#15 Acheter un bien immobilier au Portugal | Nomadiq - Comprendre et maîtriser ses finances quand on vit à l’étranger

Description

Le Portugal continue d’attirer des familles, des expatriés, des retraités et des télétravailleurs venus de toute l’Europe. Mais acheter un bien immobilier sur place n’est plus aussi simple qu’avant.

Dans cet épisode du podcast Nomadiq – Expatriation & Finances Perso, je reçois Filipe Figueiras, agent immobilier installé à Lisbonne. Ensemble, on fait le point sur la réalité du marché immobilier portugais en 2025.

🎯 Au programme :

Les zones qui explosent autour de Lisbonne, Porto, Ericeira ou encore Braga
Les conditions bancaires au Portugal : apport, taux mixtes, durée maximale
Les règles de location courte durée (Airbnb, licence AL, fiscalité)
Les erreurs fréquentes des Français qui cherchent à investir
Le retour des familles portugaises installées à l’étranger
Et les nouveaux profils d’acheteurs : moins d’investisseurs, plus de projets de vie

Cet épisode s’adresse à toutes celles et ceux qui envisagent d’acheter une résidence principale, secondaire ou un bien locatif au Portugal.

💡 Une conversation concrète, sans jargon, pour poser les bonnes questions avant de s’engager.

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🎙️ Un podcast créé par Nomadiq, pour accompagner celles et ceux qui vivent l’expatriation sur les questions de finances persos.

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🛑 Les épisodes ne constituent pas des conseils financiers personnalisés. Chaque situation est unique : les témoignages et partages d’expérience sont là pour t’inspirer et t’aider à poser les bonnes questions.

