Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, j'espère que vous allez tous bien. Bienvenue sur le podcast riche d'expérience. On va parler d'immobilier. Il y a un mois, on vous a dit ici même que le plafonnement de l'amortissement LMNP était enterré. Moi, je vous le dis, on s'est trompé. Le jeudi 1er octobre, Conseil des ministres, le budget 2027, l'article 7, l'amortissement du meublé est plafonné. Et pour ça, ils ont donné deux chiffres, 2,5% et 7000 euros. Il y a 1,37 million de foyers qui sont concernés. Peut-être vous. Dans cet épisode, ce que dit le texte exactement va vous être donné pour vous expliquer, avec un exemple chiffré, ce qui fait mal. Qui est touché ? Qui peut peut-être y échapper ? Et surtout, attendez la fin parce que je vais vous donner un plan d'action en cinq gestes. Les gestes sont... l'ADN de l'immobilier, l'ADN même de l'investisseur immobilier qui doit s'adapter en permanence. On vous montre en fait que quand vous investissez en perso, hors société si je puis dire, vous devez tout le temps vous adapter parce qu'en fonction des politiques, on vous prend des choses qui n'étaient pas prévues à la base, au tout début de votre investissement. Donc bienvenue sur Riche d'expérience. Aujourd'hui, tout simple. Je suis solo parce que l'actualité, elle ne peut pas attendre. J'ai envoyé un message à Nico et je lui ai dit, écoute, là, ce n'est pas possible, je ne peux pas attendre qu'on se cale. C'est trop important. Et vous allez comprendre pourquoi je ne pouvais pas attendre. Avant d'attaquer le dossier LMNP, on va parler un petit peu d'actualité et surtout d'actualité crédit. Parce que tout est lié. Depuis le 1er octobre, le taux d'usure sur les prêts de plus de 20 ans est remonté à 5,4%. Comprenez, si on traduit, c'est que la Banque de France, elle ouvre le parapluie. Imaginez juste que la Banque de France a accepté que les taux allaient grave monter. Aujourd'hui, les banques prêtent en moyenne aux alentours des 3,66% sur 20 ans. C'est plus 0,12 points. en un seul mois. Je ne sais pas si vous vous rendez compte. Pour certains, ça ne paraît que dalle. Mais 0,12 points en un mois, ça n'inaugure rien de bon pour les taux. Et les courtiers, ils anticipent 3,70. Quand on avait fait le podcast avec Naïm, Naïm voyait une fourchette entre 3,6 et 4. Aujourd'hui, les courtiers se sont réunis cette semaine. Le syndicat des courtiers. Et pour eux, d'ici la fin de l'année, c'est sûr, sur une période de 20 ans, on est à 4%. Là, il n'y a même plus de doute. Donc, on y est presque, parce que là, on tourne aux alentours des 3,70, 4 pour certains. Ça dépend de la région, ça dépend de l'organisme. Et pourquoi ça monte ? Parce que le 1er octobre, la France, aujourd'hui, on emprunte à 4,94% sur 10 ans. Donc, quand je vous dis on emprunte, c'est... Pour financer la dette, on emprunte sur les marchés à des investisseurs privés, à des pays. Sachant qu'il y a certains pays qui ont revendu leur dette complète de la France parce qu'ils ne croient plus. Pour eux, en fait, on est la future Grèce ou le futur Portugal. Excusez-moi, on est la Grèce au moment du krach et le Portugal au moment du krach. Alors, c'est les points de vue qui peuvent diverger. On n'est pas là pour ça. On est juste là pour vous expliquer pourquoi. Et ce mois-ci, là, on a eu un record. C'est l'écart avec l'Allemagne. L'écart avec l'Allemagne, il est au plus haut depuis 2012. Il y a deux juges, deux juges de paix, si je puis dire. Il y a l'agence de notation Moody's qui arrive le 23 octobre avec une perspective négative pour la France. Je vous rappelle qu'on est A+. Et il y a une deuxième agence de notation qui est la S&P qui arrive le 27 novembre. Et là, il y a un lien avec le sujet du jour qui est vraiment direct. C'est que les agences, elles vont