Transcription

• Speaker #0

  Entreprendre en solo, en toute liberté, sans employés, et développer un business rentable, scalable et durable, c'est possible. Je suis Flavie Prévost, ex-dirigeante devenue solopreneur et créatrice du premier incubateur de solopreneurs en France. Avec ce podcast, j'ai voulu créer le board que j'aurais aimé avoir à mes côtés quand je me suis lancée en solo. Un board composé des meilleurs experts, disponible chaque semaine gratuitement, à mon micro, pour te donner des supers conseils et te mettre au défi. L'épisode va commencer et je te préviens, ça va vite. Alors n'oublie pas de t'abonner à la Newsletter. pour recevoir les bonus. Aujourd'hui, je te présente une nouvelle mini-série, 5 épisodes express, à binger pour progresser vite et bien sur un thème business incontournable.

• Speaker #1

  Allez,

• Speaker #0

  c'est parti pour le premier épisode de la série.

• Speaker #1

  Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode du Borde. Alors aujourd'hui au Borde, je t'apporte une nouvelle idée pour t'aider à scaler Oui, je sais, t'es freelance, t'es solopreneur, tu cherches désespérément des idées de revenus passifs. Tu cherches peut-être des idées pour lancer un logiciel comme un SaaS, peut-être pour créer une formation en ligne. Bref, tu te creuses les méninges un peu pour apporter de la scalabilité à ton modèle. Est-ce que l'immobilier ne pourrait pas justement constituer cette source de revenus passifs ? Et oui, ce bon vieil immobilier, on n'en parle pas très souvent dans la sphère des solopreneurs du digital, mais figure-toi que mon nouvel invité du board, lui, en connaît un rayon, puisqu'il est... entrepreneur dans l'immobilier et il est également podcaster. Donc j'accueille au board Paco Desbonner. Salut Paco, bienvenue au board.

• Speaker #2

  Salut Flavie, salut le board. Merci de l'invitation.

• Speaker #1

  Je suis super contente du thème dont on va parler parce que là on va parler complètement de diversification. Tu vas nous raconter en fait toutes les techniques pour diversifier grâce à l'immobilier, pour gagner des revenus passifs grâce à l'IMO. Est-ce que c'est possible ou pas ? Est-ce qu'on fait de l'immobilier professionnel ou personnel en tant que solopreneur ? Comment on fait ? Même si vous n'y connaissez absolument rien en immobilier, on va vous guider étape par étape jusqu'à avoir une stratégie parfaite pour investir dans la pierre ou dans d'autres trucs d'ailleurs. Et bref, gagner de l'argent grâce à votre immobilier. Alors Paco, on commence par quoi quand on n'est pas encore un auditeur aguerri des investisseurs ? ton podcast, qu'on ne sait pas encore tout ce qu'il faut faire pour investir dans la pierre. Qu'est-ce que tu nous conseilles ?

• Speaker #2

  Que tous les fortunes ont dans leur portefeuille, même ceux qui sont excellents en bourse ou qui font fortune en crypto ou même qui montent des startups qui font des levées millionnaires ou milliardaires. Déjà, à la base, il y a un besoin fondamental de se loger, d'avoir un toit sur la tête. Ce n'est pas le... le cap de tout type de biens. Donc j'ai trouvé cette raison à peu près que je vais énoncer. Le besoin fondamental de se loger, il est là et il ne risque pas de partir demain. On a une demande aussi qui est en hausse parce qu'on a une population qui grandit, des effluves migratoires et aussi des divorces de plus en plus. Donc besoin d'avoir deux logements clairement alors qu'on a besoin que d'un, le foyer familial se démultiplie. L'autre truc vraiment bien avec Limo, c'est que c'est vraiment de gré à gré. Donc, si tu regardes en bourse, par exemple, où tu as une autorité de régulation qui va faire attention à ce que les prix soient vraiment à leur juste valeur à chaque fois. Et donc, tu ne peux pas vraiment avoir de différentiel quand tu achètes un truc en dessous du prix auquel il vaut, sauf s'il y a eu un effet de panique ou de crash. Mais en général, c'est très observé, très régulé. Dans Limo, c'est vraiment un acheteur et un vendeur et l'image qu'ils ont de la valeur qu'ils ont à leur bien. Donc, c'est un vendeur qui a très envie de vendre. il va être prêt à le vendre à un prix plus bas juste parce qu'il est très pressé de vendre, parce qu'il doit déménager, il doit partir, peu importe. C'est vraiment ça qui est intéressant, c'est de gré à gré. Le quatrième qui est assez connu, c'est l'effet de levier. C'est clairement que tu peux t'endetter pour acheter un bien immobilier alors qu'il y a des actifs que tu montres ou n'importe quelle autre chose. Tu ne peux pas forcément t'endetter ou alors tu vas payer une fortune et ça ne va pas forcément avoir de l'intérêt. Les loyers aussi sont quelque chose, donc ces revenus que tu génères quand tu fais du locatif, c'est quelque chose qui au fil des années, au fil des décennies, elle augmente et elle suit bien l'inflation. Quand tu as une inflation qui est haute, donc clairement qui grignote tout ton épargne, avoir des revenus qui, elles, sont indexés à l'inflation, c'est vraiment une bonne idée aussi. Et c'est ce que beaucoup de grandes fortunes font aussi, mettre de l'immobilier dans leur portefeuille pour avoir justement cette protection. contre...

