Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, vous êtes chef d'entreprise, vous envisagez d'acheter vos locaux professionnels. Alors avant de signer quoi que ce soit, il y a une question que vous devez absolument vous poser, qui est un peu technique. Quelle est la structure, quelle est l'organisation que je vais donner à cette acquisition ? Parce que c'est un choix, même s'il est technique, peut-être complexe, qui peut vous coûter ou vous faire économiser des centaines de milliers d'euros. au moment de la revente future de ce bien. Et c'est quelque chose qui peut arriver. Alors aujourd'hui, j'ai un invité, Alexis Biais. Il est conseiller en gestion de patrimoine. Il est spécialisé dans l'accompagnement des dirigeants d'entreprises. Et il va décrypter pour nous les trois grandes options possibles, leurs avantages, leurs pièges. Et il va terminer par un schéma qui n'est pas si connu que ça et qui va permettre de cumuler. Finalement, le meilleur des deux mondes fiscaux, on va vous en dire davantage. C'est un épisode concret, chiffre à l'appui. Bonne écoute avec Alexis Bien. Alors comme je l'ai dit en introduction, mon invité aujourd'hui c'est Alexis Biais. Qui est Alexis ? Il a 28 ans, il est conseiller en gestion de patrimoine depuis 4 ans à son compte. Il est fondateur de son propre cabinet dans le sud de la France et il a une spécialité, accompagner les dirigeants d'entreprise. Alors ça va du solo preneur jusqu'au patron de grands groupes. C'est quelqu'un qui je trouve au fil des années, assez rapidement, il a acquis une... Une petite notoriété sur les réseaux, en particulier sur LinkedIn, où c'est là que finalement j'ai appris à le connaître. Moi, je suis en général assez séduit par son approche, qui est plutôt une approche sérieuse, rigoureuse, qui correspond complètement à l'esprit du podcast. Voilà où je fuis en général les gens qui ont des solutions trop faciles. A priori, lui, non, il n'est pas du tout dans ce... dans cette poudre aux yeux qu'on entend parfois. Donc Alexis m'a intéressé. Donc lui, il travaille sur l'ensemble des problématiques patrimoniales, la fiscalité, la rémunération du chef d'entreprise, les questions de transmission, les questions de trésorerie. Il a vraiment une approche globale à 360 degrés, ce qu'on attend d'un gestionnaire de patrimoine. Et il essaie, je pense qu'il n'y parle rien largement. que ses clients ne passent pas à côté des bonnes décisions. Et donc cette question que je voulais traiter avec lui aujourd'hui, c'est une question que je reconnais assez technique, que se pose une grande partie des chefs d'entreprise, à savoir, au moment éventuellement de faire l'acquisition d'un bien immobilier pour exercer mon activité professionnelle, comment je m'y prends, comment je vais l'acheter, dans quel cadre je vais l'acheter, Quelle est la fiscalité qui va s'appliquer ? Et comme en plus on est sur quelque chose qu'on ne va pas acheter pour quelques années, mais parfois c'est pour 10 ans, 20 ans, 30 ans, en plus on a une projection sur qu'est-ce qui va advenir de ce bien au moment de la retraite, la question de sa revente, et comme on va le voir avec Alexis, il y a de nombreux pièges derrière cette question d'investissement immobilier. Et ces pièges, il y a tout intérêt à les débusquer au moment de l'acquisition, mais sûrement pas quelques décennies plus tard, si on est sur une période très très longue. Donc sûrement pas au moment de la revente, parce que là, sans doute qu'il sera trop tard. Voilà, donc c'est tout ça qu'on va traiter avec Alexis dans cet épisode, je reconnais, qui par moment va être un petit peu technique, mais de temps en temps, ça fait du bien aussi d'approfondir. un certain nombre de notions. On va tout de suite aller dans l'entretien où je vais poser directement cette première question à Alexis. J'ai une première question là-dessus. On voit quand on a... Je suis bien plus âgé que toi, très largement. Quand j'étais étudiant en fiscalité, on nous montrait à quel point il était très dangereux pour un chef d'entreprise de rester en nom propre pour la sécurisation de son patrimoine personnel. Ça, c'est un premier aspect. Et par rapport à ça, est-ce que les moyens de protection qu'on a mis en œuvre au fil du temps, il y a eu différentes réformes, notamment l'insaisissabilité de l'habitation principale, la possibilité d'inscrire par voie notariale un certain nombre de biens immobiliers, on va rester évidemment focus sur l'aspect immobilier, est-ce que ces moyens de protection qui ont été mis en place, selon toi, assurent une protection suffisante ? de ce chef d'entreprise qui exerce en non-propre, on parlera éventuellement de celui qui exerce en société après, est-ce que ces moyens de protection sont suffisants ou est-ce qu'il faut imaginer autre chose ?

• Speaker #1

  Alors c'est une excellente question et en effet, il y a eu beaucoup de sujets depuis justement la réforme de ce statut de l'entrepreneur individuel. Ce qu'il faut bien avoir en tête aujourd'hui, c'est que l'entrepreneur individuel, il peut avoir ce principe d'incessabilité. sur l'aisance principale, mais également sur tout ce qui est attrait à son patrimoine privé. Cette incessabilité est très intéressante, puisque aujourd'hui, hors cas particulier qu'on va évoquer par la suite, on ne peut pas mélanger le patrimoine professionnel et le patrimoine privé. Ce qui nous permet d'avoir une vraie frontière entre les deux. Et si je suis poursuivi au titre de mon patrimoine professionnel, on ne pourra pas... venir chercher mon patrimoine privé. Donc ça, c'est quand même très intéressant. Et je vais même aller plus loin aujourd'hui. Ce principe qui a été mis en place en 2022 est le principe le plus fort en termes de protection de l'entrepreneur qu'il existe aujourd'hui sur la place. Par exemple, on parle souvent de la SRL ou de l'URL justement pour distinguer les patrimoines en disant, voilà, j'ai une responsabilité qui est limitée à mes apports, etc. D'un certain cas de procédure, on peut aller chercher justement le patrimoine privé Merci. alors qu'on est en EURN, en SARN du gérant. Ici, quand on est dans une situation d'entrepreneur individuel et qu'on a opté justement pour ce principe d'insaisabilité sur certains biens privés, on ne pourra pas aller chercher ces biens. Donc ça, c'est vraiment aujourd'hui ce qu'il existe de plus fort sur la place. Et on a beaucoup d'avocats maintenant qui me disent « c'est simple, si vous voulez être le mieux protégé, c'est paradoxal, mais il faut aller en EURN et bien remplir ses déclarations. »

• Speaker #0

  Et là-dessus, effectivement, il y a vraiment un avant et un après 2022 sur cette question de la protection.

• Speaker #1

  Clairement.

• Speaker #0

  Sauf peut-être si ma banque, à un moment donné, si je veux obtenir un prêt, me demande une garantie sur mes biens personnels et là, ça saute.