juger... non pas le passé, mais le futur budget, donc le budget 2027. Et ce qu'il faut vraiment retenir, c'est que ce budget-là, il va s'attaquer à votre LMNP. Concrètement, le gouvernement a besoin de récupérer de l'argent et il va tabasser sur certaines niches. Donc avant de voir ce qui va changer, on reprend 30 secondes pour juste vous rappeler pourquoi l'amortissement, c'est le cœur du réacteur sur le LMNP. Donc concrètement, quand vous achetez un meublé, Dans l'appartement, vous mettez des meubles, vous louez. Vous avez deux possibilités. Microbic, donc là, on prend 50% de la valeur de vos loyers et on considère que c'est à votre base imposable. Et la deuxième, c'est ce qu'on appelle le réel. Le réel, votre bien, il va s'user. Donc chaque année, vous allez déduire un morceau de sa valeur. Plus les meubles... Pardon. Donc vous allez déduire à chaque fois une partie de sa valeur. Vous allez ajouter les meubles, les dépenses que vous avez fait, les travaux, si vous en avez fait. Et ça, ça s'appelle l'amortissement. Autrement dit, le fisc fait semblant que votre bien perde sa valeur pendant qu'en vrai... vous en prenez. C'est pour ça que certains disent « je fais du cash flow » . Concrètement, un bien qui vous a coûté 250 000 euros, c'est environ, vraiment on prend à la louche, c'est environ 10 000 euros d'amortissement par an. Donc, si vous avez un loyer, concrètement, sur la base imposable, vous êtes toujours en négatif et vous ne payez pas d'impôt. C'est pour ça que le meublé est intéressant sur une période assez longue environ, généralement. On déclenche de l'impôt aux alentours des 7, 8 ans et pour certains, 10 ans. Si vous ne faites rien, bien sûr. Si vous voulez continuer, la boule de neige, normalement, vous avez la possibilité de re-augmenter encore un déficit si vous faites des dépenses, par exemple des travaux, et vous recommencez dans la spirale où vous ne payez jamais d'impôts. Donc, en fait, jusqu'ici, il n'y avait aucune limite de montant. Aucune. La première alerte, c'était l'an dernier. L'an dernier, en février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. Donc, au moment de la vente, en fait, on vous dit tout ce qui vous a permis de ne pas payer d'impôts, boum, on le réintègre dans la plus-value. C'est-à-dire que là, ce n'était pas prévu pour des gens qui avaient acheté aux alentours des 2017, 2018 et bien avant. Et là, on leur a dit, écoutez, tout ce qui vous a permis de ne pas payer d'impôts, vous allez finalement nous le reverser au moment de la revente. Bon, on s'est adapté, on s'a fait chier, mais bon, c'est le jeu. C'est comme ça. De toute manière, quand vous investissez en perso, vous êtes toujours assujettis à la politique. Voyons exactement... ce que dit l'article du budget 2027 qui a été là le 1er octobre. Parce que là, j'ai entendu plein de choses sur les réseaux, alors qu'en fait, on va vraiment prendre des textes. Alors, ce qui est écrit, il y a quatre mesures. Alors, je vous les donne dans l'ordre, une par une. La première, c'est l'amortissement du meublé classique. Elle va être plafonnée en deux fois, 2,5 %. de la valeur du bien par an, et 7000 euros par an. Le plus restrictif des deux gagne. Concrètement, qu'est-ce que ça veut dire ? Vous avez un bien, vous prenez 2,5% de sa valeur et vous amortissez. Ou sinon, 7000 euros max par personne et par foyer. Écoutez bien, c'est 7000 euros max par personne et par foyer fiscal. Donc là, par contre, c'est vraiment ric-rac. Sur certains biens, ça va commencer à être un petit peu compliqué. La deuxième, les meublés de tourisme, les meublés de tourisme, les gars, ça va être encore plus serré. Alors là, ils sont partis à la guerre. 