• Speaker #1

  Surtout que le freelance, il n'arrive pas toujours à augmenter son TGM en fonction de l'inflation. Des fois, ils sont plus un peu bloqués. Je leur dis, ça fait combien de temps que tu n'as pas augmenté tes prix ? Deux ans. Ah bon ? Ça serait peut-être le moment d'augmenter.

• Speaker #2

  Complètement, ouais ouais. Et ça aussi de façon sans friction, c'est à dire t'as pas besoin de le négocier derrière auprès de ton locataire, c'est indexé et t'as pas besoin de problème. Le sixième élément que je trouve intéressant dans l'immo, c'est que c'est un actif qui est très versatile, très adaptable. Ça revient un peu à la première raison que j'avais mentionné, c'est que comme il y a un besoin fondamental, un besoin fondamental pour tout un tas de personnes, celui qui a un salon de coiffure, à l'autre qui est patron d'une grosse PME régionale dans l'industrie automobile, à juste la famille bourgeoise. Tous ont ce besoin et tous ont un bien dans lequel ils vivent qui répond à des besoins spécifiques, des problématiques spécifiques qui peuvent bouger au fil des temps aussi. Tu peux avoir par exemple des zones qui étaient très rurales, donc il y avait beaucoup de granges, et maintenant il y a des granges et il y a moins d'agriculture, donc il y a besoin de plus de petits logements. Tu peux juste recadrer ce... par rapport aux besoins, un même bien, et le faire lui donner une nouvelle vie finalement. Et donc, il y a des opportunités qui se cachent dans plein de petits types de biens qu'on n'imagine pas. Et la dernière raison pour moi qui est importante, qui soutient cette thèse d'investissement, c'est que, un peu comme les PME aujourd'hui, où tu sais qu'il y a une grosse vague de baby boomers qui vont arriver à la retraite, Dans l'immobilier, c'est pareil, on a beaucoup de gens qui sont décèdés ou qui partent en maison de retraite, donc il y a un flux d'offres qui est en train d'arriver là et qui va continuer d'arriver, assez important, qui va nous permettre, nous, en tant qu'investisseurs, de pouvoir avoir de quoi travailler des produits et pouvoir se positionner. Et souvent, ces biens-là, d'ailleurs, ils sont défraîchis, ils sont complètement dans leur jus, comme on dit, le papier peint à grand-mère, un truc invivable. Eh bien, ça donne l'opportunité pour les rénover. Rénovation aussi énergétique, c'est le gros truc du moment. Et de les redonner de la valeur, du coup, soit en locatif, soit à la revente derrière.

• Speaker #1

  Hyper intéressant. En fait, ça me fait plein de parallèles. Déjà... je trouve ça cool que tu nous montres encore tous les bénéfices de l'immobilier parce que des fois, on entend un peu, je ne sais pas ce que tu en penses, la petite musique de « ouais, investir dans la pierre, c'est trop un truc de boomer justement, il faut investir dans d'autres trucs, dans les cryptos, etc. » Mais ce que tu démontres, c'est que c'est quand même un marché encore hyper porteur avec énormément de besoins, etc. Donc, c'est peut-être pas mal de le rappeler et je pense que ça constitue... Tu conseilles que ça constitue quelle proportion du patrimoine professionnel ou personnel ? Tu as une idée un peu du... du pourcentage de ce qu'on doit investir dans la pierre versus d'autres supports d'investissement ?

• Speaker #2

  Je suis un peu biaisé. Je dirais qu'il faut mettre un bon 50% pour moi là-dedans. Après, on verra peut-être un peu plus tard. Un peu plus tard, il y a énormément de stratégies qui sont dans cette idée-là. Peut-être, effectivement, la question de la proportion, elle est pertinente quand tu penses, notamment en termes de liquidités, au fait que c'est quand même... tu mets de l'apport dans une opération, cet apport, si tu vis dedans ou si tu fais du locatif, il y reste. Donc, si tu as besoin de cash pour d'autres choses, effectivement, on ne va pas mettre tout ton épingle dans un projet immobilier. Ok.

• Speaker #1

  Et après, ce que tu décris aussi, c'est un peu vertigineux, dans le sens où il y a plein de stratégies possibles. Ça prend du temps quand même. Alors, peut-être ma question pour toi, un peu introductive, c'est est-ce qu'on a le temps de faire tout ça quand on est solopreneur et qu'on a déjà ses propres actifs numériques pour le coup à construire et tout ? Combien de temps ça te prend, toi, d'investir dans l'IMO ? Parce que toi, tu es solopreneur comme moi, on a un peu le même business model, un même membership et tout, c'est comme ça qu'on s'est rencontrés. Ça te prend plus de temps que quoi ? Ta carrière dans l'immobilier ou ton business de solopreneur ? C'est quoi ta quotité ?

