Jonathan HercelinEnvie de prendre le contrôle de vos investissements et de comprendre les rouages de l'immobilier ? Bienvenue sur les clés du monde, le podcast qui vous donne les outils pour maîtriser votre avenir financier. Ensemble, nous décryptons les meilleures stratégies et nous vous donnons les clés pour comprendre le monde d'aujourd'hui et construire celui de demain. Je suis Jonathan Erselin, consultant immobilier passionné et je vous accompagne pour faire les meilleurs choix. Bonjour à tous ! Aujourd'hui, on va parler d'un sujet qui peut vraiment faire la différence dans un projet d'achat, c'est le prêt à taux zéro. Alors le fameux prêt à taux zéro dans sa nouvelle version 2025. Depuis le 1er avril de cette année, le prêt à taux zéro, donc le PTZ, il a été élargi. Concrètement, il est maintenant ouvert à tous les logements neufs partout en France, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Et ce, jusqu'au 31 décembre 2027. L'objectif de l'État, il est clair, c'est d'aider davantage les ménages à devenir propriétaires de leur résidence principale, essayer de relancer la construction également sur tout ce qui est maisons individuelles et également sur les appartements, puisque aujourd'hui, on a le Pinel qui a disparu. Dans cet épisode, je vais vous expliquer qui peut en bénéficier, dans quel cas, comment le montant est calculé et comment le PTZ s'intègre dans un plan de financement. L'objectif, c'est que vous soyez capable... à la fin de vous dire oui, je peux en profiter ou non, ce n'est pas pour moi. Alors le principe du PTZ, à qui il s'adresse exactement ? Le prêt à taux zéro, c'est un prêt immobilier qui est sans intérêt. Donc vous remboursez le capital, mais vous ne payez pas d'intérêt à la banque sur cette partie-là. L'État prend en charge ses intérêts justement à votre place. Ce prêt est réservé aux particuliers qui achètent ou qui font construire leur résidence principale. Donc pas une résidence secondaire, ni un investissement locatif pur. La condition de base pour être, ce qu'on dit, primo-accédant au sens du PTZ, pour être éligible, il y a une règle qui est très importante. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis les deux dernières années qui précèdent l'offre de prêt. Il y a deux points qui sont importants à bien comprendre. C'est que si vous louez actuellement un appartement, une maison à quelqu'un, vous êtes propriétaire, vous louez à quelqu'un, Dans ces cas-là, vous cochez quand même la condition. Vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Alors, il y a les zones A, B1, B2 et C. Pourquoi est-ce qu'elles comptent autant ? Le Pré-A2-0 fonctionne avec un système de zonage du territoire. Donc, les zones A et Abyss, qui sont des zones qui sont très tendues, où l'immobilier est cher. C'est par exemple Paris, avec la Grande Couronne ou la Côte d'Azur. Ensuite, on a les zones B1 qui sont souvent les grandes agglomérations, littorales également. Et enfin, on va retrouver les zones B2 qui sont des villes moyennes ou des zones qui sont moins tendues et les zones C qui sont souvent des villes plutôt rurales ou des toutes petites villes. Ce zonage, il sert à plusieurs choses. Notamment, il sert à fixer des plafonds de ressources pour être éligible au préatôt zéro. Ensuite, il va fixer le plafond de prix de l'opération qui va être retenu pour le calcul justement de ce préatôt zéro. et enfin dans l'ancien décider si la commune est éligible ou pas pour la rénovation. Pour un logement neuf, la bonne nouvelle, c'est qu'aujourd'hui, depuis la modification au mois d'avril, toutes les zones sont désormais éligibles partout en France. Peu importe la commune, vous êtes éligible partout en France. Pour un logement ancien, par contre, le prêt à taux zéro reste réservé uniquement dans les zones B2 et C, sauf cas particuliers comme dans certains logements sociaux, les ventes de HLM par exemple. Je mettrai en description le lien officiel pour vérifier la zone de la commune. Ça vous permettra d'aller voir directement dans quelques clics dans quelle commune vous vous situez. Au niveau des plafonds de ressources, jusqu'à