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Transcription

Speaker #0
Aujourd'hui, on part au Portugal, un pays qui a beaucoup changé ces dernières années et qui attire de plus en plus d'expatriés, de familles en quête de qualité de vie et de Français qui tombent amoureux du pays pendant leurs vacances. Mon invité, Philippe Figueras, est agent immobilier. Il accompagne chaque semaine des profils très variés, des enfants de Portugais qui rentrent au pays, des Canadiens, des Belges, des familles françaises qui cherchent une résilience secondaire ou une nouvelle vie. Dans cet épisode, on parle des zones qui explosent autour de Lisbonne ou de Porto, des conditions bancaires au Portugal et des règles précises pour louer en courte durée sur la BNB. Cet épisode, c'est une conversation concrète pour comprendre ce qu'il est encore possible de faire quand on a un vrai projet au Portugal. Bonjour Philippe, bienvenue chez Nomadic. Je suis contente de te recevoir. Pour les auditeurs qui ne savent pas, je suis aussi portugaise. Donc le Portugal, c'est un pays que je connais bien. et que j'ai vu beaucoup évoluer ces dernières années. Est-ce que tu peux nous donner un peu ton point de vue sur l'évolution du Portugal et comment ça a impacté l'immobilier ?
Speaker #1
Le Portugal, c'est sûr qu'il y a 20 ans ou 30 ans, toi justement qui es d'origine portugaise, tu as sûrement dû voir l'évolution. Tu es sûrement venu au Portugal aussi peut-être en été, un peu comme tous les Portugais qui ont immigré, en France ou ailleurs. Et c'est sûr qu'il y a une vingtaine d'années, une trentaine d'années, on se sentait vraiment un fossé finalement entre l'évolution qu'on avait en France et au Portugal. Moi, je pense que surtout sur ces 15 dernières années, depuis qu'il y a eu la crise de 2008-2009 au Portugal, et un peu partout dans le monde d'ailleurs, je pense qu'ils ont fait un peu un demi-tour et ils ont essayé de faire justement... de développer le pays. Il s'est développé d'ailleurs dans des bonnes conditions pour le coup. Et aujourd'hui, on va dire que la lumière, elle est pas mal placée sur le Portugal au niveau international. Et c'est ça qui a attiré beaucoup de touristes, que ce soit pour du tourisme ou que ce soit pour venir y habiter au final. Donc, ça a été une évolution plutôt positive. Après, le tourisme, ça amène toujours du plus et du moins. Et parfois, les Portugais en sont un peu impactés. C'est un peu le regard de la médaille, ça, malheureusement.
Speaker #0
Moi aussi, je l'ai vu. Comme tu dis, les vacances tous les ans, tous les étés pendant des années. Et d'un coup, une espèce de bond qui a été fait sur le développement économique du pays et qui, du coup, est quand même hyper positif pour l'image du Portugal à l'international.
Speaker #1
Clairement, clairement. Surtout les parties du Nord. Beaucoup d'immigration, elles sont faites à peu près autour de toute cette zone de Porto. C'est une zone un peu plus pauvre, même si c'est une zone plus rurale. C'est pour ça qu'il y a eu beaucoup d'émigration à l'époque qui s'est faite dans ces zones-là. Mais on voit pas mal de la génération de nos parents qui maintenant à la retraite beaucoup reviennent. Et puis il y a notre génération à nous qui décide aussi de revenir. On a vu aussi beaucoup la facilité depuis le Covid, je trouve. Le développement du télétravail, c'est clair que ça a aussi vachement aidé, facilité les gens à déménager, à quitter leur pays tout en gardant leur travail.
Speaker #0
Je n'ai plus les chiffres en tête du nombre de Portugais en France. C'est quoi, un million ? C'est énorme. Est-ce que tu as vu beaucoup de personnes qui revenaient, les retraités et les deuxièmes générations ? Qu'est-ce que tu as remarqué, toi, le plus ?
Speaker #1
En tout cas, moi, dans la zone où je suis, dans la zone de Lisbonne, on va dire. Je ne vois pas tant de retraités que ça, au final. Parce qu'il y a eu justement toute cette vague de retraités pendant un temps où il y a eu la question du RNH et donc les facilités fiscales et tout ça. Donc ça a attiré pas mal de monde et de retraités, beaucoup plutôt dans le sud, du côté de l'Algarve, pour le soleil, on va dire. Mais finalement, je trouve que j'ai pas tant de retraités. Tant de retraités, c'est beaucoup des gens, je te dis, plutôt des gens de ma génération, 35-45 ans, on va dire, qui ont des enfants ou qui sont des jeunes couples et qui ne sont pas là pour dévaloriser un autre pays ou quoi que ce soit. Mais c'est sûr qu'au Portugal, il y a toujours cette image du temps qui est plutôt pas mal, de la sécurité. Et ça, c'est ce qu'on entend quasiment dans tous les discours. Retraités, jeunes, parents ou pas, en général, c'est justement la douceur de vivre, la sécurité. C'est ce qui revient. quasiment tout le temps, quand on voit les personnes qui veulent venir habiter ici. Oui, on voit beaucoup de gens plutôt de cette génération-là, 35-45 ans, mais qui veulent un avenir meilleur, je ne sais pas, mais en tout cas un avenir différent pour leurs enfants. En tout cas, grandir dans un climat plus tranquille. Voilà, donc c'est sûr qu'aujourd'hui, on le voit, l'ambiance... politique, économique. On n'est pas forcément dans une période terrible, malheureusement. Et donc, les gens, justement, ils essayent un peu de se réfugier dans des pays neutres, si on peut dire ça comme ça. Ou en tout cas, ils pensent avoir un meilleur avenir pour leurs enfants.
Speaker #0
Une meilleure qualité de vie. Du coup, tu vois un peu de retraités. des deuxièmes générations d'immigrés qui rentrent au Portugal ou des franco-français qui viennent habiter au Portugal. Et tout ça, ça a du coup un impact direct sur le marché de l'immobilier au Portugal. Est-ce que tu veux un peu expliquer aux auditeurs l'évolution sur les dix dernières années du marché immobilier au Portugal ?
Speaker #1
Ça va beaucoup dépendre des zones, ça c'est clair, même si le Portugal, ça reste un petit pays. On voit des différences quand même notables entre Porto, Lisbonne, l'Algarve, si on le coupe dans ces morceaux-là. C'est sûr qu'en général, les gens, les étrangers qui n'ont pas du tout d'attache d'origine portugaise, ils veulent plutôt être autour de Lisbonne, autour de Porto ou en Algarve parce qu'il y a aussi les aéroports. Donc, c'est toujours des facilités pour eux aussi après pour se déplacer. Donc forcément, c'est ces zones-là qui… qui se sont développées. Et ça reste des zones au niveau de l'immobilier sur ces cinq dernières années, parce qu'il y a eu l'évolution, on va dire, classique du tourisme sur ces dix dernières années, avec les avantages fiscaux qu'il y avait eu, avec les RNH et tout ça. Mais il y a surtout, ce que je disais tout à l'heure, le développement après Covid. Et en fait, quitte cette explosion du télétravail, des digitales nomades et tout ça, ça a fait encore plus exploser le pays. Donc on voit des zones comme ici autour de Lisbonne, par exemple, et à Porto, c'est pareil, des biens qui ont doublé sur ces cinq dernières années. C'est énorme, c'est énorme. Alors pour les Portugais qui sont propriétaires, parce que ça reste quand même un pays de propriétaires, il y a 73% des Portugais qui sont propriétaires, donc c'est énorme. En France, c'est à peine plus de 50%. 50%. Donc, pour eux, ils ont souvent des biens, ils ont souvent des terres. Donc, c'est des choses qui se transmettent de père en fils, de génération en génération. Et donc, pour ces gens-là, suivant les zones, ça a été une explosion de tourisme et l'immobilier. Ça fait que des personnes qui... qui ont pu vendre leurs biens ou leurs terres très très cher. Donc de ce côté-là, pour les Portugais propriétaires, c'est génial, parce que ça a fait un boom financier pour eux. Pour ceux qui malheureusement n'ont pas cette chance, qui ne sont pas propriétaires, les locataires, mais ça après c'est aussi de l'autre côté, l'augmentation des prix de l'immobilier, que ce soit à l'achat et la vente. Forcément, ça fait aussi augmenter les loyers à la location et ça rend plus difficile justement les personnes qui ont un salaire minimum ou à peine plus. Et ça, ça les a obligés ou ça les oblige à sortir des villes. Ça les oblige à reculer. Donc voilà, c'est ça toujours un peu l'aspect positif et négatif finalement de l'augmentation de l'immobilier.
Speaker #0
C'est quoi le salaire minimum aujourd'hui ?
Speaker #1
Il est autour de 900 euros, je crois que c'est 920. C'est le SMIC, c'est pas le salaire moyen. Ça a déjà bien augmenté. Ça a déjà bien augmenté. Ils sont à peu près sur l'augmentation, je crois que c'est à peu près une cinquantaine d'euros tous les ans. Donc ça peut paraître pas beaucoup, mais bon, par rapport au salaire en lui-même... Quand on part de 500 ou 600 euros et qu'on augmente d'une cinquantaine d'euros, c'est quasiment 10%. Bon, voilà, petit à petit. Alors, ils partent quand même dans un idéal où ils aimeraient atteindre à peu près les 1000 euros. Est-ce qu'ils vont le faire ou pas ? Le prochain président sera élire l'année prochaine, donc on verra.
Speaker #0
On verra les changements là-dessus. Il y a plusieurs éléments que tu as mentionnés que j'aimerais bien qu'on creuse. Le premier, c'est que tu parles de Lisbonne, Porto et de Holgarve qui montent. Est-ce que tu as d'autres zones un peu moins connues où tu avais aussi vu une évolution du prix de l'immobilier ?
Speaker #1
C'est finalement toutes les villes après-périphériques à tout ça. c'est à dire que de prime abord, on a toujours une Lisbonne ou Porto, par exemple, en tête, ou l'Algarve de manière générale. L'Algarve, c'est encore un peu à part parce que ça a toujours été considéré un peu comme la Côte d'Azur, on va dire, donc ça a toujours été un endroit par nature assez touristique, l'été surtout. Mais il y a eu le développement, justement, de toutes les zones périphériques, à une demi-heure, une heure, donc, de ces grandes villes. On voit, par exemple, dans le nord, Braga. Donc, ce n'est même pas une heure de Porto. C'est une ville qui s'est extrêmement développée ces dernières années, qui a attiré aussi beaucoup de tourisme pour y habiter. Donc, voilà, Coimbra, par exemple, c'est aussi une ville qui s'est beaucoup développée. C'est une zone qui est surtout connue pour ses résidences universitaires, enfin, pour les universités, à Véro, donc, voilà, toutes les zones du Nord. Et puis, après, Lisbonne, par exemple. une heure, une heure et demie de Lisbonne. Il y a Nazaré, par exemple, aussi, qui a les super vagues, donc qui a connu aussi un tourisme et un développement ces dernières années grâce à ça. Et au final, on se rend compte qu'on est à peine à une heure, une heure et demie de la capitale, de l'aéroport. Donc, il y a toujours un peu ce point de référence, justement, avec une ville principale, un aéroport, parce que, justement, c'est beaucoup plus... beaucoup plus facile après pour se déplacer, pour les gens qui ne sont pas d'ici à la base. Moi, par exemple, je suis à Ericera. Ericera, c'est à 30-40 minutes de Lisbonne. C'est un petit village de pêcheurs. C'était, en tout cas, un petit village de pêcheurs. C'était ? C'était, oui. Ils gardent quand même leur... leur histoire et leurs traces. Et c'est ça que les gens aiment, justement. C'est venir voir et garder un peu les traditions. Mais en même temps, il y a ce développement économique. Alors, Ericeira, c'est vraiment tourné autour du surf parce que c'est une réserve mondiale de surf. Donc forcément, ça a attiré des femmes de surf, des initiées, des débutants. Enfin voilà, il y a de tout. Pareil, ça, c'est des personnes qui, et nous, on le voit que ce soit... ou des portugais ou des résidents portugais qui étaient à Lisbonne. Et avec le développement du télétravail, ils ont décidé de sortir de la ville, de venir finalement à une demi-heure, à 45 minutes, dans des villes comme Ericera, par exemple, ou plus dans le sud de Lisbonne, de Setoubal, enfin toute la région de Setoubal, parce que les personnes, maintenant, elles ont besoin d'aller une fois par semaine au bureau. Ils ont gagné en qualité de vie. C'est ça qu'ils recherchent, au final. Toutes ces villes périphériques autour des grandes villes, elles se sont pas mal développées. Du coup,
Speaker #0
est-ce qu'on peut dire que le développement économique du pays a permis aux villes principales d'abord de se développer et qu'après le Covid a permis aux villes périphériques aussi de bénéficier de ce développement et donc du coup, l'immobilier dans tous ces endroits a augmenté ?
Speaker #1
Complètement, oui. Complètement. Je pense que ça a été un phénomène qu'on a vu un peu partout. On l'a vu aussi en France. Après Covid, les personnes qui ont voulu sortir des villes et gagner en qualité de vie voulaient leur bout de jardin parce que le confinement avait été trop pesant. Donc ça, ça a été un phénomène général.
Speaker #0
Tout à l'heure, tu mentionnais les RNH. Est-ce que tu veux expliquer ce que c'est ? Ou ce que c'était ? Parce que c'est plus valide, c'est ça ?
Speaker #1
Les RNH, c'était donc résidents non habituels. C'était des personnes qui avaient la possibilité d'acheter un bien ici. où ils devaient y vivre, je crois que c'était minimum six mois par an, six mois plus un jour, de manière à avoir après des déductions fiscales. Je crois que pendant un temps, les retraités, ils étaient complètement exonérés d'impôts. Après, ils se sont passés à 10 %. Il y a eu des ajustements. Après, pour les actifs, c'était suivant les métiers. Si c'est des métiers considérés à forte valeur ajoutée. Ils avaient aussi des réductions fiscales après par rapport à ça. Et donc, ces avantages, ils les avaient pendant 10 ans. Donc oui, ça a attiré pas mal de monde pendant cette période-là. Ils ont arrêté, c'était l'année dernière, ça s'est terminé l'année dernière. Ça a continué pour ceux qui avaient déjà les demandes, ils continuent à avoir leur exonération. Par contre, il n'y a pas de nouveaux avantages, ils ont arrêté tout ça. Mais finalement, on s'est rendu compte que les personnes qui en bénéficiaient, À la fin de leurs dix ans, ils n'ont pas déserté comme on aurait pu l'imaginer au moment où ils ont décidé d'arrêter le RNA. Je lui disais, toutes les personnes, maintenant, elles vont tous revenir dans leur pays parce qu'ils n'ont plus des avantages fiscaux. Au final, ça n'a pas été aussi flagrant, à moins de là. Parce que finalement, les personnes se sont habituées, ils ont aimé et puis ils sont restés.
Speaker #0
J'ai remarqué aussi, peut-être l'une des premières motivations, c'est la fiscalité. Mais une fois que tu es sur place et que tu as fait ta vie, finalement, ça devient un peu secondaire. Du coup, sur l'année qui s'est écoulée depuis que ce résident habituel n'existe plus, tu as toujours le même type de profil de personnes qui viennent acheter de l'immobilier au Portugal. Est-ce que ça évolue ?
Speaker #1
Moi, les profils qu'on a, c'est des gens qui veulent venir y habiter. Finalement, ce n'est pas... tant des personnes qui cherchent alors on cherche toujours un bon investissement on est d'accord mais c'est pas des gens qui cherchent de l'investissement pur je dis ça mais la semaine dernière j'ai eu des personnes, deux associés qui cherchent de l'investissement c'est pas totalement vrai ce que je suis en train de dire mais dans la grande majorité des cas ça reste quand même des personnes qui veulent venir y vivre donc Après, je parle dans mon cas, les profils de clients qu'on a, ça reste quand même des personnes, ou des fils de Portugais comme moi qui ont immigré en France, ou des gens qui n'ont rien à voir avec le Portugal, en tout cas d'origine portugaise, mais qui sont venus en vacances peut-être il y a quelques temps, et puis petit à petit, l'idée s'est faite. On a eu des Canadiens aussi, des Américains, des Belges. Donc il y a un peu toutes les nationalités des gens qui n'ont pas de lien de sang avec le Portugal, mais qui sont venus une fois ou deux, qui en ont entendu parler, qui en ont eu des bons échos. Et la plupart des profils qu'on a, c'est des personnes qui veulent y habiter ou des gens qui en veulent en faire une résidence secondaire et qui après, quand ils ne sont pas là, ils en profitent pour… pour le louer ou en tout cas de manière à ce que l'investissement soit rentable, tout simplement, et que le bien ne reste pas vide quand ils ne sont pas là. Quand c'est comme ça, ils essayent de faire un achat qui leur plaise, parce que c'est un avenir de résidence de vacances, mais aussi qui puisse être un bon investissement. Donc, ils font un bon équilibre entre, encore une fois, la qualité de vie quand ils sont là et en même temps… que ça puisse être un bien qui soit louable facilement ou qui soit intéressant.
Speaker #0
J'aimerais bien que tout à l'heure, on rentre dans le détail un peu de la rentabilité et de la gestion locative si tu achètes ce genre de biens en vacances. Avant ça, j'aimerais revenir sur le type d'investisseur que tu as. J'avais vu un documentaire il y a des années qui parlait des Français qui partaient au Portugal pour acheter des appartements dans un état… pas possible, et qui les retapaient, et qui après les mettaient sur la location comme ça. Est-ce que c'est encore quelque chose que tu vois qui existe encore ? Est-ce que c'est encore possible de faire un coup ?
Speaker #1
Ce que tu dis, c'était super il y a une dizaine d'années, parce qu'avant toute cette transformation du pays, c'est clair qu'il y avait des endroits, des fois, où tu passais, mais oui, tu voyais des bâtiments abandonnés, délabrés. Moi, je me rappelle encore quand... quand on n'habitait pas là et qu'on venait comme touristes, et des fois on venait à Lisbonne ou ailleurs, on passait dans des rues, on disait « purée, si on pouvait acheter un bâtiment comme ça et le retaper, ce serait génial » . Donc moi j'y ai juste pensé, je ne l'ai pas fait, mais voilà. Mais d'autres l'ont fait, donc là c'était des bons coups, parce que justement c'était des prix qui étaient encore raisonnables, on va dire, et les gens ont eu aussi le risque de le faire, parce qu'il y a 10 ans ou 15 ans… Les gens ne savaient pas forcément que le Portugal allait évoluer de cette manière-là aussi. Donc ça reste toujours un risque quand on achète quelque chose à rénover. ils ont pioché la bonne carte. Aujourd'hui, ça existe toujours, il y a toujours des bons investissements à faire, mais encore une fois, il faut que ce soit des investissements où, de toute façon, dans les investissements comme ça, il faut toujours avoir un peu le nez, il faut toujours prendre le risque de toute façon de se dire je pense que cette zone-là va se développer, je pense que cette zone-là, dans quelques années, ça sera un bon investissement. Donc, c'est toujours un peu une carte à jouer. C'est toujours un risque quand on investit dans une zone qui paraît pas très attractive. Et c'est comme ça qu'on fait des bons coups. C'est comme ça parce que tout le monde veut acheter dans des zones touristiques déjà connues. Mais forcément, c'est dans ces zones-là où les biens sont chers. Donc, c'est peut-être pas là forcément où il y a le meilleur investissement à faire, si vraiment on essaie de penser à long terme. Donc, il faut toujours avoir un peu ce goût du risque finalement. pour acheter quelque chose dans une zone qui, de prime abord, ne paraît pas très attractive. Toujours avoir des signaux, on parlait tout à l'heure des périphéries, des grandes villes, et on peut toujours se dire que je pense que le télétravail, ce n'est pas quelque chose qui va s'arrêter comme ça du jour au lendemain. On sait que le pays, il continue quand même à avoir du tourisme, il continue à avoir des gens qui veulent vivre et investir au Portugal. Il y a quand même des signaux qui sont plutôt positifs. dans le pays, mais il y a toujours des bons coûts à faire. Après, acheter en plein centre de Lisbonne, peut-être pas, mais il y a toujours des bons coûts, ça c'est sûr.
Speaker #0
Si demain, j'avais envie, moi, d'acheter quelque chose de Portugal, est-ce qu'il y a des zones particulières où tu me conseillerais de regarder, autre que les périphéries ?
Speaker #1
Ça va dépendre déjà de pourquoi on veut acheter. Je pense que ça, c'est toujours la première question. Quand quelqu'un me dit « je veux acheter quelque chose au Portugal » , c'est quoi ? C'est pour Yvie, tu as des enfants, c'est pour venir en vacances, c'est pour de l'investissement pur et dur, et donc ce sera une maison qui sera vide, on va dire, enfin juste occupée par des Airbnbs. Je pense que c'est tout ça déjà qu'il faut déterminer dans un premier temps, et à partir de là, voir, étudier les meilleures zones. C'est toujours compliqué de dire la meilleure chose à faire, c'est ça. Ça dépend. C'est du cas par cas. C'est toujours du cas par cas. Donc, quand on a des enfants, on va chercher un endroit qui soit calme, mais en même temps, on ne veut pas être trop loin des écoles, mais en même temps, on veut être aussi dans un endroit qui soit assez dynamique, où on puisse faire du sport, où on puisse sortir avec les enfants. Donc, on ne peut pas aller au fin fond de la montagne, sauf si vraiment c'est leur souhait. d'être reculé et vraiment dans une zone où il n'y a rien. Mais voilà, donc si quelqu'un cherche un investissement pur et dur et que lui, son kiff, c'est d'être dans la montagne, parce que c'est aussi une nouvelle tendance. Il n'y a pas que les bords de mer, il y a aussi la montagne, il y a aussi la nature et ça, c'est aussi des nouvelles vagues qu'on a vues ces dernières années, le co-living. Je ne suis pas un spécialiste du co-living, mais j'en entends parler de plus en plus, justement, où ils créent à l'intérieur de cet espace des zones de co-work et tout ça. Donc, ça va complètement dépendre du profil de l'investisseur. On a la chance d'être dans un petit pays et on a la chance finalement, à peu de kilomètres, à une heure, deux heures des grandes villes, d'avoir un peu de tout, des bords de mer, des villes. des zones rurales, des montagnes, des zones à côté des rivières, des cascades. Donc, c'est l'avantage qu'il y a, c'est qu'assez près des pôles que tout le monde connaît, comme Porto, Lisbonne, Faro, par exemple, à une heure, deux heures, on arrive à trouver des endroits complètement différents les uns des autres. Donc, te dire où investir, c'est compliqué. Ça dépend vraiment du pays.
Speaker #0
C'est un pays magnifique. Donc si demain je tombe amoureuse du Portugal, je veux acheter quelque chose, je dois déjà me poser la question qu'est-ce que moi je veux et pourquoi en faire ? On en parle à chaque fois qu'on parle de stratégie d'investissement, quel est l'objectif en fait ? Qu'est-ce que je vais faire de ce bien à court, moyen, long terme ? Maintenant comment je le finance ? Comment ça fonctionne ? Est-ce que je peux aller chercher un prêt dans une banque portugaise ?
Speaker #1
Contrairement aux idées reçues, on peut faire un prêt au Portugal et dans une banque portugaise. Donc c'est vrai qu'on a toujours un peu la tendance à penser que si on n'est pas résident, parce qu'on parle toujours d'être étranger, mais au final c'est surtout de dire si on est résident fiscal. portugais ou pas, parce qu'on peut être un étranger résident fiscal au Portugal et on sera considéré de la même manière que le portugais qui vit au Portugal. Donc c'est plutôt ça. Mais contrairement à ce qu'on pense, oui, on peut être financé au Portugal par une banque portugaise. Maintenant, quand on achète pour un investissement, pour une résidence secondaire, forcément, on ne finance jamais à 100%. même pour une résidence principale d'ailleurs. Voilà, ça c'est des directives qui ont été mises en place par la Banque du Portugal. Vous ne financerez jamais votre projet d'achat, quel qu'il soit, à 100%. Il y a toujours un apport à avoir. Donc, c'est… j'enlève un… Alors, on estime, en général, on dit plutôt entre 30 et 40%, même si… parce qu'il y a l'apport personnel qui va servir pour l'achat du bien, il y a ce qu'on pourrait appeler en France les frais de notaire. Il y a ça aussi qui n'est pas finançable. Pour être le plus confortable possible, c'est bien d'avoir au moins 30 %.
Speaker #0
Donc, on est quand même loin du système français où tu peux acheter avec des apports beaucoup moins importants ?
Speaker #1
Oui, complètement. En France, si je vais voir mon banquier qui me dit « Vous avez une capacité financière pour acheter jusqu'à 200 000 euros par exemple » , j'irai chercher une maison à 200 000 euros. Les frais de notaire, je vais les financer avec mon apport, 10 000 ou 15 000, enfin bref. Et donc, je fais ma recherche à 200 000 euros parce que le banquier m'a dit que je pouvais financer à 200 000 euros. Ici, ce n'est pas vraiment le cas. C'est-à-dire que moi, je peux avoir… une capacité à financer 200 000 euros. Si je trouve un bien à 200 000 euros, la banque ne me prêtera pas 200 000 euros. C'est comme ça. Parce que j'enlève des mesures exceptionnelles et tout ça qui ont été mises pour les primes au excédent, pas forcément rentrées dans ces détails, mais je peux avoir une capacité à 200 000 euros. La banque me prêtera au maximum, si j'achète ma résidence principale, 90 %. C'est comme ça. Donc, même si j'ai une capacité... C'est vrai que ça va. Voilà. Donc, pour une résidence principale, c'est maximum 90%. Il y a en plus de ça quelque chose qui étonne souvent les gens, les Français, c'est qu'une fois qu'on a trouvé notre bien, la banque a contacté un évaluateur indépendant qui va venir évaluer le fameux bien. et qui va voir si forcément, si ce bien, le financement sur lequel je prétends, il est bien en adéquation avec la valeur du bien. Est-ce qu'il n'y a pas une survalorisation ou une sous-valorisation ? Enfin bref. Et donc après, la banque va baser son financement sur cette fameuse évaluation.
Speaker #0
C'est quelque chose que tu dois payer ? Ou c'est compris dans les frais bancaires de ta demande de prêt finalement ?
Speaker #1
Tu dois le payer. Mais ils sont compris après dans toute cette étude de prêts, tout ce qui est frais bancaires et tout ça. On va dire que c'est déjà compris dedans. Une évaluation, ça coûte à peu près 250 euros. Alors des fois, il y a des campagnes et les banques les offrent et tout ça. Mais bon, en général, c'est à peu près ça. Mais voilà, donc si moi, je veux acheter mon bien à 200 000 euros, je dois avoir au minimum 20 000 euros d'apport, les frais annexes. Donc, on arrive assez facilement autour de 30 000 euros.
Speaker #0
Et ça pour une résidence principale, si tu es résident fiscal portugais ?
Speaker #1
Pour une résidence principale. Et pour de l'investissement, c'est 70 %. C'est pour ça que...
Speaker #0
L'investissement locatif court ou long terme, pour les deux, en fait, c'est ça ?
Speaker #1
Oui, c'est ça. D'accord.
Speaker #0
Qu'est-ce que je dois donner comme document à la banque ? Est-ce que ça se rapproche du système francis qu'il faut quand même un dossier solide ? Parce que là, j'ai l'impression que la banque se dit... « Ok, je vais vérifier que je finance un bien à la hauteur de sa valeur pour pouvoir aller le récupérer si jamais on ne me paie pas. » Du coup, est-ce que les garanties qu'on te demande sont aussi les mêmes que celles qu'en France en termes de niveau de salaire, documents à donner ? Tu vois, il faut un CDI, un truc classique français. Est-ce que c'est ça ou pas ? Oui,
Speaker #1
après, sur les conditions d'emprunt, c'est assez ressemblant au final. C'est clair qu'un CDI, ça reste toujours la sécurité. Il demande une déclaration patronale d'ailleurs, pour savoir depuis combien de temps on travaille dans cette entreprise et si réellement on est effectif.
Speaker #0
à temps plein. Donc oui, les extraits bancaires, savoir si on ne passe pas notre temps à jouer sur les jeux en ligne ou les choses comme ça, si on n'a pas des crédits personnels, parce que c'est là, c'est sur les extraits bancaires qu'on va voir si on a un prêt auto, un prêt à la conso, il faut un document. Alors si c'est un Français, Il faut un document fiché Banque de France, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Si c'est pour un résident portugais, on demande l'équivalent, ici c'est le map des responsabilités. Mais chaque pays, pour chaque pays, chaque résident de n'importe quel pays, on va demander un document, un document de la banque, de la banque du pays en question, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Donc oui, il faut les fiches de paie, les extraits bancaires, documents du fichier BIC. banque de France, après ils font un justificatif de domicile. Les documents, ils sont tous à peu près pareils. Et puis après, sur les taux d'endettement, on reste, l'idéal, c'est 35 %, ne pas dépasser les 35 %. Après, il y a toujours du cas par cas où ils peuvent financer un peu plus, 40 %, 45 %. Et c'est dans l'idéal, on essaie toujours de rester dans la tranche des un tiers.
Speaker #1
Et les taux d'intérêt, est-ce que c'est aussi similaire à ce que tu retrouves en France ? C'est pour donner un peu une idée de grandeur.
Speaker #0
Oui, je pense qu'on doit être à peu près dans les mêmes taux. En fait, ce qui s'est passé aussi sur ces dernières années, donc là, je crois que ça a été vers le début de la guerre en Ukraine, où il y a eu l'augmentation des taux, il y a eu une explosion des taux d'intérêt, il y a deux ans à peu près. Et ce qui se passe, ce qui s'est passé, c'est qu'au Portugal, les emprunts étaient dans la grande majorité, trois quarts des emprunts, à taux variable. Le problème, c'est qu'ici, le taux variable n'est pas capé. Donc, qu'est-ce qui s'est passé ? Surtout qu'on était dans une période où les taux étaient extrêmement bas, 1% ou 1,1%, je n'ai même dit moins d'un pour cent. Les taux, ils ont doublé. Les mensualités, pour certains, ont doublé aussi. Les personnes sont passées de 300, 400, 500 euros par mois à payer 700 euros, 1 000 euros par mois. Et ça, ça a été un gros problème. un gros problème. Donc, il a fallu revoir un petit peu tout ça. Et donc, on a le taux variable, le taux fixe, sauf qu'on n'a pas encore fait une transition complète, on va dire, ou en tout cas, c'est pas encore complètement mis dans la tête la question des taux fixes. Et donc, le taux fixe, il reste encore assez élevé ici, 3,5, 4, 4,5. Et donc, il y a ce qu'on appelle le taux mixte, donc qui est... le juste milieu, et aujourd'hui ça a complètement inversé la tendance, parce que maintenant c'est les trois quarts des emprunts qui sont faits à taux mixte. Et le taux mixte c'est quoi ? C'est pendant une période déterminée, en général c'est 2, 3, 5 ans, on a un taux fixe. Et puis à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on va basculer en taux variable avec le taux variable à appliquer à ce moment-là. Et puis après, les gens vont réajuster leur taux, revoir leur emprunt à ce moment-là, si jamais le taux n'est pas favorable. Mais en tout cas, ça permet d'avoir un taux qui est plutôt intéressant. Aujourd'hui, on est à 2,5, 2,7, 2,75 à peu près sur la période du taux fixe. Et les personnes, ça leur permet de les sécuriser, on va dire, parce que pendant cette période, ils savent combien ils ont payé. à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on verra la tendance de le rebord, parce que c'est sur ça qu'on se calque, tout pour après le taux variable. Et si ça a baissé, ça diminuera leur prestation. Si jamais la tendance est plutôt à l'augmentation ou à l'équivalent, après c'est toujours une question de renégocier son prêt avec sa banque, avec une autre banque. C'est la tendance, c'est complètement inversé par rapport au taux variable. Et aujourd'hui, c'est vraiment le taux mixte qu'on voit. dans la grande majorité des cas. Donc c'est devenu un peu le bon compromis entre les trois.
Speaker #1
Est-ce que tu as vu des Français qui faisaient un prêt en France pour acheter un bien immobilier au Portugal ? Est-ce que c'est possible de faire ça ?
Speaker #0
Moi, je n'en ai jamais vu. Il me semble que c'est possible, mais c'est assez compliqué parce que, de ce que je sais, il y a sûrement des gens qui en savent plus que moi, il me semble que pour être financé par une banque française, il faut déjà avoir un bien en France. Parce qu'en général, c'est ce bien-là qui va être la garantie de la banque. Donc, il y a une hypothèque à prendre sur le bien en question qu'on a déjà. Et après, c'est par rapport à ce bien-là qu'on a, ils vont faire un calcul de prêts. C'est à peu près tout ce que j'en sais sur les financements des banques françaises à l'étranger. Je n'ai pas eu, en tout cas, écho que c'était une solution miracle.
Speaker #1
Bon, du coup, on sait combien ça va nous coûter, plus ou moins, avec ton taux fixe ces premières années, peut-être un taux variable après si tu as pu négocier avec ta banque comme ça. Du coup, pour tes clients qui achètent des maisons, des appartements en résidence secondaire et qui veulent le louer le reste de l'année, comment ça fonctionne ? Est-ce que tu peux un peu nous expliquer comment je mets mon bien sur Airbnb ? Est-ce que c'est facile ?
Speaker #0
Facile, non, pas forcément. Il y a une chose qui est plutôt drôle, c'est qu'il n'y a pas que les personnes qui achètent de la résidence secondaire qui font de l'Airbnb. On se rend compte que même des gens qui achètent en résidence principale profitent positivement de l'Airbnb parce que j'ai déjà eu le cas de personnes qui ont acheté leur résidence principale mais qui, pendant deux mois, en juillet-août, partent en vacances grâce... à ce que leur Airbnb leur rapporte. Donc, d'autres personnes aussi qui avaient acheté des Canadiens avec trois enfants et qui ont acheté dans une zone, dans une copropriété touristique et donc qui avaient déjà une licence touristique et qui, quand ils partent en France pendant les grandes vacances ou quand ils partent en vacances ailleurs, leurs vacances sont financées grâce à ça.
Speaker #1
C'est quoi cette copropriété touristique ? Tu peux nous expliquer un peu ?
Speaker #0
Ce n'est pas commun, ce n'est pas ce qui est le plus développé, mais il y a certaines résidences où il y a un mélange, qui ont une licence touristique vraiment propre à la résidence, et où donc à l'intérieur il y a un mélange de biens locatifs, vraiment pour la résidence touristique, je ne vais pas dire comme un camping. c'est incomparable à peu d'argent là, et en même temps, il y a des résidences à l'année, à l'année où on achète un secondaire, sauf qu'eux, ils bénéficient tous de cette licence, et ça leur permet du coup de ne pas avoir à faire toutes les démarches pour avoir une licence. Parce qu'ici, on ne peut pas avoir un bien et faire trois photos et le mettre sur Airbnb, et c'est super. Ici, on doit avoir une licence qu'on appelle à elle, à l'hôjamiento local. Et donc, on est obligé de faire une inscription pour avoir ce fameux numéro. Et pour avoir ce fameux numéro, il faut que notre maison, notre bien, il ait des règles, qu'il respecte des règles de sécurité. Un extincteur, une caisse de premier secours, il y a une couverture anti-feu, il faut des pancartes d'avertisseurs de tout ce genre de choses. Donc la maison, il faut qu'elle ait différentes caractéristiques. Il y avait des inscriptions à faire après à la mairie et tout ça. Et la mairie vient inspecter le bien pour voir si effectivement le bien est en adéquation avec ce qu'on veut faire. Je ne peux pas avoir une maison avec trois chambres et dire que c'est une maison pour dix personnes. Il faut que j'ai du couchage adéquat. Et donc ils viennent. La mairie inspectait les lieux pour voir si effectivement on respecte toutes les règles pour avoir après cette fameuse licence. Et avec cette fameuse licence, on va pouvoir s'inscrire sur la plateforme d'Airbnb parce que Airbnb va nous demander un justificatif de cette licence. Si on ne passe pas ces étapes, on ne peut pas se mettre sur Booking ou Airbnb ou les plateformes.
Speaker #1
Est-ce que c'est dur d'avoir ces licences ? Est-ce qu'il y a des quotas ? d'autres pays, d'autres villes, où en fait ils essaient de limiter le nombre de Airbnbs ?
Speaker #0
Suivant les zones, oui, parce que justement, c'est ce que je disais tout à l'heure. Il y a des zones à Lisbonne, au centre de Lisbonne, où tous les 10 mètres, c'est devenu un Airbnb. Donc ça a chassé la population. Et du coup, maintenant, on ne voit que des résidents touristiques. Donc ils ont fini par limiter, arrêter. Donc il y a certaines zones de Lisbonne où ils ne délivrent plus de licences à elles. Ici à Ericera, par exemple, le centre d'Ericera. on va dire la vieille ville, ils n'en délivrent plus. En tout cas, ils en délivrent un peu au compte-gouttes. Ils disent, voilà, cette année, on va délivrer X numéros d'allongements locaux pour cette zone. Donc, c'est plutôt les zones périphériques qui ont droit à ça. Mais les pleins centres, là où c'est devenu une pression locative forte, ils ont commencé à l'unité.
Speaker #1
Si j'achète un bien qui était déjà en Airbnb avant, est-ce que je récupère ce... ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Non, il n'est pas transmissible. Je crois qu'il y a toujours une tendance à changer cette vague ou pas, que ce soit transmissible. Ce n'est pas impossible que dans le futur, ça se fasse. Mais normalement, ce n'est pas transmissible.
Speaker #1
Si j'achète dans une zone qui est OK, combien de temps ça prend pour avoir ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Pour avoir, en fait, ce qu'il y a, c'est qu'il y a l'inscription à la plateforme. Et donc, quand on fait une inscription... Ça va nous délivrer un numéro de process et puis nous après en parallèle, on peut donc commencer à acheter tout ce qu'il faut. Ça, ça va assez vite et avec ce numéro de process, il y en a qui les mettent déjà sur les plateformes d'Airbnb, même si dans la réalité, on doit attendre l'arrivée de la mairie et qu'il y ait la confirmation de la mairie. Le problème, c'est que les mairies, c'est super aléatoire. J'ai été agréablement surpris. La semaine dernière, j'étais justement avec un client où il y avait la visite de la mairie. Et on l'a eu un mois, je crois, quelque chose comme ça. Mais j'ai trouvé ça super rapide. Parce que des fois, c'est trois mois, quatre mois, cinq mois. Donc malheureusement, les mairies, ils n'ont pas forcément le personnel qui suit pour faire toutes ces visites. Mais en même temps... C'est là où on est dans l'entre-deux. C'est-à-dire qu'officiellement, tant que la mairie ne m'a pas donné le feu vert, je ne peux pas publier, je ne peux pas louer. Mais en même temps, avec mon numéro de procédure, je peux déjà publier sur les plateformes. Donc en fait, il y a les règles et la réalité. Et puis on sait que si on attend que la mairie vienne, et si elle n'arrive que dans six mois, moi pendant ce temps, ce n'est pas possible.
Speaker #1
Est-ce que tu as des conciergeries pour s'occuper de ton bien ? Oui,
Speaker #0
ça existe.
Speaker #1
Donc, ils prennent aussi 20% ? C'est ça,
Speaker #0
à peu près. C'est entre 20 et 30%, suivant les conciergeries, suivant les prestations, pour la période d'été. Donc, c'était des retraités.
Speaker #1
Donc, on prend note, il y a des investissements intéressants en fonction des zones et ce que tu veux faire, comme on me disait au début de l'épisode. Et donc, du coup, à voir avec toi si jamais on cherche quelque chose pour pouvoir bien cadrer tous ces paramètres et savoir où on va. Si, une fois que j'ai trouvé mon logement, mon financement, je sais un peu si je peux faire du Airbnb avec et les loyers que je pourrais en tirer, comment ça se passe au niveau de la fiscalité si je suis non résident sur les loyers que je reçois au Portugal ?
Speaker #0
Ça, il faudra de toute façon déclarer au Portugal. Alors, il n'y aura pas une double imposition. parce qu'il y a toujours des accords après entre les pays. Il y aura toujours un impôt à payer. Le revenu généré, l'impôt sera payé dans le pays en question. Si je ne dis pas de bêtises, pour du Airbnb, on n'est pas fiscalisé sur 100% des revenus, mais sur 35% du revenu généré. Et on paye, si je ne dis pas d'erreur, à peu près 28%. 28%.
Speaker #1
Est-ce qu'il y a un cap à ça, un revenu maximum de 20 000 euros ?
Speaker #0
Non. Donc après, en général, souvent les gens font une ouverture d'activité, on va dire comme un travailleur indépendant, et puis voilà, après ils font leur déclaration fiscale classique. Par contre, je crois qu'il me semble qu'il faut faire la déclaration après en France, c'est quand même, on n'est pas imposé deux fois. Sur l'allocation longue durée, c'est un peu différent.
Speaker #1
C'est un peu différent, comment ça ?
Speaker #0
Non, sur l'allocation longue durée, en fait, de ce qui s'est passé, ils ont élargi, on va dire, les règles d'imposition suivant. Alors ça, c'est des mesures qu'ils ont prises. Je ne sais plus si c'était l'année dernière ou il y a deux ans maintenant. Mais les mesures qu'ils ont prises justement pour faciliter la location longue durée et essayer de combattre un peu la crise du logement. Et en fait, plus on fait un contrat long et plus on est exonéré d'impôts. Parce qu'ici, en fait, la tendance, c'est de faire des contrats d'un an. Après, arrivé l'été, je fais Airbnb et je reprends quelqu'un en septembre en longue durée jusqu'à avril-mai de l'année prochaine. C'est ici la grande gymnastique qui se passe. Si les gens font des contrats longue durée de 3 ans, de 5 ans, de 10 ans, de 15 ans, ils ont des exonérations après d'impôts suivant la durée de l'allocation.
Speaker #1
Du coup, tu es en fonction de ta stratégie et de tes revenus, si tu es... Un Français qui habite au Portugal et qui a décidé de se diversifier au Portugal, c'est peut-être une option qui est intéressante à considérer.
Speaker #0
Ça peut être une option intéressante. Après, c'est vrai que faire un contrat locatif de 10 ans...
Speaker #1
Non, mais 2 ans ou 3 ans, ça peut marcher si tu es un étudiant, par exemple.
Speaker #0
Oui, oui, non, mais c'est clair. C'est vrai qu'on commence à avoir des bonnes exonérations quand on a des contrats au-delà de 5 ans. Donc, c'est vrai que... Et on a justement 5 ans, 10 ans, j'ai plus les taux en tête maintenant d'imposition, mais faire un contrat de 10 ans, ça reste délicat quand même, parce que malheureusement, l'allocation amène parfois des problèmes dans la vie. Après, malheureusement, l'investissement dans l'allocation, que ce soit pour du court ou du long durée, ça amène toujours son lot de problèmes.
Speaker #1
Je te remercie de toutes les informations que tu nous as partagées sur l'immobilier au Portugal, que ce soit sur le type d'investisseur que tu peux avoir, les financements, les conditions pour faire du Airbnb ou la fiscalité. Est-ce que tu as remarqué qu'il y avait une tendance qui se dessinait ces dernières années sur lesquelles il faudrait vraiment prêter attention avant d'acheter ?
Speaker #0
Il y a une chose qui a eu, en fait, c'est toujours des mesures qu'il y a eu de l'État, on va dire, pour combattre la crise du logement. Alors après, de quelle manière elle va être combattue, je ne sais pas. Mais en tout cas, ils ont donné des facilités pour la transformation de l'affectation du bien. C'est-à-dire qu'on voit beaucoup des bureaux ou des commerces, abandonnés ou pas, où ils ont facilité justement le passage de commerce à habitation. Et c'est des mesures qu'ils ont trouvées. juste le titre ou pas, je ne sais pas, on verra ça dans le futur, mais en tout cas pour combattre la crise du logement. Et justement, cette facilité-là, ça a amené une tendance où justement, des gens, j'ai eu des clients aussi qui ont acheté un bien qui était à des bureaux et donc là, ils vont le rénover complètement, faire une demande après en mairie pour changer son affectation et après, là, ce n'est pas pour de la location, ce sera pour de la revente. Mais forcément, une fois qu'il sera rénové, que ce sera devenu une habitation, c'est un bien qui voulera beaucoup plus que ce qu'ils ont acheté en état de bureau. Donc ça, ça peut être des bons investissements à faire, que ce soit après pour de la revente ou pour de l'allocation longue durée ou pour de l'allocation courte. Ça dépend de la stratégie de la personne qui achète. Mais en tout cas, ça peut être pas mal comme tendance parce qu'on arrive à attirer des biens qui sont encore à des prix... en dessous du prix d'une habitation, faire une rénovation et après faire un bon coup.
Speaker #1
Est-ce que tu as un dernier conseil à donner à une personne qui cherche à acheter de l'immobilier au Portugal ?
Speaker #0
Mon conseil, ce serait d'être accompagné par quelqu'un sur place. Parce qu'il faut toujours quelqu'un qui connaisse le marché, qui sache voir les subtilités. Parce qu'il y a quand même eu pendant des années et des années un développement du pays, on va dire où tout le monde a fait un peu à sa sauce. Donc il y a des biens qui ne sont pas forcément enregistrés aux finances de la manière qui devrait être enregistrée. L'oncle, le père, la grand-mère qui a fait une extension par là, une autre extension par là et une autre extension par là, sauf que ça n'a jamais été déclaré. et les gens vont venir visiter 200 mètres carrés quand dans les papiers il y a 50 mètres carrés. Ça, c'est des choses sur lesquelles il faut faire très attention. On voit beaucoup dans les appartements à Lisbonne, dans les derniers étages, les gens qui se sont accaparés, on va dire, les combles ou les terrasses, ils ont fermé les terrasses et tout ça. Donc oui, c'est très beau quand on le voit. Une chose, c'est ce qu'on est en train de voir. Autre chose, c'est ce qui est légal et ce qui est déclaré. Et donc ça, il faut faire très attention avec ça. Et c'est pour ça que... Je conseille toujours d'être accompagné par quelqu'un qui connaît le secteur et qui sait aussi décortiquer, que ce soit par un agent immobilier, que ce soit par un avocat. Bref, en tout cas, quelqu'un qui sera à même de voir un peu les failles qu'il peut y avoir sur des biens. Le conseil, c'est ça. C'est d'avoir quelqu'un en qui on peut avoir confiance et ne pas acheter n'importe quoi. Parce que des fois, le côté émotionnel... On aurait tendance à sauter dans le vide un peu trop précipitamment. Mais si c'est pour avoir des mauvaises surprises derrière, c'est bon pour personne.
Speaker #1
Et si la personne par qui on veut être accompagné, c'est toi, comment elle te contacte ?
Speaker #0
On a beaucoup de personnes qui nous contactent à travers les réseaux sociaux. Donc, je ne sais pas si je peux…
Speaker #1
Sur Instagram ? Moi aussi, si, vas-y, tu peux.
Speaker #0
Sur Instagram, c'est Laure-Philippe Safthimo. Je crois ou leur Philippe et moi.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description.
Speaker #0
Sur Facebook aussi. C'est Philippe Figueras de Safty. Par téléphone, sur WhatsApp. Il y aura toutes les coordonnées de toute façon sur les réseaux sociaux.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description si jamais vous voulez contacter Philippe pour avoir plus d'informations. Si c'est un de vos projets d'acheter de l'immobilier au Portugal, n'oubliez pas de nous mettre 5 étoiles sur les plateformes et un petit commentaire, ça nous aidera à remonter dans la recherche. Je vous remercie et je vous donne rendez-vous la semaine prochaine.

