Speaker #0Et salut à tous, bienvenue sur l'Inutio Radio, aujourd'hui podcast numéro 26. Oui, c'est bien ça, je ne dis pas de bêtises. Donc de quoi on va parler aujourd'hui ? On va parler d'immobilier commercial. Alors, je ne suis pas le plus grand des experts là-dedans. J'ai un bien, donc un commerce qui est en location. Et je vais vous parler un peu des avantages, des inconvénients avec, comme d'hab, tout ce qui est, tout ce qui est anecdote de la semaine et tout ça. Si vous êtes nouveau sur le podcast, eh bien c'est simple, je vous raconte mon parcours, mes difficultés dans l'entrepreneuriat, la construction de mon parc immobilier, de mon patrimoine personnel, de ma vie en général. Je vais vous partager aussi mes erreurs, les raccourcis qu'il est possible de prendre, ou en tout cas que je connais, parce que je ne connais pas, évidemment. et tout ce que je ne ferai pas de la même façon. Si vous voulez passer sur le podcast, si vous voulez présenter un de vos business ou juste si vous avez une vie un peu hors du commun, n'hésitez pas, contactez-moi. Je vais mettre en place aussi des interviews avec la relation avec l'argent, surtout pour le budget parce que c'est le facteur numéro un qui m'a clairement aidé. Donc voilà, n'hésitez pas, contactez-moi sur Insta. Enfin, vous avez plein de possibilités. Et j'ai toujours des voitures de location. sur Roivre et sur Bruxelles. Donc si vous cherchez un véhicule pareil, contactez-moi. J'ai une chambre de disponible sur Rensart. Donc voilà, c'est parti. Alors, l'immobilier commercial, avantages, inconvénients. On va directement commencer par les inconvénients. Alors, il y a deux cas de figure et surtout par rapport à la géographie. C'est que normalement... l'investissement initial, il est plus élevé. Mais ça, c'est en théorie, genre dans des grandes capitales et tout ça, où on a vraiment une grosse traction là-dessus. Ce qui se passe dans des villes comme Charlot ou comme Ouave, c'est qu'on a généralement un commerce au rez-de-chaussée et un immeuble de rapport. Du coup, c'est un peu confondu dans le prix global du bien. Mais donc, voilà donc. C'est inconvénient. Là, il est possible sur Bruxelles, si on prend vraiment, je ne sais pas moi, à l'avenue Louise, évidemment, un commerce là-bas, ça va demander un investissement initial beaucoup plus élevé. Mais dans la plupart des cas, c'est un peu mélangé, donc c'est à vous de faire votre propre popote. Deux, le risque de vacances prolongées. Alors là, c'est vrai que je l'ai déjà vécu, malgré que c'est un bail en fait sur 9 ans la plupart du temps, où on essaye de se sécuriser. Ça arrivera dans les avantages. En cas de départ d'un locataire, pour retrouver un autre, ça peut prendre quand même beaucoup plus de temps et surtout en période de crise économique. Alors, je ne vous fais pas un dessin. Là, on est en plein dans la crise économique, c'est le moins qu'on puisse dire. Et du coup, pour retrouver un locataire, ça peut être compliqué, surtout que si dans la rue, vous avez pas mal d'autres commerces qui sont dans ce cas-là, eh bien, ça va vous prendre beaucoup plus de temps. Troisième point, c'est pareil, c'est la dépendance à l'économie. C'est-à-dire que vous pouvez faire tout ce que vous voulez. Ça va vraiment suivre les fluctuations économiques de la rue, d'un pays, mais aussi en termes de commerce. Qu'est-ce que vous voulez faire ? Est-ce que c'est de l'alimentation ? Est-ce que c'est la vente au détail ? Donc voilà. Depuis l'arrivée du e-commerce aussi, Ça, c'est un point qui a vraiment fait basculer, je trouve, pas mal de commerçants de proximité, en tout cas. C'est que dans certains quartiers, en