Transcription

• Eric Nicolier

  Bonjour à tous, Passion Immo, épisode 60. J'espère que vous avez passé un bel été. Il est terminé dans les dates, mais en revanche, côté température, il n'est pas terminé. Un petit mot d'explication, j'ai été plusieurs semaines sans réaliser d'épisode. Il y a une raison toute simple. Comme vous le savez maintenant, vous qui m'écoutez, le podcast est nullement mon activité principale. Je suis enseignant et formateur en droit immobilier et en fiscalité principalement. Et le mois de septembre, ça a été la mise en place des BTS Profession Immobilière, de mes cours en licence, en Master 1 et en Master 2. Et j'ai dû faire face à pas mal de demandes de formation auprès d'agences immobilières, en plus que ce qui était prévu. Et donc j'ai eu un mois de septembre extrêmement occupé. Bon, assez parlé de moi parce que ce n'est vraiment pas le sujet. On va rentrer un peu plus dans une programmation régulière à partir de maintenant. Et on va démarrer, je trouve de manière assez sympathique, avec l'interview d'Arnaud Cheminant. Alors Arnaud Cheminant, il a une petite trentaine, il va expliquer tout ça. Et puis il a une particularité, il s'intéresse très vivement à l'immobilier. Alors il s'y intéresse d'autant plus qu'Arnaud Cheminant, il est marchand de biens, il a monté une société. Mais... Il y a quelque chose que j'ai vraiment aimé dans son parcours, c'est premièrement, c'est un autodidacte au début, puisqu'en fait, il était prévu dans son parcours quand il était jeune de se lancer comme agriculteur. Voilà, donc l'immobilier, pas grand chose à voir, mais il a bifurqué dans cette direction. Et deuxièmement... C'est quelqu'un qui ne manie pas la langue de bois, il est extrêmement franc, direct, honnête, y compris si à un moment donné il a commis des erreurs. Et je trouve qu'on peut tous se retrouver dans son cheminement, dans son questionnement, quand il s'agit d'investir en immobilier, de faire des choix de la meilleure manière possible. Donc... Belle thématique en tout cas pour démarrer cette nouvelle saison de Passion Immo. Allez, j'ai assez parlé, Passion Imo épisode 60, c'est parti ! Bonjour Arnaud !

• Arnaud Cheminant

  Salut Eric

• Eric Nicolier

  Alors Arnaud, très content de vous avoir On va discuter Je vais expliquer le contexte dans lequel On s'est connu Si tant est qu'on se connaisse Les réseaux sociaux Chers réseaux sociaux comme souvent Et je suis tombé sur un post Au début je me dis Le gars il ne va pas avec le dos de la cuillère Il dit des trucs Quand même assez Cache et tout expliqué. Alors, je me suis dit, tiens, ça, ça pourrait faire une trame assez sympathique, un sujet de discussion. Surtout que quand j'ai lu ce poste, il y avait une petite remise en cause des agents immobiliers. Alors, je trouve ça intéressant parce que, quelque part, c'est vrai que moi, je donne souvent la parole à des agents immobiliers. Alors, ils ne vont pas me dire du mal de leur profession. Ça ne veut pas dire que vous avez dit du mal d'eux non plus, mais il y a un petit rire un peu critique. Alors, c'est ça qui va être intéressant.

• Arnaud Cheminant

  C'est réciproque. les agents immobiliers vis-à-vis de nous aussi, en tant que professionnels, en tant que marchands. On se rend compte que... On en reparlera après.

• Eric Nicolier

  On est bien d'accord. Oui, tout à fait. Je n'ai pas toujours entendu des propos extrêmement sympathiques des agents immobiliers à l'égard des marchands de biens. Ça, c'est une évidence. On va démarrer par du concret et du simple. Est-ce que vous pouvez vous présenter ?

• Arnaud Cheminant

  Bien sûr, Eric. Je m'appelle Arnaud Cheminant, j'ai 32 ans, je suis papa d'un petit garçon de 2 ans. En plus de cette vie familiale, j'ai deux entreprises dans l'immobilier. J'ai une première société qui se nomme 80% de mon temps Gustave Capital, dans laquelle je suis associé avec trois autres copains. C'est une société d'investissement spécialisée dans des opérations d'achat-revente. C'est-à-dire que nous, on va acheter des bâtiments à restructurer, qu'on va rénover, que l'on va revendre. Donc uniquement dans le patrimoine ancien. Et le but à moyen terme de cette société, c'est de devenir... Clairement, un fonds d'investissement immobilier, avec tous les agréments d'autorité et de marché financier qui nous demandent derrière. Ça, c'est le premier projet. Et le deuxième projet, c'est un projet qui est plus familial, où je suis totalement tout seul. Et là, en fait, le but, c'est de créer une foncière. Donc là, j'ai une petite foncière, on va dire familiale. Le but, c'est de la transmettre à mon fils, à mes enfants, où je loue des locaux commerciaux, de l'appartement. Là, j'ai plusieurs ans maintenant aujourd'hui que je développe moi de mon côté, sans association, vraiment tout seul. Et donc en fait, moi je suis dans l'immobilier, ça va faire maintenant 4 ans. Avant ça, j'étais dans le milieu agricole. Je suis fils d'agriculteur dans la région d'Antaise, petit-fils d'agriculteur, mes meilleurs amis sont agriculteurs également. Naturellement, je voulais devenir agriculteur. Pour X raisons, des raisons familiales à 28 ans, je n'ai pas pu reprendre la ferme agricole. Il a fallu que je trouve autre chose. J'ai décidé de m'orienter dans l'immobilier. Aujourd'hui, ça fait 4 ans que je fais ça.

• Eric Nicolier

  Très bien. Donc, vous avez 32 ans, si je fais le compte.

• Arnaud Cheminant

  Exactement, j'ai 32 ans.

• Eric Nicolier

  Bon, très bien. J'ai quand même une question avant qu'on aille dans le cœur du sujet. Pourquoi vous êtes allé sur l'immobilier ? C'est quelque chose qui vous trottait dans la tête depuis longtemps. C'est de l'opportunité. C'est quoi la motivation ?

• Arnaud Cheminant

  Alors, en fait, je pense qu'il y a deux choses qui… qui sont similaires entre l'agriculture et l'immobilier, ça reste quand même deux métiers, deux secteurs palpables, un la terre et deux la pierre. En fait, nous en tant qu'agriculteurs, moi je me dis agriculteur mais je ne suis pas agriculteur, en tant que fils d'agriculteur, les agriculteurs aiment posséder, posséder de la terre, posséder des tracteurs. Et en fait, cette façon de posséder de la pierre, je pense que c'est ça qui m'a un peu relié à l'immobilier. Et moi, je voyais autour de moi, la plupart des personnes agriculteurs autour de moi avaient tous du patrimoine immobilier aussi, la plupart des agriculteurs. Et donc en fait, je me suis dit, l'immobilier, ça peut m'intéresser. Et tout simplement, j'ai commencé à lire, à regarder des vidéos YouTube et à lire des livres. Et je me suis pris de passion et aujourd'hui, j'ai dévoré des livres et des formations et je me suis lancé dedans à plein nez. Aujourd'hui, c'est une vraie passion.

• Eric Nicolier

  D'accord. Donc, on peut presque dire que vous êtes un autodidacte de l'immobilier.

• Arnaud Cheminant

  Oui, complètement. Moi, j'ai une formation d'ingénieur agronome à la base, donc pas du tout dans l'immobilier. J'ai clairement appris sur le tas. Et aujourd'hui, de toute façon, l'immobilier, ça reste l'expérience. C'est le terrain qui fait tout. Et à partir du moment où on a l'envie... et l'envie d'y arriver la passion, il n'y a pas de raison que ça ne marche pas en fait

• Eric Nicolier

  Alors, on va reprendre. Vous avez, il y a trois semaines, publié un post sur LinkedIn où vous avez démarré de la manière suivante. J'investis depuis quatre ans dans l'immobilier. Huit choses m'ont marqué. Alors, en fait, on va reprendre pas à pas ces huit choses et on va démarrer. Et vous avez votre première... La première chose que vous avez remarqué, vous avez écrit Rentier est une utopie Alors, en quoi rentier, c'est une utopie, Arnaud ?

