Transcription

• Speaker #0

  Tu as été rapporteur d'une mission ministérielle sur l'innovation dans le logement. Ça,

• Speaker #1

  c'était il y a 3-4 ans, donc ça ne prend plus de temps. Je parle au PDG d'Altaacogedim, le big boss de notre industrie, et je parle à l'agent émoblie du coin qui fait deux ventes par an. Et en fait, avoir ces deux extrêmes-là, pour moi, c'est la condition pour comprendre l'industrie. Si tu restes que dans le 8e arrondissement avec les bas de pont qui ont fait les mêmes écoles que toi, c'est intéressant, mais tu passes à côté de plein de choses. De la même manière que si tu regardes que les startups et que tu es omnibulé par ça, mais que tu ne comprends pas les logiques business. Donc moi, j'ai toujours essayé de me dire pour bien comprendre cette industrie et essayer d'avoir un avis. intelligent sur le sujet et d'aider des gens à y voir plus clair, même si on peut être modeste, il faut tenir toute cette année-ci.

• Speaker #0

  On a l'impression que les instances publiques et le privé n'arrivent pas à communiquer ensemble. Que c'est un sentiment que tu partages ?

• Speaker #1

  Historiquement, l'État a toujours eu un rôle extrêmement important dans la régulation du secteur immobilier. On a donné l'autorisation d'urbanisme et le pouvoir d'urbanisme aux maires dans notre pays depuis maintenant quelques décennies. Et donc, votre projet peut être beau, économiquement viable, intelligent, bien pensé. Si le maire est mal levé et n'a pas envie de vous donner votre permis, il ne vous le donnera pas.

• Speaker #0

  Salut Vincent.

• Speaker #1

  Salut, ça va ?

• Speaker #0

  Comment tu vas ?

• Speaker #1

  Pleine forme.

• Speaker #0

  Bon, super. Bienvenue, tu es le premier invité de ce podcast.

• Speaker #1

  Quel honneur.

• Speaker #0

  Qui s'appelle Investor Slice. Et pour démarrer, je vais essayer de...

• Speaker #1

  Investor, je vois bien, mais Slice, tu aiguises ma curiosité.

• Speaker #0

  Alors tu sauras un peu plus tard pourquoi est-ce qu'on a fait... ce duo Investor et Slice, en référence peut-être aussi à cette nappe rouge. On verra un petit peu plus tard, il y aura une animation là-dessus. Pour démarrer, je vais essayer de présenter ton parcours professionnel. Et puis, tu me diras à la fin si je suis à peu près dans le juste. Donc, Vincent, tu es un entrepreneur français spécialisé dans l'immobilier et l'intelligence artificielle, cofondateur de MisterIA, une société de conseil et de formation en IA, de la maison des mandataires à un réseau dédié aux professionnels de la transaction immobilière qui sont des demandateurs. Tu écris beaucoup puisque tu es le fondateur de Realestek, connu pour sa newsletter que vous rédigez avec Robin une fois par semaine et qui décrypte le marché et les tendances immobilières, mais qui est aussi un think tank de manière un peu plus large. Tu es Venture Partner, ça fait beaucoup de choses quand même, pour le fonds d'investissement LBO France sur la thématique PropTech. Et enfin, tu as été rapporteur d'une mission ministérielle sur l'innovation dans le logement.

• Speaker #1

  Ça, c'était il y a 3-4 ans. Ça ne prend plus de temps.

• Speaker #0

  Ça ne te prend plus de temps ? Non. Alors, j'ai fait justement, volontairement, j'ai terminé par ce sujet, parce que je voudrais démarrer un petit peu sur la thématique politique. Selon toi, quel rôle a l'État à jouer en ce moment sur le marché immobilier, sur les enjeux qu'il y a actuellement ?

• Speaker #1

  Un rôle très néfaste. Alors là, il y a une actualité très brûlante puisqu'on tourne deux jours après que les décisions sur ma prime Rénov' dont je vais parler ont été prises, qui sont pour moi quelque chose sans précédent dans la conduite des finances publiques du pays. Mais si on prend un peu de recul, historiquement, l'État a toujours eu un rôle extrêmement important dans la régulation du secteur immobilier. L'État est à la fois un très gros propriétaire, un très gros locataire, un législateur très prolifique sur notre domaine. Et puis l'État, à travers les collectivités locales, donc la serre publique, est quand même celui qui a le droit de laisser construire ou pas On a donné l'autorisation d'urbanisme et le pouvoir d'urbanisme au maire dans notre pays depuis maintenant quelques décennies. Et donc, votre projet peut être beau, économiquement viable, intelligent, bien pensé. Si le maire est mal levé et n'a pas envie de vous donner votre permis, il ne vous le donnera pas. Et donc, on a un secteur qui est, j'allais dire, par construction, très imbriqué, très impacté par l'ambiance politique et les contraintes du politique. Et donc, c'est bien tout le problème du moment. c'est que du coup On a beaucoup compté sur le politique pour nous aider, pour nous subventionner, pour nous inciter à acheter de l'immobilier dans toutes ses formes. Et on voit que quand l'État n'a plus d'État, et quand l'État n'a plus d'argent plutôt, l'argent a toujours un État, mais en tout cas l'État lui n'a plus d'argent, se retire un petit peu de son soutien et ça crée des vrais trous dans la raquette. Donc de manière générale, un État qui est omnipotent dans notre industrie, beaucoup trop, et qui du coup quand il se retire, crée des troubles et de l'incertitude énorme.

• Speaker #0

  Justement, on a l'impression que finalement les instances publiques et le privé n'arrivent pas à communiquer ensemble Est-ce que c'est un sentiment que tu partages ?

• Speaker #1

  Les intérêts sont très différents Moi je parle du principe que le maire le ministre du logement, le président de la République c'est quelqu'un de très rationnel et qui défend ses intérêts de la manière que moi je fais en sorte que mes clients soient contents eux ils font en sorte que leurs électeurs soient contents on peut pas leur reprocher en démocratie de faire des trucs pas plaisir à leurs électeurs l'électoralisme c'est la base de la démocratie donc bon Donc, on a des intérêts divergents. Moi, j'ai envie de construire un immeuble de 25 logements pour faire de la marge et développer mon entreprise. Et lui, il se dit, je vais faire 25 ménages contents, mais je vais en faire 200 mécontents autour parce qu'ils vont avoir une vue gâchée, des nuisances pendant le chantier. et donc il dit C'est quoi mon intérêt de maire ? C'est de faire plaisir à 25 personnes ? Et au risque, au détriment de 250 autres ? Ou c'est de ne rien faire ? Mon intérêt, c'est de ne rien faire. et donc la discussion elle est difficile parce qu'il y a ces intérêts qui sont pour beaucoup de divergents. Et donc, il faut trouver, c'est l'art du compromis, et il est difficile à trouver en ce moment, parce que les positions des uns et des autres se radicalisent. C'est-à-dire que, quand les empires s'effondrent, ils se radicalisent, et c'est exactement ce qu'on voit en ce moment. C'est bien parce que le modèle de la promotion est plus compliqué, que les promoteurs sont de plus en plus tendus, c'est bien parce qu'il n'y a plus d'argent dans les collectivités locales, que les maires sont de plus en plus tendus, et que du coup, les relations sont très compliquées. Donc, ça a toujours été, mais en ce moment, c'est très très divergent. et donc en tout cas si on parle de la construction d'oeuvres c'est qu'un des sujets c'est un dialogue de sourds

• Speaker #0

  Alors justement, là-dessus, avec Realistech, je sais que vous avez fait une sorte de grande consultation auprès du privé pour proposer de réaligner un petit peu les intérêts. Est-ce que tu peux en dire quelques mots sur les grandes solutions ? Je sais qu'il y en a une qui s'est un petit peu démarquée vis-à-vis d'autres, qui consiste à incentiver les collectivités locales au programme.

