- Eric Nicolier
Bonjour à tous, Passion IMMO, épisode 73. Alors aujourd'hui, on va aborder un sujet que je n'ai jamais traité, qui est celui de l'achat en immobilier en France depuis l'étranger. Aussi bien par des étrangers que par des expatriés qui souhaitent investir dans leur pays d'origine, en thématique vraiment très particulière. Pour cela, j'ai un invité, expert dans ce domaine, Frédéric Moreau. Et vous allez voir qu'en définitive, ces explications, elles intéresseront aussi ceux qui, en France, veulent investir dans de l'immobilier. Donc finalement, l'interview avec Frédéric Moreau, elle va concerner tout le monde. Passion IMO, épisode 73, c'est parti ! On sait à quel point l'investissement c'est une préoccupation, et c'est d'autant plus une préoccupation quand on n'est pas en France, et puis qu'on a des volontés d'investir en immobilier sur le sol français, et qui n'étant pas sur place, c'est un petit peu plus compliqué que quand on est résident dans son propre pays. Alors pour ça, j'ai invité un expert, parce que Frédéric Moreau, comme vous allez le voir, il a suffisamment roulé sa bosse, il est lui-même investisseur en immobilier, ce qui fait qu'il sait de quoi il parle. Il a été avocat en droit des affaires pendant huit ans, il a été gestionnaire d'un fonds d'investissement, il a aussi changé plusieurs fois de pays pour des besoins professionnels. Et puis il a commencé, comme je le disais à l'instant, à investir depuis 2017. Et plutôt avec de très bons résultats, comme nous allons l'écouter. Il a créé, il y a quelques années, IMO Expat, qui est une plateforme qui est destinée aux Français qui habitent à l'étranger, et parfois aussi aux étrangers qui veulent investir en France. actuellement il réside à Luxembourg, il doit partir prochainement s'installer avec sa femme au Portugal, tout simplement parce qu'il a déclaré sa volonté de se fiancer avec elle à Lisbonne, il y a déjà quelques années, donc c'est une sorte de retour aux sources. Alors Frédéric Moreau, quand je l'ai invité, parce que je le suivais sur les réseaux sociaux, je trouvais qu'il avait un discours extrêmement intéressant, je savais donc qu'il était dans cette niche quand même, qui est celle de l'investissement depuis l'étranger, en France. Mais tout de suite, je me suis dit, mais comment ça se fait ? Il y a encore des gens qui veulent investir en France ? Alors pourquoi je dis ça, presque sur le ton de l'ironie ? Parce qu'en France, on est toujours en train de se plaindre. On est toujours en train de nous dire qu'on est le pire pays au monde, que c'est une catastrophe d'habiter en France, que les services publics sont mauvais, que les impôts sont trop lourds, que tout ce qu'on entend quand même. cette espèce de vision noire que nous avons de notre propre pays. Alors, si on est l'un des pires pays au monde, comment ça se fait qu'il y ait des gens qui veulent continuer d'investir en France ? C'est assez paradoxal. Alors, on va écouter la réponse de Frédéric Moreau à ce sujet.
- Frédéric Moreau
C'est vrai que c'est une bonne question, c'est assez marrant. Bon, déjà, je pense que... C'est vrai qu'on a souvent tendance à être pessimiste en France. Je trouve qu'il y a un climat morose depuis, allez, on va dire les dernières années, quelque chose comme ça peut-être. Mais malgré tout, quand on voyage et quand on va à l'étranger, on s'aperçoit très rapidement que la France, en fait, c'est un très bon pays. Très bon pays, avec encore un niveau économique considérable. Il y a quand même des... On a une économie aussi très diversifiée. Donc ça, il ne faut pas le sous-estimer. On a énormément de tourisme. On a encore, même si elle est un peu plus faible que malheureusement autrefois, on a encore une industrie. On a un savoir-faire, on a un patrimoine. Donc on a pas mal de choses. Et quand on habite à l'étranger, en effet, on a deux choix. Soit on investit à l'étranger, soit on investit en France, ou moi-même, j'ai envie d'en faire les deux. Et les deux ne sont pas du tout inconciliables. Maintenant, ce qu'il faut bien se dire, c'est que... Bon, généralement, quand on vit à l'étranger, il y a quand même... Alors, il n'y a pas de statistiques officielles sur ça, malheureusement. Mais moi, je le vois en côtoyant moi-même, j'habite à l'étranger, des Français qui habitent à l'étranger. Je dirais qu'il y a quand même une bonne partie, au moins la moitié, qui, tôt ou tard, rentrent en France. Ou on se désire de rentrer en France. Donc finalement, investir dans l'immobilier en France, quand à terme, tout au tard, on souhaite rentrer en France, ça a du sens, premièrement. Deuxièmement, même si on ne veut pas forcément rentrer en France, on a peut-être une volonté, tout simplement, d'avoir un pied-à-terre, d'avoir une résidence secondaire, parce que comme je l'ai dit précédemment, la France reste un très beau pays. Et puis, même si je l'ai un petit peu abordé avant, en voyageant, vraiment, on s'aperçoit, et ça, on ne s'en rend vraiment pas compte en France, mais l'influence de la France dans le monde. C'est incroyable, il suffit d'aller, moi je m'en souviens, j'étais au Vietnam, en Corée du Sud, tout ça. Il y a des mots français parfois dans les rues. Et c'est surtout, je dirais, en partant à l'étranger qu'on voit qu'en fait la France, c'est un très beau pays certes, mais c'est un pays qui a une telle influence dans le monde, que finalement on ne devrait pas être aussi peut-être pessimiste, mais on devrait plutôt être orgueilleux. Orgueilleux de ce qu'on a fait, de ce qu'on fait encore. et être plus optimiste. Donc je pense que oui, clairement, il y a encore beaucoup de gens qui veulent investir en France, même si on habite à l'étranger. Et puis il y a d'autres arguments. C'est vrai que la fiscalité en France, dans l'immobilier, il y a certaines niches stratégiques qui sont quand même assez intéressantes. Alors ce n'est pas pour ça qu'on va investir dans l'immobilier, mais c'est un petit peu la petite cerise, le gâteau. Il y a un accès au crédit qui est quand même... assez abordable. Par exemple, dans certains pays, il faut bien le dire, le taux fixe n'existe pas. La France reste encore une exception. D'ailleurs, j'ai lu récemment que, apparemment, la Banque Centrale Européenne voudrait tendre la France pour qu'elle change sa politique, enfin, les banques changent leur politique de prêt et qu'elles tendent plus vers un prêt à taux variable. Bon, on verra bien si ça arrive un jour. Je n'espère pas parce que c'est une grande richesse qu'on a en France et c'est ce qui donne aussi la stabilité immobilière en France. Il n'y a pas eu de chute drastique des prix de l'immobilier, par exemple, en 2022 et 2023. Et pourquoi ? C'est même peut-être regrettable. C'est peut-être regrettable d'un certain côté parce qu'il y a un problème de pouvoir d'achat. Mais pourquoi ? Je pense que l'une des raisons, et elle est là, c'est parce qu'on a des taux fixes. Ayant un taux fixe, sa mensualité n'augmente pas. elle ne diminue pas non plus, mais on peut obtenir un refinancement. Mais en période 2023, de 2022 à 2023, de mémoire, je crois qu'il y a eu 11 ou 12 augmentations de tous les taux d'intérêt. Ce qui est du jamais vu, on le sait tous, c'est un énorme argument. Si je veux investir, à contrario aux États-Unis, aux Émirats Arabes Unis ou en Angleterre, par exemple, Taux variable. Alors, le taux variable, généralement, on a tendance aussi, d'ailleurs, à l'exagérer, parce que j'ai étudié certains de ces pays-là. Le taux variable, il va être fixé, généralement, pendant 3-4 ans. Et au bout de 3-4 ans, il est réajusté. Mais malgré ça, ça crée une certaine inconnue. Finalement, on s'aperçoit qu'il y a quand même des très bons arguments d'investir en France.
- Eric Nicolier
Bon, alors, la réponse est très claire. Avant d'aller dans le détail, est-ce qu'on pourrait définir, je pense que l'exercice n'est pas évident, donc si vous ne pouvez pas me répondre, ce n'est pas un souci, est-ce qu'il y a une sorte d'archétype de l'investisseur expatrié et qui souhaite investir en France, ou alors est-ce qu'on a une telle... on a des profils tellement différents qu'il est compliqué de faire se dégager un profil type. Comment vous voyez les choses ?