• Speaker #1

  Exactement. Et c'était là où j'allais en venir. C'est dès l'instant où une banque va me demander une caution solidaire, finalement, tout ça disparaît. Et là, que je sois ennuyé, en URL, en SAS, peu importe, je vais avoir cette caution qui repose sur ma tête, en tout cas sur la tête du dirigeant, et là mes biens personnels pourront être saisis en cas de défaillance de ma structure professionnelle.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Mais disons que là-dessus, je pense, évidemment, sous ton contrôle, que très clairement aujourd'hui, il y a un dispositif réglementaire qui permet de protéger le patrimoine immobilier de son activité professionnelle. y compris en entreprise individuelle.

• Speaker #1

  C'est exactement le cas.

• Speaker #0

  Très bien. Voilà déjà un premier problème. En fait, ce n'est pas un problème. C'est-à-dire que là-dessus, on voit bien qu'il y a une simplicité, je trouve, de la règle, telle qu'elle a été mise en place depuis 2022, et que ça permet à certains entrepreneurs de ne pas se poser de questions sur cette protection du patrimoine. Et là, pareil. C'est une question que je te pose. Je suppose qu'on n'a pas besoin d'imaginer des dispositifs de, tiens, je vais passer en séparation de biens, je vais mettre des biens au nom de mon épouse, etc., pour protéger, etc. On peut s'affranchir finalement de cette préoccupation.

• Speaker #1

  Via l'incessabilité, oui, complètement. Oui. Complètement.

• Speaker #0

  Est-ce qu'on a… Aujourd'hui, sur cette question de l'insaisissabilité, de la jurisprudence qui viendrait éventuellement contrarier ce qu'on présente de manière un petit peu idyllique, c'est un peu tôt ? Je pense que c'est un petit peu tôt pour avoir un retour de jurisprudence et qu'il y a peut-être des choses en attente.

• Speaker #1

  Oui, c'est un petit peu tôt. En effet, il y a des sujets qui sont en attente, mais pour l'instant, on n'a pas de réponse jurisprudentielle. Donc, pour l'instant, on se base aujourd'hui sur les textes et sur la réforme de 2022. Et sûrement que dans les années à venir, on aura peut-être un cadre plus clair avec des limites, etc., qui ont pu être franchies. Mais pour l'instant, c'est encore un peu tôt. Trois, quatre ans, ça reste limité en termes de… de jurisprudence.

• Speaker #0

  Bien. Alors, maintenant, on va aborder la question de ce patrimoine professionnel dont je peux avoir besoin dans le cadre de mon activité. Oui. Alors, moi, j'ai une première question. Je vais t'ivrer une anecdote. Oui. Et tu vas me dire ce que tu en penses et est-ce qu'il avait raison ou pas, cet avocat, un ami avocat, il y a quelques années, Il veut installer son cabinet et lui se dit, tiens, je vais. Donc, il a besoin d'un immeuble, d'un immeuble complet, parce qu'il va prendre beaucoup de place. Il sait que le cabinet va s'étendre, il y a des collaborateurs qui vont arriver. Il met longtemps pour chercher cet immeuble parce que lui, il a une préoccupation. Il se dit, cet immeuble que je vais acquérir à titre professionnel, j'espère quand je vais prendre ma retraite, le transformer en un immeuble. d'habitation que je pourrais louer facilement. Alors, il avait un critère de choix, c'est que ces immeubles puissent être aisément transformables en biens d'habitation pour pouvoir les louer. Alors, il a mis du temps parce que ce n'est pas facile de trouver quelque chose qui puisse se modifier aisément, c'est-à-dire dans les grands travaux. Est-ce que selon toi, il se prenait la tête ou est-ce qu'il avait raison ?

• Speaker #1

  Alors... C'est peut-être difficile de répondre comme ça, mais en tout cas, la stratégie d'acquérir son immobilier d'exploitation et ensuite d'en jouir à la retraite, c'est une très bonne stratégie. Après, le sujet de la transformation de l'immeuble de bureau vers de l'habitation du résidentiel, c'est un autre débat. Ça dépend de la zone géographique, du rendement qu'on peut en tirer, du type de locataire qu'on peut avoir. Mais en tout cas, il est certain, et ça, beaucoup de chefs d'entreprise se posent cette question, est-ce que j'achète l'immobilier d'exploitation et je loue à ma société ou est-ce que je reste locataire et je reste ainsi jusqu'à ma retraite ? Donc, c'est tout l'enjeu un petit peu de notre échange aujourd'hui et je pense que tu vas me poser des questions sur ce sujet. Mais je trouve que dans la réflexion, c'est déjà intéressant.

• Speaker #0

  Oui, alors ce que je trouvais intéressant dans sa réflexion, c'est qu'en tout cas, il anticipait, c'est-à-dire 30 ans avant, il réfléchissait à qu'est-ce qui se passera à la retraite. Et là, j'ai une autre question avant qu'on aborde le cœur du sujet. Est-ce que tous les entrepreneurs que tu rencontres, voilà, ils ont 25, 30, 35 ans, est-ce qu'ils sont tous dans l'anticipation de se dire, ce patrimoine immobilier professionnel que je constitue, il va falloir... quand même que je réfléchisse à ce qui se passera au moment de ma retraite ou est-ce que c'est un truc qui les préoccupe pas plus que ça ? Quelle est la typologie de ces personnes que tu croises sur ces questions ?

• Speaker #1

  C'est une très bonne question. La plupart, en tout cas, ce que je constate, la plupart ne se projettent pas sur la revente. C'est-à-dire qu'on va avoir un chef d'entreprise qui me dit « Tiens, moi je vais acheter, dans 30 ans, je vais revendre, je vais revendre pour ma retraite et ensuite jouir de... » de ces liquidités, la plupart viennent nous voir au cabinet pour nous dire, voilà, on se projette d'acheter, déjà, est-ce que c'est intéressant d'acheter ou non ? Et ensuite, comment on structure, mais plus avec une vision assez court-termiste, en se disant, bon, ben voilà, en évitant de sortir le plus de liquidités possible, en évitant de payer le plus d'impôts possible, en ayant le moins de contraintes juridiques, ça va souvent être ça, les problématiques. Maintenant, il y a aussi des exceptions qui nous disent, voilà, moi, je sais très bien qu'à ma retraite, je ne veux pas le garder, je veux le revendre, je veux avoir une fiscalité la plus... plus douce possible au moment de la revente. Et là, ça va nous aider en effet au moment de la structuration. Mais c'est vrai qu'en général, ça va plutôt être des questions tout de suite. Est-ce que j'achète dans tel arrondissement ou tel arrondissement ? Est-ce que j'achète dans une zone qui va être attractive ou non ? Est-ce que la surface que j'achète, elle est suffisante si l'équipe se développe ? On va plutôt être dans ces réflexions immédiates.

• Speaker #0

  À court terme, comme tu dis.

• Speaker #1

  Exactement, à court terme.

• Speaker #0

  Oui. Et tu ne trouves pas ça étonnant, quelque part ?