• Speaker #1

  Oui, alors je vais essayer de ne pas être trop technique, mais en gros, moi, je dis... il y a plein de mauvaises solutions qui circulent dans le débat public, du genre, j'enlève le droit d'urbanisme au maire, pour le donner à qui, on ne sait pas trop, peut-être au préfet, peut-être au ministre, peut-être au président de la République qui choisirait les projets, je n'en sais rien. Des fois, tu as des visions un peu folles comme ça, qui circulent dans notre sphère intellectuelle, on va dire, où je vais contraindre, où je vais obliger. Moi, j'essaie de garder mon prisme en disant, non, on va continuer à faire marcher la démocratie, mais il faut que tous les intérêts soient représentés. Moi l'exemple que je prends tout le temps c'est de dire ok Pas de chance pour toi, t'es pas né à Bordeaux, t'es né à Angoulême. T'as pas de chance, tu vois. T'aimerais aller étudier à Bordeaux. C'est normal, parce qu'à Angoulême, c'est pas terrible. Pour étudier, il n'y a pas beaucoup d'offres, etc. Le maire de Bordeaux, il dit, moi je suis élu par les gens qui habitent déjà à Bordeaux et ils ne veulent pas que tu viennes vivre à Bordeaux. Et donc, je suis le choix et je réponds aux besoins de mes électeurs. Et donc nous, ce qu'on propose beaucoup, notre réflexion, c'est de dire, il faudrait que le maire de Bordeaux à minimum il rende des comptes au président de la région Nouvelle-Aquitaine qui lui représente quand même des intérêts un peu plus larges, en disant il y a aussi des gens qui veulent venir à Bordeaux et eux, leur intérêt n'est pas moins important que les gens qui sont déjà à Bordeaux. Et donc nous, on pense que par la gouvernance, tu peux remettre un peu de choses, donc avec de la pression épidélogique de dire, par exemple, aux maires de Bordeaux en fait, l'État t'a filé 2 milliards de subventions cette année, en fait, si tu ne produis pas les 10 000 logements que tu dois produire l'année prochaine, je te filerai zéro. Et ça reste mon choix. Moi, je pense que si il y a des gens qui sont prêts à voter pour des villes qui ne construisent pas, qui s'appauvrissent. où l'insécurité explose, tu vois, des Grenoble et tout. Moi, je n'ai pas envie d'imposer aux Grenoblois leur façon de vivre, je m'en fous, tu vois. Mais juste qu'ils ne me l'imposent pas non plus. Et donc, nous, on pense qu'il faut qu'il y ait un coût à la non-construction pour réinternaliser une forme d'externalité. C'est comme ça qu'on dit en microéconomie. Et qu'on défende l'intérêt de ceux qui ont le malheur de ne pas être nés dans une métropole, mais qui ont peut-être le désir d'y aller et donc ça, ça passe pour nous par des gouvernances différentes et effectivement dans les idées qu'on a qui s'inscrivent parfaitement là-dedans, notamment sur la transformation bureau-logement. Pour le faire en deux secondes, on a beaucoup trop de mètres carrés de bureaux. Vraiment beaucoup, beaucoup, beaucoup trop. À l'île de France, il y a 50 millions de mètres carrés de bureaux. On pense qu'il y a au moins 15 millions de trop. Donc, c'est des grosses, grosses masses. Et il manque des logements. Donc, même des gens qui nous gouvernent, qui ne sont pas toujours très intelligents et très vifs d'esprit, ils ont eux-mêmes quand même réussi à faire ce raisonnement, de se dire que si on transformait les bureaux en logements, ce serait sûrement utile. Et donc, pas mal d'investisseurs regardent ce sujet, je sais que tu le regardes aussi, et c'est extrêmement compliqué, puisque les maires ne veulent pas la transformation du bureau logement, pour plein de raisons, et donc nous on dit, il faut mettre un coup. Le maire, encore une fois, a le droit de refuser la transformation du bureau logement, il est souverain de son territoire, mais il va payer.

• Speaker #0

  D'autant plus qu'on parle souvent de bureaux qui sont vacants ou partiellement vacants. Est-ce que tu peux expliquer juste rapidement, pourquoi est-ce que le maire ne veut pas de ce changement de destination ?

• Speaker #1

  Parce que c'est un être rationnel, et en fait... Un bureau vide pour un maire, ce n'est pas trop mal. Ça paye de la taxe, ça ne crée pas de nuisances, ça ne demande pas de transport en commun ou de place dans les écoles parce que des bureaux vides, ça ne crée pas beaucoup d'enfants. Et là, on lui dit, écoute, j'ai une super idée pour toi. On va transformer les mêmes deux bureaux en logements. Bon, déjà, tu vas te taper deux ans de travaux. Superbe nouvelle. On va occuper tes services admins et urbains pendant six mois. Super. Tu vas perdre ta taxe sur les bureaux. Et puis, comme je vais mettre 40 familles à la place, il faut trouver 80 places pour des écoles 80 places de crèche etc

• Speaker #0

  À la fois, je trouve ça assez contre-intuitif qu'on se dise que c'est OK de vivre avec un bureau vide ou partiellement vide dans sa ville, parce que finalement, il y a de moins en moins de personnes.

• Speaker #1

  De leur point de vue, il y a une forme de rationalité. Et donc, c'est pour ça qu'il faut que l'État incite, qu'il faut que l'État encourage. Il y a plein de grandes villes aux États-Unis qui subventionnent. Nous, les maires ralentissent, freinent autant qu'ils peuvent la transformation de bureau-logement. Aux États-Unis, ils la subventionnent en disant tu peux faire deux étages de plus. je te finis et ja Le président actuel des États-Unis est né d'exemption fiscale sur la transformation d'actifs à New York. Premier deal de Trump, c'est ça. Il a acheté un hôtel qui transforme totalement, qui d'ailleurs avait plusieurs usages à l'époque. Et il a pris 40 ans de franchise de fiscalité en contrepartie.

• Speaker #0

  D'ailleurs, ça me fait le pont sur la prochaine élection présidentielle en France. Est-ce que tu vois un ou plusieurs candidats, voire des partis politiques, qui eux sont plus ouverts à ce genre d'initiative ?

• Speaker #1

  C'est très dur parce que souvent les gens qui arrivent à ce poste-là ont des soutiens très forts au Sénat, à l'Assemblée nationale, dans les collectivités locales. Donc tu les vois mal du jour au lendemain devenir des gens qui mettent des contrats internes. On a plutôt une bonne ministre du logement en ce moment, tu vois Valérie Léthard, c'est plutôt quelqu'un qui... qui comprend très bien les enjeux de notre industrie et tout, qui est sénatrice depuis 30 ans, qui est proche de tous les grands maires et grandes collectivités. On l'imagine mal faire la révolution et se mettre à dos ses amis de 30 ans, sachant qu'elle a une espérance de vie gouvernementale de trois mois. Enfin, tu vois, je ne vois pas trop qui aurait intérêt, parce qu'à la fin, les gens suivent leur intérêt à le faire. Donc moi, je pense que ça changera. Moi, je pense qu'on va garder, j'allais dire, l'environnement un peu actuel. Là où, pour compte, je pressens et ça, c'est un bon conseil à donner à tes... aux gens qui nous écoutent, c'est que à l'incertitude, que j'ai appelée interannuelle, c'est-à-dire en gros, dans notre industrie, on est habitué à se dire, jusqu'au 31 décembre, il va se passer ça, le 1er janvier, on verra. Ils peuvent nous enlever une niche fiscale, nous changer un dispositif. On a ajouté à cette incertitude-là, depuis encore une fois cette semaine, qui est sans précédent, ce qui se passe sur ma prime rénov', une incertitude intraannuelle. Ma prime rénov', c'est un budget de 3,5 milliards, c'est à peu près deux fois et demi le budget du Pinel. ces trois biens, c'est énormément d'argent. On devait les consommer en un an. On les a surconsommés sur les 4-3 mois, mais on n'aurait consommé que 2 milliards sur les 3 premiers, on n'a pas encore les chiffres exacts. Le gouvernement vient d'acter le fait qu'au 1er juillet, c'était suspendu jusqu'à nouvel ordre. Le nouvel ordre pourrait être 1er octobre, 1er novembre, 1er décembre. Imagine...

• Speaker #0

  Donc c'est une industrie entière qui se retrouve sans activité.

• Speaker #1

  Le président de la FFB, qui j'écoutais ce matin, qui disait on va aller manifester, on va poser nos grues devant les préfectures. Ce qu'on n'a jamais vu dans notre industrie. mais en fait il n'y a plus d'argent il n'y a plus d'argent, donc ils ne vont pas l'inventer non plus. Et donc pour moi, c'est ça qui est intéressant. J'étais avec des promoteurs avant-hier, je venais d'avoir l'info sur l'imprimerie neuve, je leur ai dit si vous avez des trucs à vendre avec du PTZ, faites-le maintenant plutôt que de le faire en septembre. Je ne veux pas être oiseau de mauvaise augure. La vérité, c'est que le budget du PTZ a été totalement sous-évalué dans le PLF 2025, tout le monde le sait. La probabilité qu'on ait pour le PTZ, qu'on ait pour l'imprimerie neuve en septembre est très probable. Et donc, il faut profiter maintenant de dispositifs parce que peut-être qu'à l'automne, ils n'existeront plus. Et ça, c'est quand même très nouveau. Et c'est tout ce qu'on ne veut pas quand on est chef d'entreprise, qu'on est investisseur et qu'on a besoin de visibilité. Maintenant, chacun s'adapter. La procrastination peut coûter très, très cher.

