheter sa RP. Alors, c'est parti pour notre cas d'usage. Je vais prendre l'hypothèse d'une personne qui a 30 ans, un revenu net mensuel de 2500 euros par an. Ce salaire va être revalorisé tous les ans suivant l'inflation. Cette personne, appelons-la Alicia. Alicia a un apport de 30 000 euros. Elle peut épargner tous les mois 500 euros hors crédit. Donc, je vais supposer que ces 500 euros de capacité d'épargne reste telle qu'elle. Et concernant son projet d'achat, il va y avoir deux cas. Le cas numéro 1, c'est qu'elle commence par acheter sa résidence principale et trois ans après, elle va faire la démarche pour acheter son investissement locatif. Et dans le cas numéro 2, elle commence par acheter son investissement locatif qu'elle met en location et pareil, trois ans après, elle va chercher à acheter sa résidence principale. C'est parti pour le cas numéro 1. Dans le cas numéro 1, Alicia achète sa résidence principale d'abord, puis l'investissement locatif trois ans plus tard. Elle a un apport de 30 000 euros pour commencer et elle va acheter dans une ville où le prix au mètre carré est de 3 000 euros par mètre carré, une surface de 60 mètres carrés, donc un T3, vraiment sympa. Et avec les taux actuels, elle a une mensualité de 905 euros. Ça veut dire qu'en tout, elle peut emprunter à peu près 180 000 euros sur 25 ans. Elle dit si elle achète sa maison, elle est contente, elle décore bien, elle est bien chez elle. Et elle a toujours sa capacité d'épargne de 500 euros par mois, qu'elle met du coup de côté pendant 3 ans, donc 36 mois, ce qui lui fait, avec les intérêts du livret A, tout ça, tout ça, à peu près 18 500 euros accumulés au bout de 3 ans. Et là, au bout de 3 ans, elle se dit, tiens, là j'aimerais bien faire mon investissement locatif, donc je vais regarder au niveau des banques ce à quoi je peux prétendre. Petit point important, c'est que... on a fait l'hypothèse que le revenu d'Alicia augmentait légèrement du fait de l'inflation. Donc elle n'est plus à 2500 euros par mois, mais à peu près à 2600 euros par mois. Malgré cette augmentation de salaire, elle a déjà utilisé tout son taux d'endettement pour son achat de résidence principale. Donc elle est au taquet du taux d'endettement auquel la banque peut la suivre. Mais la bonne nouvelle, c'est que comme elle va acheter un investissement locatif, la banque peut prendre en compte les futurs loyers, en tout cas une partie des futurs loyers qu'elle va percevoir dans le cadre de son investissement locatif. La plupart du temps, les banques vont prendre en compte 70% des loyers à venir. Donc, dans l'hypothèse où elle veut faire un achat équivalent à sa RP, c'est-à-dire 180 000 euros, où elle va avoir un rendement de 9% par an, soit des loyers mensuels de 1350 euros par mois, là, la banque va prendre en compte 70% de ses loyers, donc 945 euros, qui vont venir s'ajouter aux revenus dont Alicia dispose déjà de par son salaire. Ce qui veut dire que les nouveaux revenus que la banque va prendre en compte, ça va être son salaire plus 945 euros, donc 3520 euros à peu près. Au total, si Alicia Si la banque respecte les 35% du taux d'endettement d'Alicia, elle peut rembourser. l'équivalent de 327 euros par mois, ce qui va être son taux d'endettement total moins la mensualité qu'elle paye déjà pour sa RP, ce qui veut dire qu'en tout, elle pourrait emprunter environ 65 000 euros à la banque. Et elle dispose à côté de son épargne pour l'apport de 18 500 euros, ce qui veut dire que si on prend en compte les frais de notaire, elle peut acheter un bien à peu près à 70 000 euros. Honnêtement, on ne va pas très loin avec ça dans la plupart des villes, des grandes villes, en France en tout cas, ce qui veut dire que si Alicia veut faire son projet d'investissement locatif, elle va devoir chercher une ville avec des prix au mètre carré vraiment bas, c'est-à-dire entre 1000 et 1500 euros grand max, pour avoir une surface qui soit intéressante à louer et à exploiter. Donc, bilan du cas numéro 1, si Alicia commence par acheter sa résidence principale, elle y vit pendant 3 ans, durant cette durée, elle est parrain et elle veut acheter son investissement locatif après, elle aura, par rapport à son salaire, sa situation, un projet qui pourra monter au max à 70 000 euros. Maintenant, passons au cas numéro 2. Alicia commence par acheter son investissement locatif et ensuite, elle veut acheter sa résidence principale. Je vais prendre les mêmes hypothèses de rendement pour qu'on soit vraiment équivalent. Donc, Alicia achète... son investissement locatif, c'est un T3 acheté 180 000 euros, frais de notaire inclus, donc elle a une mensualité de 905 euros. Mais cette fois, comme c'est un investissement locatif, le bien qu'elle a acheté lui rapporte un loyer. Elle décide de l'exploiter en colocation, ce qui veut dire qu'elle sera au régime de loueur meublé non professionnel, et