- Speaker #0
Entreprendre en solo, en toute liberté, sans employés, et développer un business rentable, scalable et durable, c'est possible. Je suis Flavie Prévost, ex-dirigeante devenue solopreneur et créatrice du premier incubateur de solopreneurs en France. Avec ce podcast, j'ai voulu créer le board que j'aurais aimé avoir à mes côtés quand je me suis lancée en solo. Un board composé des meilleurs experts, disponible chaque semaine gratuitement, à mon micro, pour te donner des supers conseils et te mettre au défi. L'épisode va commencer, je te préviens ça va vite, alors n'oublie pas de t'abonner à la newsletter. pour recevoir les bonus. Alors, à propos des revenus passifs, alors, bon, moi, je fais partie de la team qui pense qu'il n'y a aucun revenu passif, vraiment. Je préfère le mot revenu asynchrone. J'ai l'impression que dans l'immobilier, du coup, le revenu asynchrone prend tout son sens parce que parfois, ça peut être plusieurs années, voire même plusieurs dizaines d'années. Quel est ton point de vue là-dessus ? Est-ce que ça existe vraiment, les revenus passifs issus de l'immobilier ? Et si on veut plus de passivité, justement, quel modèle choisir ? Quel modèle il ne faut pas choisir, au contraire ?
- Speaker #1
Oui, c'est pour les gens qui, peut-être, justement, rencontrent l'immobilier, écoutent beaucoup sur les réseaux sociaux. La majorité des pubs qui sont faites de formateurs ou autres sont… Je ne comprends pas encore qu'on puisse, aujourd'hui, en 2025, écouter ce genre de truc. Genre, j'ai acheté 18 appartements en deux jours. Je suis rentier aujourd'hui. Il y a vraiment un truc qu'il faut se mettre en tête, c'est que ce n'est pas possible d'être rentier en six mois avec l'immobilier, sauf si tu as du capital, d'un gros capital que tu mets au départ. Mais même avec l'effet de levier, ce n'est plus du tout possible. Ce qui était possible avant, quand même, pendant les années 2015, on va dire, 2015-2020, c'était d'emprunter un taux tellement bas qu'en fait, avec les loyers, tu arrivais à avoir ce qu'on appelait le cash flow positif, c'est-à-dire de l'argent qui, une fois que tu as payé toutes tes charges, tes taxes. les assurances, etc. Tu pouvais dégager un revenu qui, cet excédent de trésorerie, sur ton mois, les loyers, les charges et les coûts d'emprunt, pouvait te permettre de financer autre chose. Les gens pensaient que c'était du train de vie, c'est-à-dire que j'ai 200 euros en plus chaque mois qui me sont en plus dans mon pouvoir d'achat. Mais en fait, c'est trompeur parce que dans l'immobilier, il y a des charges qui sont plus cachées. Il y a des charges de réparation, d'entretien, de sinistre. Si on ne met pas de côté au moins six mois de loyer en précaution, on est vraiment mal barré dans un projet immobilier. Donc voilà, il faut juste arrêter avec le mythe de c'est complètement passif. Après, est-ce que c'est une usine à gaz ? Est-ce que c'est trop compliqué ? Je ne pense pas qu'il faut aller trop non plus dans ce côté-là. Moi, je dirais qu'en termes de... de type d'immobilier sur lequel on peut aller en termes de passivité. Je peux peut-être commencer du plus passif au plus actif, ou alors à l'inverse, comme tu veux.
- Speaker #0
Magie, écoute, du plus passif au plus actif, allons-y, let's go.
- Speaker #1
Parce que le truc vraiment le plus passif que je peux imaginer, moi, c'est la pierre-papier, donc les SCPI. En gros, c'est des parts de sociétés qui investissent dans des bureaux diversifiés, dans plein de... secteurs d'activité différents. Ils ont une plaquette, c'est commercialisé comme un produit financier finalement. C'est pour s'exposer à l'immobilier sans vraiment toucher à rien du tout. On ne le sent même pas. On est dans l'immobilier, on ne le sait pas.
- Speaker #0
Tu l'achètes chez ton banquier ce truc-là. C'est comme une transaction financière en gros.