• Speaker #0

  D'ailleurs, tu as parlé des promoteurs. Ça me fait le pont sur... On a parlé un peu du domaine public. Je voudrais venir un peu sur le côté privé. Tu es en contact avec beaucoup de dirigeants d'entreprises, notamment des dirigeants d'entreprises de promotion immobilière, qui est un secteur d'activité qui a été beaucoup touché par la crise ces dernières années. Est-ce que tu penses qu'ils vont s'en remettre ? Quel est le plan d'action pour eux ?

• Speaker #1

  Alors, la promotion immobilière en France, historiquement, c'est deux grandes classes d'actifs, le bureau et le logement, ou plutôt le logement et le bureau, les autres classes d'actifs étant très faibles en volume. Et ces deux classes d'actifs-là, pour donner les ordres de grandeur... il y a près de 1000 promoteurs en France, mais ces 1000 promoteurs se partageaient un marché qui était d'à peu près 450 000 logements produits par an et quelques millions de mètres carrés, mais je ne vais pas entrer dans ce niveau d'état et de bureaux. Le marché du logement a été divisé entre 2 et 2,5 et le marché du bureau a été divisé par 10.

• Speaker #0

  Donc 2 et 2,5 par rapport à quel...

• Speaker #1

  Nos années réformes c'est plutôt 2018-2019 parce que 2020 est une année très particulière pour la promotion, mais en gros 2019 Oui, tu as un marché. Ça veut dire quoi ? C'est-à-dire que ton marché, en gros, ton marché logement, qui est ton plus gros marché, il n'a pas eu 60%, et que ton marché bureau, il n'a pas eu 90%. Donc, c'est une violence sur les outils de production qui est gigantesque. Donc, qu'est-ce que tu fais quand il t'arrive ça ? Tu réduis la taille de sa structure. Donc, ils ont tous fait des gigantesques plans sociaux. Ça va continuer. Nexity et d'autres ont fait des PSE assez considérables. pour réduire la taille de leur machine, adapter la taille de leur machine à l'environnement actuel. Et la grande question étant, mais je crois qu'elle est tranchée malheureusement maintenant, c'est est-ce qu'il va y avoir un rebond de marché et qu'on va en fait garder un mauvais souvenir de cette période-là, mais qu'en 2026-2027, on va revenir au volume de 2019 ? Et moi, j'écris depuis 2022 que ça n'arrivera pas. Et j'ai malheureusement raison. Les rythmes de commercialisation sont très mauvais au premier trimestre. Donc non, on a un marché qui est durablement plus difficile pour toutes les raisons qu'on a d'ailleurs évoqué avant. Et donc, bah... Donc non, les promoteurs vont devoir réinventer leur modèle.

• Speaker #0

  D'ailleurs, je discutais récemment avec un gros marchand de biens parisien qui me disait finalement sur les 20 dernières années, en fait, à partir du moment où tu achetais bien, où tu achetais le marché et que tu es sur un train de haussier, tu as une probabilité, on va dire, de créer de la valeur et de gagner de l'argent qui est assez facile. Et aujourd'hui, la grande question que tout le monde se pose, c'est est-ce que sur les 20 prochaines années, on va revivre cette période de, on est sur un marché globalement haussier. Donc à partir du moment où tu portes des opérations sur 4, 5 ans et que ton marché est haussier et que ta dette est finalement assez maîtrisée, en fait, globalement, tu es soit dans le vert ou soit à l'équilibre.

• Speaker #1

  C'est une très bonne question. Tu as deux façons de créer de la valeur dans l'immobilier, le talent ou la chance. La chance, c'est j'achète et puis le lendemain, le président de la Fed décide de baisser les taux. Franchement, tu n'y es pour rien, tu ne peux pas l'anticiper, ou le président de la BCE, mais on sait bien, c'est un peu technique.

• Speaker #0

  Donc un événement exogène.

• Speaker #1

  En tout cas, un impact des taux, puisqu'on sait bien que la valeur d'un actif immobilier, c'est son flux, donc le loyer que tu en tires, divisé par le rendement exigé par les investisseurs. Et donc, si le rendement exigé par les investisseurs diminue, la valeur de ton actif augmente mécaniquement. Vous prenez un tableau Excel, vous pouvez tous le faire chez vous. Et donc, tant qu'on est dans une décennie de baisse des taux continu, parce qu'on est quand même parti de 3 à 4 taux directeurs pour finir quasiment à zéro avec des États qui se sont endettés, et même des acteurs privés qui se sont endettés en négatif pendant quelques mois de l'année 2021-2022, c'est sûr que même si on se trompe sur mes coûts de travaux, je me suis trompé de 10%, mon prix de vente, j'avais un peu surestimé, en fait, l'impact des taux fait que ça nettoie tout ça et que pour perdre de l'argent pendant cette décennie d'avant, il fallait vraiment être très mauvais. Certains y sont parvenus. Mais c'était très difficile. Là, on rentre dans un moment où il y a eu deux phases. Il y a eu la phase de, non seulement les taux ne diminuent plus, ils augmentent. Là, ça a détruit. Rien qu'aux US, ça a détruit 1 500, 2 000 milliards de valeur, la hausse des taux, juste sur l'immobilier bureau US. C'est le PIB de la France, quasiment. Alors,

• Speaker #0

  comment on détruit de la valeur ?

• Speaker #1

  En fait, en gros, l'investisseur, il est rationnel. Tout le monde est rationnel, d'ailleurs. Il faut partir de ce principe-là. Il se dit, OK, en 2019, il se dit, combien me rapporte ? le bon du trésor américain. Il me rapporte 3%. Moi, je veux un peu plus de rendement, donc je vais aller chercher un peu d'immobilier de bureau et je vais acheter de l'immobilier de bureau à 4%. Le gars, il se dit, je gagne 1 point. Et plutôt que d'avoir de la dette américaine, j'ai un immeuble de bureau loué à la L'Oréal, à New York. Voilà, je prends 4%, c'est faire. En 2023, ce même investisseur, qui en fait n'a pas d'aversion particulière pour l'immobilier, qui reste toujours intéressé, il dit, OK, maintenant, le bon du trésor américain, il me rapporte 5%. Bon, ça m'intéresse d'avoir un peu d'immobilier de bureau, mais je dois toujours garder mon un point de plus pour que ça fasse du sens. Et donc ils retournent voir le même actif de bureau et dit bah plutôt que de s'acheter à quatre, tu achetez à six. Et quand tu achètes un truc à quatre et que tu l'achètes à six, tu détruis un tiers de sa valeur mécaniquement. Et donc c'est ça qui a entraîné les grosses pertes de valeur. Donc ça, ça a été la période de on augmente les taux, on détruit beaucoup de valeur. Ça explique 100% des problèmes de ces pays dits historiques. Je suis maligne que t'en parles souvent, on en parlera après Qui ont acheté beaucoup d'immobilier de bureau à 3 et qu'ils ne peuvent les revendre qu'à 5. Donc, quand vous achetez un truc à 3% et que vous le revendez à 5, vous perdez beaucoup d'argent. Et si vous achetez à 3 et que vous le revendez à 6, vous avez perdu la moitié de votre investissement. C'est très, très sensible. Et là, on est dans la troisième phase, qui est pour moi la plus intéressante, c'est on rentre dans une phase de relative stabilité des taux. Ils vont continuer à diminuer légèrement. Peut-être qu'il y aura des à-coups, mais la vérité, c'est que personne ne mise sur un plus 2% ou un moins 2% dans les 36 mois à venir. Et donc là, on rentre dans la période où normalement les gens qui sont talentueux vont gagner de l'argent. En fait, tu gagnes de l'argent sur... Ce qui aurait toujours dû être la règle dans l'immobilier, quand tu vois des tendances avant les autres, quand tu exécutes mieux que les autres, quand tu trouves des cibles plus intéressantes, mais ça dépend plus de toi que de l'environnement.

• Speaker #0

  Ta conviction aujourd'hui, c'est que par exemple, prenons le marché des grandes villes françaises, si on peut prendre Paris, Bordeaux, Lyon, ce ne sont pas des villes qui vont connaître la même croissance qu'elles ont connue sur les 20 dernières années,

• Speaker #1

  dans les 20 prochaines années. Alors en bureau, c'est sûr. Même si les marchés bureau-région ont un peu mieux résisté que les marchés bureau-Ile-de-France, qui est vraiment le plus gros problème, mais est quand même là. Mais je m'attends, oui, à des évolutions de prix dans les mobilités de bureau beaucoup plus limitées. Il y aura l'indexation des loyers, donc ce n'est pas catastrophique, mais à mon avis, on est sur un sujet plus... Mais la région n'a jamais été de son très inflationniste en bureau. Et en logement, alors là oui, par contre, là c'est très violent, parce qu'en gros, une jeune ville comme Bordeaux, elle faisait, je pense, entre 5 et 6 % par an en moyenne pendant 10 ans. ce qui avec les effets d'intérêt composé fait quand même à la fin que tu as fait un très très gros multiple. D'ailleurs je regardais, j'ai fait une newsletter l'autre jour pour mes 30 ans, donc c'était il y a 2-3 semaines, et j'ai regardé quel était le prix de l'immobilier le jour de ma naissance. C'était 1500 euros du mètre à Lyon, c'était 2005 à Paris, et je n'ai pas 60 ans. Donc le 21 mai 1993, c'est un mec qui va me souhaiter mon anniversaire l'année prochaine, c'était 2500 euros du mètre carré, c'était en francs.

