- Speaker #0
Entreprendre en solo, en toute liberté, sans employés, et développer un business rentable, scalable et durable, c'est possible. Je suis Flavie Prévost, ex-dirigeante devenue solopreneur et créatrice du premier incubateur de solopreneurs en France. Avec ce podcast, j'ai voulu créer le board que j'aurais aimé avoir à mes côtés quand je me suis lancée en solo. Un board composé des meilleurs experts, disponible chaque semaine gratuitement, à mon micro, pour te donner des supers conseils et te mettre au défi. L'épisode va commencer, je te préviens ça va vite, alors n'oublie pas de t'abonner à la newsletter. pour recevoir les bonus.
- Speaker #1
Alors, quelles sont les différentes manières finalement d'investir dans l'immobilier ? Peut-être un petit résumé, un petit appetizer aussi pour les gens pour dire, ok, vas-y, combien je peux mettre ? Ça commence à partir de combien ? Parce que je pense que c'est un peu le blocage qu'on peut avoir. Voilà, donne-nous quelques inspirations Paco là-dessus.
- Speaker #2
Alors, on a vu pas mal de stratégies auparavant. Donc, on peut faire du locatif, acheter un lien, le mettre en location, on peut faire du marchand de biens, donc l'acheter pour le revendre. Déjà, une super stratégie que j'ai oublié de mentionner, mais qui est très facile, c'est d'acheter là où on vit, parce que t'es exonéré d'impôt sur le plus-value quand c'est ta résidence principale. C'est encore une des rares niches fiscales qui existent en France. Donc, on peut l'exploiter à fond. Et on peut faire de l'achat-revente et on peut aussi faire des mises en relation. C'est peut-être un peu là où je voulais t'emmener aujourd'hui, sur peut-être d'autres façons de faire de l'immobilier sans forcément être acquéreur d'un bien immobilier. Ah cool !
- Speaker #1
C'est-à-dire, en gros, tu vas nous raconter, on investit dans d'autres biens que le nôtre, c'est ça ?
- Speaker #2
On peut être à l'origine de deals, d'achats-revente. moi par exemple je Je source les biens auprès de mon réseau, auprès des agents immobiliers. Mais si une personne, un lambda, me trouve un bien qu'elle a identifié et qu'elle me le montre et que le bien fit bien avec une stratégie d'achat-vente, typiquement, il n'est pas encore valorisé, il pourrait faire l'objet d'une marge, je le rémunère sur la base d'une commission d'apport d'affaires, tout simplement.
- Speaker #1
Trop bien ! Mais alors attends, c'est plus rentable que de placer un freelance en mission, ça, si t'as port d'affaires, combien ça rapporte, c'est quoi les pourcentages ?
- Speaker #2
Franchement, ça dépend beaucoup de la taille du bien.
- Speaker #1
C'est la tête du client, non, je sais pas,
- Speaker #2
c'est la tête du bien. Ouais, après, ça se négocie comme tout, mais je peux te donner un truc, une fourchette, en gros, sur un bien de 200 000, tu peux compter entre 2 et 5 000 de com, si t'arrives à, voilà. à générer ça en marge derrière. Trop cool ! Moi, je le mets en avant parce que ce n'est pas quelque chose qui est très connu et ce n'est pas quelque chose qui demande du temps du tout. Ça demande juste d'ouvrir un peu ses chakras à tout ce qu'on avait dit dans les précédents épisodes. Essayer de comprendre la valeur qu'il peut y avoir dans l'immobilier entre un bien que j'identifie et un besoin que je pourrais adresser avec ce bien qui n'a pas forcément été adressé. Et une fois qu'on a ça, en fait, c'est...
- Speaker #1
Trop bien. Vas-y, passe un petit message pour les auditeurs. Alors, à Nantes, tu cherches quoi ? Parce que quand je vais me balader comme ça, que je ferme mon ordi, je vais marcher dans la ville, je fais rien. Je pourrais opérer des biens pour toi ?