l'exploitation en colocation lui permet de retirer en brut 1 350 euros de loyer par mois. Elle a des charges, 340 euros par mois, liées à l'immeuble, à la vacance locative, à l'entretien, etc. Ce qui veut dire que, malgré les charges, elle s'en tire avec un cash flow positif avant impôt de 105 euros par mois. Et c'est là que ça devient intéressant, parce que la lycéenne a toujours sa capacité d'épargne de 500 euros par mois. Donc, elle va mettre de côté pendant 3 ans, donc 36 mois, ce qui lui fait toujours 18 500 euros d'épargne pour son prochain apport. Mais en plus, elle va réinvestir le cash flow positif qu'elle tire de son investissement locatif, donc à peu près 105 euros par mois, ce qui lui fait 3 900 euros qu'elle met de côté durant trois ans en plus. Et Alicia prend le temps de revaloriser ses loyers tous les ans, donc ça lui fait à peu près 500 euros de plus sur ces trois ans. Donc au total... elle met de côté 22 900 euros. Là, au bout de trois ans, elle se dit, bon, maintenant, c'est bon, j'ai mon bien locatif qui tourne, j'ai envie d'acheter ma résidence principale. OK, donc elle va voir la banque et elle étudie sa situation. Pareil, son revenu a été revalorisé, son salaire a été revalorisé au cours des trois ans. Donc, elle est à peu près à 2 600 euros par mois de salaire. Et maintenant, la banque prend en compte l'investissement locatif et c'est là que la grosse différence va se faire. La banque va prendre en compte 70% des loyers perçus par Alicia, c'est-à-dire 974 euros, auxquels elle va retirer le coût du crédit, c'est-à-dire 905 euros. Et ce chiffre est positif, il reste 69 euros. Ce qui veut dire que le bien d'Alicia s'autofinance et n'entame pas sa capacité d'emprunt auprès de la banque. En prenant en compte son salaire, l'emprunt qu'elle rembourse et son salaire, et les loyers qu'elle touche, Alicia conserve une capacité d'emprunt de 178 000 euros si elle fait un prêt sur 25 ans. Ça représente à peu près 902 euros remboursés chaque mois. On rajoute à ça les 22 900 euros d'épargne qu'Alicia a constitué au cours des trois ans. Ça veut dire que si je prends en compte les frais de notaire, Alicia peut s'acheter une résidence principale, qui vaut à peu près 186 000 euros. Et là, on est vraiment bien. C'est-à-dire qu'en commençant par l'investissement locatif, Alicia s'est constitué un patrimoine immobilier qu'elle rentabilise de par l'exploitation en colocation. J'ai pris l'exemple de la colocation parce que dans ce cas-là, c'est le meilleur moyen de rentabiliser le bien. Vous avez aussi l'option de la location simple. De la location nue, mais ce n'est pas très rentable. Ou de la location courte durée type Airbnb. Ça dépend vraiment de vous. comment vous voulez exploiter le bien. Mais encore une fois, le choix d'exploitation va dépendre de vos projets derrière. Dans le cas de cette hypothèse, je me suis dit, Alicia, elle exploite le bien en colocation. Comme ça, le bien juste s'autofinance avec un minimum de prise de tête, de charge mentale liée à l'exploitation du bien. Et en commençant par l'investissement locatif, elle est en mesure de se créer un patrimoine immobilier et de conserver sa capacité d'emprunt. pour pouvoir faire un achat de résidence principale par la suite. Et ça, cet exemple-là, vous pouvez le décliner de plein de manières différentes. Les conclusions restent les mêmes. Si vous le pouvez, commencez toujours par l'investissement locatif parce qu'il va vous permettre de faire appel à l'effet élevé du prêt bancaire pour vous enrichir. Mais si vous structurez bien votre investissement avec un bon mode d'exploitation, vous pouvez en parallèle protéger votre capacité d'imprunt pour pouvoir... enchaîner après sur un autre projet. Donc, je vous ai dit, l'épisode aurait pu être très court parce que ce que je vous ai dit en conclusion, c'est ce que je vous ai dit en entrée, mais je voulais vraiment que vous ayez les chiffres en tête et que vous vous rendiez compte de l'impact d'une décision. Et autre point également que je n'ai pas couvert dans le cas d'usage, mais qui peut vous servir, c'est que vous pouvez très bien acheter un bien qui est votre résidence principale, le faire passer Merci. Ensuite, en investissement locatif et acheter votre seconde résidence principale. Vous avez différentes manières de structurer votre patrimoine. Encore une fois, tout est une question de stratégie et de priorité pour vous par rapport à vos contraintes. Voilà, on est arrivé au bout de cet épisode. J'espère qu'il vous a plu. Cette fois, on est vraiment rentré dans les chiffres. Donc, n'hésitez pas, si vous avez des questions, à me les poser en commentaire. Et pour plus de clarté, je vous mettrai les grandes hypothèses de l'épisode dans la description. Et n'hésitez pas à partager cet épisode avec la personne de votre choix. Et moi, je vous dis à très vite pour un prochain épisode de Femmes Riches.
