Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue sur Riche d'expérience, vous êtes sur le podcast animé par Nico et moi-même, Medbaya. Aujourd'hui, on va parler d'immobilier, de bourse et d'entrepreneuriat, mais principalement d'immobilier. Comment ça va mon Nico ?

• Speaker #1

  Écoute, ça va super, tranquille. Je reviens d'un petit week-end dans le Puy-de-Dôme, petit week-end trègue, donc tout va bien. C'est la rentrée, alors pour nous, ce n'est pas la rentrée parce qu'on n'est pas parti, mais tout le monde a fait leur rentrée cette semaine. Mais ouais, ça va tranquille, et toi ?

• Speaker #0

  Bon écoute, tout va bien. Donc aujourd'hui, le sujet non propre SCI LMNP. Si vous avez choisi votre structure avant 2025, on ne s'inquiète pas, aujourd'hui on va répondre à toutes vos questions. Votre choix est peut-être devenu le mauvais et vous ne le savez même pas. Il y a trois réformes qui ont rebattu les cartes en 18 mois. La location nue, tout le monde avait intérêt à gagner le droit d'amortir. Le LMNP a gardé... Bye. son arme principale, mais malheureusement a perdu l'intérêt de la sortie. Et là, dans quelques semaines, on va voir le budget 2027. C'est là que va tout se jouer pour le futur. Le dernier avant les présidentielles, les gars. Donc, mettez-vous dans les starting blocks. Aujourd'hui, le match complet des structures version 2026-2027. À la fin, vous saurez laquelle protège exactement votre projet, votre profil, et celle qui va vous coûter, j'allais dire une bêtise. mais le plus cher. Donc le parallèle avec le podcast d'il y a deux semaines. Déjà, merci infiniment parce que vous avez été plus de 10 000 sur YouTube à regarder ce podcast du début à la fin. Donc avant d'attaquer, on va prendre juste une petite minute sur le sujet du dernier podcast. Le 28 août, l'agence de notation Fitch a rendu son verdict et la note de la France a été maintenue à plus. Donc il n'y a pas de dégradation. Par contre... Comme je vous le disais, c'est juste un sursis. L'agence a revu ses prévisions de déficit à la hausse. Concrètement, cette année, ça va être de 5,2 de mémoire. Par contre, en 2027, on augmente à 5,5. Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que quand la France va emprunter sur les marchés, on va rester au-dessus de 4% et qu'il y a encore d'autres agences de notation qui arrivent très rapidement. Il y a l'agence COP le 18 septembre. Et celle qui va nous faire un petit peu trembler, c'est l'agence Moody's le 23 octobre. Parce qu'elle a déjà annoncé clairement que la perspective de la France était plutôt négative. Et cette date, elle est dangereuse parce que derrière, il y a une autre agence qui arrive le 27 novembre. Et si ces notes sont plutôt vers le bas, en fait, ça n'annonce rien de bon pour nos futurs crédits immobiliers. Alors, il y en a certains dans les commentaires qui ont parlé des... Des taux à 15, 20 %, les prix, etc. En fait, il y a des opportunités. Malheureusement, la grosse majorité des gens va y laisser des plumes. Et c'est ça qu'on veut partager. Donc, quand vous écoutez un podcast comme le nôtre, c'est juste pour aider. Que vous soyez de droite, de gauche, on s'en fiche. Le principal aujourd'hui, c'est d'apporter des éléments pour préparer le futur. Et le lien avec l'épisode d'aujourd'hui, ce que ces agences jugent, c'est le budget 2027. Et ce budget... C'est lui qui va décider la fiscalité de votre futur. Quand vous allez investir dans l'immobilier, on n'investit pas, si vous préférez, sur... On va plutôt en parler dans le podcast. Let's go. Bon, Nico, déjà le sujet, on va parler de structure. Qu'est-ce que ça t'évoque, les structures ?

• Speaker #1

  Écoute, les structures, on le redit assez souvent dans nos épisodes. Quand vous débutez l'investissement, tu peux faire une petite OP tranquille sans structure. Mais quand tu commences à te développer, la structure est très importante. C'est surtout à bien choisir ta structure. Et surtout, voir l'avenir. C'est surtout penser à l'avenir après avec tes structures. Donc moi, les structures, pour moi, c'est à 100%, c'est validé. Et on va développer durant le podcast.

• Speaker #0

  Ok. Bon, déjà, les trois réformes dont je parle là, que 80% des investisseurs n'ont pas intégrées. La première, c'est le LMNP. Alors, le MNP n'est pas mort. Le MNP, il a juste perdu sa sortie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant l'allocation, ce qui vous permet de ne pas payer d'impôts pendant une longue période, aujourd'hui sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Sauf pour les résidences étudiantes, les seniors et les EHPAD. L'avantage annuel, il reste l'addition, c'est juste comme une SCI à l'IS, ça arrive à la sortie. La deuxième réforme... Et là, ça me fait plaisir parce que je le prône depuis le début, c'est l'allocation nue. L'allocation nue, elle a gagné, grâce au PLF, donc au plan de la loi de finances 2026, elle a gagné l'amortissement. Donc, le nouveau statut du bailleur privé, le dispositif Jean Brun, aujourd'hui permet d'amortir en location vide. Alors attention, ce n'est pas encore la version définitive. Aujourd'hui, c'est de l'ordre de 3 à 5,5%. Ce n'est vraiment pas ouf. Par contre, vous avez le déficit foncier. Je vous rappelle, les gars. Selon le niveau du loyer, vous allez pouvoir, comme je le dis, amortir de 3 à 5,5%. C'est plafonné à 10 700 euros par foyer. La condition, c'est qu'il faut être dans le neuf ou dans l'ancien avec des gros travaux. Donc ça, ça engage sur de l'allocation très longue durée avec un loyer plafonné. Et ça, c'est une première historique. Donc, il va falloir travailler ce sujet-là pour vraiment voir ce qui peut être potentiellement ultra intéressant. La dernière réforme, c'est le meublé touristique. qui est pénalisé. Et il est pénalisé par une loi, c'est la loi Lemaire. Pour tout ce qui est microbique des meublés de tourisme non classés, ça a été raboté à 30% d'abattement. Et c'est plafonné à 15 000 euros. En plus, le DPE, le diagnostic, il est exigé. Il y a aussi une petite douille, c'est que la douille, aujourd'hui, vous êtes obligés de vous enregistrer de façon obligatoire depuis le 20 mai 2026. Donc concrètement, l'Eldorado du Airbnb version 2023, c'est terminé. Le petit bonus qui va arriver à la fin, donc rester jusqu'à la fin, c'est un petit bonus sur le réel. L'abattement du micro foncier sur la location nue, il a été rélevé à 50%. Donc là, en fait, pour celui qui n'a pas envie de se prendre la tête, qui a envie de faire un seul investissement et qui ne veut rien calculer, le nu simple devient ultra compétitif pour les petits loyers. Et ça, c'est vraiment quelque chose que je vais développer tout à la fin. Je t'ai laissé s'envoiler.

