- Speaker #0
Entreprendre en solo, en toute liberté, sans employés, et développer un business rentable, scalable et durable, c'est possible. Je suis Flavie Prévost, ex-dirigeante devenue solopreneur et créatrice du premier incubateur de solopreneurs en France. Avec ce podcast, j'ai voulu créer le board que j'aurais aimé avoir à mes côtés quand je me suis lancée en solo. Un board composé des meilleurs experts, disponible chaque semaine gratuitement, à mon micro, pour te donner des supers conseils et te mettre au défi. L'épisode va commencer, je te préviens ça va vite, alors n'oublie pas de t'abonner à la newsletter. pour recevoir les bonus.
- Speaker #1
Alors, tu me disais, Paco, il faut regarder aussi ce qu'on fait. Est-ce qu'on fait du locatif ? Est-ce qu'on fait de l'achat-revente ? C'est quoi, ça, toutes ces stratégies quand on n'est pas hyper spécialisé dans l'immobilier ? Qu'est-ce que tu entends par là ? Et à quoi ça sert ?
- Speaker #2
Alors, c'est deux stratégies pour gagner de l'argent, en fait, avec l'immobilier. qui est un actif encore une fois prime pour moi pour s'enrichir le locatif on en a parlé sur les épisodes précédents c'est un flux de revenus que va générer ton actif qui va venir tous les mois si tout va bien si tu n'as pas de vacances locatives il va venir tous les mois rentrer dans ton compte et t'enrichir de cette manière là l'achat revente Merci. Et alors du coup, pour terminer sur le locatif, c'est des revenus qui reviennent tous les mois, mais à côté de ça, tu as des charges et notamment des échéances de prêts que tu dois couvrir avec ce loyer, qui sont en général calibrées sur une période d'emprunt de 20 ans, 25 ans pour certains projets. Et en gros, si tu suis vraiment le projet d'investissement de A à Z, tu as 25 ans que tu rembourses et au bout de 25 ans ou 20 ans, tu es propriétaire en pleine propriété du bien, tu peux en faire ce que tu veux et tu peux le revendre éventuellement.
- Speaker #1
Et c'est là que tu t'enrichis, c'est ça ? C'est parce que ton bien, il a pris de la valeur aussi ?
- Speaker #2
Oui, là, tu peux t'enrichir de plusieurs façons. Soit sur les revenus, parce que tu as des revenus qui sont très élevés par rapport aux charges que tu as, notamment, on parlait des stratégies location courte durée précédemment, ou autre, c'est une façon de s'enrichir. L'autre façon de s'enrichir, c'est effectivement la différence entre la vente, le prix et la valeur de ton bien quand tu le vends, et la valeur de ton bien quand tu l'as acheté. et là je voudrais aussi juste préciser quelque chose qui n'est pas forcément clair pour tout le monde, c'est que même un bien qui ne prend pas de valeur, ni ne perd pas de valeur sur une période, par exemple, de 5 ans, tu l'achètes, et au bout de 5 ans, tu le revends. Et même si tu n'as pas gagné ni perdu de valeur sur ce bien, tu vas récupérer un cash, du cash. Pourquoi ? Parce que tu auras remboursé les échéances de prêt au fur et à mesure des 5 ans.
- Speaker #1
Parfait. Ça, du coup, je pense que c'est assez connu. Je pense que c'est un peu le truc classique, ce que je disais tout à l'heure, le MNN. le LMNP, etc. Et achat-revente, ça, ça allait un peu plus gambling, un peu plus des gros montants et tout. Est-ce que tu peux nous en parler ?
- Speaker #2
Oui, alors ce n'est pas forcément plus des gros montants, c'est juste que tu achètes, tu veux créer de la valeur, pas sur les revenus que tu vas générer, au fait que tu loues le bien, mais sur le différentiel entre ce que tu achètes après les droits de mutation, donc les frais de notaire et autres, et ce que tu vends. Après, tout ce qui est aussi remboursement des emprunts que tu auras fait pour l'achat principal. Donc, c'est une stratégie qui est plus rapide dans le temps parce que tu vas pouvoir générer, si tu as un bon projet en 6 mois, 9 mois, tu peux générer des montants plus importants, c'est clair. C'est ça l'idée.
- Speaker #1
Du coup, tu dois faire quoi ? Tu dois rénover les biens ? C'est quoi la stratégie pour gagner plus que ce que tu as acheté en 6 mois, 9 mois ? Parce que j'imagine qu'il faut faire quelque chose, ce n'est pas juste un coup de bol.
- Speaker #2
C'est amusant parce que c'est vraiment la question que se posent tous les gens qui veulent se lancer dans l'achat-revente. Et ça peut paraître... C'est ça aussi qui contribue, je pense, à l'image du marchand de biens qui arrive et qui... Enfin, qui n'a pas forcément la bonne image de comment il arrive, il ne fait rien et il revend un truc avec 100 000 de marge. Et pourtant, ça arrive. Je m'explique. En fait, l'idée de l'achat-revente, fois. tel que si tu le fais en activité professionnelle comme le font les marchands notamment, c'est qu'en fait tu vas régler un problème où tu vas reconfigurer un bien qui ne t'avait pas été vu d'une certaine manière à l'achat par le marché et que tu vas le reconfigurer pour adresser un type de segment qui est très demandé sur ce secteur mais qui n'était pas là auparavant. Donc ça peut vouloir dire quoi ? Ça peut vouloir dire par exemple que tu as une grande maison en campagne là où j'habite, des grands corps de ferme qui font, je ne sais pas, 200 mètres carrés. Tu vas faire une division de la maison, tu vas créer deux maisons mitoyennes, parce que sur le secteur, il y a beaucoup de familles qui veulent s'installer, avoir la maison avec leur jardin. Et tu crées de la valeur avec quoi ? Avec juste un géomètre qui arrive, qui dit, bon, voilà, la coupe, on va la faire comme ça.