fait, pour moi, ça ne redémarrera plus comme on l'avait. Je vois souvent des photos en disant « Ah, ben oui, cette rue-là, elle était pleine de vie, pleine de trucs comme ça. » Oui, mais en fait, c'est un autre temps, ça. Ça ne reviendra pas, là. Il y a eu un changement avec Amazon, avec tout ça. Et il faut oublier ça. On doit changer et donc s'adapter. Je remarque quand même pas mal de communes qui sont assez réticentes à transformer du coup un récommercial où on sait qu'il n'y aura plus de commerce. Pour moi, il faut basculer ça en habitation, surtout qu'on est en pénurie. Mais comment réglementer tout ça, ça peut déséquilibrer le marché. Bon, chose que je comprends. Mais bon, après, je ne sais pas moi, 30 ans ou 40 ans, s'il y a un récommercial et plus aucune activité commerciale, pour moi, il est grand temps de basculer. Est-ce que je suis bien en live ? Alors, le quatrième point, c'est la réglementation. Donc, l'ouverture de certains types de commerce peut être soumise à des contraintes légales et administratives en termes d'horaire, rendant la location plus complexe. Donc, c'est-à-dire, le grand classique, moi, que j'ai remarqué, c'est « Ah oui, on va faire… » On va faire un night shop ou un truc comme ça. Ah oui, mais je peux ouvrir jusqu'à quelle heure ? 22h, minuit, 1h du matin et tout ça ? Est-ce que je peux ouvrir, je ne sais pas, un sauna ? Ou de l'alimentation ? Quelles sont les règles d'hygiène et tout ça qui sont là-dessus ? Donc c'est quand même assez compliqué et on ne peut pas faire tout ce qu'on veut dans un ré commercial. Ce qui crée aussi plus de frictions. Et ce qui limite, au final... Quels sont les commerces qui fonctionnent en ce moment ? Tu as l'impression que c'est les barbershops, les coiffeurs. Ça, c'est un truc que tu en auras toujours besoin. Et alors, sandwicherie et tout ça. Mais le fait d'ouvrir, je ne sais pas moi, un magasin de vente de figurines Star Wars, c'est quand même beaucoup, beaucoup plus compliqué. Salut Thibaut, continue à liker. Le cinquième point, c'est la taxation et les charges. Alors ça, pour ceux qui ne le savent pas, c'est que la fiscalité sur les revenus locatifs, les taxes locales, peuvent être plus élevées et réduire évidemment la rentabilité. Ce qui est aussi une grande, grande différence avec la taxation sur les revenus locatifs pour des gens qui habitent dedans. Donc en résumé, je crois que l'immobilier commercial en Belgique, ça peut être un bon investissement. Mais le gros hic pour moi, c'est qu'on doit acheter à des prix... bien inférieure au marché surtout dans certaines zones je parle de la ville de wav que je connais où tous les rez-de-chaussée commerciales ferment où il n'y a plus rien au rez-de-chaussée du coup qu'est ce qu'on va faire de de tout ça laisser des trucs vides pour moi c'est un gros souci donc il faut absolument switcher ça j'avais pour objectif aussi d'ouvrir les des lockers mondial relais voyez les points vintage et tout ça justement là dedans mais du coup et créer une sorte de bibliothèque ou des emplacements complets où vous rentrez vous êtes trop chaud peut-être mettre un peu de snacking combiner ça avec machine à laver vous allez chercher ça en tout cas mélanger les secteurs d'activité là dedans et du coup améliorer ça bon pareil si on a un par village je crois que c'est plus qu'assez on pourra pas en mettre dans une rue 150 ça marchera pas mais bref J'avais pour but de développer un peu ça, notamment sur des places de parking et tout ça. Après, ce n'est pas évident parce qu'il faut aussi de l'électricité, il faut de la surface nécessaire et tout ça. Mais bref, voilà ce qui est dans les tuyaux. Alors