• Speaker #2

  Oui, alors ça, c'est la grosse question de ma vie parce qu'effectivement, c'est très chronophage de faire de l'achat-revente et de faire du coup ce média. Moi, personnellement, j'arrive à accorder... un à deux jours par semaine sur l'activité média. Parce que je fais du batching aussi. J'essaie de faire dans mon mois, de faire trois semaines de marchand de biens. Et une semaine où je vais batcher tous mes épisodes, faire toute l'activité média vraiment de façon assez intense. Parce que mon cerveau, il n'arrive pas à passer de l'un à l'autre.

• Speaker #1

  Donc, c'est quand même, toi, tu es solopreneur dans l'immobilier. C'est ça ton activité principale. Mais bon. Tu vas nous donner des conseils après, justement, sur comment apporter plus de passivité. Il y a des techniques pour ça, pour ne pas y passer la vie. Mais déjà, c'est cool. Écoutez bien les conseils de Paco, parce que vous allez voir qu'il y en a vraiment pour tous les budgets, pour tous les styles, pour tous les goûts, j'allais dire. Quel serait le premier petit exercice, peut-être, qu'on pourrait faire pour voir, avant qu'on avance dans les stratégies, en fait, si c'est un bon investissement pour nous, peut-être l'immobilier à ce stade ?

• Speaker #2

  Ouais, le premier truc que je conseillerais de faire déjà pour avoir une sorte de matérialité, de savoir quel est le potentiel si on n'a jamais mis le pied dedans, c'est de savoir à combien je peux, justement parlant d'effet de levier, à combien je peux emprunter moi pour un projet immobilier. Et ça, n'importe qui peut le faire, donc le défi serait peut-être d'aller, pour les auditeurs qui nous écoutent, d'aller voir leur banquier, pas juste un, mais peut-être deux, voir un courtier aussi, qui sont très demandeurs d'ailleurs qu'on les appelle. pour faire un petit point en fonction de mes revenus, en fonction de ma situation, combien je peux emprunter et ça donnera le premier pas de savoir à peu près sur quel type de projet ensuite je peux me porter parce que si tu peux emprunter 100 000 ou si tu peux emprunter 500 000, ce n'est pas la même opportunité que tu peux avoir.

• Speaker #1

  Trop bien. D'ailleurs, avis aux salariés diversifiés qui nous écoutent, je pense que c'est le bon moment. Moi, j'avais fait mon effet de levier bien sûr avant de me lancer en freelance, n'est-ce pas, comme beaucoup de freelance et questions sous-jacentes Est-ce que tu connais des banques qui sont un peu plus favorables quand on est indépendant ? Parce que c'est un peu le truc qu'on va nous rétorquer, c'est quand tu es freelance, on te prête quand même moins que quand tu es salarié, non ?

• Speaker #2

  Oui, effectivement. Je n'ai pas une banque forcément en tête qui serait très bonne.

• Speaker #1

  Freelance friendly.

• Speaker #2

  Oui, freelance friendly. Je pense que les conditions seront moins bonnes. Il ne faut pas hésiter à aller voir des banques un peu exotiques aussi qui peuvent donner des conditions. qui sont peut-être sur le papier moins bonnes que la BNP du coin, mais qui vont permettre d'emprunter. Vraiment, le gain, le bénéfice d'emprunter, pour moi, il dépasse largement peut-être le différentiel de taux. Parce que beaucoup de gens, en fait, font cette erreur de se dire « Ah, moi, j'ai emprunté à 1,20 et toi à 0,8. » Mais en fait, ce n'est pas là que se fait la vraie différence.

• Speaker #1

  Trop bien. Il ne faut pas se laisser bloquer par ça pour passer à côté d'une énorme opportunité ailleurs. Hyper cool. Dites-nous en commentaire. ou sur les réseaux sociaux d'ailleurs, si vous avez des bons plans aussi sur ce côté banque, néobanque et tout ça, crédit pour les indépendants, parce que je sais que pas mal d'entre vous êtes au stade où vous construisez votre vie, donc il y a un peu ce côté-là qui arrive. Et puis Paco, je te propose qu'on passe du coup au deuxième conseil, comment générer des revenus passifs, vraiment passifs grâce à l'immobilier, et est-ce que c'est possible d'ailleurs, parce qu'on nous voit un peu du rêve aussi, des choses comme ça, achète une laverie ? Vas-y, achète des apparts, t'es méliée en location. Est-ce que c'est vraiment passif ? C'est ce qu'on va voir. Puis tu vas nous donner aussi tes conseils pour pouvoir combiner ça avec une vie de solopreneur déjà pas mal exaltante.