- Speaker #2
Ouais, ça se joue plutôt sur des échanges, à mon avis. C'est plus dans des conversations que tu vas avoir avec des gens, que tu vas comprendre qu'il y a de l'immobilier dedans. Et encore une fois, l'immobilier est présent partout dans la vie des Français. Donc, il faut vraiment... pas hésiter même auprès de son cercle proche de famille ou autre, de comprendre qu'il y a un bien et il n'est pas bien, on n'arrive pas trop à ça se loue pas, il y a eu des problèmes de vandalisme, enfin vraiment, il y a partout, dans tous les cercles, des biens qui peuvent être vendus, et après se poser la question comment je peux le transformer ce bien-là, regardez déjà Priomé de Carré, ça peut arriver que que tu puisses l'acheter par rapport à ce que la personne aurait besoin en termes de cash et la valeur qui est sur le marché qui a déjà un gros gap mais c'est pas forcément le plus courant mais par contre ça peut être quelque chose qui est encore une fois trop grand, typiquement non je connais pas très bien le marché mais s'il y a beaucoup de petites surfaces c'est ça qui parle le plus un grand T3 tu peux faire ou un T4 le transformer en 2T2 ça c'est un peu le classique mais là tu crées de la valeur là dessus Tu vois, un bien avec deux accès aussi. Alors, c'est plus pour les maisons, mais si tu as des maisons où tu peux avoir deux accès, tu as de la place de parking, parce qu'on va demander de la place de parking pour les divisions. C'est questionné, mais si tu prends les automatismes, ce n'est pas le truc le plus chronovage.
- Speaker #1
D'accord, mais hyper cool. Donc, apport d'affaires immobilier. Est-ce que tu as d'autres bons plans comme ça pour ceux qui ne veulent pas trop se mouiller, genre devenir propriétaire, mais qui peuvent quand même un peu s'enrichir de façon asynchrone grâce à l'IMO ?
- Speaker #2
Oui, alors l'immobilier tel qu'on le fait en achat-revente, c'est aussi une entreprise finalement et c'est un projet. sur lequel on peut s'associer aussi. Donc, au capital, un peu comme une startup, enfin, exactement comme une startup, finalement. Sauf qu'en fait, l'horizon, il est beaucoup plus court entre le moment où tu investis. Typiquement, une startup, tu vas récupérer tes fonds au moment de l'introduction en bourse. Donc, bon courage.
- Speaker #1
Inch'Allah.
- Speaker #2
Inch'Allah. Alors que dans l'IMO, en fait, la sortie, c'est au moment de la revente. Et donc, même si tu as un projet très long, tu vas peut-être faire 12 mois, il va se passer 12, allez, 18 mois si c'est vraiment un projet très problématique avec beaucoup de... de rénovation, reconstruction, surélévation, division ou autre. Mais classiquement, on parlait du projet où un T4, on le réunit en deux T2, en six, neuf mois, c'est plié. Donc toi, tu participes auprès de l'entrepreneur qui va faire l'opération. Tu participes à l'apport dont on a besoin pour faire l'opération. Et au bout de neuf mois, tu peux récupérer. Là, pour le coup, si tu partages la marge, une marge de 100 000 euros, c'est 50 pour toi dans ta poche. 9 mois après, donc ça peut être très rémunérateur.
- Speaker #1
Trop cool ! Et ça, comment on découvre ? Il y a des kiss-kiss-bang-bang de l'immobilier, des trucs de crowdfunding, de levée de fonds d'immobilier ou pas ?
- Speaker #2
Oui, ça existe. Effectivement, il y a des plateformes qui te permettent de faire du crowdfunding, d'opérateurs de projet, les fameuses personnes qui vont détecter le projet, qui travaillent dessus, qui font l'achat, qui font la vente. Et puis, la plateforme, par exemple, tu as la première brique, c'est celle qui me vient en tête, qui offre ça. Elle va aussi prélever des frais, évidemment, pour avoir mis en relation l'acheteur et le vendeur. Donc, c'est faisable. Mais toi, tu vas payer des frais à la plateforme. L'opérateur, tu ne le connais pas forcément, même s'il va y avoir un CV, il va y avoir un... un PDF avec l'opération, la complexité, ce que ça va occasionner et autres. Moi, ce que je fais plus dans un cercle un peu plus restreint, c'est de le faire mais sans la plateforme.
- Speaker #1
De te mettre d'accord avec des gens qui sont chauds pour partager ça et de le faire ensemble. Trop cool, trop bonne idée.
- Speaker #2
L'intérêt aussi, c'est que tu n'as pas besoin, c'est que tu vas aussi mettre un pied dans l'activité. tu mets du cash, donc tu es un peu aussi partie prenante. Et tu vas, pour avant, si tu veux te lancer dans l'activité, c'est assez malin, je trouve, de le faire comme ça et d'être première.
