Transcription

• Speaker #0

  Chaque régime répond à une logique précise. Faire le bon choix dès le départ, c'est sécuriser son exploitation et préserver sa capacité à manœuvrer. Et les dernières réformes, en particulier la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ont renforcé et précisé certaines règles applicables aux baux commerciaux. Mensualisation du loyer, encadrement des garanties, droit de préférence, clauses résolutoires. Autant dire que ce choix est aujourd'hui encore plus structurant pour l'entreprise. Pour y voir plus clair, Jérémy Rodrigues, juriste au sein d'Innextenso Occitanie, répond aux questions que peuvent se poser les dirigeants avant de signer. Nous vous souhaitons un bon podcast. Première question, et elle est presque philosophique. Pourquoi le choix du bail est-il une décision stratégique et pas un simple acte administratif ?

• Speaker #1

  Justement parce que ce n'est pas un simple acte administratif. Le bail détermine la durée pendant laquelle vous êtes lié à un local, vos droits en cas de non-renouvellement, votre capacité à céder votre fonds ou vos parts, et parfois même la valeur de votre entreprise. Un exemple très concret, un fonds de commerce adossé à un bail commercial qui bénéficie du droit au renouvellement, ne vaut pas la même chose qu'une activité logée dans un bail de courte durée, exclue du statut des beaux commerciaux. Donc la première question à se poser n'est pas « quel loyer ? » mais « quelle nature d'activité est-ce que j'exerce ? » et « quel cadre juridique s'y applique ? »

• Speaker #0

  Commençons par le plus connu, le bail commercial. Qui est concerné ?

• Speaker #1

  Le bail commercial est encadré par les articles L.145.1 et suivant du Code de commerce. Il s'applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Concrètement, cela concerne les commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés, les artisans immatriculés au répertoire des métiers et certaines activités industrielles. Le statut s'applique en principe lorsque plusieurs conditions sont réunies. Un contrat de bail portant sur un immeuble ou un local, l'exploitation dans ces lieux d'un fonds de commerce ou artisanal disposant d'une clientèle propre et, pour bénéficier du droit au renouvellement, l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Attention sur la notion de local. Pour bénéficier du statut, le bail doit porter sur un immeuble ou un local, c'est-à-dire, en principe, un volume clos et couvert susceptible de recevoir la clientèle. Sont en revanche exclus, en principe, les simples emplacements de stationnement les surfaces d'affichage ou certains emplacements sur trottoirs ou dans les passages, sauf configurations particulières appréciées par les tribunaux. Le bail commercial peut également bénéficier, par accord exprès des parties, à des professions qui n'y sont pas légalement soumises. Dernier point, et il est nouveau, pour certaines règles clés du statut, comme le droit de préférence, le paiement mensuel du loyer, l'indexation ou l'encadrement des garanties, la loi distingue désormais plus finement les locaux affectés à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et les autres locaux, c'est-à-dire les bureaux, les entrepôts et les locaux industriels. La loi du 26 mai 2026 a précisément renforcé et clarifié ces dispositifs, ce qui rend la qualification de l'activité et du local encore plus déterminante.

• Speaker #0

  Quelles sont les caractéristiques essentielles de ce bail commercial ? Commençons par la durée.

• Speaker #1

  La durée minimale de 9 ans est sans doute la règle la plus connue. Elle est d'ordre public. Même si les parties prévoient une durée inférieure, le bail sera requalifié en bail commercial de 9 ans, sauf à être dans les conditions du bail dérogatoire, sur lesquelles nous reviendrons. Il est toutefois possible de prévoir une durée supérieure, par exemple 10, 12 ou 15 ans. La loi ne fixe pas de durée maximale, sous réserve de l'interdiction des baux perpétuels et, au-delà de 12 ans, de l'accomplissement des formalités de publicité foncière pour l'opposabilité au tiers. En contrepartie de cet engagement long, le locataire peut résilier à l'issue de chaque période triennale. Le bailleur, lui, ne peut pas récupérer son local librement pendant cette période, sauf exception limitativement prévue.

• Speaker #0

  Et le fameux droit au renouvellement ?