• Speaker #1

  C'est étonnant et finalement, ça va aussi avec le sens des besoins à court terme. Quand on achète, c'est vrai qu'on va se projeter immédiatement, mais on va moins, par exemple, prendre les problématiques. Et ça, on peut l'aborder. Si on pense à l'acquisition au travers d'une structure à liesse, on peut avoir une fiscalité très intéressante à court terme. Par contre, à très long terme, ça va être très problématique. Et pour autant, on se rend compte qu'on a beaucoup de particuliers ou professionnels qui vont aller acquérir à travers des structures alias. Et ce qui les intéresse ici, ça va être la fiscalité à court terme, d'avoir des amortissements, etc. et d'avoir une fiscalité plutôt douce. Par contre, à long terme…

• Speaker #0

  Il faut réfléchir à ce qui va se passer au moment de la revente et de la détermination de la plus-value. Et là, ça va être le coup de paie qui va tomber.

• Speaker #1

  Exactement, exactement. Donc, oui, c'est étonnant et c'est tout l'intérêt de bien structurer, de bien en parler avec ses conseils, mais c'est vrai que c'est quelque chose qu'on constate.

• Speaker #0

  Oui. Est-ce que dans ces cas-là, toi, ton rôle, justement, c'est de dire, bon, OK, j'écoute bien votre attente sur le court terme, mais on va peut-être aussi y inclure une anticipation, une stratégie du long terme qui n'est pas incompatible avec le court terme, mais qui… Est-ce que toi, tu essaies d'orienter les choses de cette manière ?

• Speaker #1

  Évidemment. Et c'est là tout notre rôle, toute notre valeur ajoutée, c'est de se dire finalement, regardons tous les prismes de l'acquisition. Donc, on peut avoir un super avantage sur un sujet, par contre, ça peut nous mettre une grosse épine dans le pied sur un autre sujet. Donc, c'est pour ça que nous, notre rôle, quand on a un dirigeant qui va nous voir et qui nous dit, voilà, moi, j'ai un projet d'acquisition de l'immobilier de bureau à 1,5 million, à 2 millions, et je veux l'acquérir sous cette forme, nous, on va justement lui faire toutes les simulations pour dire, voilà, quelles sont les conséquences. ici sur la fiscalité d'exploitation, quelles sont les conséquences sur la fiscalité en cas de revente à 10, 20, 30 ans, quelles sont les conséquences en cas d'impôt sur la fortune immobilière également, suivant la structuration, si c'est ma sonne d'exploitation qui achète, est-ce que je suis exonéré, est-ce que je suis exclu, si c'est à travers d'une SCI, etc. Donc notre objectif, ça va vraiment être de regarder tous ces prismes-là et ensuite de prendre la décision, peut-être pas la moins coûteuse ou la plus optimisée fiscalement, mais celle qui colle le plus aux besoins du client.

• Speaker #0

  Et vous abordez également à ce niveau-là des questions de future succession et de transmission aussi dans la réflexion.

• Speaker #1

  Bien sûr, bien sûr, complètement. Et ça va être même au cœur de notre sujet, si on est face à quelqu'un qui est concerné par cette problématique, quelqu'un qui a 25 ans, qui n'a pas d'enfant, il va moins avoir ce regard justement tourné autour de la transmission du patrimoine, des droits de mutation. Au contraire, quelqu'un qui a un peu plus mature, qui a 45 ans, 50 ans, qui a déjà une famille, deux enfants, qui commence à être un petit peu grand. Là, tout de suite, ces questions se posent. Et on va évidemment inclure dans la structuration comment on peut d'ores et déjà inclure les enfants ou alors anticiper l'arrivée des enfants par la suite et comment le faire tout en évitant de soit trop se séparer du pouvoir ou trop se séparer de l'avoir. On va vraiment essayer d'aller en profondeur sur ces sujets-là.

• Speaker #0

  Oui. Donc, j'imagine que tu as souvent des clients qui viennent te voir avec une focale très près de la préoccupation et du court terme. Et toi, ton travail, tu vas prendre un grand angle et tu vas essayer d'élargir le sujet et d'anticiper. Si je peux prendre cette image qui résume peut-être…

• Speaker #1

  C'est exactement ça. C'est exactement ça. Et je dirais même que c'est un peu le boulot du CGP sur la plupart des sujets sur lesquels on vient le voir. Quand on vient nous voir, on nous dit voilà, moi je viens d'hériter, j'ai 300 000 euros et puis j'ai jamais eu autant d'argent, je sais pas trop quoi en faire. Nous, notre rôle, ça va être évidemment de leur proposer des solutions d'investissement, mais de regarder ensuite toutes les conséquences qu'il va y avoir autour. Les conséquences au niveau de la fiscalité, les conséquences au niveau de la succession, les conséquences juridiques également de cette somme. Donc le rôle du CGP, je dirais, c'est vraiment d'avoir une vue d'ensemble. Et ça se justifie également sur la partie immobilier d'exploitation.

• Speaker #0

  Bien, alors, on a abordé des questions un petit peu générales, mais qui trouvent tout leur intérêt dans cette approche de cet immobilier d'entreprise. Moi, je viens de voir demain, et pour mon activité, je souhaite acquérir un bien pour abriter cette activité. Est-ce que tu vas plutôt me diriger sur une détention ? directe de ce bien ? Est-ce que tu vas plutôt m'orienter sur on va plutôt créer une structure qui va abriter le bien ? Quelle va être ta réflexion à ce niveau-là ? Et est-ce que tu as des structures vers lesquelles tu vas aller plus naturellement en en écartant d'autres ? Une question un petit peu générale.