- Frédéric Moreau
C'est vrai que ce n'est pas si évident que ça. Je dirais que, d'une manière générale, à travers tout simplement les personnes que j'accompagne, je dirais que la plupart... Donc déjà, il y a deux choses. J'estime qu'il y a deux choses dans votre question. La première, c'est... On va dire quel archétype, on a fait quel type de français, donc quelle situation professionnelle peut-être, et situation personnelle. Situation professionnelle, ça va plutôt être des salariés cadres en général. De bureau, dans la finance, mais pas que, l'éducation, parfois l'informatique, beaucoup. Donc c'est assez varié, franchement ça varie beaucoup. Il y a quelques entrepreneurs aussi, parce que c'est vrai que j'avais essayé de trouver les statistiques d'ailleurs, je n'ai pas trouvé sur l'INSEE malheureusement. Moi, autour de moi, je constate qu'il y a beaucoup plus d'entrepreneurs français qui vivent à l'étranger qu'autrefois. J'ai l'impression, en tout cas. Il y en a beaucoup qui sont partis. Et quand je dis entrepreneur, c'est pas dans l'industrie, mais plus dans d'autres domaines, simplement. Mais je dirais que c'est plus, en effet, salariés, cadres, employés. Mais bon, même en disant ça, j'ai un petit peu faux, parce que j'ai aussi des personnes, parfois, qui n'ont pas forcément ce métier-là. Moi, par exemple, j'ai une personne, elle dirige un salon d'esthétisme. Et bon, bah... Oui, donc ça varie beaucoup. Franchement, ça varie beaucoup. Par contre, il y a un axe qui est assez similaire. Généralement, c'est pour sa retraite. Alors ça va dépendre, il ne sait pas tout le monde. Il y a tout le monde qui a sa propre volonté, mais je dirais que beaucoup de Français qui veulent investir en France, c'est pour leur retraite. Et la raison, elle est simple. C'est parce que quand on habite à l'étranger, dans beaucoup de pays, il n'y a pas de système de cotisation de retraite. Et donc, c'est une problématique. Ou alors, s'il y en a une, ça reste assez léger. Et donc, il y a cette volonté-là d'anticiper. Ils font bien d'anticiper parce que franchement, quand on dit retraite, on s'aperçoit, c'est dans 20 ans, 30 ans, ça dépend pour chacun. Mais en réalité, ça passe très vite parce qu'un prêt immobilier, on le sait, ça dure 20 ans. Donc ça prend du temps. Et au bout d'un certain âge, ça devient beaucoup plus compliqué d'investir. Les prêts aussi ont une durée plus faible, etc. Donc je dirais que c'est la retraite. Et de temps en temps, cette idée qui est quand même présente d'avoir un complément de revenu, bon, ça c'est possible aussi. Et puis après, il y a d'autres idées, résidence secondaire, culture piétataire, des choses comme ça. Mais voilà, c'est vrai que c'est assez compliqué de faire un archétype, je dirais. Mais grosso modo, c'est à peu près ça.
- Eric Nicolier
D'accord. Est-ce que cet expatrié, il investit dans l'idée de je vais revenir en France de toute manière plus tard Ou alors il le fait parce qu'il estime que les rendements qu'il va obtenir, en tout cas le bénéfice qu'il va obtenir concernant son investissement immobilier, va être supérieur en France que s'il investissait, par exemple, dans le pays dans lequel il est installé. C'est une manière de vous poser aussi la question, est-ce que cet investisseur arbitre à la fois sur de l'investissement immobilier à l'étranger, où il est installé, ou peut-être dans des pays très proches de là où il est, où est-ce qu'il préfère vraiment l'investissement en France ?
- Frédéric Moreau
Moi, je... C'est plus la première raison, mais il y a une petite deuxième raison. Donc la première raison, c'est que, à terme, ils reviendront certainement, mais pas tous. Donc c'est ça. Sur la comparaison, donc la deuxième raison, à savoir, ouais, il y a plus de rentabilité en France, etc., je ne pense pas que ce soit ça. Mais c'est plus le fait, c'est la sécurité. C'est beaucoup plus facile, quand je dis sécurité, c'est quoi ? C'est que c'est beaucoup plus facile d'investir dans ce qu'on connaît que dans ce qu'on ne connaît pas vraiment. Alors en habitant à l'étranger, on va me dire oui, mais on va apprendre facilement, etc. Certes, mais la langue va être quand même différente. Donc même si on va parler la langue du pays, on sera jamais aussi bon qu'un... On appelle ça en français, je ne sais plus, qu'un autochtone d'ailleurs. C'est ça ? Bref. Et donc, on ne sera jamais aussi bon. Donc, c'est un peu cette sécurité. Je veux dire, je connais la France. J'ai ma famille ici. Voilà. Donc, c'est le plus simple pour moi. En fait, c'est un petit peu cette idée-là. Et puis après, il y a cette idée de retour en France. Mais après, en termes de comparaison de rendement, il y en a certainement qui le vont aussi. Je sais que, par exemple, j'accompagne pas mal de Français qui habitent au Canada. Et il y en a qui ont comparé, qui avaient cette volonté d'investir au Canada aussi. Ils voyaient qu'a priori, c'était peut-être plus intéressant. Et puis, finalement, ils sont allés vers la France. Donc... Il y en a en effet qui comparent, ils ont tendance à comparer. Et il y en a beaucoup qui font les deux. Par exemple, moi, j'ai pas mal aussi de Français qui habitent à Dubaï, parce qu'aujourd'hui, il y a quand même une grosse communauté là-bas. Et en fait, ils font les deux. Et c'est vrai que c'est assez complémentaire. Pour parler de Dubaï, bon, sincèrement, le secteur de l'immobilier là-bas est très volatile, je trouve. En tout cas, c'est-à-dire qu'il suffit de remonter au moment du Covid, ça a fait badaboom, puis maintenant, c'est au top. Mais les fondamentaux... ils sont plutôt fragiles. C'est-à-dire que tout repose sur un peu un momentum. En ce moment, je sais qu'apparemment, il y a plein de trucs à Dubaï parce qu'ils sont tous allés à Dubaï suite à la guerre russo-ukrainienne. Donc, il y a pas mal ce facteur-là. Mais l'immobilier reste quand même avec un sous-jacent là-bas assez fragile potentiellement. Alors qu'en France, non. Donc, Yonabou, ils vont tenter les deux aussi. Donc, voilà.
- Eric Nicolier
D'accord.
- Frédéric Moreau
Ce n'est pas évident en fait. Oui. Chaque cas est particulier.
- Eric Nicolier
Alors, qu'est-ce qu'ils vont rechercher particulièrement en France en termes d'investissement immobilier ? Ça va être quoi leurs critères de choix ? Et est-ce que fondamentalement pour un expatrié, les critères sont si différents de ceux du français installé qui va chercher un investissement en France ? Ou est-ce qu'on n'est pas tout à fait sur la même grille d'analyse ?
- Frédéric Moreau
Je dirais que c'est sensiblement la même chose. Il y a deux types, il y a vraiment deux profils différents par rapport à ça. Il y a des personnes qui veulent tout simplement investir dans leur ville d'origine, la ville qu'ils connaissent, la ville où il y a la famille. Puis après, il y a d'autres personnes qui sont vraiment beaucoup plus opportunistes et qui vont dire, je vais investir là où il y a beaucoup de rendement, là où il y a beaucoup de rendement, où la ville a un dynamisme, un potentiel d'appréciation important. Donc il y a vraiment les deux, mais je pense que ça se retrouve aussi en France. Et moi, je le constate beaucoup. Sincèrement, j'étais même d'ailleurs étonné de voir qu'il y avait autant d'expats qui voulaient investir dans un endroit face à ce côté opportunisme. Moi je pensais que la plupart des gens Peut-être que j'étais naïf mais la plupart des gens Je pensais qu'ils voulaient investir dans leur ville d'origine Tout simplement, moi c'est plutôt ce que j'ai fait Je me suis pas trop cassé la tête Je me suis dit bon bah voilà ça va être beaucoup plus simple Parce que je connais la ville, j'avais ma famille là-bas Mais c'est assez mitigé Il y a vraiment 50-50 Sincèrement je trouve parfois Mais ça change pas vraiment Du français de France j'ai envie de dire C'est la même chose
- Eric Nicolier
Alors, un petit peu dans le même esprit, c'est quelqu'un qui a une bonne connaissance du marché immobilier français ou qui, au contraire, va se reposer sur quelqu'un qui va l'accompagner, sur un expert, parce que peut-être qu'il a décroché au bout de plusieurs années avec une connaissance de ce marché français.
