Transcription

• Speaker #0

  Bon Mathieu, tu es un entrepreneur et investisseur spécialisé dans l'hôtellerie et l'immobilier.

• Speaker #1

  L'avantage de cette industrie, c'est que tu as quand même beaucoup de données. Par exemple, quand on achète des hôtels économiques, on a tout un playbook avec un outil de screening où en fait on reçoit l'hôtel, on le passe dans la moulinette et on sait assez vite si c'est quelque chose sur lequel on va gagner de l'argent. Avec le Covid, on a des problèmes de financement bancaire parce que les banques en étaient un peu red flaguées par rapport aux banques. Les économistes prévoyaient un retour à normal typiquement 2025, je crois, 2024. Alors que la réalité, c'est que 2022, on a fait les mêmes chiffres que 2019, qui était déjà une très bonne année. D'accord. Donc le retour...

• Speaker #0

  Finalement, c'est reparti assez vite.

• Speaker #1

  Hyper vite.

• Speaker #0

  Salut Mathieu,

• Speaker #1

  ça va ? Salut Oussama, très bien et toi ?

• Speaker #0

  Ouais, super, merci. Bon, tu es le deuxième invité de ce podcast. Bienvenue.

• Speaker #1

  Merci, j'en suis ravi.

• Speaker #0

  Bon, ça fait longtemps qu'on échange ensemble et du coup, je connais déjà pas mal de choses sur toi. Donc si tu veux bien, je vais essayer de te présenter, présenter ton parcours professionnel, et puis tu me diras si je suis plus ou moins dans le vrai.

• Speaker #1

  Avec plaisir.

• Speaker #0

  Super. Bon Mathieu, tu es un entrepreneur et investisseur, spécialisé dans l'hôtellerie et l'immobilier. Tu es actuellement partenaire et managing director chez Hotelium, un groupe hôtelier assez innovant, on va en parler, qui est en plein développement, avec plusieurs marques qui vont de l'hôtellerie sportive au séminaire d'entreprise. Auparavant, tu as travaillé plus d'une dizaine d'années en fonds d'investissement. notamment chez Extendam qui est une société de gestion qui est spécialisée il me semble dans l'hôtellerie et durant ton parcours professionnel c'est ce qu'on se disait juste avant l'épisode tu as eu l'occasion de participer aux acquisitions d'une soixantaine d'hôtels donc c'est finalement une grosse exposition dont on va je pense beaucoup parler je sais qu'on a pas mal d'auditeurs qui sont intéressés par ce secteur d'activité puisque en France l'hôtellerie reste quand même une classe actif qui est assez gigantesque. par rapport à la taille du pays. Je me posais la question en préparant ce podcast, qui sont en fait les propriétaires d'hôtels en France ?

• Speaker #1

  Alors, c'est une très bonne question. Il y a plusieurs types de propriétaires. Tu as cité effectivement, Xenam par exemple, qui est en effet un fonds d'investissement qui détient des hôtels et qui est géré par des opérateurs. Tu as des personnes physiques, donc typiquement des... des couples de gérants qui vont détenir des hôtels depuis des années et qui en font un métier. En fait, il faut savoir que dans l'hôtellerie, tu as deux approches. Soit tu en fais un business et donc du coup, tu détiens un groupe, mais tu n'es pas opérationnel. Donc moi, je n'aurais pas la prétention de dire que je suis derrière les desks de tous nos hôtels. Et tu peux... L'opposé, c'est le métier. Donc le métier, c'est tu vis dans ton établissement, tu travailles dans ton établissement. C'est toi qui es derrière les desks et c'est toi qui, effectivement, t'occupes de commercialiser ton hôtel. donc nous on achète des hôtels à des groupes parfois, pour qui c'est un business, qui en détiennent plusieurs, ou à des particuliers qui en ont un et souhaitent le vendre dans le cadre d'une pension de patrie.