• Speaker #1

  Oui, mais c'est une très bonne question parce que c'est par là où on commence justement. Souvent, nos clients viennent nous voir et ils ont des idées. déjà des idées un peu préconçues de ce qu'ils veulent faire parce qu'ils ont entendu un collègue chez l'entreprise faire le même schéma, ils se sont renseignés un petit peu sur Internet et ils ont vu certains schémas se faire. Donc souvent, on va avoir déjà des idées, on va souvent entendre parler de SCI, Translucide ou LIS, on a déjà des idées. Nous, notre rôle, ça va être vraiment de faire un espèce de comparatif de toutes les solutions. En fait, nous, on ne vient pas en disant on a une solution universelle qui est la meilleure et il faut aller vers celle-ci. Et tout est génial. On va faire un comparatif et en fonction des besoins du client et de ce vers quoi il va tendre, il va se diriger vers une des solutions qu'on peut lui amener. Grosso modo, pour faire très simple, aujourd'hui, on a deux grandes solutions qui s'offrent à nous quand on veut acheter de l'immobilier d'exploitation. Et après, on va avoir un mix, une espèce de troisième option qui va se dégager, qui peut être un espèce de meilleur des deux mondes. La première... La première solution qui s'offre à nous quand on veut acheter de l'immobilier d'exploitation, c'est-à-dire j'ai des bureaux, je veux acheter mes bureaux, ça va être de se dire je vais directement acheter via ma société d'exploitation. C'est simple, c'est rapide. Ma banque va regarder principalement les comptes de ma société d'exploitation et on va être dans un schéma qui va être très simplifié. Maintenant, il va aussi avoir des conséquences fiscales. Je ne sais pas si tu veux qu'on les aborde tout de suite, mais qui vont être bonnes. Ce qu'il faut se dire quand je vais acheter mon immobilier d'exploitation à travers ma société d'exploitation, c'est que côté avantage, comme je viens de te le dire, c'est la simplicité. Autre avantage qu'on pourrait citer, c'est que je vais pouvoir amortir ce bien, étant donné que maintenant, il va intégrer l'actif d'ombilant, ça va être quelque chose d'amortissable. Donc, je vais avoir du coup une charge au niveau de mon résultat et donc une baisse de mon impôt sur les sociétés. Donc, ça aussi, ça peut être intéressant. Par contre, au niveau... inconvénient, c'est qu'au moment de la revente, je suis taxé au plus-value professionnel. Et plus-value professionnel, comment ça se passe ? Admettons, on va prendre un exemple chiffré pour que tout le monde comprenne. Admettons, j'ai acheté un bien aujourd'hui en 2025, on va prendre des chiffres bons, j'ai acheté un bien à 2 millions d'euros. En 2045, 20 ans plus tard, je décide de le revendre et je m'aperçois que j'ai une belle plus-value, je peux le revendre 5 millions d'euros. D'accord ? Merci beaucoup. Sur le papier, de manière assez intuitive, je me serais dit j'ai une plus-value de 3 millions d'euros, c'est sûrement sur ces 3 millions d'euros que je vais devoir payer mon impôt. Ici, en plus-value professionnelle, on n'est pas exactement dans ce fonctionnement. Pour déterminer la plus-value, on va d'abord déterminer ce qu'on appelle la valeur nette comptable. La valeur nette comptable, c'est quoi ? On a vu en avantage qu'on allait amortir le bien chaque année. Lorsque je vais le revendre, je vais réintégrer ces amortissements. Ça veut dire que je vais dire moi, je l'ai acheté 2 millions d'euros, mon bien. J'ai amorti pendant 20 ans. La totalité de ce bien, admettons, pour faire simple, en général, c'est plutôt un peu plus, mais admettons que j'ai amorti la totalité de ce bien. Alors, tous les 2 millions ne vont pas être amortis parce que tu sais sûrement qu'on a une partie du foncier qui n'est pas amortissable, mais admettons que le foncier pèse 20%, 400 000 euros, on a quand même 1,6 million qui vont être amortis sur ces 20 ans qui ont coulé. Et donc, pour calculer ma valeur nette comptable, je vais prendre mon prix d'achat, moi les amortissements, donc 2 millions d'un côté, moi 1,6 million. Prix d'achat ici, 400 000 euros. Et donc, c'est sur ces valeurs d'années comptables que je vais calculer ma plus-value. Donc, j'ai dit qu'on avait une valeur de revente de 5 millions, moins la valeur d'années comptables de 400 000 euros, plus-value fiscale ici de 4 600 000 euros. D'accord ? Et c'est sûr que c'est 4 600 000 euros que du coup, je vais être imposé ici à l'IS. Donc,

• Speaker #0

  25 %. Et là,

• Speaker #1

  ça fait mal. Et là, ça fait mal. Quand on a un quart de cette valeur-là qui part à l'administration, forcément, c'est quelque chose qu'on avait peu prévu, qui fait très mal. Et donc, souvent, qui ne va pas être choisi de manière consciente.

• Speaker #0

  C'est ça. Et je me permets juste d'ajouter un truc, mais c'est pour nos auditeurs qui, parfois, ont des réflexes un peu différents. Il n'est pas question ici d'avoir ce dispositif de réduction en fonction d'abattement par durée de détention qui concerne la plus-value des particuliers. Et les gens ont l'habitude de ce schéma-là, et là, il ne s'applique absolument pas, en plus.

• Speaker #1

  Exactement. Ici, en effet, tu fais bien de le préciser, on est en plus-value professionnelle, il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. On est sur une fiscalité des pros, donc prix de vente moins valeur nette comptable. Et là, en effet, ça chiffre fort. Et donc, c'est la raison pour laquelle ce schéma, on le voit quand même de moins en moins. Dans certains cas très particuliers, on peut le voir. En revanche, on peut rencontrer des clients qui sont sur ce schéma-là, qui ont déjà acquis en fait, mais qui n'ont pas été conseillés à l'époque et qui sont dans ce schéma-là. Et donc là, tout l'enjeu, ça va être de voir les possibilités que l'on a pour sortir ce bien de la société d'exploitation parce qu'outre les conséquences fiscales, un bien également au bilan, c'est aussi un frein. un frein notamment par exemple pour la session, quelqu'un qui va être intéressé pour acheter ma société, il n'en a que faire finalement peut-être d'avoir mes bureaux dans le cinquième à Paris et peut-être qu'il veut tout centraliser lui dans son arrondissement. Alors dans certains cas de figure, ça peut être très bien. Si j'ai un restaurant, en général, c'est bien de… si j'ai un propriétaire des murs, le repreneur va sûrement être intéressé. Mais dans la plupart des cas, c'est plus un frein à la session qu'autre chose. C'est saisissable justement si je n'ai aucune séparation. Donc, pour toutes ces raisons, on va plutôt avoir tendance à essayer de sortir le bien de la société d'exploitation par différents mécanismes que par rester dans ce cas de figure.

• Speaker #0

  En fait, tu viens de décrire très simplement qu'il y a quand même davantage d'inconvénients que d'avantages que d'acheter directement le bien pour son activité dans le cadre de la société dans laquelle j'exerce déjà cette activité. très clairement.

• Speaker #1

  Complètement. Donc, c'est pour ça que... ce schéma, on le voit de moins en moins, et même les personnes non conseillées, en général, ils vont passer par la deuxième option que je citais tout à l'heure. Allons-y. Exactement, c'est en direct. Alors, quand je dis en direct, je vais également inclure la SCI. Quand je dis en direct, c'est en personnel, d'accord ? Au titre de mon patrimoine privé. Donc, ça va être soit moi en direct, directement en nom propre, soit via une société civile, une SCI. Alors cette SCI, on va le voir, elle peut être soit à l'IS, à l'impôt sur les sociétés, où là on va retrouver un fonctionnement très similaire à ce qu'on vient de citer, à la société d'exploitation, c'est-à-dire qu'on va retrouver un amortissement avec du coup des charges qui vont être réduites, une fiscalité qui va être très douce pendant l'exploitation, pendant les 20-25 premières années. Par contre, à la revente, on va être sur le côté valeur nette comptable avec une fiscalité qui va être très confiscatoire au moment de la revente. L'ASCI à l'IS ici va souvent être mise de côté pour l'ASCI translucide. Alors, ASCI translucide, c'est quoi ? On a souvent tendance à l'appeler SCI à l'IR. En réalité, une SCI n'est pas à l'IR. C'est une SCI qui est translucide. Ça veut dire qu'elle va subir la fiscalité de ses associés. Donc, si dans une SCI translucide, j'ai un associé, personne physique, donc il va subir l'impôt sur le revenu à hauteur de son de son actionnariat, il sera à l'impôt sur le revenu. En revanche, si 50% de ma SCI est constituée d'une personne morale à l'IS, ce qui va remonter au sein de la personne morale va bien subir l'IS. Donc, c'est pour ça qu'on parle de SCI translucide. Donc, qu'on soit en direct ou via une SCI translucide, monsieur, madame, constituent une SCI à l'impôt sur le revenu du coup, ça va être peu ou prou les mêmes fonctionnements. Alors, il y aura des coûts un petit peu supplémentaires en SCI. mais on va être sur des fonctionnements assez similaires.