- Speaker #1
Complètement, oui.
- Speaker #0
Tu peux l'acheter en pro ça ou pas ? D'ailleurs, je ne sais pas. Après, je ne sais pas la différence entre perso et pro. A titre perso, j'en ai, mais à titre pro ?
- Speaker #1
Oui, tu peux en acheter à titre pro. tu peux l'acheter aussi. C'est vraiment un instrument financier qui est régulé pour le coup, mais sur lequel il y a eu de la casse quand même récemment. Donc, ce n'est pas un produit miracle. Parce que c'est des sociétés qui ont besoin de réinvestir les collectes des épargnants. Il y a énormément de gens qui épargnent là-dedans sans vraiment se préoccuper. Du coup, ils ont tellement besoin de réallouer, de réaffecter les fonds qu'ils ont reçus des épargnants sur des projets. qui sont moins sélectifs, ils vont sélectionner des produits moins bons, et puis ils vont se casser la figure comme ça a été fait. Bon, il y a eu la forte hausse d'étau qui a quand même bien rebattu les cartes, mais voilà, CPI, c'est pas un truc, pas une solution miracle, mais c'est complètement passif. Ensuite, si on migre un peu, toujours un peu passif, très passif aussi, c'est les locaux commerciaux. Là, ça peut être de la boulangerie du coin, encore une fois, le coiffeur, au bâtiment industriel ou agricole, et... C'est donc un entrepreneur, un professionnel qui va être notre locataire. L'avantage, c'est qu'il y a certaines... En général, c'est des baux qui sont beaucoup plus longs en termes de temps. On est sur des 3 ans, 6 ans, 9 ans. Et on est sur des profils aussi qui vont être beaucoup... beaucoup plus stable en termes de locataires, donc ils ne vont pas avoir de rotation. Par contre, il faut faire attention au profil de la personne qui va être louée, parce que le gros problème, c'est au niveau de la... Si on arrive sur une défaillance, il y a une protection qui fait que en fait, tu ne peux pas... Si un associé ne peut plus payer, par exemple, tu ne peux pas non plus les faire partir. Ils ont une protection, donc tu es embêté, parce qu'ils ne payent pas leur loyer et tu ne peux pas changer de locataire. C'est compliqué. Une clé,
- Speaker #0
ah oui.
- Speaker #1
Mais pour autant, si tu fais le boulot au début de bien choisir quelqu'un, tu vois, un Amazon ou une boulangerie où tu sais que ça fonctionne super bien et tout, c'est vraiment bien parce que tu ne payes pas la taxe foncière, contrairement à l'habitation, en fait. La taxe foncière, en général, elle est négociée, c'est le payeur, enfin le locataire qui la paye. Tu as vraiment une visibilité très long terme. Je pense, en termes de passivité, le deuxième truc le plus passif. Il est trop bien. Après, tu as la location longue durée habitation. Donc là, ça va aller aussi du T3 de Madame la famille Michu au studio d'un étudiant à côté de la fac. Donc, c'est aussi passif dans le sens où tu as une visibilité aussi parce qu'en général, c'est des profils, si tu les choisis bien aussi, tu es tranquille pendant 3-5 ans. Bon, il faut quand même faire le taf de acheter le bien, le rénover, faire ton étude de marché, savoir si ça va convenir par rapport au loyer que tu peux... tu peux donner. Mais après, tu as aussi un mécanisme d'indexation des loyers derrière. Et en termes de gestion, si tu donnes à une agence ou même si vraiment, si c'est juste un appart, tu ne veux pas le donner à une agence, ce serait mon conseil.
- Speaker #0
Alors moi, je fais partie de la team passive. J'ai un appart locatif. Je ne m'en suis jamais occupée chez une agence. J'avoue, je suis un peu flemme, mais je trouve que c'est bien. Tu vois, je vois les trucs qui passent sur mon compte tous les mois et je sais que j'ai investi pour l'avenir. En gros, c'est une opération neutre pour moi d'un point de vue économique. Comme tu dis, j'ai juste repeint et aménagé. C'est un meublé LMNP. Franchement, j'ai les mêmes locataires depuis que je l'ai mis, peut-être il y a 5 ans, 6 ans. Je trouve que c'est assez passif quand même, quand ça se passe bien. Et puis, j'ai des garanties locataires et compagnie.