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🎯 Au programme :

Les zones qui explosent autour de Lisbonne, Porto, Ericeira ou encore Braga
Les conditions bancaires au Portugal : apport, taux mixtes, durée maximale
Les règles de location courte durée (Airbnb, licence AL, fiscalité)
Les erreurs fréquentes des Français qui cherchent à investir
Le retour des familles portugaises installées à l’étranger
Et les nouveaux profils d’acheteurs : moins d’investisseurs, plus de projets de vie

Cet épisode s’adresse à toutes celles et ceux qui envisagent d’acheter une résidence principale, secondaire ou un bien locatif au Portugal.

💡 Une conversation concrète, sans jargon, pour poser les bonnes questions avant de s’engager.

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Transcription

Speaker #0
Aujourd'hui, on part au Portugal, un pays qui a beaucoup changé ces dernières années et qui attire de plus en plus d'expatriés, de familles en quête de qualité de vie et de Français qui tombent amoureux du pays pendant leurs vacances. Mon invité, Philippe Figueras, est agent immobilier. Il accompagne chaque semaine des profils très variés, des enfants de Portugais qui rentrent au pays, des Canadiens, des Belges, des familles françaises qui cherchent une résilience secondaire ou une nouvelle vie. Dans cet épisode, on parle des zones qui explosent autour de Lisbonne ou de Porto, des conditions bancaires au Portugal et des règles précises pour louer en courte durée sur la BNB. Cet épisode, c'est une conversation concrète pour comprendre ce qu'il est encore possible de faire quand on a un vrai projet au Portugal. Bonjour Philippe, bienvenue chez Nomadic. Je suis contente de te recevoir. Pour les auditeurs qui ne savent pas, je suis aussi portugaise. Donc le Portugal, c'est un pays que je connais bien. et que j'ai vu beaucoup évoluer ces dernières années. Est-ce que tu peux nous donner un peu ton point de vue sur l'évolution du Portugal et comment ça a impacté l'immobilier ?
Speaker #1
Le Portugal, c'est sûr qu'il y a 20 ans ou 30 ans, toi justement qui es d'origine portugaise, tu as sûrement dû voir l'évolution. Tu es sûrement venu au Portugal aussi peut-être en été, un peu comme tous les Portugais qui ont immigré, en France ou ailleurs. Et c'est sûr qu'il y a une vingtaine d'années, une trentaine d'années, on se sentait vraiment un fossé finalement entre l'évolution qu'on avait en France et au Portugal. Moi, je pense que surtout sur ces 15 dernières années, depuis qu'il y a eu la crise de 2008-2009 au Portugal, et un peu partout dans le monde d'ailleurs, je pense qu'ils ont fait un peu un demi-tour et ils ont essayé de faire justement... de développer le pays. Il s'est développé d'ailleurs dans des bonnes conditions pour le coup. Et aujourd'hui, on va dire que la lumière, elle est pas mal placée sur le Portugal au niveau international. Et c'est ça qui a attiré beaucoup de touristes, que ce soit pour du tourisme ou que ce soit pour venir y habiter au final. Donc, ça a été une évolution plutôt positive. Après, le tourisme, ça amène toujours du plus et du moins. Et parfois, les Portugais en sont un peu impactés. C'est un peu le regard de la médaille, ça, malheureusement.
Speaker #0
Moi aussi, je l'ai vu. Comme tu dis, les vacances tous les ans, tous les étés pendant des années. Et d'un coup, une espèce de bond qui a été fait sur le développement économique du pays et qui, du coup, est quand même hyper positif pour l'image du Portugal à l'international.
Speaker #1
Clairement, clairement. Surtout les parties du Nord. Beaucoup d'immigration, elles sont faites à peu près autour de toute cette zone de Porto. C'est une zone un peu plus pauvre, même si c'est une zone plus rurale. C'est pour ça qu'il y a eu beaucoup d'émigration à l'époque qui s'est faite dans ces zones-là. Mais on voit pas mal de la génération de nos parents qui maintenant à la retraite beaucoup reviennent. Et puis il y a notre génération à nous qui décide aussi de revenir. On a vu aussi beaucoup la facilité depuis le Covid, je trouve. Le développement du télétravail, c'est clair que ça a aussi vachement aidé, facilité les gens à déménager, à quitter leur pays tout en gardant leur travail.
Speaker #0
Je n'ai plus les chiffres en tête du nombre de Portugais en France. C'est quoi, un million ? C'est énorme. Est-ce que tu as vu beaucoup de personnes qui revenaient, les retraités et les deuxièmes générations ? Qu'est-ce que tu as remarqué, toi, le plus ?
Speaker #1
En tout cas, moi, dans la zone où je suis, dans la zone de Lisbonne, on va dire. Je ne vois pas tant de retraités que ça, au final. Parce qu'il y a eu justement toute cette vague de retraités pendant un temps où il y a eu la question du RNH et donc les facilités fiscales et tout ça. Donc ça a attiré pas mal de monde et de retraités, beaucoup plutôt dans le sud, du côté de l'Algarve, pour le soleil, on va dire. Mais finalement, je trouve que j'ai pas tant de retraités. Tant de retraités, c'est beaucoup des gens, je te dis, plutôt des gens de ma génération, 35-45 ans, on va dire, qui ont des enfants ou qui sont des jeunes couples et qui ne sont pas là pour dévaloriser un autre pays ou quoi que ce soit. Mais c'est sûr qu'au Portugal, il y a toujours cette image du temps qui est plutôt pas mal, de la sécurité. Et ça, c'est ce qu'on entend quasiment dans tous les discours. Retraités, jeunes, parents ou pas, en général, c'est justement la douceur de vivre, la sécurité. C'est ce qui revient. quasiment tout le temps, quand on voit les personnes qui veulent venir habiter ici. Oui, on voit beaucoup de gens plutôt de cette génération-là, 35-45 ans, mais qui veulent un avenir meilleur, je ne sais pas, mais en tout cas un avenir différent pour leurs enfants. En tout cas, grandir dans un climat plus tranquille. Voilà, donc c'est sûr qu'aujourd'hui, on le voit, l'ambiance... politique, économique. On n'est pas forcément dans une période terrible, malheureusement. Et donc, les gens, justement, ils essayent un peu de se réfugier dans des pays neutres, si on peut dire ça comme ça. Ou en tout cas, ils pensent avoir un meilleur avenir pour leurs enfants.
Speaker #0
Une meilleure qualité de vie. Du coup, tu vois un peu de retraités. des deuxièmes générations d'immigrés qui rentrent au Portugal ou des franco-français qui viennent habiter au Portugal. Et tout ça, ça a du coup un impact direct sur le marché de l'immobilier au Portugal. Est-ce que tu veux un peu expliquer aux auditeurs l'évolution sur les dix dernières années du marché immobilier au Portugal ?
Speaker #1
Ça va beaucoup dépendre des zones, ça c'est clair, même si le Portugal, ça reste un petit pays. On voit des différences quand même notables entre Porto, Lisbonne, l'Algarve, si on le coupe dans ces morceaux-là. C'est sûr qu'en général, les gens, les étrangers qui n'ont pas du tout d'attache d'origine portugaise, ils veulent plutôt être autour de Lisbonne, autour de Porto ou en Algarve parce qu'il y a aussi les aéroports. Donc, c'est toujours des facilités pour eux aussi après pour se déplacer. Donc forcément, c'est ces zones-là qui… qui se sont développées. Et ça reste des zones au niveau de l'immobilier sur ces cinq dernières années, parce qu'il y a eu l'évolution, on va dire, classique du tourisme sur ces dix dernières années, avec les avantages fiscaux qu'il y avait eu, avec les RNH et tout ça. Mais il y a surtout, ce que je disais tout à l'heure, le développement après Covid. Et en fait, quitte cette explosion du télétravail, des digitales nomades et tout ça, ça a fait encore plus exploser le pays. Donc on voit des zones comme ici autour de Lisbonne, par exemple, et à Porto, c'est pareil, des biens qui ont doublé sur ces cinq dernières années. C'est énorme, c'est énorme. Alors pour les Portugais qui sont propriétaires, parce que ça reste quand même un pays de propriétaires, il y a 73% des Portugais qui sont propriétaires, donc c'est énorme. En France, c'est à peine plus de 50%. 50%. Donc, pour eux, ils ont souvent des biens, ils ont souvent des terres. Donc, c'est des choses qui se transmettent de père en fils, de génération en génération. Et donc, pour ces gens-là, suivant les zones, ça a été une explosion de tourisme et l'immobilier. Ça fait que des personnes qui... qui ont pu vendre leurs biens ou leurs terres très très cher. Donc de ce côté-là, pour les Portugais propriétaires, c'est génial, parce que ça a fait un boom financier pour eux. Pour ceux qui malheureusement n'ont pas cette chance, qui ne sont pas propriétaires, les locataires, mais ça après c'est aussi de l'autre côté, l'augmentation des prix de l'immobilier, que ce soit à l'achat et la vente. Forcément, ça fait aussi augmenter les loyers à la location et ça rend plus difficile justement les personnes qui ont un salaire minimum ou à peine plus. Et ça, ça les a obligés ou ça les oblige à sortir des villes. Ça les oblige à reculer. Donc voilà, c'est ça toujours un peu l'aspect positif et négatif finalement de l'augmentation de l'immobilier.
Speaker #0
C'est quoi le salaire minimum aujourd'hui ?
Speaker #1
Il est autour de 900 euros, je crois que c'est 920. C'est le SMIC, c'est pas le salaire moyen. Ça a déjà bien augmenté. Ça a déjà bien augmenté. Ils sont à peu près sur l'augmentation, je crois que c'est à peu près une cinquantaine d'euros tous les ans. Donc ça peut paraître pas beaucoup, mais bon, par rapport au salaire en lui-même... Quand on part de 500 ou 600 euros et qu'on augmente d'une cinquantaine d'euros, c'est quasiment 10%. Bon, voilà, petit à petit. Alors, ils partent quand même dans un idéal où ils aimeraient atteindre à peu près les 1000 euros. Est-ce qu'ils vont le faire ou pas ? Le prochain président sera élire l'année prochaine, donc on verra.
Speaker #0
On verra les changements là-dessus. Il y a plusieurs éléments que tu as mentionnés que j'aimerais bien qu'on creuse. Le premier, c'est que tu parles de Lisbonne, Porto et de Holgarve qui montent. Est-ce que tu as d'autres zones un peu moins connues où tu avais aussi vu une évolution du prix de l'immobilier ?
Speaker #1
C'est finalement toutes les villes après-périphériques à tout ça. c'est à dire que de prime abord, on a toujours une Lisbonne ou Porto, par exemple, en tête, ou l'Algarve de manière générale. L'Algarve, c'est encore un peu à part parce que ça a toujours été considéré un peu comme la Côte d'Azur, on va dire, donc ça a toujours été un endroit par nature assez touristique, l'été surtout. Mais il y a eu le développement, justement, de toutes les zones périphériques, à une demi-heure, une heure, donc, de ces grandes villes. On voit, par exemple, dans le nord, Braga. Donc, ce n'est même pas une heure de Porto. C'est une ville qui s'est extrêmement développée ces dernières années, qui a attiré aussi beaucoup de tourisme pour y habiter. Donc, voilà, Coimbra, par exemple, c'est aussi une ville qui s'est beaucoup développée. C'est une zone qui est surtout connue pour ses résidences universitaires, enfin, pour les universités, à Véro, donc, voilà, toutes les zones du Nord. Et puis, après, Lisbonne, par exemple. une heure, une heure et demie de Lisbonne. Il y a Nazaré, par exemple, aussi, qui a les super vagues, donc qui a connu aussi un tourisme et un développement ces dernières années grâce à ça. Et au final, on se rend compte qu'on est à peine à une heure, une heure et demie de la capitale, de l'aéroport. Donc, il y a toujours un peu ce point de référence, justement, avec une ville principale, un aéroport, parce que, justement, c'est beaucoup plus... beaucoup plus facile après pour se déplacer, pour les gens qui ne sont pas d'ici à la base. Moi, par exemple, je suis à Ericera. Ericera, c'est à 30-40 minutes de Lisbonne. C'est un petit village de pêcheurs. C'était, en tout cas, un petit village de pêcheurs. C'était ? C'était, oui. Ils gardent quand même leur... leur histoire et leurs traces. Et c'est ça que les gens aiment, justement. C'est venir voir et garder un peu les traditions. Mais en même temps, il y a ce développement économique. Alors, Ericeira, c'est vraiment tourné autour du surf parce que c'est une réserve mondiale de surf. Donc forcément, ça a attiré des femmes de surf, des initiées, des débutants. Enfin voilà, il y a de tout. Pareil, ça, c'est des personnes qui, et nous, on le voit que ce soit... ou des portugais ou des résidents portugais qui étaient à Lisbonne. Et avec le développement du télétravail, ils ont décidé de sortir de la ville, de venir finalement à une demi-heure, à 45 minutes, dans des villes comme Ericera, par exemple, ou plus dans le sud de Lisbonne, de Setoubal, enfin toute la région de Setoubal, parce que les personnes, maintenant, elles ont besoin d'aller une fois par semaine au bureau. Ils ont gagné en qualité de vie. C'est ça qu'ils recherchent, au final. Toutes ces villes périphériques autour des grandes villes, elles se sont pas mal développées. Du coup,
Speaker #0
est-ce qu'on peut dire que le développement économique du pays a permis aux villes principales d'abord de se développer et qu'après le Covid a permis aux villes périphériques aussi de bénéficier de ce développement et donc du coup, l'immobilier dans tous ces endroits a augmenté ?
Speaker #1
Complètement, oui. Complètement. Je pense que ça a été un phénomène qu'on a vu un peu partout. On l'a vu aussi en France. Après Covid, les personnes qui ont voulu sortir des villes et gagner en qualité de vie voulaient leur bout de jardin parce que le confinement avait été trop pesant. Donc ça, ça a été un phénomène général.
Speaker #0
Tout à l'heure, tu mentionnais les RNH. Est-ce que tu veux expliquer ce que c'est ? Ou ce que c'était ? Parce que c'est plus valide, c'est ça ?
Speaker #1
Les RNH, c'était donc résidents non habituels. C'était des personnes qui avaient la possibilité d'acheter un bien ici. où ils devaient y vivre, je crois que c'était minimum six mois par an, six mois plus un jour, de manière à avoir après des déductions fiscales. Je crois que pendant un temps, les retraités, ils étaient complètement exonérés d'impôts. Après, ils se sont passés à 10 %. Il y a eu des ajustements. Après, pour les actifs, c'était suivant les métiers. Si c'est des métiers considérés à forte valeur ajoutée. Ils avaient aussi des réductions fiscales après par rapport à ça. Et donc, ces avantages, ils les avaient pendant 10 ans. Donc oui, ça a attiré pas mal de monde pendant cette période-là. Ils ont arrêté, c'était l'année dernière, ça s'est terminé l'année dernière. Ça a continué pour ceux qui avaient déjà les demandes, ils continuent à avoir leur exonération. Par contre, il n'y a pas de nouveaux avantages, ils ont arrêté tout ça. Mais finalement, on s'est rendu compte que les personnes qui en bénéficiaient, À la fin de leurs dix ans, ils n'ont pas déserté comme on aurait pu l'imaginer au moment où ils ont décidé d'arrêter le RNA. Je lui disais, toutes les personnes, maintenant, elles vont tous revenir dans leur pays parce qu'ils n'ont plus des avantages fiscaux. Au final, ça n'a pas été aussi flagrant, à moins de là. Parce que finalement, les personnes se sont habituées, ils ont aimé et puis ils sont restés.
Speaker #0
J'ai remarqué aussi, peut-être l'une des premières motivations, c'est la fiscalité. Mais une fois que tu es sur place et que tu as fait ta vie, finalement, ça devient un peu secondaire. Du coup, sur l'année qui s'est écoulée depuis que ce résident habituel n'existe plus, tu as toujours le même type de profil de personnes qui viennent acheter de l'immobilier au Portugal. Est-ce que ça évolue ?
Speaker #1
Moi, les profils qu'on a, c'est des gens qui veulent venir y habiter. Finalement, ce n'est pas... tant des personnes qui cherchent alors on cherche toujours un bon investissement on est d'accord mais c'est pas des gens qui cherchent de l'investissement pur je dis ça mais la semaine dernière j'ai eu des personnes, deux associés qui cherchent de l'investissement c'est pas totalement vrai ce que je suis en train de dire mais dans la grande majorité des cas ça reste quand même des personnes qui veulent venir y vivre donc Après, je parle dans mon cas, les profils de clients qu'on a, ça reste quand même des personnes, ou des fils de Portugais comme moi qui ont immigré en France, ou des gens qui n'ont rien à voir avec le Portugal, en tout cas d'origine portugaise, mais qui sont venus en vacances peut-être il y a quelques temps, et puis petit à petit, l'idée s'est faite. On a eu des Canadiens aussi, des Américains, des Belges. Donc il y a un peu toutes les nationalités des gens qui n'ont pas de lien de sang avec le Portugal, mais qui sont venus une fois ou deux, qui en ont entendu parler, qui en ont eu des bons échos. Et la plupart des profils qu'on a, c'est des personnes qui veulent y habiter ou des gens qui en veulent en faire une résidence secondaire et qui après, quand ils ne sont pas là, ils en profitent pour… pour le louer ou en tout cas de manière à ce que l'investissement soit rentable, tout simplement, et que le bien ne reste pas vide quand ils ne sont pas là. Quand c'est comme ça, ils essayent de faire un achat qui leur plaise, parce que c'est un avenir de résidence de vacances, mais aussi qui puisse être un bon investissement. Donc, ils font un bon équilibre entre, encore une fois, la qualité de vie quand ils sont là et en même temps… que ça puisse être un bien qui soit louable facilement ou qui soit intéressant.
Speaker #0
J'aimerais bien que tout à l'heure, on rentre dans le détail un peu de la rentabilité et de la gestion locative si tu achètes ce genre de biens en vacances. Avant ça, j'aimerais revenir sur le type d'investisseur que tu as. J'avais vu un documentaire il y a des années qui parlait des Français qui partaient au Portugal pour acheter des appartements dans un état… pas possible, et qui les retapaient, et qui après les mettaient sur la location comme ça. Est-ce que c'est encore quelque chose que tu vois qui existe encore ? Est-ce que c'est encore possible de faire un coup ?
Speaker #1
Ce que tu dis, c'était super il y a une dizaine d'années, parce qu'avant toute cette transformation du pays, c'est clair qu'il y avait des endroits, des fois, où tu passais, mais oui, tu voyais des bâtiments abandonnés, délabrés. Moi, je me rappelle encore quand... quand on n'habitait pas là et qu'on venait comme touristes, et des fois on venait à Lisbonne ou ailleurs, on passait dans des rues, on disait « purée, si on pouvait acheter un bâtiment comme ça et le retaper, ce serait génial » . Donc moi j'y ai juste pensé, je ne l'ai pas fait, mais voilà. Mais d'autres l'ont fait, donc là c'était des bons coups, parce que justement c'était des prix qui étaient encore raisonnables, on va dire, et les gens ont eu aussi le risque de le faire, parce qu'il y a 10 ans ou 15 ans… Les gens ne savaient pas forcément que le Portugal allait évoluer de cette manière-là aussi. Donc ça reste toujours un risque quand on achète quelque chose à rénover. ils ont pioché la bonne carte. Aujourd'hui, ça existe toujours, il y a toujours des bons investissements à faire, mais encore une fois, il faut que ce soit des investissements où, de toute façon, dans les investissements comme ça, il faut toujours avoir un peu le nez, il faut toujours prendre le risque de toute façon de se dire je pense que cette zone-là va se développer, je pense que cette zone-là, dans quelques années, ça sera un bon investissement. Donc, c'est toujours un peu une carte à jouer. C'est toujours un risque quand on investit dans une zone qui paraît pas très attractive. Et c'est comme ça qu'on fait des bons coups. C'est comme ça parce que tout le monde veut acheter dans des zones touristiques déjà connues. Mais forcément, c'est dans ces zones-là où les biens sont chers. Donc, c'est peut-être pas là forcément où il y a le meilleur investissement à faire, si vraiment on essaie de penser à long terme. Donc, il faut toujours avoir un peu ce goût du risque finalement. pour acheter quelque chose dans une zone qui, de prime abord, ne paraît pas très attractive. Toujours avoir des signaux, on parlait tout à l'heure des périphéries, des grandes villes, et on peut toujours se dire que je pense que le télétravail, ce n'est pas quelque chose qui va s'arrêter comme ça du jour au lendemain. On sait que le pays, il continue quand même à avoir du tourisme, il continue à avoir des gens qui veulent vivre et investir au Portugal. Il y a quand même des signaux qui sont plutôt positifs. dans le pays, mais il y a toujours des bons coûts à faire. Après, acheter en plein centre de Lisbonne, peut-être pas, mais il y a toujours des bons coûts, ça c'est sûr.
Speaker #0
Si demain, j'avais envie, moi, d'acheter quelque chose de Portugal, est-ce qu'il y a des zones particulières où tu me conseillerais de regarder, autre que les périphéries ?
Speaker #1
Ça va dépendre déjà de pourquoi on veut acheter. Je pense que ça, c'est toujours la première question. Quand quelqu'un me dit « je veux acheter quelque chose au Portugal » , c'est quoi ? C'est pour Yvie, tu as des enfants, c'est pour venir en vacances, c'est pour de l'investissement pur et dur, et donc ce sera une maison qui sera vide, on va dire, enfin juste occupée par des Airbnbs. Je pense que c'est tout ça déjà qu'il faut déterminer dans un premier temps, et à partir de là, voir, étudier les meilleures zones. C'est toujours compliqué de dire la meilleure chose à faire, c'est ça. Ça dépend. C'est du cas par cas. C'est toujours du cas par cas. Donc, quand on a des enfants, on va chercher un endroit qui soit calme, mais en même temps, on ne veut pas être trop loin des écoles, mais en même temps, on veut être aussi dans un endroit qui soit assez dynamique, où on puisse faire du sport, où on puisse sortir avec les enfants. Donc, on ne peut pas aller au fin fond de la montagne, sauf si vraiment c'est leur souhait. d'être reculé et vraiment dans une zone où il n'y a rien. Mais voilà, donc si quelqu'un cherche un investissement pur et dur et que lui, son kiff, c'est d'être dans la montagne, parce que c'est aussi une nouvelle tendance. Il n'y a pas que les bords de mer, il y a aussi la montagne, il y a aussi la nature et ça, c'est aussi des nouvelles vagues qu'on a vues ces dernières années, le co-living. Je ne suis pas un spécialiste du co-living, mais j'en entends parler de plus en plus, justement, où ils créent à l'intérieur de cet espace des zones de co-work et tout ça. Donc, ça va complètement dépendre du profil de l'investisseur. On a la chance d'être dans un petit pays et on a la chance finalement, à peu de kilomètres, à une heure, deux heures des grandes villes, d'avoir un peu de tout, des bords de mer, des villes. des zones rurales, des montagnes, des zones à côté des rivières, des cascades. Donc, c'est l'avantage qu'il y a, c'est qu'assez près des pôles que tout le monde connaît, comme Porto, Lisbonne, Faro, par exemple, à une heure, deux heures, on arrive à trouver des endroits complètement différents les uns des autres. Donc, te dire où investir, c'est compliqué. Ça dépend vraiment du pays.
Speaker #0
C'est un pays magnifique. Donc si demain je tombe amoureuse du Portugal, je veux acheter quelque chose, je dois déjà me poser la question qu'est-ce que moi je veux et pourquoi en faire ? On en parle à chaque fois qu'on parle de stratégie d'investissement, quel est l'objectif en fait ? Qu'est-ce que je vais faire de ce bien à court, moyen, long terme ? Maintenant comment je le finance ? Comment ça fonctionne ? Est-ce que je peux aller chercher un prêt dans une banque portugaise ?
Speaker #1