• Speaker #0

  En fait, on peut le résumer par une formule, c'est que la fiscalité de ce type de SCI est la fiscalité des associés, en fin de compte.

• Speaker #1

  L'article 238 BISCA qui nous précise ce point, qui nous dit qu'ici, on est sur une société translucide, donc la fiscalité va être celle des associés. Donc là, côté avantage en quelques mots. Le côté avantage, ça va être justement sur tout le sujet de la revente. C'est qu'ici, on va basculer en plus-value des particuliers. Et tu l'as cité tout à l'heure, la plus-value des particuliers, on a la chance en France d'avoir une plus-value qui est plutôt douce sur le régime des particuliers. Comment ça se passe en temps normal ? Restons sur les exemples qu'on a cités tout à l'heure. J'ai acheté 2 millions, je revends 5 millions 20 ans plus tard. Dans ces cas-là, je vais pouvoir avoir un abattement. on va mettre de côté les... les forfaits travaux où on peut augmenter le prix d'achat, etc. On va rester sur les abattements principaux. Je vais avoir dans un premier temps déjà un abattement. Donc cet abattement, il est progressif, il démarre à partir de la sixième année et concrètement, il vient diminuer le taux d'impôt que j'aurais à payer, le taux de prélèvement que j'aurais à payer. Donc le taux, il est de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux. Ça, c'est un taux qui est forfaitaire. Donc 19 plus 17,2, ça fait 36,2%. Et plus les années passent, à partir de la sixième année, plus ce taux va diminuer. jusqu'à 30 ans de détention où ce taux tombe à zéro. Je ne paye plus aucun impôt sur la plus-value à partir de 30 ans de détention. Peu importe le montant de la plus-value, je peux avoir 15 millions d'euros de plus-value. Si j'ai dépassé les 30 ans de détention, je n'aurai aucun impôt à payer. Donc ça, c'est quand même très intéressant, très puissant. On a eu le cas en fin d'année passée avec la vente de Brigitte Macron.

• Speaker #0

  qui a vendu un bien immobilier dont elle avait hérité avec une détention qui était très longue, avec plusieurs centaines de milliers d'euros de plus-value, et sur lequel elle n'a payé aucun impôt sur la pub. Donc ça, c'est quelque chose de très simple à mettre en place, il faut juste attendre, et on a un avantage fiscal qui est quand même hyper intéressant.

• Speaker #1

  Et Alexis, je me permets juste de te couper, comme on est à une époque où tout le monde hurle à tout va, sur tout et n'importe quoi, y compris, peut-être surtout sur la mécanique des plus-values immobilières, on en a oublié à quel point cette mécanique est plutôt favorable à la détention longue. Et à force de voir le verre à moitié vide, on en oublie les avantages fiscaux de ce mécanisme. Voilà, c'est juste ce que je voulais rappeler.

• Speaker #0

  Mais je suis complètement d'accord avec toi, et je vais même aller plus loin, on a souvent tendance à… à taper sur l'immobilier en France en disant « c'est très dur » , etc. Ce qui est vrai, sur certaines parties, c'est très fiscalisé. Mais l'immobilier, sous certains aspects, peut être un paradis fiscal. En tout cas, en comparant à d'autres catégories de placements, si on parle par exemple des placements financiers, on n'a aucun placement financier où on peut avoir une baisse des prélèvements sociaux. Ça n'existe pas. Et on a même récemment eu cette hausse des prélèvements sociaux, mais on va y revenir juste après. Ici, c'est bien la seule niche fiscale qui nous permet d'avoir une baisse des prélèvements sociaux, voire d'avoir aucun prélèvement social. On parle souvent du PEA en France, on dit le PEA c'est une super enveloppe, etc. Le PEA, on a les prélèvements sociaux quand même, malgré tout. On dit que c'est exonéré après cinq ans, on a les prélèvements sociaux. Récemment, on a eu une hausse de la CSG, la nouvelle loi de finances de la sécurité sociale. La CSG qui était de 17,2 qui est passée à 18,6, qui a pris 1,4% en ce début d'année. la plupart des solutions de placement ont subi cet os, le PEA l'a subi, le compte-titres l'a subi, on a appris récemment que le PER l'a subi. Qu'est-ce qui a été exonéré ? L'immobilier, l'assurance-vie. Enfin, exonéré, qui n'a pas subi cet os, l'immobilier, l'assurance-vie. Donc, l'immobilier, au même titre que l'assurance-vie, qui est un fort lobby, bénéficie quand même d'un cadre fiscal qui est plus avantageux aujourd'hui que la plupart des placements financiers, et pour tout un tas de raisons qu'on pourrait détailler au niveau de la CEHR, enfin bref. C'est vraiment… On sent que nos députés ont beaucoup d'immobilier et qu'ils font quand même attention à ne pas trop imposer cette classe d'actifs-là, et notamment au niveau de la durée de détention. Donc ça, c'est le point qui est quand même hyper intéressant, c'est de se dire, moi, je suis chef d'entreprise, j'ai 40 ans, je ne vais pas prendre ma retraite avant 30 ans, mais je vais quand même la constituer, cette retraite, je vais acheter. les bureaux de ma société et je sais que je vais les garder pendant les 30 prochaines années finalement que je sois à travers une SCI Transsuicide que je sois en mon propre je ne vais payer aucun impôt sur la plus-value et

• Speaker #1

  ça c'est fort ouais tout à fait parce qu'on n'a pas le temps parce que ce serait un petit peu compliqué verbalement de faire passer le message mais si on reprenait ton exemple de départ et de la fiscalité qui sera applicable à la revente dans le cadre de cet immobilier qui aurait été acheté par la société, on voit le différentiel absolument effarant en termes de fiscalité entre les deux solutions que tu mets en avant.

• Speaker #0

  Complètement. L'inconvénient majeur, il y en a quand même, l'inconvénient majeur, ça va être que pendant la période d'exploitation, je vais avoir une fiscalité qui va être pour le coup assez élevée. Pourquoi je vais avoir une fiscalité élevée ? Encore une fois, que je sois en essai translucide ou en direct, je vais avoir une fiscalité qui va être similaire. Ça va être des revenus fonciers. Donc, les revenus fonciers en France, comment c'est calculé ? C'est la tranche marginale d'imposition plus les prélèvements sociaux qui sont restés à 17,2. Donc, en fonction de ma tranche marginale, si je me rémunère plutôt bien, je peux facilement atteindre les 41, 45 % plus les 17,2. Ça veut dire que je peux dépasser les 60 % d'imposition. C'est quand même costaud. De se dire que sur une partie des revenus que je vais toucher, parce que j'ai acheté un bien que je loue à ma société, donc que je perçois des revenus au titre de cette location, sur ces loyers que je vais toucher, je vais avoir une fiscalité qui peut atteindre quasiment les deux tiers. Donc c'est quand même assez impactant, sachant que, ce qu'il faut bien prendre en compte, parce que la plupart des personnes pensent que quand j'achète quelque chose, ça s'équilibre avec les loyers, sachant que la fiscalité vient en plus de tout ça. j'ai évidemment mes animités à rembourser auprès de la banque, j'ai évidemment mes charges, mes charges de copro, mes différentes taxes que je peux être amené à payer, ma taxe foncière notamment. Si je suis sur Paris, je vais avoir une taxe sur les bureaux parisiens. Enfin, j'ai plein de taxes qui vont s'additionner de charges. Et en plus de ça, je vais quand même avoir de la fiscalité qui va venir impacter très lourdement. Donc, en période d'exploitation, quand je suis à l'impôt sur le revenu, donc en non-propre.sci, ce qu'il faut quand même avoir en tête, c'est que généralement… je vais avoir un effort d'épargne assez important à fournir. Je vais nécessiter de la trésor. Ça ne va pas. Je vais rarement faire une opération qui est neutre. Ça me coûte 100 000 euros par an et j'encaisse 100 000 euros par an avec les impôts, etc. En général, j'ai souvent un petit peu d'effort d'épargne à rajouter. Donc, il faut qu'on soit dans ce cadre de figure et qu'on soit face à un chef d'entreprise qui ait de la liquidité et qui soit en mesure d'assumer cet effort d'épargne-là.