• Speaker #1

  Non, je t'écoute. Je t'écoute. C'est très bien. Après, c'est vrai qu'avant, on était plus focalisé sur le meublé parce qu'on avait plus des gros abattements que par rapport au nu. Certes, le nu avec le déficit foncier, les travaux, tu pouvais quand même effacer tes loyers avec tes travaux en faisant le déficit, descendre ta base imposable. Donc ça, c'était très bien. Et le nu, quoi qu'on en dise, même il y a 10 ans, c'était nickel. Voilà, par rapport à tout ça. C'est sûr que demain... Tu fais du nu sans avoir de travaux, bon, à voir. Mais si tu parles d'un abattement de 50%, déjà, tu ne veux pas te prendre la tête. Première investe, tu ne veux pas te prendre la tête avec tes locataires. Tu ne veux pas de soucis, c'est nickel. Tu vois, ça, c'est très bien. Ensuite, voilà, si tu veux développer, si tu veux t'agrandir, c'est vrai que la question va se poser de structurer. Mais non, tu as tout bien résumé. Après avoir avec les locations type Airbnb en meublé touristique, c'est vrai que le plafond en meublé touristique classé est un peu plus élevé que le non classé. Tu restes quand même sur, si tu ne fais pas au réel, tu restes sur un abattement de 50%. Alors c'est vrai qu'avant c'était avantageux, on était à 71%. Là c'était l'Eldorado, on ne va pas se cacher. Mais bon, on est toujours quand même gagnant. Ça reste quand même très... très bien au niveau investissement. Si tu as bien acheté, si tu as bien fait tes petits travaux, je pense que c'est quand même un bon investissement.

• Speaker #0

  Tu vois déjà, il y a un truc que personne n'a vu venir, c'est l'investissement en nom propre. Donc là, on vient de parler de location nue. Au microfoncier, réalisez juste un truc, c'est que vous avez 50% d'abattement. OK, c'est plafonné jusqu'à 15 000 euros de loyer, mais vous avez zéro comptabilité, zéro structure. Depuis tout à l'heure, on utilise le terme de structure, c'est les sociétés. Concrètement, vous avez une fiscalité qui est correcte. Attention, c'est vraiment pour des petits loyers, donc pour un petit bien locatif. C'est redevenu vraiment un choix rationnel. Donc concrètement, vous avez un petit appartement, ça fait 6-7 000 euros de loyer annuel. Allez, on peut pousser jusqu'à 15 000 max. Et là, en fait, votre calcul de base pour payer l'impôt, il va être à 50 % de vos loyers. Donc, après, si vous avez des droits des frères réels, des machins, etc., ça peut être super intéressant. Donc, j'espère que vous avez lu entre les lignes de ce que je viens de dire. Mais concrètement...

• Speaker #1

  Excuse-moi. Vas-y, je te laisse, Mila.

• Speaker #0

  Non, non, vas-y.

• Speaker #1

  Non, c'est surtout si vous avez un appartement ou une maison en G ou en F. Attention,

• Speaker #0

  microfoncier, les gars. Là, il n'y a pas de... On s'en fiche de tout ça. Ah oui,

• Speaker #1

  c'est vrai. Ok,

• Speaker #0

  attention. C'est vrai. Donc là, par rapport à ce que tu as commencé à avancer, la deuxième, c'est la location nue. Et on va associer la structure, donc le fameux statut du bailleur privé. On amortit en vide chose. Impossible depuis toujours. Moi, je faisais du déficit foncier sur la location nue. Concrètement, je prenais toutes les factures, tous les travaux. Et en fait, j'avais le droit de faire un déficit à hauteur de 10 700 euros par an sur mes revenus perso. Donc en fait, j'accumulais, j'accumulais. Et ça me permettait de... Mais j'amortissais rien. Donc ça me permettait vraiment de ne pas payer d'impôts sur mes biens. Par contre, à un moment, je déclenchais de l'impôt. Donc, quand j'allais déclencher de l'impôt, il fallait que je revende parce que sinon, je me faisais assassiner. Donc, concrètement, sur un projet neuf, le statut du bailleur privé, ça peut être sympa. Ou sinon, il faut aller sur de l'ancien. Je ne veux pas trop parler de l'ancien parce qu'il y a quelque chose qui est en train de changer. C'est le pourcentage de travaux. Clairement, il faut quand même une rénovation qui est lourde. La douille, c'est le loyer plafonné. Alors, ça dépend où on est parce qu'il y a des loyers plafonnés qui se rapprochent du marché. dans certaines régions. Et qui dit loyer plafonné et un plan fiscal, il y a un engagement qui est long. Donc aujourd'hui, l'ONU, concrètement, bien investie, à de bons endroits, donc c'est vraiment un calcul à faire. L'ONU peut désormais rivaliser avec la fiscalité du meublé. Ça, c'est clair, mais c'est quelque chose qu'il va falloir travailler parce que, attention, la région va être ultra importante, je vous le dis. Il y a des loyers qui sont plafonnés, qui sont quasi au même prix que le prix du marché. Donc, c'est ces régions-là qu'il va falloir aller chercher.