• Arnaud Cheminant

  En fait, moi, quand j'ai démarré dans l'immobilier, je pensais que faire de l'immobilier, c'était investir, toucher les loyers et partir à la plage au soleil. Et en fait, très rapidement, je me suis rendu compte que l'immobilier, c'était un vrai métier et que ce n'était pas donné à tout le monde. Parce que l'immobilier, ça reste, déjà, il faut se le dire, quand on investit que ce soit dans un appartement à 60 000 euros ou un immeuble à 1 million d'euros. si on se rate sur son investissement, ça peut quand même nous coûter très cher. Et en fait l'immobilier ça reste un métier qui est très technique je trouve, parce que l'immobilier il faut avoir des notions pour analyser un marché, pour pouvoir lire un compromis, pour trouver les bons interlocuteurs, il faut gérer les travaux, savoir lire un devis, gérer les artisans, voilà, il faut savoir que sur un chantier il y a tout le temps des imprévus, donc il faut être capable de pouvoir les gérer, il y a toujours des travaux supplémentaires, des TS comme on appelle dans le jargon, et ensuite bien évidemment quand on a nos locataires. Et bien ça dépend si vous gérez en direct ou si vous passez par une agence. Si vous passez par une agence et qu'elle est compétente, jusque-là vous pouvez toucher vos loyers tranquillement. Par contre, vous perdez en rentabilité. Si vous tombez sur une nouvelle agence, comme malheureusement il peut y en avoir, il faut prendre le relais et là ça demande de l'énergie. Retrouver une agence, gérer ses biens pendant que vous trouvez un nouveau partenaire. Et quand vous les gérez tout seul, comme moi, je gère trois quarts de mon patrimoine solo par moi-même, c'est gérer les locataires, c'est... Là, je vous prends un exemple tout bête. Aujourd'hui, j'ai un problème d'électricité dans un appartement. Le locataire m'a appelé quatre fois une semaine parce que l'électricien n'est toujours pas passé. Moi, l'électricien, j'ai dû l'appeler quatre fois. Il m'a dit qu'il venait, il n'est toujours pas venu. Donc, en fait, c'est une charge mentale. Ça prend du temps. C'est gérer le loyer, sa comptabilité. En fait, il y a tout le temps plein de choses à faire en immobilier. Et après, il faut savoir que pour gagner sa vie en immobilier, il faut beaucoup, beaucoup de biens. que vous soyez marchand de biens, marchand de biens, ça demande beaucoup de technique. Il y a Florent d'ailleurs qui est passé avec toi, Eric, la dernière fois. Oui, tout à fait. Il a clairement dit que c'est un vrai métier, un vrai métier technique. Et qu'aujourd'hui, c'est beaucoup, beaucoup. Il faut avoir le cœur bien accroché. Et pareil, dans l'investissement immobilier, dans la location, il faut beaucoup de biens, faire beaucoup d'acquisitions. Il faut envoyer, il faut envoyer. Il ne faut pas faire d'erreurs. Et donc, en fait, on ne dort pas sur nos deux oreilles et il y a toujours des problèmes en permanence. Donc, en fait, il faut avoir une capacité de résilience qui est ultra importante. Et moi, comme je dis aujourd'hui, l'immobilier, c'est un actif, et c'est un actif actif, et ce n'est pas un actif passif. C'est-à-dire qu'on n'est pas passif en immobilier. Et aujourd'hui, c'est un vrai métier. Moi, quelqu'un qui demain me dit, je veux investir dans l'IMO, et je veux m'occuper de rien, et je veux toucher mes loyers, et basta, je lui dis, non, ce n'est pas fait pour toi, parce qu'aujourd'hui, l'immobilier, c'est un métier comme un autre. Et ça demande de l'abnégation, du temps, de la technique. Voilà, moi, c'est comme ça que je le conçois. Donc, moi, aujourd'hui, des rentiers, franchement, aujourd'hui, je n'ai jamais rencontré de rentier immobilier. Moi, je n'en connais pas. J'en connais pas.

• Eric Nicolier

  Pour être très honnête, j'en ai croisé rarement. J'en connais un, mais lui, il a 450 biens immobiliers.

• Arnaud Cheminant

  Oui.

• Eric Nicolier

  On est dans autre chose.

• Arnaud Cheminant

  Et après, je pense même 450 biens immobiliers, ça veut dire qu'il faut gérer quand même ses intermédiaires. Il y a la rénovation derrière, parce que 450 biens, au bout de 10 ans, un bien... il se dévalorise et tout, donc il faut le rénover. Donc, c'est à nous de s'en occuper. Au mieux, on a des salariés, mais ces salariés, il faut les gérer derrière.

• Eric Nicolier

  Oui, mais même lui ne se considère pas comme un rentier. Parce qu'en fait, il n'arrête pas. C'est un monsieur qui n'a pas loin de 75-78 ans aujourd'hui, mais il est toujours ultra-actif. Et il est très actif. En fait, le message que tu veux faire passer, c'est... Tout ça, ça va être chronophage. Il ne faut pas négliger cette dimension. Ça va prendre beaucoup de temps.

• Arnaud Cheminant

  C'est très chronophage l'immobilier. Et moi, je le vois chez des marchands ou des investisseurs qui ont 20 ans, 30 ans d'expérience. tout le monde nous dit que c'est chronophage et la plupart de tous ces marchands investisseurs tu as vu Florent la dernière fois Florent il développe une application à côté parce qu'en fait l'immobilier c'est tellement chronophage et c'est toujours pareil que tu as besoin intellectuellement de t'épanouir ailleurs sur un autre projet qui est différent en termes de l'immobilier parce qu'en fait l'immobilier c'est que tu achètes un bien à 60 000 ou un bien à 1 million d'euros et en fait c'est toujours pareil tu lis un compromis, tu fais les travaux, c'est le montant qui est différent tu vas voir ton banquier mais en résumé c'est très chronophage très redondant Donc, il faut être passionné.

• Eric Nicolier

  Bien. Donc, rentier, c'est une utopie. On a bien compris le message. Deuxième chose qui t'ont marqué et qui t'a indiqué, en fait, dans ce poste, se former avant d'investir est indispensable. Alors là, ça m'intéresse d'autant plus que... Enfin, c'est moi qui t'ai qualifié, mais tu as confirmé, tu es un peu un autodidacte. Alors, comment tu t'es formé et en quoi tu te dis aujourd'hui, bah oui, c'est essentiel.