• Speaker #1

  Donc là, tu montres bien à quel point une solution, ta deuxième solution en l'occurrence, c'est celle que tu viens de développer. elle va tenir quand même d'un contexte particulier et que dans ce contexte-là, tu vas plutôt aller vers cette deuxième solution ou peut-être pas. Ou alors, tu parlais tout à l'heure d'une solution mixte. Alors, qu'est-ce que tu entendais par une solution mixte ?

• Speaker #0

  Exactement. Il y a des solutions. Alors, je vais mettre au pluriel. Aujourd'hui, on va en aborder une qui est connue sur la place, mais on a d'autres solutions aussi qui commencent à se… à se voir et à être pratiquée par de nombreux conseils, mais on va se concentrer vraiment sur celle-ci. C'est la session temporaire du fruit sur les parts de cette SCI. Donc, on va détailler un petit peu étape par étape. On a vu que quand j'acquéris via ma société d'exploitation, quand je suis via une structure à l'IS, mon gros avantage, c'est pendant l'exploitation, où j'ai une fiscalité qui est douce, puisque j'amortis le bien. D'accord ? Donc déjà, je vais diminuer. potentiellement ce que j'ai encaissé grâce à cet amortissement. C'est un amortissement pour appel, c'est une charge virtuelle. En réalité, je n'ai pas perdu d'argent et je vais avoir un taux d'impôt qui est aussi plutôt neutre et plutôt lisible qui est, on va oublier le 15%, qui est de 25%. D'accord ? Enfin, 15% et puis 25% à partir d'un certain niveau mais plaçons-nous directement à 25%. D'accord ? L'inconvénient, il est par contre à la revente. J'ai vu que je me faisais lourdement taxer à la revente mais Merci. pendant la période d'exploitation, j'ai un vrai avantage. Si je compare versus l'impôt sur le revenu en direct ou via une SCI translucide, j'ai vu que en période d'exploitation, je pouvais me faire lourdement taxer jusqu'à plus de 60%. Bon, là, je perds le match versus l'IS. Par contre, à la revente, j'avais un grand avantage, c'est que je ne pouvais quasiment payer aucun impôt grâce à ces abattements pour durée de détention. D'accord ? Donc, en fait, j'ai l'IS qui est génial en période d'exploitation. J'ai l'IR qui est génial en période de session. Et il y a un indage qui est connu dans le monde de l'agence de patrimoine, c'est vivre à l'IS, mourir à l'IR. Et c'est tout ce qu'on va aller essayer de faire à travers le schéma qu'on va voir, c'est de se dire finalement, est-ce qu'il n'y a pas une solution pour avoir ce meilleur des deux mondes ? Avoir de l'IS en période d'exploitation, avoir de l'IR en période de session. Donc comment faire pour cela ? Il y a un schéma qui est assez simple et qui peut être mis en pratique. Ça se fait cette fois-ci via une société civile, une SCI, on ne peut plus le faire en nom propre. Cette SCI va s'endetter et va acheter un bien immobilier. Ce bien immobilier va être loué auprès de ma société d'exploitation. Donc le schéma est assez simple, j'ai ma SARN, ma SAS d'un côté, même pas forcément besoin de holding qui rattache le tout. Moi, à titre perso, j'ai ouvert une société civile avec par exemple mon époux, mon épouse, que sais-je, mes enfants, mon père, enfin peu importe. On a une société civile translucide. Donc, cette société civile translucide, on va s'en servir pour aller acheter un bien immobilier. Ce bien immobilier, c'est ici dans lequel on va louer, on va loger nos bureaux. Donc, on va faire un bail entre ce bien immobilier et ma SRL. D'accord ? Jusqu'ici, j'ai un schéma qui est plutôt simple. C'est ma SCI qui a acquéri. Maintenant, on va essayer d'aller un peu plus loin puisque ici, je suis dans un schéma du coup à l'IR. avec une exploitation qui est plutôt défavorable et une cession qui est plutôt favorable. Pour aller récupérer la période d'exploitation à l'IS, il y a quelque chose qu'on peut mettre en place, c'est de faire ce qu'on appelle une cession d'usufruit temporaire des parts de l'SCI. Et attention, je précise bien aujourd'hui, on n'est pas sur une cession du bien immobilier. On va céder l'usufruit des parts et non pas du bien. Si on cède l'usufruit du bien immobilier, on va rentrer dans ce qu'on appelle l'article 13.5 du CGI et là, ça va être une fiscalité qui va être... catastrophique parce qu'il y a eu beaucoup d'abus justement sur ce montage, sur ce schéma-là. Donc, il faut bien céder les parts de la SCI, d'accord ? Donc, très simplement, je vais dire, moi, je vais valoriser selon ce qu'on appelle la valeur économique, l'usufruit, combien vaut mon usufruit par exemple pour une période. Donc, ce qu'on essaye de faire, c'est que cet usufruit que l'on va céder temporairement, on va essayer de l'accorder plus ou moins avec la période du prêt. Donc, si j'ai un prêt qui est sur 15 ans, c'est bien de faire un usufruit qui est sur un peu plus. que la durée du prêt sur 16 ans, 17 ans ou à minima 15 ans. D'accord ? Donc, je vais valoriser cet usufruit. Ça, il ne faut pas s'amuser à le faire tout seul. Il faut aller voir un expert comptable, un notaire, un avocat. Mais on va valoriser cet usufruit. Ce qui est plutôt intéressant, c'est que, étant donné que ma société est endettée, elle a un passif, finalement, l'usufruit ne pèse pas grand-chose parce qu'on va regarder évidemment l'actif et le passif. Donc, cet usufruit, ma société d'exploitation, ma SARL ou ma SAS, elle va l'acquérir pour finalement un prix qui est relativement modéré. D'accord ? Et cette usurerie va lui permettre ici de percevoir les revenus issus de la SCI pendant la durée du démembrement. Donc, est-ce que tu veux que je reprécise le fonctionnement du démembrement ou tu penses que c'est clair pour les auditeurs ?