• Speaker #1

  Oui, et puis, je pense que déjà, on sait très bien qu'il y a de la demande. Il y a énormément de demandes pour de la location.

• Speaker #0

  C'est de la folie en ce moment.

• Speaker #1

  C'est de la folie. Il peut y avoir, allez, tu vois, c'est un exemple jeune. 100 demandeurs pour un seul bien. Et vous allez dans des régions un petit peu, voilà, en Ile-de-France, c'est saturé. C'est saturé Paris, n'en parlons même pas. Ça fait la queue. Tu postes une annonce sur Leboncoin. t'es ravagé et plus tu t'enlèves de la petite couronne et tu viens autour de Paris c'est pareil il y a énormément de demandes c'est un marché qui va se développer encore plus dans les années à venir surtout dans l'allocation pourquoi ? parce que les prix de l'immobilier ne baissent pas ils ont tendance alors là ça stagne un petit peu mais dans les régions où la valeur patrimoniale est installée ça augmente toujours un petit peu Mais on a moins de capacité à investir. Les primo-accédants n'arrivent plus trop à investir parce que leur capacité d'endettement est beaucoup plus basse qu'avant. Ils empruntent à des taux, même si tu as les taux après zéro, mais c'est sur un certain montant. Alors, je ne sais pas s'il y a des choses en ce moment qui ont été mises en place. Je n'ai pas trop regardé, mais on a moins de capacité à acheter. On a moins de mètres carrés. Quand tu prends un exemple de 200 000 euros, tu as moins de mètres carrés qu'il y a cinq ans. Tu vois ce que je veux dire ? Donc, la location va se développer encore plus. Même ceux qui ont les moyens, des fois, ils préfèrent louer que d'acheter parce que l'achat est beaucoup plus important que l'allocation, que le prix du loyer. Donc non, je pense que c'est une très bonne idée. Et comme tu dis, il faut aller dans certaines régions où le loyer est plafonné limite à la hauteur du prix du marché.

• Speaker #0

  Totalement. Donc pour finir avec l'investissement en non-propre, je vais vous donner les forces éternelles du non-propre. Déjà, n'oubliez pas. L'exonération sur les plus-values quand vous avez une résidence principale. Quand vous vendez, vous faites des plus-values à 2 chiffres, 5 chiffres, tout ce que vous voulez, même 1 euro de plus-value, ils ne seront pas taxés. En tout cas, pour l'instant. Ça, ça ne change pas. L'abattement pour durée de détention. Quand vous avez du patrimoine en nom propre, vous avez toujours l'abattement pour durée de détention. Donc, il y a un barème, il faut aller le voir sur un Pogouv. Et c'est simple. Il n'y a pas plus simple. Comme ça, vous savez. Et un truc, c'est le régime successoral classique. N'oubliez pas. pour tous ceux qui sont comme nous, qui ont des enfants, si vous les donnez à vos enfants, c'est 100 000 euros. Non, c'est 150 000 tous les 10 ans, je crois. 150 000 tous les 10 ans, par parent et par enfant. Donc, ça vous laisse une main.

• Speaker #1

  C'est 100 000 euros tous les 15 ans ? Il me semble que c'est tous les 15 ans.

• Speaker #0

  Vérifiez vite fait, parce que par exemple, pour vous donner un ordre d'idée, moi, en ce moment, j'ai deux filles et je vais donner un appartement. Alors, c'est encadré, on ne fait pas ce qu'on veut, etc. Je vais donner un appartement à une de mes filles, celle qui est majeure. ça fera le sujet d'un prochain épisode mais pour justement transmettre aujourd'hui quand vous avez les LMNP c'est du non propre ça peut être vraiment super intéressant la dernière chose qu'il faut dire aussi sur le non propre c'est les limites les limites il faut les dire honnêtement aujourd'hui la protection du patrimoine elle est nulle vos biens ils vont répondre de vos dettes si vous faites de la merde on va venir les chercher concrètement et par exemple les indivisions indivisions à gérer à plusieurs on a beau dire sur... Aujourd'hui, on peut vendre certaines choses et tout. Ça reste une vraie galère. Dès qu'on est... Excusez-moi,

• Speaker #1

  j'ai regardé. Donc, 100 000 euros, 15 ans, par enfant.

• Speaker #0

  Oui, ben voilà.

• Speaker #1

  Et par tête, père et mère.

• Speaker #0

  Voilà, donc 100 000 euros tous les 15 ans. Donc, vous pouvez donner... par parent et par enfant, 100 000 euros par personne. Voilà. Ça fait 200 000 euros tous les 15 ans. 100 000 euros par enfant. Après le nom propre, on va parler un petit peu du LMNP. Le LMNP, il est... A chaque fois, je bafouille avec ça. Le LMNP, il est toujours vivant. C'est juste que le calcul, il a changé. Il va falloir intégrer ça. Ceux qui disaient que c'était mieux avant... Aujourd'hui, on fait avec les cartes qu'on a, on s'adapte. On est des investisseurs immobiliers. L'investisseur immobilier, sa première force, c'est de s'adapter. La rumeur à tuer d'abord, c'est que le MNP, il n'est pas mort. Le plafonnement de l'amortissement proposé, dans les débats du budget 2026, il a été rejeté. Le régime réel, il garde toujours l'amortissement par composante intégrale. Aujourd'hui, il faut juste aussi voir, c'est que le microbique, c'est jusqu'à 77 700 pour les meublés de longue durée. Bon ben voilà. Aujourd'hui, tu fais du meublé à 77 700. Je pense qu'on est bien.

• Speaker #1

  On est bien, tu peux y aller. Oui, on est bien.