1,5% et la limite n'est plus 7000, mais 5000. Après la loi Lemaire sur le microbic qui a défoncé pas mal d'investisseurs, c'est la deuxième lame. Là, on vous a mis un coup de sabre pour les Airbnb. La troisième, c'est l'excédent. L'excédent, il est perdu, les gars. Il n'y a plus de déficit cumulable sur les années, etc. Là, c'est tu as du surplus, le surplus, tu l'oublies, c'est fini, c'est perdu, il tombe dans le puits, tu ne le verras plus jamais. Donc ça, c'est dès 2027. L'amortissement que vous ne pouvez pas déduire ne se reporte plus. Avant, il se stockait sans limite. On pouvait le réutiliser justement pour être tout le temps en déficit. Aujourd'hui, c'est terminé. La quatrième proposition, parce que attention, ce que je ne vous ai pas dit au début, c'est que c'est une proposition. Ce n'est pas encore passé à l'Assemblée, ce n'est pas encore passé au Sénat. Donc, on se détend. Malgré tout, généralement, quand c'est dans le budget 2027 et que c'est aussi bien écrit, c'est souvent réintégré dans le vrai budget 2027 et présenté. Donc, le quatrième, le stock que vous avez déjà accumulé, utilisable jusqu'à fin 2036, mais max la moitié de votre résultat. Alors, qu'est-ce que ça veut dire ? Après 2036, tout est perdu. Donc, il va falloir faire, il va falloir réfléchir. Ce qui échappe au plafond, les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les loueurs professionnels LMP qui ne sont pas encore visés. Le calendrier, les revenus 2027, c'est ce que vous allez déclarer en 2028. Ce n'est pas 2026. Les règles actuelles continuent, on a encore un an. Et aucune clause, pardon, on n'a pas encore un an. Je me suis mal exprimé. Mais ce que je veux dire, c'est qu'à partir de... de 2027, ça va être pour 2028. Ce que vous avez déclaré en 2026, c'était les chiffres de 2025. Voilà, c'est ça que je veux dire. Alors attention, aucune clause pour les biens déjà détenus. Anciens ou nouveaux, on est tous logés à la même enseigne, même régime. 2,5 %, c'est un amortissement sur 40 ans, ce qu'on amortissait sur 25. Donc concrètement, 7 000 par foyer, c'est le deuxième bien qui ne s'amortit presque plus. Donc si vous avez des petits loyers ou des appartements qui sont sous les 200 000, 250 000, OK, pas d'inquiétude, on reste à peu près encore dans le rental. Maintenant, dès qu'on va arriver sur des biens où ça va être un petit peu cher au niveau de l'achat, ça va être très compliqué de réussir à amortir. On pose des chiffres pour que vous compreniez mieux. Maintenant, on pose les chiffres avec un studio de 250 000 euros qui est loué 1200 euros par mois. Alors, prenez de quoi noter. Aujourd'hui, environ 10 000 euros d'amortissement, revenu imposable 4 400 euros. Avec l'article 7, donc le nouveau budget 2027, l'amortissement sera plafonné à 6 250 euros. Les revenus imposables, ils seront de 8 150. Donc vous avez 3 750 euros de base imposable en plus. À tranche, 30 %, plus les prélèvements sociaux, c'est environ, vraiment à la louche, c'est environ 1 770 euros d'impôt en plus par an, tous les ans. Sur cet exemple-là, le rendement net, il est passé de 7,2 à 5,5 %. Je sais que si vous l'écoutez sur Spotify, vous n'avez pas les chiffres en visu. Et pareil, si vous êtes sur YouTube, je n'ai pas mis de tableau. Je vous ai juste donné les chiffres comme ça, mais c'est juste pour vous donner la gymnastique. Aujourd'hui, est-ce que vous êtes à 7,2 % ou à 8 % ? Eh bien, croyez-le ou non, avec les chiffres posés, quand vous allez faire vos calculs, vous allez tomber aux alentours des 5 %. Oh. Moi, je vous le dis d'autant plus librement que je suis concerné parce qu'il me reste encore deux LMNP dans mon patrimoine. Ce calcul-là, je l'ai fait pour moi. Cette semaine, faites-le pour vous et ça ne prend même pas cinq minutes. Vous allez vraiment avoir vos chiffres. Vous allez savoir si oui ou non, vous êtes encore rentable ou pas. Si vous n'êtes pas rentable, ne perdez pas de temps, vendez. Même si vous réintégrez l'amortissement dans la plus-value, ce n'est pas grave parce que derrière... Vous allez pouvoir racheter moins cher sur un autre bien et faire une autre stratégie. Ou par contre, mais ça je vous le dirai à la fin, donc restez jusqu'à la fin. Le vrai choc, c'est le multibien. Donc tous les propriétaires qui ont plusieurs LMNP. Alors là, croyez-le ou non, c'est pareil. Vous vous rappelez le petit seuil des 7000 euros là ? 