- Speaker #0
Bonjour à tous, je suis ravi de vous accueillir pour ce deuxième épisode de la deuxième saison des coulisses du neuf. J'ai le plaisir aujourd'hui d'accueillir Raphaël Vial. Bonjour Raphaël.
- Speaker #1
Bonjour Thibault.
- Speaker #0
Tu es le dirigeant de la société Meilleurs Investissements Immobiliers.
- Speaker #1
Tout à fait.
- Speaker #0
On aura l'occasion de te découvrir dans les prochaines secondes et les prochaines minutes. Julien Lagarde, bonjour.
- Speaker #2
Bonjour Thibault.
- Speaker #0
Bienvenue, tu es le directeur commercial de Green City.
- Speaker #2
Absolument.
- Speaker #0
Énormément de nouveautés, plein de choses à discuter aujourd'hui. Oui. Je suis ravi de vous accueillir.
- Speaker #2
Merci.
- Speaker #0
Le format, comme d'habitude, on va essayer d'être vraiment très convivial, d'échanger, n'hésitez pas à vous poser des questions. Donc, sans plus attendre, je vous lance. Raphaël, je te laisse te présenter.
- Speaker #1
Raphaël Vial, je suis un acteur de l'immobilier d'investissement depuis maintenant 23 années. 23 années au service du développement des équipes de vente, équipes commerciales, réseaux de vente. J'ai une grosse expérience dans l'animation et le management de réseaux de distribution. pendant plus de 20 ans. Et puis, j'ai souhaité me lancer dans une aventure entrepreneuriale en 2024, au meilleur moment.
- Speaker #0
Année faste Année extrêmement faste Année de l'entrepreneur Exactement
- Speaker #1
L'année de l'entrepreneuriat, en tout cas, ça m'a donné beaucoup d'envie. Et puis, c'est surtout d'avoir une rencontre qui m'a donné envie d'accompagner un nouveau projet avec mon associé allemand, Louis Lény.
- Speaker #0
Excellent Tu nous en diras plus, on va aller creuser ça, parce que je t'avoue que c'était vraiment quelque chose qui m'a intrigué et passionné. se dire comment dans ces périodes où on va dire le contexte est ce qu'il est, comment il y a des personnes qui se lancent, qui trouvent que c'est le bon moment. On dit souvent que c'est dans les crises qu'il y a des opportunités qui se créent. Donc je serais ravi de découvrir aussi comment tu te différencies, qu'est-ce que tu mets en place au quotidien pour te différencier et aller au succès.
- Speaker #2
Je suis bien. Et moi, ça fait un petit peu moins longtemps que je suis dans l'immobilier. Toi Raphaël, mais j'ai démarré en 2006 dans l'immobilier neuf. et j'ai rejoint Green City en 2014. Ça fait maintenant 11 ans. C'est pareil, c'est une rencontre. Avant Green City, je faisais de l'animation commerciale de réseaux, mais c'était des réseaux internes, qui étaient ralliés à notre cause. Et depuis que je suis chez Green City, je suis sur le sujet de la prescription. Donc on rencontre au quotidien nos distributeurs indépendants. qui sont chez Green City d'ailleurs, notre chance de vente.
- Speaker #0
Green City, si tu peux nous en dire un peu plus, vous êtes quand même un promoteur, tout le monde connaît le nom, mais si tu peux nous donner quelques chiffres un peu au niveau national.
- Speaker #2
Green City, on a 13 ans maintenant, donc on a été créé en 2011, et on est devenu en 2024 le 11e promoteur national, le 11e promoteur indépendant. Donc on a eu une très belle évolution, c'est vrai que moi j'ai démarré... On était une trentaine de personnes chez Red City. Maintenant, on est 160.
- Speaker #0
C'est un peu susceptible.
- Speaker #2
J'ai connu toute cette évolution. Ça représente 2000 logements livrés sur l'année 2024 pour un chiffre d'affaires de 420 millions d'euros.
- Speaker #0
Meilleur investissement immobilier Tu peux nous en dire un peu plus sur l'équipe Tu l'as dit en 2024.
- Speaker #1
Alors, Meilleur investissement immobilier, c'est un lancement officiel mi-septembre 2024. C'est le nez de la rencontre entre l'Allemande de Gliani, qui est le président fondateur du groupe Patrimo, qui est le plus connu avec la marque Recherche Appartement Maison, qui est un réseau commercial spécialisé dans la distribution d'immobilier neuf, plutôt typé accession à la propriété. Et puis moi, qui ai un parcours... pour, on va dire, vraiment plutôt orienter investissement immobilier, vente debout, produits gérés, anciens avec travaux, immobilier résidentiel pendant plus de 20 ans, dans un grand réseau leader. Et on a voulu unir finalement nos compétences, nos réseaux respectifs, pour proposer une offre de valeur nouvelle qui allait disrupter un peu le marché, avec deux piliers forts. Un pilier basé sur l'accession, une offre de valeur accession à destination du partenaire promoteur, opérateur ou gestionnaire. et une branche investissement. Donc, on va marcher avec deux jambes et une offre de valeur globale sur meilleur investissement immobilier et patrimo, France entière, réseau commercial, en capacité d'accompagner sur la force de vente déléguée des partenaires.
- Speaker #0
C'est super intéressant. Donc là, vous pouvez accompagner vraiment le client toute sa durée de vie, en fait. En tout cas,
- Speaker #1
l'objectif,
- Speaker #0
c'est effectivement... Soit par l'un, soit par l'autre, et après basculer, revenir sur de la résidence principale ou alors aller dans l'invest.
- Speaker #1
Si on raisonne à niveau de notre client à nous, c'est le partenaire promoteur, l'opérateur ou le gestionnaire. On est là pour l'accompagner dans son développement. On va proposer au client final qui va venir acheter via Meilleur Investissement Immobilier une solution, soit de création de patrimoine. En phase 1, je crée mon patrimoine, j'investis dans l'enregistrement principal. Et en phase 2, je vais valoriser des flux financiers avec une approche plus gestion de patrimoine, investissement immobilier de long terme.