- Frédéric Moreau
Non, je dirais qu'il y a souvent des lacunes quand même. Il y a beaucoup de light-tune, malheureusement. Il y a plusieurs raisons à ça. En habitant à l'étranger, comme on dit, loin des yeux, loin du cœur, c'est la même chose pour l'immobilier. Plus on est loin de quelque chose, c'est vrai que plus on a tendance à prendre la distance pour l'étudier. Donc il y a quand même des lacunes, mais ces lacunes s'expliquent aussi de par la distance, mais par les potentielles difficultés qu'il y a. C'est-à-dire que comment on fait pour trouver un bien quand on habite à l'étranger, je ne sais pas, mais à 1000, 2000, 10 000 kilomètres ? Il y a une vraie problématique pratique. Soit je me déplace, mais bon, les billets d'avion, ça va quand même coûter cher au bout d'un moment. Donc il faut vraiment que je sois sûr de l'investissement. soit je fais confiance à quelqu'un pour me trouver l'investissement sur place, soit je fais l'appel à un proche ou en effet à un expert qui a un système avec des personnes sur place pour trouver un bien immobilier. Donc il y a des problématiques par rapport à ça. Et puis après, il y a d'autres problématiques qui sont assez grandes quand même. Le financement, ça on pourra peut-être l'aborder, mais c'est vrai que les banques, beaucoup de banques sont assez frileuses par rapport aux non-résidents.
- Eric Nicolier
On en a parlé, oui.
- Frédéric Moreau
Ce qui est quand même dommageable, mais on pourra en parler plus tard, aussi bien pour les banques que pour ces personnes-là, pour nous, en fait. Puis après, il y a la fiscalité. Il y a aussi des grandes inconnues. Ça dépend pour qui, mais il y a quand même des grandes inconnues sur le papier, sur la fiscalité, parce qu'il y a des personnes... Alors, il y a aussi beaucoup de clichés. Sincèrement, je trouve ça même assez dommage. Tout le monde dit... Je vois beaucoup, moi, pas tout le monde, mais beaucoup disent Non, mais la France, c'est catastrophique, on paye trop d'impôts, ça sert à rien. Moi, j'ai vendu tel bienbillier, j'habitais au Canada, j'ai dû payer plein d'impôts sur la plus-value. Ou alors j'avais mon logement, j'ai payé plein d'impôts sur mes revenus locatifs. Ou alors le cliché, le awesome mom, même je ne dis pas qu'il n'existe pas, mais ça reste quand même une grande exception, c'est le squatter. Alors ça, on me la sort souvent. Parce que de facto, à titre perso, et je suis du bois, j'ai jamais eu de squatter. J'espère que je n'en aurai jamais. Mais c'est pareil pour les impayés. Les impayés, je n'en ai jamais eu. Évidemment que ça arrive. Je ne dis pas que ça n'arrive pas. Mais les statistiques sont assez formelles. C'est autour de 3%.
- Eric Nicolier
C'est ça, tout à fait. Et vous connaissez, Frédéric, les statistiques sur le nombre de squatters sur une année en France ?
- Frédéric Moreau
Non, mais franchement, c'est pas critique.
- Eric Nicolier
Oui, je vais vous les donner parce que je les ai recherchées il y a quelques mois. Ça m'intéresse. Ah oui, je commençais à en avoir un peu ma claque de ces articles récurrents qu'on voit apparaître, etc. Il y en a à peu près 150, 180 par an.
- Frédéric Moreau
sur le territoire. Je suis en train de le noter. 150-180 par an, ce qui représente, je ne sais même pas combien, en pourcentage de la population, c'est extrêmement ridicule.
- Eric Nicolier
Sur 30 millions de logements.
- Frédéric Moreau
Ouais. Et le problème, je suis d'accord avec vous Eric, c'est que tout le monde, la presse en fait... Après, il y a un problème de fond, c'est-à-dire que je trouve que la loi est profondément injuste. Maintenant ça, c'est un point de vue moral, et chacun n'a pas la même morale, mais je pense que la majorité des Français d'ailleurs sont d'accord pour dire que c'est juste pas normal qu'on ne puisse pas évacuer quelqu'un qui squatte de manière forcément totalement illégale. Mais ça c'est un autre débat. Et par contre, les articles de presse, les médias qui en font... leur pain béni parce qu'évidemment ça fait hissé ça fait hausser la voix, tout le monde est dans le clash et c'est ça qui est triste mais c'est 150-180 franchement mais c'est ça
- Eric Nicolier
En fait, on a plus de risques de se faire renverser en traversant la rue que de se faire squatter son appart.
- Frédéric Moreau
Exactement, et ça prouve donc qu'on a plus intérêt à investir dans l'immobilier qu'à sortir de chez soi pour traverser la rue. La marche est importante pour rester en bonne santé, évidemment. C'est intéressant dans le sens.
- Eric Nicolier
C'est vrai qu'on peut le retourner comme ça. Mais donc, dans ce que vous dites dans notre discussion, ça, vous l'entendez parfois. Ah oui ? Oui, des expatriés qui pourtant sont loin de la France, ils vous parlent du squat.
- Frédéric Moreau
Ouais mais ça c'est malheureusement c'est comme ça mais c'est plus des personnes qui, ces personnes là vont jamais venir me voir d'ailleurs, ça m'étonne pas parce qu'elles estiment que c'est pas bien à l'inoublié en France, que c'est nul etc mais c'est malheureusement beaucoup d'ignorance en fait et vous venez de le prouver Eric donc en fait c'est surtout ça mais il y en a beaucoup, il y en a beaucoup après enfin beaucoup, je sais pas combien de français mais moi je le vois souvent sur mes postes et à un moment je m'amusais même à répondre, à expliquer à expliquer, non mais je pense c'est parce que vous n'avez pas les bonnes connaissances, vous n'avez peut-être pas eu la bonne expérience aussi, mais le problème c'est qu'après on se fait vite, peut-être après on va dans une discussion sans fin, parce que c'est très compliqué de convaincre quelqu'un surtout par message interposé ça ne va pas avancer très loin, donc j'ai arrêté de répondre malheureusement, et puis ces personnes-là resteront avec leurs connaissances faussées j'ai envie de dire mais bon.
- Eric Nicolier
Alors on va parler un petit peu du financement C'est compliqué de se faire financer aujourd'hui quand on est expatrié et qu'on veut acheter un bien immobilier en France ?
- Frédéric Moreau
Ça dépend de pour qui, mais pour la majorité des non-résidents, des expats, oui, c'est compliqué.
- Eric Nicolier
Alors en quoi ? C'est quoi les obstacles ?