7000 euros par foyer et par personne. Voilà. Là, tous ceux qui ont bombardé en LMNP les gars. depuis quelques temps, ça fait deux ans qu'on fait des podcasts, ça fait au moins un an et demi que je vous dis que la société, c'est la solution avec le MNP ou du moins l'investissement en perso, ce n'est pas n'importe comment. Là, clairement, je ne sais même pas quoi vous dire. Là, clairement, vous voyez que je ne dis pas que des conneries. Parce que là, on va prendre l'exemple de quelqu'un qui a plusieurs biens, par exemple trois studios, il a 30 000 euros d'amortissement. Et ça, c'est théorique. Là, il est plafonné à 7000 euros pour tout le foyer. Vous vous rendez compte ? 7000 euros pour tout le foyer. C'est ce profil-là qui va prendre cher. Lui, il n'est pas prêt. Alors justement, on va prendre profil par profil et on va essayer de voir qui échappe. Parce que concrètement, je ne vais pas vous mentir, c'est vrai que moi, quand j'ai fait la première lecture, je me suis dit « Ouais, mais ils sont complètement barjots » . Mais en fait, ils n'investissent pas dans l'immobilier comme nous. Donc, ils sont complètement déconnectés. Ils ne se disent pas que notre rôle est ultra important pour relancer l'économie parce qu'on ne fait pas que de l'immobilier. On fait du bâtiment parce qu'on embauche des gens pour rénover pour nous. On embauche des diagnostiqueurs, des agents immobiliers. On paye de la TVA. Je ne peux même plus m'arrêter tellement il y a de taxes. Donc, en fait, au final, mais ça, ils n'ont pas comme nous. Eux, ce qu'ils pensent, en fait, c'est vraiment la taxe, l'impôt. Et puis, non-stop, on y va, Et comme on est bagué parce qu'on a tous du patrimoine immobilier, qu'on ne peut pas s'échapper, comme par exemple de la thune en bourse ou de la crypto, aujourd'hui, entre la taxe foncière, la CFE sur le MNP, etc., on est là et on est des vaches à l'aile. Donc, je ne sais pas quoi vous dire. Moi, je reste quand même positif parce qu'il y a des solutions. Et puis, je vous montrerai à la fin. Mais c'est vrai que ça fait quand même réfléchir. Et franchement, continuez de croire en votre stratégie parce que c'est toujours dans l'adversité que... que les belles choses arrivent. Donc, je vais vous faire le verdict en six profils. Dix secondes chacun. Allez. Airbnb et meubles et tourisme. Alors là, c'est les plus touchés. Je vous rappelle, 1,5% et 5 000 euros. 5 000 euros. Après la loi Lemaire, là, vous avez pris une... Là, c'est un tsunami pour vous, les gars. Si vous êtes en LMNP... écoutez, réfléchissez et trouvez les solutions. Maintenant, on va parler du LMNP, multi-biens au réel. Là, pareil, c'est la grosse facture. Vous n'êtes limité qu'à 7000 euros pour l'ensemble du foyer. Et ce n'est pas par bien, je vous le répète. C'est l'ensemble de votre foyer. Vous avez plusieurs arabines, plusieurs, pardon, ma langue a fourché sur l'arabine, tellement c'est ouf. Vous avez plusieurs appartements que vous louez en meublé à l'année. Au final, 7000 euros en tout. Non, mais ils sont fous. 7000 euros. Imaginez, vous avez un bien dans une grande ville. 7000 euros, c'est juste un appartement sur une année. Donc, mettons, regarde, même si vous avez un loyer, allez, à 1000 euros. 