Speaker #0Bonjour à tous. On pensait que le plus dur était derrière nous, côté crédit immobilier et taux des crédits. Et puis la géopolitique, elle s'est invitée à la table ces dernières semaines, comme elle le fait régulièrement depuis plusieurs années. Et en quelques semaines, on peut presque dire que les perspectives ont basculé. On fait le point ensemble. Dans cet épisode, je vais vous donner les tout derniers chiffres. Je vais vous expliquer pourquoi la tendance s'est inversée. Et surtout, je vais vous dire ce que ça change concrètement si vous avez un projet immobilier en cours. Alors, est-ce qu'il faut paniquer ou garder raison ? On dit tout. Passion IMO, c'est parti ! Alors, tout d'abord, premier point. où en sont les taux aujourd'hui en avril 2026, enfin en ce tout début d'avril 2026. Alors le taux moyen selon l'observatoire Crédit Logement, CSA, 3,25% en février 2026, soit 18 points de base depuis le point bas récent qui était de 3,07%. Et le barème des courtiers au 1er avril 2026, donc il y a seulement quelques jours, On est sur une fourchette entre 3,20 et 3,55 sur 20 ans, selon les courtiers. Alors les courtiers classiques, prêt-tôt, empruntis, meilleur taux, etc. Et certains ont même noté des taux supérieurs à 3,55, parce qu'il faut toujours rappeler qu'on est sur des fourchettes et des taux liens, et que vous avez parfois des situations particulières qui font qu'aujourd'hui, on prête à des taux qui sont... parfois plus près de 3,8 pour certains emprunteurs. Alors, il faut juste rappeler qu'en mars, les banques, elles avaient tenté de baisser leur barème, moins 0,10 à moins 0,40. Bon, ce n'était pas grand-chose, mais disons qu'on s'était dit au mois de mars, et c'est tout récent, tiens, est-ce qu'il ne va pas y avoir finalement une tendance de plus long terme où on aura une baisse durable des taux ? Finalement, c'était un trou d'air. Le trou d'air, il a été plutôt... de courte durée. Donc finalement, on était sur une dynamique plutôt encourageante jusqu'à la fin février. Deuxième point, le tournant géopolitique et pourquoi tout a changé aussi subitement. Alors, loin de moi l'idée de faire une analyse du pourquoi, du comment de la guerre provoquée par Israël, les États-Unis à l'encontre de l'Iran. Ce n'est pas le sujet ici, moi je m'intéresse simplement aux conséquences. Bon, toujours est-il qu'on a un conflit qui a été déclenché fin février au Moyen-Orient. Il a provoqué un choc sur les marchés. Cette guerre qu'on imaginait dans un premier temps une guerre éclair, au moment où j'enregistre, elle n'est toujours pas terminée. Est-ce qu'il y a des signes qu'elle va s'arrêter ou se ralentir ? Je n'en sais rien. Peut-être qu'il y a de nouvelles perspectives qui apparaîtront dans les jours qui viennent. On verra bien. Il y a eu un impact immédiat sur l'OAT à 10 ans. Je rappelle que c'est quand même l'un des indicateurs de référence pour fixer les taux de crédit immobilier. Il y a eu une forte remontée de cet OAT à 10 ans après une baisse qui avait été enregistrée en février. Donc on a une tension sur les prix de l'énergie qui est très forte. Il y a un risque de reprise de l'inflation dans le monde, mais en Europe, puisque c'est l'Europe ici qui nous intéresse. On a une banque centrale européenne qui a maintenu ses taux le 19 mars 2026, donc en plein conflit, ce qui était plutôt positif. Mais la BCE, elle a clairement indiqué qu'elle serait prête à réagir si la situation perdurait. Et en fait, on a une réunion de la BCE qui va intervenir dans quelques semaines. le 30 avril. C'est une date vraiment à surveiller de très près parce qu'il pourrait y avoir la tentation de la BCE, s'il y avait un risque de reprise de l'inflation, de l'endiguer en remontant ses taux. Un phénomène qu'on a eu l'habitude de connaître ces dernières années. Début