- Frédéric Moreau
Les obstacles, c'est les banques. C'est-à-dire que concrètement, quels sont les obstacles ? Il y a plusieurs choses. D'une part, d'un point de vue risque. Quand on réfléchit un peu, la banque, elle, elle estime qu'elle a plus de risques à prêter à une personne qui n'habite pas en France, notamment en termes de recouvrement de la dette. Ce qui n'est pas faux. S'il y a une personne qui habite à Tongbongtu, pour prendre un exemple tiré par les cheveux, bon, si elle a une dette, c'est sûr que ça va être un peu compliqué pour aller tout simplement chercher l'argent auprès de cette personne-là. Donc ça, ça serait peut-être l'argument le plus légitime et le plus raisonnable à expliquer. Maintenant, je pense qu'au-delà de ça, parce que bon, il n'y a pas beaucoup de Français qui habitent à Tambouctou, ça c'est la réalité des choses quand même. Et puis, l'autre réalité, c'est que la plupart quand même des Français qui habitent à l'étranger, je ne dis pas tous, mais beaucoup, ont quand même une situation qui est quand même assez correcte. Parce que la plupart de ces gens-là, comme moi, si on est parti à l'étranger, généralement il y a deux raisons. La première, c'était soit parce qu'on avait des opportunités de carrière, ou soit la deuxième, et elle est compatible avec la première, C'est parce qu'on avait envie d'aller voyager et vivre ailleurs. Et ça peut être l'un ou l'autre ou les deux à la fois. Mais ce que je remarque quand même, c'est que dans la plupart des cas, moi, toutes les personnes que j'accompagne, elles ont des meilleurs salaires que le salaire moyen en France. Le salaire moyen, j'avais regardé par l'INSEE, selon l'INSEE, de mémoire dans le salaire privé. OK ? c'était 2300, 2400 euros. Quelque chose comme ça. J'ai oublié, mais c'était ce qui n'était pas énorme. Moi, je ne connais aucun Français de l'étranger. Alors, il y en a. J'en ai peut-être déjà vu, mais c'est quand même assez rare. La majorité vont gagner plus que cela. Donc, en fait, quelque part, le risque, pour moi, il se balance. Mais je dirais plus que de facto, moi, c'est mon impression, mon analyse, c'est qu'il y a une pratique qui s'est créée au sein des banques. Et en fait, il y a beaucoup de banques, et notamment des banques plus patrimoniales ou des banques qui sont vraiment axées non résidentes, donc BNP non résidentes, d'autres banques comme celle-ci, qui elles vont utiliser les non résidents parce que c'est un bon client pour... leur faire payer davantage, parce qu'en effet, ces personnes ont un niveau de vie supérieur. Elles ont généralement de l'épargne plus consistante qu'un Français. Et donc, vulgairement, ils vont un peu les faire passer à la caisse. Et c'est vrai que c'est dommage. Moi, je le vois souvent, des personnes qui me disent Oui, je dois faire un entissement de 100 000 euros, 150 000 euros, pour des projets parfois de 200 000, 300 000 euros. Alors qu'un Français résident, on ne lui demanderait jamais ça. Donc, je pense vraiment qu'il y a une pratique qui s'est créée. Donc, pour la plupart des non-résidents, ça va être compliqué. Maintenant, la réalité, c'est qu'il y a quand même des solutions. On peut largement se faire financer. Alors,
- Eric Nicolier
lesquelles ? Lesquelles ? Comment on fait quand on est expatrié et que, bon, les banques françaises sont un peu frileuses ? Comment on se finance ?
- Frédéric Moreau
Déjà, il faut se diriger vers les bons interlocuteurs. Donc, typiquement, ce que je conseille en général... En fait, dans cette question-là, il y a deux types de banques, avant de commencer. Il y a les banques avec qui ça va être le plus facile d'avoir un prêt. Mais quand on dit que c'est le plus facile, ce n'est pas les meilleures conditions. C'est celle que j'ai citée par exemple précédemment. C'est les grosses banques. Et puis après, il y a les banques où ça va être plus compliqué d'avoir des financements, mais les conditions vont être topissimes. Et donc, c'est peut-être plus compliqué, mais c'est vers ces banques-là qu'il faut se tourner. Donc, ça va être toutes les banques. avec une délégation d'agences en général, à savoir Crédit Mutuel, CIC, à un moindre niveau mais tout de même, Caisse d'épargne, Crédit Agricole, toutes ces banques-là. elles vont être plus compliquées à obtenir. Donc, il y a des choses à faire. Mais par contre, vous aurez des financements. En général, ce sera du... C'est largement possible d'avoir du 10-15% d'apport. Même moins. Franchement, j'ai des participants, des membres qui ont des participants, qui ont des financements qui, moi, moi-même, ils m'ont battu. C'est-à-dire que moi, j'ai dû mettre autour de 2% d'apport. Bon, c'était il y a quelques temps quand même. Maintenant, je mets plus, forcément. Mais ils ont réussi encore il y a quelques mois à mettre juste comme un français Donc déjà, la première réponse, c'est aller vers les bons interlocuteurs. Ensuite, ce que je constate, c'est un petit peu bête, mais moi, ce que je conseille en général, c'est de ne pas aller vers les banques de très grosses villes. C'est-à-dire que j'aime bien cette expression qui consiste à dire Je préfère être le plus riche d'une banque pauvre, entre guillemets, que le plus pauvre d'une banque riche. En fait, c'est un petit peu ça. C'est-à-dire que si je vais dans une banque en plein centre-ville, par exemple, de Lyon, alors la banque, elle est acculée de... Enfin, il y a plein de gens qui vont. Ils ont des gros process. Il n'y a pas vraiment d'in situ personnel, comme on dit en latin. Donc, il n'y a pas vraiment de relation personnelle. et on va être vite fait mis à la trappe. Alors que si on s'éloigne, on va vers des banques plus, je ne vais pas dire de campagne, parce qu'il y a des villes, moi je viens d'une ville à la base de 20 000 habitants, en France j'ai grandi là, c'est mi-ville, mi-campagne. Eh bien là, on aura un sens déjà d'accueil différent, on pourra échanger différemment, etc. Et ça, ça va être un peu plus simple. Donc ça, c'est un peu la deuxième partie de la réponse. La troisième partie, je dirais, il y a aussi la structuration du dossier. Alors ça ne fait pas tout, mais ça peut de temps en temps aider. Typiquement, c'est par exemple faire une SCI. Alors, ce n'est pas la panacée. Et la SCI, à la base, il ne faut pas la faire que pour un financement. Ça, c'est clair. C'est un peu dommage, mais de temps en temps, je le constate, ça peut un petit peu aider. Tout simplement parce que l'emprunteur ne sera pas un non-résident. De facto, ça sera une SCI. Une SCI, elle sera en France. Elle sera résidente. Alors évidemment que la banque, elle n'est pas bête. Elle va quand même regarder, faire une analyse translucide. Donc, elle va forcément regarder à travers. Mais je l'ai constaté quand même, ça aide un petit peu.
- Eric Nicolier
D'accord. C'est plutôt un facteur positif de créer une SCI en France avec un associé qui serait résident à l'étranger.
- Frédéric Moreau
Alors ça c'est une solution en effet Ou alors même avec son conjoint ou sa conjointe Qui est non résidente Mais en effet ça c'est une très bonne solution S'associer avec un résident Par exemple je pourrais très bien avoir un projet avec mon frère Il est en France Et alors là Là, la substance est largement... Enfin, la substance de résident est top. Parce que forcément, OK, je suis non-résident, mais je bénéficie de la résidence de mon frère, en espèce, et donc ça peut énormément m'aider. Alors évidemment que c'est pas l'idéal parce que j'ai pas forcément envie de posséder et d'investir à chaque fois avec mon frère, ma soeur ou je ne sais qui, mais sincèrement, ça aide beaucoup. Et ça, c'est vrai que c'est une astuce qui est vraiment pas mal. Maintenant, ce n'est pas l'idéal. Donc, il y a aussi d'autres solutions. Ce que je constate aussi, c'est tout simplement d'anticiper un maximum. C'est-à-dire qu'il y a un truc qui est tout bête, et moi, j'avais fait ce terror-là. Au bout d'un moment, j'étais parti, j'ai dû partir de France à l'âge de 24 ans, 25 ans. Donc ça fait plus de 12 ans maintenant, mais j'avais fermé mon compte en banque en France. Et je me disais oui, ça me coûte 5 euros par mois. Alors que c'est des économies de bout de chandelle au final par rapport à ce que ça aurait pu me rapporter. Mais donc, si j'avais gardé ce compte là, c'était au CRI mutuel d'ailleurs. je sais que j'aurais eu un accès direct avec un conseiller et je sais que j'aurais largement beaucoup plus facilement pu obtenir des financements. Donc parfois, quand je dis anticiper, c'est moi je recommande à tout le monde, gardez vos comptes en France, surtout si c'est auprès des bonnes banques que j'ai citées précédemment. Franchement, ça changera beaucoup la donne. Et notamment, je le constate en 2023, il y a beaucoup de banques, parce que le crédit s'est resserré en 2023, là maintenant... de ce qu'on entend, les banques ont tendance à réouvrir, et ça semble plutôt vrai, à voir en pratique quand même, je pense que c'est plutôt vrai, mais je pense qu'elles sont quand même un petit peu prudentes, c'est pas non plus open bar ou champagne, je ne sais pas quoi là, mais c'est pas ça, mais je le constate aussi, beaucoup de banques maintenant leur disent, non, non, disent tout simplement, vous n'êtes pas client existant, donc on ne vous financera pas. Et ça c'est une problématique, pour les non-résidents en tout cas, il y a beaucoup de discours là, je l'ai constaté avec plusieurs mondes. Donc, Il y a ces petites astuces-là, après il n'y en aurait rien d'autre, mais ce serait un petit peu long à tout expliquer, mais rien que ça, ça peut faire un petit peu la différence.