maintenant, on va passer aux avantages. Alors, c'est la rentabilité, comme je vous l'ai dit. Ce sont beaucoup plus élevés que l'immobilier résidentiel, avec des lots de plus longue durée qui offrent une stabilité. Donc encore une fois, ça c'est dans la théorie, en fait dans la pratique. Même si c'est des baux de 9 ans, si l'activité du gars ne fonctionne pas au final, ben voilà, lui il doit arrêter. Vous avez signé pour 9 ans, ouais, ben là il y en a un qui a fait quoi ? Deux ans et demi je crois, quelque chose comme ça. Et puis voilà, ça ne marchait pas, il a dû arrêter. Bon pareil, c'est le deuxième point, c'est ce qui en découle, c'est que les baux commerciaux sont plus solides. Encore une fois, c'est vraiment purement théorique parce que... Oui, ça vous offre une garantie, une sécurité sur le papier pour les instisseurs et pour les propriétaires. Mais dans la pratique, il faut quelque chose de beaucoup plus flexible. Et ça aussi, on le remarque, là, avec la nouvelle personne qui est rentrée dans le commerce, on lui fait beaucoup de courage pour son lancement d'activité. Mais ça va être quand même problématique, à savoir qu'il prend une... Il prend du risque en fait là-dedans. L'autre avantage, c'est par rapport à l'aménagement de tout ça. Donc c'est-à-dire si lui, il veut placer des frigos, si lui, il veut mettre d'autres machines, s'il veut refaire la vitrine, mettre des néons, s'il veut refaire la peinture, si même il veut refaire le sol. Tous ces trucs-là, ça va être à charge du locataire et c'est lui qui va devoir amener ces fonds-là, cet argent-là. Pour essayer d'emballir un peu, parce que nous, c'est une coquille vide, ou même si c'est déjà peint ou adapté dans une gamme de couleurs, lui va vouloir mettre sa petite griffe, entre guillemets, et développer son image marketing. Alors le troisième point, c'est tout ce qui est indexation des loyers. C'est souvent indexé annuellement, et ce qui protège de l'inflation. Alors encore une fois, C'est purement théorique parce que moi personnellement, dans le cas de figure où on est, si on a trouvé quelqu'un qui occupe le bien... Allez le titiller un peu pour indexer tout ça. Oui et non et encore une fois ça défend de beaucoup de zones. Donc bon j'ai pas un grand grand retour là dessus. Mais moi je suis plus partisan du fait de voilà le loyer il était convenu. On peut toujours garder cette indexation au besoin pour nous. Mais perso je préfère être tranquille. Lui que son business fonctionne et voir ça comme du win-win. Qu'elle ait grappillé un peu d'argent. Et on sent aussi que cette formule d'indexation. Ça irrite énormément les locataires, même si c'est légitime, même si on a le droit, même si tout ce que vous voulez. Au final, ça dépend. Quatrième point, c'est moins de gestion locative. Donc contrairement aux résidentiels et ça va aux colocations, aux studios et tout ça. Où là, sincèrement, j'ai eu un des premiers locataires qui restait quasiment 4 ans, 5 ans en coloc. Ce qui est très, très rare. Et c'est vrai, la durée moyenne, si vous posez la question, c'est entre un an, voire deux maxi. Après, les gens bougent. Donc là, normalement, vous êtes tranquille pour neuf ans. Bon, dans la pratique, comme je vous dis, deux, trois ans, je pense que c'est la tablée dans l'immobilier commercial. Et alors, le cinquième point, c'est une demande... stable pour les bons emplacements. Encore une fois, il faut l'avoir, l'emplacement stratégique dans le centre-ville, dans les zones commerciales, où il y a beaucoup de passages. Et ça aussi, moi, je le remarque, c'est que ça s'est déplacé, en fait, dans des zones commerciales, dans des zonings, où