• Speaker #0

  Donc 2500 euros à Paris.

• Speaker #1

  En 93, je ne te parle pas de la préhistoire.

• Speaker #0

  Pas loin de x4 sur une trentaine d'années.

• Speaker #1

  C'est ça, c'est gigantesque. Et donc, qu'est-ce qu'on va connaître demain ? Alors on a déjà connu des petites corrections de prix, très limitées parce qu'il y a tellement peu d'offres, pour plein de raisons, les gens en fait... Les gens ne vendent pas leur logement quand la valeur baisse, donc il n'y a pas de transaction. On a eu une grosse correction du volume de transaction. Mais en gros, ce qu'il faut retenir, c'est qu'en moyenne, les prix sont restés après flat en volume depuis la hausse des taux. Par contre, il y a eu depuis 15% d'inflation. Donc en fait, ils ont perdu 15% en réel. C'est que un prix d'un actif qui reste stable dans un moment où l'inflation fait 10-15 points, en fait, ton actif, il vaut 10-15 points de moins. Mais en nominal, il n'a pas perdu en valeur. Il est resté stable. Donc, on est passé de plus 5, plus 6 par an à zéro, ce qui est quand même violent en termes d'atterrissage. Et avec des micro-marchés qui subissent des... Le centre-ville de Nantes, c'est moins 10, moins 15. Le centre-ville de Bordeaux, c'est moins 5, moins 10. Le centre-ville de la centrale de Grandeville, qui à la fois, les prix étaient débiles, l'insécurité a explosé, les élus écolos font n'importe quoi. Tu rajoutes tout ça. À la fin, tu as des corrections qui sont très violentes.

• Speaker #0

  Oui, puis on voit que finalement, les niveaux de vie des gens ne suivent pas forcément historiquement l'augmentation des prix. Les hausses de salaire ne sont pas de 5-6% dans ces villes depuis plusieurs années. Donc, il commence à y avoir une forte décorrelation entre...

• Speaker #1

  Regarde, Île-de-France, les prix ont augmenté plutôt entre 3 et 3,5 par an. En moyenne, sur 10 ans, les salaires, c'est plutôt 1-1,5. Donc, comment tu compenses l'écart ? C'est la question. Tu compares ça avec deux façons. Une façon malsaine qui est j'augmente ma durée de crédit. je fais une prière pour que Christine Lagarde baisse les taux d'intérêt, etc. C'est quand même ce qui s'est passé pendant. Et la deuxième chose qui est beaucoup plus préoccupante socialement, si on essaie de se demander comment on veut les gens, c'est que les gens se disent, je vais moins au resto, je vais moins au cinéma, et je suis surinvesti dans mon logement. Et comme je le répète souvent, aujourd'hui, les gens, ils consacrent, pas important de leur budget au logement, mais en fait, le plafond théorique, c'est 100%.

• Speaker #0

  Ce qui est intéressant, nous, on le voit sur la SCPI de Darwin. C'est que finalement, l'immobilier tertiaire, donc tout ce qui va être bureau, logistique, commerce et autres, a beaucoup repricé. Donc avec l'augmentation des taux, les actifs ont changé de prix. Et historiquement, la SCPI, ça fait à peu près 472 de taux de rendement. Là où les nouvelles SCPI, il y en a quand même pas mal qui se sont créées en 2024, dont nous, visent des taux qui sont à quasiment plus de 6,5 sur la première année. Tout simplement parce qu'ils achètent en fait à des meilleurs prix les actifs.

• Speaker #1

  C'est les fameux deux points d'écart dont je parlais sur mon bon du trésor américain. Exactement. En revanche,

• Speaker #0

  sur le marché résidentiel, j'ai moins vu.

• Speaker #1

  Il n'y a pas de correction, il y a très peu de correction. C'est sans commune mesure. Quand tu quadruples les taux d'intérêt, ce qui a été le cas aux Etats-Unis, nous on les a triplés avec ça, ça dépend quel taux tu prends. Tu massacres la valeur de l'immobilier tertiaire, moins 40, moins 50, moins 60% de valeur. Et tu fais très peu mal en fait à l'immobilier récentiel. et la grande explication, il y a deux explications un équilibre offre-demande qui est très différent. Quand on augmente les taux sur un marché dans lequel il y a déjà un petit sujet de « il y a trop d'offres » , le bureau, les gens se jettent. En plus, quand tu as le télétravail qui arrive, qui fait que les gens se disent « il y a encore plus qu'il y a trop d'offres » . Dans le logement, tu augmentes les taux sur un marché qui est totalement sous-offreur. Donc, ça compense. Et la deuxième explication, c'est que les propriétaires ne sont pas les mêmes. le propriétaire d'un immeuble de bureau à la Défense c'est un assureur lui il faut dire s'il faut vendre la tour à la Défense pour acheter des... des bonds japonais ou pour acheter de l'obligue de boîtes australiennes. Ces gens, ils sont par définition très froids dans leur investissement et dans l'arbitrage. Et ils lisent le Financial Times tous les matins. Ils disent, bon, en fait, OK, là où la fameuse Madame Michu, qui a acheté son logement à Nantes en Pinel, elle, le Financial Times, elle ne sait pas ce que c'est. Elle est au intérêt, elle en a une vague idée. Et l'idée qu'en fait, il y a un impact valeur sur son allocation de capital. C'est un truc qui n'est pas du tout dans son ADN. Donc, on a des propriétaires beaucoup moins sophistiqués. beaucoup plus long terme, beaucoup moins sensible.

• Speaker #0

  D'ailleurs, il y a un paramètre aussi important qui est spécifique au marché français, qui est que le particulier emprunte à taux fixe.

• Speaker #1

  C'est de moins en moins une spécificité. Même le monde agro-saxon a quand même appris de la crise de 2008, et aujourd'hui la part des crédits dits à taux variable est beaucoup moins importante au UK et aux US. C'était historiquement un rejoint. La grande spécificité de la France, c'est d'avoir des taux d'intérêt plus bas que dans les autres pays. Aujourd'hui, les taux d'intérêt aux US sont à 7%. Alors, ils ont plein de risques sur leur dette, machin.

• Speaker #0

  Là où en France, on doit être autour des 3,5.

• Speaker #1

  Oui, c'est ça. Alors, ça dépend entre les bons et les mauvais crédits. Mais tu as même des taux juste au-dessus de 3 qui peuvent se négocier aujourd'hui pour des très bons dossiers. Donc, c'est plutôt très bien. D'ailleurs, on avait négocié un petit papier là-dessus qui s'appelait le retour des 3%. Donc, on commence à avoir des dossiers qui passent à ces niveaux-là. On est plutôt à un point, un point et demi au-dessus dans pas mal d'autres pays européens. Et l'explication, c'est que, historiquement, les banques françaises qui sont des banques très puissantes. utilisent le crédit immobilier pour attirer des clients, donc acceptent de ne pas gagner trop d'argent sur le crédit immobilier, mais t'obligent à avoir un compte chez eux et à te vendre d'autres services. Et donc là, elles sont hyper agressives, il y a beaucoup de compétition sur le crédit immobilier, donc ça je ne suis pas inquiet.

• Speaker #0

  Et sur les initiatives à l'étranger, je sais que tu regardes avec Real Estate beaucoup ce qui se passe à l'international. Tu as parlé par exemple récemment des US, mais aussi des Émirats de Singapour aussi, je crois. Est-ce qu'il y a des initiatives dont la France devrait s'inspirer ?