mars, on avait une analyse se loger et pré-taux qui finalement, elle table sur un statu quo des taux jusqu'à l'été. Pas d'augmentation en tout cas. C'est une hypothèse qui est largement remise en question aujourd'hui. Autant dire que l'analyse se logé prétôt, malgré toute l'estime que j'ai pour eux, elle n'a plus trop d'actualité. Dans quelques semaines, elle a été largement balayée. Et puis, il y a un point de vigilance supplémentaire. Celui-là, il va intervenir très, très vite. C'est la notation de la dette française par Moody's qui est prévue le 10 avril. Donc, c'est vraiment dans quelques jours. Ça va être à surveiller avec attention parce qu'il est très clair que si la note de la France était dégradée par Moody's, ce ne serait pas un signe extrêmement positif sur le front des taux des crédits immobiliers. Alors, dans cet environnement qui n'est quand même pas hyper favorable, concrètement, est-ce que ça veut dire qu'il faut reporter ses investissements ou est-ce qu'il faut acheter ou investir maintenant ? Et donc, j'en arrive à mon troisième point. Vous voyez que tout ça est assez structuré dans la démonstration, mais j'ai voulu faire un épisode assez court et très informatif. Alors, qu'est-ce que ça change finalement pour les emprunteurs et pour les investisseurs de manière générale ? Il est clair que les banques vont progressivement remonter leur barème. Il y en a certaines qui l'ont déjà fait dès la deuxième quinzaine de mars. Donc l'espoir qu'on pouvait caresser à un moment donné, c'est-à-dire de repasser sous les 3%, il est quasiment improbable aujourd'hui, voire impossible à tenir en l'état. Il y a un scénario optimiste qui serait de maintenir les taux moyens sous les 3,5% ou à la frange des 3,5% d'ici fin. Donc ça, c'est plutôt le scénario optimiste que l'on a aujourd'hui. On verra s'il sera atteint. Il y a un autre point que je livre comme ça, mais qui est intéressant quand on fait ce type d'analyse, c'est la durée d'endettement. C'est-à-dire, en moyenne, un emprunteur, combien de temps un emprunteur va-t-il rembourser quand il fait un crédit immobilier ? Aujourd'hui, c'est 22 ans et demi en moyenne. Près de la moitié des... près, 48% en gros, sont sur 25-30 ans. En 2019, il y a 6 ans, c'était moins de 38%. Ça veut dire qu'en fait, les ménages qui voient cette perte de pouvoir d'achat immobilier, ils la compensent par des durées de remboursement beaucoup plus élevées. Donc ça, ce n'est pas non plus un signe extrêmement favorable. Autre point qu'à regarder quand même avec un minimum d'attention, c'est le temps. taux d'usure. Le taux d'usure au deuxième trimestre 2026, donc on vient de rentrer dans ce deuxième trimestre, pas d'alerte immédiate, mais si jamais on avait une hausse des taux qui s'accéléraient, on risquerait de se retrouver dans la situation de blocage qu'on avait connue en 2022-2023. Vous vous souvenez, cet équilibre entre le taux d'usure et les taux de crédit qui faisait qu'un certain nombre de banques refusaient des crédits immobiliers. Autre point, pareil, si on veut avoir une analyse objective de la situation, on a une demande de crédit immobilier d'acheteurs qui est quand même assez présente. On avait terminé la fin de l'année 2025 avec environ 950 000 transactions dans l'ancien. Le neuf, malheureusement, s'est trop effondré pour qu'il ait un apport significatif dans... ces actes d'acquisition. Est-ce que cette demande reste présente ? Oui, on a plus de 2% d'acheteurs entre fin février et fin mars, selon l'observatoire PAP. Donc finalement, on a des projets immobiliers qui continuent d'avancer, ce qui est logique. On ne s'est pas inscrit dans une logique d'un conflit au Proche-Orient installé au fil des mois. Alors il est clair que peut-être, si jamais... Ce conflit s'installait. Peut-être que cette