- Speaker #0
Vous êtes combien aujourd'hui
- Speaker #1
Alors nous, aujourd'hui, il y a un peu plus de 50 personnes sur la partie meilleur investissement immobilier. Et sur l'offre de valeur globale, on est sur 50.
- Speaker #0
Ah oui, donc déjà dans la société, en quelques mois, vous êtes 50.
- Speaker #1
On a ouvert 10 régions et il y a déjà 50 personnes.
- Speaker #0
Hyper fort. Modèle mandataire, salarié, hybride.
- Speaker #1
Modèle entrepreneurial pour les régions et les experts courtiers ou CGP. Et nous avons également, bien sûr, des fonctions support de grande qualité qui, elles, sont salariées. qui sont au service de nos réseaux de vente.
- Speaker #0
Ok, donc hyper moderne sur la structure, c'est intéressant, parce que là, tu dis qu'aujourd'hui, vous êtes sur la prescription énormément. Comment tu as des cabinets comme ça qui se créent, qui montent à 50 en termes d'animation C'est aussi, j'imagine, que vous êtes souvent les uns avec les autres, pour faire redescendre le faux.
- Speaker #2
Nous, c'est vrai que chez Green City Mobility, on a développé une de nos spécificités, c'est d'avoir développé énormément de proximité avec nos cabinets prescripteurs. C'est pour ça qu'ils nous suivent, qu'ils nous font confiance. D'ailleurs, on a été élu meilleur promoteur immobilier neuf par le magazine Investissement Conseil. Bravo. C'est une très belle marque de confiance de la part de nos partenaires prescripteurs. Donc, ça fait très plaisir. Je ne l'ai pas dit tout à l'heure simplement parce que j'étais un petit peu rapide. Mais GenCity Immobilier, qu'on soit bien clair, on propose des logements neufs pour habiter, pour investir.
- Speaker #0
D'accord.
- Speaker #2
Et on propose également des résidences adaptées à nos aînés et aux jeunes actifs, sous la forme de résidences co-living, avec un positionnement plutôt haut de gamme chez Green City Immobilier, et aussi, comme notre nom l'indique, avec un positionnement résolument environnemental, avec beaucoup de choses qui sont faites pour proposer des logements avec des faibles consommations d'énergie, et avec un impact carbone minimum. sur nos constructions.
- Speaker #0
On y reviendra, mais je sais que vous étiez souvent un peu précurseur sur les dispositifs aussi. À chaque fois que les normes ont plutôt augmenté, vous êtes toujours dans les premiers acteurs à aller assez loin, à pousser les projets aussi. Je crois que ça vous a valu pas mal de prix aussi sur la partie de construction, plutôt au programme. En ce moment, j'imagine que c'est assez sympa pour les équipes de se dire qu'on travaille sur des beaux projets et qu'on peut vendre aussi des choses un peu innovantes qui vont assez loin.
- Speaker #2
Je rebondis là-dessus Thibault, c'est vrai qu'on a eu ce positionnement assez audacieux sur l'année 2024 notamment, puisqu'on a été un des rares promoteurs finalement à proposer une large offre avec le dispositif Pinel+. Pour rappel, pour pouvoir être éligible en Pinel+, il fallait respecter la réglementation thermique de 2025 et proposer du DPEA. Donc ça impliquait bien entendu des contraintes au niveau de la construction. Donc il y a beaucoup de promoteurs qui ne se sont pas pliés à ces contraintes-là. Et nous, on a fait le choix, je dirais, inverse. C'est-à-dire qu'on a monté nos permis et on a proposé un maximum d'offres sur ce dispositif Pinel+. Et ça nous a permis finalement de faire une très bonne année 2024, puisqu'on a fait 30% de plus que 2023 sur le volume de vente.
- Speaker #0
Le tour d'un marché qui était un petit peu en berne sur l'année 2024.
- Speaker #2
C'est vrai que... On a eu ce positionnement audacieux, et positionnement dans lequel nos distributeurs nous ont suivis et ont bien entendu participé très largement à ce succès.
- Speaker #0
Alors, ça nous amène sur la deuxième partie. C'est top, merci pour la transition. Je t'en prie. En termes d'innovation et d'agilité, c'est un peu deux thématiques qu'on a évoquées, qu'on a préparées un peu en préparant cet entretien. Tu dis 2024, puis Nelplus. On verra 2025, mais déjà 2025, un autre dispositif dont on parlait. On peut déjà vendre la mèche, elle est l'I. Tout à fait. Donc, c'est top. Mais ça, comment est-ce que toi, tu arrives à t'adapter quand tu crées un réseau Là, en septembre, tout de suite, tu montes à 50 avec autant de modifications, de dispositifs différents. Tiens, on bascule. Déjà, un, il faut connaître les promoteurs, les partenaires. Deux, il faut connaître les programmes. Trois, il faut connaître les dispositifs. Quatre, il faut former les équipes. Cinq, il faut animer tout ça. Et dire, bon, attendez. Le cycle de vente, il a beau être rapide, tu peux nous en dire un peu plus sur comment tu animes tout ça au quotidien
- Speaker #1
Juste pour revenir sur comment on arrive à fédérer un collectif autour d'un projet que je juge plutôt innovant, d'abord, c'est de partager une analyse. du marché. Pour moi, un contexte de crise tel qu'on l'a connu depuis deux ans et demi, c'est une opportunité formidable pour développer un réseau commercial avec une offre de valeur nouvelle, pour aller prendre des parts de marché, puisque les acteurs historiques, soit ont revisité leur modèle, soit ont arrêté, soit ont complètement muté sur la gestion d'actifs. Donc il n'y a plus réellement d'acteurs national en capacité de fédérer des talents et des expertises en région au service des promoteurs et opérateurs. Donc, un, une vision partagée de la situation du marché. Deux, identifier les bonnes personnes qui sont en réussite et qui ne sont pas à la fin d'un cycle, mais qui ont envie de se connecter à un collectif pour partager des succès et comprendre de leurs échecs. L'idée, c'est que le collectif nous renforce. Donc, un, on finalise partagé. Deux, on fédère des talents dans les régions. Et autour de ces talents-là, qui sont des business developers qui vont aller identifier de l'expertise métier au service du client final, eh bien, on articule le... projet d'entreprise. Et ensuite, les sujets de formation d'animation, le contexte de marché ne nous permet pas aujourd'hui d'intégrer de nouveaux entrants. Donc par contre, il nous permet d'échanger avec des personnes qui sont déjà expertes et de leur apporter une valeur ajoutée qui va être perçue par eux et leur structure comme un accélérateur de croissance. Et nous, Meilleur Investissement Immobilier, on se veut, on s'imagine, on se pense comme un accélérateur de croissance pour nos partenaires promoteurs, mais également pour nos partenaires CGP. Parce qu'on va amener les outils, la formation, l'animation, en lien avec nos partenaires promoteurs, comme Green City, dont nous avons eu la chance d'être formés par eux, qui securent le LLI à Paris. J'ai envie de remercier aujourd'hui Julien, c'est une formation de grande qualité. Nous, on s'appuie sur notre écosystème pour développer la compétence également de nos experts.