• Speaker #1

  Il y a un certain nombre de pays dans lesquels les gens se disent, de manière simple, il faut que celui qui veuille faire un truc, il ait un peu plus de droits que celui qui veut empêcher de faire un truc. Et c'est exactement la définition des Émirats d'Avignon ou de Singapour. C'est, tu as un produit d'hôtel, ok, viens me le présenter. Le maire, il est motivé, ou le sheikh, ou l'émir, voire même il veut rentrer autour de table, parce qu'il a plein d'argent. Et s'il y a des gens qui sont contre, qu'ils expliquent pourquoi ils sont contre. Oui, c'est la logique inverse. Forcément, il y a les acteurs économiques qui sont beaucoup plus allants, tout va beaucoup plus vite, les infrastructures suivent bien plus rapidement. Pour moi, c'est ça, on peut rentrer dans le jacque, mais la grande différence entre, pour moi, alors les Etats-Unis, mais... Les Etats-Unis, toute la côte Est, c'est catastrophique. Le nord-est, c'est catastrophique. Les démocrates sont en train de faire n'importe quoi en termes de gouvernance de l'immobilier. Donc, ils vont aller là où la Californie est allée avant eux, c'est-à-dire à la capitale mondiale des SDF. Après, ça peut être un objectif de politique publique de devenir la capitale mondiale des SDF, mais je trouve que c'est quand même un peu limite. Mais tu as quelques États américains, genre Texas, Floride, plus les Émirats arabes unis, plus quelques cités-États très riches d'Asie. où clairement c'est là-bas que ça invente l'immobilier de demain. Parce qu'en fait, tu inventes des nouvelles techniques de construction, de nouvelles techniques de commercialisation, de nouvelles techniques de financiarisation de l'immobilier, là où tu fais l'immobilier, ce n'est pas là où tu restreins l'offre que ça va y aller. Et puis après, tu as la vieille Europe, et puis toute une franche démocrate des États-Unis qui ont décidé d'arrêter de construire. Donc là, on parle de nouveaux délires qui seraient de faire des DPE des sols. Donc avant de construire, tu dois prouver que ta construction n'a pas empêché le ver de terre de continuer à vivre à 10 mètres en dessous tu vois On s'en tape un peu du ver de terre. En tout cas, je préfère qu'on loge l'étude en Angoulême à Bordeaux. Puis après, on s'occupera peut-être du problème du ver de terre. Mais on voit bien qu'on a totalement inversé le truc. Et donc, c'est une question de mindset. C'est en même temps, est-ce que tu donnes plus de pouvoir à celui qui veut faire ou à celui qui va empêcher de faire ? Et chez nous, celui qui va empêcher de faire, il a tout pouvoir, il a tous les droits. Ça ne peut pas marcher. Donc pour moi, c'est une réforme culturelle. et tu vois à Dubaï il y a un grand musée sur la ville de 2050 tu vois chez nous je pense qu'on fait des musées sur la ville de Haussmann On est totalement à la rue. Je suis allé à Riyad, j'ai fait Riyad, Dubaï, Doha, j'ai fait Baren, j'ai fait tout ça récemment. Mais à Riyad, j'ai eu un promoteur immobilier et il m'a dit, je ne sais pas, j'ai 150 000 ou 200 000 logements dans mon pipe. Tu vois, le principal promoteur immobilier en France, il fera 5 000 logements par an.

• Speaker #0

  Est-ce que ça peut être lié aussi au fait que finalement, nous, on a déjà construit nos grands bâtiments, nos grandes infrastructures. Et qu'en fait, là, on est plus dans une logique d'optimisation, là où eux, ils ont cet esprit de conquête.

• Speaker #1

  Ouais, et puis ils ont plus ou moins plus de fonciers, et puis tout à fait, c'est plus facile de faire ça sur un pays neuf que sur un pays avec une histoire, j'entends bien. Et tu vois, c'est dur d'aller construire du neuf au milieu de l'Haussmannien, je pense qu'on a plus de contraintes, c'est clair. Maintenant, tu vois, il y a quelques réponses qu'on connaît, sur la surélévation, qui devraient être notre réponse. Nous, on devrait dire qu'on fait un peu moins d'établissements urbains, un peu la logique de la ZAN et tout, même si tout ça a été très mal écrit. on est un peu plus frugaux sur plein de sujets de consommation, mais en contrepartie, on est les meilleurs sur la densification, on est les meilleurs sur la transformation du logement, on est les meilleurs sur la surévaluation. On est plus mauvais et sur le neuf, et sur la transformation de l'existant. Donc voilà, après c'est un choix. Après, il faut que les gens qui nous écoutent votent. À un moment donné, c'est la démocratie qui s'est exprimée. Les gens ont dit si vous mélisez, je ne construirai plus de logement. C'est normal que vos petits enfants ne trouvent pas de logement pour leurs études. C'est logique.

• Speaker #0

  Super. Écoute, on va faire une petite transition. On va faire un petit jeu. L'idée à chaque épisode, c'est qu'on puisse aussi s'imprégner des stratégies d'investissement des invités. Du coup, je vais te poser une question qui finalement est assez simple, mais peut avoir beaucoup d'interprétations. Si tu avais un million d'euros d'écoutis, donc d'apports à investir en immobilier, comment est-ce que tu la louerais ?

• Speaker #1

  Écoute, non mais c'est une bonne question, je ferais 50-50 sur deux trucs. D'abord, je pense qu'il y a quelques foncières cotées.

• Speaker #0

  qui objectif... Allez, je vais faire en trois tiers. Je vais faire en trois tiers. Je mettrais un tiers sur des foncières cotées, très décotées.

• Speaker #1

  Donc, Unibail, par exemple ?

• Speaker #0

  Unibail a déjà remonté un peu. Je pense que ICAD est arrivé à un point bas. ICAD, c'est une foncière qui est en 20% de rendement par an.

• Speaker #1

  Et ICAD, ils sont spécialisés sur quel type d'actifs ?

• Speaker #0

  Plutôt la classe d'actifs sur laquelle on ne veut pas être exposé en ce moment, c'est-à-dire bureaux avec une partie du parc qui est mal située. Mais ils ont des réserves foncières considérables, ils ont des équipes de transformation d'actifs qui sont très bonnes, une gouvernance qui me paraît hyper adaptée Et il ne fallait surtout pas investir sur l'ICAD il y a trois ans. Aujourd'hui que la correction a été faite, vous avez un super rendement. Ça rapporte 20% par an. C'est une foncière qui rapporte 20% par an.

• Speaker #1

  20%

• Speaker #0

  de dividendes ? 20% de dividendes. Vous allez sur Google Bourse, il faut regarder. C'est gigantesque.

• Speaker #1

  Et comment ils font pour distribuer ce niveau de performance ?

• Speaker #0

  En fait, eux, ils distribuent toujours la même chose. En fait, eux, ils rendent des 5.

• Speaker #1

  Juste que le cours a largement décoté.

• Speaker #0

  C'est une question de ton... Ton numérateur n'a pas bougé, mais c'est ton dénominateur qui a été divisé par 4. Donc en fait, ça fait un effet sur ton rendement. Donc moi, je pense qu'il y a un tiers que j'exposerais sur une foncière dont je pense qu'elle peut rebondir. Je pense qu'Ikade est un bon candidat pour ça. Je pense qu'à la société de la Tour Eiffel, pourquoi pas, mais c'est peut-être un peu moins simple à retourner. Je ferais un tiers sur... Moi, je pense que tout ce dont on parle depuis tout à l'heure, en fait, on ne va pas le régler. c'est une affaire que s'empirer Mais c'est pas grave, il y a peut-être des stratégies d'investissement imaginées. Donc, moi, je pense qu'on va construire de moins en moins de logements alors qu'il en faut plus. Et donc, la réponse va être, comme toujours, l'humain, c'est, les gens vont, si tu ne construis pas du neuf, les gens vont densifier l'existant. Parce que les gens n'aiment pas d'envers dehors quand même, quand ils ont le choix. Et donc, en fait, ça les emmerde de payer 1500 balles par mois ou 2000 balles pour 9 mètres carrés dans un colléging. Et franchement, je ne le souhaite à personne. mais c'est ce qu'ils vont finir par faire c'est le jeu des contraintes à la fin voilà Et c'est comme ça les emmerde d'aller dans des campings des étudiants à Rennes ou à Nantes. Mais c'est quand même en ce moment, tu vois, hier soir, il y a des gens qui ont dormi dans des campings.

• Speaker #1

  C'est le sens de l'histoire d'avoir finalement de plus en plus de personnes qui valent la peine.

• Speaker #0

  Je l'appelle l'immobilier contraire. En fait, c'est l'immobilier contraire. J'aimerais ça, je souhaiterais ça, mais comme on ne m'offre rien, en fait, je le densifie. Donc moi, je pense qu'il y a une thèse à jouer sur la densification de l'existant. Genre prendre à bail ou acheter des grands appartements haussmaniens dans le 16e. va à une pyramide des âges qui fait que beaucoup de logements vont être à vendre que les vieux, qui sont plutôt les grands propriétaires du 16ème sont plus là et je foutrais 15 études en dedans. Alors, je le dis un peu de manière légère, entendez-moi bien, comment dire, soit on loge pas les gens, soit on va les loger de manière de plus en plus dégradée. Il n'y a pas d'autre choix. Et donc, soyez l'investisseur malin et ça ne vous empêche pas de bien les traiter, de mettre toutes les... Il y a plein de co-leavers qui font ça très bien, tu vois. Co-leaving et colonie, c'est très bien. Chez Nestor, c'est très bien. De Vivo, c'est très bien. Donc, il y a des façons de le faire plutôt intelligemment. Mais je pense que oui, faire en sorte que la mamie. qui est tout seul en 180 m² quand elle part pour plein de raisons différentes, elle soit remplacée par 8 jeunes qui ont chacun une chambre de 9 m², c'est malheureusement le sens de l'histoire des grandes villes. Et donc là, il y a quand même de la valeur à créer. Et puis il me reste un troisième tiers. Je pense que je rentrerai sur une nouvelle SCPI. Je ne dis pas ça pour te faire plaisir, mais le momentum de marché fait que rentrer aujourd'hui sur une Néo SCPI avec les rendements que vous proposez me semblait être un truc intelligent. Et j'en prendrais peut-être deux. Je prendrais Darwin et puis il y a une autre du marché. de manière à diversifier un peu mon risque, je pense que là, vous avez une allocation qui fait un peu de sens.