• Speaker #0

  Ce qui a vraiment changé, c'est la sortie. Bon, voilà, la sortie depuis février 2025. À la revente, on intègre tout ce qui nous a permis de ne pas payer d'impôt pendant un an, deux ans, trois ans, sept, huit, dix ans. Pour certains, il va falloir les payer. Voilà, c'est le jeu. Donc, vous allez sur la plus-value, vous allez devoir intégrer les amortissements. Bon, est-ce que c'est grave ou pas ? on n'est plus là, c'est fait, c'est fait, maintenant on s'adapte. Ok, un bien amorti à 15 ans, ça se revend avec une facture fiscale qui n'existait pas auparavant. Les abattements pour une durée de détention, ils s'appliquent toujours. Retenez juste ça, c'est que les abattements, ils n'ont pas été touchés. Donc concrètement, ça veut dire quoi ? C'est-à-dire que certes, vous allez reverser une partie, enfin, c'est là les amortissements. Par contre, vous avez toujours l'abattement pour durée de détention, donc vous avez un pourcentage de taxation qui, elle, n'a pas changé. Donc... C'est à partir de la 11e ou 12e année ? Ouais, après c'est dégressif, mais c'est un tabou, je ne le connais pas par cœur.

• Speaker #1

  Tu le gardes 15 ans, tu sais que ça va être dégressif.

• Speaker #0

  Tu gardes 15 ans, mais mec, c'est juste magnifique, je n'ai pas envie de parler de ces GCRDS, etc. Mais plus tu vas garder longtemps, et plus ça va s'annuler. Le nouveau raisonnement qu'il faut avoir avec le LMNP, le LMNP, ça reste toujours intéressant pour le cash flow. Le cash flow défiscalisé pendant la détention, ça, c'est sûr et certain. surtout quand vous faites de la longue durée. Moi, je commence un petit peu à me détacher du Airbnb parce que je vois que le Airbnb, dans plusieurs communes dans le monde, ça commence à sentir le roussi. Donc là, il y a un réel besoin sur le marché, c'est la longue durée. Mais il faut aussi désormais, il va falloir modéliser la sortie avant même d'entrer. Concrètement, il va falloir faire avec les cartes qu'on vous apporte aujourd'hui, avoir un scénario ultra pessimiste pour savoir à quel moment je revends et je suis prêt à y laisser des plumes jusqu'à quelle hauteur. Dès que vous avez ça, vous savez concrètement plus ou moins à quel horizon vous allez devoir vous séparer de votre appartement. Il n'y a pas d'affect dans l'immobilier, je le répète. Et pour terminer le LMNP, on va parler du tourisme. Donc les noms classés, aujourd'hui, c'est 30% jusqu'à 15 000 euros en microbic. Vous êtes obligés de vous enregistrer de façon nationale et le DPE, il sera réclamé. La rentabilité du Airbnb, elle se recalcule complètement. Ça reste intéressant, on ne va pas le nier. Le classement du meublé, ça devient une obligation. Ce n'est plus comme avant. Aujourd'hui, vous voulez faire du Airbnb, vous voulez avoir gardé un intérêt fiscal, il va falloir monter en compétence. Et monter en compétence, et ça, c'est plus Nico qui va pouvoir en parler, il va falloir être classé.

• Speaker #1

  Oui, et après, c'est vrai que si tu te lances sur du LMNP non classé de tourisme, je ne vois pas l'intérêt. 15 000 euros, je ne vois pas l'intérêt. Surtout que pour être classé, Ça va... En fait, il te faut juste une étoile. Tu n'as pas besoin d'avoir cinq étoiles. Moi, j'avais quatre étoiles parce que j'étais sur du premium. Mais il te faut juste une étoile. Tu passes par un organisme qui est agréé par l'État et qui vient, il check, tu as une liste à avoir en fonction de ton bien sur le nombre d'étoiles que tu veux. Donc, une étoile, tu check ta liste, c'est basique. Ils viennent, tu payes. C'est un exemple, c'est 300 balles. C'est valable cinq ans. Cinq ans. Et là, tu fais un gap entre le LMNP non classé et le LMNP classé. Et là, c'est formidable. Tu peux aller jusqu'à 77 000, comme tu avais dit. C'est vrai qu'avant, on était à 176 ou 17. Mais bon, ça, c'était avant, quand on était à 71 % d'abattement. Mais rien que ça, déjà, tu as 50 % d'abattement. C'est phénoménal. Tu fais 10 000 euros. C'est un exemple. Tu enlèves 5 000 euros qui sont dans ta petite poche. Les 5 000 euros… tu es imposé en fonction de ta tranche marginale d'imposition. Si par exemple tu es à 10%, tu vas payer 10% de cette valeur-là plus la CSG. Et ça c'est phénoménal. Plus tu fais du chiffre, plus tu vas gagner. Mais moi, je dirais que, alors, avec l'expérience qu'on a avec Mehdi, je pense que sur les prochains Airbnb que je ferai, je ne les ferai pas en nom propre. Moi, ce serait plus, alors, ce n'est pas un conseil par rapport à moi, je les ferai en SCI, en société, si tu ne te prends pas la tête. Voilà, c'est différent, ça rentre dans la société, tu fais du chiffre, c'est du chiffre d'affaires, tu déduis, tu as du déficit, voilà. Ce qu'il faut, c'est... C'est faire rentrer du chiffre et avoir du déficit dans ta SCI. Mais en nom propre, allez, peut-être un, tu vois, juste un. Tu ne dépasses pas le seuil et au moins, voilà, tu peux en avoir un. C'est sympa. Tu n'as pas trop de charges dessus. Tu n'as pas trop d'impôts. Tu ne dépasses pas les seuils qu'il faut dépasser. T'en gardes qu'un et le reste, tu fais tout en société. Moi, je pense que c'est une très bonne stratégie. Après, je ne sais pas ce que t'en penses, Mehdi, mais…