- Speaker #0
Ça, c'est quand même hyper intéressant, parce qu'on en parlait aussi en préparant. Je te dis, l'équipe est nouvelle. Donc les juniors, comment tu les embarques Tu me dis non, on s'appuie sur des experts. Aujourd'hui, l'expertise, elle est quand même fondamentale. C'est bien de retourner à ça aussi, j'imagine. C'est vrai que les périodes, quand elles sont presque trop fastes, trop simples, c'est génial parce que pendant un certain temps, on en profite. Mais à un moment donné, ça attire aussi. Ça peut faire baisser un peu le niveau des gens qui en travaillent ou qui proposent ça. Jusqu'à arriver à dégrader un peu l'image de certains dispositifs, certains produits qui ont été un peu... Voilà. de la vente de défis, ce qu'on peut entendre. Donc, cette partie là, ça amène des nouvelles qualités aussi. Il faut recruter, il faut attirer et il faut vraiment parler de ce que c'est que la proposition de valeur. Donc ça,
- Speaker #1
c'est après recruter dans le contexte. Excusez moi, mais recruter dans ce contexte là, c'est des opportunités parce qu'il y a des personnes qui sont à l'écoute de nouvelles opportunités qui n'étaient pas il y a trois ans. Donc, fédérer les meilleurs actuellement et les accompagner ensuite sur le développement de compétences, c'est la fenêtre de tiers, elle est maintenant, elle est sur les prochains mois. dans deux ans il sera trop tard parce que le marché, on aura de nouveau le vent dans le dos. Je ne sais pas ce que tu en penses Julien.
- Speaker #2
Absolument, c'est vrai que nous sur la partie promoteur, nous c'est vrai qu'on avait avec la Pinel Plus, on avait rallié pas mal de distributeurs sur le marché qui étaient extrêmement performants. Et tout l'enjeu de cette année 2025, c'est aussi de conserver ces distributeurs performants sur l'immobilier d'investissement neuf. Et c'est pour ça, on parlait d'agilité tout à l'heure. Alors... Évidemment, la fin de la Pinel, ça faisait 40 ans qu'il y avait des dispositifs d'incitation fiscale pour inciter à l'investissement dans le neuf. Mais on ne s'est pas laissé pour autant abattre. On a tout de suite souhaité proposer un nouveau dispositif d'investissement à nos partenaires. Bien entendu, parce qu'il reste sur le marché les investisseurs qui ont besoin de se constituer un patrimoine, qui ont besoin de préparer leur retraite. Tous les avantages de l'immobilier neuf n'ont pas disparu avec la disparition du dispositif Pinel. Mais il fallait quand même trouver un dispositif d'incitation fiscale efficace, performant. Et c'est ce qu'on a fait, puisque en 2024, je fais très vite sur le sujet, mais en 2024, il y a eu une modification de la loi concernant le logement locatif intermédiaire, le logement locatif intermédiaire, le LLI, dont je dis quelques mots, qui était en quelque sorte le pinel de l'institutionnel. C'était le pendant pour les institutionnels de ce que faisait l'État pour inciter la construction. de logement neuf et concrètement les institutionnels, donc la caisse des dépôts, Options Evita, les assureurs bénéficiaient quand ils faisaient du LLI d'une TVA à 10% et, alors ce n'est pas d'une exonération, ils avaient un crédit d'impôt du montant de la taxe foncière pendant 20 ans. Et donc ce dispositif était réservé aux institutionnels. 2024, ce dispositif est ouvert à toute forme de personnes morales. Donc par exemple une SCI très simple. Alors, Donc ce qu'on a fait nous chez Green City, c'est qu'on a fait valider à l'administration fiscale le fait qu'un particulier... par le milieu d'une SCI par exemple, une personne libérale extrêmement simple, puisse bénéficier de ces avantages liés à l'allocation intermédiaire. Donc je le redis, un gain financier immédiat de 10% à l'achat. Donc l'investisseur rentre sur le marché de l'immobilier neuf avec une décote très significative de 10%. On sait très bien que les bonnes affaires, quels que soient les marchés, se font à l'entrée. Et ensuite, un avantage sur du long terme. puisque l'investisseur ne va pas s'acquitter de la taxe foncière pendant 20 ans. Et on sait très bien que cette fameuse taxe foncière ne fait qu'augmenter depuis des mois. J'avais regardé les augmentations depuis ces dernières années qui sont très significatives, depuis la disparition de la taxe d'habitation. Donc évidemment, ça fait écho quand on parle de ce dispositif, quand nos distributeurs parlent de ce dispositif aux investisseurs, ça fait écho. Et voilà, et donc nous, on est vraiment... J'allais dire les pionniers sur ce dispositif de L&E. D'ailleurs, il y a d'autres confrères qui nous emboîtent le pain maintenant. C'est ça. On est les pionniers. On a fait une campagne de presse assez massive pour faire connaître le dispositif. On a vraiment de très fortes convictions sur ce dispositif-là parce que, bien entendu, il faut continuer à proposer des logements à prix abordable pour les ménages avec des revenus moyens. Oui,
- Speaker #0
moyens, c'est finalement la...