• Speaker #1

  C'est la pierre angulaire du statut des beaux commerciaux. A l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'un droit à obtenir le renouvellement. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime ou sans offrir un local de remplacement équivalent, Il doit verser au locataire une indemnité d'éviction égale aux préjudices causés par le défaut de renouvellement, perte du fonds, frais de réinstallation, et ainsi de suite. Cette indemnité peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires.

• Speaker #0

  Parlons du loyer. Comment fonctionne la révision ?

• Speaker #1

  La révision triennale légale du loyer est prévue aux articles L.145.37 et L.145.38 du Code de commerce, et elle est d'ordre public, à la demande de l'une ou l'autre des parties, Le loyer peut être révisé, mais la variation ne peut en principe excéder celle de l'indice de référence. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, seuls deux indices peuvent être utilisés pour cette révision légale. L'indice des loyers commerciaux, l'ILC, pour les activités commerciales et artisanales, et l'indice des loyers des activités tertiaires, l'ILAT, pour les activités tertiaires.

• Speaker #0

  Qu'en est-il des sommes versées d'avance, dépôts de garantie et loyers payés d'avance ?

• Speaker #1

  Les sommes versées d'avance aux bailleurs sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, sont encadrés par l'article L145-40 du Code de commerce. Les loyers payés d'avance portant sur plus de deux termes produisent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. Et la loi du 26 mai 2026 a renforcé l'encadrement du dépôt de garantie et des autres garanties exigées. Ces règles sont d'ordre public.

• Speaker #0

  Dernière caractéristique, la clause résolutoire. Quelle protection pour le locataire ?

• Speaker #1

  En cas de manquement du locataire, impayé ou non-respect d'obligation essentielle, une clause résolutoire peut prévoir la résiliation de plein droit du bail. Mais elle ne produit effet qu'après un commandement délivré par acte extrajudiciaire mentionnant un délai d'un mois pour s'exécuter. Et tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de choses jugées, le juge peut accorder des délais de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil et suspendre les effets de la clause résolutoire. C'est l'article L145-41 du Code de commerce, un dispositif précisé et renforcé par la loi du 26 mai 2026.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qu'un dirigeant doit retenir de tout cela avant de signer un bail commercial ?

• Speaker #1

  Le bail commercial offre une protection forte, mais il engage durablement. Avant de signer, assurez-vous que l'activité autorisée dans le bail correspond exactement et exhaustivement à votre activité réelle et à ses possibles évolutions. Une clause d'activité trop restrictive peut bloquer une diversification future. Et gardez en tête que la loi du 26 mai 2026 a rendu impérative plusieurs règles, nouvelles ou existantes. Droit à la mensualisation du loyer pour certains commerces, encadrement des loyers payés d'avance et des garanties, possibilité d'indexation, modalité de mise en œuvre de la clause résolutoire. Cela réduit encore la marge de négociation contractuelle sur ces points.

• Speaker #0

  Passons au bail professionnel. Qui est concerné ?

• Speaker #1

  Le bail professionnel s'adresse aux professions libérales, réglementées ou non, médecins, avocats, experts comptables, architectes, consultants, psychologues, et ainsi de suite. C'est en principe le bail professionnel qui s'applique. Il est régi principalement par l'article 57a de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue notamment de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par le Code civil et la liberté contractuelle.

• Speaker #0

  Quelles sont ses caractéristiques essentielles ?

• Speaker #1

  La durée minimale est de 6 ans. A la différence du bail commercial, le preneur peut résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois conformément à l'article 57a. Ce texte prévoit une durée minimale de 6 ans, un congé donné par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception ou par acte duicier, avec un préavis de 6 mois et la reconduction tacite du bail pour la même durée en l'absence de congé. Le bailleur, quant à lui, peut reprendre le local à l'expiration du bail sans avoir à verser d'indemnités d'éviction. C'est une différence fondamentale avec le régime commercial. Un point de vigilance, pour les baux anciens ou verbaux, la question de l'application du régime des baux professionnels dépend de la date de conclusion du contrat et des règles transitoires. Une analyse au cas par cas peut s'avérer nécessaire. Enfin, il n'existe pas de droit au renouvellement automatique. Le bail professionnel n'offre donc pas la même sécurité patrimoniale que le bail commercial. En contrepartie, il est plus souple et moins contraignant pour le bailleur, ce qui facilite parfois la négociation.

