Transcription

• Speaker #0

  Vous écoutez Parole de droit, le podcast qui vous aide à comprendre simplement les enjeux juridiques d'aujourd'hui. Dans chaque épisode, nous abordons une thématique concrète en lien avec l'actualité, pour éclairer les dirigeants, les managers et tous ceux qui veulent mieux comprendre le droit. Textes récents, jurisprudence, conseils pratiques, en quelques minutes, faites le point sur ce qu'il faut retenir. Aujourd'hui, grâce à Morgiane Cartana, avocat associé en droit fiscal au sein d'In Extenso Avocat PACA et André Doriano, expert comptable au sein d'In Extenso et auteur de cet épisode, nous allons décrypter l'abattement exceptionnel de 60%, 75% ou 85% sur les plus-values immobilières des particuliers. Nous vous souhaitons un bon podcast.

• Speaker #1

  Vous avez un bien immobilier à vendre, un terrain, un immeuble et potentiellement une belle plus-value à la clé. La question qui vient tout de suite après, c'est évidemment, combien va-t-il rester après impôt ? Et bonne nouvelle, il existe un dispositif qui permet de faire chuter très fortement la note fiscale sur cette plus-value. On parle d'un abattement qui peut aller jusqu'à 85%. Oui, vous avez bien entendu, 85%. Ce dispositif, il est prévu à l'article 150 VE du Code général des impôts. Il vient réduire l'assiette imposable, aussi bien à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. Et il vient d'être prolongé. La loi de finances pour 2026 lui donne deux années supplémentaires. Concrètement, les promesses de vente peuvent maintenant être signées jusqu'au 31 décembre 2027, au lieu du 31 décembre 2025.

• Speaker #2

  Mais attention, il ne suffit pas de signer avant cette date. La session, elle, doit intervenir au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année, qui suit la date certaine de la promesse. Alors qui peut en profiter concrètement ? Premier cas, vous êtes dans une zone où l'offre et la demande de logement sont clairement déséquilibrées. Une zone dite « tendue » , classée par arrêté ministériel. Là, l'abattement est de 60%. Deuxième cas, votre bien est situé dans le périmètre d'une opération d'aménagement particulière, une grande opération d'urbanisme, une opération de revitalisation de territoire ou une opération d'intérêt national. Là, on monte à 75%. Et le troisième cas, celui qui va chercher les 85%, c'est lorsque l'acheteur s'engage à consacrer au moins la moitié de la surface du programme immobilier à du logement social, intermédiaire ou en bail réel solidaire.

• Speaker #1

  Mais il y a une contrepartie et elle est importante. L'acquéreur doit s'engager, dans l'acte notarié lui-même, à réaliser une opération de construction, de démolition-reconstruction ou de réhabilitation complète dans un délai de 4 ans après l'acquisition. Et cette opération doit aboutir à un immeuble collectif neuf avec un gabarit d'au moins 75% du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme.

• Speaker #2

  Donc si on résume. Cet abattement exceptionnel s'applique en plus de l'abattement classique pour durée de détention. Et il excue un cas de figure. Les ventes qui se font en famille, entre époux, entre partenaires de paxe, entre concubins notoires, entre ascendants et descendants, que ce soit directement ou via une société. En clair, votre bien est éligible si trois conditions sont réunies. Une localisation en zone tendue ou dans un périmètre éligible. une promesse de vente signée au plus tard le 31 décembre 2027, suivie d'une cession dans les deux ans, et un engagement de l'acquéreur à construire ou reconstruire un programme collectif. Avec ces prorogations votées dans la loi de finances 2026, vous avez deux années de plus pour structurer votre opération dans de bonnes conditions. Si vous pensez que votre bien pourrait être concerné, c'est le bon moment pour vérifier son éligibilité avec votre avocat.

• Speaker #0

  C'est la fin de cet épisode de Parole de droit. Merci d'avoir pris le temps de nous écouter. Nous espérons que ce point sur l'abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières vous a aidé. Pour ne rien manquer des prochains podcasts et sujets traités, n'hésitez pas à vous abonner à cette émission sur votre plateforme d'écoute préférée et à nous laisser une note. Et si vous souhaitez approfondir un sujet ou poser une question, retrouvez-nous sur notre site inextenso-avocat.com. A très bientôt pour un nouvel épisode de Parole de droit.