pression, finalement plutôt favorable au projet immobilier, peut-être qu'elle s'essoufflerait. Donc à voir. Bon, question, qu'est-ce qu'on fait dans un tel contexte ? Alors mon dernier point, ça va être finalement mon analyse et mes conseils. Ceux qui ont un dossier solide, il ne faut pas trop attendre. On a une fenêtre qui était extrêmement favorable ces derniers mois, avec des prix qui avaient diminué. Des taux qui, pareil, avaient commencé à diminuer. Alors là, cette fenêtre favorable, elle pourrait clairement se refermer. Il n'est pas dit que les banques aient la même propension à accorder des crédits immobiliers comme elles l'ont fait au cours de l'année 2025. Donc si vous avez un bon dossier, foncez, n'attendez pas, parce que vous n'êtes pas certain que la situation, en tout cas sur les crédits immobiliers, ne sera pas pire. dans quelques semaines ou dans quelques mois. Pour ceux qui font de l'investissement locatif, il faut toujours rappeler que quand même, même avec un taux à 3,5 ou qui pourrait encore augmenter, on a des intérêts d'emprunt qui restent déductibles au régime réel. Donc finalement, on a un effet de levier qui fonctionne, même avec des taux beaucoup plus élevés que l'on avait ces dernières années. Autre point, il ne faut pas oublier qu'un taux n'est pas figé pour toute la durée du prêt. On peut très bien aujourd'hui emprunter un taux qu'on considère un peu plus élevé que ce qu'on aurait souhaité. Mais si on s'est engagé sur 25 ou 30 ans, il n'est pas inscrit que les taux vont rester aussi élevés sur une durée de 25 ou 30 ans. Alors peut-être qu'ils augmenteront, je n'en sais rien. C'est effectivement une possibilité. Mais peut-être qu'ils rediminueront et qu'à ce moment-là, il sera toujours temps de renégocier son crédit immobilier. Ce qui est une manière de dire que si vous avez en tête... une opération qui vous semble extrêmement intéressante, qu'elle n'est pas dans le temps. Parce que cette opération, elle, elle risque de vous filer, de vous passer sous le nez. Donc, on a un marché qui aujourd'hui n'est pas bloqué, il est incertain. Alors incertain, ça ne veut pas dire que c'est génial, on est d'accord, mais parfois l'incertitude, ça peut être une opportunité quand on est plutôt... Bien préparé. Et si vous êtes bien préparé, restez droit dans vos bottes et continuez à investir. Comme on le dit toujours, c'est généralement dans les situations un peu compliquées qu'il y a les meilleures affaires à faire. Et que ceux qui se retirent des opportunités d'achat, parfois les occasions, elles ne restent pas. Bref, si on veut récapituler tout ça, les taux remontent, c'est clair. Le contexte géopolitique, il pèse et il est incertain. mais le marché reste actif. Donc finalement, l'essentiel, c'est de bien calibrer son projet et de ne pas rester dans une forme d'attentisme qui, de toute manière, est toujours préjudiciable aux investisseurs. Je vous rappelle une chose également avant de terminer. Si vous êtes toujours dans cette logique d'investissement, n'oubliez pas que vous pouvez aussi vous inscrire dans la fiscalité de l'investissement immobilier à travers le nouveau dispositif Jean Brun. que je mets toujours à disposition, une fiche gratuite sur le dispositif Jean Brun, qui le détaille de manière assez approfondie, pour qui il est fait, pour qui il n'est pas fait, et qui approfondit l'ensemble des mécanismes qui composent ce dispositif Jean Brun. Donc vous pouvez, à ce moment-là, télécharger gratuitement cette fiche, si vous le souhaitez. Le lien est dans les commentaires de l'épisode. Et puis, petit rappel, un rapide... Vous pouvez vous abonner à Passion Imo, vous pouvez laisser un avis, vous pouvez mettre des étoiles sur Apple Podcast, sur Spotify, etc. Vous pouvez partager l'épisode. Eh bien, je vous dis à très bientôt.