• Speaker #0

  Écoute, moi, je te dis juste transition parfaite. On va parler de la SCI. Ça, c'est l'outil de transmission. Ce n'est pas une baguette magique fiscale. Et pour ça, il y a deux SCI. Tu as la SCI à l'IR. Celle-là, c'est la bonne pour 80% des cas familiaux. Donc, concrètement, je vais donner l'exemple que j'ai autour de moi. Les couples recomposés. Pour protéger tout le monde, une SCI à l'IR, quand tu vas acheter une résidence principale, ça peut être super intéressant parce que là, tu vas protéger, tu vas pouvoir transmettre. Et chaque part... parce que du coup, on va parler de parts, de SCI, chaque part est protégée. Donc concrètement, s'il y a un décès, on ne fait pas n'importe quoi comme dans une succession normale traditionnelle. La transparence fiscale, chacun est imposé sur sa cote part. La location nue et surtout la SCI à l'IR, c'est une machine à transmettre, pour exemple, donation progressive des parts. Donc, on répète sur les, par exemple, les 100 000 euros dont on a parlé tout à l'heure d'abattement par enfant et par parent tous les 15 ans. Le démembrement des statuts qui gardent le contrôle aux parents. Donc, tu vas pouvoir donner à tes enfants, peu importe même si tu es divorcé, etc. Vous avez acheté, il vient une SIL hier. C'est top parce que du coup, ça va être ultra facile de transmettre sans avoir la succession et tous les frais qui sont annexés. Maintenant, pour faire de l'investissement, la SIL hier. Il va falloir commencer un petit peu à faire des choses qui sont... C'est que de la location nue, concrètement. Je simplifie le truc au max. La location nue, on ne va pas chercher. C'est la facilité. Par contre, vous avez une transparence fiscale, c'est-à-dire que les impôts, c'est tout de suite et ce n'est pas à la sortie. Donc, à calculer. Parlons de la SCI à l'IS maintenant. Malheureusement, là, c'est une puissance, mais... Il y a aussi le problème, c'est à la sortie. Donc, si tu ne sais pas faire à la sortie, tu vas te faire déglinguer. Parce que concrètement, je le fais simple, mais pendant toute la durée de détention, parce que tu vas avoir des déficits, parce que tu vas avoir des choses qui vont annuler l'imposition, tu ne payes pas d'impôt. Par contre, quand tu vas vouloir te séparer du bien, là, tu as quelque chose qui s'appelle la valeur nette comptable du bien. Donc, en fait, concrètement, ce qui va te permettre de ne pas payer d'impôt sur ton bien, c'est que le bien va se dévaluer au fur et à mesure des années. Mais à la sortie, pour les impôts, ton bien, il vaut 0. Mais quand tu vas le revendre, tu vas le revendre, mettons, 100 000 ou 200 000, eux, la calcul de la plus-value, il va se faire sur le prix de revente. J'exagère, mais pour que ce soit simple. Donc, les impôts, ils disent que le truc, il vaut le prix que tu as vendu, donc 200 000. Et toi, en fait, grâce à ton fameux déficit, etc., ton bien, il vaut 0, voire 50. Donc, toute la différence entre le prix qui t'a permis de ne pas payer d'impôt et le prix de revente, ça, c'est de la plus-value. Donc, tu te fais éclater. Donc, concrètement, la SILIS, c'est top pour un truc. Si tu veux accumuler, que tu ne veux pas revendre et que tu veux transmettre, alors là, il n'y a pas mieux. Honnêtement, bien sûr, il y a peut-être mieux, mais en tout cas, la facilité, c'est juste magnifique. Ce qu'il faut voir, en fait, c'est que cette plus-value-là, elle va te permettre, excuse-moi, ce cashflow que tu vas optimiser, va te permettre de réinvestir. La SILIS, c'est une machine à réinvestir, un réinvestissement. Parce que tout ce qui reste dans l'argent qui va rester dans cette SI, en fait, tu peux toujours l'engager dans d'autres biens. Et ça, c'est pour ça qu'on grossit très vite en SI et l'IS. Alors, par contre, attention, parce que je veux tout de suite dire que l'argent qu'il y a dans une société, ce n'est pas le vôtre. Donc, récupérez l'argent d'une société vers votre poche. Attention, vous avez en plus de l'IS, l'IS, en fait, jusqu'à 15%. Jusqu'à 42 500 de bénéfices. Je parle bien de bénéfices et pas de chiffre d'affaires. Attention, c'est deux choses différentes. Le bénéfice, c'est ce qui va rester après avoir payé tous vos impôts, etc. Vous avez 15 % d'impôts sur les sociétés. Si vous voulez sortir de l'argent, derrière, vous allez avoir ce qu'on appelle la flat tax, qui est à 31,4, je crois, aujourd'hui.

• Speaker #1

  Ça a augmenté. Voilà,

• Speaker #0

  31,4. Donc, pour pouvoir sortir de l'argent dans votre poche, vous allez vous faire éclater. Ça, OK. Donc, c'est pour ça qu'il faut laisser l'argent dans la SCI et grossir, Il y a plein de manières différentes de sortir l'argent. Alors, par contre, attention aux faux réflexes. Montez une SCI parce que tout le monde le fait, sans associer ni projet de transmission, vous allez avoir des frais, type des frais de compta, des frais d'AG. Et pour rien. Si c'est pour créer une SCILIS, comme j'ai vu la dernière fois, une personne qui me parle de SCILIS pour acheter deux appartements, ça ne vaut pas le coup. Laissez tomber. Là, c'est pour vraiment commencer à enquiller, avoir du gros patrimoine. Parce que n'oubliez pas, à la fin de l'année, vous avez les frais. Frais de comptabilité. Vous avez peut-être parfois des CFE. Ce n'est pas dit, mais sur certains types. Parce que vous pouvez avoir de l'allocation nue, de l'allocation meublée, des immeubles. Vous pouvez avoir plein. Tout votre patrimoine, vous pouvez le mettre dans une SCILIS. Donc un petit rappel utile, la SILIR ne peut pas faire de la location meublée à titre habituel sans basculer à la SILIR. Parce que vous êtes limité, je crois, c'est à hauteur de 15%. Le combo que j'ai vu sur Internet, attention, la SILIR plus LMNP que vendent certains formateurs. Attention, ça, c'est pas un super truc. passez directement, si vous avez projet de faire de l'investissement et de continuer, passez directement sur une SCI à l'IS, voire autre chose. Allez consulter un comptable.