• Speaker #1

  Non, parce que ça nous ferait ouvrir trop de parenthèses dans le schéma. Donc, on va rester… Nos auditeurs qui ne sauraient pas ce qu'est le dénombrement, je les invite à aller se renseigner un petit peu. Je suis désolé, mais continue ton explication.

• Speaker #0

  Et donc, ce schéma va me permettre, pendant la durée déterminée, d'avoir ma société d'exploitation qui détient l'usufruit. Donc, très concrètement, comptablement, elle va inscrire la valeur de cet usufruit au sein de son bilan. Elle va aussi pouvoir l'amortir à ce moment-là. Donc, elle va récupérer l'amortissement. Et ensuite, étant donné que c'est l'usufruitier qui va récupérer les résultats courants, donc les résultats courants, c'est tout ce qui est issu, par exemple, des loyers, alors il faut mettre des règles précises et on va voir les pièges à éviter, je pense, par la suite, mais c'est elle qui va récupérer les résultats courants. Ces résultats courants vont du coup être fiscalisés à l'IS. Et donc, on était dans une structure qui, à la base, c'est translucide, les associés étaient des personnes physiques, donc fiscalité, impôts sur le revenu, assez élevé pendant la préexploitation, où finalement... Ici, on vient éluder, grâce à cette usufruit temporaire, les associés personnes physiques. On ne retrouve que l'associé d'exploitation, ici à l'IS dans notre exemple, qui va du coup récupérer le résultat courant, qui va donc être imposé à l'IS. Et donc, on a vu que l'IS, c'était plus intéressant puisqu'on avait un taux qui était quand même moins élevé, 25%, et sur lequel, en plus, on pouvait appliquer l'abattement sur la valeur de l'usufruit. Donc ça, c'est ce qui va se passer pendant la période d'exploitation. Donc pendant 15 ans. Je vais fonctionner ainsi avec finalement des associés personnes physiques qui ne récupèrent aucun euro, aucun centime d'euro sur les loyers qui sont à l'intérieur de cette SCI qui remontent mécaniquement à l'usufruitier, donc ici la société d'exploitation. Qu'est-ce qui va se passer au terme ? Parce que c'est ça qui nous intéresse, c'est que là on a réussi la première mission, c'est que pendant la période d'exploitation, je sois à l'IS. D'accord ? Au terme des 15 ans, des 16 ans, des 17 ans, au terme de l'usufruit. L'usufruit s'éteint. Ça veut dire que la société d'exploitation, dans mon exemple, perd l'usufruit. Elle a acheté un droit d'usufruit pendant 15 ans pour une certaine valeur. Elle a pu en jouir pendant 15 ans et donc percevoir les résultats de la SCI. Maintenant, les 15 ans sont passés, ça y est, elle n'est plus usufritière. Les associés personnes physiques qui étaient devenus du coup nus propriétaires pendant les 15 années de démembrement redeviennent plein propriétaires. propriétaire de plein droit avec tous les droits qui y sont attachés. Et à ce moment-là, s'il décide par exemple de revendre le bien immédiatement, on va considérer que l'abattement pour durée de détention va être calculé depuis le début de l'acquisition du bien immobilier, si on vend le bien immobilier. Et donc... On ne va pas calculer finalement la partie de démembrement temporaire, où on va dire finalement vous avez acheté cette SCI, tout de suite vous avez démembré pendant 15 ans, puis là vous redevenez propriétaire et vous revendez deux ans après. Donc ça ne fait que deux ans que vous détenez le bien. Non, on va considérer que ça fait ici 17 ans qu'ils détiennent le bien.

• Speaker #1

  En fait, le démembrement ne va pas être un handicap au moment de la revente.

• Speaker #0

  Exactement. Le démembrement ne va pas être un handicap, et même au contraire, il va être un avantage. Et donc on va pouvoir avoir cet abattement pour durée de détention qui va s'appliquer. depuis l'acquisition du bien immobilier. Donc, avoir une fiscalité qui va diminuer et un taux qui va être aussi plus accessible puisqu'ici, on a encore une fois un plus-value des particuliers. Donc, on n'a pas cette histoire de réintégration d'amortissement de valeur nette comptable. On va revendre plus-value des particuliers, 36,2 % avec les abattements à partir de la sixième année. D'accord ? Et donc, ce schéma va nous permettre d'avoir ce meilleur des demandes-là où pendant la période d'exploitation, J'aurai été à l'IS, pendant la période de session, j'arrive à retrouver mon impôt sur le revenu. Et donc, c'est un schéma qu'on voit beaucoup, sur lequel il y a eu beaucoup d'abus, qui n'étaient pas toujours justifiés économiquement, sur lequel il faut faire très attention et être accompagné, puisque l'administration fiscale veille au grain sur ce type de schéma. Mais quand, on va dire que tous les feux sont au vert, ça peut être quelque chose qui est très intéressant d'un point de vue fiscal, mais également d'un point de vue économique et civil sur la gestion de ce bien.

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. Je pense que l'explication est très claire sur cette réunion du meilleur des deux mondes. Et j'ai l'impression qu'il faut en revanche être très attentif, et là c'est ton expertise qui va sans doute parler, c'est que parfois quand on fait ce type de schéma, on le fait dans un cadre familial, parce qu'on a mis ses enfants dans la SCI, on reste un peu entre soi. J'ai le sentiment que malheureusement, quand on est dans l'entre-soi, on est moins attentif à détener sur le plan juridique les flux, par exemple, entre les deux structures, etc. Parce qu'on se dit en gros, l'AG qu'on fait entre soi, on va la faire ou on ne la fait pas au pire, etc. Et donc, est-ce qu'il ne faut pas être encore plus vigilant quand on est dans des structures ? intrafamilial que quand on a des associés qui viennent un peu de droite et de gauche qu'est-ce que tu en penses justement de cet aspect ?