combien est-ce qu'on peut gagner pour avoir le prêt à taux zéro ? Le prêt à taux zéro est réservé à des ménages qui vont être plutôt modestes ou intermédiaires. On ne va pas regarder seulement le prix du bien, mais aussi les revenus du foyer. Le principe est simple pour tout ça. On va regarder les revenus de l'ensemble des personnes qui vont occuper le logement. On va comparer ce montant à des plafonds qui vont dépendre du nombre de personnes dans le foyer, y compris les enfants bien sûr, et de la zone où se trouve le logement. Pour vous donner un ordre d'idée, si c'est une personne qui vit dans la zone A par exemple, le plafond va être de 49 000 euros de revenu annuel, alors que dans la zone C on sera à 28 500. De même, si on a deux personnes, donc on imagine un adulte avec un enfant ou un couple, En zone A, on sera autour de 73 000 euros, alors qu'en zone C, on sera aux alentours de 42 000 euros. Donc plus le foyer va être grand, plus les plafonds vont augmenter. Pour ne pas vous perdre dans les avalanches justement au niveau des chiffres, ici... Il y a un plafond de revenus qui va être à ne pas dépasser. Ce plafond dépend de la zone et du nombre de personnes dans le logement. Si vous voulez connaître précisément pour votre cas, le plus simple, c'est d'utiliser un simulateur officiel. Je vais vous mettre le lien en description. Vous pourrez y accéder directement. Ça permet de faire une simulation et d'être sûr de savoir ce à quoi on a droit. Au niveau des tranches de ressources, de la fameuse quotité. Là, c'est encore différent. Là, on va aller un cran plus loin. Parce que ce n'est pas le fait simplement d'être éligible, il faut aussi comprendre à combien est-ce qu'on va pouvoir être financé avec le PTZ. Pour calculer le montant, on va utiliser deux niveaux. D'abord, on va déterminer la tranche de ressources. Et ensuite, en fonction de cette tranche, on va appliquer une quotité, donc c'est un pourcentage de l'opération qui va pouvoir être financé par le prêt à taux zéro. Comment on détermine la tranche au niveau des ressources ? Pour simplifier, on va prendre le total des revenus du foyer, qu'on va diviser par un coefficient familial. qui est liée au nombre de personnes à l'intérieur du foyer. On va obtenir un montant par tête qui permet de placer une tranche qui va de 1 à 4, sachant que la tranche 1 est la plus intéressante. Chaque tranche va correspondre à un niveau de revenu par zone. Par exemple, en zone A, la tranche 1 va être jusqu'à 25 000 euros par unité de consommation, donc par tête, alors qu'en tranche 4, on sera à 49 000 euros. Plus les revenus par unité de consommation sont bas, plus vous allez être sur une tranche qui va être favorable. Une fois qu'on connaît la tranche, on va appliquer une quotité au niveau du coût de l'opération. Pour un logement neuf, classique, notamment les appartements, on va retrouver justement sur la tranche 1 jusqu'à 50% du coût de l'opération. Donc ça ne pourra pas dépasser 50%. A l'inverse, dans la tranche 4, on sera aux alentours de 20%. Ça veut dire quoi concrètement ? Si vous êtes dans la tranche 1 et que le coût de l'opération retenu pour le prêt à taux zéro est de 200 000 euros, Le prêt à taux zéro, justement, il pourra financer jusqu'à 100 000 euros. Alors, sur les herbes de tous les autres plafonds, bien sûr. Les maisons individuelles, par contre, c'est un petit peu différent. Donc là, volontairement, ça a été fait un petit peu plus bas par l'État, pour limiter l'étalement urbain, c'est-à-dire que c'était un peu dans la politique actuelle. Donc les quotités, elles sont différentes, comme je vous le disais. Donc pour la tranche 1, on ne va pas pouvoir dépasser 30 %, alors que quand on sera uniquement dans la tranche 4, là, on va rester à 10 %. Donc à coût égal, un ménage dans une maison neuve aura droit à un prêt à taux zéro qui va être plus faible que sur un appartement qui serait neuf pour des tranches de revenus qui sont équivalentes et dans la même zone. Alors au niveau des plafonds de l'opération, on ne prend pas tout le prix. L'État ne va pas prendre en compte tout le prix de