• Speaker #1

  Et tu vois, ce qui peut être bien, c'est vrai que tu l'as dit, la SCI à l'IS, quand tu as une vision stratégique et que tu es en famille, c'est-à-dire que tu as des enfants, tu es marié, tu veux transmettre, c'est très bien. C'est magnifique. C'est magnifique. Tu peux acheter des immeubles avec des lots dedans. Tu peux développer ton parc sur du tertiaire. Tu peux faire tout ce qui est commercial en centre-ville. Tu peux faire type Airbnb. Donc, tu as toute une stratégie à mettre en place. Mais derrière, ne pense pas que si je revends dans deux ans, je fais une plus-value. Non, c'est à garder à long terme. C'est pour transmettre. Et tu vois, moi, je le vois. Ça commence à se mettre en place. Je structure. et ce qui est... En plus, ce qui est très puissant, et on va en parler d'ailleurs pendant notre séminaire amadère, c'est quand tu as des business et que tu développes le foncier avec tes affaires. Là, c'est une machine.

• Speaker #0

  On y viendra tout à l'heure.

• Speaker #1

  Là, c'est une machine. Et comme disait Mehdi, il y a deux minutes, tu peux développer assez rapidement avec l'ASC.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Bon, attends. Je me suis amusé à faire, en fonction du profil et du projet, Quelle structure ? regarder en premier. Et pourquoi ? Concrètement, la personne qui a, c'est son premier investissement locatif et il a un loyer petit, tu vas partir sur du non-propre. Ça ne sert à rien de partir sur un gros truc, sauf si tu es câblé et que tu as envie d'investir et de faire que ça. Mais si toi, tu as envie de te rassurer, tu as un petit loyer, non-propre, microfoncier ou microbique. 50% d'abattement des deux côtés, zéro frais de structure. Il n'y a pas mieux. Déjà, tu vois si ça te plaît ou pas. Si tu es en capacité d'accepter des locataires ou des comportements qui peuvent parfois être vraiment stressants, ça, pour un premier investissement, ça peut être top. Après, pour celui qui a envie de faire du cash flow en meublé longue durée, le LMNP au réel, concrètement, c'est pas mal. Il faut arrêter. L'amortissement, il est intact. Après, par contre, il va falloir modéliser la revente avant d'avoir acheté. Et pour un troisième profil, celui qui veut acheter neuf ou qui veut... qui veut faire une grosse réno à horizon 2010 avec un plan fiscal. Statut du bailleur privé sur du nu, amortissement sur le vide, la nouveauté fiscale en 2026. Vous avez là, dans ma ville, il y a des immeubles qui ont été construits. Ils sont tous en dispositif Jean Brun. J'ai été voir les prix pour... Si tu ne connais pas grand-chose à l'immobilier et que tu as envie d'amortir... et que tu as envie d'avoir un truc bien placé, sans te prendre la tête, regardez sur le dispositif d'embrun dans le neuf. Il y a des opérations là, il y a des négociations qui peuvent vraiment être pas mal. Après, pour le Airbnb, le meublé de tourisme, alors moi, je partirais sur, en tout cas, si vous n'en avez pas 50, je partirais sur un LMNP classé. Parce qu'attention, je vous répète que les non classés, ils sont fiscalement punis par la loi Lemaire. Donc, voilà. Maintenant, si vous achetez en couple ou en famille recomposée, voire famille normale, et que vous avez l'objectif de transmettre SCILIA, donation de part, démembrement, ça c'est la machine à transmettre. Maintenant, pour faire du gros cash flow. Pour réinvestir. Long terme. Et pour vraiment, vous avez comme l'a dit Nico, vous êtes artisan, vous avez envie d'acheter vos murs, etc. SCLIS. Vous avez envie de monter des immeubles et réinvestir. Vous êtes salarié. Vous n'avez vraiment pas envie de mélanger vos revenus de l'immobilier et vos revenus perso. SCLIS. Je vous rappelle que jusqu'à 42 500, l'imposition sur les sociétés, c'est 15 %. Et on parle bien de bénéfice et pas de chiffre d'affaires. Vous avez l'amortissement. Ça accepte les pièges de la sortie. Honnêtement, ça efface. Et en plus, avec quelques techniques, si vous achetez, enfin bref, je ne veux pas trop rentrer dans le détail, mais on a possibilité de limiter la casse à la sortie. OK. Aucune structure n'est la meilleure dans l'absolu. C'est ça qu'il faut retenir. C'est que la bonne question, c'est votre horizon, votre tranche marginale d'imposition et votre projet. Est-ce que vous voulez transmettre ou pas ? Est-ce que vous êtes seul ? Vous avez des enfants, etc. Maintenant, je vais prendre une minute. Une minute pour vous parler. de Madère. Donc nous, du 8 au 13 novembre, on organise un séminaire à Madère. Madère, moi, c'est ma passion. Quand j'arrive là-bas, je me sens super bien. J'ai découvert un autre marché immobilier et ça me permet de réfléchir, de me projeter plutôt sur comment je dois faire pour investir en France. Comment je dois faire pour développer mon patrimoine, prendre de la hauteur, analyser aujourd'hui ce qui a marché dans le temps mais ce qui ne va plus marcher dans le futur. et ce qui va marcher en 2027-2028. Parce que c'est aujourd'hui qu'on va créer notre patrimoine. Donc concrètement, on va être cinq jours ensemble, un petit groupe d'investisseurs, on pose votre stratégie 2027, noir sur blanc. Personne ne va repartir sans plan. Votre structure, vos acquisitions, vos sorties, vos transmissions, si vous avez des enfants ou pas, le matin et début d'après-midi, on va visiter l'île. On a un guide qui va nous rendre complètement ouf. Et une journée dans la semaine, On va aller visiter les biens sur place pour justement comprendre un autre marché immobilier. Plusieurs fois dans la semaine, vous allez avoir des présentations dont un chef d'entreprise qui va venir expliquer comment lui, en partant de rien, il a commencé à développer des business et avec l'argent de ses business, acheter de l'immobilier dans des SCI. Il va tout nous expliquer. On va pouvoir rentrer dans les détails avec des chiffres. Et il ne faut pas oublier aussi, c'est que le groupe, il est déjà formé. Il ne reste que deux places. Deux places. Les premiers inscrits, eux, ils sont là. On va les gâter. Mais pour ces dernières places, le timing, il n'est pas choisi au hasard. C'est pile poil entre le verdict de Moody's et de l'agence S&P, juste avant le budget 2027. Ça va nous permettre, nous, de réajuster vos projets et de faire en sorte que, justement, sur l'année 2027 et 2028, vous êtes sur des fondations en baisson. Nico, tu voulais parler d'un truc pour les deux dernières places ?