les gens vont, là, faire leurs courses. Alors, il y a deux points par rapport à ça. C'est aussi, dans les centres-villes, La problématique du parking, que ce soit à Bruxelles, que ce soit même des villes comme Charleroi ou même des villes comme Moivre. Waouh, les commerces, t'as l'impression qu'ils sont à l'agonie. Et t'as ces sociétés, la streetéo, je pense, qui chassent vraiment à la minute près les automobilistes qui sont garés. Alors t'as l'impression que t'as une demi-heure gratuite, tu vas vite aller faire ta petite course puis rentrer. Et au final, tu joues avec le feu et tu te prends des amendes de 25, 30, 40 euros. Et ça dissuade énormément, en fait, tous les centres-villes. Donc, pour moi, ils sont occupés à tuer les centres-villes. Du coup, est-ce que c'est encore de la valeur ? Je réponds à la question. Pour moi, pas tant que ça. Et c'est dommage. En tout cas, je globalise. Peut-être dans des grandes villes, comme, encore une fois, comme Bruxelles. Oui, c'est un intérêt. L'avenue Louise ne va pas s'éteindre du jour au lendemain. Mais dans des plus petits villages, on a des petits trucs que ça. Le commerce, il n'y aura plus de commerce. Et ça, clairement, je pense que c'est un choix. politique ou en tout cas de société. On ne peut pas dire qu'ils sont étonnés de ça. Donc voilà, gardez quand même toujours ça à l'esprit quand vous achetez dans des petits endroits comme ça, que c'est problématique. Après, oui, il peut y avoir une boulangerie, un bar tabac ou un truc comme ça. D'ailleurs, j'ai l'impression que ça, ça va revenir en force les professionnels du tabac parce que dans les grandes surfaces, on va interdire, en tout cas... Le Deleuze de Genneval, je pense qu'ils ne vendent plus de cigarettes. Du coup, est-ce qu'on va rebasculer dans un bar tabac à la française où les gens iront jouer leur loto, boire un petit café et acheter des clopes ? Je ne sais pas. En tout cas, voilà pour mon retour d'expérience. D'ailleurs, j'ai encore une chambre de colocation à Rensart qui est disponible. Et au mois de juin, quatre chambres qui vont être disponibles. Pareil là. Et j'ai toujours 4 boxes de stockage qui sont disponibles cette fois-ci à Châtelet. Et on a un projet qui est en cours. Je ne vais pas trop m'avancer là-dessus. Je ne vais pas vous donner plus de détails. Mais je sais qu'il y a 2-3 personnes dans mon entourage qui étaient intéressées par un produit fini. Donc vraiment, l'idée, c'est qu'il y aura le prix de vente avec des locataires déjà en place. Vous, vous allez à la banque. Vous avez de l'argent qui traîne un peu sur vos comptes, vous le faites travailler, vous faites un crédit, vous avez votre rentement et vous êtes tranquille. Parce que la plus grande peur quand je discute avec les personnes, c'est vraiment le fait de trouver en fait le bien, d'avoir la difficulté de se dire « Ah, est-ce que je suis dans le bon emplacement ? » Ça, c'est le premier frein. Deuxième frein, c'est les travaux. Oui, c'est sûr que c'est compliqué, mais donc pareil, donc là, il n'y aura pas de travaux, ça va être remis à neuf. de A à Z. Et puis le troisième point, c'est trouver les locataires. Pareil, il y aura déjà les locataires en place, donc vraiment un pur produit d'investissement qui commencera, je l'espère, vers juin, juillet, les travaux. Et on espère commercialiser ça vers septembre, octobre et boucler ça avant la fin d'année. Donc voilà. Alors, on a fait le tour pour avantages, inconvénients de l'immobilier commercial. Si vous êtes d'accord, pas d'accord, mettez-moi ça en commentaire. Et maintenant, je vais vous faire les différents points, les différentes anecdotes. Alors, la