Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le deuxième épisode de notre podcast consacré à l'activité de location meublée en 2025. Aujourd'hui, nous allons nous intéresser au monde de la location de courte durée, sous l'angle de la réglementation et des démarches à accomplir pour louer un bien en location saisonnière en 2025, et en profiter ainsi pour faire une mise à jour de nos précédents épisodes sur le sujet, à la lumière des nouveautés introduites par l'entrée en vigueur de la loi Lemaire. Commençons par quelques rappels généraux en matière de location saisonnière. Premièrement, Il s'agit d'un mode de location uniquement accessible aux logements meublés, ce qui implique qu'il est impératif que les 11 équipements obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015 se trouvent dans le bien. Et au-delà de l'aspect légal, il est important d'insister sur la nécessité de bien meubler et équiper un logement destiné à la location saisonnière, car cela comptera beaucoup pour l'attractivité de votre logement. Deuxièmement, la location saisonnière se caractérise par la courte durée du bail conclu, qui peut être à la nuitée, à la semaine ou au mois, mais ne peut en aucun cas dépasser une durée maximum de 90 jours de location consécutive pour un même locataire. Attention, cette durée maximum de 90 jours de location ne doit pas être confondue avec une autre mesure introduite par la loi Lemaire pour la location de la résidence principale et dont nous parlerons dans la suite de ce podcast. Cette limite de 90 jours de location consécutive pour un même locataire est propre à la location saisonnière, quel que soit le type d'hébergement, et vise uniquement à éviter le maintien des locataires dans les lieux pour une durée trop importante qui s'apparenterait davantage à de la location de longue durée. Toutefois, il est important de rappeler que d'autres baux existent pour des durées de location plus longues, comme le bail mobilité, étudiant ou de longue durée classique. Troisièmement, la location saisonnière obéit dans la majorité des cas à un corps de règles spécifique qui découle de son aspect temporaire et peuvent évoluer au gré de la localisation ou du type d'habitat dans lequel l'activité se pratique, qui, comme chacun sait, est très flexible en location de courte durée et inclut notamment les résidences secondaires, les dépendances ou même les résidences principales. Ces précisions faites, passons justement à la réglementation applicable en location de courte durée en distinguant les résidences principales d'une part et les résidences secondaires, dépendances et investissements locatifs d'autre part. Commençons par la résidence principale. Si vous louez votre résidence principale en totalité, ce qui ne pourra arriver que si vous ne vous y trouvez pas vous-même, vous devrez garder à l'esprit qu'il existe une durée maximale de jours de location dans une même année civile à ne pas dépasser. En principe, cette limite est fixée à 120 jours, durée qui découle de la définition même de la résidence principale, qui est le lieu dans lequel vous habitez au moins 8 mois dans l'année. En conséquence, vous pouvez louer votre résidence principale les 4 mois restants, soit 120 jours. Mais mentionner cette durée nous impose d'évoquer le premier changement apporté par la loi Lemaire, qui donne la possibilité aux maires de limiter la durée de location des résidences principales dans leur commune en la ramenant à 90 jours au lieu de 120. Si vous pratiquiez déjà la location de courte durée dans votre résidence principale, ou si vous voulez vous lancer, pensez donc bien à vérifier la réglementation applicable dans votre commune et surveillez son éventuelle évolution au fil des ans. En effet, rien n'impose au maire de limiter cette durée dès 2025 et la décision pourrait donc être prise dans les mois ou les années qui suivront. Par contre, ces limitations ne touchent pas le cas dans lequel la résidence principale n'est louée qu'en partie, ce qui est tout à fait possible en location de courte durée. En effet, rien ne vous empêche de louer une chambre chez l'habitant alors même que vous continuez à habiter dans le bien, et dans ce cas, vous pouvez la louer autant de temps que vous le voulez dans l'année, tout en respectant la durée maximale de 90 jours de location pour un même locataire, celle-là même qu'il ne faut pas confondre avec l'éventuel plafonnement du nombre de jours de location maximale dans l'année à 90. Si vous comptez louer une chambre chez vous pour une durée supérieure à 90 jours pour un même locataire, ce qui sera par exemple le cas si vous souhaitez louer une chambre étudiante, sachez que cela est également possible, mais dans le cas d'un bail étudiant. Enfin, notez que tout ce que nous venons de dire s'applique aux résidences principales des loueurs et s'adresse donc également aux locataires de longue durée pour lesquels le bien qu'ils louent en meublé constitue leur résidence principale, ce qui constitue alors un cas de sous-location. Pour autant, les locataires qui veulent soulever leur bien en meublé doivent en informer au préalable leur bailleur et recueillir son accord, accord qui doit porter sur la sous-location, mais également sur son prix qui ne peut en aucun cas excéder le montant du loyer mensuel. La loi prévoit d'ailleurs que les locataires doivent transmettre aux sous-locataires l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Dans