• Speaker #1

  Alors voilà, moi déjà, j'ai deux choses à dire. Avec Medi, on est dans un virage de notre vie et au niveau du business. On fait un virage à 180 degrés. Et on va vous expliquer quelle stratégie on est en train de mettre en place sur nos business et sur nos investissements. Donc arbitrage, investissement sur société, investissement sur du mobilier, de l'immobilier, pardon. Et aussi, on va vous partager des investissements qu'on est en train de faire en ce moment. Marchande bien, on va vous détailler toute une opération qu'on est en train de faire et qu'est-ce que ça va engendrer derrière avec les bénéfices de cette opération et comment on va développer et comment on va structurer cet argent. Et vous allez voir que c'est une machine qui, quand elle est bien rodée, c'est pépite. Deuxième chose, il reste deux places. On va vous faire une offre pour les deux dernières places, moins 20% sur le package pour ce séminaire de Madère de 8 au 13 novembre. Moins 20% sur le prix initial. Donc voilà, si toi tu as été encore en réflexion par rapport au montant, je sais que c'est quand même onéreux, mais on est obligé de faire le tri. On est obligé d'avoir des personnes qui veulent passer à l'action, qui ont déjà passé à l'action, mais qui veulent aller encore plus haut. Et si toi tu en fais partie, voilà. Tu as à moins 20%, tu reviens vers Mehdi ou moi. Tu peux avoir le lien sur le YouTube, sur les réseaux sociaux et tout sera déjà mis en place. Tu peux réserver ta place. Et là, tu n'as qu'une chose à faire, c'est réserver ta place et tes billets d'avion.

• Speaker #0

  Juste un petit message aux ceux qui sont déjà inscrits. Ne vous inquiétez pas, on a une sacrée surprise. Vous n'avez pas eu 20%, mais vous allez avoir encore mieux. Alors, on continue. Le budget 2027, dans tout ça, Aujourd'hui, on va comprendre pourquoi il faut structurer souple. Le contexte est instable par construction. Le dernier budget avant la présidentielle, c'est dans quelques semaines. Le déficit, il est au-dessus des objectifs. Et les agences de notation, elles sont en embuscade. Je vous rappelle les dates. Le 18 septembre, le 23 octobre et le 27 novembre. Ces trois dates, surtout le 23 octobre, vont peut-être dégrader la note de la France et que la France va avoir des difficultés, ou du moins, va avoir des augmentations de taux pour emprunter sur les marchés. chaque niche. fiscale peut repasser sur le billard. Le LMNP a encore été attaqué au débat 2026 et le sera, c'est sûr, en 2027. Ce qui est déjà programmé, quoi qu'il arrive, la révision des valeurs locatives cadastrales entre 2027 et 2032. Ça, ça va peser sur nos taxes foncières et sur la CFE. Et la TVA, les franchises de TVA, de base, en seuil abaissé. Ça, je ne veux pas trop l'expliquer, mais... Il y a des choses qui sont en train de se passer parce que concrètement, aujourd'hui, en 2027, les meublés, vous allez avoir plusieurs choses qui vont être assujetties à des réformes. Et c'est pour ça que je vous ai parlé sur le meublé de la TVA, la franchise de base, elle va encore baisser. Donc ça, c'est vraiment pour les connaisseurs. Les conséquences stratégiques en 2026-2027, c'est la flexibilité qui vaut plus. que l'optimisation maximale. Concrètement, une structure que vous allez choisir au millimètre pour une niche qui disparaît, vous êtes piégé. Donc, choisissez pour vos fondamentaux, l'horizon, vos associés, les transmissions. Et attention, bien sûr qu'il faut regarder le Code général des impôts, ça c'est sûr, mais ne partez pas sur un projet en fonction de la fiscalité. Parce que là, vous voyez que la fiscalité d'une année à une autre, ça peut vous mettre dedans concrètement. Là, moi, perso, je discute avec des investisseurs. Les investisseurs me donnent des plans qu'on leur avait vendus, des formations qu'on leur avait vendues. Et aujourd'hui, ils se retrouvent un peu bloqués, notamment avec des LMNP. Ils ont accumulé les LMNP. Et le problème, c'est qu'ils se retrouvent coincés parce qu'aujourd'hui, en réintégrant... Concrètement, ils ont acheté trop cher. Donc, en réintégrant les... les amortissements à la plus-value, ils se retrouvent bloqués parce qu'ils n'ont pas assez. Ils n'ont pas assez et limite, parfois, certains déclenchent de l'impôt. Ils n'ont pas les fonds nécessaires pour faire des travaux. Et c'est des choses qui peuvent vous arriver. Mais il y a des solutions à ça. Il y a des solutions. Donc, pour faire un petit récap, je vais vous résumer en trois phrases. La donne, elle a changé. Le nu. Ça peut être vraiment une opportunité. Le LMNP, il est toujours présent, mais si vous gardez, attention à la sortie. Le tourisme non classé, il est puni, clairement. On l'a mis au coin. Les bonnes structures, elles ne vont pas dépendre de vos projets. Elles vont dépendre vraiment de votre horizon. Et si vous avez envie de transmettre ou pas, attention, ne suivez pas la mode. Faire des SCI-LIS à gogo pour un ou deux appartements, ce n'est pas la peine. Vous avez des frais qui vont venir s'annexer. Donc ça ne sert à rien. Et pour finir, en fait, le budget 2027, il arrive. Donc il va falloir vraiment s'intéresser non pas à nos politiques, mais à ce qu'au-dessus de nos politiques, ce qui va être décidé. Donc aujourd'hui, moi, j'aimerais bien avoir comme... J'ai une question à vous poser. Vous êtes plutôt non propre, SCI ou LMNP ? Et surtout, vous l'avez choisi ou vous le subissez ? Et pourquoi ? Donc mettez-le. en commentaire, s'il vous plaît. Et je vais laisser Nico terminer ce podcast.