série de la semaine, c'est... l'incontournable Bref avec, je sais pas son nom et son prénom la saison 2 je vais pas trop spoiler mais en gros c'est rétrospective sur sa vie qu'est-ce que j'en tire de ça pour moi c'est le côté aussi, il faut toujours quand même se projeter vers le futur et vers l'avant connaissez le dicton le passé n'existe plus Le futur, pas encore. Et le plus important, c'est le présent. Ou un truc dans le genre. Mais je crois que trop ressassé, qu'est-ce qui s'est passé dans le passé, on vit dans la nostalgie. Je vois pas mal de gens aussi dans ma tranche d'âge, donc je suis né en 87. Quand tu parles avec eux, t'as l'impression qu'il n'y a plus que de la nostalgie et que du passé. J'ai envie de leur dire, bon, on n'a que 37 ans, on peut encore se projeter, et je pense qu'il y a encore des trucs qui vont se passer dans notre vie. En tout cas, je l'espère. Donc ça, très bonne série. J'ai entendu des gens qui disent, oui, meilleure série, meilleure que Game of Thrones, meilleure que je sais pas quoi. Bon, c'est un bon truc de là à dire ça. Moi, je le dirais pas, quoi, sincèrement. Mais bon, regardez, dites-moi ce que vous en pensez. Alors, l'anecdote sur les locations, j'ai appelé ça vengeance et chantage. C'est un truc que je vois, donc, si... S'il y a un truc qui s'est mal passé, style t'as mis un peu plus de temps pour réparer, c'était un souci de chaudière et tout ça, et il y a beaucoup de gens qui veulent un service quasiment instantané. Alors que même moi, quand j'ai eu des soucis sur ma chaudière, oui je suis resté 3-4 jours sans eau chaude. Le fait de devoir payer un service d'intervention d'urgence, ceci qui n'est pas toujours qualitatif chez les plombiers et tout ça. où tu as l'impression que tu vas être dépanné. Bref, le locataire n'a pas vraiment... Il n'était pas d'accord avec le délai d'intervention. Alors, je lui ai rappelé aussi que c'était une nouvelle chaudière. C'est indépendant de notre volonté. Il a essayé de faire des démarches lui-même. Il était prêt à changer sa chaudière. Enfin, des trucs. Il chipotait à la chaudière alors que ça ne lui appartenait pas. Et du coup, il n'a pas payé son loyer en temps et en heure. Et il le fait délibérément, il nous dit, ah bah voilà, vous avez été un peu trop laxiste sur l'intervention de l'eau chaude, ah bah moi, je ne vous paye pas, donc là on est le 18, il ne nous a toujours pas payé, on est le... normalement c'est le 5, vers le 5, 7 quoi, et il te le dit, tranquillou, bilou. L'autre point, c'est qu'il a plusieurs logements, et du coup... Il a une masse, en fait, qui devient problématique. Et ça, c'est vrai que c'est un conseil. Même si ça se passe bien avec quelqu'un et qu'il veut vous relouer un autre bien, un troisième bien, un quatrième bien, attention. Et c'est pour ça que je comprends mieux les banques quand ils disent, voilà, quand vous avez atteint une certaine enveloppe de crédit, d'encours chez eux, ils ne vous veulent pas trop parce que vous devenez, en fait, trop gros, en fait, aussi simple que ça. Donc voilà, petit tip, ce que je peux vous donner. Après, je pense qu'il va payer cette personne-là, mais c'est juste pour nous faire chier et nous faire chier dans la trésorerie qu'on avait. Donc voilà, voilà pour le petit tips. L'autre point encore, c'est les divorces. Parfois, tu te dis, voilà, tu prends un couple, les deux travaillent et c'est bien. Et puis, tu te rends compte qu'il y a des disputes dans le couple, qu'il y a un divorce. Ils veulent cacher aussi ça. Bon, je ne suis pas inspecteur, je ne suis pas là pour creuser. Mais d'ailleurs, c'est l'un d'entre eux qui m'a dit que clairement, il