l'opération. Il va appliquer un plafond justement à ce niveau-là, au niveau du coût. Donc si vous achetez une maison à 1 million d'euros, vous ne pourrez pas prendre ce pourcentage-là que je viens de vous donner. Donc ça, ça va dépendre. de la zone, encore une fois, du nombre de personnes dans le foyer. Pour vous donner un exemple, encore un ordre de grandeur, une personne en zone A, elle aura un plafond autour de 150 000 euros, alors qu'en zone C, on sera à 100 000 euros. Donc ça, c'est le maximum qu'on va pouvoir avoir. Pour quatre personnes qui seraient en zone A, donc là, le plafond qui va être pris en compte, ça va être 315 000 euros. Donc par exemple, si on peut avoir 20 %, 315 000 euros, ce sera le maximum, même si on construit une maison à 400 000. Ce point est crucial parce que si votre projet dépasse le plafond, le PTZ est quand même possible, mais il ne va pas justement dépasser ce plafond-là. Pour faire simple, il faut retenir qu'il y a des plafonds de revenus, il y a des plafonds de prix qui sont retenus, et le prêt à taux zéro, c'est un pourcentage de ce prix plafonné. Au niveau de la durée et du remboursement, c'est ça le vrai levier du prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro, ce n'est pas seulement un prêt juste gratuit, il est aussi sans intérêt. C'est aussi un prêt qui a un profil de remboursement particulier. Il va pouvoir vraiment aider notamment au démarrage du projet, puisque la durée moyenne d'un prêt à taux zéro est entre 20 et 25 ans. On a une notion de différé de remboursement. C'est aussi ça qui fait la force du prêt à taux zéro, c'est qu'on ne va pas rembourser tout de suite le prêt à taux zéro. Ça veut dire qu'on va pouvoir rembourser le prêt qui a des intérêts au départ plus importants. On parle de différé de remboursement pendant une première période. vous n'allez rien rembourser sur ce prêt à taux zéro. Vous n'allez rembourser que le prêt classique, par exemple, bancaire, qui a été souscrit à côté. Et ensuite, pour les médages les plus modestes, par exemple, vous allez avoir 15 ans de différé, et après, vous allez commencer à le rembourser. Dans les tranches qui vont être un peu plus élevées, avec des revenus plus élevés, le différé va être plus court, voire même, vous n'en aurez pas du tout. En pratique, le prêt à taux zéro, il peut être soit en une seule période, avec un remboursement qui va être immédiat, soit avec deux périodes. une première période où il y a un différé, donc on ne rembourse rien sur le prêt à taux zéro, et une deuxième période où on va commencer à rembourser justement ce prêt à taux zéro. Pour vous donner une idée, dans la... Sur la tranche 1, on va avoir 10 ans sans remboursement de prêt à taux zéro. Donc là, on va rembourser uniquement le prêt classique finalement. Et puis ensuite, on va se mettre, par exemple, si on a fait un prêt sur 25 ans, 15 ans à rembourser le prêt à taux zéro. Sur la tranche 2, c'est un peu indéquivalent, mais on va avoir seulement 8 ans de différé et 12 ans de remboursement. Et si on prend jusqu'à la tranche 4, donc la tranche qui est moins favorisée au niveau du prêt à taux zéro, donc là, il n'y aura pas de différé du tout et on va rembourser tout de suite sur une durée. de 10 ans. Donc on commence à rembourser dès le départ le prêt à taux zéro pendant 10 ans. Globalement ce qu'il faut que vous reteniez c'est que le prêt à taux zéro il permet de décaler une partie du remboursement dans le temps pour certaines personnes et ça réduit aussi la pression au début du projet au moment où on a souvent plus de frais. Ensuite le prêt à taux zéro dans l'ancien donc là il est plus exigeant mais il est aussi très intéressant. Si on parle par exemple d'une maison. qu'on va rénover. C'est pareil, c'est certains profils qui vont avoir des belles opportunités. La première condition, ça va être la localisation, puisque le logement doit se situer en zone B2 ou en zone C. Les autres zones ne sont pas éligibles. L'idée, c'était surtout d'encourager l'accession dans des zones qui sont moins tendues, où le marché est plus accessible, et de permettre aussi de rénover les maisons qui, des fois, peuvent tomber un peu en ruine. La deuxième condition, c'est d'avoir des travaux qui sont importants. Le prêt à taux zéro dans l'ancien doit financer à la fois l'achat et les travaux. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Si vous achetez un bien, par exemple, à 160 000 euros, et que le coût total est de 200 000 euros, là, ce ne serait pas suffisant. Il faudrait que les travaux atteignent au moins 50 000 euros, dans cet exemple, pour représenter 25% des 200 000 euros. Les travaux peuvent concerner l'amélioration du logement, la création, l'aménagement de surface habitable, la modernisation, l'assainissement. Ils peuvent concerner également des travaux d'économie d'énergie, comme de l'isolation. Il y a quand même une contrainte de performance énergétique avec soit un DPE qui va être existant, qui a été déjà fait, soit, si ce n'est pas le cas, le DPE après travaux va devoir atteindre au moins la classe D. C'est aussi pour favoriser ces éléments-là, pour éviter de faire des travaux qui n'ont aucun intérêt au niveau énergétique. Les travaux doivent en principe commencer Merci. après l'obtention du prêt à taux zéro. Donc le prêt à taux zéro dans le neuf, c'est quelque chose qui est simple et qui est puissant. Alors il y a un seul PTZ qui peut être accordé pour une même opération immobilière. Vous ne pouvez pas cumuler deux prêts à taux zéro. On va prendre un petit exemple. Pour une maison neuve, on acquisterait en zone B1, justement. On va essayer de poser un petit peu le cadre. Donc avec cet exemple concret, c'est souvent comme ça qu'on comprend vraiment l'intérêt et pourquoi est-ce que... On doit aller chercher ce prêt à taux zéro si on peut l'avoir. Alors on va imaginer un couple, ils ont un enfant, ils veulent faire construire une maison en zone B1. Est-ce qu'ils ont le droit au prêt à taux zéro ? Ils gagnent 48 000 euros par an à deux, ce qui fait qu'ils sont en dessous du plafond pour trois personnes en zone B1. Donc oui, ils sont éligibles. Alors combien l'État va accepter de prendre en compte pour calculer leur PTZ ? Pour trois personnes en zone B1, l'État va retenir un coût maximum de 243 000 euros. même si leur maison coûte 300 000. Donc même si ça coûte plus cher, c'est le plafond maximum. Donc combien est-ce qu'ils vont pouvoir obtenir au niveau du prêt à taux zéro ? Avec leur revenu, ils se situent dans une tranche intermédiaire, ce qui leur donne une coquillité de 20% pour une maison neuve. Donc 20% de 243 000 euros. Avec cette base qui va être retenue, on peut se retrouver avec un montant du prêt à taux zéro qui va être au maximum de 48 000 euros. Donc au moins, ils sont fixés par rapport à ça. C'est simple, ils peuvent emprunter pour acheter leur maison, pour faire construire, et ils auront 48 000 euros de prêt à taux zéro. Alors comment est-ce qu'ils vont rembourser ce prêt à taux zéro ? C'est pareil, comme ils ne sont pas dans les revenus les plus modestes, ils ont un petit différé, ils n'ont pas les 10 ans de différé comme pour la tranche 1. Pendant 2 ans, dans ce cadre-là, ils ne vont pas rembourser du tout leur prêt à taux zéro. Ensuite, ils vont rembourser le prêt à taux zéro sur une douzaine d'années. Et enfin, ils vont rembourser uniquement la partie du prêt classique. Ils vont se retrouver avec des mensualités qui pourraient tourner aux alentours de 950 euros, par exemple, pour un prêt bancaire seul. Et à partir de la troisième année, une fois le différé fini, la mensualité passe peut-être aux alentours de 1150 euros, car on va ajouter le remboursement du prêt à taux zéro. Ce qui se passe des fois, c'est justement que les banques vont lisser tout ça pour qu'il y ait la même somme qui soit remboursée du début jusqu'à la fin. C'est un dispositif qui, quand il est bien utilisé, peut débloquer un projet, peut alléger les premières années de remboursement autrement, et surtout qui permet à des familles qui pensaient être un peu justes de pouvoir accéder à une maison neuve. Alors concrètement, comment est-ce qu'on obtient le Préat au zéro ? Donc, le Préat au zéro, il est déjà... Il est