• Speaker #1

  Ouais, non, mais tu résumes très bien avec cet épisode. Il y a eu beaucoup, beaucoup de non-dire sur des formations, comment faire. Et c'est vrai que comme tu l'as dit, il faut faire en fonction de soi sa stratégie à l'instant T. Si t'es célibataire, si t'es marié, si t'as des enfants, si tu veux faire un one-shot, si tu veux faire qu'une OP, si tu veux développer. Il y a tellement de possibilités que des fois, il ne faut pas trop se focaliser sur ce qui a été mis en place au niveau des lois. Certes, il faut regarder, mais il faut se faire accompagner par des personnes qui sont établies sur les experts comptables, les avocats ou autres. Et là, ils vont pouvoir vous guider. Mais ne fais pas un projet si tu as entendu sur les réseaux, il faut faire des SCI, à l'IS, à l'IR ou autre, il faut faire un achat-revente. Fait en fonction de toi. Avec Mehdi, nous, on a toujours fait sur du long terme. On a toujours fait de manière à... Bien sûr que ça soit toujours en notre faveur, mais il y a eu des impondérants. Sur les Airbnb, par exemple, il y a deux ans, c'est passé de soi. Moi, j'étais emmeublé, touristique classé, Mehdi, il n'était pas parce qu'il était en société. Donc, chacun sa stratégie. Mais c'est vrai que quand tu passes de 71% d'abattement à 50%, ce n'est pas que tu as mal fait tes calculs, tu as fait tes calculs en fonction de ça. Donc, tu te dis qu'à 71%, tu es positif. Mais en dessous de 71%, tu n'es même pas à l'équilibre. Donc, il faut faire attention. Il faut toujours bien acheter, toujours faire des calculs au plus bas et au plus pessimiste possible. C'est pour ça qu'on vous dit toujours de faire des calculs au plus pessimiste possible, parce que tu n'es pas à l'abri d'un retocage, d'une diminution des taux. On voit que l'ONU reprend de la valeur sur le meublé. Avant, le meublé, ça a duré je ne sais pas combien d'années, mais c'était très avantageux. Maintenant, on se rend compte qu'il n'y a plus assez de location nue, parce que tout le monde fait de la location meublée, parce qu'il y a des abattements. Donc c'est pour ça, il faut vraiment faire ces stratégies en fonction de soi et de l'avenir que vous voulez vous mettre en place. Et la deuxième chose, un grand merci parce qu'on a fait notre vidéo YouTube qui a tout pété. Et c'est vrai qu'on est presque aux 10 000, je ne sais même pas si on a dépassé les 10 000. Merci, si vous n'avez pas encore vu cette vidéo, c'est l'épisode précédent, allez le checker, mettez des pouces, on a énormément de commentaires. ça a fait parler et voilà on est très heureux d'avoir fait presque 10k où ça se trouve à l'heure actuelle où tu écoutes cet épisode on a dépassé les 10k on a augmenté nos followers et ça c'est top allez vous abonner sur la chaîne YouTube on est presque à 300 abonnés c'est énorme on débute sur les réseaux donc c'est top merci encore pour votre soutien continuez à partager nos épisodes continuez à nous écouter sur toutes les plateformes de streaming que ce soit Deezer, Apple Podcasts, Spotify, pareil, mettez des notes, mettez des commentaires, activez les cloches, comme ça vous allez avoir à chaque sortie des épisodes, vous allez avoir une petite notification. Donc voilà, c'est tout ça qu'il faut essayer de faire pour nous, ça ne prend pas beaucoup de temps, ça vous prend à peine 10 secondes, c'est vrai que c'est chiant, on le sait, mais ça nous fait augmenter au niveau de l'algo, nous faire connaître, c'est très important, et c'est vrai que cette vidéo de 10K, c'est excellent, franchement on est très contents avec Medi. Donc, merci à tous. On vous l'a dit, moins 20% sur les deux dernières places. Voilà, ça arrive. On est début septembre. Donc, c'est dans deux mois, les amis. Deux mois, on sera à Madère. Ça va déchirer. Donc, voilà, n'hésite pas. Reviens vers nous si tu as besoin de questions, de réponses à tes questions. Et sinon, tu cliques sur le lien et tu t'inscris directement. OK, les amis ? Mehdi, merci pour cet épisode. J'espère que ça va aider beaucoup de monde par rapport à ce qu'on a parlé, la SCI, le LMNP. la location nue. Comme d'habitude, les amis, on s'abonne et on vous dit bonne journée, bonne soirée et à dans 15 jours pour un nouvel épisode. Bye bye, les amis.