• Arnaud Cheminant

  En fait, moi, il faut savoir que l'immobilier, je ne me serais jamais lancé si je n'avais pas… Je pense que pour se lancer dans l'immobilier aujourd'hui, il y a quand même des prérequis à avoir, à connaître, à avoir quand même des bonnes bases, avoir des bonnes fondations. C'est-à-dire que c'est tout bête aujourd'hui, il faut savoir calculer une rentabilité. Moi, avant, je ne savais pas calculer une rentabilité. Je ne savais même pas comment calculer une rentabilité et qu'est-ce qu'il y avait. qu'est-ce qu'on comptait comme charge par exemple. Il y a différentes charges. Je ne savais pas qu'il fallait prendre la CFE, je ne savais pas qu'il fallait prendre le gestionnaire locatif, je ne savais pas qu'il fallait prendre les imprévus. Il y a plein de choses dont je ne savais pas. Et donc, en fait, moi, j'ai commencé tout simplement à lire des livres sur l'immobilier qui m'ont passionné. Déjà, ça prend pas mal de bases dessus. Ensuite, j'ai suivi une formation en immobilier, je n'ai suivi qu'une qui m'a appris les bases. Mais après, ça m'a appris les bases de comment analyser un marché. Comment calculer un rendement ? C'est quoi le prix au mètre carré ? Vous me parlez de prix au mètre carré, mais je ne sais pas vraiment ce que ça voulait dire. Comment lire un compromis également ? Puis après, il faut savoir que j'ai appris sur le terrain. Moi, tous les marchands que j'ai rencontrés m'ont tous dit De toute façon, l'expérience, tu l'as fait sur le terrain. Aujourd'hui, il faut les bases, il faut des bonnes fondations, savoir de quoi on parle, connaître un peu le jargon. Ensuite, on apprend sur le terrain parce que l'immobilier, chaque investissement est différent. Il y a tout le temps plein de problématiques. Il y a des problématiques auprès des artisans, des travaux, une problématique sur la partie plutôt juridique au niveau de l'urbanisme. Ça reste très complexe, surtout aujourd'hui, nous, dans le sud de la France, dans le Var. les Alpes-Maritimes ça devient très compliqué au niveau de l'urbanisme en plus l'urbanisme les règles d'urbanisme sont différentes d'une commune à l'autre c'est ça qui est extrêmement complexe donc en fait on apprend au fur et à mesure on fait des erreurs, on choisit pas les bons intermédiaires, les bons partenaires et puis au fur et à mesure ça s'affine et même aujourd'hui moi j'ai rencontré des professionnels qui ont plus de 20 ans ils me disaient encore aujourd'hui ils font des erreurs mais le problème de l'immobilier c'est qu'une erreur en plus ça peut coûter quand même très cher oui quand même merci ça coûte très cher on peut gagner beaucoup d'argent mais on peut en perdre aussi beaucoup donc moi oui je suis un autodidacte par contre je me suis quand même formé c'est-à-dire qu'aujourd'hui il n'y a pas réellement de formation qui existe sur le marché pour savoir investir dans l'immobilier c'est des petites formations par-ci par-là il n'y a pas que des bonnes formations mais

• Eric Nicolier

  oui on est d'accord mais on en a parlé aussi dans l'épisode avec Florian c'est qu'effectivement Il y a quand même des discours complètement surréalistes dans ce domaine-là. Des gens qui promettent monts et merveilles, des rendements délirants, etc. Et qui ont pignon sur rue, c'est-à-dire qui proposent des formations sur les réseaux sociaux, etc. Et on se dit, mais c'est quoi ? Ça n'a rien de sérieux, en fait.

• Arnaud Cheminant

  Moi, ça, au début, j'y croyais. C'était possible. Et en fait, quand j'étais confronté au terrain, je me suis vite rendu compte que ce n'était pas possible. Ce n'était pas possible. Et en fait, c'est la réalité du terrain qui te fait revenir sur terre. Et après, quand tu es passionné, tu apprends. J'apprends encore plein de choses. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, je suis sur un projet de division foncière. Acheter un appartement et le louer et réaliser un projet de division foncière pour un projet de marchand. c'est totalement différent. C'est-à-dire qu'on parle de permis d'aménager. C'est quoi un permis d'aménager ? C'est l'aménagement. C'est quoi un permis de construire ? C'est quoi une BP ? Voilà. C'est quoi une viabilisation ? Qu'est-ce qu'on compte dans une viabilisation ? Donc, tout ça, en fait, il faut l'apprendre et je l'ai appris sur le terrain.

• Eric Nicolier

  Oui. Oui. Et tu vois, si je peux me permettre, bon, tu dis effectivement, il faut se former avant d'investir. C'est indispensable. Moi, j'ajoute un petit truc, mais c'est un petit peu ce qu'on vient de se dire. C'est que oui, mais il faut encore être en capacité de bien choisir les formations adéquates et trier ce qui est de l'arnaque, parce que je pense qu'il faut le qualifier comme tel parfois de ce qui est des formations solides, pertinentes, par des gens qui savent un petit peu de quoi ils parlent et qui ne promettent pas la lune, en fait.

• Arnaud Cheminant

  Exactement. Non, c'est ça. Alors aujourd'hui, il y a des petits groupes. Moi, aujourd'hui, j'ai rejoint... Aujourd'hui, il y a des groupes, il y a une fédération de marchands de biens qui a été créée. Tout à fait. qui essayent de professionnaliser le métier avec des formations, à la fois pour les débutants, mais aussi les plus expérimentés. Donc, en fait, on commence à avoir quand même des acteurs qui commencent à créer des formations, des groupes un peu reconnus avec des experts. Mais pour le moment, il n'y a rien de vraiment formel. C'est en train de se faire grâce à des personnes comme Eric. Et donc, c'est en train de venir petit à petit. Mais aujourd'hui, il n'y a clairement rien qui t'apprend comment investir dans l'immobilier. Et même, je ne pense pas dans les... dans tout ce qui est BTS et tout, je ne suis pas sûr que ça existe aujourd'hui.

• Eric Nicolier

  Pas en BTS, non. Moi, j'enseigne en BTS également, et non, on ne peut pas... Ce n'est pas fait pour ça, très clairement, ce n'est pas fait pour ça. Bien, alors, troisième enseignement, affirmation que tu avais dit, il faut visiter beaucoup de biens pour trouver sa pépite. Alors, tu en as visité tant que ça, des biens immobiliers, pour trouver des pépites ?

• Arnaud Cheminant

  tu vois encore aujourd'hui j'ai été prospecter les agences immobilières j'ai été dans les agences pour me présenter présenter notre projet du staff capital et leur demander s'ils avaient des biens intéressants donc en fait aujourd'hui il faut faire beaucoup déjà un quand on démarre pour que l'œil s'habitue je pense qu'il faut faire beaucoup de visites parce qu'au début la première fois que je suis arrivé dans un bien qu'est-ce qu'il faut regarder j'ai ma petite liste qu'on m'avait donnée après ça devient assez automatique mais déjà il faut habituer l'œil au début moi ce que je préconise au début c'est déjà faites beaucoup de visites même si les biens ne sont pas intéressants c'est pas grave faites beaucoup de visites, allez vous habituer, rencontrez les agents IMO, discutez avec eux, il y en a plein qui sont très intéressants et qui vous pouvez échanger, qui vous apprennent pas mal de choses aussi, qui vous donnent pas mal d'infos. Donc, allez visiter un maximum. Et encore aujourd'hui, nous, on a beau avoir un réseau, le marché aujourd'hui se tend un peu plus, il y a moins d'opportunités sur le marché. Donc, malheureusement, aujourd'hui, nous, on a notre téléphone qui s'en a un petit peu moins. Donc, aujourd'hui, pour alimenter la machine, il faut qu'on aille prospecter. Donc, aujourd'hui... Là aujourd'hui j'étais à Saint-Maximin, je vais à Toulon toute la journée, on a plein de visites de privé avec des agents d'immeubles avec un de mes associés, j'y vais. Demain on a des visites sur Grasse, donc en fait aujourd'hui je visite beaucoup de biens. Et en fait aujourd'hui si vous voulez attendre sur votre canapé qu'un bien arrive, ça ne se passera pas comme ça parce qu'en plus l'immobilier ça reste un métier de rencontre. et d'humains, et d'hommes avec un grand H, hommes et femmes, mais hommes avec un grand H, c'est son réseau et c'est comme ça que les opportunités arrivent. Et pour ça, il faut faire beaucoup de visites en amont et encore aujourd'hui, on en fait encore beaucoup et même les plus expérimentés en font encore beaucoup.

• Eric Nicolier

  Oui, oui, oui. En gros, pour donner, bon, c'est toujours parlant, sur l'ensemble des biens sur lesquels tu as investi, tu estimes qu'à chaque fois, en moyenne, tu as dû visiter combien de biens pour en sélectionner un et investir dedans ?