- Eric Nicolier
Alors, on sait qu'en France, on a des obligations, enfin pas qu'en France, l'Europe est quand même largement sur ce créneau, on a des obligations trac-fin qui sont assez rigoureuses. Est-ce qu'il vous est déjà arrivé d'avoir... d'être ennuyé quelque part avec un résident qui serait dans un pays qui poserait problème au regard des obligations TRACFA. Puisqu'on sait qu'il existe une liste avec un certain nombre de pays dans le monde pour lesquels il y a quand même une difficulté pour ces résidents à investir sur le territoire français. Vous avez déjà été confronté à ça ?
- Frédéric Moreau
Oui, mais non, mais clairement, ça je pense qu'il faut le dire, vous avez raison Eric, il y a plein de pays, pas plein, qui sont listes noires c'est à dire que là c'est la croix et la bannière et ça va être je dirais pas impossible parce que il y a toujours peut-être des possibilités mais ça va être extrêmement compliqué bah typiquement ça va être tous les pays déjà il y a
- Eric Nicolier
Malheureusement, il y a beaucoup de pays d'Afrique, ça va être très compliqué. Le Congo, par exemple, c'est assez compliqué. Il y a beaucoup de pays d'Afrique, en effet, qui sont problématiques. L'Arabie Saoudite, typiquement. Par exemple, il y a une personne qui m'a contacté d'Arabie Saoudite, un Français qui habite là-bas, extrêmement compliqué. Il y aura des banques. Je sais que j'ai développé des partenariats bancaires. Il y a une banque qui, en ce moment, ça tombe bien, elle a faim, j'ai envie de dire, donc elle a envie, etc. Par contre, il y aura un certain prix à payer pour ces gens-là. Donc, en fait, pour résumer, ça va être... C'est un petit peu... Le terme n'est peut-être pas correct, mais je dirais que c'est beaucoup de pays exotiques. Mais maintenant, il faut définir exotique parce qu'en fait, quand on habite à Hong Kong, est-ce que ce n'est pas un pays exotique ou à Singapour ? Non, c'est tous les pays où il n'y a pas beaucoup de Français en général. Et puis tous les pays qui ont en effet déjà, si votre pays est sur la liste noire, liste grise de l'UE, de l'organisme Le Gafi, qui est l'organisation mondiale contre le blanchiment d'argent et contre le financement du terrorisme, déjà là, ça va être très compliqué. Et puis tous les pays qui ont potentiellement un conflit de guerre aujourd'hui ? Je pense par exemple à Israël en ce moment, c'est vrai que j'ai une personne aussi qui m'a contacté de là-bas. Sincèrement, ce n'est pas facile, même si... On pourrait discuter éventuellement du conflit, mais ce n'est pas le but. Je n'ai pas forcément envie de discuter, mais ces pays-là, c'est assez compliqué. Donc, tous les pays exotiques, les Bahamas, Haïti, je n'en sais rien, ce sont des pays qui sont vraiment touchy. Et les banques ne vont vraiment pas vouloir avoir des clients de ces pays-là parce qu'en effet, derrière, elles ont des obligations. Et donc, elles ont des reportings. Et même parfois, elles vont devoir se justifier. Je connais même, il y a un membre actuellement... qui a dû compléter, j'avais pas vu encore cette demande, une banque lui a demandé une déclaration d'intention. D'intention pour obtenir le financement et ouvrir, c'était surtout pour ouvrir un compte en banque, mais ça allait avec le financement, on peut pas avoir de financement si on ouvre pas un compte en banque. Et donc, c'était logique, l'intention d'obtenir le financement, mais la banque disait, oui, oui, mais je veux que vous le mettiez noir sur blanc. Et ce papier-là, je lui dis, c'est très simple, c'est que le jour où elle a potentiellement un contrôle, elle va le ressortir, financement, dans un but de retraite, revenu locatif, je ne sais quoi. Et en fait, elle s'est backée, elle s'est justifiée, pardon. juste que vraiment le plus haut possible. Donc, ces pays-là, très, très compliqués, ça ne veut pas dire que c'est impossible, parce que je ne veux pas dire ça, parce qu'il y a toujours une exception, mais ça se demandera beaucoup de travail. Et en plus, le ticket d'entrée, c'est-à-dire que là, la banque, clairement, en général, elle va faire payer le prix max. Donc, ça veut dire déjà pas mal d'apports, d'énantissement, donc souscrire des produits chez elle, parce que forcément, le risque se paye, tout simplement. Et la banque, elle en a conscience de ça, et son but, c'est justement de minimiser le risque Et à voir, donc c'est ça, c'est comme ça que ça va se passer.
- Frédéric Moreau
On va revenir un petit peu, on l'a abordé très très rapidement, la question de la fiscalité. Alors moi ce qui m'intéresse là c'est que vous avez un regard extérieur, peut-être des points de comparaison avec d'autres états. La fiscalité française, comment vous la qualifieriez, comment vous pouvez la qualifier ? La fiscalité immobilière, on va dire, est-ce qu'elle est si catastrophique que ça ? Est-ce qu'il faut nuancer ? Est-ce qu'il y a des atouts ? Est-ce qu'il n'y a que des faiblesses concernant notre fiscalité immobilière ?
- Eric Nicolier
Je vais assez être honnête et transparent. Je trouve qu'elle est catastrophique et pas catastrophique. Donc c'est oui et non.
- Frédéric Moreau
D'accord.
- Eric Nicolier
Alors pourquoi elle est catastrophique ? Parce que sincèrement, on est l'un des seuls pays à avoir 5-6 régimes fiscaux. C'est-à-dire que pour une personne qui ne s'y connaît pas en fiscalité, ça va être quand même très compliqué. Alors que dans la plupart des pays, que moi j'ai étudié sincèrement, il n'y a pas 5-6 régimes fiscaux, il y en a un, il y a les revenus fonciers. au sens large du terme,
- Frédéric Moreau
au sens large,
- Eric Nicolier
et basta, et c'est tout. Et puis même parfois, dans certains pays, bon, c'est un peu plus rare, mais il n'y a pas de revenu, il n'y a pas une catégorie spéciale de revenu immobilier, ça va dans la même catégorie que les revenus CLA. C'est plus rare, mais il y en a. Mais généralement, il y a un régime, ces revenus, j'ai envie de dire, schématisés, c'est le revenu immobilier, pour ne pas utiliser le revenu foncier, parce que sinon, il y aura des confusions, mais revenu immobilier et basta. Alors qu'en France, Vous le savez aussi bien que moi, et surtout en ce moment, on a parlé juste avant l'appel, il y a eu des réformes sur le meublé de tourisme, etc. Enfin, franchement, c'est pas facile. Donc, de ce point de vue-là, je trouve que c'est catastrophique parce que ça demande une certaine recherche, une certaine connaissance et d'être bien conseillé. Et ça, c'est, de mon point de vue, assez catastrophique alors qu'on pourrait simplifier les choses. On en saurait peut-être un coup au niveau de l'État, ça, c'est clair. Mais donc voilà, ça c'est la première réponse. Deuxième réponse que je constate aussi, en petit complément de la première réponse, c'est qu'on parle beaucoup du... Bon, par exemple, du BIC, en disant que c'est un régime intéressant. C'est vrai que c'est un régime intéressant de par la déductabilité de toutes les charges, en lien avec l'immobilier, et l'amortissement. L'amortissement, En fait, ce que je constate... Voilà, surtout l'amortissement. Mais ce que je constate, c'est qu'il y a quand même beaucoup de pays... Alors, pas tous, mais quand même plusieurs qui pratiquent l'amortissement. Par contre, on le paye à la sortie, ce qui n'est pas le cas en France. Par exemple, les États-Unis, je sais qu'il y a un amortissement. Au Canada, il y a un amortissement. À Luxembourg, il y a un amortissement. Alors, il n'est pas tout à fait pareil. Typiquement, il va être limité dans le temps. Et le pourcentage va aussi être modéré en fonction du type de biens immobiliers qu'on va acheter, etc. Mais donc, parfois, on en fait tout un pataquès sur ça. Mais en final, il y a plein de pays qui l'ont. Donc, voilà. Donc ça c'était le côté un peu négatif et j'irais pas coup de gueule mais pour dire que ça serait bien que le gouvernement parfois simplifie les choses. Mais bon c'est ça aussi peut-être qui crée notre richesse, je sais pas, à