Transcription

• Speaker #0

  Hello à toutes, je suis Estelle By, avocate en droit des affaires et en droit des sociétés. Aujourd'hui, on va parler d'un sujet qui revient souvent quand une boîte commence à générer du cash et typiquement lorsque la chef d'entreprise a votre profil. Est-ce que ça ne vaudrait pas le coup d'acheter mes propres bureaux ? Est-ce qu'il vaut mieux arrêter de payer un loyer dans le vent ? Ou est-ce que je ne transformerais pas ma boîte en levier d'investissement immobilier ? Et si donc vous êtes profession libérale, consultante ou encore indépendante, c'est une vraie question qui peut se poser. Mais attention, parce que mal structuré, ce type d'achat peut vite devenir une fausse bonne idée. Je vais vous donner l'exemple d'une cliente qui a fait appel à mes services pour structurer son activité et son premier projet d'achat de biens professionnels. On va l'appeler Déborah. Et donc Déborah a construit son activité en ligne grâce aux réseaux sociaux et à son podcast. Elle fait un chiffre d'affaires plutôt intéressant, sauf qu'elle en a marre de louer régulièrement des espaces pour toute son équipe et plus particulièrement les studios de podcast. Elle s'est donc demandé si ce ne serait pas le temps pour elle-même de se créer un studio pour elle seule. Et en plus, elle s'est dit que ça pourrait être intéressant de proposer elle-même de la location, parce que dernièrement, elle a vu aussi que plein de petits studios de podcast poussaient comme des champignons. et qui permettait donc à certains créateurs de contenu d'enregistrer des podcasts audio, mais également vidéo. Elle se dit donc que ce projet lui permettrait d'investir, mais également d'acheter un bien immobilier. Jusque là, pas de problème, ça semble plutôt ultra cohérent, mais attention quand vous faites ce genre de choses, parce que les erreurs que je vois le plus souvent, c'est ça. Il arrive que certaines clientes mélangent perso. et pro sans le vouloir. Elles veulent donc acheter un bien, mais elles ne savent pas s'il doit appartenir à elles à titre perso, à leur société ou encore à une SCI. Il y a donc en fait un sujet de structuration qui se pose. Elles sous-estiment les impacts sur les chiffres de leur boîte. Elles pensent que si leur société paie, ça serait plus simple, sans réfléchir à d'autres solutions de structuration qui pourraient être intéressantes. Enfin, elle sous-estime certains montages via les holdings, tout simplement parce qu'en fait, elle ne consulte pas des experts avant. Et donc, selon moi, la première règle, c'est de bien distinguer la question du patrimoine personnel et le patrimoine professionnel. Si vous achetez un bien à usage perso avec la société, très mauvaise idée parce que cela peut vous exposer à des risques de redressement fiscaux et ça peut créer... une confusion juridique dangereuse. Vous achetez un bien professionnel, là, oui, c'est possible. Mais attention, encore une fois, à la structuration et vous pouvez donc choisir entre plusieurs options. Première option, acheter en direct via votre société d'exploitation. Donc, clairement, là, il y a la notion de risque qui rentre en ligne de compte car vous liez trop fortement votre activité et le bien professionnel. Si vous vendez l'activité d'exploitation un jour, c'est potentiellement la galère, pas insurmontable, mais ça peut nécessiter une opération juridique complexe qui est d'abord de sortir votre bien professionnel de votre société d'exploitation. Deuxième option, acheter en perso. Pourquoi pas ? Donc effectivement, c'est aussi une option à envisager, mais potentiellement, il est possible que vous perdiez en optimisation. et encore une fois... Autre risque, vous pouvez exposer votre patrimoine privé sans utiliser comme il le faudrait la trésorerie de votre société d'exploitation. Donc, il y a vraiment une réflexion à avoir en termes de structuration de qui achète quoi. Troisième option, vous pouvez créer une SCI et c'est souvent la meilleure solution. Et encore, ça va dépendre. En l'occurrence, la SCI va acheter le bien et derrière, elle va louer ce bien à votre société. Cela va vous permettre de dissocier usage et propriété, de créer aussi potentiellement un patrimoine transmissible et d'avoir un cadre juridique clair. Et si vous avez une holding, elle peut détenir potentiellement la SI. Cela vous permettra d'éviter la taxation de la remontée de dividende de votre société, imposable normalement au titre de la flat tax de 30% si vous faisiez une remontée de dividende à votre société de personnes en propre. C'est donc une manière de mieux structurer vos investissements et de créer une architecture patrimoniale solide lorsque vous envisagez de faire tout ça via une holding. Et enfin, et ça j'insiste, il ne faut pas négliger l'atout retraite parce que je sais que vous êtes un certain nombre à flipper sur la question. Il faut se dire que ce bien immobilier pourra potentiellement devenir un revenu complémentaire une fois à la retraite. Vous percevrez des loyers, même quand vous cesserez votre activité, vous pourrez potentiellement revendre le bien pour vous dégager un capital qui est aussi donc une autre option. voire le réaffecter à un usage personnel. Donc, il faut se dire que c'est un actif tangible, stable, qui vous permettra sans doute de sortir de la précarité des régimes sociaux classiques. Et donc, l'idée, c'est donc de vous poser encore une fois des questions, donc trois questions à se poser avant d'acheter. Pourquoi vous acheter ? Pour reloger votre activité ? Pour investir ? Pour transmettre ? Le montage ne sera clairement pas le même. Qui va venir détenir quoi ? Est-ce que c'est vous à titre personnel ? La société d'exploitation ? Votre URL ou votre SASU ? Est-ce qu'il s'agira d'une SCI ou bien d'une holding ? Chacune de ces options, évidemment vous vous en doutez, aura des impacts patrimoniaux, fiscaux ou encore successoraux. Et si demain vous voulez vendre ou transmettre, est-ce que le montage vous permettra de sortir facilement le bien ? Est-ce qu'en gros, vous pourrez le garder en main ? Comment vous pourriez faire pour le transmettre sans le vendre, etc. ? Et donc, si on ne devait retenir qu'une chose, il faut se dire qu'acheter un bien professionnel, ça représente vraiment une question stratégique. Et donc, ce n'est pas juste en réalité une affaire de taux ou d'opportunités. C'est souvent et surtout une affaire de structuration parce qu'il peut arriver également que les banquiers... mettent un peu leur nez dans les sujets de structuration pour vous octroyer un prêt. Donc, il y a une vraie cohérence à avoir dans votre projet d'achat de biens professionnels. Et si vous avez une holding, une activité qui tourne, un projet de stabilité, c'est peut-être le moment de vous poser des bonnes questions. Et moi, de mon côté, je peux forcément venir vous aider sur des questions de structuration. Demain, on parlera donc de croissance, d'achat de sociétés, de fonds de clientèle. Parce que sachez que même quand on est solo, ce sont des opérations totalement possibles. Je vous dis donc à demain !