Contrairement aux idées reçues, on peut faire un prêt au Portugal et dans une banque portugaise. Donc c'est vrai qu'on a toujours un peu la tendance à penser que si on n'est pas résident, parce qu'on parle toujours d'être étranger, mais au final c'est surtout de dire si on est résident fiscal. portugais ou pas, parce qu'on peut être un étranger résident fiscal au Portugal et on sera considéré de la même manière que le portugais qui vit au Portugal. Donc c'est plutôt ça. Mais contrairement à ce qu'on pense, oui, on peut être financé au Portugal par une banque portugaise. Maintenant, quand on achète pour un investissement, pour une résidence secondaire, forcément, on ne finance jamais à 100%. même pour une résidence principale d'ailleurs. Voilà, ça c'est des directives qui ont été mises en place par la Banque du Portugal. Vous ne financerez jamais votre projet d'achat, quel qu'il soit, à 100%. Il y a toujours un apport à avoir. Donc, c'est… j'enlève un… Alors, on estime, en général, on dit plutôt entre 30 et 40%, même si… parce qu'il y a l'apport personnel qui va servir pour l'achat du bien, il y a ce qu'on pourrait appeler en France les frais de notaire. Il y a ça aussi qui n'est pas finançable. Pour être le plus confortable possible, c'est bien d'avoir au moins 30 %.
Speaker #0
Donc, on est quand même loin du système français où tu peux acheter avec des apports beaucoup moins importants ?
Speaker #1
Oui, complètement. En France, si je vais voir mon banquier qui me dit « Vous avez une capacité financière pour acheter jusqu'à 200 000 euros par exemple » , j'irai chercher une maison à 200 000 euros. Les frais de notaire, je vais les financer avec mon apport, 10 000 ou 15 000, enfin bref. Et donc, je fais ma recherche à 200 000 euros parce que le banquier m'a dit que je pouvais financer à 200 000 euros. Ici, ce n'est pas vraiment le cas. C'est-à-dire que moi, je peux avoir… une capacité à financer 200 000 euros. Si je trouve un bien à 200 000 euros, la banque ne me prêtera pas 200 000 euros. C'est comme ça. Parce que j'enlève des mesures exceptionnelles et tout ça qui ont été mises pour les primes au excédent, pas forcément rentrées dans ces détails, mais je peux avoir une capacité à 200 000 euros. La banque me prêtera au maximum, si j'achète ma résidence principale, 90 %. C'est comme ça. Donc, même si j'ai une capacité... C'est vrai que ça va. Voilà. Donc, pour une résidence principale, c'est maximum 90%. Il y a en plus de ça quelque chose qui étonne souvent les gens, les Français, c'est qu'une fois qu'on a trouvé notre bien, la banque a contacté un évaluateur indépendant qui va venir évaluer le fameux bien. et qui va voir si forcément, si ce bien, le financement sur lequel je prétends, il est bien en adéquation avec la valeur du bien. Est-ce qu'il n'y a pas une survalorisation ou une sous-valorisation ? Enfin bref. Et donc après, la banque va baser son financement sur cette fameuse évaluation.
Speaker #0
C'est quelque chose que tu dois payer ? Ou c'est compris dans les frais bancaires de ta demande de prêt finalement ?
Speaker #1
Tu dois le payer. Mais ils sont compris après dans toute cette étude de prêts, tout ce qui est frais bancaires et tout ça. On va dire que c'est déjà compris dedans. Une évaluation, ça coûte à peu près 250 euros. Alors des fois, il y a des campagnes et les banques les offrent et tout ça. Mais bon, en général, c'est à peu près ça. Mais voilà, donc si moi, je veux acheter mon bien à 200 000 euros, je dois avoir au minimum 20 000 euros d'apport, les frais annexes. Donc, on arrive assez facilement autour de 30 000 euros.
Speaker #0
Et ça pour une résidence principale, si tu es résident fiscal portugais ?
Speaker #1
Pour une résidence principale. Et pour de l'investissement, c'est 70 %. C'est pour ça que...
Speaker #0
L'investissement locatif court ou long terme, pour les deux, en fait, c'est ça ?
Speaker #1
Oui, c'est ça. D'accord.
Speaker #0
Qu'est-ce que je dois donner comme document à la banque ? Est-ce que ça se rapproche du système francis qu'il faut quand même un dossier solide ? Parce que là, j'ai l'impression que la banque se dit... « Ok, je vais vérifier que je finance un bien à la hauteur de sa valeur pour pouvoir aller le récupérer si jamais on ne me paie pas. » Du coup, est-ce que les garanties qu'on te demande sont aussi les mêmes que celles qu'en France en termes de niveau de salaire, documents à donner ? Tu vois, il faut un CDI, un truc classique français. Est-ce que c'est ça ou pas ? Oui,
Speaker #1
après, sur les conditions d'emprunt, c'est assez ressemblant au final. C'est clair qu'un CDI, ça reste toujours la sécurité. Il demande une déclaration patronale d'ailleurs, pour savoir depuis combien de temps on travaille dans cette entreprise et si réellement on est effectif.
Speaker #0
à temps plein. Donc oui, les extraits bancaires, savoir si on ne passe pas notre temps à jouer sur les jeux en ligne ou les choses comme ça, si on n'a pas des crédits personnels, parce que c'est là, c'est sur les extraits bancaires qu'on va voir si on a un prêt auto, un prêt à la conso, il faut un document. Alors si c'est un Français, Il faut un document fiché Banque de France, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Si c'est pour un résident portugais, on demande l'équivalent, ici c'est le map des responsabilités. Mais chaque pays, pour chaque pays, chaque résident de n'importe quel pays, on va demander un document, un document de la banque, de la banque du pays en question, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Donc oui, il faut les fiches de paie, les extraits bancaires, documents du fichier BIC. banque de France, après ils font un justificatif de domicile. Les documents, ils sont tous à peu près pareils. Et puis après, sur les taux d'endettement, on reste, l'idéal, c'est 35 %, ne pas dépasser les 35 %. Après, il y a toujours du cas par cas où ils peuvent financer un peu plus, 40 %, 45 %. Et c'est dans l'idéal, on essaie toujours de rester dans la tranche des un tiers.
Speaker #1
Et les taux d'intérêt, est-ce que c'est aussi similaire à ce que tu retrouves en France ? C'est pour donner un peu une idée de grandeur.
Speaker #0
Oui, je pense qu'on doit être à peu près dans les mêmes taux. En fait, ce qui s'est passé aussi sur ces dernières années, donc là, je crois que ça a été vers le début de la guerre en Ukraine, où il y a eu l'augmentation des taux, il y a eu une explosion des taux d'intérêt, il y a deux ans à peu près. Et ce qui se passe, ce qui s'est passé, c'est qu'au Portugal, les emprunts étaient dans la grande majorité, trois quarts des emprunts, à taux variable. Le problème, c'est qu'ici, le taux variable n'est pas capé. Donc, qu'est-ce qui s'est passé ? Surtout qu'on était dans une période où les taux étaient extrêmement bas, 1% ou 1,1%, je n'ai même dit moins d'un pour cent. Les taux, ils ont doublé. Les mensualités, pour certains, ont doublé aussi. Les personnes sont passées de 300, 400, 500 euros par mois à payer 700 euros, 1 000 euros par mois. Et ça, ça a été un gros problème. un gros problème. Donc, il a fallu revoir un petit peu tout ça. Et donc, on a le taux variable, le taux fixe, sauf qu'on n'a pas encore fait une transition complète, on va dire, ou en tout cas, c'est pas encore complètement mis dans la tête la question des taux fixes. Et donc, le taux fixe, il reste encore assez élevé ici, 3,5, 4, 4,5. Et donc, il y a ce qu'on appelle le taux mixte, donc qui est... le juste milieu, et aujourd'hui ça a complètement inversé la tendance, parce que maintenant c'est les trois quarts des emprunts qui sont faits à taux mixte. Et le taux mixte c'est quoi ? C'est pendant une période déterminée, en général c'est 2, 3, 5 ans, on a un taux fixe. Et puis à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on va basculer en taux variable avec le taux variable à appliquer à ce moment-là. Et puis après, les gens vont réajuster leur taux, revoir leur emprunt à ce moment-là, si jamais le taux n'est pas favorable. Mais en tout cas, ça permet d'avoir un taux qui est plutôt intéressant. Aujourd'hui, on est à 2,5, 2,7, 2,75 à peu près sur la période du taux fixe. Et les personnes, ça leur permet de les sécuriser, on va dire, parce que pendant cette période, ils savent combien ils ont payé. à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on verra la tendance de le rebord, parce que c'est sur ça qu'on se calque, tout pour après le taux variable. Et si ça a baissé, ça diminuera leur prestation. Si jamais la tendance est plutôt à l'augmentation ou à l'équivalent, après c'est toujours une question de renégocier son prêt avec sa banque, avec une autre banque. C'est la tendance, c'est complètement inversé par rapport au taux variable. Et aujourd'hui, c'est vraiment le taux mixte qu'on voit. dans la grande majorité des cas. Donc c'est devenu un peu le bon compromis entre les trois.
Speaker #1
Est-ce que tu as vu des Français qui faisaient un prêt en France pour acheter un bien immobilier au Portugal ? Est-ce que c'est possible de faire ça ?
Speaker #0
Moi, je n'en ai jamais vu. Il me semble que c'est possible, mais c'est assez compliqué parce que, de ce que je sais, il y a sûrement des gens qui en savent plus que moi, il me semble que pour être financé par une banque française, il faut déjà avoir un bien en France. Parce qu'en général, c'est ce bien-là qui va être la garantie de la banque. Donc, il y a une hypothèque à prendre sur le bien en question qu'on a déjà. Et après, c'est par rapport à ce bien-là qu'on a, ils vont faire un calcul de prêts. C'est à peu près tout ce que j'en sais sur les financements des banques françaises à l'étranger. Je n'ai pas eu, en tout cas, écho que c'était une solution miracle.
Speaker #1
Bon, du coup, on sait combien ça va nous coûter, plus ou moins, avec ton taux fixe ces premières années, peut-être un taux variable après si tu as pu négocier avec ta banque comme ça. Du coup, pour tes clients qui achètent des maisons, des appartements en résidence secondaire et qui veulent le louer le reste de l'année, comment ça fonctionne ? Est-ce que tu peux un peu nous expliquer comment je mets mon bien sur Airbnb ? Est-ce que c'est facile ?
Speaker #0
Facile, non, pas forcément. Il y a une chose qui est plutôt drôle, c'est qu'il n'y a pas que les personnes qui achètent de la résidence secondaire qui font de l'Airbnb. On se rend compte que même des gens qui achètent en résidence principale profitent positivement de l'Airbnb parce que j'ai déjà eu le cas de personnes qui ont acheté leur résidence principale mais qui, pendant deux mois, en juillet-août, partent en vacances grâce... à ce que leur Airbnb leur rapporte. Donc, d'autres personnes aussi qui avaient acheté des Canadiens avec trois enfants et qui ont acheté dans une zone, dans une copropriété touristique et donc qui avaient déjà une licence touristique et qui, quand ils partent en France pendant les grandes vacances ou quand ils partent en vacances ailleurs, leurs vacances sont financées grâce à ça.
Speaker #1
C'est quoi cette copropriété touristique ? Tu peux nous expliquer un peu ?
Speaker #0
Ce n'est pas commun, ce n'est pas ce qui est le plus développé, mais il y a certaines résidences où il y a un mélange, qui ont une licence touristique vraiment propre à la résidence, et où donc à l'intérieur il y a un mélange de biens locatifs, vraiment pour la résidence touristique, je ne vais pas dire comme un camping. c'est incomparable à peu d'argent là, et en même temps, il y a des résidences à l'année, à l'année où on achète un secondaire, sauf qu'eux, ils bénéficient tous de cette licence, et ça leur permet du coup de ne pas avoir à faire toutes les démarches pour avoir une licence. Parce qu'ici, on ne peut pas avoir un bien et faire trois photos et le mettre sur Airbnb, et c'est super. Ici, on doit avoir une licence qu'on appelle à elle, à l'hôjamiento local. Et donc, on est obligé de faire une inscription pour avoir ce fameux numéro. Et pour avoir ce fameux numéro, il faut que notre maison, notre bien, il ait des règles, qu'il respecte des règles de sécurité. Un extincteur, une caisse de premier secours, il y a une couverture anti-feu, il faut des pancartes d'avertisseurs de tout ce genre de choses. Donc la maison, il faut qu'elle ait différentes caractéristiques. Il y avait des inscriptions à faire après à la mairie et tout ça. Et la mairie vient inspecter le bien pour voir si effectivement le bien est en adéquation avec ce qu'on veut faire. Je ne peux pas avoir une maison avec trois chambres et dire que c'est une maison pour dix personnes. Il faut que j'ai du couchage adéquat. Et donc ils viennent. La mairie inspectait les lieux pour voir si effectivement on respecte toutes les règles pour avoir après cette fameuse licence. Et avec cette fameuse licence, on va pouvoir s'inscrire sur la plateforme d'Airbnb parce que Airbnb va nous demander un justificatif de cette licence. Si on ne passe pas ces étapes, on ne peut pas se mettre sur Booking ou Airbnb ou les plateformes.
Speaker #1
Est-ce que c'est dur d'avoir ces licences ? Est-ce qu'il y a des quotas ? d'autres pays, d'autres villes, où en fait ils essaient de limiter le nombre de Airbnbs ?
Speaker #0
Suivant les zones, oui, parce que justement, c'est ce que je disais tout à l'heure. Il y a des zones à Lisbonne, au centre de Lisbonne, où tous les 10 mètres, c'est devenu un Airbnb. Donc ça a chassé la population. Et du coup, maintenant, on ne voit que des résidents touristiques. Donc ils ont fini par limiter, arrêter. Donc il y a certaines zones de Lisbonne où ils ne délivrent plus de licences à elles. Ici à Ericera, par exemple, le centre d'Ericera. on va dire la vieille ville, ils n'en délivrent plus. En tout cas, ils en délivrent un peu au compte-gouttes. Ils disent, voilà, cette année, on va délivrer X numéros d'allongements locaux pour cette zone. Donc, c'est plutôt les zones périphériques qui ont droit à ça. Mais les pleins centres, là où c'est devenu une pression locative forte, ils ont commencé à l'unité.
Speaker #1
Si j'achète un bien qui était déjà en Airbnb avant, est-ce que je récupère ce... ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Non, il n'est pas transmissible. Je crois qu'il y a toujours une tendance à changer cette vague ou pas, que ce soit transmissible. Ce n'est pas impossible que dans le futur, ça se fasse. Mais normalement, ce n'est pas transmissible.
Speaker #1
Si j'achète dans une zone qui est OK, combien de temps ça prend pour avoir ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Pour avoir, en fait, ce qu'il y a, c'est qu'il y a l'inscription à la plateforme. Et donc, quand on fait une inscription... Ça va nous délivrer un numéro de process et puis nous après en parallèle, on peut donc commencer à acheter tout ce qu'il faut. Ça, ça va assez vite et avec ce numéro de process, il y en a qui les mettent déjà sur les plateformes d'Airbnb, même si dans la réalité, on doit attendre l'arrivée de la mairie et qu'il y ait la confirmation de la mairie. Le problème, c'est que les mairies, c'est super aléatoire. J'ai été agréablement surpris. La semaine dernière, j'étais justement avec un client où il y avait la visite de la mairie. Et on l'a eu un mois, je crois, quelque chose comme ça. Mais j'ai trouvé ça super rapide. Parce que des fois, c'est trois mois, quatre mois, cinq mois. Donc malheureusement, les mairies, ils n'ont pas forcément le personnel qui suit pour faire toutes ces visites. Mais en même temps... C'est là où on est dans l'entre-deux. C'est-à-dire qu'officiellement, tant que la mairie ne m'a pas donné le feu vert, je ne peux pas publier, je ne peux pas louer. Mais en même temps, avec mon numéro de procédure, je peux déjà publier sur les plateformes. Donc en fait, il y a les règles et la réalité. Et puis on sait que si on attend que la mairie vienne, et si elle n'arrive que dans six mois, moi pendant ce temps, ce n'est pas possible.
Speaker #1
Est-ce que tu as des conciergeries pour s'occuper de ton bien ? Oui,
Speaker #0
ça existe.
Speaker #1
Donc, ils prennent aussi 20% ? C'est ça,
Speaker #0
à peu près. C'est entre 20 et 30%, suivant les conciergeries, suivant les prestations, pour la période d'été. Donc, c'était des retraités.
Speaker #1
Donc, on prend note, il y a des investissements intéressants en fonction des zones et ce que tu veux faire, comme on me disait au début de l'épisode. Et donc, du coup, à voir avec toi si jamais on cherche quelque chose pour pouvoir bien cadrer tous ces paramètres et savoir où on va. Si, une fois que j'ai trouvé mon logement, mon financement, je sais un peu si je peux faire du Airbnb avec et les loyers que je pourrais en tirer, comment ça se passe au niveau de la fiscalité si je suis non résident sur les loyers que je reçois au Portugal ?
Speaker #0
Ça, il faudra de toute façon déclarer au Portugal. Alors, il n'y aura pas une double imposition. parce qu'il y a toujours des accords après entre les pays. Il y aura toujours un impôt à payer. Le revenu généré, l'impôt sera payé dans le pays en question. Si je ne dis pas de bêtises, pour du Airbnb, on n'est pas fiscalisé sur 100% des revenus, mais sur 35% du revenu généré. Et on paye, si je ne dis pas d'erreur, à peu près 28%. 28%.
Speaker #1
Est-ce qu'il y a un cap à ça, un revenu maximum de 20 000 euros ?
Speaker #0
Non. Donc après, en général, souvent les gens font une ouverture d'activité, on va dire comme un travailleur indépendant, et puis voilà, après ils font leur déclaration fiscale classique. Par contre, je crois qu'il me semble qu'il faut faire la déclaration après en France, c'est quand même, on n'est pas imposé deux fois. Sur l'allocation longue durée, c'est un peu différent.
Speaker #1
C'est un peu différent, comment ça ?
Speaker #0
Non, sur l'allocation longue durée, en fait, de ce qui s'est passé, ils ont élargi, on va dire, les règles d'imposition suivant. Alors ça, c'est des mesures qu'ils ont prises. Je ne sais plus si c'était l'année dernière ou il y a deux ans maintenant. Mais les mesures qu'ils ont prises justement pour faciliter la location longue durée et essayer de combattre un peu la crise du logement. Et en fait, plus on fait un contrat long et plus on est exonéré d'impôts. Parce qu'ici, en fait, la tendance, c'est de faire des contrats d'un an. Après, arrivé l'été, je fais Airbnb et je reprends quelqu'un en septembre en longue durée jusqu'à avril-mai de l'année prochaine. C'est ici la grande gymnastique qui se passe. Si les gens font des contrats longue durée de 3 ans, de 5 ans, de 10 ans, de 15 ans, ils ont des exonérations après d'impôts suivant la durée de l'allocation.
Speaker #1
Du coup, tu es en fonction de ta stratégie et de tes revenus, si tu es... Un Français qui habite au Portugal et qui a décidé de se diversifier au Portugal, c'est peut-être une option qui est intéressante à considérer.
Speaker #0
Ça peut être une option intéressante. Après, c'est vrai que faire un contrat locatif de 10 ans...
Speaker #1
Non, mais 2 ans ou 3 ans, ça peut marcher si tu es un étudiant, par exemple.
Speaker #0
Oui, oui, non, mais c'est clair. C'est vrai qu'on commence à avoir des bonnes exonérations quand on a des contrats au-delà de 5 ans. Donc, c'est vrai que... Et on a justement 5 ans, 10 ans, j'ai plus les taux en tête maintenant d'imposition, mais faire un contrat de 10 ans, ça reste délicat quand même, parce que malheureusement, l'allocation amène parfois des problèmes dans la vie. Après, malheureusement, l'investissement dans l'allocation, que ce soit pour du court ou du long durée, ça amène toujours son lot de problèmes.
Speaker #1
Je te remercie de toutes les informations que tu nous as partagées sur l'immobilier au Portugal, que ce soit sur le type d'investisseur que tu peux avoir, les financements, les conditions pour faire du Airbnb ou la fiscalité. Est-ce que tu as remarqué qu'il y avait une tendance qui se dessinait ces dernières années sur lesquelles il faudrait vraiment prêter attention avant d'acheter ?
Speaker #0
Il y a une chose qui a eu, en fait, c'est toujours des mesures qu'il y a eu de l'État, on va dire, pour combattre la crise du logement. Alors après, de quelle manière elle va être combattue, je ne sais pas. Mais en tout cas, ils ont donné des facilités pour la transformation de l'affectation du bien. C'est-à-dire qu'on voit beaucoup des bureaux ou des commerces, abandonnés ou pas, où ils ont facilité justement le passage de commerce à habitation. Et c'est des mesures qu'ils ont trouvées. juste le titre ou pas, je ne sais pas, on verra ça dans le futur, mais en tout cas pour combattre la crise du logement. Et justement, cette facilité-là, ça a amené une tendance où justement, des gens, j'ai eu des clients aussi qui ont acheté un bien qui était à des bureaux et donc là, ils vont le rénover complètement, faire une demande après en mairie pour changer son affectation et après, là, ce n'est pas pour de la location, ce sera pour de la revente. Mais forcément, une fois qu'il sera rénové, que ce sera devenu une habitation, c'est un bien qui voulera beaucoup plus que ce qu'ils ont acheté en état de bureau. Donc ça, ça peut être des bons investissements à faire, que ce soit après pour de la revente ou pour de l'allocation longue durée ou pour de l'allocation courte. Ça dépend de la stratégie de la personne qui achète. Mais en tout cas, ça peut être pas mal comme tendance parce qu'on arrive à attirer des biens qui sont encore à des prix... en dessous du prix d'une habitation, faire une rénovation et après faire un bon coup.
Speaker #1
Est-ce que tu as un dernier conseil à donner à une personne qui cherche à acheter de l'immobilier au Portugal ?
Speaker #0
Mon conseil, ce serait d'être accompagné par quelqu'un sur place. Parce qu'il faut toujours quelqu'un qui connaisse le marché, qui sache voir les subtilités. Parce qu'il y a quand même eu pendant des années et des années un développement du pays, on va dire où tout le monde a fait un peu à sa sauce. Donc il y a des biens qui ne sont pas forcément enregistrés aux finances de la manière qui devrait être enregistrée. L'oncle, le père, la grand-mère qui a fait une extension par là, une autre extension par là et une autre extension par là, sauf que ça n'a jamais été déclaré. et les gens vont venir visiter 200 mètres carrés quand dans les papiers il y a 50 mètres carrés. Ça, c'est des choses sur lesquelles il faut faire très attention. On voit beaucoup dans les appartements à Lisbonne, dans les derniers étages, les gens qui se sont accaparés, on va dire, les combles ou les terrasses, ils ont fermé les terrasses et tout ça. Donc oui, c'est très beau quand on le voit. Une chose, c'est ce qu'on est en train de voir. Autre chose, c'est ce qui est légal et ce qui est déclaré. Et donc ça, il faut faire très attention avec ça. Et c'est pour ça que... Je conseille toujours d'être accompagné par quelqu'un qui connaît le secteur et qui sait aussi décortiquer, que ce soit par un agent immobilier, que ce soit par un avocat. Bref, en tout cas, quelqu'un qui sera à même de voir un peu les failles qu'il peut y avoir sur des biens. Le conseil, c'est ça. C'est d'avoir quelqu'un en qui on peut avoir confiance et ne pas acheter n'importe quoi. Parce que des fois, le côté émotionnel... On aurait tendance à sauter dans le vide un peu trop précipitamment. Mais si c'est pour avoir des mauvaises surprises derrière, c'est bon pour personne.
Speaker #1
Et si la personne par qui on veut être accompagné, c'est toi, comment elle te contacte ?
Speaker #0
On a beaucoup de personnes qui nous contactent à travers les réseaux sociaux. Donc, je ne sais pas si je peux…
Speaker #1
Sur Instagram ? Moi aussi, si, vas-y, tu peux.
Speaker #0
Sur Instagram, c'est Laure-Philippe Safthimo. Je crois ou leur Philippe et moi.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description.
Speaker #0
Sur Facebook aussi. C'est Philippe Figueras de Safty. Par téléphone, sur WhatsApp. Il y aura toutes les coordonnées de toute façon sur les réseaux sociaux.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description si jamais vous voulez contacter Philippe pour avoir plus d'informations. Si c'est un de vos projets d'acheter de l'immobilier au Portugal, n'oubliez pas de nous mettre 5 étoiles sur les plateformes et un petit commentaire, ça nous aidera à remonter dans la recherche. Je vous remercie et je vous donne rendez-vous la semaine prochaine.