voir. Et la deuxième partie c'est que malgré tout je pense qu'on a une fiscalité qui est extrêmement intéressante quand on s'y connait, pour rejoindre tout ce qu'on disait précédemment, parce que on a... cette capacité de ne payer aucun impôt, si on fait bien les choses, pendant un certain nombre d'années, tout simplement parce que la première année, c'est là où on va subir le plus de charges, avec les frais de notaire, les frais d'agence, et puis les travaux en général. Et donc là, pendant plusieurs années, si on fait bien les choses, en effet, on ne payera pas d'impôt. Donc ça, c'est quand même une bonne chose, parce que ça pourra peut-être éventuellement dégager un excellent trésorerie, et non pas un bénéfice. C'est pas la même chose, mais en effet, ça c'est quand même assez intéressant. Première chose. Et puis deuxième chose par rapport à cette réponse-là, sur la plus-value immobilière, je trouve aussi qu'il y a des choses qui sont pas mal, notamment pour les non-résidents. Il y a certaines niches fiscales qui sont assez intéressantes pour limiter l'imposition. Ce qu'il faut savoir, c'est que, et ça, sincèrement, c'est très, très peu connu, en France, il y a l'exonération fiscale de la résidence principale. On le sait tous. Et donc ça, c'est quand même, il y a beaucoup de gens qui l'utilisent, et c'est vrai qu'ils ont bien raison. C'est super. Sauf que, il y a, je ne sais plus cet écran, c'est peut-être dans les années 90, j'ai oublié, il y a eu un litige avec l'Union Européenne ou avec d'autres citoyens européens. qui étaient non résidents et qui, eux, n'avaient pas d'exonération de l'impôt lors de la plus-value. Et donc, l'Union européenne, ou je pense que c'était la Cour de justice de l'Union européenne à l'époque, où la Commission peut-être a mis la pression sur la France pour dire, écoutez, il y a une discrimination. C'est-à-dire que quand vous êtes résident, vous avez cette exonération fiscale, mais quand vous êtes non résident, vous n'avez aucune exonération fiscale en termes de plus-value. Et donc, ils ont créé deux niches fiscales. Une. tout simplement pour la cession de son ancienne résidence principale, donc on s'y rapproche, mais on a, grosso modo, si je vendais par exemple, si j'habitais en France, je vendais ma résidence principale, j'ai dit une bêtise, le 15 février 2024, j'aurais jusqu'au 31 décembre 2025 pour bénéficier de cette exonération-là et de ne payer aucun impôt. C'est quand même pas mal, si un jour on part de France, il faut en avoir conscience, et ça, malheureusement, peu de notaires le savent. Ça, c'est un problème. Et puis la deuxième exonération sur la plus-value, c'est plus sur la résidence secondaire où en effet, on peut être exonéré d'impôt sur la plus-value à hauteur de 150 000 euros. Il y a des conditions à remplir. Mais donc, tout ça mis bout à bout fait que, bon, je suis allé un petit peu loin, peut-être trop précis sur ça, mais... Non, du tout. Ouais, ok, c'est bien alors. Il y a quand même des choses intéressantes d'un point de vue fiscal. Quand on est non résident, il faut savoir aussi que les règles, et ça, franchement, c'est assez catastrophique. Les règles, elles ne sont pas tout à fait pareilles. C'est-à-dire que le BIC, qu'on soit résident ou non résident, notamment, je pense au LMP, elles ne sont pas les mêmes. Parce que l'administration fiscale... les interprètent différemment. Alors que dans la loi, c'est très contestable, il n'y a pas vraiment grand-chose d'écrit. Donc il y a ça, par exemple, la revente de part de SCI, à l'IS. Normalement, c'est des valeurs mobilières. Même si c'est à prépondérance immobilière, c'est des valeurs mobilières, donc on devrait... Alors, c'est très rare, parce que ce n'est pas très attractif. Mais pour un résident, ça sera une vente de valeurs mobilières. Pour un non-résident... Ce ne sera pas ça. La règle est différente, alors que c'est la même vente. Ce sera tout simplement la vente de... Ce sera la même... dans la même catégorie des plus-values que si c'était une plus-value d'un bien immobilier. Et donc, on retombe sur les fameuses 22 ans d'exonération, l'abattement, etc. Donc ça, c'est assez bizarre.
- Frédéric Moreau
Oui, on retrouve les abattements pour durée de détention. Évidemment qu'on n'a pas si on rattache ça au régime des plus-values mobilières, qui est le cas quand on va revenir au départ de société civile immobilière.
- Eric Nicolier
Donc ça, c'est juste un petit exemple. Mais en réalité, il y a... Beaucoup de... Il y a beaucoup de... Enfin, beaucoup. Il y en a plusieurs, sincèrement, qui sont différentes quand on est non-résident. Et ça, je le vois souvent, moi. Beaucoup, beaucoup d'erreurs. À part, il y a des avocats fiscalistes qui sont très, très bons, mais... spécialité pour les non-résidents, ça reste assez rare, mais il y en a. Mais il y a beaucoup d'erreurs. Même, je le vois parfois sur des sites spécialement expats, ils disent, bon, c'est super, par exemple, LMP, au bout de, vous savez, au bout de 5 ans de détention, si vous avez maximum 90 000 euros de revenus, de recettes locatives, vous serez exonéré d'impôt sur vos reventes. Sur la revente. Eh bien, c'est faux. Quand on est non-résident, c'est pas comme ça que ça fonctionne. Donc, c'est des petits exemples, mais pour dire qu'il faut faire très attention sur la fiscalité, c'est pour ça qu'il faut... être bien orienté et bien s'y connaître. Mais par contre, pour revenir à la question originale, ça reste quand même très intéressant. Et c'est vrai que c'est dommage, moi, quand je vois des commentaires de personnes disant non, mais on paye beaucoup d'impôts, etc. Non, mais si vous avez été mal orienté, mal conseillé, vous n'êtes pas tout simplement intéressé à ça. Mais vous le savez aussi bien que moi, il y a vraiment moyen, même une SCI-LIS. Franchement, alors après, ce n'est pas la panacée de la SCI et je ne conseillerais pas de faire une SCI que pour la fiscalité, mais c'est un outil. puis après il y a le régime BIC tout simplement, et là on ne payera aucun impôt donc en fait il y a beaucoup de gens qui surfent sur les clichés mais c'est comme les squatteurs en fait c'est la même chose,
- Frédéric Moreau
c'est un peu triste mais bon c'est comme ça donc en fait vous êtes nuancé donc la France voilà,
- Eric Nicolier
voilà en fait moi je pense que c'est très bien la France il faut juste s'y connaître C'est juste que c'est assez compliqué. Mais ça va, il suffit de s'y connaître. Mais ça reste, il ne faut pas faire n'importe quoi. Et beaucoup de gens, malheureusement, bon, ont les choses, peut-être pas beaucoup, mais beaucoup, enfin, en France, beaucoup, malheureusement. Et d'ailleurs, il suffit de voir, j'ai oublié les statistiques, mais je les avais vues l'autre jour. La plupart des Français, je ne parle pas forcément des non-résidents ou résidents. je crois, opte pour le microbique ou microfoncier. J'ai oublié la statistique, mais il y avait beaucoup, la plupart des gens optaient pour ça. Alors qu'on le sait tous qu'en principe, ça ne va pas être la meilleure niche fiscale. Non, non, non, non. En général, en général. Après, il y a des exceptions. Mais voilà, donc c'est généralement parce qu'il n'y a pas beaucoup de... Il y a ce manque de connaissances, de savoirs ou d'expertise ou de conseils.
- Frédéric Moreau
Oui, parce que le microbic, il est choisi de mémoire uniquement par 120 000 contribuables qui fiscalisent leur meublé de cette manière, parce qu'évidemment, ce n'est pas particulièrement attractif quand même par rapport à du régime réel, très clairement. Donc, ça reste une minorité. Pour terminer, peut-être une question un peu plus centrale, en définitive, par rapport à vous, ce que vous faites. Votre accompagnement, comment il se concrétise ? C'est-à-dire, vous accompagnez l'expatrié de A à Z pour le financement, vous l'aidez à choisir un bien en France, vous visitez à sa place, je ne sais pas, vous avez des relais en France. Comment ça se passe concrètement ?