• Arnaud Cheminant

  Je t'avoue que mes opérations d'investissement locatif, moi en perso, je n'ai pas visité tant de biens que ça. Par contre, parce que je trouve que c'est plus facile de trouver des biens en investissement locatif, trouver des biens entre 7 et 10%, que de trouver des projets marchands. En fait, j'ai beaucoup plus prospecté sur des projets marchands parce qu'on regarde une marge qui est quand même assez importante en tant que marchand. Il faut qu'on sorte une marge. Et en fait, je pense qu'aujourd'hui, je te prends un exemple tout bête, ce mois-ci, j'ai dû prospecter, allez, je dois prospecter une bonne dizaine de biens par semaine en ce moment.

• Eric Nicolier

  Ah, c'est pas mal !

• Arnaud Cheminant

  Là, je pense que depuis le début du mois, je dois être à une bonne vingtaine de biens, je pense, depuis le début du mois, 25 biens. J'en ai encore prévu les prochaines semaines. Donc, ça met du temps. Tu vois, mon tout premier bien que j'ai acheté, j'ai dû faire cinq ou six biens avant de me... avant de l'acheter. Après, comme je dis, il vaut mieux faire que par faire. Je dis la pépite, mais pas non plus attendre la pépite. À un moment donné, il faut se lancer. Si tu attends le 15%, tu ne l'or pas. Moi, mon premier bien, j'ai acheté à 7% de rendement, ce qui est très bien à Marseille. J'étais content. Certains m'ont dit, tu n'as plus à acheter à plus, à 10%. Moi, 7%, j'étais content. Ça m'a débloqué mes sens. Et ça te débloque mentalement, ça te débloque ton mindset. et ça permet de passer à la seconde étape. Mais voilà, il faut en visiter quand même pas mal. Je dirais par biens, sur mes investissements créatifs, j'ai dû en visiter 4 ou 5 par biens que j'ai achetés. J'ai 20 lots aujourd'hui. Après, sur les projets de marchands, avec les gars, avec mes associés, on en a visité beaucoup depuis le début.

• Eric Nicolier

  d'accord et donc moi je note un truc intéressant que tu as dit c'est qu'il ne faut pas non plus chercher nécessairement l'idéal la pépite quoi en fait parce que sinon on saute jamais le pas ah mais moi j'ai rencontré le

• Arnaud Cheminant

  jour j'étais avec Makine et Makine elle a commencé à se former avant moi en 2019 elle n'a toujours pas acheté son appartement ah oui parce qu'elle a un blocage parce qu'elle attend la perfection elle ne l'a toujours pas fait donc pour moi mieux vaut acheter un bien à 7% au moins on se débloque mentalement, le premier bien il est fait on remplace nos process, on commence à lire un compromis, on sait ce que c'est et ensuite une fois que le premier bien est fait on pourra acheter le deuxième bien donc moi je pense qu'il ne faut pas attendre le 12% le 10%, surtout en ce moment il est quand même assez compliqué Le 12%, moi, aujourd'hui, je n'en ai pas. Alors, quand je pensais que c'était possible, je pense que c'est possible, j'en connais, mais moi, je ne l'ai pas. Aujourd'hui, je cherche du... Je suis à 8% de moyenne rendement brut. Je suis à la fois sur du 7, à la fois sur du 10.

• Eric Nicolier

  Alors, justement, puisque tu as commencé, on va aller sur le quatrième point que tu avais soulevé dans ton poste. Il n'y a pas que le rendement à 10% qui compte dans la vie. Alors, tu as commencé un petit peu à en parler. Ah, évidemment ! Je suppose que tu parles ici de rendement brut, pas de rendement net.

• Arnaud Cheminant

  Non, je suis en brut. Le brut, c'est quoi ? Ce sont tes loyers hors charge. En résumé, je te prends un exemple concret. Là, j'ai un bien que j'ai acheté. Il m'a tout compris. Il m'a coûté, avec les travaux, les frais notaires, le prix d'acquisition et quelques frais bancaires, il m'a coûté 65 000 euros. et aujourd'hui je le loue 490 euros hors charge. Donc tu vois, 490, si je fais le calcul, donc il faut que tu fasses 490 euros hors charge fois 12, j'ai 5 880 euros de loyer à l'année, que j'évise par mon coût d'investissement total, je suis à 65 000, je suis à 9% de rendement. Par contre, je suis dans un secteur, ce n'est pas premium, je ne suis pas dans le plein centre de Nice, dans le vieux Nice. sur un secteur qui est en train de se développer, c'est Grasse, qui est un peu plus populaire, mais qui reste très bien et ça se développe. voilà donc aujourd'hui moi j'essaye d'allier vraiment une stratégie qui est à la fois purement patrimonial où là je vais investir plutôt dans des endroits où je suis sûr de louer beaucoup plus tendu moins populaire je suis sûr de louer par contre j'ai des rendements à 6 et 7% à peu près et là par exemple j'ai acheté un immeuble je suis à 10% par contre c'est beaucoup plus populaire il ya plus de risques donc en fait j'essaie d'allier gain risque. J'essaye de trouver un accord et mon but, c'est d'avoir un rendement à entre 8 et 8,5%. Et moi, j'en suis content. Ça me convient parfaitement.

• Eric Nicolier

  Et quand tu as tout compté, les charges et les impôts, évidemment, les impôts, on est à combien ? 2% ?

• Arnaud Cheminant

  Exactement, c'est ça.

• Eric Nicolier

  À peu près ?

• Arnaud Cheminant

  J'ai une moyenne, c'est ça. Une fois que tu as tout compté, tu as... Ouais, tu es aux alentours de 2% dans ce niveau-là.

• Eric Nicolier

  Ouais, ben voilà.

• Arnaud Cheminant

  qu'en fait, il te faut beaucoup de biens pour vivre de l'immobilier.

• Eric Nicolier

  C'est ça, tout à fait. Bon, alors justement, par rapport à ça, tu ne trouves pas qu'il y a un peu une espèce d'esbrouf à ce niveau-là ? Moi, j'entends, je vais te citer quelqu'un avec qui j'ai discuté il y a quelques mois, qui m'a, dans le blanc des yeux, qui m'a affirmé que lui réalisait 15% net sur l'immobilier. Alors, je lui ai dit que je n'en croyais pas un mot. que c'était absolument impossible. Il m'a dit si, si, si, moi je fais au moins ça, etc. T'en penses quoi de ce genre de discours qu'on entend parfois ? Alors,

• Arnaud Cheminant

  oui, il est possible.

• Eric Nicolier

  Il n'a pas voulu me dire après.

• Arnaud Cheminant

  Dans quelle zone ? Oui, le 15%, tu peux l'avoir dans un quartier ultra populaire.

• Eric Nicolier

  Net ? 15% net ?

• Arnaud Cheminant

  Moi, ça me paraît compliqué quand même. Oui, moi aussi. Je me dis, s'il l'a trouvé, il l'a trouvé dans un quartier très populaire où je ne mettrais pas un pied, ou dans des campagnes où il n'y a pas un pélos, dans un tout petit village. Mais moi, ça me paraît quand même très compliqué. Aujourd'hui, je n'ai jamais rencontré de personnes qui font du 15% net. Voilà, 15% brut. J'en ai rencontré encore, je n'en ai pas rencontré des masses. Et moi, je ne l'ai jamais trouvé, 15% brut.

• Eric Nicolier

  On est d'accord.

• Arnaud Cheminant

  Moi, j'ai du mal à y croire, personnellement.

• Eric Nicolier

  Non, mais on est bien d'accord là-dessus. Moi, j'aime bien les choses un peu réalistes, fondées, etc. Et ne pas essayer de balancer de la poudre aux yeux aux gens. Je ne vois pas l'intérêt. Donc, finalement, il n'y a pas que le rendement à 10% qui compte dans la vie, comme tu le dis, parce qu'on ne le trouve pas nécessairement aussi aisément que ça.