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Description

🎯 Au programme :

Les zones qui explosent autour de Lisbonne, Porto, Ericeira ou encore Braga
Les conditions bancaires au Portugal : apport, taux mixtes, durée maximale
Les règles de location courte durée (Airbnb, licence AL, fiscalité)
Les erreurs fréquentes des Français qui cherchent à investir
Le retour des familles portugaises installées à l’étranger
Et les nouveaux profils d’acheteurs : moins d’investisseurs, plus de projets de vie

Cet épisode s’adresse à toutes celles et ceux qui envisagent d’acheter une résidence principale, secondaire ou un bien locatif au Portugal.

💡 Une conversation concrète, sans jargon, pour poser les bonnes questions avant de s’engager.

Pour contacter Filipe : Instagram

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Transcription

Speaker #0
Aujourd'hui, on part au Portugal, un pays qui a beaucoup changé ces dernières années et qui attire de plus en plus d'expatriés, de familles en quête de qualité de vie et de Français qui tombent amoureux du pays pendant leurs vacances. Mon invité, Philippe Figueras, est agent immobilier. Il accompagne chaque semaine des profils très variés, des enfants de Portugais qui rentrent au pays, des Canadiens, des Belges, des familles françaises qui cherchent une résilience secondaire ou une nouvelle vie. Dans cet épisode, on parle des zones qui explosent autour de Lisbonne ou de Porto, des conditions bancaires au Portugal et des règles précises pour louer en courte durée sur la BNB. Cet épisode, c'est une conversation concrète pour comprendre ce qu'il est encore possible de faire quand on a un vrai projet au Portugal. Bonjour Philippe, bienvenue chez Nomadic. Je suis contente de te recevoir. Pour les auditeurs qui ne savent pas, je suis aussi portugaise. Donc le Portugal, c'est un pays que je connais bien. et que j'ai vu beaucoup évoluer ces dernières années. Est-ce que tu peux nous donner un peu ton point de vue sur l'évolution du Portugal et comment ça a impacté l'immobilier ?
Speaker #1
Le Portugal, c'est sûr qu'il y a 20 ans ou 30 ans, toi justement qui es d'origine portugaise, tu as sûrement dû voir l'évolution. Tu es sûrement venu au Portugal aussi peut-être en été, un peu comme tous les Portugais qui ont immigré, en France ou ailleurs. Et c'est sûr qu'il y a une vingtaine d'années, une trentaine d'années, on se sentait vraiment un fossé finalement entre l'évolution qu'on avait en France et au Portugal. Moi, je pense que surtout sur ces 15 dernières années, depuis qu'il y a eu la crise de 2008-2009 au Portugal, et un peu partout dans le monde d'ailleurs, je pense qu'ils ont fait un peu un demi-tour et ils ont essayé de faire justement... de développer le pays. Il s'est développé d'ailleurs dans des bonnes conditions pour le coup. Et aujourd'hui, on va dire que la lumière, elle est pas mal placée sur le Portugal au niveau international. Et c'est ça qui a attiré beaucoup de touristes, que ce soit pour du tourisme ou que ce soit pour venir y habiter au final. Donc, ça a été une évolution plutôt positive. Après, le tourisme, ça amène toujours du plus et du moins. Et parfois, les Portugais en sont un peu impactés. C'est un peu le regard de la médaille, ça, malheureusement.
Speaker #0
Moi aussi, je l'ai vu. Comme tu dis, les vacances tous les ans, tous les étés pendant des années. Et d'un coup, une espèce de bond qui a été fait sur le développement économique du pays et qui, du coup, est quand même hyper positif pour l'image du Portugal à l'international.
Speaker #1
Clairement, clairement. Surtout les parties du Nord. Beaucoup d'immigration, elles sont faites à peu près autour de toute cette zone de Porto. C'est une zone un peu plus pauvre, même si c'est une zone plus rurale. C'est pour ça qu'il y a eu beaucoup d'émigration à l'époque qui s'est faite dans ces zones-là. Mais on voit pas mal de la génération de nos parents qui maintenant à la retraite beaucoup reviennent. Et puis il y a notre génération à nous qui décide aussi de revenir. On a vu aussi beaucoup la facilité depuis le Covid, je trouve. Le développement du télétravail, c'est clair que ça a aussi vachement aidé, facilité les gens à déménager, à quitter leur pays tout en gardant leur travail.
Speaker #0
Je n'ai plus les chiffres en tête du nombre de Portugais en France. C'est quoi, un million ? C'est énorme. Est-ce que tu as vu beaucoup de personnes qui revenaient, les retraités et les deuxièmes générations ? Qu'est-ce que tu as remarqué, toi, le plus ?
Speaker #1
En tout cas, moi, dans la zone où je suis, dans la zone de Lisbonne, on va dire. Je ne vois pas tant de retraités que ça, au final. Parce qu'il y a eu justement toute cette vague de retraités pendant un temps où il y a eu la question du RNH et donc les facilités fiscales et tout ça. Donc ça a attiré pas mal de monde et de retraités, beaucoup plutôt dans le sud, du côté de l'Algarve, pour le soleil, on va dire. Mais finalement, je trouve que j'ai pas tant de retraités. Tant de retraités, c'est beaucoup des gens, je te dis, plutôt des gens de ma génération, 35-45 ans, on va dire, qui ont des enfants ou qui sont des jeunes couples et qui ne sont pas là pour dévaloriser un autre pays ou quoi que ce soit. Mais c'est sûr qu'au Portugal, il y a toujours cette image du temps qui est plutôt pas mal, de la sécurité. Et ça, c'est ce qu'on entend quasiment dans tous les discours. Retraités, jeunes, parents ou pas, en général, c'est justement la douceur de vivre, la sécurité. C'est ce qui revient. quasiment tout le temps, quand on voit les personnes qui veulent venir habiter ici. Oui, on voit beaucoup de gens plutôt de cette génération-là, 35-45 ans, mais qui veulent un avenir meilleur, je ne sais pas, mais en tout cas un avenir différent pour leurs enfants. En tout cas, grandir dans un climat plus tranquille. Voilà, donc c'est sûr qu'aujourd'hui, on le voit, l'ambiance... politique, économique. On n'est pas forcément dans une période terrible, malheureusement. Et donc, les gens, justement, ils essayent un peu de se réfugier dans des pays neutres, si on peut dire ça comme ça. Ou en tout cas, ils pensent avoir un meilleur avenir pour leurs enfants.
Speaker #0
Une meilleure qualité de vie. Du coup, tu vois un peu de retraités. des deuxièmes générations d'immigrés qui rentrent au Portugal ou des franco-français qui viennent habiter au Portugal. Et tout ça, ça a du coup un impact direct sur le marché de l'immobilier au Portugal. Est-ce que tu veux un peu expliquer aux auditeurs l'évolution sur les dix dernières années du marché immobilier au Portugal ?
Speaker #1
Ça va beaucoup dépendre des zones, ça c'est clair, même si le Portugal, ça reste un petit pays. On voit des différences quand même notables entre Porto, Lisbonne, l'Algarve, si on le coupe dans ces morceaux-là. C'est sûr qu'en général, les gens, les étrangers qui n'ont pas du tout d'attache d'origine portugaise, ils veulent plutôt être autour de Lisbonne, autour de Porto ou en Algarve parce qu'il y a aussi les aéroports. Donc, c'est toujours des facilités pour eux aussi après pour se déplacer. Donc forcément, c'est ces zones-là qui… qui se sont développées. Et ça reste des zones au niveau de l'immobilier sur ces cinq dernières années, parce qu'il y a eu l'évolution, on va dire, classique du tourisme sur ces dix dernières années, avec les avantages fiscaux qu'il y avait eu, avec les RNH et tout ça. Mais il y a surtout, ce que je disais tout à l'heure, le développement après Covid. Et en fait, quitte cette explosion du télétravail, des digitales nomades et tout ça, ça a fait encore plus exploser le pays. Donc on voit des zones comme ici autour de Lisbonne, par exemple, et à Porto, c'est pareil, des biens qui ont doublé sur ces cinq dernières années. C'est énorme, c'est énorme. Alors pour les Portugais qui sont propriétaires, parce que ça reste quand même un pays de propriétaires, il y a 73% des Portugais qui sont propriétaires, donc c'est énorme. En France, c'est à peine plus de 50%. 50%. Donc, pour eux, ils ont souvent des biens, ils ont souvent des terres. Donc, c'est des choses qui se transmettent de père en fils, de génération en génération. Et donc, pour ces gens-là, suivant les zones, ça a été une explosion de tourisme et l'immobilier. Ça fait que des personnes qui... qui ont pu vendre leurs biens ou leurs terres très très cher. Donc de ce côté-là, pour les Portugais propriétaires, c'est génial, parce que ça a fait un boom financier pour eux. Pour ceux qui malheureusement n'ont pas cette chance, qui ne sont pas propriétaires, les locataires, mais ça après c'est aussi de l'autre côté, l'augmentation des prix de l'immobilier, que ce soit à l'achat et la vente. Forcément, ça fait aussi augmenter les loyers à la location et ça rend plus difficile justement les personnes qui ont un salaire minimum ou à peine plus. Et ça, ça les a obligés ou ça les oblige à sortir des villes. Ça les oblige à reculer. Donc voilà, c'est ça toujours un peu l'aspect positif et négatif finalement de l'augmentation de l'immobilier.
Speaker #0
C'est quoi le salaire minimum aujourd'hui ?
Speaker #1
Il est autour de 900 euros, je crois que c'est 920. C'est le SMIC, c'est pas le salaire moyen. Ça a déjà bien augmenté. Ça a déjà bien augmenté. Ils sont à peu près sur l'augmentation, je crois que c'est à peu près une cinquantaine d'euros tous les ans. Donc ça peut paraître pas beaucoup, mais bon, par rapport au salaire en lui-même... Quand on part de 500 ou 600 euros et qu'on augmente d'une cinquantaine d'euros, c'est quasiment 10%. Bon, voilà, petit à petit. Alors, ils partent quand même dans un idéal où ils aimeraient atteindre à peu près les 1000 euros. Est-ce qu'ils vont le faire ou pas ? Le prochain président sera élire l'année prochaine, donc on verra.
Speaker #0
On verra les changements là-dessus. Il y a plusieurs éléments que tu as mentionnés que j'aimerais bien qu'on creuse. Le premier, c'est que tu parles de Lisbonne, Porto et de Holgarve qui montent. Est-ce que tu as d'autres zones un peu moins connues où tu avais aussi vu une évolution du prix de l'immobilier ?
Speaker #1
C'est finalement toutes les villes après-périphériques à tout ça. c'est à dire que de prime abord, on a toujours une Lisbonne ou Porto, par exemple, en tête, ou l'Algarve de manière générale. L'Algarve, c'est encore un peu à part parce que ça a toujours été considéré un peu comme la Côte d'Azur, on va dire, donc ça a toujours été un endroit par nature assez touristique, l'été surtout. Mais il y a eu le développement, justement, de toutes les zones périphériques, à une demi-heure, une heure, donc, de ces grandes villes. On voit, par exemple, dans le nord, Braga. Donc, ce n'est même pas une heure de Porto. C'est une ville qui s'est extrêmement développée ces dernières années, qui a attiré aussi beaucoup de tourisme pour y habiter. Donc, voilà, Coimbra, par exemple, c'est aussi une ville qui s'est beaucoup développée. C'est une zone qui est surtout connue pour ses résidences universitaires, enfin, pour les universités, à Véro, donc, voilà, toutes les zones du Nord. Et puis, après, Lisbonne, par exemple. une heure, une heure et demie de Lisbonne. Il y a Nazaré, par exemple, aussi, qui a les super vagues, donc qui a connu aussi un tourisme et un développement ces dernières années grâce à ça. Et au final, on se rend compte qu'on est à peine à une heure, une heure et demie de la capitale, de l'aéroport. Donc, il y a toujours un peu ce point de référence, justement, avec une ville principale, un aéroport, parce que, justement, c'est beaucoup plus... beaucoup plus facile après pour se déplacer, pour les gens qui ne sont pas d'ici à la base. Moi, par exemple, je suis à Ericera. Ericera, c'est à 30-40 minutes de Lisbonne. C'est un petit village de pêcheurs. C'était, en tout cas, un petit village de pêcheurs. C'était ? C'était, oui. Ils gardent quand même leur... leur histoire et leurs traces. Et c'est ça que les gens aiment, justement. C'est venir voir et garder un peu les traditions. Mais en même temps, il y a ce développement économique. Alors, Ericeira, c'est vraiment tourné autour du surf parce que c'est une réserve mondiale de surf. Donc forcément, ça a attiré des femmes de surf, des initiées, des débutants. Enfin voilà, il y a de tout. Pareil, ça, c'est des personnes qui, et nous, on le voit que ce soit... ou des portugais ou des résidents portugais qui étaient à Lisbonne. Et avec le développement du télétravail, ils ont décidé de sortir de la ville, de venir finalement à une demi-heure, à 45 minutes, dans des villes comme Ericera, par exemple, ou plus dans le sud de Lisbonne, de Setoubal, enfin toute la région de Setoubal, parce que les personnes, maintenant, elles ont besoin d'aller une fois par semaine au bureau. Ils ont gagné en qualité de vie. C'est ça qu'ils recherchent, au final. Toutes ces villes périphériques autour des grandes villes, elles se sont pas mal développées. Du coup,
Speaker #0
est-ce qu'on peut dire que le développement économique du pays a permis aux villes principales d'abord de se développer et qu'après le Covid a permis aux villes périphériques aussi de bénéficier de ce développement et donc du coup, l'immobilier dans tous ces endroits a augmenté ?
Speaker #1
Complètement, oui. Complètement. Je pense que ça a été un phénomène qu'on a vu un peu partout. On l'a vu aussi en France. Après Covid, les personnes qui ont voulu sortir des villes et gagner en qualité de vie voulaient leur bout de jardin parce que le confinement avait été trop pesant. Donc ça, ça a été un phénomène général.
Speaker #0
Tout à l'heure, tu mentionnais les RNH. Est-ce que tu veux expliquer ce que c'est ? Ou ce que c'était ? Parce que c'est plus valide, c'est ça ?
Speaker #1
Les RNH, c'était donc résidents non habituels. C'était des personnes qui avaient la possibilité d'acheter un bien ici. où ils devaient y vivre, je crois que c'était minimum six mois par an, six mois plus un jour, de manière à avoir après des déductions fiscales. Je crois que pendant un temps, les retraités, ils étaient complètement exonérés d'impôts. Après, ils se sont passés à 10 %. Il y a eu des ajustements. Après, pour les actifs, c'était suivant les métiers. Si c'est des métiers considérés à forte valeur ajoutée. Ils avaient aussi des réductions fiscales après par rapport à ça. Et donc, ces avantages, ils les avaient pendant 10 ans. Donc oui, ça a attiré pas mal de monde pendant cette période-là. Ils ont arrêté, c'était l'année dernière, ça s'est terminé l'année dernière. Ça a continué pour ceux qui avaient déjà les demandes, ils continuent à avoir leur exonération. Par contre, il n'y a pas de nouveaux avantages, ils ont arrêté tout ça. Mais finalement, on s'est rendu compte que les personnes qui en bénéficiaient, À la fin de leurs dix ans, ils n'ont pas déserté comme on aurait pu l'imaginer au moment où ils ont décidé d'arrêter le RNA. Je lui disais, toutes les personnes, maintenant, elles vont tous revenir dans leur pays parce qu'ils n'ont plus des avantages fiscaux. Au final, ça n'a pas été aussi flagrant, à moins de là. Parce que finalement, les personnes se sont habituées, ils ont aimé et puis ils sont restés.
Speaker #0
J'ai remarqué aussi, peut-être l'une des premières motivations, c'est la fiscalité. Mais une fois que tu es sur place et que tu as fait ta vie, finalement, ça devient un peu secondaire. Du coup, sur l'année qui s'est écoulée depuis que ce résident habituel n'existe plus, tu as toujours le même type de profil de personnes qui viennent acheter de l'immobilier au Portugal. Est-ce que ça évolue ?
Speaker #1
Moi, les profils qu'on a, c'est des gens qui veulent venir y habiter. Finalement, ce n'est pas... tant des personnes qui cherchent alors on cherche toujours un bon investissement on est d'accord mais c'est pas des gens qui cherchent de l'investissement pur je dis ça mais la semaine dernière j'ai eu des personnes, deux associés qui cherchent de l'investissement c'est pas totalement vrai ce que je suis en train de dire mais dans la grande majorité des cas ça reste quand même des personnes qui veulent venir y vivre donc Après, je parle dans mon cas, les profils de clients qu'on a, ça reste quand même des personnes, ou des fils de Portugais comme moi qui ont immigré en France, ou des gens qui n'ont rien à voir avec le Portugal, en tout cas d'origine portugaise, mais qui sont venus en vacances peut-être il y a quelques temps, et puis petit à petit, l'idée s'est faite. On a eu des Canadiens aussi, des Américains, des Belges. Donc il y a un peu toutes les nationalités des gens qui n'ont pas de lien de sang avec le Portugal, mais qui sont venus une fois ou deux, qui en ont entendu parler, qui en ont eu des bons échos. Et la plupart des profils qu'on a, c'est des personnes qui veulent y habiter ou des gens qui en veulent en faire une résidence secondaire et qui après, quand ils ne sont pas là, ils en profitent pour… pour le louer ou en tout cas de manière à ce que l'investissement soit rentable, tout simplement, et que le bien ne reste pas vide quand ils ne sont pas là. Quand c'est comme ça, ils essayent de faire un achat qui leur plaise, parce que c'est un avenir de résidence de vacances, mais aussi qui puisse être un bon investissement. Donc, ils font un bon équilibre entre, encore une fois, la qualité de vie quand ils sont là et en même temps… que ça puisse être un bien qui soit louable facilement ou qui soit intéressant.
Speaker #0
J'aimerais bien que tout à l'heure, on rentre dans le détail un peu de la rentabilité et de la gestion locative si tu achètes ce genre de biens en vacances. Avant ça, j'aimerais revenir sur le type d'investisseur que tu as. J'avais vu un documentaire il y a des années qui parlait des Français qui partaient au Portugal pour acheter des appartements dans un état… pas possible, et qui les retapaient, et qui après les mettaient sur la location comme ça. Est-ce que c'est encore quelque chose que tu vois qui existe encore ? Est-ce que c'est encore possible de faire un coup ?
Speaker #1
Ce que tu dis, c'était super il y a une dizaine d'années, parce qu'avant toute cette transformation du pays, c'est clair qu'il y avait des endroits, des fois, où tu passais, mais oui, tu voyais des bâtiments abandonnés, délabrés. Moi, je me rappelle encore quand... quand on n'habitait pas là et qu'on venait comme touristes, et des fois on venait à Lisbonne ou ailleurs, on passait dans des rues, on disait « purée, si on pouvait acheter un bâtiment comme ça et le retaper, ce serait génial » . Donc moi j'y ai juste pensé, je ne l'ai pas fait, mais voilà. Mais d'autres l'ont fait, donc là c'était des bons coups, parce que justement c'était des prix qui étaient encore raisonnables, on va dire, et les gens ont eu aussi le risque de le faire, parce qu'il y a 10 ans ou 15 ans… Les gens ne savaient pas forcément que le Portugal allait évoluer de cette manière-là aussi. Donc ça reste toujours un risque quand on achète quelque chose à rénover. ils ont pioché la bonne carte. Aujourd'hui, ça existe toujours, il y a toujours des bons investissements à faire, mais encore une fois, il faut que ce soit des investissements où, de toute façon, dans les investissements comme ça, il faut toujours avoir un peu le nez, il faut toujours prendre le risque de toute façon de se dire je pense que cette zone-là va se développer, je pense que cette zone-là, dans quelques années, ça sera un bon investissement. Donc, c'est toujours un peu une carte à jouer. C'est toujours un risque quand on investit dans une zone qui paraît pas très attractive. Et c'est comme ça qu'on fait des bons coups. C'est comme ça parce que tout le monde veut acheter dans des zones touristiques déjà connues. Mais forcément, c'est dans ces zones-là où les biens sont chers. Donc, c'est peut-être pas là forcément où il y a le meilleur investissement à faire, si vraiment on essaie de penser à long terme. Donc, il faut toujours avoir un peu ce goût du risque finalement. pour acheter quelque chose dans une zone qui, de prime abord, ne paraît pas très attractive. Toujours avoir des signaux, on parlait tout à l'heure des périphéries, des grandes villes, et on peut toujours se dire que je pense que le télétravail, ce n'est pas quelque chose qui va s'arrêter comme ça du jour au lendemain. On sait que le pays, il continue quand même à avoir du tourisme, il continue à avoir des gens qui veulent vivre et investir au Portugal. Il y a quand même des signaux qui sont plutôt positifs. dans le pays, mais il y a toujours des bons coûts à faire. Après, acheter en plein centre de Lisbonne, peut-être pas, mais il y a toujours des bons coûts, ça c'est sûr.
Speaker #0
Si demain, j'avais envie, moi, d'acheter quelque chose de Portugal, est-ce qu'il y a des zones particulières où tu me conseillerais de regarder, autre que les périphéries ?
Speaker #1
Ça va dépendre déjà de pourquoi on veut acheter. Je pense que ça, c'est toujours la première question. Quand quelqu'un me dit « je veux acheter quelque chose au Portugal » , c'est quoi ? C'est pour Yvie, tu as des enfants, c'est pour venir en vacances, c'est pour de l'investissement pur et dur, et donc ce sera une maison qui sera vide, on va dire, enfin juste occupée par des Airbnbs. Je pense que c'est tout ça déjà qu'il faut déterminer dans un premier temps, et à partir de là, voir, étudier les meilleures zones. C'est toujours compliqué de dire la meilleure chose à faire, c'est ça. Ça dépend. C'est du cas par cas. C'est toujours du cas par cas. Donc, quand on a des enfants, on va chercher un endroit qui soit calme, mais en même temps, on ne veut pas être trop loin des écoles, mais en même temps, on veut être aussi dans un endroit qui soit assez dynamique, où on puisse faire du sport, où on puisse sortir avec les enfants. Donc, on ne peut pas aller au fin fond de la montagne, sauf si vraiment c'est leur souhait. d'être reculé et vraiment dans une zone où il n'y a rien. Mais voilà, donc si quelqu'un cherche un investissement pur et dur et que lui, son kiff, c'est d'être dans la montagne, parce que c'est aussi une nouvelle tendance. Il n'y a pas que les bords de mer, il y a aussi la montagne, il y a aussi la nature et ça, c'est aussi des nouvelles vagues qu'on a vues ces dernières années, le co-living. Je ne suis pas un spécialiste du co-living, mais j'en entends parler de plus en plus, justement, où ils créent à l'intérieur de cet espace des zones de co-work et tout ça. Donc, ça va complètement dépendre du profil de l'investisseur. On a la chance d'être dans un petit pays et on a la chance finalement, à peu de kilomètres, à une heure, deux heures des grandes villes, d'avoir un peu de tout, des bords de mer, des villes. des zones rurales, des montagnes, des zones à côté des rivières, des cascades. Donc, c'est l'avantage qu'il y a, c'est qu'assez près des pôles que tout le monde connaît, comme Porto, Lisbonne, Faro, par exemple, à une heure, deux heures, on arrive à trouver des endroits complètement différents les uns des autres. Donc, te dire où investir, c'est compliqué. Ça dépend vraiment du pays.
Speaker #0
C'est un pays magnifique. Donc si demain je tombe amoureuse du Portugal, je veux acheter quelque chose, je dois déjà me poser la question qu'est-ce que moi je veux et pourquoi en faire ? On en parle à chaque fois qu'on parle de stratégie d'investissement, quel est l'objectif en fait ? Qu'est-ce que je vais faire de ce bien à court, moyen, long terme ? Maintenant comment je le finance ? Comment ça fonctionne ? Est-ce que je peux aller chercher un prêt dans une banque portugaise ?
Speaker #1