• Speaker #1

  Oui. Alors, si je résume, tu as un tiers sur la foncière cotée.

• Speaker #0

  Gros rendement.

• Speaker #1

  Voilà, gros.

• Speaker #0

  Et capi incertaine, dont on ne sait pas trop dire quand est-ce qu'elle vient, mais elle peut venir.

• Speaker #1

  Et est-ce que tu te positionnerais sur du long terme ou plutôt sur attendre que finalement ça reparte et tu sortirais ?

• Speaker #0

  4-5 ans sur une foncière,

• Speaker #1

  je pense. D'accord. Ensuite, un tiers sur finalement une classe active assez co-living.

• Speaker #0

  Rési, coloc, cloisonnement, voilà.

• Speaker #1

  Est-ce que tu mets un levier de dette là-dessus ? Oui,

• Speaker #0

  partout.

• Speaker #1

  Ok, partout. Et un tiers sur de la SCPI à haut rendement finalement sur des SCPI nouvelle génération.

• Speaker #0

  D'accord. C'est ça.

• Speaker #1

  Peut-être juste pour revenir un peu sur le co-living, parce que c'est ma précédente JPR, on a entendu beaucoup de presse là-dessus.

• Speaker #0

  Je ne vous ai pas cité, parce que vous ne faisiez pas ce type de modèle de cloisonner des grands appartements.

• Speaker #1

  Effectivement, on était plutôt sur de l'immeuble de monopropriété. D'ailleurs, on est toujours avec Roof sur l'immeuble de monopropriété. On a entendu même des sénateurs récemment s'emparer du sujet pour parler un peu de ces logiques de densification. Déjà, un point important, c'est que la partie commune n'était régulièrement pas prise en compte. dans le calcul du métrage. On dit souvent 10 mètres carrés, 1000 euros. Mais en fait, il y a 10 mètres carrés de partie commune également. Et ensuite, dans les charges, tu as l'assurance habitation, le wifi, le ménage et tout. Ce sont des prestations additionnelles. Et finalement, nous, pour avoir fait vivre ce produit dans des centaines de logements, on mesurait chaque année la satisfaction client. Et en fait, les gens préféraient ce type de mode de vie dans des villes où ils se sentent assez seuls. à vivre dans un studio. Donc, en fait, c'est vraiment une bonne classe d'actifs.

• Speaker #0

  Et les studios, il n'a plus. Donc, de toute façon, qui préfère ou qui ne préfère pas, à la limite, on s'en fout. C'est la vraie vie. Donc, mon point, c'est de me dire, et je ne le souhaite pas du tout, ce que je souhaite, c'est qu'on construise des logements, qu'on loge les gens correctement, qu'on s'inspire des deux, trois politiques publiques qui ont marché ailleurs, qui ne sont pas si compliquées que ça va mettre en œuvre, qu'on incite les merdes, ce qu'on a dit au début. Mais comme je sais qu'on ne va pas le faire, pour plein de raisons... Il faut s'adapter à ça. Et donc, encore une fois, est-ce que demain, les étudiants, ils s'endettent de 200 000 balles pour payer leur logement étudiant pendant leurs études ? Mais peut-être qu'on va vers ce monde-là. Est-ce que les parents hypothèquent leur maison pour que leurs gamins puissent se loger ? En fait, ce qu'il y a, c'est qu'il y aura toujours une réponse de marché.

• Speaker #1

  Oui, c'est clair.

• Speaker #0

  Parce qu'en fait, les gens voudront toujours étudier à Bordeaux et pas à Angoulême. C'est les gens de l'Angoulême qui nous regardent, on les salue. mais en fait, tu as une métropolisation qui reste super forte avec des jeunes qui veulent venir ici, parce que c'est là qu'il y a les opportunités, qui rencontrent des gens. qui ont des opportunités business, donc ils vont venir. Mais quand on sait pas ce qu'ils vont faire, c'est qu'ils vont venir. Et ils vont vouloir se loger. Et le marché aura toujours une solution à leur proposer. Moi ce que je dis, c'est que si on continue à restreindre le truc, les offres que le marché va proposer vont être des offres de plus en plus dégradées, tu t'endettes pour louer, t'es de plus en plus nombreux par logement, tu dois libérer ton logement, je te loue que la semaine, parce que le week-end je m'essuie à Airbnb pour essayer de rentabiliser. On va vers un monde où on va avoir de plus en plus de bricoleur en fait ça va être un truc mais à tous on va revenir à ce qui est enfin Je vais être un peu dur, mais je ne vais pas citer personne. Va dans des pays du tiers-monde, voir comment les gens sont logés. Et tu aurais idée de comment on sera logé demain si on continue comme ça.

• Speaker #1

  Et d'ailleurs, on voit que même sur les nouvelles initiatives des écoles après le bac, je veux dire, les universités, les écoles privées, etc., il y a une tendance encore de plus en plus à la métropolisation. Tu as des campus, par exemple, dans les écoles de commerce, que ce soit Bordeaux, Grenoble et compagnie, qui ouvrent. à Paris ou en première couronne des surfaces de plus de 10 000 mètres carrés. Donc en fait, la stratégie pour eux, c'est de dire, il faut qu'on soit à côté d'une grande ville parce qu'on va attirer aussi des étudiants internationaux. Les étudiants français veulent être à Paris durant l'année.

• Speaker #0

  Tu vois, on parlait un peu d'IA au début. Tu as quand même des écosystèmes comme ça qui sont très dynamiques, qui vont créer beaucoup d'emplois. Je veux dire, moi, je suis stéphano, d'origine. Si tu es passionné par l'IA et que tu habites à Saint-Etienne, prends le train. Il y a 20 entreprises qui comptent, elles sont toutes dans le même arrondissement de Paris. Alors tu peux dire, je m'en fous, moi je suis un mec décalé, je vais faire ça depuis Megev ou depuis le Pays Basque. Pourquoi pas, tu vois, et il y a sûrement des gens talentueux qui peuvent créer des surprises. La vérité, c'est que, regarde ce qui se passe en Californie, tu vois, je veux dire, les plus grandes boîtes tech du monde ont été créées sur un État américain à l'échelle du monde, tu vois. Donc il y a peut-être des raisons à ça. Il faut que ça consente, les talents sont là. Donc, tout ça va faire qu'accélérer cette mutation.

• Speaker #1

  Et sur le tiers d'allocation en SCPI, pourquoi est-ce que tu dirigerais plutôt vers une nouvelle SCPI qu'une ancienne qui, finalement, a aussi pensé à des baisses de prix de part, donc qui est potentiellement à un meilleur rendement ?

• Speaker #0

  Je pense que la baisse des prix de part n'est pas encore suffisante. C'est ça le raisonnement. Et puis, je vais avoir un angle moins business, mais peut-être plus mindset. Moi je veux confier mon argent à des gens qui ont foi à l'avenir, qui développent leur boîte, qui ont du temps pour réfléchir aux nouvelles classes d'actifs, qui ont du temps pour aller rencontrer les nouveaux apporteurs d'affaires et nouvelles typologies de vendeurs sur le terrain. Je ne veux pas confier mon argent à des gens qui gèrent des problèmes inextricables toute la journée, indépendamment même du prix de la part. Et c'est pour moi le gros sujet presque humain de ces bits tradis, c'est que c'est des boîtes qui se vident un peu de leur talent. parce que c'est dur et franchement, je ne ferai pas mieux à leur place, mais qui passe plutôt du temps à régler les problèmes et les conneries du passé qu'a préparé l'avenir et qui, en plus, pour moi, offre encore un rendement qui est encore un tout petit peu limite. Et donc, pour moi, c'est plus ça le truc. Et ça qui est terrible dans notre industrie, c'est que tu as un embarqué de projets qui, s'ils sont pourris, pourrissent l'ambiance des équipes, font totalement parde. Donc pour moi, je pense que quand tu choisis une classe d'actifs ou un véhicule d'investissement, tu choisis aussi une équipe qui va le gérer.

• Speaker #1

  Donc ce que tu veux dire, c'est que finalement, l'ambiance au travail sur des SCP est assez traditionnelle.