y avait de l'eau dans le gaz dans leur couple. Et en fait, tu te rends compte, donc je ne sais pas qui est resté finalement dans le logement ou s'ils se sont séparés. Gros point d'interrogation. Mais un gros sommaire d'eau me dit qu'ils ont des difficultés. Et là où j'avais deux revenus pour cette location, j'en ai plus qu'un. Alors, est-ce qu'il y a... des pensions alimentaires, est-ce qu'il y a un autre enfant aussi, d'autres mariages, et d'autres trucs que tu ne sais pas. Et c'est vrai, c'est un loyer de 750 euros, je crois, pour trois chambres. Donc assez raisonnable, mais tu as d'autres trucs qui viennent se cumuler. Est-ce qu'il y a aussi derrière un prêt voiture ? Est-ce qu'il y a quelque chose ? Bref, problème aussi. Donc, on est à deux retards de loyer dans ces cas-là. Et bien ça fait chier quoi. Donc prévoyez aussi toujours un peu de trésorerie. Par rapport à ça, il y en a qui disent qu'il faut un an de loyer pour tranquille, pour se tranquilliser l'esprit. Je ne suis pas sûr de vouloir aller jusque là. Un peu pour être totalement transparent avec vous. Moi j'avais très peu de trésorerie. D'ailleurs c'est pour ça que je suis reparti retrouver un salaire. Parce que j'étais en flux tendu. Donc vraiment, tout ce qui rentrait était réinvesti. Je me suis fait des petites frayeurs pour être totalement transparent avec vous. Mais donc voilà, on recrée de la trésorerie. On se remet à épargner un maximum pour être tranquille et voir ça. D'ailleurs, je vous avoue aussi que j'ai lancé les démarches avec... Mon ami Vasil, l'entrepreneur roumain, où il m'a créé un trou de quasiment 9000 euros. Donc là, pareil, il m'avait pris deux appartements et tout ça. Il n'avait pas payé. Enfin, que des soucis avec ce gars-là. Je crois que je lui referai un épisode dédié. Parce que clairement, il m'avait promis un menteur. Un menteur comme moi, je n'en ai jamais rencontré dans ma vie. Vraiment, c'était un professionnel du mensonge. Donc voilà, bref, faites gaffe aussi à ça, gardez toujours de l'argent de côté, pas trop parce qu'apparemment en France, je ne sais pas si vous l'avez vu, ils vont récupérer tout l'argent pour protéger le pays, donc gardez pas trop de cash non plus sur vos comptes. Et le dernier point sur le marché immobilier, j'ai l'impression quand même qu'il y a certains biens, les vendeurs ont compris que les taux étaient problématiques, la rénovation était rénovatique et du coup il y a pas mal de biens qui... baisse. Donc, entre guillemets, pour moi, même si les banques ont resserré un peu les taux pour les crédits et tout ça, c'est un bon moment pour acheter en ce moment parce que je pense qu'on peut faire des offres beaucoup plus agressives et on est devenu dans un marché d'acheteurs et non plus de vendeurs comme à l'époque du Covid et tout ça. Donc voilà, comme je le dis, si vous voulez des véhicules de location sur WoW ou sur Bruxelles, vous pouvez me contacter. Si vous cherchez des biens, en location sur Charleroi, n'hésitez pas. Et si la gestion budgétaire vous intéresse, ma formation est disponible juste en dessous. Je vous partage tout ce que moi je mets en place. Donc c'est vraiment ce que j'ai fait pour en arriver là, avec un parc immobilier quand même assez conséquent. Je suis là à plus de 3 millions de valeurs d'immobilier. J'ai 36 locataires, si je ne dis pas de conneries, je compte les garages. bien évidemment parce que c'est quand même toujours un contrat une gestion et une personne et donc voilà j'ai un peu fait le tour de la question je vous dis ciao à bientôt j'espère faire un live à mon avis vendredi prochain et c'est d'être un peu plus assidu et voilà ciao à plus