- Speaker #1
Avant que Flav achète un immeuble pour le transformer en surf camp, ce serait peut-être pas mal qu'elle mette un petit peu de sous dans un truc où ils le font et où tu vois les artisans, les travaux et compagnie, je pense que ça te forme. C'est comme une façon de stage ou d'apprentissage accéléré.
- Speaker #2
Exactement. Et en plus, je te dis, le cycle des 6-9 mois, pour les solopreneurs, c'est idéal. Tu as une grosse entrée d'argent, tu sais que tu as visibilité et qu'il faut juste que tu l'aies pour dans 12 mois. Tu le fais travailler et tu peux faire un fois deux, ça peut être pas mal.
- Speaker #1
Et d'ailleurs, c'est peut-être la question finale que je voulais te poser. Est-ce qu'on a le droit d'investir dans l'immobilier avec sa boîte ? Et si oui, il faut quel statut ? Est-ce que tu connais un peu, tu as exploré cette partie-là ou finalement, tu le fais plutôt toi à titre perso ?
- Speaker #2
Alors, sur ce que je t'ai expliqué, on crée une société et on est tous les deux associés.
- Speaker #1
D'accord.
- Speaker #2
On crée une SAS et on est, ou autre entité, mais on est tous les deux associés de cette société-là qui va faire l'achat, la revente. Dès la revente, si on ne fait qu'une opération ensemble, on clôture la société et c'est terminé. Ok,
- Speaker #1
très clair. Et l'histoire des holdings, tu as investigué là-dessus ? Parce que moi, on m'avait conseillé ça aussi et que c'était un bon moyen après, au bout d'un certain temps. Du coup, de faire de l'immobilier en tant que solopreneur ?
- Speaker #2
Oui, l'OLIC, ça fonctionne bien pour réinjecter notamment du cash qui vient d'une activité type entrepreneuriale. Tu vends des formations ou autre, tu as du cash qui arrive et ça alimente une partie de location. Ça peut être bien parce que notamment en termes fiscaux, tu peux avoir un régime Murphy où tu vas être très peu ponctionné en termes d'impôts. C'est intéressant la holding dans une démarche de boule de neige, de réinvestir les fonds qui viennent d'une activité pour les réinvestir ailleurs et ne pas perdre de l'argent que tu donnes à l'État si tu les tires par exemple en dividende et que tu dois payer la flat tax ou autre.
- Speaker #1
Ok. Bon, écoute, trop bien. Paco, merci pour tout. Je pense qu'on pourrait en parler pendant des heures, mais j'ai envie d'inviter nos auditeurs et auditrices à aller regarder, écouter ton podcast sur YouTube Les Investisseurs 4.0. Aucune excuse pour ne pas faire fructifier votre patrimoine pro et perso avec toutes les techniques d'investissement que tu nous donnes. Il n'y a pas que l'immobilier. C'était hyper agréable de t'avoir à notre micro, nous ouvrir la chakra sur cette autre forme de revenu passif qui est l'immobilier. Un petit message pour la fin ou est-ce qu'on peut... trouver, n'hésite pas à nous dire.
- Speaker #2
Oui, tu peux me trouver sur LinkedIn, Paco Desbonner, sur YouTube, Les Investisseurs 4.0, avec grand plaisir pour répondre aux questions, aux sollicitations sur tous les immobiliers, avec plaisir.
- Speaker #1
Je suis sûre que tu auras plein de questions, donc allez-y. Et en tout cas, on va s'intéresser à ce nouveau marché. Non, ce n'est pas du tout un nouveau marché, mais en tout cas, cette nouvelle opportunité pour nous, les pros. Trop cool, Paco. Merci beaucoup. Merci à toutes et à tous. Et puis à bientôt dans les prochains épisodes du Bob. Ciao !
- Speaker #2
Ciao, ciao !
- Speaker #0
Merci d'avoir écouté cette série jusqu'au bout. Je ne sais pas si tu sais, mais je remercie personnellement tous ceux qui me laissent 5 étoiles et un avis sympa sur leur plateforme de podcast ou qui partagent le board sur les réseaux sociaux en me taguant. N'hésite pas à te manifester auprès de moi et je t'enverrai un petit goodies personnalisé du board pour te remercier. Merci à vous de m'aider à faire grandir le média des solopreneurs et à plus !