1000 euros, ça va très vite dans une grande ville. Un loyer, ça peut être un deux pièces, un grand deux pièces en plein centre-ville. Allez, vous dépassez les 7000 euros. Derrière, c'est vous qui allez payer le plus. Après, si vous avez un seul LMNP, au réel, vous êtes touché, mais ça passe encore parce que vous... vous pouvez faire les 2,5% qui amputent l'amortissement. Ça tournerait aux alentours des 3,4. Ça passe encore. Les résidences de service, les résidences étudiantes, les seniors, les EHPAD, bravo. Moi, j'étais toujours contre parce que je trouve qu'on se fait éclater au niveau des charges. Par contre, il faut dire l'exclusion écrite et c'est posé noir sur blanc sur leur texte. Donc là, service étudiante, seniors, EHPAD, voilà. Les LMP, bravo, vous êtes encore épargnés, même si vous inquiétez pas, ça arrive. Mais moi, je ne maîtrise pas le sujet pour les LMP, donc je ne vais pas en parler. Je sais juste qu'il y a quelque chose qui se prépare pour vous. Bonne chance. La location nue, alléluia, moi, c'est ce que je kiffe, la location nue. Eh bien, on n'est pas concerné, mais par contre, on n'est pas non plus gâté. Moi, j'adore le déficit foncier, mais comme je vous dis, maintenant, je suis en société depuis quelques années et je ne m'en porte que mieux. Jusqu'à quand ? Je ne sais pas. C'est comme le LMNP, on devra s'adapter, on devra switcher, trouver des solutions. Il y a un truc, si vous comptiez acheter, vraiment poser les chiffres, parce qu'attention, il y a un nouveau match entre le LMNP, le Microbic, la SCI-LIS, les locations nues. On refait le calcul, même si vous êtes en cours d'achat, refaites le calcul. Parce que sinon, dans un an, vous êtes dans un bourbier, les gars. Il n'y a aucun texte qui n'est définitif, mais la direction, elle est claire. Le meublé, là, il perd son statut d'évidence. La bonne structure redevient une question, pas un réflexe. Bon, on va quand même ajouter un peu de positif dans tout ça. Qu'est-ce qu'on fait ? Eh bien, on va vous donner cinq gestes et dans l'ordre. Le numéro un, pas de panique. Pour l'instant... Côté administratif, il ne se passe rien. Vos revenus 2026 restent sous la règle actuelle. On déclare normalement au printemps 2027. La réforme, elle vise les revenus futurs 2027 pour 2028. Le deuxième plan, sortez votre liasse fiscale. Deux calculs, les 2,5% de votre base imposable et les 7000 euros. Vous avez 10 minutes, vous les prenez et vous savez si vous êtes touché et de combien. La troisième chose que vous allez devoir faire, et c'est le geste que je vous ai teasé en intro, vous recalculez le microbic contre le réel. Dans quel statut je paye le plus d'impôts ? Parfois, vous allez être au réel, mais vous allez voir que vous allez devoir payer, et ça va se jouer, ça se trouve à 50 euros près. Mais si dans les 50 euros près, le microbic est plus intéressant, vous switchez sur le microbic avant de trouver une autre solution. Mais vous allez voir, en fait, qu'il y a des choses à faire. Il y a du travail, vous allez pouvoir travailler votre patrimoine. Après, il faut aussi voir que vous avez un amortissement qui est plafonné. L'abattement forfaitaire de 50% redevient peut-être parfois gagnant sur les petits loyers. Vraiment sur les petits loyers, le microbic, ça peut intéresser. Presque personne ne fera ce calcul-là, mais vous faites-le. C'est là que vous allez faire la différence avec tous les investisseurs qui investissent sans même calculer, qui sont prêts à donner de l'argent à l'État. Après ça, si vous aimez payer des impôts, écoute grand bien votre face. Ça, c'est pour vous, c'est cadeau. Vous comptez, vous aviez envie d'acheter un LMNP ? S'il vous plaît, franchement, vous écoutez pas ce podcast-là. Recalculez et réfléchissez. Vous avez plein de choses à faire avant. Vous pouvez regarder la SILIS, vous pouvez regarder la location nue avec le déficit foncier. Ça