• Speaker #0

  Et si l'activité libérale se développe et prend une dimension plus commerciale ?

• Speaker #1

  C'est le point à retenir pour les dirigeants. Si votre activité libérale tend à se développer et à intégrer une dimension véritablement commerciale création d'un fonds de commerce, accueil de clientèle, vente de biens, il peut être pertinent de négocier un bail commercial par dérogation conventionnelle. Sous réserve bien sûr de remplir les conditions du statut et d'en mesurer les conséquences. Durée, loyer, droit au renouvellement.

• Speaker #0

  Troisième régime ? Le bail dérogatoire, que l'on appelle aussi bail précaire, quel en est le principe ?

• Speaker #1

  Le bail dérogatoire est prévu à l'article L145.5 du Code de commerce. Il permet aux parties de conclure un bail de courte durée, pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans, toute période confondue, pour le même locataire, le même local et le même fond, en dérogeant expressément au statut des baux commerciaux. C'est un outil de souplesse très utilisé en pratique. Le bailleur peut récupérer son local sans contrainte, et le locataire peut tester une activité sans s'engager sur 9 ans.

• Speaker #0

  Quelles conditions faut-il respecter pour que ce bail tienne juridiquement ?

• Speaker #1

  D'abord, le bail dérogatoire doit être expressément et clairement rédigé comme tel. La volonté de déroger au statut ne se présume pas. Ensuite, à l'expiration du délai maximum de 3 ans, si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne s'y oppose pas, le bail est automatiquement soumis au statut des beaux commerciaux. Un bail commercial naît de plein droit. que la durée totale d'occupation est ou non atteint le plafond de 3 ans. Attention également au calcul de la durée. 3 ans, c'est la durée cumulée maximale, toute période confondue, pour le même locataire, le même fonds et les mêmes locaux. Si vous signez un bail dérogatoire d'un an, puis deux avenants d'un an chacun, vous êtes au plafond. Une nouvelle période ne peut être consentie qu'après une interruption effective de l'occupation des lieux et un changement de cadre contractuel. Et cette interruption doit être réelle et significative. pour éviter toute remise en cause et toute requalification en bail commercial soumis aux règles de droit commun. Un dernier point technique, un même fonds de commerce peut être exploité dans plusieurs locaux. Chacun d'eux peut être qualifié de local principal s'il reçoit une clientèle et si des actes de commerce y sont accomplis. Dans certains cas, des locaux distincts mais indissociables sont tous soumis au statut dès lors que l'un d'eux remplit les conditions.

• Speaker #0

  Dans quelles situations faut-il y avoir recours ?

• Speaker #1

  Le bail précaire est adapté à trois grandes situations. Premièrement, le lancement d'une activité dont la viabilité n'est pas encore prouvée. Deuxièmement, une occupation temporaire dans l'attente d'un local définitif. Troisièmement, le cas d'un bailleur qui souhaite récupérer son bien à court terme, par exemple pour un projet de cession ou de rénovation. Et une précision importante, si un bail commercial naît du maintien dans les lieux après un bail dérogatoire, il sera soumis à l'ensemble des règles actuelles du statut des baux commerciaux y compris celles issues de la loi du 26 mai 2026, droit à la mensualisation du loyer pour certains commerces, encadrement des garanties financières, modalité de la clause résolutoire.

• Speaker #0

  Quatrième cas de figure, le bail mixte qui combine habitation et activité professionnelle. Comment fonctionne-t-il ?