versé directement par l'État en particulier, on ne va pas faire toc toc toc, bonjour je voudrais un prêt à taux zéro. Il est distribué par les banques ou les établissements financiers qui ont signé une convention avec l'État. Quand vous allez demander votre prêt classique finalement, la banque va vérifier vos conditions d'éligibilité par rapport au PTZ et elle va analyser vos capacités de remboursement avec le prêt classique à côté, s'assurer que le projet est cohérent, les montants du bien, l'apport que vous pouvez mettre, vos situations professionnelles. comme pour un prêt classique. Et ensuite, si vous êtes éligible sur le papier, la banque n'est pas obligée de vous accorder le prêt à taux zéro. Elle peut très bien rester libre de dire oui ou non, comme pour un prêt classique. Le prêt à taux zéro, ce qui est important de savoir, c'est qu'il n'est jamais accordé seul. Le prêt à taux zéro, c'est toujours un prêt qui est complémentaire. Il doit souvent être combiné à un prêt classique, un prêt immobilier bancaire classique. Mais on a aussi d'autres prêts qui existent, comme le prêt d'accession sociale, un prêt qui va être conventionné. un prêt épargne-logement qui va être issu par exemple d'un PUL, ou encore il existe d'autres prêts complémentaires avec action logement par exemple. Dans la pratique, le prêt à taux zéro vient alléger le montant du prêt principal, soit les mensualités, soit la durée du crédit principal. Globalement, le prêt à taux zéro en 2025, c'est un prêt qui est sans intérêt, qui est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, et qui soutient l'achat ou la construction d'une résidence principale. Premier point. Ensuite, il est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans. Mais on peut déjà posséder un bien en location. C'est pas un frein. Il est ouvert à tous les logements neufs partout en France et à l'ancien, avec travaux uniquement dans les zones B2 et C, avec au moins 25% du montant total qui va être en travaux. Le montant du prêt-à-tôt zéro, il va dépendre des revenus, de la zone et aussi du nombre de personnes qui vont être dans le foyer. Enfin, du prix de l'opération et de la tranche de revenu qui va déterminer justement la quotité. Il peut financer jusqu'à 50% d'un appartement neuf au maximum et jusqu'à 30% d'une maison neuve. Dans la limite, bien sûr, des plafonds de prix qu'on a pu voir juste là. Donc le prêt à taux zéro, il se rembourse sur 20 à 25 ans, avec souvent une période de différé pendant laquelle on ne va pas rembourser ce prêt. Ça aide à passer le cap des premières années ou d'avoir une mensualité qui va être un peu plus faible. Il va se demander auprès d'une banque ou d'un organisme qui est conventionné pour ça. Il vient toujours en complément d'un autre prêt immobilier. Vous pourrez retrouver tous les liens dont je vous ai parlé. Pour ceux qui veulent aller un peu plus loin, je vous mets en description deux liens qui sont très utiles. Un lien pour connaître la zone de votre commune, premier point pour savoir ce qu'on peut avoir au niveau du prêt à taux zéro. Et le lien également vers le simulateur officiel pour estimer le montant du prêt à taux zéro auquel vous pouvez prétendre. Donc on arrive à la fin de cet épisode. J'espère vous avoir apporté des informations que vous ne connaissiez pas justement sur le prêt à taux zéro de 2025. Donc profitez-en, vérifiez si vous êtes éligible. On a encore pendant deux ans pour voir si on peut avoir justement ce prêt à taux zéro là. N'oubliez pas que les revenus qui sont pris en compte sont les revenus N-2. Donc là, par exemple, pour 2025, ce sont les revenus 2023. Donc à partir de janvier 2026, ça peut changer. C'est une solution quand même qui est intéressante, notamment quand on est un peu juste, qu'on a du mal à avoir des financements, au niveau du taux d'endettement, et donc d'être finançable, notamment pour un logement neuf ou pour une rénovation. Merci de m'avoir suivi jusqu'ici et à bientôt. Merci d'avoir écouté cet épisode jusqu'au bout. N'oubliez pas de vous abonner pour ne rien manquer et de partager cet épisode avec votre entourage.