fait peur, ça, mais c'est une arme de destruction massive. La seule chose qui est un petit peu embêtante, c'est que quand vous n'avez plus de déficit, Vous avez deux possibilités. Soit je revends, soit je refais les travaux. Donc là, effectivement, c'est vrai que ça peut être un peu embêtant. Et peut-être aussi aller regarder du côté des résidences de service. Ça m'embête de dire ça parce que je suis totalement contre, comme je vous l'ai dit, toute ma petite, si je puis dire, plus de 10 ans d'expérience dans l'immobilier en tant qu'investisseur. Les résidences de service, pour moi, c'était une arnaque. Mais apparemment, peut-être qu'il y en a certains qui font de la thune. Donc, tant mieux. Ce qu'il va falloir que vous fassiez aussi, c'est que vous commenciez un petit peu à vous renseigner et prendre conscience que chaque réforme... fait sortir des marchands de solutions miracles. Vous devez être au-dessus de ça. Vous devez être vos premiers. Je vous rappelle, votre argent et votre santé, c'est vos priorités. Votre argent et votre santé, c'est vos priorités. Je le répète. Parce que vous devez être informé de ce qui se passe et que du plan B, voire C, voire D, pour justement ne pas vous retrouver dans des situations où vous êtes pris à la gorge et qu'un investissement devient, comme certains... Cette semaine, on m'a proposé une personne qui a acheté en pinel et qui a vendu et qui n'arrive pas à vendre. On m'a proposé un bien moins 50% de sa valeur dans un endroit complètement ouf, mais il y a un gros billet à poser. Je ne sais pas ce que je fais. Quand je vous dis un gros billet, c'est un gros billet, mais c'est une opération de malade. Celui qui va faire ses calculs, qui va réfléchir à plan B, plan C, etc. pour la suite, C'est celui qui va faire la différence avec les autres. C'est celui qui va protéger sa famille. Donc vraiment, impliquez-vous. Ne laissez pas, ne restez pas sans rien faire à attendre que ça se passe. La dernière chose importante, et pour votre esprit, je veux que vous ayez un esprit critique. C'est un projet de loi. Ça va être examiné au Parlement d'octobre à décembre. Ce gouvernement-là, il n'a pas de majorité. L'an dernier, le même plafonnement avait sauté pendant les débats. La différence cette fois, c'est qu'il est dans le... texte initial, à l'inverse de l'année dernière. C'est dans le texte initial du gouvernement, article 7. C'est la position officielle de Bercy. Là, Bercy, avec cette petite révolution, ils attendent 2 millions d'euros par an. Autant dire, ils ne vont pas lâcher le morceau, cette fois. Le scénario 1, c'est voter tel quel. Les plafonds, ça explique dès 2027. Scénario 2, allez, c'est un peu adouci, le plafond est relevé. Oula, close pour les biens. déjà détenus, comme une clause du grand-père. Le scénario 3, c'est un blocage budgétaire, il n'y a pas de mesure. Et ça revient en 2028, on aura déjà un an d'avance, je pense qu'on aura déjà réfléchi à comment switcher et comment perdre le moins d'argent possible. Parce que là, clairement, la direction de Bercy, elle ne va pas changer. La Bercy, ils ont besoin, je vous le dis, vraiment beaucoup d'argent parce que le déficit est tel. qu'il va falloir aller chercher. Vous savez, quand vous prenez du pain et que vous allez même chercher la sauce dans le plat, la Bercy, en PLS, ils ont besoin vraiment du pain et d'aller chercher la sauce. Alors moi, je suis le débat pour vous. Je suis très, très, très, très à l'alerte sur la moindre chose qui va changer dès que ça bouge. En commission des finances, épisode direct pour vous tenir au courant. C'est important parce que je vais le résumer en trois phases. Le premier, c'est l'amortissement du meublé plafonné 2,5% avec 7000 euros par foyer dès le revenu que vous allez devoir déclarer en 