• Speaker #1

  Pour les professions libérales qui exercent à domicile, le bail mixte permet de combiner usage d'habitation et exercice professionnel dans un même local. Ce régime est en principe encadré par la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Et il n'est pas compatible avec une activité commerciale au sens du code de commerce. Précisons que la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation s'applique en principe aux locations destinées à l'habitation principale du locataire. Lorsqu'une association loue des locaux non pour s'y loger, mais pour y exercer une activité d'hébergement au profit de tiers, ce régime ne s'applique en général pas. Les parties restent soumises au droit commun ou, selon les cas, au statut des beaux commerciaux. En présence d'un bail mixte combinant habitation principale et exercice d'une activité professionnelle, par exemple pour certaines professions libérales, le régime juridique dépend de la rédaction du contrat et de l'importance respective des usages d'habitation et professionnels. La loi du 6 juillet 1989 peut s'appliquer avec des règles particulières. Une analyse spécifique est recommandée avant de conclure ou de modifier un tel bail. Enfin, il faut vérifier la conformité avec le règlement de copropriété Et avec les règles d'urbanisme local. C'est un point souvent négligé, avec des conséquences potentiellement lourdes. Remise en conformité, contentieux avec la copropriété ou avec la mairie.

• Speaker #0

  Il existe aussi des situations particulières à ne pas négliger. La première, c'est la Convention d'occupation précaire. En quoi se distingue-t-elle du bail dérogatoire ?

• Speaker #1

  Elle en est effectivement différente. La Convention d'occupation précaire est désormais définie, pour les locaux commerciaux, par l'article L14551. Du code de commerce, elle se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient que l'occupant n'est qu'un titre précaire. Il peut s'agir par exemple d'une procédure d'expropriation, d'un projet certain de démolition ou de restructuration lourde ou encore d'une opération immobilière conditionnée par des autorisations extérieures. Elle n'est pas soumise à une durée maximale légale mais à la persistance de ce motif de précarité. En l'absence de véritable motif objectif de précarité, la Convention risque d'être requalifiée en bail soumis au statut applicable, bail commercial ou bail d'habitation. Pour résumer la différence, le bail dérogatoire repose sur une durée d'occupation limitée, 3 ans maximum, convenue à l'entrée dans les lieux, alors que la Convention d'occupation précaire suppose un motif de précarité objectif. Dans les deux cas, une rédaction imprécise ou un usage détourné exposent à un risque de requalification en bail commercial.

• Speaker #0

  Deuxième situation particulière, le bail en état futur d'achèvement, le BEFA. De quoi s'agit-il ?

• Speaker #1

  Pour les entreprises qui s'implantent dans un immeuble en construction, le BEFA permet de prendre un engagement ferme sur un local qui n'existe pas encore. C'est une formule courante dans les grandes opérations immobilières tertiaires, avec des enjeux spécifiques en termes de livraison, de pénalité, de garantie et de répartition des travaux entre bailleurs et preneurs. Une fois le local livré et le bail entré en vigueur, Le BEFA s'inscrit dans le cadre du statut des beaux commerciaux, mais il nécessite une rédaction particulièrement soignée, des clauses de travaux, de délais et de conditions suspensives. Et il est alors soumis au statut des beaux commerciaux dans sa version actuelle. Les règles issues des dernières réformes s'appliquent, notamment celles de la loi du 26 mai 2026 sur la mensualisation possible du loyer pour certains commerces, l'encadrement des garanties financières, la clause résolutoire et le droit de préférence du locataire. Exactement comme pour tout bail commercial.

• Speaker #0

  Troisième situation, la location-gérance. Pourquoi en parler dans un podcast consacré au beau ?

• Speaker #1

  Parce qu'elle est techniquement distincte du bail, mais qu'elle est parfois confondue avec lui. La location-gérance porte non pas sur des murs, mais sur un fonds de commerce. Le locataire gérant exploite le fonds sous sa propre responsabilité, en versant une redevance au propriétaire du fonds. C'est une solution utilisée notamment dans les transmissions progressives d'entreprises. Il faut donc bien distinguer le contrat de location-gérance, qui porte sur le fonds, du bail des locaux dans lesquels ce fonds est exploité, qui obéit à ses propres règles, souvent celles du bail commercial. Et lorsque le fonds est exploité dans des locaux loués par bail commercial, ce bail reste soumis à l'ensemble des règles applicables aux baux commerciaux. Durée, droit au renouvellement, loyer, garantie, y compris les évolutions issues de la loi du 26 mai 2026. La location-gérance ne modifie pas en elle-même les droits et obligations nés de ce bail entre bailleur et locataire.