• Arnaud Cheminant

  en fait tu peux le trouver mais dans des zones plus populaires voilà par exemple je te prends un exemple moi j'ai acheté un immeuble parce que je connais bien la zone Roubaix Roubaix dans les bons quartiers dans les quartiers les bons quartiers de Roubaix quand même oui donc très très loin de chez toi là ouais mais je connais bien l'île j'ai un bon partenaire là-bas tu vois et en fait je suis à 10% je vais monter à 10,5% parce qu'ils sont mal loués mais je sais que c'est pas un quartier où je vais faire une grosse je vais pas faire de probablement je me dis c'est pas là dessus que je vais faire une plus-value tu vois sur ce bien là par contre je me fais du cash pour le moment et je peux avoir des risques d'impayés. Mais de l'autre côté, j'aurai des biens beaucoup mieux placés où je sais que j'ai très peu de risques d'impayés, je sais que j'aurai une plus-value dans tous les cas à 5 ans.

• Eric Nicolier

  Oui, c'est ça. Oui, c'est-à-dire que tu es en train de nous expliquer qu'on ne peut pas tout avoir, en fait. Il faut trouver, il faut arbitrer quelque part ce qu'on va chercher.

• Arnaud Cheminant

  C'est compliqué. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, tu me dis un investissement ultra-prémium, ultra-sécure en plein centre-ville de Nice à 10 franchement... Après, je vais te dire, la location courte durée,

• Eric Nicolier

  ok en location courte durée mais derrière tu décharges le CD mais en location à l'année c'est impossible ouais bon on est d'accord alors cinquième point que tu avais mis en avant dans ce poste alors là qui m'a étonné qui est assez catégorique puisque tu as écrit tu ne peux faire confiance à personne alors je me dis alors là le gars il est gonflé parce qu'en fait tu ne peux faire confiance à personne alors pourquoi tu peux faire confiance à personne alors moi en fait si tu veux j'ai

• Arnaud Cheminant

  j'ai découvert le milieu de l'immobilier et j'ai remarqué, moi je ne me suis pas avoué dans l'immobilier, par des partenaires, des prestataires, mais en fait j'ai remarqué que l'immobilier c'est un milieu où il reste quand même de l'argent, et ce n'est pas des petits montants quand même, et en fait tu te rends compte qu'il y a quand même beaucoup de requins. moi je suis arrivé un peu de manière naïve en fait tu dis qu'il y a beaucoup de requins et je me suis fait avoir et en fait je me suis rendu compte qu'il fallait tout contrôler alors j'étais un peu loin quand je dis il faut faire confiance à personne moi je te parle de mon partenaire dans le nord qui m'a trouvé le bien, qui me gère les travaux qui me gère la gestion locative, j'ai confiance en lui par contre ça n'empêche pas le contrôle j'ai confiance en lui mais ça n'empêche pas le contrôle c'est à dire que derrière moi je vais contrôler ce qu'il fait là je monte à l'île pour contrôler les travaux il me rénove deux appartements même si j'ai confiance en lui ça n'empêche pas le contrôle. Et demain, moi, c'est mon avis, j'ai confiance quand mes cinq amis sur le doigt d'une main et mon frère, mes parents, ma femme et mon fils. Voilà. Moi, je suis un peu comme ça, parce que l'immobilier, c'est un milieu où il y a beaucoup d'argent. Moi, j'ai entendu beaucoup, beaucoup d'histoires d'animaux.

• Eric Nicolier

  beaucoup se sont fait avoir et donc en fait moi aujourd'hui c'est partout pareil c'est très compliqué et je reste quand même très méfiant voilà faut avoir fait plusieurs opérations ensemble pour que je commence à avoir confiance c'est pas en une opération que je vais avoir confiance au partenaire à l'agent immobilier par exemple faut en faire plusieurs faut qu'il me le prouve et ça prend surtout l'immobilier c'est des projets qui ont longtemps ça va prendre 3 ans pour avoir confiance en quelqu'un

• Arnaud Cheminant

  et voilà mais encore j'ai confiance mais je contrôle systématiquement ouais donc Albert tu veux dire que tu as un peu abandonné ta posture naïve ce qui n'est pas un reproche parce que je veux dire la naïveté c'est bien aussi d'avoir une certaine candeur à l'égard des choses tu as abandonné un petit peu ça en fait ouais

• Eric Nicolier

  je suis beaucoup moins naïf et surtout qu'il y a beaucoup de beaux parleurs en IMO partout que ce soit investisseurs, marchands agents IMO tout ça et je me méfie, j'y vais un peu avec du recul et voilà, je sais comment ça fonctionne donc je fais je fais quand même très attention pour choisir mes associés. Mes associés, on s'est associés ensemble. Mais ça faisait quatre ans que je faisais, en gros, pour t'expliquer dans mes associés, j'ai mon artisan avec qui je me suis associé, Gustave, où il a fait plusieurs opérations avec moi. Avant que ça devienne un copain, il a rénové plusieurs appartements. Donc, je sais ce qu'il vaut. Mon avocat, il a géré des litiges. Je sais ce qu'il vaut, on s'entend bien. Donc, j'avais confiance en lui, parce qu'il a bien travaillé. Et mon troisième associé, j'ai réalisé déjà plusieurs opérations avec lui tous les deux, ces quatre dernières années. Et je sais que... Voilà. Pour le moment, il ne me l'a pas mis à l'envers. Donc en fait, aujourd'hui, j'ai confiance en mes associés à 100% parce que ça fait déjà 4 ans qu'on bosse ensemble. Pour prouver que je peux avoir confiance en eux.

• Arnaud Cheminant

  Tu parlais de beau parleur. Je soupçonne que celui que j'évoquais il y a quelques minutes qui m'annonçait des super rendements, je pense que c'est un beau parleur.

• Eric Nicolier

  Il y en a beaucoup. Attention, les chiffres sont beaucoup gonflés dans l'immobilier. Je veux vraiment le dire à ton audience, à tes auditeurs. On est débutant, on parle avec un investisseur. Souvent, ils te disent qu'ils ont 10% de rendement et ils te disent qu'ils ont 15% de rendement, mais en fait, ils en ont 10. en fait ils sont tous la plupart ils gonflent moi j'ai remarqué beaucoup gonfler leurs chiffres en fait il y a un moment donné quand tu le sais tu te rends compte qu'en fait il les a gonflés il y en a quand même beaucoup qui gonflent leurs chiffres et en fait il n'y a pas autant de marge que ça il n'y a pas autant de rendement que ça ils ne font pas autant d'opérations qu'ils disent voilà donc voilà si j'ai un conseil c'est surtout rester focus sur votre vision votre stratégie sur votre objectif et n'écoutez pas trop ce qui se dit autour parce que voilà c'est quand même beaucoup beaucoup de vent, à mon sens. Je reste cash dans ce que je dis. Oh là,

• Arnaud Cheminant

  mais au contraire. Alors, sixième précepte que tu avais mis en avant, sans réseau, t'es mort. Alors, oui, sans réseau, t'es mort. Qu'est-ce que tu peux nous dire là-dessus ?