- Speaker #1
Oui, parce que l'agence te facture les garanties, le loyer à payer. Mais tu n'as jamais eu de sinistre d'un payé ou des choses comme ça ? Non. Ok, ouais. Non, mais encore une fois, ça dépend vraiment de ton appréhension au risque et à la passivité. Là, c'est clair que tu es 100% passif. Par contre, c'est vrai que si ça se passe bien comme c'est le cas pour toi là, et que tu vois, c'est un truc notamment, par exemple, si c'est à côté de chez toi, ou voilà, c'est encore un truc que tu peux...
- Speaker #0
Oui, là, moi, ce n'est pas le cas, ce n'est pas dans la même ville et tout. Mais oui, je comprends ce que tu veux dire. là dans ce cas tu peux peut-être faire un peu plus de gains en t'en occupant personnellement ok
- Speaker #1
Mais bon, encore une fois, si on est en mode investisseur pur, on est en mode passif. On n'a pas envie d'y passer du temps. Parce que le problème aussi de se dire, je suis à côté, donc je peux réparer la fuite d'eau, c'est que ce n'est pas la bonne idée. Je l'ai appris à mon dépens. Donc, je pensais que c'est bien.
- Speaker #0
L'avantage, c'est d'être prémuni comme moi avec zéro talent naturel pour tous ces genres de trucs, ni administratif, ni bricolage. Franchement, je suis vraiment tellement une mauvaise cliente. Je ne pourrais vraiment rien faire de mes dix doigts que c'est délégation directe. Et après, comme tu dis, c'est du temps qu'on récupère pour faire autre chose. Parce que j'imagine que quand t'en achètes un, tu peux en acheter un autre, etc. Donc, avec cet effet de groupe aussi, tu pourrais potentiellement t'enrichir plus en réparant les chiottes de ton appart où il y a un problème que tes locataires t'ont signalé.
- Speaker #1
Ouais, complètement.
- Speaker #0
Est-ce qu'il y a d'autres trucs moins passifs ? Là, on est au max de l'échelle ou il y a encore d'autres choses qu'on peut faire ?
- Speaker #1
Il y en a encore, j'en ai vu 3, 3 encore qui est un peu plus passif que ça. Donc là, on est au niveau en termes de rendement, tu vois, où on va y mettre un petit peu de sa poche tous les mois. Si on reste en passif comme ça à longue durée, ça ne veut pas dire qu'on perd de l'argent, parce qu'à mesure qu'on rembourse le prêt, on s'enrichit de ce qu'on a remboursé. Donc c'est important quand même de voir la différence entre l'argent physique qui sort, qui rentre et l'enrichissement. Mais on met un petit peu de sa poche, effectivement, en termes de trésor. Après, si on veut... essayer d'équilibrer vraiment, voire même de faire un peu de gains. Là, on peut aller sur la coloc. La coloc, ça a eu un gros vent en poupe en 2015-2020. Beaucoup en sont revenus depuis quand même, parce que le marché, il y a eu beaucoup plus de concurrence, de gens qui proposaient des colocs. Et c'est très chronophage. Oui, c'est assez chronophage. Tu peux aussi le déléguer, mais c'est assez chronophage.
- Speaker #0
Je pense à mes années de colloque d'étudiante. Vraiment, je... Comment on a détruit les apparts. Bref, je comprends que ce soit un peu chronophage niveau entretien. Mais parenthèse refermée.
- Speaker #1
Et après, est-ce que tu essaies de faire justement un produit de bonne qualité où tu vas facturer, refacturer en fait toutes les prestations, en vendant une sorte de hall inclusive où la personne n'a rien à payer, ni son nation, ni soi-même, l'électricité ? Mais alors ça c'est à double tranchant, parce que le chauffage c'est pareil, on peut vite se faire rattraper par les coups que ça occasionne, quand les gens ouvrent des fenêtres et mettent leur chauffage à fond. Mais pour pouvoir attirer le chaland, il faut un produit qui soit de plus de qualité qu'effectivement la colloque de Friends un peu en mode destroy. Et après, plus en avant, dans l'activité même, il y a la location courte durée. Donc là, qui est très chronophage, évidemment, parce qu'on parle de visiteurs qui viennent parfois pour une nuit. Donc, tu imagines en termes de turnover ce que ça représente.