- Eric Nicolier
Alors, moi, j'ai développé l'accompagnement avec trois piliers. Le premier pilier, c'est un pilier formation. Donc là, il y a absolument tout. Il y a une méthode pour avoir ces financements. à des conditions similaires des résidents. Si on fait bien les choses, on peut y arriver. Et beaucoup de monde y arrive. Donc il y a un volet formation, la fiscalité, on va vraiment en profondeur, et tout ce que j'ai expliqué, c'est des petits exemples. Donc là, il y a vraiment le volet formation savoir. Avec ça, les personnes auront toutes les connaissances. Après, il y a un volet accompagnement. Et donc là, ça rejoint un petit peu ce que vous avez dit. C'est-à-dire que là, je vais les aider... J'ai des partenaires bancaires, donc je vais les aider concrètement aussi à avoir un financement ou à trouver des biens ou à analyser les biens avec eux, parce que franchement, c'est pas non plus évident. Donc il y a tout ce volet accompagnant, toutes les questions, tous les doutes, enfin ouais, puis il y a plein de choses, l'orientation en fait, le conseil, etc. Puis après, il y a le volet... Je vais dire écosystème, j'aime bien dire ça. En fait, là, en effet, il y a plusieurs choses dans le volet écosystème. Il y a des relais en France dans les plus grandes villes françaises. Ces personnes-là peuvent visiter des biens immobiliers, peuvent gérer les travaux, estimer les travaux de place. On n'est pas obligé de faire appel à eux. Mais c'est top parce que c'est vrai que... Alors moi, j'ai visité par exemple mes biens immobiliers toujours, pas toujours, mais généralement en utilisant un proche. C'était mon père, mon frère. J'étais à Hong Kong la première fois, je les ai appelés, ils m'ont visité à ma place, etc. Ok. Mais là, bon, après déjà, on n'a pas tout le temps l'approche là où on investit, notamment si on a plutôt une vision opportuniste, on va aller dans la ville qu'on estime être la plus rentable. Donc là, ça va être un peu compliqué. Donc ça peut quand même pas mal aider. Et puis après, l'écosystème, oui, il y a plein d'autres choses. Par exemple, je mets en contact avec mon notaire, avec mes partenaires bancaires, si vraiment. il le souhaite et franchement il y en a plein qui ne croient pas à ça, donc il y a tout un écosystème donc pour répondre à la question plus directement oui c'est grosso modo de A à Z le seul point auquel moi je fais très attention parce que je ne veux pas faire n'importe quoi c'est vraiment je souhaite que l'investissement soit intéressant et rentable. Et donc, je fais très attention à ça. Pourquoi je dis ça ? Parce que malheureusement, je l'ai dit précédemment, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de Français qui habitent à l'étranger qui, j'utilise un mot vulgaire, mais qui sont pigeonnés et on les fait passer à la caisse. Et donc, il y a des frais de... Franchement, il y a plein de rétrocommissions, des frais de chasse, etc. Moi, je ne fais absolument pas ça. Ce n'est pas quelque chose que je veux faire parce que ça ne ressemble pas à mon parcours. et je veux vraiment qu'ils investissent en fait dans les mêmes conditions, ou du moins des conditions similaires, que s'ils habitaient en France. Donc c'est un challenge, mais franchement, ce que j'ai réussi à faire avec mon équipe, ça marche très bien, et c'est possible, donc c'est top.
- Frédéric Moreau
Et avec le recul de ces quelques années, qu'est-ce que vous constatez ? Vous constatez que vous avez des personnes qui veulent plutôt investir sur de l'allocation nue, de l'allocation meublée ? Parce qu'en hors antenne, quelque part, on discutait un petit peu des nouveaux dispositifs fiscaux et de l'incertitude qui plane sur le meublé. Comment l'expatrié se situe par rapport à ça ? Est-ce qu'il commence à avoir une réticence sur le meublé en se disant Ouh là, on ne va peut-être plus trop aller là-dessus parce que peut-être que l'âge d'or est terminé
- Eric Nicolier
Non, la plupart investissent quand même dans le meublé.
- Frédéric Moreau
D'accord.
- Eric Nicolier
Même si l'âge d'or, en effet, suite aux discussions gouvernementales, peut-être que l'amortissement sera repris lors de la revente, mais ce qui serait un bon sens comptable en soi. Mais bon, après, ça serait négatif pour l'investisseur, mais ça, c'est du bon sens. Mais ça reste quand même l'année fiscale en général la plus intéressante. Ça, c'est la vérité. Donc, la plupart vont quand même aller vers le meublé. On ne va pas aller vers le nu, il y a des exceptions, j'ai quelques membres qui vont vers le nu de temps en temps aussi parce que c'est vrai qu'il y a cette facilité. de gestion avec l'ONU. C'est-à-dire que les meubles, c'est un atout parce qu'on peut avoir un loyer quand même qui est supérieur et c'est normal. Franchement, parfois, moi je sais que mes loyers sont facilement de 15% supérieur au 20% parfois à l'ONU. Et ce qui est logique. Il y a un confort, etc. Mais ça peut être aussi une contrainte. Donc la plupart vont quand même dans le meublé en fait, ils font... Parce qu'ils ont la connaissance, ils sont bien orientés. Donc la plupart vont aller vers ça. Ou alors vont aller vers... des systèmes différents. On pourrait penser par exemple à, on en parle très peu, mais je trouve ça d'ailleurs dommage, c'est la SARL de famille. Alors, c'est assez spécifique. Mais si on investit en famille, franchement, je trouve que c'est quand même le top. Il y a des contraintes. Déjà, investir en famille. Donc, si par exemple, j'investis avec ma femme et que je divorce, bon, il y a des moyens. L'État nous laisse un laps de temps pour régler le problème, etc. Mais bon, voilà. Mais c'est un très bel outil. Et puis après, il y a éventuellement des SCI, là aussi, SCI IS notamment, mais pas non plus de la panacée, notamment d'un point de vue refonte. Mais si on ne veut pas vendre, c'est vraiment problématique. Et aussi, il y a une autre contrainte, moi, je pense, sur les SCI IS, personnellement. Et si on veut investir pour sa retraite dans la SCI IS, ok, c'est chouette. On va peut-être amortir le bien et se dégager un excellent trésorerie. On va pouvoir réinvestir. Mais à terme, si on veut toucher l'argent, on va se verser des dividendes. Principalement, c'est principalement ça. Mais bon, donc... Je dirais que les membres que j'accompagne font les choses bien, en tout cas je t'espère, mais oui, ils font les choses bien et ils font... ils font ce que font la plupart des investisseurs avertis et donc ils vont aller vers les systèmes les systèmes les plus optimisés et optimisables donc il reste encore le meublé vous Eric je peux vous poser une question peut-être vous aujourd'hui parce que vous avez dit c'est vrai l'âge dehors du meublé etc on remet beaucoup ça en question mais pour vous ce serait C'est peut-être une question un peu bête parce que j'allais vous dire, c'est quoi d'après vous l'un ou le régime fiscal que vous conseilleriez ? Maintenant, évidemment que ça dépend de la personne, c'est au cas par cas, etc. Mais quand vous dites là, je dors et terminez, vous pensez vraiment que vous, le BIC par exemple, Et c'est plus si intéressant que ça par rapport aux nues ?
- Frédéric Moreau
Moi, je ne me place pas nécessairement sur un point de vue fiscal, parce que sur un point de vue purement fiscal, le BIC réel reste toujours très attractif. Là-dessus, il n'y a aucune équivoque. Non, moi, je me place surtout sur le point de vue de la facilité qu'on pouvait avoir à faire du meublé de type Airbnb. Jusqu'il y a une période récente, on pouvait le faire quasiment n'importe où en France, sans vraie contrainte, et on commence quand même à voir émerger des réactions de la part des municipalités qui ne voient plus trop le Airbnb de manière aussi sympathique que par le passé. Et on voit très clairement qu'il y a une nouvelle réglementation qui se met en place avec une souplesse qui ne sera pas la même. Ça ne veut pas dire que ça va disparaître, évidemment. Moi, je pense que ça implique juste une chose, c'est que ça va nécessiter de la part de l'investisseur de choisir, avec peut-être encore plus d'acuité, de sérieux, d'approfondissement, le bien qu'il va acheter dans la commune dans laquelle il a décidé d'investir. Donc ça n'annihile pas du jour au lendemain tout projet sur le meublé de tourisme de type Airbnb, mais simplement il va falloir faire un tout petit peu plus attention là où on va le...