• Eric Nicolier

  L'immobilier, comme je disais, c'est un métier d'homme avec un grand H, un métier d'humain, de rencontre, et c'est que ça. Je t'ai parlé de mes associés, ce sont des rencontres grâce à l'immobilier. la plupart des opportunités qu'on m'a apportées, ce n'est pas des opportunités que j'ai trouvées sur le bon coin, jamais. C'est souvent des agents que j'ai contactés via le bon coin, j'ai évité le bien, ils ne m'intéressaient pas, mais le feeling est bien passé, ils m'ont apporté des nouvelles opportunités. et en fait c'est en entretenant ces relations qu'on arrive à développer son réseau je reprends Florent dans son téléphone il a 4000 contacts en 20 ans tout son réseau, son réseau il est énorme en fait aujourd'hui l'immobilier c'est que dire réseau pour trouver des opportunités pourquoi un agent immobilier va plus t'appeler toi qu'un autre marchand, qu'un autre investisseur Voilà, donc c'est le réseau, il faut entretien des réseaux, il faut aller manger avec eux, il faut les relancer, il ne faut pas péter plus haut que son cul, voilà, il faut rester humble et en général ça passe. Moi les investisseurs, les marchands que j'ai vu qui traitaient un peu l'agent immobilier en mode one shot, c'est-à-dire que voilà ils l'ont fait un peu à l'envers à l'agent immobilier, tu peux être sûr que l'agent immobilier ne les rappellera jamais et c'est dommage parce que l'agent immobilier pourrait lui apporter de nouvelles affaires. Et bien nous en fait c'est un donnant-donnant. Je prends un exemple tout bête, aujourd'hui j'ai un agent immobilier qui me présente bien. avec ma société Gustave sur un projet d'achat-revente, c'est lui systématiquement qui a la revente. Lui, en fait, il a une double commission. Il a à la fois durant la vente et durant la revente. En fait, c'est comme ça qu'on se crée aussi son réseau et ses affinités. En fait, moi, j'estime que son réseau est mort. En plus, un bon artisan, je te prends sur la partie artisan, trouver un bon artisan, c'est très compliqué. Moi, je touche du beau aujourd'hui parce que je n'ai jamais eu de problème au niveau des petits problèmes. Franchement, par rapport à d'autres, je n'ai jamais eu de problème. et en fait aujourd'hui le réseau une fois que tu as tes bons artisans, tes bons partenaires logiquement ça roule par contre tu mets du temps à les trouver et tu suis pas mal d'embûches quand même durant quelques mois, quelques années avant de trouver les bons donc le réseau moi je le dis entretenez le réseau au maximum rencontrer un maximum de gens, aller visiter des biens qui ne vous intéressent pas pour aller rencontrer les agents IMO, aller frapper aux portes des agents IMO, rencontrer des artisans. Après, malheureusement, les artisans, on se rend compte qu'ils sont compétents que lorsqu'ils font les travaux. Des fois, c'est trop tard. Et donc, il n'y a que de cette manière. Aller dans des soirées d'investisseurs immobiliers, aller rencontrer des gens un maximum. Et c'est comme moi, par exemple, LinkedIn, j'ai développé mon réseau. Aujourd'hui, je suis ici grâce à toi, Eric, grâce à LinkedIn. j'ai rencontré pas mal de marchands qui ont plus de 20 ans d'expérience grâce à LinkedIn donc grâce au réseau c'est que le réseau réseau réseau l'immobilier c'est que ça tout à fait alors moi j'aime bien entendre ce discours et tu vois je vais te enfin

• Arnaud Cheminant

  c'est pas une anecdote mais c'est malheureusement un constat que je fais bon moi j'enseigne aussi en dehors de la formation auprès de jeunes les jeunes qui sont en première année deuxième année troisième année en master etc etc on a du mal à les bouger, c'est-à-dire à les sensibiliser sur cet impératif du réseau. Alors certains le comprennent très vite et ils sont à fond là-dedans, et malheureusement, on en voit beaucoup qui sont un peu repliés sur eux-mêmes et qui ont beaucoup de mal à assimiler en fait cette exigence. Et parfois, il leur faut des années pour comprendre qu'effectivement, ce réseau est central par rapport aux compétences qu'ils acquièrent par ailleurs dans le cadre de leurs études.

• Eric Nicolier

  Oui. Oui, mais après, il y en a qui ont des personnalités plus introverties, donc ça peut mettre plus de temps. Après, il y en a aussi qui veulent tout tout de suite, malheureusement.

• Arnaud Cheminant

  Aussi.

• Eric Nicolier

  Et malheureusement, l'immobilier, ce n'est pas tout tout de suite. L'immobilier, c'est un vrai travail de fond. Trouver les bons agents, trouver des opportunités, c'est du boulot. C'est beaucoup de terrain, visiter beaucoup de biens. c'est très chronophage donc il faut du temps moi aujourd'hui je pourrais pas mener de fond Gustave Capital et un autre métier à côté en tant que salarié, impossible aujourd'hui tu vois prospection aujourd'hui, prospection demain prospection vendredi et je pars toute la journée donc c'est que ça pour rencontrer des agents au maximum

• Arnaud Cheminant

  Bien. Alors, après le réseau, ton septième point, on n'est pas loin des dix commandements, là, en fait.

• Eric Nicolier

  C'est vrai qu'on est pas au sac.

• Arnaud Cheminant

  Oui, oui. Alors, tu écrivais, il ne faut pas hésiter à casser le prix. Alors, explique-nous, casser le prix, c'est un jeu ou non ? Non.

• Eric Nicolier

  Alors, attention, il y a casser le prix et casser le prix. Quand je dis casser le prix, ça veut dire qu'il faut le justifier. En fait, il faut l'amener aussi à l'agent immobilier qui va l'amener au vendeur. Si tu as un bien, je te prends un exemple, j'avais un bien, j'étais positionné sur un bien, ça a été refusé. Par contre... l'agent immobilier l'a pas mal, parce qu'en fait, il a pas mal pris. Ça a été une maison à 490 000 euros, nous on a fait notre estimation de travaux, elle était beaucoup trop chère. Nous, en fait, on voulait la toucher à 380 000 euros, donc la baisser de 120 000 euros. Par contre, on n'est pas arrivé à l'agent immobilier lui dire, écoute, moi je l'avais à 380, c'est ça ou rien. En fait, on est arrivé auprès de lui pour lui expliquer, nous c'est 380 000 euros, parce que 1, il y a 300 000 euros de travaux, parce que c'est une maison qui a été construite dans les années 60 et qui n'a jamais été finie depuis 40 ans. Il y a eu des infiltrations d'eau dans la maison. Aujourd'hui, c'est une maison où il n'y a pas grand monde dessus, ils ont du mal à trouver des acheteurs. En fait, on a fait une proposition, on l'a amenée de cette manière, l'agent Yobli a tout à fait compris, parce qu'il voit qu'il n'y a pas non plus 10 000 personnes qui frappent à la porte de la maison. On l'a amenée à 380 000, la personne nous l'a refusée. Voilà, très bien, peut-être qu'elle reviendra vers nous dans deux mois, dans trois mois. En fait, quand tu casses le prix, il faut le justifier. Et aussi une chose, c'est que moi, quand j'ai quelqu'un, souvent les agents immobiliers, en fait, souvent, moi, quand je vais les voir pour leur dire, écoute, ça coûte combien, combien tu peux me la revendre ? Je veux dire, la maison, si je te l'achète, combien tu me la revends ? Souvent, ils ont un peu tendance à surestimer les prix de revente. par exemple un bien à 1 million d'euros, ils vont dire, écoute, ça se revend, franchement, ça se revend à 1 million 2 facile. En fait, tu te rends compte, sur ton analyse, ça vaut 1 million d'euros. Donc, en fait, si derrière, tu ne justifies pas ton prix, parce que lui, il ne va pas comprendre pourquoi tu lui achètes, je ne sais pas, au lieu de, tu lui achètes 500 000 euros, alors que lui, il avait un prix à 700. En fait, il faut bien lui amener en lui disant, déjà, un, le prix de marché, c'est tant, et donc, moi, j'ai tant de travaux. En fait, il faut bien lui expliquer le cheminement. Moi, ce que je fais aux agents immobiliers, c'est... qu'est-ce que je compte sur mon prix de revient ? Comment je calcule ma marge ? J'essaie vraiment de le ramener. Moi, ça me coûte tant, j'ai tant de travaux, j'ai tant de notaires, j'ai de la viabilisation à faire par exemple, j'ai des demandes auprès de l'urbanisme également. J'ai besoin de sortir tant de marge parce que moi derrière, forcément, il faut que je me paye aussi un minimum. Donc voilà pourquoi je justifie ce prix. Donc ça, il faut le justifier. Par contre, il ne faut pas avoir peur de casser le prix. C'est-à-dire que quand j'ai cassé, vraiment, tu t'es mis en tête qu'il faut que tu fasses, je ne sais pas moi, 10% de rendement brut. ou 8% sur un investissement locatif. il faut de façon forte de proposer un prix qui te permet d'arriver à 8% brut. Si tu vois que tu n'atteins pas les 8% bruts, tu laisses passer, tu passes à autre chose. Et comme je dis, il ne faut pas hésiter à casser le prix, parce qu'il ne faut pas avoir peur de casser le prix, parce qu'il ne faut pas croire, mais quand même… Moi, je suis tombé sur des opportunités à 400 000 où j'ai cassé le prix à 300 et c'est passé.