• Speaker #0

  C'est une excellente question et je vais même aller encore plus loin, c'est non seulement il faut faire attention à cet actionnariat et il faut même que ce soit un des critères numéro un du choix de ce schéma-là. Ce schéma-là il a des règles très précises si on veut éviter à tout prix de se faire retoquer, parce que tu l'auras bien compris, ça permet quand même d'avoir un impact fiscal qui est moindre. Et donc, l'administration fiscale, dès qu'elle repère un schéma sur lequel il peut y avoir des grosses économies, évidemment, elle va s'y pencher. C'est le cas sur le Dutreil, c'est le cas sur toutes les opérations, finalement, où on peut avoir des fortes économies d'impôts. Donc, il faut faire attention et il faut être en mesure de se dire « Ok, si je mets en place ce schéma-là, j'active des warnings au sein de l'administration fiscale et j'ai intérêt à avoir très bien ficelé et lorsqu'elle va venir me poser des questions, être... être capable de lui apporter des réponses qui ne sont pas uniquement des réponses fiscales.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  Parce que sinon, je peux vite rentrer dans l'abus de droit et dans le mini-abus de droit. Il y a quelques grands principes à respecter, tu viens de le citer, c'est l'actionnariat. Très clairement, il faut que j'ai un actionnariat différent entre ma société d'exploitation et ma société civile. Si je suis seul aux commandes, faisons simple, je suis à 50-50 avec mon épouse dans ma société d'exploitation, dans ma SCI, je suis à 50-50 avec mon épouse. J'ai un actionnariat qui est exactement le même. Donc là, par exemple, ça va être difficile de justifier civilement pourquoi j'ai fait ce montage, pourquoi j'ai fait ce schéma, étant donné que finalement, j'ai les mêmes sectionnaires de l'un et de l'autre. Alors que si j'ai une structure où j'ai que monsieur ou que madame, de l'autre côté dans la SCI, j'ai monsieur, madame et les enfants, là, j'ai un actionnariat différent. Et là, j'ai une justification civile à apporter. Oui, je voulais commencer la transmission à mes enfants. Oui, je voulais protéger ma conjointe, je voulais protéger mon conjoint. Donc là, déjà... J'ai un élément de réponse. Et en fait, c'est vraiment ça qu'il faut essayer de construire. C'est un récit, alors qu'il ne doit pas être faux, mais un récit qui explique, non, regardez, en dehors des éléments fiscaux qui sont certes intéressants, j'ai tout intérêt à passer par ce schéma-là. J'ai tout intérêt à le faire. D'accord ? Donc, évidemment, actionnariat différent. Deuxième point aussi que je pourrais citer, tu l'as évoqué avec les flux, il faut remonter les flux. D'accord ? Là, pour le coup, on a eu de la jurisprudence. Il faut remonter les flux. Ça veut dire que la SCI, quand elle va percevoir les loyers, elle n'est pas obligée, si on ne vote pas en AG, que l'usufruitier perçoive les fruits. C'est-à-dire qu'elle distribue les fruits. Pardon, je me suis mal exprimé. Qu'elle distribue les fruits. Ça veut dire que l'usufruitier va être imposé, mais on n'est pas obligé de distribuer ces fruits-là. On peut les laisser à l'intérieur des comptes de la SCI. Ici, si on réalise ça, finalement, pourquoi la société d'exploitation mettrait en place cette opération. Elle a payé un usufruit, chaque année, elle va payer de l'impôt sur les revenus qu'elle en tire. Par contre, elle ne va percevoir aucune distribution. Donc ici, il faut bien faire attention chaque année à distribuer le maximum que l'on peut distribuer à l'usufruitier. Il a payé pour ça, c'est normal que ça lui revienne. D'accord ? Donc déjà, ces deux premiers principes, accompagnés de d'autres, mais j'en parle parce que tu les as évoqués, c'est vraiment des choses à respecter et à graver dans le marbre.

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. C'est en fait cette dimension du conseiller en gestion de patrimoine qui est à la fois là pour proposer des solutions, mais en même temps prévenir ce que l'administration fiscale pourrait réclamer en justification de ce montage. Et là, je vais enfoncer une porte ouverte, ça ne s'improvise pas. Ce n'est pas mon beau-frère au cours d'un repas de famille qui a balancé une solution a priori géniale. ou ce n'est pas une solution toute faite que j'ai lue sur Internet un soir en regardant une série. Là, l'improvisation, elle ne doit pas être de mise. Il y a des choses absolument géniales à faire, mais attention là, très clairement, à l'accompagnement qui est dernier.

• Speaker #0

  Clairement, je suis complètement d'accord avec toi. C'est quelque chose qui doit vraiment être verrouillé. Par exemple, moi, j'ai souvent la question de me dire, Est-ce que je ne peux pas ? Ou j'ai lu que… ma société d'exploitation via un schéma avec une holding par exemple où on ferait remonter des dividendes, régime Murphy faiblement imposé et est-ce qu'on pourrait pas rendre la holding actionnaire de la SCI et faire redescendre la suite de ce trône là, soit du capital soit du CCA, du compte courant d'associés donc une espèce de prêt finalement à la SCI et on en a beaucoup qui nous disent moi je vais faire ainsi comme ça j'utilise un peu la trésor de la boîte c'est génial, là aussi warning, warning, warning Merci. la société d'exploitation ne doit pas investir dans la SCI. Peu importe comment c'est fait en direct via inholding, est-ce que c'est un apport, est-ce que c'est du compte courant d'associé, peu importe comment c'est fait, elle ne doit pas investir. Parce qu'encore une fois, l'administration fiscale pose des questions qui sont assez simplistes. Mais finalement, si votre société avait vocation à investir dans la SCI, pourquoi ne l'a-t-elle pas fait en direct ? Pourquoi cette société apparaît ici ? Donc ici, on doit vraiment avoir un actionnariat différent. et également une provenance des fonds qui doit être différente. Donc ça, c'est très important à mettre en œuvre.

• Speaker #1

  Tout à fait. Alexis, je pense, parce qu'évidemment, on pourrait parler des heures. On pourrait parler des heures. Et je trouvais intéressant que tu te concentres sur ces deux schémas et cette solution mixte, qui je pense que si on suit le déroulé de notre échange, est clair dans les gains. les inconvénients aussi que ça présente et l'affirmation très claire, je ne vais pas me répéter, de l'encadrement de tout ceci qui doit être justifié, qui doit être justifiable plutôt à tout moment pour éviter effectivement de la part de l'administration fiscale qu'elle se dise attention tout ce montage n'a aucune justification si ce n'est celle d'éviter l'impôt. et à ce moment-là, ça posera problème.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Sauf si tu veux ajouter un point.

• Speaker #0

  Non, mais juste, le disclaimer doit être quand même très important ici. C'est un schéma à prendre avec des pincettes. C'est un schéma aujourd'hui que beaucoup de conseils arrêtent de faire parce que justement, ils estiment que le risque est trop important. Donc, si demain, vous vous dites, moi, ça m'intéresse, je veux creuser, se faire énormément accompagner, et un CGP ne suffira pas. Parce que nous, notre rôle, par exemple, ça va être de conseiller. On va toujours faire valider, par exemple, par un avocat.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  Donc, se faire énormément accompagner. Et voilà, il y a des bornages comme ça à respecter, des statuts en béton au niveau de la SCI, des conventions de démembrement. Et économiquement, à travers un rapport, soit du conseil, de l'avocat, d'une hôtellerie expert-comptable, mais un rapport qui chiffre exactement les intérêts économiques, ne pas mentionner les gains fiscaux. D'accord ? Ça doit être quelque chose qui doit être complètement mis de côté, entre guillemets, la cerise sur le gâteau. Donc on doit vraiment avoir quelque chose de béton avant de rentrer là et ne pas se dire « Oh, j'ai écouté un podcast, c'est la martingale, je démembre les parts de ma SCI et c'est génial. » Non, non, il faut vraiment aller plus loin dans la réflexion.

• Speaker #1

  Tout à fait. Et de toute manière, ceux qui nous écoutent ou nous regardent habituellement, ils savent qu'on n'est absolument pas dans ce registre des solutions magiques, pas du tout. Et tout notre échange, on le montre, le pragmatisme, le sérieux et l'éthique derrière qui doit présider à tout ça. Alexis, je te remercie infiniment pour cet échange, la clarté de tes explications et le sérieux qui les a accompagnées. Merci beaucoup et à très bientôt.

• Speaker #0

  Merci à toi pour ton invitation et merci pour ce moment, c'était top. Merci.