Transcription

• Speaker #0

  Vous écoutez Parole de droit, le podcast qui vous aide à comprendre simplement les enjeux juridiques d'aujourd'hui. Dans chaque épisode, nous abordons une thématique concrète en lien avec l'actualité, pour éclairer les dirigeants, les managers et tous ceux qui veulent mieux comprendre le droit. Textes récents, jurisprudence, conseils pratiques, en quelques minutes, faites le point sur ce qu'il faut retenir. Aujourd'hui, grâce à Christopher Boinet et Anne Epina, Auteur de cet épisode et avocat associé en hospitality, tourisme et restauration au sein d'Innextenso Avocat Paris-Ile-de-France, nous allons décrypter le Key Money dans les contrats de gestion hôtelière. Qu'est-ce que le Key Money ? Comment ça se négocie ? Et surtout, que faut-il retenir pour bien négocier ? Nous vous souhaitons un bon podcast.

• Speaker #1

  Qu'est-ce que le Key Money, concrètement ? Le Key Money... C'est une contribution financière versée par le gestionnaire hôtelier au propriétaire de l'hôtel. Ce versement intervient généralement après la construction ou la rénovation de l'établissement. On objectif peut varier selon les dossiers. Ça peut servir à financer un investissement en immobilisation, à soutenir l'exploitation de l'hôtel au moment de son lancement ou tout simplement à inciter le propriétaire à signer un nouveau contrat de gestion. Et c'est justement là que ça devient intéressant. C'est la convention de Key Money, rédigée en général par le gestionnaire, qui va permettre de clarifier cette intention. Le propriétaire peut y apporter quelques ajustements. Mais le document reste la pièce maîtresse pour comprendre à quoi correspond réellement ce versement.

• Speaker #2

  Comment ça se négocie en pratique ? Le Key Money se négocie généralement en même temps que les grands points du term sheet et du contrat de gestion hôtelière. qu'on appelle aussi le HMA. Il prend la forme d'un engagement unilatéral du gestionnaire envers le propriétaire, formalisé soit dans le term sheet, soit dans une side letter. Le versement intervient le plus souvent, au plus tard, à la fin du mois suivant l'ouverture de l'hôtel au public. Mais attention, ce n'est jamais automatique. Le propriétaire doit d'abord remplir plusieurs conditions. Il doit signer le contrat de gestion sous l'enseigne du gestionnaire, avec la durée prévue dans le term sheet. Il doit aussi signer le contrat d'assistance technique. Il doit s'engager sur les travaux et les frais nécessaires pour respecter les standards de la marque. Et enfin, il doit obtenir l'arrêté d'autorisation d'ouverture au public. Une fois toutes ces conditions réunies et le virement effectué, le gestionnaire émet une facture au propriétaire.

• Speaker #1

  Et si le contrat s'arrête avant terme ? C'est une question qu'il faut absolument anticiper. En cas de rupture anticipée, le term sheet ou la side letter doit préciser les conditions de remboursement du Key Money non amorti. En pratique, les parties utilisent souvent la méthode de l'amortissement comptable linéaire calculée sur toute la durée du contrat de gestion. Pour sécuriser ce remboursement. Le gestionnaire peut exiger une garantie. Ça peut être une garantie corporate, portée par la holding du propriétaire, ou une garantie bancaire. Cette garantie prend effet le jour de l'ouverture de l'hôtel, au moment de la remise des fonds. Sur le terrain, on observe des logiques différentes selon les gestionnaires. Les groupes hôteliers étrangers proposent quasi systématiquement ce type de garantie. Accor, et parfois Hayat sous certaines conditions, s'en écarte. Dans les faits, Le gestionnaire adopte souvent une approche pragmatique. Il regarde si le propriétaire dispose d'un portefeuille hôtelier suffisamment solide pour offrir une surface financière rassurante, avec ou sans garantie formelle.

• Speaker #2

  Comment le Key Money est-il traité comptablement ? C'est là que les choses se compliquent un peu et où l'accompagnement juridique et comptable prend tout son sens. Côté propriétaire, en France, le Key Money traité comme une subvention. C'est considéré comme une aide ou un concours financier qui peut être imposé immédiatement en étant comptabilisé au compte de résultat. Il est important de noter qu'il est exclu du fonds de commerce du propriétaire. Une subvention de ce type ne fait pas partie de sa composition. Sur l'amortissement, la règle est stricte. En France, seules les subventions publiques, celles de l'État ou des collectivités locales, peuvent faire l'objet d'un amortissement comptable. Le Key Money, lui, n'entre pas dans ce cadre. Sur le plan fiscal, si la subvention permet de lancer l'exploitation de l'hôtel, elle est rattachée à cette exploitation et considérée comme une recette soumise à TVA. Et en cas de doute, la recommandation est simple. Mieux vaut appliquer la TVA par prudence, d'autant qu'elle reste récupérable en France. Côté gestionnaire maintenant, le Key Money traité comme une charge. Mais pour que cette charge soit déductible, la convention doit être suffisamment détaillée pour en justifier la nature.

• Speaker #1

  Ce qu'il faut retenir pour bien négocier, compte tenu de tous ces enjeux financiers, comptables et fiscaux, quelques réflexes sont essentiels. D'abord, rédiger avec soin l'engagement et la garantie de Key Money. Le document doit justifier clairement le contexte et l'objet de la subvention, ainsi que les modalités de remboursement en cas de résiliation anticipée du contrat de gestion ou de vente de l'hôtel pendant la durée du contrat. Ensuite, documenter systématiquement la transaction. Ça passe par la convention de Key Money et celle de garantie, par la facture émise par le gestionnaire et par un procès verbal de l'organe de direction à valider avec le conseil habituel, le fiscaliste et les auditeurs du propriétaire. Le Key Money peut sembler être un simple chèque signé au bon moment. En réalité, c'est un mécanisme qui engage les deux parties sur toute la durée du contrat avec des conséquences juridiques, comptables et... et fiscale bien réelle. Bien le négocier, c'est éviter bien des mauvaises surprises le jour où le contrat touche à sa fin.

• Speaker #0

  C'est la fin de cet épisode de Parole de droit. Merci d'avoir pris le temps de nous écouter. Nous espérons que ce point sur le Key Money dans un contrat de gestion hôtelière vous a plu. Pour ne rien manquer des prochains podcasts et sujets traités, n'hésitez pas à vous abonner à cette émission sur votre plateforme d'écoute préférée et à nous laisser une note. Et si vous souhaitez approfondir un sujet ou poser une question, retrouvez-nous sur notre site inextenso-avocat.com A très bientôt pour un nouvel épisode de Parole de droit.