Speaker #1Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le dernier épisode de notre série consacrée à la pratique de l'activité de location meublée en 2025. Et pour clôturer cette série, nous avons choisi, à la lumière de tous les changements que nous avons évoqués pendant les épisodes précédents, de prendre le temps de répondre à cette question que vous vous posez peut-être aussi depuis le début de l'année, faut-il toujours investir en location meublée en 2025 ? Commençons donc par la location de courte durée, largement touchée, du point de vue réglementaire mais également fiscal, par l'entrée en vigueur de la loi Lemaire au 1er janvier. La réponse à la question sur l'intérêt d'investir en location saisonnière en 2025 est finalement la même que pour les années précédentes. Oui, mais attention à la réglementation. À la différence que la vigilance sera certainement encore plus de mise en raison du rôle accru que les communes, et éventuellement la copropriété, pourront jouer dans l'encadrement de l'activité de location de courte durée, comme nous l'évoquions en détail dans le deuxième épisode de notre série. Au-delà de la nécessité de surveiller la réglementation et sa possible évolution, reste à se poser la question de l'impact de la réforme fiscale pour le régime microbique de la location de courte durée sur cette activité. Certes, cette dernière rend le microbique en location de courte durée moins avantageux qu'il ne l'était auparavant, avec des taux d'abattement qui sont respectivement passés de 50 à 30% pour la location d'un meublé de tourisme non classé et de 71 à 50% pour la location d'un meublé de tourisme classé. Toutefois, l'impact de cette réforme sera en réalité très limité sur l'intérêt de l'investissement en location de courte durée. Car les taux auparavant très avantageux du régime microbique avaient souvent tendance à détourner les loueurs du régime réel d'imposition, alors même que ce dernier était tout de même souvent bien plus favorable en termes de fiscalité, et à plus forte raison dans le cadre d'un investissement, notamment grâce au mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement. Bien évidemment, il pourra subsister quelques situations dans lesquelles le microbique pourra toujours être le plus avantageux, mais dans ce cas, il sera possible de procéder au classement de son bien pour conserver un taux d'abattement intéressant de 50%. De plus, lorsque l'on parle d'investir en location de courte durée, il ne faut pas oublier que ce genre d'investissement a souvent un double avantage, car il n'est pas rare que les acheteurs utilisent également leurs biens pour leur propre congé et voient ainsi la location de courte durée comme un moyen d'augmenter leurs revenus sans toutefois viser une rentabilité maximale. De plus, rien n'empêche les investisseurs en courte durée de faire évoluer à tout moment le mode de location pratiqué en s'orientant vers un des autres types de baux accessibles en location meublée, ou même en hybridant leur pratique de la location meublée en alternant location étudiante et de courte durée par exemple, sous réserve bien entendu que la localisation de leur logement leur permette de trouver des locataires preneurs d'une autre solution d'émergement que la location saisonnière. Ce qui est maintenant de la réintégration de l'amortissement, mesure amenée par la loi de finances et dont nous avons suivi l'évolution à l'occasion de plusieurs épisodes de ce podcast et sur laquelle nous vous avons donné tous les détails dans le premier épisode de cette série, elle naît à elle seule, et quoi qu'on en dise, pas en mesure de freiner l'attractivité de l'investissement en location meublée au régime réel, et cela qu'il s'agisse de location de courte ou de longue durée. Pour appuyer cette affirmation, et sans répéter ce que nous avons déjà mentionné dans notre dernier épisode sur le sujet, notamment à propos des cas d'exonération, des abattements pour durée de détention, ou encore de la manière dont est véritablement calculée la plus-value au regard de la majoration du prix d'acquisition par des forfaits pour les travaux ou les frais d'acquisition, prenons-nous au jeu des mathématiques, afin de démontrer tout l'intérêt que continue de revêtir l'amortissement même au regard de son éventuelle réintégration. Pour cela, commençons par rappeler brièvement qu'en location meublée, les revenus issus de l'activité sont imposés sur la base du taux marginal d'imposition auquel s'ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux. Dans la majorité des cas, le taux marginal des loueurs est de 30%, ce qui signifie une imposition globale de 47,2% sur les revenus de location meublée, une fois les 17,2% de prélèvements sociaux ajoutés. Puisque ces valeurs concernent la plus grande majorité des loueurs, nous allons nous en servir pour nos calculs. Merci votre TMI. pas de 30%, vous aurez simplement à refaire les calculs que nous allons vous présenter en utilisant votre propre taux marginal d'imposition qui, pour rappel, peut être de 0, 11, 30, 41 ou 45% et lui ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux. En somme, puisque les revenus de la majorité des loueurs sont imposés à 47,2%, cela