2027. C'est écrit article 7. Je vous laisse aller regarder. La deuxième chose, il n'y a rien qui change pour vos revenus actuels. Les revenus de 2026 que vous allez déclarer en 2027. Mais les revenus de 2027 que vous allez déclarer en 2028, c'est ça dont on parle. Mais là, les revenus actuels, tranquille. Le calcul se fait maintenant, pas au printemps 2028. Donc là, on réfléchit, on écoute, vous savez. Ça rentre, mais ça ne ressort pas. Ça rentre et on réfléchit. La troisième chose, et vraiment, je vous le redis, c'est un projet. On suit les débats. Moi, je suis les débats pour vous. Mais pensez déjà à ce que vous allez pouvoir faire. Si cet épisode vous a éclairé, le meilleur moyen de me le dire, c'est de vous abonner sur YouTube. Et s'il vous plaît, en commentaire, dites-moi si vous êtes plutôt LMNP. Et si vous êtes en LMNP, combien le plafond vous coûtera ? Et je vais répondre à tout le monde parce que là, ce sujet, il va falloir qu'on se serre les coudes. S'il vous plaît, si vous avez des amis ou des gens qui sont un petit peu aussi dans une mauvaise posture par rapport aux réformes sur l'immobilier, faites-leur connaître ce podcast. On va essayer d'éviter à tout le monde des mauvaises surprises et on va essayer de trouver des solutions et de vous partager surtout les solutions. Moi, j'en ai déjà deux, trois. J'attends de voir déjà comment... Ça va évoluer. Et après, je vous partagerai ce que moi, je vais faire. Mais pour terminer, je vous dis, je vais vous donner... Pour tous les gens qui sont comme moi, qui sont dans la quarantaine et qui ont des enfants, moi, j'ai l'idée. J'ai deux filles. J'ai deux appartements qui me restent en LMNP. Tout le reste est en SCI. Ce que je vais faire, c'est que je vais démembrer un de mes appartements et que je vais le donner à ma fille. Ça va me permettre, vu qu'elle a une TMI qui est ultra basse, parce que c'est une étudiante, vu qu'elle a une TMI qui est ultra basse, ça va me permettre, moi, de diluer un peu l'effet douille, si je puis dire, des impôts. Je vous en dirai plus quand j'aurai fait l'opération, mais c'est en cours. Et ça, je vais essayer de le faire avant la fin de l'année, sachant que j'ai la tête partout. J'ai beaucoup de projets en ce moment. Je suis vraiment... Je vous rappelle que là, du 8 au 13 novembre, on part à Madère avec un groupe d'investisseurs. Si vous souhaitez, il reste une place. On a une chambre qui s'est libérée. Et nous, en fait, plutôt que de la prendre pour nous, on vous la met à dispo. Donc, si vous avez envie de venir avec un groupe d'investisseurs et de trouver des stratégies pour 2027, 2028 et vraiment penser à votre futur, c'est avec nous qu'il faut venir. Donc là, je vous renvoie en visite Madère. L'après-midi, on chill. Le soir, début, début, fin, pardon, fin d'après-midi, on travaille sur tous les projets. On est là, c'est pour un brainstorming. Chacun a sa force. Et tout le monde doit travailler en cohésion pour créer, tu sais, de la dynamique comme Superman, tu vois. L'objectif, c'est vraiment de... On est tous débutants ou avancés sur certains domaines. L'objectif, c'est vraiment de fusionner nos connaissances, de fusionner nos cerveaux. et de se dire, ah ouais, putain, j'avais pas pensé à ça. OK, je vais mettre ça en place et mon patrimoine, il va évoluer. Parce qu'il ne s'agit pas d'avoir vraiment le côté, je fais que la même stratégie. Quand on fait que la même stratégie, le jour où cette stratégie-là, elle est tabassée comme le LMNP, il n'y a rien d'autre derrière. Le château de sable, il s'effondre. Nous, ce qu'on veut, c'est que même quand il y a un tsunami, on a encore la fusée qui peut partir dans l'espace et revenir après. Voilà, c'est ça qu'on veut. Prenez tous soin de vous et je vous dis à dans deux semaines avec des nouveautés.