Contrairement aux idées reçues, on peut faire un prêt au Portugal et dans une banque portugaise. Donc c'est vrai qu'on a toujours un peu la tendance à penser que si on n'est pas résident, parce qu'on parle toujours d'être étranger, mais au final c'est surtout de dire si on est résident fiscal. portugais ou pas, parce qu'on peut être un étranger résident fiscal au Portugal et on sera considéré de la même manière que le portugais qui vit au Portugal. Donc c'est plutôt ça. Mais contrairement à ce qu'on pense, oui, on peut être financé au Portugal par une banque portugaise. Maintenant, quand on achète pour un investissement, pour une résidence secondaire, forcément, on ne finance jamais à 100%. même pour une résidence principale d'ailleurs. Voilà, ça c'est des directives qui ont été mises en place par la Banque du Portugal. Vous ne financerez jamais votre projet d'achat, quel qu'il soit, à 100%. Il y a toujours un apport à avoir. Donc, c'est… j'enlève un… Alors, on estime, en général, on dit plutôt entre 30 et 40%, même si… parce qu'il y a l'apport personnel qui va servir pour l'achat du bien, il y a ce qu'on pourrait appeler en France les frais de notaire. Il y a ça aussi qui n'est pas finançable. Pour être le plus confortable possible, c'est bien d'avoir au moins 30 %.
Speaker #0
Donc, on est quand même loin du système français où tu peux acheter avec des apports beaucoup moins importants ?
Speaker #1
Oui, complètement. En France, si je vais voir mon banquier qui me dit « Vous avez une capacité financière pour acheter jusqu'à 200 000 euros par exemple » , j'irai chercher une maison à 200 000 euros. Les frais de notaire, je vais les financer avec mon apport, 10 000 ou 15 000, enfin bref. Et donc, je fais ma recherche à 200 000 euros parce que le banquier m'a dit que je pouvais financer à 200 000 euros. Ici, ce n'est pas vraiment le cas. C'est-à-dire que moi, je peux avoir… une capacité à financer 200 000 euros. Si je trouve un bien à 200 000 euros, la banque ne me prêtera pas 200 000 euros. C'est comme ça. Parce que j'enlève des mesures exceptionnelles et tout ça qui ont été mises pour les primes au excédent, pas forcément rentrées dans ces détails, mais je peux avoir une capacité à 200 000 euros. La banque me prêtera au maximum, si j'achète ma résidence principale, 90 %. C'est comme ça. Donc, même si j'ai une capacité... C'est vrai que ça va. Voilà. Donc, pour une résidence principale, c'est maximum 90%. Il y a en plus de ça quelque chose qui étonne souvent les gens, les Français, c'est qu'une fois qu'on a trouvé notre bien, la banque a contacté un évaluateur indépendant qui va venir évaluer le fameux bien. et qui va voir si forcément, si ce bien, le financement sur lequel je prétends, il est bien en adéquation avec la valeur du bien. Est-ce qu'il n'y a pas une survalorisation ou une sous-valorisation ? Enfin bref. Et donc après, la banque va baser son financement sur cette fameuse évaluation.
Speaker #0
C'est quelque chose que tu dois payer ? Ou c'est compris dans les frais bancaires de ta demande de prêt finalement ?
Speaker #1
Tu dois le payer. Mais ils sont compris après dans toute cette étude de prêts, tout ce qui est frais bancaires et tout ça. On va dire que c'est déjà compris dedans. Une évaluation, ça coûte à peu près 250 euros. Alors des fois, il y a des campagnes et les banques les offrent et tout ça. Mais bon, en général, c'est à peu près ça. Mais voilà, donc si moi, je veux acheter mon bien à 200 000 euros, je dois avoir au minimum 20 000 euros d'apport, les frais annexes. Donc, on arrive assez facilement autour de 30 000 euros.
Speaker #0
Et ça pour une résidence principale, si tu es résident fiscal portugais ?
Speaker #1
Pour une résidence principale. Et pour de l'investissement, c'est 70 %. C'est pour ça que...
Speaker #0
L'investissement locatif court ou long terme, pour les deux, en fait, c'est ça ?
Speaker #1
Oui, c'est ça. D'accord.
Speaker #0
Qu'est-ce que je dois donner comme document à la banque ? Est-ce que ça se rapproche du système francis qu'il faut quand même un dossier solide ? Parce que là, j'ai l'impression que la banque se dit... « Ok, je vais vérifier que je finance un bien à la hauteur de sa valeur pour pouvoir aller le récupérer si jamais on ne me paie pas. » Du coup, est-ce que les garanties qu'on te demande sont aussi les mêmes que celles qu'en France en termes de niveau de salaire, documents à donner ? Tu vois, il faut un CDI, un truc classique français. Est-ce que c'est ça ou pas ? Oui,
Speaker #1
après, sur les conditions d'emprunt, c'est assez ressemblant au final. C'est clair qu'un CDI, ça reste toujours la sécurité. Il demande une déclaration patronale d'ailleurs, pour savoir depuis combien de temps on travaille dans cette entreprise et si réellement on est effectif.
Speaker #0
à temps plein. Donc oui, les extraits bancaires, savoir si on ne passe pas notre temps à jouer sur les jeux en ligne ou les choses comme ça, si on n'a pas des crédits personnels, parce que c'est là, c'est sur les extraits bancaires qu'on va voir si on a un prêt auto, un prêt à la conso, il faut un document. Alors si c'est un Français, Il faut un document fiché Banque de France, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Si c'est pour un résident portugais, on demande l'équivalent, ici c'est le map des responsabilités. Mais chaque pays, pour chaque pays, chaque résident de n'importe quel pays, on va demander un document, un document de la banque, de la banque du pays en question, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Donc oui, il faut les fiches de paie, les extraits bancaires, documents du fichier BIC. banque de France, après ils font un justificatif de domicile. Les documents, ils sont tous à peu près pareils. Et puis après, sur les taux d'endettement, on reste, l'idéal, c'est 35 %, ne pas dépasser les 35 %. Après, il y a toujours du cas par cas où ils peuvent financer un peu plus, 40 %, 45 %. Et c'est dans l'idéal, on essaie toujours de rester dans la tranche des un tiers.
Speaker #1
Et les taux d'intérêt, est-ce que c'est aussi similaire à ce que tu retrouves en France ? C'est pour donner un peu une idée de grandeur.
Speaker #0
Oui, je pense qu'on doit être à peu près dans les mêmes taux. En fait, ce qui s'est passé aussi sur ces dernières années, donc là, je crois que ça a été vers le début de la guerre en Ukraine, où il y a eu l'augmentation des taux, il y a eu une explosion des taux d'intérêt, il y a deux ans à peu près. Et ce qui se passe, ce qui s'est passé, c'est qu'au Portugal, les emprunts étaient dans la grande majorité, trois quarts des emprunts, à taux variable. Le problème, c'est qu'ici, le taux variable n'est pas capé. Donc, qu'est-ce qui s'est passé ? Surtout qu'on était dans une période où les taux étaient extrêmement bas, 1% ou 1,1%, je n'ai même dit moins d'un pour cent. Les taux, ils ont doublé. Les mensualités, pour certains, ont doublé aussi. Les personnes sont passées de 300, 400, 500 euros par mois à payer 700 euros, 1 000 euros par mois. Et ça, ça a été un gros problème. un gros problème. Donc, il a fallu revoir un petit peu tout ça. Et donc, on a le taux variable, le taux fixe, sauf qu'on n'a pas encore fait une transition complète, on va dire, ou en tout cas, c'est pas encore complètement mis dans la tête la question des taux fixes. Et donc, le taux fixe, il reste encore assez élevé ici, 3,5, 4, 4,5. Et donc, il y a ce qu'on appelle le taux mixte, donc qui est... le juste milieu, et aujourd'hui ça a complètement inversé la tendance, parce que maintenant c'est les trois quarts des emprunts qui sont faits à taux mixte. Et le taux mixte c'est quoi ? C'est pendant une période déterminée, en général c'est 2, 3, 5 ans, on a un taux fixe. Et puis à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on va basculer en taux variable avec le taux variable à appliquer à ce moment-là. Et puis après, les gens vont réajuster leur taux, revoir leur emprunt à ce moment-là, si jamais le taux n'est pas favorable. Mais en tout cas, ça permet d'avoir un taux qui est plutôt intéressant. Aujourd'hui, on est à 2,5, 2,7, 2,75 à peu près sur la période du taux fixe. Et les personnes, ça leur permet de les sécuriser, on va dire, parce que pendant cette période, ils savent combien ils ont payé. à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on verra la tendance de le rebord, parce que c'est sur ça qu'on se calque, tout pour après le taux variable. Et si ça a baissé, ça diminuera leur prestation. Si jamais la tendance est plutôt à l'augmentation ou à l'équivalent, après c'est toujours une question de renégocier son prêt avec sa banque, avec une autre banque. C'est la tendance, c'est complètement inversé par rapport au taux variable. Et aujourd'hui, c'est vraiment le taux mixte qu'on voit. dans la grande majorité des cas. Donc c'est devenu un peu le bon compromis entre les trois.
Speaker #1
Est-ce que tu as vu des Français qui faisaient un prêt en France pour acheter un bien immobilier au Portugal ? Est-ce que c'est possible de faire ça ?
Speaker #0
Moi, je n'en ai jamais vu. Il me semble que c'est possible, mais c'est assez compliqué parce que, de ce que je sais, il y a sûrement des gens qui en savent plus que moi, il me semble que pour être financé par une banque française, il faut déjà avoir un bien en France. Parce qu'en général, c'est ce bien-là qui va être la garantie de la banque. Donc, il y a une hypothèque à prendre sur le bien en question qu'on a déjà. Et après, c'est par rapport à ce bien-là qu'on a, ils vont faire un calcul de prêts. C'est à peu près tout ce que j'en sais sur les financements des banques françaises à l'étranger. Je n'ai pas eu, en tout cas, écho que c'était une solution miracle.
Speaker #1
Bon, du coup, on sait combien ça va nous coûter, plus ou moins, avec ton taux fixe ces premières années, peut-être un taux variable après si tu as pu négocier avec ta banque comme ça. Du coup, pour tes clients qui achètent des maisons, des appartements en résidence secondaire et qui veulent le louer le reste de l'année, comment ça fonctionne ? Est-ce que tu peux un peu nous expliquer comment je mets mon bien sur Airbnb ? Est-ce que c'est facile ?
Speaker #0
Facile, non, pas forcément. Il y a une chose qui est plutôt drôle, c'est qu'il n'y a pas que les personnes qui achètent de la résidence secondaire qui font de l'Airbnb. On se rend compte que même des gens qui achètent en résidence principale profitent positivement de l'Airbnb parce que j'ai déjà eu le cas de personnes qui ont acheté leur résidence principale mais qui, pendant deux mois, en juillet-août, partent en vacances grâce... à ce que leur Airbnb leur rapporte. Donc, d'autres personnes aussi qui avaient acheté des Canadiens avec trois enfants et qui ont acheté dans une zone, dans une copropriété touristique et donc qui avaient déjà une licence touristique et qui, quand ils partent en France pendant les grandes vacances ou quand ils partent en vacances ailleurs, leurs vacances sont financées grâce à ça.
Speaker #1
C'est quoi cette copropriété touristique ? Tu peux nous expliquer un peu ?
Speaker #0
Ce n'est pas commun, ce n'est pas ce qui est le plus développé, mais il y a certaines résidences où il y a un mélange, qui ont une licence touristique vraiment propre à la résidence, et où donc à l'intérieur il y a un mélange de biens locatifs, vraiment pour la résidence touristique, je ne vais pas dire comme un camping. c'est incomparable à peu d'argent là, et en même temps, il y a des résidences à l'année, à l'année où on achète un secondaire, sauf qu'eux, ils bénéficient tous de cette licence, et ça leur permet du coup de ne pas avoir à faire toutes les démarches pour avoir une licence. Parce qu'ici, on ne peut pas avoir un bien et faire trois photos et le mettre sur Airbnb, et c'est super. Ici, on doit avoir une licence qu'on appelle à elle, à l'hôjamiento local. Et donc, on est obligé de faire une inscription pour avoir ce fameux numéro. Et pour avoir ce fameux numéro, il faut que notre maison, notre bien, il ait des règles, qu'il respecte des règles de sécurité. Un extincteur, une caisse de premier secours, il y a une couverture anti-feu, il faut des pancartes d'avertisseurs de tout ce genre de choses. Donc la maison, il faut qu'elle ait différentes caractéristiques. Il y avait des inscriptions à faire après à la mairie et tout ça. Et la mairie vient inspecter le bien pour voir si effectivement le bien est en adéquation avec ce qu'on veut faire. Je ne peux pas avoir une maison avec trois chambres et dire que c'est une maison pour dix personnes. Il faut que j'ai du couchage adéquat. Et donc ils viennent. La mairie inspectait les lieux pour voir si effectivement on respecte toutes les règles pour avoir après cette fameuse licence. Et avec cette fameuse licence, on va pouvoir s'inscrire sur la plateforme d'Airbnb parce que Airbnb va nous demander un justificatif de cette licence. Si on ne passe pas ces étapes, on ne peut pas se mettre sur Booking ou Airbnb ou les plateformes.
Speaker #1
Est-ce que c'est dur d'avoir ces licences ? Est-ce qu'il y a des quotas ? d'autres pays, d'autres villes, où en fait ils essaient de limiter le nombre de Airbnbs ?
Speaker #0
Suivant les zones, oui, parce que justement, c'est ce que je disais tout à l'heure. Il y a des zones à Lisbonne, au centre de Lisbonne, où tous les 10 mètres, c'est devenu un Airbnb. Donc ça a chassé la population. Et du coup, maintenant, on ne voit que des résidents touristiques. Donc ils ont fini par limiter, arrêter. Donc il y a certaines zones de Lisbonne où ils ne délivrent plus de licences à elles. Ici à Ericera, par exemple, le centre d'Ericera. on va dire la vieille ville, ils n'en délivrent plus. En tout cas, ils en délivrent un peu au compte-gouttes. Ils disent, voilà, cette année, on va délivrer X numéros d'allongements locaux pour cette zone. Donc, c'est plutôt les zones périphériques qui ont droit à ça. Mais les pleins centres, là où c'est devenu une pression locative forte, ils ont commencé à l'unité.
Speaker #1
Si j'achète un bien qui était déjà en Airbnb avant, est-ce que je récupère ce... ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Non, il n'est pas transmissible. Je crois qu'il y a toujours une tendance à changer cette vague ou pas, que ce soit transmissible. Ce n'est pas impossible que dans le futur, ça se fasse. Mais normalement, ce n'est pas transmissible.
Speaker #1
Si j'achète dans une zone qui est OK, combien de temps ça prend pour avoir ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Pour avoir, en fait, ce qu'il y a, c'est qu'il y a l'inscription à la plateforme. Et donc, quand on fait une inscription... Ça va nous délivrer un numéro de process et puis nous après en parallèle, on peut donc commencer à acheter tout ce qu'il faut. Ça, ça va assez vite et avec ce numéro de process, il y en a qui les mettent déjà sur les plateformes d'Airbnb, même si dans la réalité, on doit attendre l'arrivée de la mairie et qu'il y ait la confirmation de la mairie. Le problème, c'est que les mairies, c'est super aléatoire. J'ai été agréablement surpris. La semaine dernière, j'étais justement avec un client où il y avait la visite de la mairie. Et on l'a eu un mois, je crois, quelque chose comme ça. Mais j'ai trouvé ça super rapide. Parce que des fois, c'est trois mois, quatre mois, cinq mois. Donc malheureusement, les mairies, ils n'ont pas forcément le personnel qui suit pour faire toutes ces visites. Mais en même temps... C'est là où on est dans l'entre-deux. C'est-à-dire qu'officiellement, tant que la mairie ne m'a pas donné le feu vert, je ne peux pas publier, je ne peux pas louer. Mais en même temps, avec mon numéro de procédure, je peux déjà publier sur les plateformes. Donc en fait, il y a les règles et la réalité. Et puis on sait que si on attend que la mairie vienne, et si elle n'arrive que dans six mois, moi pendant ce temps, ce n'est pas possible.
Speaker #1
Est-ce que tu as des conciergeries pour s'occuper de ton bien ? Oui,
Speaker #0
ça existe.
Speaker #1
Donc, ils prennent aussi 20% ? C'est ça,
Speaker #0
à peu près. C'est entre 20 et 30%, suivant les conciergeries, suivant les prestations, pour la période d'été. Donc, c'était des retraités.
Speaker #1
Donc, on prend note, il y a des investissements intéressants en fonction des zones et ce que tu veux faire, comme on me disait au début de l'épisode. Et donc, du coup, à voir avec toi si jamais on cherche quelque chose pour pouvoir bien cadrer tous ces paramètres et savoir où on va. Si, une fois que j'ai trouvé mon logement, mon financement, je sais un peu si je peux faire du Airbnb avec et les loyers que je pourrais en tirer, comment ça se passe au niveau de la fiscalité si je suis non résident sur les loyers que je reçois au Portugal ?
Speaker #0
Ça, il faudra de toute façon déclarer au Portugal. Alors, il n'y aura pas une double imposition. parce qu'il y a toujours des accords après entre les pays. Il y aura toujours un impôt à payer. Le revenu généré, l'impôt sera payé dans le pays en question. Si je ne dis pas de bêtises, pour du Airbnb, on n'est pas fiscalisé sur 100% des revenus, mais sur 35% du revenu généré. Et on paye, si je ne dis pas d'erreur, à peu près 28%. 28%.
Speaker #1
Est-ce qu'il y a un cap à ça, un revenu maximum de 20 000 euros ?
Speaker #0
Non. Donc après, en général, souvent les gens font une ouverture d'activité, on va dire comme un travailleur indépendant, et puis voilà, après ils font leur déclaration fiscale classique. Par contre, je crois qu'il me semble qu'il faut faire la déclaration après en France, c'est quand même, on n'est pas imposé deux fois. Sur l'allocation longue durée, c'est un peu différent.
Speaker #1
C'est un peu différent, comment ça ?
Speaker #0
Non, sur l'allocation longue durée, en fait, de ce qui s'est passé, ils ont élargi, on va dire, les règles d'imposition suivant. Alors ça, c'est des mesures qu'ils ont prises. Je ne sais plus si c'était l'année dernière ou il y a deux ans maintenant. Mais les mesures qu'ils ont prises justement pour faciliter la location longue durée et essayer de combattre un peu la crise du logement. Et en fait, plus on fait un contrat long et plus on est exonéré d'impôts. Parce qu'ici, en fait, la tendance, c'est de faire des contrats d'un an. Après, arrivé l'été, je fais Airbnb et je reprends quelqu'un en septembre en longue durée jusqu'à avril-mai de l'année prochaine. C'est ici la grande gymnastique qui se passe. Si les gens font des contrats longue durée de 3 ans, de 5 ans, de 10 ans, de 15 ans, ils ont des exonérations après d'impôts suivant la durée de l'allocation.
Speaker #1
Du coup, tu es en fonction de ta stratégie et de tes revenus, si tu es... Un Français qui habite au Portugal et qui a décidé de se diversifier au Portugal, c'est peut-être une option qui est intéressante à considérer.
Speaker #0
Ça peut être une option intéressante. Après, c'est vrai que faire un contrat locatif de 10 ans...
Speaker #1
Non, mais 2 ans ou 3 ans, ça peut marcher si tu es un étudiant, par exemple.
Speaker #0
Oui, oui, non, mais c'est clair. C'est vrai qu'on commence à avoir des bonnes exonérations quand on a des contrats au-delà de 5 ans. Donc, c'est vrai que... Et on a justement 5 ans, 10 ans, j'ai plus les taux en tête maintenant d'imposition, mais faire un contrat de 10 ans, ça reste délicat quand même, parce que malheureusement, l'allocation amène parfois des problèmes dans la vie. Après, malheureusement, l'investissement dans l'allocation, que ce soit pour du court ou du long durée, ça amène toujours son lot de problèmes.
Speaker #1
Je te remercie de toutes les informations que tu nous as partagées sur l'immobilier au Portugal, que ce soit sur le type d'investisseur que tu peux avoir, les financements, les conditions pour faire du Airbnb ou la fiscalité. Est-ce que tu as remarqué qu'il y avait une tendance qui se dessinait ces dernières années sur lesquelles il faudrait vraiment prêter attention avant d'acheter ?
Speaker #0
Il y a une chose qui a eu, en fait, c'est toujours des mesures qu'il y a eu de l'État, on va dire, pour combattre la crise du logement. Alors après, de quelle manière elle va être combattue, je ne sais pas. Mais en tout cas, ils ont donné des facilités pour la transformation de l'affectation du bien. C'est-à-dire qu'on voit beaucoup des bureaux ou des commerces, abandonnés ou pas, où ils ont facilité justement le passage de commerce à habitation. Et c'est des mesures qu'ils ont trouvées. juste le titre ou pas, je ne sais pas, on verra ça dans le futur, mais en tout cas pour combattre la crise du logement. Et justement, cette facilité-là, ça a amené une tendance où justement, des gens, j'ai eu des clients aussi qui ont acheté un bien qui était à des bureaux et donc là, ils vont le rénover complètement, faire une demande après en mairie pour changer son affectation et après, là, ce n'est pas pour de la location, ce sera pour de la revente. Mais forcément, une fois qu'il sera rénové, que ce sera devenu une habitation, c'est un bien qui voulera beaucoup plus que ce qu'ils ont acheté en état de bureau. Donc ça, ça peut être des bons investissements à faire, que ce soit après pour de la revente ou pour de l'allocation longue durée ou pour de l'allocation courte. Ça dépend de la stratégie de la personne qui achète. Mais en tout cas, ça peut être pas mal comme tendance parce qu'on arrive à attirer des biens qui sont encore à des prix... en dessous du prix d'une habitation, faire une rénovation et après faire un bon coup.
Speaker #1
Est-ce que tu as un dernier conseil à donner à une personne qui cherche à acheter de l'immobilier au Portugal ?
Speaker #0
Mon conseil, ce serait d'être accompagné par quelqu'un sur place. Parce qu'il faut toujours quelqu'un qui connaisse le marché, qui sache voir les subtilités. Parce qu'il y a quand même eu pendant des années et des années un développement du pays, on va dire où tout le monde a fait un peu à sa sauce. Donc il y a des biens qui ne sont pas forcément enregistrés aux finances de la manière qui devrait être enregistrée. L'oncle, le père, la grand-mère qui a fait une extension par là, une autre extension par là et une autre extension par là, sauf que ça n'a jamais été déclaré. et les gens vont venir visiter 200 mètres carrés quand dans les papiers il y a 50 mètres carrés. Ça, c'est des choses sur lesquelles il faut faire très attention. On voit beaucoup dans les appartements à Lisbonne, dans les derniers étages, les gens qui se sont accaparés, on va dire, les combles ou les terrasses, ils ont fermé les terrasses et tout ça. Donc oui, c'est très beau quand on le voit. Une chose, c'est ce qu'on est en train de voir. Autre chose, c'est ce qui est légal et ce qui est déclaré. Et donc ça, il faut faire très attention avec ça. Et c'est pour ça que... Je conseille toujours d'être accompagné par quelqu'un qui connaît le secteur et qui sait aussi décortiquer, que ce soit par un agent immobilier, que ce soit par un avocat. Bref, en tout cas, quelqu'un qui sera à même de voir un peu les failles qu'il peut y avoir sur des biens. Le conseil, c'est ça. C'est d'avoir quelqu'un en qui on peut avoir confiance et ne pas acheter n'importe quoi. Parce que des fois, le côté émotionnel... On aurait tendance à sauter dans le vide un peu trop précipitamment. Mais si c'est pour avoir des mauvaises surprises derrière, c'est bon pour personne.
Speaker #1
Et si la personne par qui on veut être accompagné, c'est toi, comment elle te contacte ?
Speaker #0
On a beaucoup de personnes qui nous contactent à travers les réseaux sociaux. Donc, je ne sais pas si je peux…
Speaker #1
Sur Instagram ? Moi aussi, si, vas-y, tu peux.
Speaker #0
Sur Instagram, c'est Laure-Philippe Safthimo. Je crois ou leur Philippe et moi.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description.
Speaker #0
Sur Facebook aussi. C'est Philippe Figueras de Safty. Par téléphone, sur WhatsApp. Il y aura toutes les coordonnées de toute façon sur les réseaux sociaux.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description si jamais vous voulez contacter Philippe pour avoir plus d'informations. Si c'est un de vos projets d'acheter de l'immobilier au Portugal, n'oubliez pas de nous mettre 5 étoiles sur les plateformes et un petit commentaire, ça nous aidera à remonter dans la recherche. Je vous remercie et je vous donne rendez-vous la semaine prochaine.