- Speaker #2
C'est ce qui était aussi la vocation de la Pinel, puisque, j'en dis aussi un mot rapidement, mais au niveau des loyers, donc les loyers qui sont pratiqués sur la location intermédiaire, ce sont les mêmes que les loyers que l'on pratiquait hier sur la Pinel, de même que les plafonds de ressources. Donc, c'est-à-dire qu'on conserve la même qualité de locataire et on met à disposition des ménages moyens, je dirais, de l'immobilier de qualité neuf sur le marché. Et ce, évidemment, sur des zones tendues, donc les zones abysses, les zones A et les zones BA.
- Speaker #1
Le taxe foncière, c'est un vrai sujet de préoccupation pour nos investisseurs et je pense que c'est le gros avantage de ce dispositif. Le jeu maintenant pour nous, commercialisateurs, c'est d'aller générer du contact entrant en lien avec ces nouveaux dispositifs pour aller créer de l'appétence. et pouvoir, je dirais, démocratiser ceux qui ont des dispositifs comme le LLI. C'est vraiment là-dessus qu'on a un enjeu également d'innovation et de remise en question. Les modèles qu'on a pu connaître dans le cadre du dispositif Funnel ne sont plus. Donc là, on a des vraies réflexions, nous. C'est comment, avec nos partenaires fournisseurs de contacts, on s'adapte… Est-ce que toi,
- Speaker #0
tu t'appuies aujourd'hui sur des fournisseurs, sur des partenaires
- Speaker #1
On a une double stratégie.
- Speaker #0
On a une activité commerciale.
- Speaker #1
On a des partenaires diversifiés sur plusieurs supports pour aller sourcer une clientèle privée en lien avec des objectifs de construction de patrimoine et de ténison fiscale, comme le LLI. Également, une stratégie interne où on a associé de la compétence pour générer nos propres contacts. De l'acquisition avec diversifié, mais où on est vraiment en phase de test sur des nouveaux supports, des nouveaux modes de communication, des nouveaux messages. L'enjeu, c'est de trouver cette clientèle privée en nombre pour pouvoir préconiser les solutions.
- Speaker #0
Après, c'est toujours un peu les deux pieds, les deux pendants. C'est avoir des choses à proposer, avoir des personnes à qui proposer aussi ce qu'on a à leur vendre.
- Speaker #2
C'est là tout l'enjeu aussi d'avoir des interlocuteurs de qualité pour pouvoir échanger sur la façon de bien proposer ce nouveau dispositif. Parce qu'évidemment, c'est nouveau. Donc, il y a une courbe d'apprentissage. pour que nos distributeurs soient les plus agiles possible pour le proposer à leur clientèle. C'est la raison pour laquelle d'ailleurs, tu en parlais tout à l'heure Raphaël, on propose chez Green City Immobilier dans le cadre de nos formations des masterclass. On peut accompagner tous les indépendants qui nous écoutent, qui vont nous regarder. On peut les recevoir pour les former sur ce nouveau dispositif d'investissement. Et je le disais tout à l'heure sur la création de leads, c'est évidemment la raison pour laquelle aussi on fait une campagne. très massive dans tous les journaux, je ne sais pas si vous avez vu, dans Le Monde, dans Télérama, dans L'Express. On parle de nous un petit peu partout pour que petit à petit, le dispositif se démocratise et qu'on puisse générer de manière importante des leads pour vraiment faire performer ce nouveau dispositif d'investissement.
- Speaker #0
Alors ça, c'est top. On arrive à un autre sujet qui est toujours passionnant. Toi, dans la démarche commerciale, une fois que tu as le contact, tu as le rendez-vous, Comment tu proposes Qu'est-ce que tu lui proposes Comment tu fonctionnes
- Speaker #1
Aujourd'hui, on a différentes sources d'activités sur Zeno Nouveau 2. meilleur investissement immobilier, ça va être ce qu'on appelle les contacts entrants, après ce sont nos réseaux personnels et nos clients. Donc sur les clients, ils peuvent être réceptifs à des nouveautés type L.I. D'ailleurs c'est sur cette typologie-là d'investisseurs que pour l'instant, on a commencé à avancer nos idées novatrices en termes de diversification, où on peut intégrer le L.I. comme complément à un actif existant. Donc là, la mise en œuvre. et assez, je dirais, évidente, sur l'acquisition de nouveaux prospects. Aujourd'hui, nous, les préconisations vont être en lien avec les situations des clients. Aujourd'hui, les clients sont quand même dans une logique plutôt de diversification, de recherche de revenus complémentaires et de création de patrimoine. Donc, on voit bien que l'allocation meublée, à le vent, à la poupe, malgré les petites alèses des dernières semaines,
- Speaker #0
à le vent, à la poupe,
- Speaker #1
donc clairement, la classe d'actifs meublés, en BIC, c'est... aujourd'hui à le lead sur nos économisations parce que c'est aussi en lien avec la demande.
- Speaker #0
Et là-dedans tu as des préférences un peu Tu peux nous en dire un peu plus aussi sur la partie meublée Il y a des choses en ce moment où tu te dis bah ça ouais c'est vraiment on trouve que c'est hyper... toujours pareil on n'est pas là pour dévoiler tous les secrets de fabrication, même si on en rêve, mais tu as des choses où tu te dis non là ça vaut le coup en ce moment.
- Speaker #1
Alors on a des préférences bien évidemment. La chance qu'on a c'est qu'on est sur un marché un peu chahuté donc on a des dates de livraison. qui ne se sont pas vraiment rapprochés. Donc, on a quand même des opportunités à saisir sur le marché. Les produits ont été repricés. C'est-à-dire que moi, à mon niveau, j'ai vu des augmentations de rentabilité quand même assez importantes au bénéfice du client dans les soucis de faire tourner les fonds propres de nos partenaires promoteurs. Donc, on voit bien que les marges ont été revisitées, les modèles également. Donc, c'était repricé.
- Speaker #0
À quel niveau de rentabilité tu te dis, là, c'est cool, il faut y aller
- Speaker #1
Aujourd'hui, on a l'opportunité de proposer des rentables à plus de 4,50. Donc c'est vraiment 4,50.