• Speaker #0

  C'est dur, c'est dur. C'est dur, ils se questionnent et puis ils passent du temps à régler les problèmes du passé.

• Speaker #1

  Ok, je vois. Et tu n'as pas cette crainte qui nous revient souvent d'ailleurs chez Darwin, que finalement l'histoire se répète et que les suivants seront les précédents ?

• Speaker #0

  Ouais, c'est l'idée que le business n'a pas de mémoire et que tout le monde a un intérêt à ce qui n'est pas mémoire. Donc c'est l'histoire de la bulle internet qu'on rejoue sans cesse tous les dix ans, parce qu'en fait tout le monde a un intérêt, les banquiers d'affaires ont intérêt, les cabines de conscience de la trône ont intérêt, les fonds d'investissement ont intérêt, tout le monde a intérêt à raconter un peu la même histoire. Je pense qu'il y a quand même une limite à ça. Sur la crise de 2008 par exemple, qui a commencé par le résidentiel américain, on en a quand même tiré beaucoup, beaucoup de conclusions. et de nouvelles règles. Donc, je dirais qu'il y a une part de choses qu'on oublie parce que c'est notre intérêt de les oublier, mais il y a une part de choses qui restent. Tu vois, l'investisseur... Les grands investisseurs du monde, c'est les fonds de pension américains. C'est, je sais pas, le fonds des pompiers de l'Oklahoma, des enseignants de l'Ontario, machin. Eux, tu vois, ils collectent l'argent des pompiers de l'Oklahoma, tu vois, toute la journée. C'est des mecs qui ont des centaines de milliards. Je pense que quand même, la réunion dans laquelle on lui a dit tu vois cette ligne où tu as investi dans une SCPI ou équivalent bureau tu as mis 40 milliards ça vaut 15 Le mec qui s'est dit, il faut que j'aille expliquer à mes pompiers de la Clomop que je viens de leur faire planter 25 bars. Je pense que lui, quand même, il va réfléchir à deux fois avant de se réexposer massivement à du bureau. Donc, ça laisse quand même une trace. Les Américains sont des gens traumatisés du bureau, mais à l'excès. C'est pour ça que je pense qu'il faut rentrer maintenant sur les cadres et faire des choses. Mais c'est des gens traumatisés de l'immobilité artérielle. Je veux dire, pour eux, déjà, perdre de l'argent, c'est un consomme. Mais alors, perdre autant d'argent, ça les empêche vraiment de dormir. Et ça prendra du temps avant qu'ils reviennent.

• Speaker #1

  Je vais faire vite parce qu'il ne nous reste que quelques minutes. Je voudrais faire une transition sur l'intelligence artificielle. tu diriges une boîte qui conseille justement des professionnels, notamment dans l'immobilier. Tu m'as parlé récemment d'une formation que vous aviez lancée pour des CGP en IA. Pour toi, je sais que vous avez fait une étude très complète, métier par métier, sur comment chaque métier dans cette industrie peut être impacté par l'IA. Qu'est-ce qui va se passer ? Parce qu'on voit beaucoup de professionnels se poser des questions, que ce soit dans l'investissement, dans le conseil. Est-ce qu'il y a une ligne un peu transverse sur, globalement, sur ce type de mission-là ? Il va y avoir des nouvelles choses ?

• Speaker #0

  Oui, moi je pense qu'il y a deux étapes et on est totalement dans l'étape 1 pour l'instant. Pour moi, l'étape 1, c'est de dire, l'IAgen, au sens de ChatGPT, de Copilote, de Cloud, de Parplexity, de Mistral, c'est beaucoup plus une révolution micro qu'une révolution macro. Donc si je prends ta boîte Darwin, je ne peux pas, dans cette étape 1, te dire vraiment ce que l'IAgen va changer à la stratégie d'ensemble Darwin, Darwin dans 10 ans avec de l'IA. tiens à dire par an de te dire ce que l'IAgen change demain matin pour les collaborateurs de Darwin, ça j'ai pas mal d'idées. Pour écrire, pour traduire, pour stratégiser, pour mettre en forme, pour créer des slides, pour faire des études de marché, pour faire de la modélisation financière. Là, c'est des outils qui sont absolument formidables. Donc, nos premières convictions, c'est de dire que c'est beaucoup plus une révolution micro que macro, en ce sens très comparable et très similaire à la révolution de l'informatique. Word, Excel, PowerPoint, quand ils sont arrivés il y a 25 ans, ça n'a pas changé grand-chose à la stratégie du groupe Total, mais ça a tout changé au quotidien des collaborateurs.

• Speaker #1

  La productivité, par exemple. Totalement.

• Speaker #0

  C'est une révolution de la productivité du... quotidien. Il y a plein de gens qui, je pense, passent à côté de ça et c'est dommage, parce que c'est quand même vraiment un outil qui est absolument formidable. Donc ça, c'est la première étape. Et donc moi, le message que je passe, c'est d'utiliser ces outils et demandez-vous comment, dans votre quotidien, ils peuvent vous faire gagner une demi-heure, une heure, une heure et demie, deux heures par jour. Pour moi, la type, c'est deux heures par jour. C'est très largement ce que j'ai gagné dans toutes mes activités, par exemple. Et puis...

• Speaker #1

  Sur une journée type, tu gagnes au moins deux heures par jour.

• Speaker #0

  En tout cas, avec un bon usage des outils d'IA, avec la version à 20 euros de chat GPT, tu dois pouvoir acheter deux heures de gain de productivité par jour. D'accord. Et du coup,

• Speaker #1

  tu travailles deux heures de moins ?

• Speaker #0

  Alors non, du coup, tu travailles encore plus, c'est un peu ça. Non mais c'est ma question de qu'est-ce qu'on fait de ces deux heures qu'on a gagnées. Il y a plein de façons de les utiliser. Mais non, mais c'est plutôt j'en profite pour aller voir mes clients, j'en profite pour faire des tâches à plus haut de valeur ajoutée, j'en profite pour manager mes collaborateurs, même si ce n'est jamais assez. Et le fait pour moi, c'est la première étape, mais qui va durer quelques années et c'est par ça qu'il faut commencer. Il ne faut pas réinventer la roue, il faut prendre les outils, ils existent. existe, l'LGBT est incroyable, le copilote c'est un peu moins bon, mais c'est pas mal. pas et il s'agit de lever 40 milliards de dollars et de racheter le mec a créé l'iphone et d'autres sont là pour rester et pour continuer à développer le plus de fonctionnalités il ya deux jours ils ont lancé la fonctionnalité connecter à outlook donc je suis moins âgé de retrouver un mail dans toute ta base outlook tu as par exemple j'ai un visage que j'adore pour montrer ça va parler aux dirigeants j'ai mon daf qui parle avec mon avocat depuis cinq jours j'ai vu 25 échange de mail je vais demander d'aller lire ses 25 échange de mail et de me faire la synthèse des grands sujets évoqués En tant que dirigeant, pour moi, c'est juste super précieux. Je vais lire, je vais comprendre. Donc, tu as ça. Et puis après, il y a une deuxième étape qui est comment je rentre dans cette révolution qu'on appelle des agents IA où l'enjeu, c'est moins d'augmenter la productivité de mon collaborateur que de créer des collaborateurs en nombre humain. Et de dire, il y a certaines tâches, je ne sais pas, dans le monde de la SCPI, de j'ai fait tel investissement, je veux en informer mes souscripteurs via une présentation PowerPoint un peu bien faite et un webinar. En fait, tout ça, tu pourrais totalement le faire faire par un agent. pas encore totalement mature, mais on y vient, et du coup avoir cette transition.

• Speaker #1

  Et il y a un peu une folie en ce moment aux US qui est ce concours d'essayer de créer la première licorde avec un, il me semble, ou zéro salarié. Je pense que c'est une forme d'exagération où ça montre un peu la tendance de dire on peut créer de la valeur désormais avec l'IA sans avoir à embaucher un million de personnes.

• Speaker #0

  J'en sais rien si c'est un milliard ou 100 millions ou 10 milliards, mais oui, il y aura des boîtes avec beaucoup moins de people. Déjà Open Air, qui est une boîte qui avec 3000 personnes arrive à faire des trucs, qui ont des centaines de millions de clients, c'est quand même une boîte totalement incroyable. Tu auras ça, tu auras des boîtes très légères, très frugales, avec des sortes d'agents qui font des choses. Après, pour créer ces boîtes-là, il faut être très intelligent. Ça va demander quand même une forme de capacité de conceptualisation. C'est comme la boîte avec 10 salariés de moins demain. Ça va être très compliqué. Donc oui, tu auras des cas avec une nuance. Et ça, je le dis plutôt aux gens qui investissent dans des boîtes ici ou qui créent des boîtes. C'est arrêter de créer un outil spécifique sur un truc que Tchad GPT ne fait pas aujourd'hui. Tout le monde est parti sur le compte d'une réunion. Il y a des millions d'euros qui ont été levés sur le compte d'une réunion. En fait, tu as la merci. Et c'est ce qui s'est passé il y a deux jours ou au CHGPD, dit maintenant tu peux aller contre une réunion. je me connecte à ton Teams, je me connecte à tes réunions physiques, sur un truc. Cette fonctionnalité, elle va tuer des centaines de boîtes dans le monde. Donc nous, on a quand même un peu de prudence en disant, le côté, ouais, ChatGPT, c'est pas encore faire ça. Je lève 5 millions pour lever une boîte qui va le faire. Il faut être vraiment convaincu qu'ils ne le feront jamais.