• Speaker #0

  Est-ce qu'on peut faire un récapitulatif simple, régime par régime ?

• Speaker #1

  Bien sûr, prenons-les dans l'ordre avec 4 repères à chaque fois, les activités concernées, la durée, le droit au renouvellement et les conditions de résiliation par le locataire. Le bail commercial concerne le commerce, l'artisanat et certaines activités industrielles. Durée de 9 ans minimum avec la possibilité d'aller au-delà. Droit au renouvellement ? Oui. avec indemnité d'éviction en cas de refus injustifié, résiliation par le locataire à chaque période triennale, sauf exception légale. Le bail professionnel concerne les professions libérales, durée de 6 ans minimum, pas de droit au renouvellement, résiliation possible à tout moment, avec un préavis de 6 mois. Le bail dérogatoire concerne les activités qui entrent dans le champ des beaux commerciaux, durée de 3 ans maximum, toute période confondue, pour un même locataire, un même local et un même fonds. Pas de droit au renouvellement, mais naissance d'un bail commercial en cas de maintien dans les lieux au-delà du terme, même avant 3 ans. Résiliation selon les stipulations contractuelles et, à défaut, selon le droit commun. Enfin, le bail mixte concerne les professions libérales à domicile, habitation et activité. En pratique, 3 ans ou 6 ans selon les cas, à adapter au régime d'habitation applicable. Pas de droit au renouvellement, puisqu'on est hors statut des beaux commerciaux. Résiliation à tout moment. avec un préavis de 3 ou 6 mois selon le régime applicable.

• Speaker #0

  Concrètement, qu'est-ce qu'il faut retenir avant de signer ?

• Speaker #1

  Avant les 4 réflexes, un avertissement. Certains montages, bails mixtes, occupations précaires, bails d'association, locaux atypiques, sont fréquemment requalifiés par les tribunaux. Une analyse juridique spécifique est alors indispensable. Cette vigilance est d'autant plus nécessaire que, dès qu'un montage bascule en réalité dans le champ du bail commercial, Il se trouve soumis à un statut aujourd'hui très encadré. Durée minimale, droit au renouvellement, encadrement des loyers payés d'avance et des garanties, clauses résolutoires, droit de préférence. Un statut renforcé, notamment par la loi du 26 mai 2026. Premièrement, la nature de votre activité détermine en grande partie votre régime. Ce n'est pas une option. Un commerçant qui signe un bail intitulé bail professionnel pourra dans certains cas revendiquer l'application du statut des beaux commerciaux. Mais cette confusion crée de l'insécurité juridique et du contentieux. Deuxièmement, lisez attentivement la clause d'activité autorisée. Elle doit être suffisamment large pour couvrir votre activité actuelle et ses développements prévisibles. Troisièmement, anticipez les charges. Un audit précis des charges imputées au locataire est indispensable avant signature. Quatrièmement, faites-vous accompagner. La signature d'un bail commercial engage votre entreprise pour au moins 9 ans. Elle vous place aussi dans un cadre légal en grande partie d'ordre public. Mensualisation possible du loyer pour certains commerces, plafond et indices de révision, encadrement des garanties, modalité de mise en œuvre de la clause résolutoire. Vous aurez peu de marge de négociation une fois le bail signé. Un conseil juridique en amont est un investissement, pas un coût. Pour conclure, le bail n'est pas une formalité de fin de parcours, c'est une décision qui engage votre exploitation, votre capacité à évoluer et parfois la valeur de votre entreprise. La nature de votre activité détermine le régime, la clause d'activité conditionne vos développements futurs et la loi du 26 mai 2026 a resserré le cadre sur des points désormais peu négociables. Avant de signer, faites-vous accompagner. Les équipes juridiques d'Innextenso sont à vos côtés pour sécuriser votre bail et vos projets.

• Speaker #0

  Merci de nous avoir écoutés. Pour ne rien manquer des prochains podcasts, n'hésitez pas à vous abonner à cette émission. sur votre plateforme d'écoute préférée. Et si cet épisode vous a plu, aidez-nous à continuer à créer du contenu de qualité. Une simple note sur votre appli de podcast suffit. A très bientôt pour un nouvel épisode de Parole de droit.