- Speaker #2
C'est le cas aussi sur le produit en location intermédiaire. On a eu des baisses de prix significatives, donc on est sur ces ordres de rentabilité.
- Speaker #1
4,50, voire plus. Donc ça, c'est quand même des opportunités de marché qui sont intéressantes à saisir. Et puis on a tout le volet de la restauration immobilière sur lequel, de mon point de vue, on a des vraies marges de manœuvre. Il y a un axe de progression très fort puisqu'il y a aucun réseau structurel.
- Speaker #0
De Normandie,
- Speaker #1
Malraux De Normandie, Optimise EDF.
- Speaker #0
Optimise EDF, déficit foncier.
- Speaker #1
Malraux, MH.
- Speaker #0
Malraux, MH.
- Speaker #1
Sachant que c'est quand même de Normandie, Optimise EDF et Malraux qui tirent sur les pannes du jeu actuellement.
- Speaker #0
Et là-dessus, tu arrives à envisager de faire du volume quand même
- Speaker #1
Alors du volume, à l'échelle de 50 CGP.
- Speaker #0
C'est déjà...
- Speaker #1
Pour moi,
- Speaker #2
le offre est assez...
- Speaker #1
On est quand même sur un micro-marché, un marché d'opportunités, mais sur lequel il n'y a pas de réseau structuré, ayant des savoir-faire sur les montages ASL et les VIR, évident. Donc nous, on a la chance d'avoir pu fédérer, je vous le disais tout à l'heure, des experts qui ont quand même le savoir-faire du montage ASL ou de la VIR et qui savent jongler pour être le plus précis possible et s'adapter au client. Donc nous, on a une carte à jouer et on veut clairement se positionner comme un acteur intéressant et important. dans la distribution de solutions de restauration.
- Speaker #0
L'expertise, on voit que c'est au cœur de vos discussions à tous les deux. On revient sur des sujets quand même, parce qu'entre nous, on les comprend, mais après, en faire, en créer un discours commercial qui soit à la fois précis, mais qui donne envie à un particulier, à un couple d'investir, de se projeter parce qu'il comprend parfaitement ça, c'est pas si simple.
- Speaker #1
C'est pas si simple. Donc d'où la nécessité d'accompagner en animation, en formation. On suit nos équipes de composer en permanence de la montée en compétences. On parlait de masterclass tout à l'heure. C'est clairement l'enjeu du moment. Mais ensuite, c'est quand même travailler l'intime conviction sur les sujets qu'on va préconiser. Parce que nous sommes sur un vrai marché d'opportunités actuellement. Ce qui parfois fait défaut, c'est la conviction qu'on va avoir à dire si les bons moments d'un masterclass. Moi, j'ai une conviction intime très forte en ce moment, c'est que c'est vraiment le moment d'investir et qu'il y a des opportunités comme rarement on a eu.
- Speaker #0
Je partage complètement ce constat. Je suis complètement d'accord.
- Speaker #1
C'est difficile,
- Speaker #0
mais c'est le moment. Dans le logiciel, on a un sourcing de plus de 40 000 lots en permanence. On voit des choses bouger. On voit justement tous les nouveaux dispositifs, les prix qui seraient ajustés. A l'inverse, on oublie des fois, tellement on est dedans, que le marché de la location, lui, il continue à créer des opportunités parce qu'il n'y a jamais eu autant de tensions. Le prix des loyers continue à augmenter. Donc, à un moment donné, la crise de la construction fait que vous avez énormément avec des nouveaux produits des prix plutôt en baisse. La rentable, mécaniquement, rapidement, ça devient hyper intéressant. Donc, si en plus de ça, le financement arrive à accompagner ce mouvement. Donc là, ça nous amène à un nouveau sujet, à un nouveau petit point.
- Speaker #2
J'y me suis allé tout à l'heure, mais c'est vrai que la tension locative, la baisse de l'offre locative, par exemple sur la région toulousaine sur l'année 2024, ça s'est affaissé de près de 20%. Et si on prend Paris, c'est 54% en trois ans d'offre locative en moins. Donc on est sur des chiffres extrêmement alarmants. Donc ça veut dire quoi Ça veut dire tout simplement qu'on a une lisibilité qui est très forte sur le marché de la location, sur les années qui viennent. Puisqu'on sait très bien que nos investisseurs demain n'auront aucun mal à trouver des locataires. On sait aussi que les loyers vont avoir vocation à augmenter, puisque l'offre est très faible. Et après, le deuxième aspect, si je reviens sur le sujet de la location intermédiaire, comme je le disais tout à l'heure, on a l'opportunité, l'investisseur a l'opportunité d'acheter avec 10% de TVA en moins, mais on a aussi travaillé sur nos coûts de chantier, sur nos coûts de construction. Donc, on est à même aujourd'hui de proposer des prix qui sont très compétitifs, très attractifs.
- Speaker #0
Je me permets de te couper ici pour que les gens comprennent bien, parce que c'est vraiment un sujet hyper intéressant. Aujourd'hui, tu nous dis que les programmes et les lits ont été travaillés, conçus et les lits. Absolument. Et donc, ils sont vraiment... Le prix, du coup, ce n'est pas juste des petites modifications qui peuvent être faites à un moment donné. On se dit, est-ce qu'on est dans le marché On sait que c'est un sujet.
- Speaker #2
C'est ça, Thibaut. Il y a plusieurs aspects. Il y a la TVA, que tout le monde a compris, qui passe de 20 à 10. forcément on a une décote, on a les coûts de construction qui ont été revus, et on a aussi des contraintes réglementaires qui ne sont pas les mêmes que sur le dispositif Pinel Plus. Par exemple, en Pinel Plus, on se devait de proposer un DPEA, et on était tenu à certaines surfaces minimum par rapport aux typologies.
- Speaker #0
Les doubles traversants, on ne se souvient peut-être pas des trucs.