veut dire que le montant d'amortissement déduit leur fait économiser 47,2% de ce même montant puisqu'il leur évite de subir une imposition. Par exemple… un loueur qui génère 2000 euros de revenus avec un taux marginal d'imposition à 30%, devra payer, en ajoutant les prélèvements sociaux, 47,2% de cette somme au titre de l'impôt sur ses revenus de location meublée, soit 944 euros. Mais si ce même loueur déduit 1000 euros au titre de l'amortissement, il ne paiera alors plus que des impôts sur les 1000 euros restants, soit 472 euros. On pourra toutefois répondre que l'amortissement que notre loueur vient de déduire sera réintégré au montant de sa plus-value au moment de la vente. Mais c'est là qu'il faut commencer à comparer le différentiel d'imposition qui existe entre les revenus de location meublée perçus pendant l'activité et l'imposition de la plus-value des loueurs qui est, au total, de 36,2% avec 19% d'impôt sur la plus-value et 17,2% de prélèvements sociaux. Autrement dit, là où chaque tranche de 1000€ amortie fait économiser 472€ à notre loueur, elle lui en coûtera 362 au moment de sa réintégration dans la plus-value, ce qui laisse un différentiel minimal de 110€ en faveur de l'amortissement. Et ce différentiel a en réalité vocation à être bien plus important, d'une part parce que tout l'amortissement déduit ne sera pas... à parer intégrée, la partie correspondant au mobilier n'étant pas réintégrable, mais aussi parce qu'en raison des abattements pour durée de détention, le taux global d'imposition de la plus-value va décroître progressivement, accroissant ainsi le montant d'économie réalisé par le loueur grâce à l'amortissement. Arrêtons-nous un instant sur cette idée de diminution du taux global d'imposition de la plus-value. Ce dernier est, à l'origine, de 36,2%, mais si l'on tient compte de l'abattement de 6% qui frappe le montant imposable à l'impôt sur la plus-value tous les ans à partir de la cinquième année de détention. Ainsi que celui qui frappe les prélèvements sociaux, ce taux global d'imposition décroît chaque année à partir de la cinquième année de détention, passant ainsi par exemple à 34,8% une fois 6 ans de détention atteint, et ainsi de suite jusqu'à atteindre 0% au bout de 30 ans. Pour vous donner une idée, le taux d'imposition global de la plus-value au bout de 10 ans de détention passe à 29,1%, puis à 22% après 15 ans, 14,8% après 20 ans, et 7,7% après 25 ans. Reprenons donc l'exemple de notre loueur avec un taux marginal d'imposition de 30%, qui lui permettait d'économiser 472€ par tranche de 1000€ d'amortissement déduit. Si ce dernier finit par vendre son bien au bout de 22 ans de détention, durée qui correspond donc à un taux global d'imposition de la plus-value de 12,4%, chaque tranche de 1000€ d'amortissement réintégrable lui coûtera donc 124€ en termes d'imposition sur la plus-value, soit une économie finale de 348€ pour le loueur pour chaque tranche de 1000€ d'amortissement déduit. Vous l'aurez compris, l'amortissement reste donc largement favorable au loueur, quelle que soit la situation. Raison pour laquelle le régime réel de la location meublée préserve son attrait, et n'est pas de nature à remettre en cause l'intérêt d'investir en LMNP en 2025. A plus forte raison, car, quel que soit le mode de location que vous avez choisi ou choisirez de pratiquer, il est probable que vous deviez réaliser des travaux de performance énergétique dans un futur plus ou moins proche, comme nous l'évoquions dans l'épisode précédent. Et dans ce contexte, pouvoir amortir le coût de ses travaux vous permettra de réaliser des économies substantielles au bon moment. Il s'agit d'ailleurs là d'un autre avantage de l'amortissement en location meublée, celui de pouvoir réaliser des économies au moment où cela compte le plus. Et c'est un élément à prendre en considération, car finalement, la réintégration de l'amortissement n'a aucun impact sur la fiscalité de l'activité de location meublée pendant son exercice. Cela veut dire que les loueurs peuvent continuer d'économiser des sommes importantes grâce à l'amortissement au moment où cela est le plus important. que ce soit pour augmenter leur qualité de vie ou encore pour continuer à investir dans d'autres projets. C'est sur ce dernier point que s'achève cet épisode visant à remettre en perspective l'attractivité de la location meublée par rapport aux derniers changements ayant touché sa réglementation ou sa fiscalité. Nous espérons que l'entièreté de cette série vous aura permis de vous mettre à jour sur ces différentes évolutions et de pouvoir aisément les comprendre et en mesurer la portée. Bien évidemment, si vous avez découvert cette série alors que vous en êtes simplement au début de votre projet de location meublée ou avez récemment débuté cette activité, Ne manquez pas d'aller écouter nos autres épisodes de podcast, regarder nos vidéos ou vous rendre sur le site internet de Gilles et 2M pour y trouver les outils comme des guides pour votre immatriculation, un simulateur visant à vous aider à déterminer le meilleur régime fiscal pour votre activité, mais aussi de nombreux conseils, explications ou articles spécifiques à des points précis de l'allocation meublée.