- Eric Nicolier
le site c'est juste ça non mais je suis d'accord c'est vrai que j'ai pas parlé de ça mais vous avez raison c'est à dire que pour l'allocation courte durée bah là pour le coup l'âge d'or là je suis d'accord l'âge d'or est derrière lui ça c'est sûr parce qu'il y aura de plus en plus de régulations par rapport à ça je pense qu'on est je pense pas qu'on est au début mais je pense qu'on est bien avancé et ça va encore continuer Et on le voit en effet dans plein de villes de France maintenant, alors il y a plusieurs systèmes, la compensation, ou alors un bien mais pas plus, par personne physique. Et puis alors à Paris, alors là c'est encore un niveau au-dessus. Donc là c'est local commercial j'ai envie de dire, ou rien. Ou alors résidence principale, mais bon, c'est pour les résidents. Donc non, en effet, ça sera de plus en plus compliqué pour la location courte durée. Et donc ? Ce sera un choix encore plus opportuniste peut-être, donc s'orienter vers la bonne commune. Mais je trouve ça un petit peu aussi dangereux parce que... Ça peut être intelligent, mais c'est toujours dangereux parce qu'il suffit qu'il y ait un changement de maire. C'est ce que j'ai vu. hé hé là c'est foutu donc moi je suis pas trop fan en général pour revenir à ça à ce côté opportuniste d'investir dans soi-disant la meilleure ville moi je suis vraiment pas fan en général moi je suis plus fan d'investir dans la ville qu'on connait le mieux ou proche de la ville qu'on connaît le mieux, je trouve que déjà, on investira beaucoup plus facilement et beaucoup plus rapidement. Et ce qui compte, c'est d'investir plutôt que de ne pas investir parce qu'il y a beaucoup de gens qui veulent investir mais qui retardent leur projet à cause de ce phénomène-là d'opportunité. Et deuxièmement, l'opportunité... Ils se maîtrisent à travers le temps. Et ce n'est pas à travers l'année X, mais plutôt l'année X plus 5, 10, 15, 20. Et alors là, sur ça, c'est très compliqué à dire, surtout sur l'allocation courte durée. Par exemple, on l'a vu l'autre jour, j'avais vu un article sur ça, sur Van, le maire de Van qui a décidé maintenant de faire des nouvelles mesures, j'ai oublié c'était lesquelles, mais sur l'allocation courte durée qui limitait assez drastiquement. Voilà, c'est en effet, l'allocation courte durée, je pense que ce sera plus compliqué. Peut-être les stations balnéaires, à un moment, elles devront peut-être garder ça, parce qu'il ne faut pas l'oublier. D'ailleurs, j'avais écouté dans votre podcast. sur la fiscalité etc c'est vrai que vous l'aviez dit, on est un pays très touristique intra-touristique et je sais pas si je peux le dire mais inter-touristique je sais pas si ça se dit mais bon intra de par l'intérieur ou extra-touristique de par l'extérieur et donc il faut on a quand même des touristes, il faut quand même qu'ils soient hébergés alors oui il y a les hôtels Mais il y a beaucoup de touristes qui préfèrent avoir un appartement et puis les hôtels ne sont pas suffisants. Surtout que le foncier a tendance à disparaître. Il ne disparaît pas, mais il y en a de moins en moins de facto. Ou alors, il faut s'éloigner de plus en plus de la côte. Donc à un moment, si on veut accueillir les gens, c'est vrai que les stations balnéaires... qui n'ont pas à la base pour but d'accueillir des gens en résidence principale. Ça ne veut pas dire que je suis totalement contre. Par exemple Saint-Malo, d'ailleurs vous citiez cet exemple-là je pense.
- Frédéric Moreau
Oui, Saint-Malo je crois.
- Eric Nicolier
Je connais bien parce que moi je viens de Nantes, donc c'est pas trop loin de là. J'y vais assez régulièrement parce que ma femme vient aussi du coin, on va parler là-bas. Oui, en effet, je peux comprendre. Surtout que Saint-Malo c'est vraiment assez particulier avec ce fort, etc. Je peux comprendre. Et Samalou, c'est peut-être pas une ville 100% balnéaire, je dirais qu'il y a quand même peut-être, même si je ne suis pas un spécialiste, mais peut-être une activité aussi à côté. Mais moi, typiquement, je connais très bien la boule. Là aussi, il vient ma femme et moi aussi un petit peu. Franchement, la boule, je ne pense pas qu'ils changent dans ça, en tout cas pas maintenant, parce qu'ils sont très attachés aux touristes. et le prix du mècherie a toujours été très cher à la gauche. C'est un peu comme le Deauville, j'ai envie de dire. Tout simplement,
- Frédéric Moreau
oui.
- Eric Nicolier
Donc, ça ne me paraît pas choquant qu'il garde l'allocation courte durée un corps assez facilement accessible. On s'est un peu éloigné de la discussion.
- Frédéric Moreau
Non, pas du tout. Mais vous savez, ça veut dire simplement une chose, c'est qu'en définitive, les critères que vous appliquez, en tout cas, les grilles de réflexion que vous appliquez, aux expatriés, elles sont tout à fait valables aussi aux investisseurs français qui veulent également acheter sur le territoire, qui veulent acheter pas très très loin des oeufs. C'est exactement les mêmes analyses.
- Eric Nicolier
Moi, c'est vraiment mon analyse. Après, il y aura toujours... Il y avait également des marchands de tapis, c'est pas bien de dire ça, mais des gens... Il y en a. Faut investir à Mulhouse, à Saint-Etienne, etc. Et j'ai rien contre ces villes-là. Mais, en fait... Il y a peut-être des villes meilleures que d'autres, mais en réalité, moi, je ne suis pas vraiment convaincu. Il y a des stratégies à adapter en fonction des villes. Elle est là, la véritable réponse. Il faut s'adapter à la ville. Et après, dans une ville comme la Boulge, on ne va pas faire du nu parce que le prix du mètre carré est de 8 à 10 000 euros. Donc, on ne va pas avoir grand-chose avec ça, mais il faudra juste s'adapter. Et pareil pour Paris, il faudra s'adapter, etc.
- Frédéric Moreau
Bien, écoutez Frédéric, on va rester sur ces bonnes paroles d'adaptation, de stratégie à avoir ville par ville. Je vous remercie en tout cas pour cet entretien, pour cet échange constructif et sympathique. Et à très bientôt Frédéric. Merci.
- Eric Nicolier
moi je vous remercie beaucoup Eric c'était un moment très agréable et puis c'est très agréable parce qu'en plus on peut vraiment parler en profondeur de sujets très intéressants avec un expert aussi donc franchement c'est hyper agréable première chose et puis deuxième chose merci encore pour l'invitation et j'incite vraiment les auditeurs à aller écouter votre podcast et s'ils nous écoutent ça veut dire qu'ils vous écoutent parce que moi je trouve que c'est de très grande qualité technique notamment et puis toujours dans la bonne humeur donc merci encore Eric et puis à très bientôt
- Frédéric Moreau
Merci Frédéric, au revoir Passion Imo épisode 73, c'est terminé. J'espère que cet entretien vous a passionné autant qu'à moi. J'y ai appris beaucoup de choses parce qu'effectivement, j'étais curieux de savoir quelles étaient les motivations, quels étaient aussi les critères d'un Français habitant à l'étranger pour continuer d'investir dans son propre pays. Donc j'espère que vous aussi vous y avez appris un certain nombre d'éléments pour aussi investir en France, y compris comme je le disais dans l'introduction, si vous habitez en France. Donc comme d'habitude, vous pouvez me retrouver sur les réseaux sociaux, sur LinkedIn en particulier, qui reste quand même mon réseau principal avec lequel je communique pas mal, et avec lequel il est facile de me joindre si vous le souhaitez. donc Passion Imo c'est terminé pour cet épisode je vous dis à très bientôt