- Speaker #2
Donc si vous cumulez la baisse de TVA et la baisse des contraintes techniques et la renégociation des coûts chantiers, on obtient des prix. qui sont extrêmement compétitifs aujourd'hui pour rentrer sur le marché du neuf. Et comme je le disais tout à l'heure, l'offre de location étant ce qu'elle est, étant dans une zone de marché assez basse, les cycles d'immobilier aidant, on sait très bien que les prix vont repartir à la hausse dans les années qui viennent. Donc évidemment, il y a des bonnes affaires à faire dès aujourd'hui sur le marché de l'immobilier.
- Speaker #0
En termes de quantité, juste, vous, ça représente combien de programmes, de lots qui sont disponibles aujourd'hui au LLI
- Speaker #2
Alors, on a à peu près 500 logements qui sont éligibles au LLI. On a fait, depuis le début de l'année, à peu près 300 réservations. Le démarrage est très encourageant. On est parti sur un grand nombre de cabinets. Et on travaille aussi beaucoup, j'en ai moins parlé aujourd'hui, mais sur le marché de la résidence principale. Donc évidemment, c'est un marché très important pour nous, avec des dispositifs tels que le PTZ, la TV réduite, donc les prix maîtrisés, qui permettent bien entendu aux primo-accédants d'acheter des logements neufs de très bonne qualité, avec des prix qui sont tout à fait abordables. Donc on est aussi bien entendu très présent sur ce marché-là.
- Speaker #0
Et là toi Raphaël, vous passez la balle du coup à l'autre...
- Speaker #1
Alors nous, dans nos équipes...
- Speaker #0
Bon, ça se passe pas mal...
- Speaker #1
Dans nos équipes de meilleurs investisseurs immobiliers, l'accession présente entre 40 et 50 également de notre chiffre d'affaires.
- Speaker #0
D'accord.
- Speaker #1
PTZ, TVA 5.5, Primo, Accédant, notamment en Ile-de-France et sur la région PUD, c'est une partie importante de notre activité également. C'est pour fonder le marché en Ile-de-France qui offre de vraies opportunités. Du coup, on accélère également notre développement là-dessus.
- Speaker #0
Ce qui est aussi hyper intéressant, c'est aussi devenu un marché d'experts quand même. Quand on veut cumuler le PTZ qui est différent selon les endroits. le prêt 1%, les différents montages qu'on peut avoir pour vendre du neuf par rapport à vendre de l'ancien, même en résidence principale, on voit que ça s'est aussi bien financiarisé. En tout cas, ça demande une vraie expertise, un vrai accompagnement pour faire basculer.
- Speaker #2
C'est tout à fait ça. Le constat que j'ai fait chez moi, c'est que j'ai spécialisé des responsables de prescription qui vont s'occuper de la résidence principale. Donc j'ai des responsables de prescription qui vont s'occuper plutôt du développement d'investissement locatif. Et comme c'est un marché ultra spécialisé, comme tu le disais, je vais maintenant spécialiser quelqu'un qui va s'occuper de nos partenaires qui s'occupent de la résidence principale puisque l'approche n'est pas la même. Et l'accompagnement terrain qu'il faut fournir à nos distributeurs n'est pas le même non plus.
- Speaker #0
Et sur les cycles de décision, c'est un peu similaire, pas du tout
- Speaker #1
Les cycles de décision sont beaucoup plus rapides pour le client final.
- Speaker #0
Sur les RP Oui. Ok.
- Speaker #1
Donc les cycles sont beaucoup plus rapides et le modèle économique est beaucoup plus simple à valider que sur de l'investissement locatif. Donc nous, on a également dédié des équipes à l'accession, que ce soit sur Meilleur Invention Immobilier ou avec les équipes de monde associé sur Cherche à Parcours Maison. C'est vraiment des spécialistes du courtage en immobilier neuf. Le cycle de prise de décision sur l'invention locatif, c'est quand même un petit peu allongé depuis quelques mois, même si là, depuis quelques semaines, on retrouve des cycles, on va dire, de trois rendez-vous.
- Speaker #0
Ok, donc t'arrives à trois rendez-vous, 45 jours, on va dire, en gros, entre le moment où ça rentre. Non,
- Speaker #1
le cycle, quand moi je dis cycle de trois rendez-vous, c'est trois fois sept.
- Speaker #0
Découverte, trois fois sept. Ah oui, d'accord, ok. Trois semaines,
- Speaker #2
ouais. Donc là,
- Speaker #0
on est bien...
- Speaker #1
Trois semaines, c'est en 14 jours.
- Speaker #2
Ah oui,
- Speaker #0
il faut être efficace, là, c'est top. C'est top. On revient sur des choses agréables pour tout le monde, je dirais.
- Speaker #1
En tout cas, on va dire que le printemps nous apporte de nouveau un peu plus de visibilité sur les cycles plus courts.
- Speaker #0
Voilà, génial. On parlait tout à l'heure, c'est vrai que je ne sais pas comment vous voyez le marché, mais le financement aussi des opérations, il est de plus en plus dynamique. On voit que les banques, elles ont envie d'accompagner. Elles sont aussi, elles viennent, je ne sais pas, elles ne viennent pas vous demander ce qu'on peut faire, mais en tout cas, elles ont envie d'échanger avec les spécialistes et d'accompagner les projets d'investissement ou de RP. Est-ce que vous ressentez ça aussi, des signaux positifs là-dessus, de réenclencher des projets
- Speaker #2
Oui, on le ressent clairement, puisque c'est vrai que les taux se sont quand même affaissés. ça s'est déclenché à l'automne 2024 où les taux ont commencé à baisser. Donc forcément, on va resolvabiliser un certain nombre de clients qu'on ne pouvait pas forcément travailler, notamment en résidence principale. Donc oui, on le sent. Et comme on est en début d'année, les objectifs ne sont pas tombés. Je vais absolument parler de ça.
- Speaker #0
Il y a des clients,
- Speaker #2
ils sont volontaires, ils nous suivent, ils nous accompagnent. Les financements sortent. Donc là, de ce côté-là aussi, il y a une belle ambélie. qui apparaît.