- Speaker #0
Ça, c'est Airbnb et compagnie, c'est ça ?
- Speaker #1
Oui, c'est ça.
- Speaker #0
Mais là, tu es d'accord qu'il y a aussi des trucs de délégation ? J'ai l'impression que partout où je vais en vacances, il y a consergerie, bidule, etc. Ça fonctionne ça ou pas complètement ?
- Speaker #1
Si, ça fonctionne, mais c'est aussi un gros travail de suivi, de sélection déjà du partenaire. Quand on en a un bon et qui répond vraiment à tous nos besoins, c'est relativement « passif » . Mais c'est rare que tu n'aies pas des appels de la consergerie pour... Pour arbitrer sur un truc ou un autre. Et aussi, on a une usure sur les équipements qui est plus importante. Sur la longue durée, évidemment, parce que les gens s'en foutent un peu de ce qu'ils font dedans. Et l'assurance Airbnb, moi, perso, je l'ai testé. Ce n'était pas concluant, donc ça ne marche pas non plus trop. C'est pour ça que là, pour moi, la question compte durer. On peut aller chercher des rendements plus élevés, mais on est plus en mode entrepreneurial, du coup, de l'IMO, que le reste.
- Speaker #0
Ok. Trop bien, on a fait le tour.
- Speaker #1
Et le dernier, alors c'est un peu un mix de tout ça, c'est aussi une stratégie qu'on emploie pas mal de gens, c'est l'immeuble de rapport. Donc là, typiquement, c'est un immeuble que tu détiens qui peut avoir toutes ses stratégies. Tu peux avoir typiquement le local commercial au pied de l'immeuble, tu sais, la fameuse petite boutique en bas. Et puis au-dessus, tu peux avoir un grand T3 ou T4 ou T5 où tu mets une coloc, et puis voire même au deuxième étage, avoir ton studio que tu mets en location courte durée. Donc tu peux mixer ces stratégies. dans un même bien. Donc, l'avantage de ça, c'est que tu diversifies un peu en termes de risque parce que certes, tu as du plus risqué en coût de durée, mais tu as un truc plus stable après sur les étages d'à côté. Donc, ça peut être pas mal, assez malin de faire ce genre de truc.
- Speaker #0
C'est trop bien. C'est la version diversification du freelance solopreneur, mais la version immobilier. J'adore parce que moi, je dis toujours qu'il faut avoir des clients un tout petit peu diversifiés. Enfin, quand même un persona principal, mais... Pas avoir 100% de tes clients dans telle industrie, si elles se pètent la gueule, après tu perds tous tes contrats. Donc là, c'est un peu la même idée. Trop cool. Est-ce que tu as un défi ou un conseil final à nous donner sur cette partie passivité pour peut-être qu'on arrive à combiner ça avec nos quotidiens trépidants ?
- Speaker #1
Je peux proposer un Google Sheet qui permet de calculer facilement le rendement, le cash flow sur un projet en fonction des paramètres qu'on met. et pour un projet en 5 minutes, tu peux savoir en gros si c'est un projet où tu vas gagner de l'argent ou pas ok,
- Speaker #0
bah écoute, trop trop cool je prends, je vous mets ça dans la newsletter abonnez-vous, il y a toujours les bons petits tuyaux les bonus de mes invités, donc c'est hyper cool et écoute, c'est chouette, ça me donne envie d'aller regarder des trucs sur le bon coin ou sur se loger, mais toi c'est peut-être pas les sites que tu utilises d'ailleurs pour trouver tes pépites tes immeubles et tout, mais tu vas nous raconter puisque justement, là, on va se pencher sur la question de locatif versus achat-revente. Deux stratégies en fait avec des bénéfices différents, un capital de départ différent aussi. Tu vas nous raconter qu'est-ce qu'il vaut mieux choisir quand on est solopreneur. On va comparer ces deux stratégies. C'est parti !