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🎯 Au programme :

Les zones qui explosent autour de Lisbonne, Porto, Ericeira ou encore Braga
Les conditions bancaires au Portugal : apport, taux mixtes, durée maximale
Les règles de location courte durée (Airbnb, licence AL, fiscalité)
Les erreurs fréquentes des Français qui cherchent à investir
Le retour des familles portugaises installées à l’étranger
Et les nouveaux profils d’acheteurs : moins d’investisseurs, plus de projets de vie

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Transcription

Speaker #0
Aujourd'hui, on part au Portugal, un pays qui a beaucoup changé ces dernières années et qui attire de plus en plus d'expatriés, de familles en quête de qualité de vie et de Français qui tombent amoureux du pays pendant leurs vacances. Mon invité, Philippe Figueras, est agent immobilier. Il accompagne chaque semaine des profils très variés, des enfants de Portugais qui rentrent au pays, des Canadiens, des Belges, des familles françaises qui cherchent une résilience secondaire ou une nouvelle vie. Dans cet épisode, on parle des zones qui explosent autour de Lisbonne ou de Porto, des conditions bancaires au Portugal et des règles précises pour louer en courte durée sur la BNB. Cet épisode, c'est une conversation concrète pour comprendre ce qu'il est encore possible de faire quand on a un vrai projet au Portugal. Bonjour Philippe, bienvenue chez Nomadic. Je suis contente de te recevoir. Pour les auditeurs qui ne savent pas, je suis aussi portugaise. Donc le Portugal, c'est un pays que je connais bien. et que j'ai vu beaucoup évoluer ces dernières années. Est-ce que tu peux nous donner un peu ton point de vue sur l'évolution du Portugal et comment ça a impacté l'immobilier ?
Speaker #1
Le Portugal, c'est sûr qu'il y a 20 ans ou 30 ans, toi justement qui es d'origine portugaise, tu as sûrement dû voir l'évolution. Tu es sûrement venu au Portugal aussi peut-être en été, un peu comme tous les Portugais qui ont immigré, en France ou ailleurs. Et c'est sûr qu'il y a une vingtaine d'années, une trentaine d'années, on se sentait vraiment un fossé finalement entre l'évolution qu'on avait en France et au Portugal. Moi, je pense que surtout sur ces 15 dernières années, depuis qu'il y a eu la crise de 2008-2009 au Portugal, et un peu partout dans le monde d'ailleurs, je pense qu'ils ont fait un peu un demi-tour et ils ont essayé de faire justement... de développer le pays. Il s'est développé d'ailleurs dans des bonnes conditions pour le coup. Et aujourd'hui, on va dire que la lumière, elle est pas mal placée sur le Portugal au niveau international. Et c'est ça qui a attiré beaucoup de touristes, que ce soit pour du tourisme ou que ce soit pour venir y habiter au final. Donc, ça a été une évolution plutôt positive. Après, le tourisme, ça amène toujours du plus et du moins. Et parfois, les Portugais en sont un peu impactés. C'est un peu le regard de la médaille, ça, malheureusement.
Speaker #0
Moi aussi, je l'ai vu. Comme tu dis, les vacances tous les ans, tous les étés pendant des années. Et d'un coup, une espèce de bond qui a été fait sur le développement économique du pays et qui, du coup, est quand même hyper positif pour l'image du Portugal à l'international.
Speaker #1
Clairement, clairement. Surtout les parties du Nord. Beaucoup d'immigration, elles sont faites à peu près autour de toute cette zone de Porto. C'est une zone un peu plus pauvre, même si c'est une zone plus rurale. C'est pour ça qu'il y a eu beaucoup d'émigration à l'époque qui s'est faite dans ces zones-là. Mais on voit pas mal de la génération de nos parents qui maintenant à la retraite beaucoup reviennent. Et puis il y a notre génération à nous qui décide aussi de revenir. On a vu aussi beaucoup la facilité depuis le Covid, je trouve. Le développement du télétravail, c'est clair que ça a aussi vachement aidé, facilité les gens à déménager, à quitter leur pays tout en gardant leur travail.
Speaker #0
Je n'ai plus les chiffres en tête du nombre de Portugais en France. C'est quoi, un million ? C'est énorme. Est-ce que tu as vu beaucoup de personnes qui revenaient, les retraités et les deuxièmes générations ? Qu'est-ce que tu as remarqué, toi, le plus ?
Speaker #1
En tout cas, moi, dans la zone où je suis, dans la zone de Lisbonne, on va dire. Je ne vois pas tant de retraités que ça, au final. Parce qu'il y a eu justement toute cette vague de retraités pendant un temps où il y a eu la question du RNH et donc les facilités fiscales et tout ça. Donc ça a attiré pas mal de monde et de retraités, beaucoup plutôt dans le sud, du côté de l'Algarve, pour le soleil, on va dire. Mais finalement, je trouve que j'ai pas tant de retraités. Tant de retraités, c'est beaucoup des gens, je te dis, plutôt des gens de ma génération, 35-45 ans, on va dire, qui ont des enfants ou qui sont des jeunes couples et qui ne sont pas là pour dévaloriser un autre pays ou quoi que ce soit. Mais c'est sûr qu'au Portugal, il y a toujours cette image du temps qui est plutôt pas mal, de la sécurité. Et ça, c'est ce qu'on entend quasiment dans tous les discours. Retraités, jeunes, parents ou pas, en général, c'est justement la douceur de vivre, la sécurité. C'est ce qui revient. quasiment tout le temps, quand on voit les personnes qui veulent venir habiter ici. Oui, on voit beaucoup de gens plutôt de cette génération-là, 35-45 ans, mais qui veulent un avenir meilleur, je ne sais pas, mais en tout cas un avenir différent pour leurs enfants. En tout cas, grandir dans un climat plus tranquille. Voilà, donc c'est sûr qu'aujourd'hui, on le voit, l'ambiance... politique, économique. On n'est pas forcément dans une période terrible, malheureusement. Et donc, les gens, justement, ils essayent un peu de se réfugier dans des pays neutres, si on peut dire ça comme ça. Ou en tout cas, ils pensent avoir un meilleur avenir pour leurs enfants.
Speaker #0
Une meilleure qualité de vie. Du coup, tu vois un peu de retraités. des deuxièmes générations d'immigrés qui rentrent au Portugal ou des franco-français qui viennent habiter au Portugal. Et tout ça, ça a du coup un impact direct sur le marché de l'immobilier au Portugal. Est-ce que tu veux un peu expliquer aux auditeurs l'évolution sur les dix dernières années du marché immobilier au Portugal ?
Speaker #1
Ça va beaucoup dépendre des zones, ça c'est clair, même si le Portugal, ça reste un petit pays. On voit des différences quand même notables entre Porto, Lisbonne, l'Algarve, si on le coupe dans ces morceaux-là. C'est sûr qu'en général, les gens, les étrangers qui n'ont pas du tout d'attache d'origine portugaise, ils veulent plutôt être autour de Lisbonne, autour de Porto ou en Algarve parce qu'il y a aussi les aéroports. Donc, c'est toujours des facilités pour eux aussi après pour se déplacer. Donc forcément, c'est ces zones-là qui… qui se sont développées. Et ça reste des zones au niveau de l'immobilier sur ces cinq dernières années, parce qu'il y a eu l'évolution, on va dire, classique du tourisme sur ces dix dernières années, avec les avantages fiscaux qu'il y avait eu, avec les RNH et tout ça. Mais il y a surtout, ce que je disais tout à l'heure, le développement après Covid. Et en fait, quitte cette explosion du télétravail, des digitales nomades et tout ça, ça a fait encore plus exploser le pays. Donc on voit des zones comme ici autour de Lisbonne, par exemple, et à Porto, c'est pareil, des biens qui ont doublé sur ces cinq dernières années. C'est énorme, c'est énorme. Alors pour les Portugais qui sont propriétaires, parce que ça reste quand même un pays de propriétaires, il y a 73% des Portugais qui sont propriétaires, donc c'est énorme. En France, c'est à peine plus de 50%. 50%. Donc, pour eux, ils ont souvent des biens, ils ont souvent des terres. Donc, c'est des choses qui se transmettent de père en fils, de génération en génération. Et donc, pour ces gens-là, suivant les zones, ça a été une explosion de tourisme et l'immobilier. Ça fait que des personnes qui... qui ont pu vendre leurs biens ou leurs terres très très cher. Donc de ce côté-là, pour les Portugais propriétaires, c'est génial, parce que ça a fait un boom financier pour eux. Pour ceux qui malheureusement n'ont pas cette chance, qui ne sont pas propriétaires, les locataires, mais ça après c'est aussi de l'autre côté, l'augmentation des prix de l'immobilier, que ce soit à l'achat et la vente. Forcément, ça fait aussi augmenter les loyers à la location et ça rend plus difficile justement les personnes qui ont un salaire minimum ou à peine plus. Et ça, ça les a obligés ou ça les oblige à sortir des villes. Ça les oblige à reculer. Donc voilà, c'est ça toujours un peu l'aspect positif et négatif finalement de l'augmentation de l'immobilier.
Speaker #0
C'est quoi le salaire minimum aujourd'hui ?
Speaker #1
Il est autour de 900 euros, je crois que c'est 920. C'est le SMIC, c'est pas le salaire moyen. Ça a déjà bien augmenté. Ça a déjà bien augmenté. Ils sont à peu près sur l'augmentation, je crois que c'est à peu près une cinquantaine d'euros tous les ans. Donc ça peut paraître pas beaucoup, mais bon, par rapport au salaire en lui-même... Quand on part de 500 ou 600 euros et qu'on augmente d'une cinquantaine d'euros, c'est quasiment 10%. Bon, voilà, petit à petit. Alors, ils partent quand même dans un idéal où ils aimeraient atteindre à peu près les 1000 euros. Est-ce qu'ils vont le faire ou pas ? Le prochain président sera élire l'année prochaine, donc on verra.
Speaker #0
On verra les changements là-dessus. Il y a plusieurs éléments que tu as mentionnés que j'aimerais bien qu'on creuse. Le premier, c'est que tu parles de Lisbonne, Porto et de Holgarve qui montent. Est-ce que tu as d'autres zones un peu moins connues où tu avais aussi vu une évolution du prix de l'immobilier ?
Speaker #1
C'est finalement toutes les villes après-périphériques à tout ça. c'est à dire que de prime abord, on a toujours une Lisbonne ou Porto, par exemple, en tête, ou l'Algarve de manière générale. L'Algarve, c'est encore un peu à part parce que ça a toujours été considéré un peu comme la Côte d'Azur, on va dire, donc ça a toujours été un endroit par nature assez touristique, l'été surtout. Mais il y a eu le développement, justement, de toutes les zones périphériques, à une demi-heure, une heure, donc, de ces grandes villes. On voit, par exemple, dans le nord, Braga. Donc, ce n'est même pas une heure de Porto. C'est une ville qui s'est extrêmement développée ces dernières années, qui a attiré aussi beaucoup de tourisme pour y habiter. Donc, voilà, Coimbra, par exemple, c'est aussi une ville qui s'est beaucoup développée. C'est une zone qui est surtout connue pour ses résidences universitaires, enfin, pour les universités, à Véro, donc, voilà, toutes les zones du Nord. Et puis, après, Lisbonne, par exemple. une heure, une heure et demie de Lisbonne. Il y a Nazaré, par exemple, aussi, qui a les super vagues, donc qui a connu aussi un tourisme et un développement ces dernières années grâce à ça. Et au final, on se rend compte qu'on est à peine à une heure, une heure et demie de la capitale, de l'aéroport. Donc, il y a toujours un peu ce point de référence, justement, avec une ville principale, un aéroport, parce que, justement, c'est beaucoup plus... beaucoup plus facile après pour se déplacer, pour les gens qui ne sont pas d'ici à la base. Moi, par exemple, je suis à Ericera. Ericera, c'est à 30-40 minutes de Lisbonne. C'est un petit village de pêcheurs. C'était, en tout cas, un petit village de pêcheurs. C'était ? C'était, oui. Ils gardent quand même leur... leur histoire et leurs traces. Et c'est ça que les gens aiment, justement. C'est venir voir et garder un peu les traditions. Mais en même temps, il y a ce développement économique. Alors, Ericeira, c'est vraiment tourné autour du surf parce que c'est une réserve mondiale de surf. Donc forcément, ça a attiré des femmes de surf, des initiées, des débutants. Enfin voilà, il y a de tout. Pareil, ça, c'est des personnes qui, et nous, on le voit que ce soit... ou des portugais ou des résidents portugais qui étaient à Lisbonne. Et avec le développement du télétravail, ils ont décidé de sortir de la ville, de venir finalement à une demi-heure, à 45 minutes, dans des villes comme Ericera, par exemple, ou plus dans le sud de Lisbonne, de Setoubal, enfin toute la région de Setoubal, parce que les personnes, maintenant, elles ont besoin d'aller une fois par semaine au bureau. Ils ont gagné en qualité de vie. C'est ça qu'ils recherchent, au final. Toutes ces villes périphériques autour des grandes villes, elles se sont pas mal développées. Du coup,
Speaker #0
est-ce qu'on peut dire que le développement économique du pays a permis aux villes principales d'abord de se développer et qu'après le Covid a permis aux villes périphériques aussi de bénéficier de ce développement et donc du coup, l'immobilier dans tous ces endroits a augmenté ?
Speaker #1
Complètement, oui. Complètement. Je pense que ça a été un phénomène qu'on a vu un peu partout. On l'a vu aussi en France. Après Covid, les personnes qui ont voulu sortir des villes et gagner en qualité de vie voulaient leur bout de jardin parce que le confinement avait été trop pesant. Donc ça, ça a été un phénomène général.
Speaker #0
Tout à l'heure, tu mentionnais les RNH. Est-ce que tu veux expliquer ce que c'est ? Ou ce que c'était ? Parce que c'est plus valide, c'est ça ?
Speaker #1
Les RNH, c'était donc résidents non habituels. C'était des personnes qui avaient la possibilité d'acheter un bien ici. où ils devaient y vivre, je crois que c'était minimum six mois par an, six mois plus un jour, de manière à avoir après des déductions fiscales. Je crois que pendant un temps, les retraités, ils étaient complètement exonérés d'impôts. Après, ils se sont passés à 10 %. Il y a eu des ajustements. Après, pour les actifs, c'était suivant les métiers. Si c'est des métiers considérés à forte valeur ajoutée. Ils avaient aussi des réductions fiscales après par rapport à ça. Et donc, ces avantages, ils les avaient pendant 10 ans. Donc oui, ça a attiré pas mal de monde pendant cette période-là. Ils ont arrêté, c'était l'année dernière, ça s'est terminé l'année dernière. Ça a continué pour ceux qui avaient déjà les demandes, ils continuent à avoir leur exonération. Par contre, il n'y a pas de nouveaux avantages, ils ont arrêté tout ça. Mais finalement, on s'est rendu compte que les personnes qui en bénéficiaient, À la fin de leurs dix ans, ils n'ont pas déserté comme on aurait pu l'imaginer au moment où ils ont décidé d'arrêter le RNA. Je lui disais, toutes les personnes, maintenant, elles vont tous revenir dans leur pays parce qu'ils n'ont plus des avantages fiscaux. Au final, ça n'a pas été aussi flagrant, à moins de là. Parce que finalement, les personnes se sont habituées, ils ont aimé et puis ils sont restés.
Speaker #0
J'ai remarqué aussi, peut-être l'une des premières motivations, c'est la fiscalité. Mais une fois que tu es sur place et que tu as fait ta vie, finalement, ça devient un peu secondaire. Du coup, sur l'année qui s'est écoulée depuis que ce résident habituel n'existe plus, tu as toujours le même type de profil de personnes qui viennent acheter de l'immobilier au Portugal. Est-ce que ça évolue ?
Speaker #1
Moi, les profils qu'on a, c'est des gens qui veulent venir y habiter. Finalement, ce n'est pas... tant des personnes qui cherchent alors on cherche toujours un bon investissement on est d'accord mais c'est pas des gens qui cherchent de l'investissement pur je dis ça mais la semaine dernière j'ai eu des personnes, deux associés qui cherchent de l'investissement c'est pas totalement vrai ce que je suis en train de dire mais dans la grande majorité des cas ça reste quand même des personnes qui veulent venir y vivre donc Après, je parle dans mon cas, les profils de clients qu'on a, ça reste quand même des personnes, ou des fils de Portugais comme moi qui ont immigré en France, ou des gens qui n'ont rien à voir avec le Portugal, en tout cas d'origine portugaise, mais qui sont venus en vacances peut-être il y a quelques temps, et puis petit à petit, l'idée s'est faite. On a eu des Canadiens aussi, des Américains, des Belges. Donc il y a un peu toutes les nationalités des gens qui n'ont pas de lien de sang avec le Portugal, mais qui sont venus une fois ou deux, qui en ont entendu parler, qui en ont eu des bons échos. Et la plupart des profils qu'on a, c'est des personnes qui veulent y habiter ou des gens qui en veulent en faire une résidence secondaire et qui après, quand ils ne sont pas là, ils en profitent pour… pour le louer ou en tout cas de manière à ce que l'investissement soit rentable, tout simplement, et que le bien ne reste pas vide quand ils ne sont pas là. Quand c'est comme ça, ils essayent de faire un achat qui leur plaise, parce que c'est un avenir de résidence de vacances, mais aussi qui puisse être un bon investissement. Donc, ils font un bon équilibre entre, encore une fois, la qualité de vie quand ils sont là et en même temps… que ça puisse être un bien qui soit louable facilement ou qui soit intéressant.
Speaker #0
J'aimerais bien que tout à l'heure, on rentre dans le détail un peu de la rentabilité et de la gestion locative si tu achètes ce genre de biens en vacances. Avant ça, j'aimerais revenir sur le type d'investisseur que tu as. J'avais vu un documentaire il y a des années qui parlait des Français qui partaient au Portugal pour acheter des appartements dans un état… pas possible, et qui les retapaient, et qui après les mettaient sur la location comme ça. Est-ce que c'est encore quelque chose que tu vois qui existe encore ? Est-ce que c'est encore possible de faire un coup ?
Speaker #1
Ce que tu dis, c'était super il y a une dizaine d'années, parce qu'avant toute cette transformation du pays, c'est clair qu'il y avait des endroits, des fois, où tu passais, mais oui, tu voyais des bâtiments abandonnés, délabrés. Moi, je me rappelle encore quand... quand on n'habitait pas là et qu'on venait comme touristes, et des fois on venait à Lisbonne ou ailleurs, on passait dans des rues, on disait « purée, si on pouvait acheter un bâtiment comme ça et le retaper, ce serait génial » . Donc moi j'y ai juste pensé, je ne l'ai pas fait, mais voilà. Mais d'autres l'ont fait, donc là c'était des bons coups, parce que justement c'était des prix qui étaient encore raisonnables, on va dire, et les gens ont eu aussi le risque de le faire, parce qu'il y a 10 ans ou 15 ans… Les gens ne savaient pas forcément que le Portugal allait évoluer de cette manière-là aussi. Donc ça reste toujours un risque quand on achète quelque chose à rénover. ils ont pioché la bonne carte. Aujourd'hui, ça existe toujours, il y a toujours des bons investissements à faire, mais encore une fois, il faut que ce soit des investissements où, de toute façon, dans les investissements comme ça, il faut toujours avoir un peu le nez, il faut toujours prendre le risque de toute façon de se dire je pense que cette zone-là va se développer, je pense que cette zone-là, dans quelques années, ça sera un bon investissement. Donc, c'est toujours un peu une carte à jouer. C'est toujours un risque quand on investit dans une zone qui paraît pas très attractive. Et c'est comme ça qu'on fait des bons coups. C'est comme ça parce que tout le monde veut acheter dans des zones touristiques déjà connues. Mais forcément, c'est dans ces zones-là où les biens sont chers. Donc, c'est peut-être pas là forcément où il y a le meilleur investissement à faire, si vraiment on essaie de penser à long terme. Donc, il faut toujours avoir un peu ce goût du risque finalement. pour acheter quelque chose dans une zone qui, de prime abord, ne paraît pas très attractive. Toujours avoir des signaux, on parlait tout à l'heure des périphéries, des grandes villes, et on peut toujours se dire que je pense que le télétravail, ce n'est pas quelque chose qui va s'arrêter comme ça du jour au lendemain. On sait que le pays, il continue quand même à avoir du tourisme, il continue à avoir des gens qui veulent vivre et investir au Portugal. Il y a quand même des signaux qui sont plutôt positifs. dans le pays, mais il y a toujours des bons coûts à faire. Après, acheter en plein centre de Lisbonne, peut-être pas, mais il y a toujours des bons coûts, ça c'est sûr.
Speaker #0
Si demain, j'avais envie, moi, d'acheter quelque chose de Portugal, est-ce qu'il y a des zones particulières où tu me conseillerais de regarder, autre que les périphéries ?
Speaker #1
Ça va dépendre déjà de pourquoi on veut acheter. Je pense que ça, c'est toujours la première question. Quand quelqu'un me dit « je veux acheter quelque chose au Portugal » , c'est quoi ? C'est pour Yvie, tu as des enfants, c'est pour venir en vacances, c'est pour de l'investissement pur et dur, et donc ce sera une maison qui sera vide, on va dire, enfin juste occupée par des Airbnbs. Je pense que c'est tout ça déjà qu'il faut déterminer dans un premier temps, et à partir de là, voir, étudier les meilleures zones. C'est toujours compliqué de dire la meilleure chose à faire, c'est ça. Ça dépend. C'est du cas par cas. C'est toujours du cas par cas. Donc, quand on a des enfants, on va chercher un endroit qui soit calme, mais en même temps, on ne veut pas être trop loin des écoles, mais en même temps, on veut être aussi dans un endroit qui soit assez dynamique, où on puisse faire du sport, où on puisse sortir avec les enfants. Donc, on ne peut pas aller au fin fond de la montagne, sauf si vraiment c'est leur souhait. d'être reculé et vraiment dans une zone où il n'y a rien. Mais voilà, donc si quelqu'un cherche un investissement pur et dur et que lui, son kiff, c'est d'être dans la montagne, parce que c'est aussi une nouvelle tendance. Il n'y a pas que les bords de mer, il y a aussi la montagne, il y a aussi la nature et ça, c'est aussi des nouvelles vagues qu'on a vues ces dernières années, le co-living. Je ne suis pas un spécialiste du co-living, mais j'en entends parler de plus en plus, justement, où ils créent à l'intérieur de cet espace des zones de co-work et tout ça. Donc, ça va complètement dépendre du profil de l'investisseur. On a la chance d'être dans un petit pays et on a la chance finalement, à peu de kilomètres, à une heure, deux heures des grandes villes, d'avoir un peu de tout, des bords de mer, des villes. des zones rurales, des montagnes, des zones à côté des rivières, des cascades. Donc, c'est l'avantage qu'il y a, c'est qu'assez près des pôles que tout le monde connaît, comme Porto, Lisbonne, Faro, par exemple, à une heure, deux heures, on arrive à trouver des endroits complètement différents les uns des autres. Donc, te dire où investir, c'est compliqué. Ça dépend vraiment du pays.
Speaker #0
C'est un pays magnifique. Donc si demain je tombe amoureuse du Portugal, je veux acheter quelque chose, je dois déjà me poser la question qu'est-ce que moi je veux et pourquoi en faire ? On en parle à chaque fois qu'on parle de stratégie d'investissement, quel est l'objectif en fait ? Qu'est-ce que je vais faire de ce bien à court, moyen, long terme ? Maintenant comment je le finance ? Comment ça fonctionne ? Est-ce que je peux aller chercher un prêt dans une banque portugaise ?
Speaker #1