- Speaker #0
Ça je pense que c'est important pour tous les professionnels aussi, de partager ça. C'est une bonne nouvelle. C'est un coup de point positif, c'est une bonne nouvelle. Et aujourd'hui, il ne faut pas avoir peur de présenter les dossiers et en les argumentant un petit peu, on voit que ça passe. Nous aussi, on en voit passer quand même beaucoup plus depuis ce début d'année. C'est très agréable. Quand les gens ont envie, on les accompagne à réussir. Donc, quand on arrive à trouver cette...
- Speaker #1
Les signages sont beaucoup mieux. Oui.
- Speaker #0
Notamment dans nos simulateurs, je te remercie d'en parler. Je sais,
- Speaker #1
exactement.
- Speaker #0
C'est vrai que c'est des éléments qui sont importants.
- Speaker #2
Toi,
- Speaker #0
tu t'appuies beaucoup Oui,
- Speaker #2
c'est très important. On a créé chez Green City une petite structure d'aide au financement pour accompagner aussi nos partenaires dans la recherche de financement pour avoir quelque chose d'extrêmement réactif, pour avoir des réponses très rapides. On en sait quoi. On ne l'avait pas fait précédemment, mais là, on a créé une petite cellule d'aide au financement pour les accompagner aussi sur cet Asper.
- Speaker #1
Nous, on utilise beaucoup vos outils, notamment sur la partie accession Simulator PTZ. On le trouve très ergonomique, intuitif et facile à partager également avec le client final. C'est intéressant de l'avoir en toute expérience.
- Speaker #0
C'était la question que je voulais te poser. Merci d'en parler. Les équipes écoutent aussi et seront ravies d'entendre ça. Parce que tout c'est... tous ces dispositifs Comment est-ce que quand on fait tourner des simulations, on sait qu'après, il y a besoin de les restituer Et comment ça devient des leviers de vente et pas des freins, en fait, aussi, tu vois, sur la pédagogie ou sur les documents qu'on va présenter C'est pas facile de trouver le bon équilibre, en fait.
- Speaker #1
Exactement, ça devient des leviers de vente parce qu'on les fait participer, en fait, à l'outil.
- Speaker #0
Ok.
- Speaker #1
Et à l'utilisation, que ce soit sur la partie de simulation, en live avec le client.
- Speaker #0
Tu le fais en live
- Speaker #1
En live avec le client, sur la partie enveloppe disponible pour l'investisseur en accession. Et puis c'est plutôt un travail d'échange et de partage ensuite sur le volet simulateur. Et je crois que vous avez bien complété également sur le volet restauration.
- Speaker #0
C'est quasiment le dernier qui nous reste, sur lequel on ne désespère pas. On travaille à fond pour accompagner le LLI. Mais ça qu'on a maintenant, on a tous les simulateurs qui ont été intégrés. Sur la RP aussi, sur le TDR et du DRS, l'éligibilité, toutes ces choses-là, on le fait. Et on prépare des trucs qui, je pense, vont énormément plaire à tous les professionnels. pour aller relier toujours pareil la simulation, la recherche. Parce qu'on en parlait tout à l'heure, le LLE, ce qui est top, c'est qu'aussi on arrive maintenant à le financer. Ça y est, pas mal de banques accompagnent sur le côté 20 ans, 25 ans. Absolument. Elles sont ouvertes à cette discussion-là. C'est aussi des signaux très positifs. Dans les simulations, c'était entre les deux, on voit qu'aujourd'hui, quand un client en dit, je te le fais sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans, pas avoir à refaire toujours les choses, toujours pareil, et de voir. On en parlait tout à l'heure, l'effort d'épargne, le fameux effort d'épargne. Comment on fait Est-ce que vous appelez tous les deux faire tourner la simulation C'est ça.
- Speaker #2
Je reviens juste sur cet aspect Thibault, sur les outils. Alors c'est vrai que chez Green City Immobilier, nous on a à cœur évidemment de faciliter la vie de nos partenaires sur le terrain. Donc on a évidemment dans le sillage de notre produit LLI développé une simulation maison qui est disponible sur notre extra net. C'est-à-dire que... Les distributeurs, à partir du moment où ils vont sélectionner un logement dans le stock Green City Immobilier, ils vont pouvoir tout de suite faire la simulation en L.I. sur le logement en question. Donc ça facilite grandement la prescription du produit. Donc ça, c'était aussi une de nos... un de nos souhaits parce que on sait que c'est important de faciliter la vie du vendeur. Et oui, tu parlais de l'effort d'épargne qui est vraiment très important dans l'investissement locatif. Donc aujourd'hui, les banquiers nous accompagnent avec des taux d'intérêt qui sont de plus en plus intéressants par rapport à l'année dernière. Et puis nous permettent évidemment d'envoyer des niveaux d'épargne mensuelle. qui sont moins élevés.
- Speaker #0
C'est quoi un peu, toi, tu dis aujourd'hui, tu vois le montant, tu constates que le marché français que vous adressez, qu'est-ce qui passe bien aujourd'hui Qu'est-ce que recherchent en fait les...
- Speaker #1
Si on résonne au niveau de nos modèles respectifs, si on veut de nouveau, entre guillemets, industrialiser la commercialisation d'immobilier neuf aux réhabilités pour une clientèle privée, on sait qu'il faut que les cibles financières tournent en moyenne autour de 350 euros par mois d'efforts d'épargne. entre 350 et 375, c'est un peu la limite haute pour avoir de nouveau une logique du marché à grande échelle avec des stratégies d'écoulement rapide. Donc la baisse des taux, la hausse des rentabilités nous permettent aujourd'hui, que ce soit sur les solutions LLI, avec les produits qui ont été repricés, meublés, avec la hausse des rentabilités ou anciens avec Travaux, on a un effet de levier fiscal quand même rapide, immédiat et assez puissant. Ça nous permet de nouveau d'avoir des préconisations entre 300 et 375 euros. De façon, je ne dirais pas industrielle, mais qui commence à être beaucoup plus large.
- Speaker #0
Noblet, tu n'en parlais que du neuf ou du second marché aussi, les deux On est à 50-50.
- Speaker #1
Ah oui,
- Speaker #0
50-50, ok.