• Speaker #1

  C'est clair. Justement, dans la prop tech, ça me fait la transition. Donc la prop tech, l'immobilier, les startups de l'immobilier, on va dire. On a vu quand même beaucoup de casse sur ces dernières années. Oui,

• Speaker #0

  conservateur, on a suivi quelques-unes de près.

• Speaker #1

  Effectivement. Ça veut dire qu'il n'y a pas de marché ?

• Speaker #0

  La PropTech, c'est 100 milliards d'euros d'investis à peu près, en disant, à l'échelle du monde. Donc, tu vois, c'est un bon échantillon quand même. Quand tu mets 100 milliards d'euros sur une crise d'actifs, tu as le droit de regarder si ça a marché ou pas. C'est un bon échantillon. C'est super dur. C'est dur à plein de niveaux. D'abord, les acteurs établis, même si, pour moi, c'est la grande leçon des dernières années, c'est les acteurs établis, même s'ils sont un peu plus lents. même s'ils sont un peu moins digitaux, même s'ils travaillent parfois de manière un peu plus traditionnelle. En fait, ils ont par ailleurs des avantages sur les nouveaux entrants qui sont énormes, d'optimisation des coûts, de relation avec leurs partenaires. Et puis, l'historique et l'ancienneté et l'expérience, ça ne vaut pas zéro dans le business. Donc, je crée un syndic 2.0 en disant que tous les syndics traditionnels sont nuls et sont mauvais et c'est catastrophique. Ouais, je vais avoir une tribune sympa dans les échos et je vais pouvoir dire un truc avec lequel tout le monde sera d'accord. Est-ce que pour autant, les gens lâchent un syndic qu'ils ont depuis 30 ans, qui est sûrement imparfait, mais qui n'a jamais tapé dans la caisse, qui est géré par des gens sérieux, qui est quand même toujours là quand on finit par lui demander ? Est-ce qu'il y a un des copropriétaires qui va se lever un matin à les convaincre, tous les autres copropriétaires, qu'il faut changer de syndic ? Est-ce qu'il va prendre cette responsabilité de dire « Je vous amène un autre syndic pour aller économiser un peu d'argent ? » Ouais, il y en a qui le font, mais c'est une minorité. Et donc, moi, je pense que ce qu'on voit là, c'est que le churn est toujours plus faible que ce qu'on avait pensé, et que c'est pas parce que t'as un meilleur produit que le produit existant, que tout le monde du jour au lendemain change de produit. Oui, ça prend du temps. Ça prend beaucoup plus de temps. Et le problème, c'est que le temps coûte beaucoup plus d'argent que ce qu'il coûtait avant. Quand les taux sont à zéro, tu t'en fous que ça prenne du temps. Oui, quand les taux sont à 4, 5, le temps coûte beaucoup plus cher. Donc pour moi, c'est ça le grand enseignement. Quant à nous, après, il faut aussi, tu vois, enfin, regardons en France, je ne vais pas te donner les chiffres exacts, parce que je ne les connais pas ou je n'ai pas le droit de les dire, mais quelles sont les boîtes de l'immobilier qu'il y a le plus d'argent en France dans la catégorie des services immobiliers. d'après toi ?

• Speaker #1

  Pour moi, c'est les grands portails. Donc les grands portails immobiliers,

• Speaker #0

  donc se loger le bon coin.

• Speaker #1

  Voilà, se loger le bon coin. Je mettrais même potentiellement meilleur agent dans la boucle, bien que leur modèle n'est pas évident.

• Speaker #0

  J'ai fait se loger, donc on va dire, puis c'est le premier portail. Il n'y a pas d'argent.

• Speaker #1

  Les réseaux mandataires aussi.

• Speaker #0

  Les réseaux mandataires, immobiliers.

• Speaker #1

  Et après, donc dans la tech ou de manière générale ?

• Speaker #0

  De manière générale, les acteurs qui gagnent le plus d'argent. Moi, je pense qu'on pourra acheter Airbnb.

• Speaker #1

  Airbnb, ouais. Airbnb, qui a annoncé quand même des chiffres spectaculaires récemment.

• Speaker #0

  Moi, c'est qu'il fait 2-3 milliards par an de résultats. Ça commence à devenir un peu sympathique.

• Speaker #1

  Et peut-être quelques fonds d'investissement.

• Speaker #0

  Voilà, OK. Mais je résonne genre en service. Tu m'as cité 4 boîtes qui n'existaient pas il y a 15 ans.

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Donc, il faut toujours prendre un peu de recul. Oui, ou 20 ans, ou qui étaient zéro. Et donc, moi, je dis oui, la révolution crop tech, les boîtes de 2018-2020 surfinancées, tu les connais comme moi. Oui, il y a eu des catastrophes industrielles. La vérité, c'est que les boîtes qui sont les plus grosses génératrices de cash et de résultats de tout l'écosystème des services immobiliers, je mets les investisseurs de côté. Donc là, je pense au syndic, gestion, courtage, assurance. Ce sont que des boîtes qui n'existaient pas il y a 20 ans. Donc, c'est bien, c'est quelque chose. Les portails, il y a Leboncoin qui est juste à côté. Je l'ai vu en début de semaine, c'est une réussite entrepreneuriale incroyable.

• Speaker #1

  Donc finalement, on voit beaucoup...

• Speaker #0

  les échecs mais en fait il ya eu quand même pas mal de réussite qui ont largement rattrapé et qui prennent plus d'un temps que cinq ans oui effectivement normal mais qui sera un modèle différent et le problème c'est quand tu lèves autant d'argent que ce qu'ont levé les bois 2015 Et tu crames autant, en fait, que tu ne peux pas tenir 20 ans. Là où les autres étaient plus frugaux.

• Speaker #1

  Alors peut-être pour conclure, on ressent quand même chez toi, avec toutes les initiatives que tu as prises par le passé, une vraie volonté d'allier deux mondes, en fait. Un monde, on va dire, assez traditionnel, avec des politiciens, des grands corporates dans le monde de l'immobilier et de l'investissement. Et cette nouvelle génération d'entrepreneurs, d'initiatives qui promeut les technologies, la nouveauté. Pourquoi est-ce que tu fais ça ?

• Speaker #0

  Parce que je pense qu'il faut connaître, tu vois, quand je me définis, notamment avec ma casquette 13 immo, j'ai deux caractéristiques, deux avantages comparatifs par rapport à mes concurrents ou confrères. C'est un, je m'intéresse aux acteurs tradis et aux nouveaux acteurs. Et deux, je parle au PDG d'Alfara Cogedim, qui est le big boss de notre industrie. Et je parle à l'agent immovide du coin qui fait deux ventes par an, littéralement. Et en fait, avoir ces deux extrêmes-là, pour moi, c'est la condition pour comprendre l'industrie. Si tu restes que dans le 8e arrondissement avec les patrons qui ont fait les mêmes écoles que toi, c'est intéressant, mais tu passes à côté de plein de choses. De la même manière que si tu ne regardes que les startups et que tu es omnibulé par ça, mais que tu ne comprends pas les logiques business. Donc moi, j'ai toujours essayé de me dire, pour bien comprendre cette industrie, et essayer d'avoir un avis intelligent sur le sujet et d'aider des gens, et voire plus clair, même s'il faut être modeste, il faut tenir toute cette industrie. L'industrie immobilière, c'est 15-20% du PIB dans les pays développés. C'est des centaines de métiers différents. C'est des boîtes de une personne. C'est des boîtes de 3 000, 10 000, 15 000 personnes. Et en fait, il faut toucher ces deux extrêmes pour essayer de comprendre. Et malgré ça, et malgré bientôt 10 ans de bon et de sale, je n'ai pas tout compris. Mais oui, je trouve que c'est pour être plus lucide sur les mutations. Il faut connaître les différents players.

• Speaker #1

  Super. Vincent, merci beaucoup d'être venu à notre podcast. À nouveau, tu es le premier invité, donc très heureux.

• Speaker #0

  Je suis ravi. On relaiera le podcast sur un jetter realistique, évidemment. On l'attend avec impatience. Merci beaucoup de nous avoir invités.

• Speaker #1

  Super, merci à toi. Ciao !