le cas où un locataire soulourait son habitation sans en avoir informé son propriétaire ou contre sa volonté, il sera impératif pour ce dernier de faire constater la sous-location frauduleuse par un commissaire de justice. Attention, une capture d'écran d'une annonce de location faite sur une plateforme de réservation de courte durée n'est pas suffisante. La preuve de la sous-location frauduleuse permet ensuite de demander la résiliation du contrat de bail et éventuellement le remboursement des sommes perçues par le locataire ainsi que des dommages d'intérêt. Passons maintenant au cas des autres logements qui ne sont pas des résidences principales, comme les résidences secondaires ou encore les dépendances, terme qui désigne une partie d'une propriété qui est séparée de la résidence principale. Pour ces dernières, c'est tout particulièrement leur localisation qui va jouer un rôle sur la réglementation applicable. La première chose à vérifier sera donc l'application de la réglementation sur le changement d'usage sur le territoire de la commune où se situe le bien. Par principe, cette réglementation s'applique d'office dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, mais peut également être voté dans toute commune, raison pour laquelle il est important de vérifier à l'avance. Dans le cas où cette réglementation s'applique, il sera nécessaire d'obtenir une autorisation de changement d'usage afin d'avoir le droit de louer votre bien plusieurs fois dans l'année, avec pour seule limite toujours cette même durée maximale d'occupation de 90 jours consécutifs pour un même localitaire. Le cas échéant, obtenir une telle autorisation vous demandera tout d'abord d'adresser une demande, le plus souvent directement en ligne, au service compétent de la mairie où se situe le logement. L'autorité administrative compétente vous délivrera, par la suite, cette autorisation. Elle pourra être délivrée soit à titre personnel, soit attachée au logement. Dans le premier cas, elle sera alors considérée comme délivrée à la personne qui en a fait la demande et ne pourra donc pas être transmise à un nouveau propriétaire en cas de vente du bien. Dans le second cas, à savoir l'obtention d'une autorisation de changement d'usage attachée au logement, cette dernière demandera de payer une compensation. Dans la majorité des cas, la mise en place de la compensation se fera par l'achat de titres de commercialité auprès de bailleurs sociaux ou de particuliers ayant des locaux commerciaux à transformer en habitation. En moyenne, le prix de ces titres de commercialité varie entre 500 et 2500 euros par mètre carré. Dans certaines villes, cependant, des règles spécifiques peuvent s'appliquer, comme l'obligation de convertir un local situé dans la même zone géographique, comme à Paris ou à Bordeaux, ou encore de demander à ce que la surface rachetée à titre de compensation soit deux fois plus importante que celle du logement pour lequel le changement d'usage est demandé. Attention ! la loi Lemaire est venue également apporter une condition supplémentaire à l'obtention de l'autorisation de changement d'usage, celui de la note de DPE. Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, toute nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage ne pourrait être autorisée que contre la présentation d'un DPE présentant la note minimale de E. Cette obligation préfigure un autre changement introduit par la loi Lemaire, qui imposera, à l'horizon 2034, à tous les meublés de tourisme de disposer d'une note de DPE de D ou supérieur. D'ici là, Le DPE sera sans incidence sur le droit de louer un bien sur la courte durée, sauf justement dans le cas d'une autorisation de changement d'usage, où il est nécessaire d'avoir, dès maintenant, une note de E ou supérieure. Attention donc à ne pas confondre ce calendrier d'exigence de performance énergétique prévu par la loi Lemaire pour la location de courte durée et celui plus progressif et déjà mis en place pour la location de longue durée, sur lequel nous aurons l'occasion de revenir dans la suite de cette série. Le seul cas dans lequel vous n'avez pas obtenir cette autorisation, même si votre bien se situe dans une zone qui applique la réglementation sur le changement d'usage, est celui dans lequel vous ne louez votre bien qu'une seule et unique fois dans l'année. Cette possibilité découle d'un arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2021. Dans cet arrêt, la Cour de cassation a considéré que le caractère répété d'une mise en location à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale est constitué à partir de deux locations dans une même année, ce qui implique qu'en cas de location unique, le caractère répété ne sera pas constitué. et qu'il ne sera donc pas nécessaire d'obtenir une autorisation de changement d'usage. Au chapitre des nouveautés 2025 auxquelles il faudra faire attention, il est également important de mentionner deux autres nouveautés réglementaires qui pourront être adoptées par les communes et qui concerneront tout particulièrement les investisseurs qui ont pour projet de débuter une activité de location de courte durée. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire, les communes ont donc la possibilité de fixer des quotas de meubles et de tourisme dans certaines zones géographiques, limitant donc leur nombre, et de délimiter des zones dans lesquelles toute construction nouvelle ne pourrait être destinée qu'à la résidence principale, permettant ainsi de pratiquer la location meublée de longue durée, mais pas celle de courte durée. Deux précisions s'imposent toutefois. La première concerne la mention de ces zones géographiques, qui peuvent être très localisées et n'englobent pas nécessairement tout le territoire de la commune. La deuxième concerne la mise en application de ces réglementations, qui dépendra de chaque commune et pour laquelle il sera donc nécessaire de se montrer vigilant pour les investisseurs. Enfin... Au-delà des communes, 2025 annonce l'entrée d'un nouvel acteur dans le monde de la location de courte durée, la copropriété. La loi Lemaire permet maintenant à certaines copropriétés de voter, à la majorité des deux tiers, l'interdiction de mise en location de meubles et de tourisme sur la courte durée. Ce sera donc un nouvel élément à surveiller depuis l'entrée en vigueur de cette loi. Toutefois, une précision s'impose. Même si telle devait être votée, une telle modification du règlement de copropriété ne pourra concerner la location des résidences principales lorsque leur propriétaire ne s'y trouve pas. Ce genre d'activité restera donc possible, même si un tel vote devait avoir lieu. Passons maintenant à la question des démarches à entreprendre en location de courte durée. Avant même de se lancer dans la location de courte durée, il conviendra donc de vérifier plusieurs points parmi ceux que nous venons d'évoquer, à savoir l'interdiction de par la copropriété de l'activité de location de courte durée, et l'existence d'éventuelles limitations par la commune de l'activité de location saisonnière. Cela fait, et si rien n'entrave la location d'un meublé de tourisme, il serait alors nécessaire de procéder à la déclaration du logement en mairie. Et là encore, les choses ont changé, ou plutôt vont changer dans un futur proche. En effet, la loi Lemaire vise à l'uniformisation de la procédure de déclaration de la mise en location d'un meublé de tourisme. Pour cela, un téléservice de déclaration nationale, par lequel tous les loueurs devront passer, sera mis en place. En matière de délai, La loi a fixé la date butoir au 20 mai 2026 pour la mise en place de ce service et donc pour l'entrée en vigueur de cette nouvelle procédure déclarative. D'ici là, si vous devez déclarer votre bien, la procédure déclarative va dépendre du type de bien que vous mettez en location et de sa localisation. D'ici à ce que la procédure soit uniformisée, il existe donc toujours deux types de déclarations. La déclaration dite simple et la déclaration préalable soumise à enregistrement. La première vise uniquement à permettre à la mairie du lieu où est situé votre bien de recenser l'offre de location touristique. tandis que la seconde est spécifique aux communes qui appliquent la réglementation sur le changement d'usage. Si la commune dans laquelle se situe votre bien n'applique pas la réglementation sur le changement d'usage, il existe deux possibilités. Ou bien vous louez votre résidence principale, et dans ce cas vous n'aurez aucune déclaration à faire, ou bien vous louez votre résidence secondaire, une dépendance ou un bien acquis dans le cadre d'un investissement locatif, et dans ce cas vous aurez uniquement à déclarer votre bien à la mairie par le biais d'une déclaration simple. Si, au contraire, votre commune applique la réglementation sur le changement d'usage, vous devez faire une déclaration préalable soumise à enregistrement, quel que soit le type de bien, résidence principale, secondaire ou autre. Dans la plupart des cas, vous pourrez faire votre demande directement en ligne sur le site de la mairie et obtiendrez alors un numéro d'enregistrement que vous devrez obligatoirement faire figurer sur vos annonces de mise en location. Dans ce cas, vous devrez ensuite logiquement demander une autorisation de changement d'usage pour les cas où elle s'impose, à savoir la location répétée sur de courtes durées d'une résidence secondaire. ou d'un investissement locatif, comme nous vous l'expliquions précédemment. Une fois toutes ces démarches accomplies, vous ne devrez bien entendu pas oublier de vous y matriculer auprès de l'INPI, étape capitale dans votre parcours de loueur en meublé, qui n'a d'ailleurs subi aucune modification en 2025, mais qu'il convient de ne pas oublier au milieu de toutes les nouveautés et démarches à accomplir. Le numéro SIREC qu'elle vous permet d'obtenir est en effet nécessaire pour pouvoir exercer votre activité de location meublée, quel que soit le type de bien loué et la fréquence des locations. Pour vous aider dans cette démarche, Vous pouvez aller consulter les guides détaillés élaborés par les experts de JD2M et disponibles sur notre site internet. Notre épisode consacré à la réglementation et aux démarches en location de courte durée touche maintenant à sa fin et nous espérons qu'il vous aura permis de bien comprendre vos obligations ainsi que tous les éventuels changements que la loi Lemaire a apporté à cette activité en 2025. Dans le prochain épisode de cette série, nous continuerons notre tour d'horizon des changements pour la location meublée en 2025 en nous intéressant à des termes qui ont focalisé l'attention des lois de courte durée comme de longue durée et n'ont pas manqué de soulever de nombreuses interrogations, telles le DPE, l'OGA ou encore la TVA.