Contrairement aux idées reçues, on peut faire un prêt au Portugal et dans une banque portugaise. Donc c'est vrai qu'on a toujours un peu la tendance à penser que si on n'est pas résident, parce qu'on parle toujours d'être étranger, mais au final c'est surtout de dire si on est résident fiscal. portugais ou pas, parce qu'on peut être un étranger résident fiscal au Portugal et on sera considéré de la même manière que le portugais qui vit au Portugal. Donc c'est plutôt ça. Mais contrairement à ce qu'on pense, oui, on peut être financé au Portugal par une banque portugaise. Maintenant, quand on achète pour un investissement, pour une résidence secondaire, forcément, on ne finance jamais à 100%. même pour une résidence principale d'ailleurs. Voilà, ça c'est des directives qui ont été mises en place par la Banque du Portugal. Vous ne financerez jamais votre projet d'achat, quel qu'il soit, à 100%. Il y a toujours un apport à avoir. Donc, c'est… j'enlève un… Alors, on estime, en général, on dit plutôt entre 30 et 40%, même si… parce qu'il y a l'apport personnel qui va servir pour l'achat du bien, il y a ce qu'on pourrait appeler en France les frais de notaire. Il y a ça aussi qui n'est pas finançable. Pour être le plus confortable possible, c'est bien d'avoir au moins 30 %.
Speaker #0
Donc, on est quand même loin du système français où tu peux acheter avec des apports beaucoup moins importants ?
Speaker #1
Oui, complètement. En France, si je vais voir mon banquier qui me dit « Vous avez une capacité financière pour acheter jusqu'à 200 000 euros par exemple » , j'irai chercher une maison à 200 000 euros. Les frais de notaire, je vais les financer avec mon apport, 10 000 ou 15 000, enfin bref. Et donc, je fais ma recherche à 200 000 euros parce que le banquier m'a dit que je pouvais financer à 200 000 euros. Ici, ce n'est pas vraiment le cas. C'est-à-dire que moi, je peux avoir… une capacité à financer 200 000 euros. Si je trouve un bien à 200 000 euros, la banque ne me prêtera pas 200 000 euros. C'est comme ça. Parce que j'enlève des mesures exceptionnelles et tout ça qui ont été mises pour les primes au excédent, pas forcément rentrées dans ces détails, mais je peux avoir une capacité à 200 000 euros. La banque me prêtera au maximum, si j'achète ma résidence principale, 90 %. C'est comme ça. Donc, même si j'ai une capacité... C'est vrai que ça va. Voilà. Donc, pour une résidence principale, c'est maximum 90%. Il y a en plus de ça quelque chose qui étonne souvent les gens, les Français, c'est qu'une fois qu'on a trouvé notre bien, la banque a contacté un évaluateur indépendant qui va venir évaluer le fameux bien. et qui va voir si forcément, si ce bien, le financement sur lequel je prétends, il est bien en adéquation avec la valeur du bien. Est-ce qu'il n'y a pas une survalorisation ou une sous-valorisation ? Enfin bref. Et donc après, la banque va baser son financement sur cette fameuse évaluation.
Speaker #0
C'est quelque chose que tu dois payer ? Ou c'est compris dans les frais bancaires de ta demande de prêt finalement ?
Speaker #1
Tu dois le payer. Mais ils sont compris après dans toute cette étude de prêts, tout ce qui est frais bancaires et tout ça. On va dire que c'est déjà compris dedans. Une évaluation, ça coûte à peu près 250 euros. Alors des fois, il y a des campagnes et les banques les offrent et tout ça. Mais bon, en général, c'est à peu près ça. Mais voilà, donc si moi, je veux acheter mon bien à 200 000 euros, je dois avoir au minimum 20 000 euros d'apport, les frais annexes. Donc, on arrive assez facilement autour de 30 000 euros.
Speaker #0
Et ça pour une résidence principale, si tu es résident fiscal portugais ?
Speaker #1
Pour une résidence principale. Et pour de l'investissement, c'est 70 %. C'est pour ça que...
Speaker #0
L'investissement locatif court ou long terme, pour les deux, en fait, c'est ça ?
Speaker #1
Oui, c'est ça. D'accord.
Speaker #0
Qu'est-ce que je dois donner comme document à la banque ? Est-ce que ça se rapproche du système francis qu'il faut quand même un dossier solide ? Parce que là, j'ai l'impression que la banque se dit... « Ok, je vais vérifier que je finance un bien à la hauteur de sa valeur pour pouvoir aller le récupérer si jamais on ne me paie pas. » Du coup, est-ce que les garanties qu'on te demande sont aussi les mêmes que celles qu'en France en termes de niveau de salaire, documents à donner ? Tu vois, il faut un CDI, un truc classique français. Est-ce que c'est ça ou pas ? Oui,
Speaker #1
après, sur les conditions d'emprunt, c'est assez ressemblant au final. C'est clair qu'un CDI, ça reste toujours la sécurité. Il demande une déclaration patronale d'ailleurs, pour savoir depuis combien de temps on travaille dans cette entreprise et si réellement on est effectif.
Speaker #0
à temps plein. Donc oui, les extraits bancaires, savoir si on ne passe pas notre temps à jouer sur les jeux en ligne ou les choses comme ça, si on n'a pas des crédits personnels, parce que c'est là, c'est sur les extraits bancaires qu'on va voir si on a un prêt auto, un prêt à la conso, il faut un document. Alors si c'est un Français, Il faut un document fiché Banque de France, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Si c'est pour un résident portugais, on demande l'équivalent, ici c'est le map des responsabilités. Mais chaque pays, pour chaque pays, chaque résident de n'importe quel pays, on va demander un document, un document de la banque, de la banque du pays en question, pour voir s'ils n'ont pas des incidents de paiement. Donc oui, il faut les fiches de paie, les extraits bancaires, documents du fichier BIC. banque de France, après ils font un justificatif de domicile. Les documents, ils sont tous à peu près pareils. Et puis après, sur les taux d'endettement, on reste, l'idéal, c'est 35 %, ne pas dépasser les 35 %. Après, il y a toujours du cas par cas où ils peuvent financer un peu plus, 40 %, 45 %. Et c'est dans l'idéal, on essaie toujours de rester dans la tranche des un tiers.
Speaker #1
Et les taux d'intérêt, est-ce que c'est aussi similaire à ce que tu retrouves en France ? C'est pour donner un peu une idée de grandeur.
Speaker #0
Oui, je pense qu'on doit être à peu près dans les mêmes taux. En fait, ce qui s'est passé aussi sur ces dernières années, donc là, je crois que ça a été vers le début de la guerre en Ukraine, où il y a eu l'augmentation des taux, il y a eu une explosion des taux d'intérêt, il y a deux ans à peu près. Et ce qui se passe, ce qui s'est passé, c'est qu'au Portugal, les emprunts étaient dans la grande majorité, trois quarts des emprunts, à taux variable. Le problème, c'est qu'ici, le taux variable n'est pas capé. Donc, qu'est-ce qui s'est passé ? Surtout qu'on était dans une période où les taux étaient extrêmement bas, 1% ou 1,1%, je n'ai même dit moins d'un pour cent. Les taux, ils ont doublé. Les mensualités, pour certains, ont doublé aussi. Les personnes sont passées de 300, 400, 500 euros par mois à payer 700 euros, 1 000 euros par mois. Et ça, ça a été un gros problème. un gros problème. Donc, il a fallu revoir un petit peu tout ça. Et donc, on a le taux variable, le taux fixe, sauf qu'on n'a pas encore fait une transition complète, on va dire, ou en tout cas, c'est pas encore complètement mis dans la tête la question des taux fixes. Et donc, le taux fixe, il reste encore assez élevé ici, 3,5, 4, 4,5. Et donc, il y a ce qu'on appelle le taux mixte, donc qui est... le juste milieu, et aujourd'hui ça a complètement inversé la tendance, parce que maintenant c'est les trois quarts des emprunts qui sont faits à taux mixte. Et le taux mixte c'est quoi ? C'est pendant une période déterminée, en général c'est 2, 3, 5 ans, on a un taux fixe. Et puis à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on va basculer en taux variable avec le taux variable à appliquer à ce moment-là. Et puis après, les gens vont réajuster leur taux, revoir leur emprunt à ce moment-là, si jamais le taux n'est pas favorable. Mais en tout cas, ça permet d'avoir un taux qui est plutôt intéressant. Aujourd'hui, on est à 2,5, 2,7, 2,75 à peu près sur la période du taux fixe. Et les personnes, ça leur permet de les sécuriser, on va dire, parce que pendant cette période, ils savent combien ils ont payé. à la fin de cette période, des 5 ans par exemple, on verra la tendance de le rebord, parce que c'est sur ça qu'on se calque, tout pour après le taux variable. Et si ça a baissé, ça diminuera leur prestation. Si jamais la tendance est plutôt à l'augmentation ou à l'équivalent, après c'est toujours une question de renégocier son prêt avec sa banque, avec une autre banque. C'est la tendance, c'est complètement inversé par rapport au taux variable. Et aujourd'hui, c'est vraiment le taux mixte qu'on voit. dans la grande majorité des cas. Donc c'est devenu un peu le bon compromis entre les trois.
Speaker #1
Est-ce que tu as vu des Français qui faisaient un prêt en France pour acheter un bien immobilier au Portugal ? Est-ce que c'est possible de faire ça ?
Speaker #0
Moi, je n'en ai jamais vu. Il me semble que c'est possible, mais c'est assez compliqué parce que, de ce que je sais, il y a sûrement des gens qui en savent plus que moi, il me semble que pour être financé par une banque française, il faut déjà avoir un bien en France. Parce qu'en général, c'est ce bien-là qui va être la garantie de la banque. Donc, il y a une hypothèque à prendre sur le bien en question qu'on a déjà. Et après, c'est par rapport à ce bien-là qu'on a, ils vont faire un calcul de prêts. C'est à peu près tout ce que j'en sais sur les financements des banques françaises à l'étranger. Je n'ai pas eu, en tout cas, écho que c'était une solution miracle.
Speaker #1
Bon, du coup, on sait combien ça va nous coûter, plus ou moins, avec ton taux fixe ces premières années, peut-être un taux variable après si tu as pu négocier avec ta banque comme ça. Du coup, pour tes clients qui achètent des maisons, des appartements en résidence secondaire et qui veulent le louer le reste de l'année, comment ça fonctionne ? Est-ce que tu peux un peu nous expliquer comment je mets mon bien sur Airbnb ? Est-ce que c'est facile ?
Speaker #0
Facile, non, pas forcément. Il y a une chose qui est plutôt drôle, c'est qu'il n'y a pas que les personnes qui achètent de la résidence secondaire qui font de l'Airbnb. On se rend compte que même des gens qui achètent en résidence principale profitent positivement de l'Airbnb parce que j'ai déjà eu le cas de personnes qui ont acheté leur résidence principale mais qui, pendant deux mois, en juillet-août, partent en vacances grâce... à ce que leur Airbnb leur rapporte. Donc, d'autres personnes aussi qui avaient acheté des Canadiens avec trois enfants et qui ont acheté dans une zone, dans une copropriété touristique et donc qui avaient déjà une licence touristique et qui, quand ils partent en France pendant les grandes vacances ou quand ils partent en vacances ailleurs, leurs vacances sont financées grâce à ça.
Speaker #1
C'est quoi cette copropriété touristique ? Tu peux nous expliquer un peu ?
Speaker #0
Ce n'est pas commun, ce n'est pas ce qui est le plus développé, mais il y a certaines résidences où il y a un mélange, qui ont une licence touristique vraiment propre à la résidence, et où donc à l'intérieur il y a un mélange de biens locatifs, vraiment pour la résidence touristique, je ne vais pas dire comme un camping. c'est incomparable à peu d'argent là, et en même temps, il y a des résidences à l'année, à l'année où on achète un secondaire, sauf qu'eux, ils bénéficient tous de cette licence, et ça leur permet du coup de ne pas avoir à faire toutes les démarches pour avoir une licence. Parce qu'ici, on ne peut pas avoir un bien et faire trois photos et le mettre sur Airbnb, et c'est super. Ici, on doit avoir une licence qu'on appelle à elle, à l'hôjamiento local. Et donc, on est obligé de faire une inscription pour avoir ce fameux numéro. Et pour avoir ce fameux numéro, il faut que notre maison, notre bien, il ait des règles, qu'il respecte des règles de sécurité. Un extincteur, une caisse de premier secours, il y a une couverture anti-feu, il faut des pancartes d'avertisseurs de tout ce genre de choses. Donc la maison, il faut qu'elle ait différentes caractéristiques. Il y avait des inscriptions à faire après à la mairie et tout ça. Et la mairie vient inspecter le bien pour voir si effectivement le bien est en adéquation avec ce qu'on veut faire. Je ne peux pas avoir une maison avec trois chambres et dire que c'est une maison pour dix personnes. Il faut que j'ai du couchage adéquat. Et donc ils viennent. La mairie inspectait les lieux pour voir si effectivement on respecte toutes les règles pour avoir après cette fameuse licence. Et avec cette fameuse licence, on va pouvoir s'inscrire sur la plateforme d'Airbnb parce que Airbnb va nous demander un justificatif de cette licence. Si on ne passe pas ces étapes, on ne peut pas se mettre sur Booking ou Airbnb ou les plateformes.
Speaker #1
Est-ce que c'est dur d'avoir ces licences ? Est-ce qu'il y a des quotas ? d'autres pays, d'autres villes, où en fait ils essaient de limiter le nombre de Airbnbs ?
Speaker #0
Suivant les zones, oui, parce que justement, c'est ce que je disais tout à l'heure. Il y a des zones à Lisbonne, au centre de Lisbonne, où tous les 10 mètres, c'est devenu un Airbnb. Donc ça a chassé la population. Et du coup, maintenant, on ne voit que des résidents touristiques. Donc ils ont fini par limiter, arrêter. Donc il y a certaines zones de Lisbonne où ils ne délivrent plus de licences à elles. Ici à Ericera, par exemple, le centre d'Ericera. on va dire la vieille ville, ils n'en délivrent plus. En tout cas, ils en délivrent un peu au compte-gouttes. Ils disent, voilà, cette année, on va délivrer X numéros d'allongements locaux pour cette zone. Donc, c'est plutôt les zones périphériques qui ont droit à ça. Mais les pleins centres, là où c'est devenu une pression locative forte, ils ont commencé à l'unité.
Speaker #1
Si j'achète un bien qui était déjà en Airbnb avant, est-ce que je récupère ce... ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Non, il n'est pas transmissible. Je crois qu'il y a toujours une tendance à changer cette vague ou pas, que ce soit transmissible. Ce n'est pas impossible que dans le futur, ça se fasse. Mais normalement, ce n'est pas transmissible.
Speaker #1
Si j'achète dans une zone qui est OK, combien de temps ça prend pour avoir ce fameux A.L. ?
Speaker #0
Pour avoir, en fait, ce qu'il y a, c'est qu'il y a l'inscription à la plateforme. Et donc, quand on fait une inscription... Ça va nous délivrer un numéro de process et puis nous après en parallèle, on peut donc commencer à acheter tout ce qu'il faut. Ça, ça va assez vite et avec ce numéro de process, il y en a qui les mettent déjà sur les plateformes d'Airbnb, même si dans la réalité, on doit attendre l'arrivée de la mairie et qu'il y ait la confirmation de la mairie. Le problème, c'est que les mairies, c'est super aléatoire. J'ai été agréablement surpris. La semaine dernière, j'étais justement avec un client où il y avait la visite de la mairie. Et on l'a eu un mois, je crois, quelque chose comme ça. Mais j'ai trouvé ça super rapide. Parce que des fois, c'est trois mois, quatre mois, cinq mois. Donc malheureusement, les mairies, ils n'ont pas forcément le personnel qui suit pour faire toutes ces visites. Mais en même temps... C'est là où on est dans l'entre-deux. C'est-à-dire qu'officiellement, tant que la mairie ne m'a pas donné le feu vert, je ne peux pas publier, je ne peux pas louer. Mais en même temps, avec mon numéro de procédure, je peux déjà publier sur les plateformes. Donc en fait, il y a les règles et la réalité. Et puis on sait que si on attend que la mairie vienne, et si elle n'arrive que dans six mois, moi pendant ce temps, ce n'est pas possible.
Speaker #1
Est-ce que tu as des conciergeries pour s'occuper de ton bien ? Oui,
Speaker #0
ça existe.
Speaker #1
Donc, ils prennent aussi 20% ? C'est ça,
Speaker #0
à peu près. C'est entre 20 et 30%, suivant les conciergeries, suivant les prestations, pour la période d'été. Donc, c'était des retraités.
Speaker #1
Donc, on prend note, il y a des investissements intéressants en fonction des zones et ce que tu veux faire, comme on me disait au début de l'épisode. Et donc, du coup, à voir avec toi si jamais on cherche quelque chose pour pouvoir bien cadrer tous ces paramètres et savoir où on va. Si, une fois que j'ai trouvé mon logement, mon financement, je sais un peu si je peux faire du Airbnb avec et les loyers que je pourrais en tirer, comment ça se passe au niveau de la fiscalité si je suis non résident sur les loyers que je reçois au Portugal ?
Speaker #0
Ça, il faudra de toute façon déclarer au Portugal. Alors, il n'y aura pas une double imposition. parce qu'il y a toujours des accords après entre les pays. Il y aura toujours un impôt à payer. Le revenu généré, l'impôt sera payé dans le pays en question. Si je ne dis pas de bêtises, pour du Airbnb, on n'est pas fiscalisé sur 100% des revenus, mais sur 35% du revenu généré. Et on paye, si je ne dis pas d'erreur, à peu près 28%. 28%.
Speaker #1
Est-ce qu'il y a un cap à ça, un revenu maximum de 20 000 euros ?
Speaker #0
Non. Donc après, en général, souvent les gens font une ouverture d'activité, on va dire comme un travailleur indépendant, et puis voilà, après ils font leur déclaration fiscale classique. Par contre, je crois qu'il me semble qu'il faut faire la déclaration après en France, c'est quand même, on n'est pas imposé deux fois. Sur l'allocation longue durée, c'est un peu différent.
Speaker #1
C'est un peu différent, comment ça ?
Speaker #0
Non, sur l'allocation longue durée, en fait, de ce qui s'est passé, ils ont élargi, on va dire, les règles d'imposition suivant. Alors ça, c'est des mesures qu'ils ont prises. Je ne sais plus si c'était l'année dernière ou il y a deux ans maintenant. Mais les mesures qu'ils ont prises justement pour faciliter la location longue durée et essayer de combattre un peu la crise du logement. Et en fait, plus on fait un contrat long et plus on est exonéré d'impôts. Parce qu'ici, en fait, la tendance, c'est de faire des contrats d'un an. Après, arrivé l'été, je fais Airbnb et je reprends quelqu'un en septembre en longue durée jusqu'à avril-mai de l'année prochaine. C'est ici la grande gymnastique qui se passe. Si les gens font des contrats longue durée de 3 ans, de 5 ans, de 10 ans, de 15 ans, ils ont des exonérations après d'impôts suivant la durée de l'allocation.
Speaker #1
Du coup, tu es en fonction de ta stratégie et de tes revenus, si tu es... Un Français qui habite au Portugal et qui a décidé de se diversifier au Portugal, c'est peut-être une option qui est intéressante à considérer.
Speaker #0
Ça peut être une option intéressante. Après, c'est vrai que faire un contrat locatif de 10 ans...
Speaker #1
Non, mais 2 ans ou 3 ans, ça peut marcher si tu es un étudiant, par exemple.
Speaker #0
Oui, oui, non, mais c'est clair. C'est vrai qu'on commence à avoir des bonnes exonérations quand on a des contrats au-delà de 5 ans. Donc, c'est vrai que... Et on a justement 5 ans, 10 ans, j'ai plus les taux en tête maintenant d'imposition, mais faire un contrat de 10 ans, ça reste délicat quand même, parce que malheureusement, l'allocation amène parfois des problèmes dans la vie. Après, malheureusement, l'investissement dans l'allocation, que ce soit pour du court ou du long durée, ça amène toujours son lot de problèmes.
Speaker #1
Je te remercie de toutes les informations que tu nous as partagées sur l'immobilier au Portugal, que ce soit sur le type d'investisseur que tu peux avoir, les financements, les conditions pour faire du Airbnb ou la fiscalité. Est-ce que tu as remarqué qu'il y avait une tendance qui se dessinait ces dernières années sur lesquelles il faudrait vraiment prêter attention avant d'acheter ?
Speaker #0
Il y a une chose qui a eu, en fait, c'est toujours des mesures qu'il y a eu de l'État, on va dire, pour combattre la crise du logement. Alors après, de quelle manière elle va être combattue, je ne sais pas. Mais en tout cas, ils ont donné des facilités pour la transformation de l'affectation du bien. C'est-à-dire qu'on voit beaucoup des bureaux ou des commerces, abandonnés ou pas, où ils ont facilité justement le passage de commerce à habitation. Et c'est des mesures qu'ils ont trouvées. juste le titre ou pas, je ne sais pas, on verra ça dans le futur, mais en tout cas pour combattre la crise du logement. Et justement, cette facilité-là, ça a amené une tendance où justement, des gens, j'ai eu des clients aussi qui ont acheté un bien qui était à des bureaux et donc là, ils vont le rénover complètement, faire une demande après en mairie pour changer son affectation et après, là, ce n'est pas pour de la location, ce sera pour de la revente. Mais forcément, une fois qu'il sera rénové, que ce sera devenu une habitation, c'est un bien qui voulera beaucoup plus que ce qu'ils ont acheté en état de bureau. Donc ça, ça peut être des bons investissements à faire, que ce soit après pour de la revente ou pour de l'allocation longue durée ou pour de l'allocation courte. Ça dépend de la stratégie de la personne qui achète. Mais en tout cas, ça peut être pas mal comme tendance parce qu'on arrive à attirer des biens qui sont encore à des prix... en dessous du prix d'une habitation, faire une rénovation et après faire un bon coup.
Speaker #1
Est-ce que tu as un dernier conseil à donner à une personne qui cherche à acheter de l'immobilier au Portugal ?
Speaker #0
Mon conseil, ce serait d'être accompagné par quelqu'un sur place. Parce qu'il faut toujours quelqu'un qui connaisse le marché, qui sache voir les subtilités. Parce qu'il y a quand même eu pendant des années et des années un développement du pays, on va dire où tout le monde a fait un peu à sa sauce. Donc il y a des biens qui ne sont pas forcément enregistrés aux finances de la manière qui devrait être enregistrée. L'oncle, le père, la grand-mère qui a fait une extension par là, une autre extension par là et une autre extension par là, sauf que ça n'a jamais été déclaré. et les gens vont venir visiter 200 mètres carrés quand dans les papiers il y a 50 mètres carrés. Ça, c'est des choses sur lesquelles il faut faire très attention. On voit beaucoup dans les appartements à Lisbonne, dans les derniers étages, les gens qui se sont accaparés, on va dire, les combles ou les terrasses, ils ont fermé les terrasses et tout ça. Donc oui, c'est très beau quand on le voit. Une chose, c'est ce qu'on est en train de voir. Autre chose, c'est ce qui est légal et ce qui est déclaré. Et donc ça, il faut faire très attention avec ça. Et c'est pour ça que... Je conseille toujours d'être accompagné par quelqu'un qui connaît le secteur et qui sait aussi décortiquer, que ce soit par un agent immobilier, que ce soit par un avocat. Bref, en tout cas, quelqu'un qui sera à même de voir un peu les failles qu'il peut y avoir sur des biens. Le conseil, c'est ça. C'est d'avoir quelqu'un en qui on peut avoir confiance et ne pas acheter n'importe quoi. Parce que des fois, le côté émotionnel... On aurait tendance à sauter dans le vide un peu trop précipitamment. Mais si c'est pour avoir des mauvaises surprises derrière, c'est bon pour personne.
Speaker #1
Et si la personne par qui on veut être accompagné, c'est toi, comment elle te contacte ?
Speaker #0
On a beaucoup de personnes qui nous contactent à travers les réseaux sociaux. Donc, je ne sais pas si je peux…
Speaker #1
Sur Instagram ? Moi aussi, si, vas-y, tu peux.
Speaker #0
Sur Instagram, c'est Laure-Philippe Safthimo. Je crois ou leur Philippe et moi.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description.
Speaker #0
Sur Facebook aussi. C'est Philippe Figueras de Safty. Par téléphone, sur WhatsApp. Il y aura toutes les coordonnées de toute façon sur les réseaux sociaux.
Speaker #1
On mettra les liens dans la description si jamais vous voulez contacter Philippe pour avoir plus d'informations. Si c'est un de vos projets d'acheter de l'immobilier au Portugal, n'oubliez pas de nous mettre 5 étoiles sur les plateformes et un petit commentaire, ça nous aidera à remonter dans la recherche. Je vous remercie et je vous donne rendez-vous la semaine prochaine.

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