• Arnaud Cheminant

  Ah oui, quand même.

• Eric Nicolier

  Oui, parce qu'en fait, les gens sont sur un bien qu'ils ont mis il y a cinq mois. Ils ont baissé le prix une première fois, une deuxième fois. Une fois que le bien est sur les annonces et qu'il est dessus depuis six mois, le bien, tu peux être sûr, il est blacklisté par tout le monde. Quand toi, tu arrives, il est à 400 000 euros. Les gens, ça fait six mois qu'ils l'ont. ou un an qu'ils ont sur le dos, tu fais une offre et ça passe à 300 000 parce que ça fait six mois qu'ils attendent de le vendre. Et parce qu'il a été blacklisté, il faut savoir qu'un bien, s'il est sur le bon coin pendant plus de deux mois… et tu ne le vois pas ça en permanence, tu te dis, bon, c'est un peu foireux quand même. Donc là, c'est un peu foireux pour le vendeur. Donc là, tu te dis, bon, peut-être maintenant qu'il faut aller attaquer le prix. Donc, il ne faut pas hésiter à attaquer le prix. Par contre, toujours le justifier, l'amener à l'agent IMO.

• Arnaud Cheminant

  Oui, c'est ça. C'est que tu dis bien, on casse le prix, mais en fait, c'est très argumenté derrière. Et puis, si j'ai bien compris ton propos, c'est très transparent. C'est-à-dire, tu poses les choses sur la table de manière extrêmement claire, en disant, moi, ça me coûte tant. et voilà la raison pour laquelle je demande à ce que le prix soit baissé exactement,

• Eric Nicolier

  il faut toujours le justifier parce qu'en plus il faut se dire une chose en tant que marchand t'as souvent mauvaise réputation t'as un peu pris pour le gars à la cinquantaine l'agominé, le cigare, la chemise ouverte qui est blindé et qui va acheter des maisons un peu comme ça, c'est un peu l'image du marchand le marchand aujourd'hui c'est pas du tout ça Donc en fait, déjà quand t'arrives, t'es un peu mal vu, tu vois. Et même en tant qu'investisseur, t'es pas toujours très bien vu. Et donc en fait, il faut vraiment le ramener avec de la pédagogie, parce que nous, on a un métier avec des exigences, voilà, des conditions. Eux également. Donc en fait, les agents immobiliers et les vendeurs, il faut leur amener, leur montrer comment on calcule nos prix. Donc ça, c'est important. Et qu'aujourd'hui, on n'est pas un particulier, on n'achète pas sur un coup de cœur. Nous, on achète uniquement une rentabilité. Nous, il n'y a pas d'affect, pas d'émotion, jamais. Donc c'est très important de l'amener. Donc moi, quand je vois des gens qui cassent des prix sans justification, sans le justifier, Forcément, un, tu vas braquer ton agent immobilier et deux, tu vas braquer le vendeur. Mais le pire, c'est que tu braques l'agent immobilier, tu peux être sûr qu'il ne te rappellera jamais. parce que tu as cassé le prix sans le justifier.

• Arnaud Cheminant

  D'accord. Alors, justement, on va en arriver au dernier point, le huitième point, pour lequel, là, presque, je suis étonné, parce qu'en fait, là, depuis une demi-heure qu'on discute, tu n'as pas dit du mal spécialement des agents immobiliers. Et là, huitième point, quand j'ai lu ça, je me suis dit, ah ouais, quand même, l'incompétence de certains agents immobiliers. Donc, finalement... dans tes 4 ans en immobilier, sur les choses qui t'ont marqué, c'est l'incompétence de certains agents immobiliers. Tu ne dis pas des agents immobiliers, de certains agents immobiliers. Est-ce que tu peux développer ? C'est un point intéressant.

• Eric Nicolier

  Bien sûr. En fait, moi déjà, pour t'expliquer, te donner un exemple, la première fois que j'ai appelé un agent, la première annonce, je me rappellerai toute ma vie, je pense. Première annonce, j'appelle un agent immobilier, il devait avoir, je ne sais pas, la cinquantaine, je pense qu'il avait de l'expérience. Je cherchais un bien à 8% sur Marseille, je l'appelle, je le présente un peu, j'appelle pour un bien, il me dit écoutez, il est vendu, il me fait vous chercher quoi. Je fais écouter, je cherche du 8% et tout de suite, le gars m'a rembarré, il m'a envoyé dans mes 22. Il m'a dit, écoutez, M. Cheminan, c'est impossible. Il n'a jamais vu de 8% en 20 ans de carrière. Ça n'existe pas et tout. Et en fait, là, j'ai raccroché. J'ai fait, mais en fait, c'est moi qui suis naïf. Ça n'existe pas. En fait, j'ai remarqué qu'à Marseille, du 7%, il y en a. Si on cherche, il y en a. Et en fait, ça, c'était la première expérience que j'avais. Déjà, je n'ai pas eu une très bonne expérience. Et ensuite, j'ai remarqué que malheureusement, le métier d'agent immobilier, c'est un métier qui demande beaucoup d'expertise. C'est un vrai métier. C'est un vrai métier où il faut être formé. Il y a beaucoup de compétences à acquérir. En fait, malheureusement, j'ai trouvé que moi, ces dernières années, les grands réseaux ont ubérisé le secteur. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les grands réseaux ont recruté à pléthore, vraiment de manière significative. Ils ont formé très rapidement, à mon sens, les mandataires. Beaucoup de personnes veulent se reconvertir en tant qu'agent IMO parce qu'ils pensent qu'ils peuvent se faire une commission à 15 000 euros ou 30 000 euros comme ça. sauf qu'en fait ça se passe pas comme ça en fait ça détériore à mon sens l'agent immobilier parce que aujourd'hui un agent immobilier c'est du relationnel faut qu'ils aient aussi des compétences techniques En fait on le sent tout de suite quand un agent immobilier est compétent aujourd'hui moi j'ai été je te prends un exemple tout bête à saint-maximin à saint-beaubourg-le-var j'ai été taper aux portes des agences on a rencontré 10 il y en a 7 pour qui j'ai pas du tout accroché j'ai senti que j'étais un client lambda et je pensais que ça percutait pas par contre il y en a trois on a parlé de changement d'affectation, on a parlé d'urbanisme, on a parlé de pas mal de choses et je sentis que les gens comprenaient leur sujet et comprenaient mes attentes. Et en fait, ça se voyait tout de suite, les gars et femmes, ils avaient 15-20 ans d'expérience. Et en fait, moi, à mon sens, aujourd'hui, l'ubérisation du secteur de tous ces grands réseaux qui ont recruté de manière significative, malheureusement, je suis tombé sur beaucoup d'agents immo qui travaillaient pour ces réseaux qui en fait n'avait pas l'expérience, qui faisait ça juste pour l'argent. Et j'ai plein d'expériences qui montrent qu'il n'y avait aucun accompagnement. Et moi, donner 5% de commission à un agent immo qui n'a pas envie de bosser, qui ne connaît même pas les charges de l'immeuble, ou qui me donne les clés pour dire, écoutez, c'est vous qui montez à l'appartement, je n'ai pas envie de monter. Moi, donner 5% pour ça, ce n'est pas trop mon délire. Moi, donner 5% à un agent immo... qui m'accompagne vraiment de A à Z, qui est dispo pour aller visiter à plusieurs reprises avec les artisans, qui en plus m'accompagne pourquoi pas sur les démarches d'urbanisme, parce que certains le font, on sent qu'il y a un vrai accompagnement de l'or par derrière. Les gars, ils t'envoient toutes les infos en une seule fois, pas en dix fois, ils t'envoient pas un premier diagnostic, un deuxième deux jours après, un troisième quatre jours après. On voit l'agent immobilier qui est carré. Et aujourd'hui, un bon agent immobilier... il n'y en a pas partout, c'est compliqué d'en trouver. Par contre, il y en a. Aujourd'hui, j'ai parlé avec un agent, il m'a dit qu'il y avait quand même 100 000, je crois, 100 000 agents immobiliers mandataires en France. C'est énorme, 100 000. Je ne sais pas, tu me diras si je me trompe.