- Speaker #1
On est à 50-50 entre le second marché et le neuf. Sachant que le second marché, pour moi, est vraiment un marché de deux spécialistes avec des typologies d'investisseurs qui sont quand même différentes. Donc pareil, nous, on a plutôt vocation. à associer ces demandes-là à des experts second marché.
- Speaker #0
Ah oui, d'accord.
- Speaker #1
Dans nos équipes.
- Speaker #0
Dans l'expertise.
- Speaker #1
Dans l'expertise, parce que l'AVEFA et le second marché, ce n'est pas du tout la même chose. Il y a des vraies opportunités sur le second marché, j'en suis convaincu. Maintenant, je veux que le savoir-faire qu'on a accumulé pendant 20 ans sur l'AVEFA, sur le projet d'investissement avec un horizon dégagé à 20 ans, puisse continuer à le valoriser. Je ne veux pas qu'on… C'est pour ça que l'expertise est importante.
- Speaker #0
Top. 2025, tu dis, dans les 3-6 mois qui viennent, qu'est-ce qui te fait rêver Tu dis, je ne sais pas, un chiffre, 500...
- Speaker #2
On arrive très vite à 1 000 réservations.
- Speaker #0
1 000 résidences.
- Speaker #2
1 location intérieure.
- Speaker #0
Ce serait beau.
- Speaker #2
Ça me ferait rêver. Pour revenir sur les épargnes, on sait aussi travailler sur les produits pour que les épargnes soient finalement... assez similaires à ce qui était proposé en 2024 sur Dupinel. Comme ça, c'est vrai que nos distributeurs ne perdent pas leurs habitudes et continuent à proposer des niveaux d'épargne qui sont, en somme toute, assez comparables. Donc j'ai bon espoir qu'on puisse arriver à ce chiffre 2000 assez rapidement. On passe beaucoup de temps à évangéliser nos distributeurs sur le terrain au quotidien, avec beaucoup d'énergie. Donc voilà, j'ai une vraie conviction sur le fait que ça va fonctionner.
- Speaker #0
On constate un intérêt quand même des CGP, un retour des CGP, je dirais, qui s'étaient détournés, un peu ce que tu disais, de l'immobilier, qui reviennent cette année, qui ont envie de nouveau de pouvoir le proposer avec des produits en vente du LMNP, du LLI, c'est quand même des choses malheureuses. C'est vrai que tu as l'air de spécialiste, encore une fois, où on peut se différencier, se démarquer. Et on peut accompagner son client avec différents produits dans la durée.
- Speaker #1
Et apporter de valeur ajoutée à nos partenaires opérateurs et promoteurs en qualité de commerciateur et la valeur ajoutée, ce qui permet à des modèles comme le nôtre de se valoriser.
- Speaker #0
Toi, un chiffre, une envie, un rêve 2025-2026, qu'est-ce que tu t'es fixé en tant qu'entrepreneur Parce que pour mettre, créer une boîte de 50 personnes au 2024 dans les étranges patrimoniales, je l'ai déjà. Ça ne va pas être facile de tenir ça tous les ans.
- Speaker #1
Ça ne va pas être facile de faire ça tous les ans. On sait très bien qu'il y a des seuils qui sont plus ou moins faciles ou difficiles à franchir. Non, le rêve, le projet que je porte, c'est un horizon qui est plus long que 10-8 mois. C'est plutôt un projet entre 3 et 5 ans. Mais c'est clairement de prendre une place de leader sur le marché dans la commercialisation. J'ai eu la chance de... Par contre, précédent d'occuper une place de leader, et c'est une place que je souhaite retrouver très rapidement avec mes équipes.
- Speaker #0
C'est marrant, c'est quelque chose de très stimulant, j'avoue. qui embarque pas mal, on l'a nous-mêmes un peu intégré dans nos projets chez Fissimou au Paris. Dès le départ, on s'est dit que ce serait assez sympa de vivre ça, si on avait la chance de pouvoir le vivre. Mais c'est vrai qu'au-delà des chiffres, prendre une position de leadership, c'est quand même quelque chose de vachement fédérateur et qui est très engageant. On parlait aussi tout à l'heure d'être concentré. Je te disais que c'était une des clés de la réussite en ce moment.
- Speaker #1
Moi, je t'ai dit,
- Speaker #0
ça fait 24 ans que je vais être concentré. C'est vrai que quand on est ambitieux, d'être concentré sur bien faire son travail, bien accompagner dans la durée, d'être focus sur ses valeurs aussi.
- Speaker #1
Et essayer de respecter ses engagements. Et quand on n'arrive pas à atteindre ses objectifs, c'est tout de suite se réunir, essayer de comprendre pourquoi, rectifier le tir, et ne pas faire de fausses promesses. Le respect des engagements, sur un commercialisateur, sur un CGP, je pense que c'est primordial. Donc, être en humilité, savoir se remettre en question, être extrêmement concentré. et puis partager les succès. Et nous, la chance qu'on a, c'est qu'on n'a que de la croissance à écrire. C'est que je n'ai pas de SAV, je n'ai pas de contentieux,
- Speaker #0
je n'ai pas de classique.
- Speaker #1
Et chaque mois qui passe, je crée de la croissance. Donc pour aller prendre une place de leader, c'est plus facile que quand on a 25 ans derrière de distribution.
- Speaker #0
C'est vrai. Je vous remercie tous les deux pour votre temps, pour cette qualité des échanges. Voilà, votre transparence, c'est toujours un super moment pour nous.
- Speaker #1
Merci beaucoup.
- Speaker #0
Merci Julien.
- Speaker #2
Merci Raphaël.
- Speaker #0
Je ne doute pas que vous allez continuer à faire le succès de l'un et de l'autre conjointement cette année 2025 et plus dans les 3 à 5 ans. On a bien noté. Et nous, on fera tout au maximum pour vous accompagner et faire en sorte que votre relation soit la plus fluide possible. Ce qui fera également peut-être le succès pour les 3 à 5 ans. Restons impliqués là-dessus. Merci à tous pour votre écoute. Je vous donne rendez-vous dans le prochain numéro 3 qui arrivera aussi juste avant l'été. dans les coulisses du neuf. A bientôt.