- Speaker #1
Donc, ce n'est pas forcément des travaux faramineux. C'est ça que tu dis, c'est juste d'être malin, de repackager le truc pour un marché où il y a de l'offre. Ça, ça nous parle, les freelances, quand même. On est habitués à faire ça, en plus.
- Speaker #2
Oui, c'est ça. Vous avez une compétence inouïe sur ces domaines. Pour l'exploiter. OK. C'est pareil sur Paris. J'ai un collègue qui a fait ça récemment, un appart dans le 14e, qui était à la base deux appartements qui avaient été agrandis pour faire un seul appartement, mais il y a peut-être 30, 40, 50, 60 ans. Et aujourd'hui, il a juste créé la cloison qui était là à l'origine pour faire deux T2 au lieu d'un T3 et il a récupéré peut-être 100 000 de marge sur l'opération. Trop bien !
- Speaker #1
Écoute, moi j'ai repéré un truc dans la sphère des solopreneurs, slash podcasters, créateurs de médias, c'est les studios de podcast. Donc pareil, beaucoup de créateurs de contenu s'étaient mis en acheté parce que c'est vraiment le local pourri, souvent sans fenêtres, limite une cave qui avait zéro valeur locative. Et d'un coup, ça me fait penser à ça, c'est une sorte de repackaging. Pas de fenêtre, c'est parfait pour un studio de podcast. Tu achètes un peu de matos et après, tu le vends à l'heure ou tu le vends à la journée. C'est peut-être ça qui a fait un peu la richesse aussi de trucs comme Podspace, etc.
- Speaker #2
Oui, complètement. C'est le même bien, mais il n'est pas vu de la même manière en fonction de l'usage qui est aidé, parce que l'usage nouveau est créé. J'en parlais justement avec une boîte qui s'appelle jeuxstock.com, spécialisée dans le stockage. C'est la demande qui explose. Ah,
- Speaker #1
je crois que c'est trop bien ça !
- Speaker #2
Oui, les gens ont besoin d'espace pour stocker parce qu'ils ont trop de choses, tu vois, atypiquement. Et c'est pareil, c'est une demande qui... Toi, tu ne te dis pas... Ce n'est pas le truc sexy, quoi. Pareil pour des garages ou des parkings. Ça ne fait pas rêver, en fait. Mais quand tu regardes sur le papier, ça a de la valeur.
- Speaker #1
Hyper cool. Bon, merci de nous avoir abordé ces deux stratégies. Toi, tu as les deux ou pas ? Ou tu es plutôt marchande bien, de ce que je comprends ?
- Speaker #2
J'ai un petit parc locatif qui n'est pas énorme, que j'ai commencé comme ça. Et maintenant, je suis vraiment plus sur du marchand pur, l'achat-revente.
- Speaker #1
Et là, la difficulté, c'est peut-être trouver les biens. Donc, c'est quoi tes adresses un peu ? Parce que j'imagine que ce n'est pas les trucs de noob, comme j'ai cité tout à l'heure, genre se loger où la moitié des trucs peuvent être déjà vendus, je pense.
- Speaker #2
Yes, j'ai un outil que je trouve vraiment top, qui s'appelle Moteur Imo. D'ailleurs, je suis affilié. voulez avoir une réduction et qui est en sorte de meilleur en fait moteur de recherche vraiment pour pour qui fera qui récapitule vraiment tout ce qui est le bon coin se loger ou autre et l'intérêt de ce moteur de recherche c'est que tu peux en fait faire des recherches vraiment très très caractéristique par exemple tu dis je veux un appartement avec un balcon où je veux pas je te le viager où je veux exactement tu vas où tu peux aussi savoir
- Speaker #1
par exemple comme critère un appartement qui est là depuis plus de 6 mois tu vas pouvoir le savoir et donc ça te permet de bien filtrer de bien cibler là où tu cherches et c'est bien mieux que le bon coin trop bien je vais être ta première je vais aller utiliser ton lien affilié alors cherche en bord de mer surf camp pour mes futurs séjours tafouax relax attends moi j'ai ce projet là ça pourrait être cool tu vois un peu un truc c'est peut-être des courts séjours ou des séjours packagés sur l'oprenariat e-surf mais on va voir. Bon bah écoute, merci beaucoup pour tes tips et puis je te propose qu'on avance et qu'on termine parce que du coup on pourrait en parler pendant des heures mais il faudrait peut-être qu'on fasse un volume 2 Quelle stratégie et quelle stratégie adopter en tant que solopreneur justement sur l'immobilier avec tout ce qu'on a vu, tu vas nous donner un petit peu des choix stratégiques en fonction de nos situations pour nous aiguiller pour nous aiguiller, pour nous conseiller aussi et pas choisir une mauvaise stratégie par rapport à notre situation. C'est parti !