• Arnaud Cheminant

  Oui, le chiffre n'est pas évident à estimer. Il est un peu inférieur quand même. Par contre, très clairement, il y a eu beaucoup de recrutements ces cinq dernières années.

• Eric Nicolier

  malheureusement ils ont voulu faire du volume au détriment de la qualité et malheureusement ça a détérioré le métier pourtant dedans il y a des très très bons agents qui sont passionnés de leur métier et en fait c'est cela, limite c'est même à nous en tant que professionnels de les choyer ces agents émaux puisqu'à eux il faut les choyer parce qu'on veut créer un partenariat avec eux pour qu'ils apportent des opportunités et c'est cela qu'il faut trouver et quand on les trouve il ne faut pas Il faut être super rigoureux, attentionner avec eux et les choyer parce que trouver des pépites comme eux, je parlais de pépites d'opportunités immobilières, il y a aussi des pépites d'agents qu'il faut garder auprès de nous et nous, on en a. C'est-à-dire que nous, aujourd'hui, on trouve un bien immobilier dans un quartier. on appelle nos agents, nous on fait déjà notre estimation et on a nos partenaires immobiliers qui sont devenus pour certains des copains, on les appelle on leur dit écoute qu'est-ce que tu penses de ce prix là est-ce que tu penses que ce prix de revente ça correspond attends je reviens vers toi le mec qui revient vers moi une heure après, parce qu'on a tissé un lien avec eux, donc voilà, donc ça par contre pour rencontrer des bons agents immobiliers bah faut en rencontrer beaucoup beaucoup mais donc finalement ça rejoint ce qu'on se disait sur le réseau parce que

• Arnaud Cheminant

  Ce réseau va se constituer aussi en éliminant un certain nombre de personnes que tu vas rencontrer et ne conserver que ceux qui correspondent à ton éthique, à ton exigence technique, etc.

• Eric Nicolier

  Exactement. Et en fait, il y a souvent un truc que j'aime bien pour comparer le bon d'un mauvais. Je ne peux pas dire le bon d'un mauvais, ce serait très réducteur de dire ça, mais souvent, ce que je leur demande, c'est combien vous pouvez me le revendre, le bien. Si je vois que le gars ou la fille me disent je peux te le revendre, je ne sais pas, c'est un bien à 800 000, je peux te le revendre à 1,2 million et que je vois qu'en fait je peux le revendre 900 000, le gars il a quand même pris, il s'est dit, il a augmenté de 300 000 euros, je me dis il me prend pour un pain-pain. Donc là dans ces cas-là, je me dis bon il n'est pas sérieux. Par contre s'il se trompe de 50 000, 100 000, voilà. Mais quelqu'un qui, voilà, souvent j'ai bien demandé le prix de revente, j'ai bien été, souvent je les teste pas mal les agents immobiliers lors des visites, pour voir s'ils s'y connaissent un peu. Et en fait ça se sent tout de suite, franchement le gars qui connaît son projet, celui qui ne le connaît pas, ça se sent tout de suite. Et c'est comme ça que je sais, et puis il y a le feeling qui passe tout de suite. et c'est comme ça que ça se passe. Donc, en fait, il n'y a pas que des mauvais, il y a aussi des très très bons, mais il faut en rencontrer, et je pense qu'aujourd'hui, la situation actuelle du marché, qui est en train de se tendre, je pense que c'est la profession. Voilà.

• Arnaud Cheminant

  C'est ce qui va se passer.

• Eric Nicolier

  Il ne va garder que les bons et les expérimentés, ceux qui veulent vraiment travailler, qui sont passionnés, qui sont bons, tout simplement.

• Arnaud Cheminant

  C'est toujours ce qui se passe quand il y a une crise de l'immobilier. Et Dieu sait s'il y en a eu des sévères, parce qu'évidemment, je suis bien plus âgé que toi, 91 a été une crise très sévère. 2008, un peu plus près de nous, ça a été aussi une crise sévère. C'est souvent ce qui s'est passé. C'est que ça a permis... Je mets des guillemets, parce que je ne dis pas nécessairement que c'est positif. Ce n'est pas positif, ça laisse des gens sur le carreau, etc. Donc humainement, ce n'est jamais génial. Mais ça a permis de faire un tri aussi entre des professionnels qui étaient peut-être un peu limite, et puis d'autres... Il faut se dire. Alors, juste pour terminer, si tu avais un conseil à donner à quelqu'un qui te dit Tiens, aujourd'hui, je veux… Alors, tu en as donné plein des conseils, c'est vraiment pour conclure, mais le conseil que tu donnerais à quelqu'un Tiens, aujourd'hui, je veux aller, je veux absolument faire de l'immobilier. C'est quoi la première chose que tu lui dirais ?

• Eric Nicolier

  Heureusement que je l'ai fait, sinon je me serais planté. C'est se former, lire des bouquins. Comme on disait tout à l'heure, les formations, attention, les formations, quelles formations, il y a des bons formateurs comme des mauvais, mais se former, trouver les bonnes formations, intégrer un réseau comme la Fédération des marchands de biens, même en tant que novice. donc se former à travers ça se former à travers des rencontres immobilières rencontrer des investisseurs et se former sur le terrain aller très rapidement sur le terrain et passer à l'action voilà pour moi c'est se former et ne pas non plus se précipiter à acheter le premier bien c'est déjà se former aller sur le terrain et se former sur le terrain et rencontrer un maximum de gens c'est comme ça qu'on se forme lire des livres voilà donc pour moi clairement c'est d'abord se former quitte à passer 6 mois à se former ou un an mais bien se former parce qu'on a un bien immobilier tu te rates sur le premier la banque elle va pas trop prêter derrière c'est ça et tu peux le garder pendant des années sur ton dos le mauvais investissement donc c'est se former, prendre le temps et ensuite à un moment il faut passer à l'action évidemment, c'est se former

• Arnaud Cheminant

  Très bien. Écoute, Arnaud, je te remercie infiniment, à la fois pour ton franc-parler, le concret sur lequel tu es allé, et puis tous les bons conseils qui ont émaillé cette discussion.

• Eric Nicolier

  Merci.

• Arnaud Cheminant

  Et puis bon courage pour la suite. À bientôt.

• Eric Nicolier

  Merci beaucoup. À bientôt. Salut Eric. Merci.

• Arnaud Cheminant

  Passion Immo, épisode 60, c'est terminé. Un grand merci à Arnaud Cheminant pour sa générosité à partager avec nous, avec vous, ses expériences, ses doutes, tout son cheminement depuis le moment où il a basculé sur l'investissement immobilier. Il est revenu en détail sur le parcours d'un autodidacte et vous êtes nombreux dans ce cas. Donc je pense qu'il y a beaucoup à prendre dans ces échanges. Pour ma part, je vous dis à très bientôt. N'hésitez pas, si vous avez quelques secondes, à aller noter l'épisode sur Apple Podcast ou sur Spotify. Ça lui donne de la visibilité supplémentaire. Et même si ce travail reste modeste, je ne cherche pas à concurrencer de grands podcasts dans ce domaine, ça fait plaisir tout simplement que ce travail soit reconnu et un petit peu mieux identifié sur les plateformes. En attendant, je vous souhaite une très belle fin de semaine et à très bientôt pour un nouvel épisode.