• Speaker #0

  D'accord. Donc c'est généralement soit des entreprises, je prends l'exemple d'Accor qui est un très gros en France, qui a une équipe qui est dédiée à l'exploitation, une équipe qui est dédiée à Corinvest,

• Speaker #1

  à la détention des fonds de commerce,

• Speaker #0

  ou alors des particuliers qui ont leur hôtel et qui arrivent le matin.

• Speaker #1

  Exactement. Sachant que tu as une petite subtilité, c'est qu'effectivement, Accor est plutôt un franchisé qu'un propriétaire maintenant. C'est une boîte marketing qui propose des marques que tu franchisses sur tes établissements. Et donc, du coup, les hôtels sont effectivement soit détenus par des structures qui sont très institutionnalisées, donc qui détiennent souvent murs et fonds de commerce, soit via des particuliers.

• Speaker #0

  Alors justement, on va parler de tout ça, parce que c'est vrai que c'est un secteur d'activité où il y a beaucoup de nuances sur le fonds de commerce, les murs, le modèle de franchise. peut-être avant ça... Comment est-ce que tu as atterri dans ce domaine d'activité ? Est-ce que c'est un pur hasard ?

• Speaker #1

  Complètement par hasard. J'avais plutôt une appétence tech. J'avais monté une première société dans la tech. J'avais fait de la fusion acquisition dans la tech. Je suis parti dans un fonds d'investissement qui s'appelait OTCAM, qui était plutôt généraliste avec un petit ADN techno, qui commençait à lancer, parce que c'était un fonds retail à l'époque, qui commerciait auprès de particuliers des fonds... des FCPI à l'époque de mémoire, et qui avaient commencé à s'intéresser en fait à l'hôtellerie, puisque du coup, leurs distributeurs leur disaient, en gros, la boîte algorithmique, c'est difficile à pitcher, on veut quelque chose qui soit un peu plus tard à terre, et l'hôtellerie étant quelque chose qui est commercialement plus facile à expliquer. Donc, ils ont commencé avec un hôtel, deux hôtels, trois hôtels, ils se sont rendus compte qu'effectivement, la profondeur était sympa. Et moi, je suis arrivé pile à ce moment-là. Et donc, du coup, les fondateurs, donc Bertrand Piles et Jean-Marc Pallon, En gros, à l'époque, ils m'ont dit qu'on allait monter une nouvelle société de gestion spécialisée en hôtellerie. On va garder un peu quelques fonds tech qu'on peut transformer en travel tech ou prop tech. Donc, je peux travailler dessus. Et du coup, la thèse me plaisait bien. Donc, je suis parti avec eux à ce moment-là. J'ai découvert l'hôtellerie en 2011.

• Speaker #0

  Donc, complètement par hasard, en étant dans une expérience pro.

• Speaker #1

  Complètement par hasard, exactement.

• Speaker #0

  Ok, super. Et donc, c'est intéressant ce que tu disais finalement. C'est plus facile de vendre à une clientèle grand public des fonds avec une thématique hôtelière qui est assez tangible que des fonds techno, bien que les perspectives de gain peuvent être parfois supérieures, mais aussi de pertes aussi.

• Speaker #1

  Il y a une volatilité qui est énorme sur les fonds techno, c'est souvent qui te doule. Sur l'hôtellerie, si tu ne plantes pas trop, tu perds rarement ton argent. Néanmoins, ton gain, il est... Un peu le regard ethnique dans le sens où, en fait, à un moment, le chiffre d'affaires est souvent plafonné. Et donc, du coup, tu n'as pas d'espérance de gains qui sont infinis comme sur certaines bases. Néanmoins, à expliquer, effectivement, pour des sociétés de gestion, des CGP ou des gestionnaires de fortune, c'est assez simple parce que les fondamentaux sont simples. Tu loues un nombre de chambres à un prix qui est défini. Tu as 365 jours dans l'année. Tu as X chambres, donc tu connais la capacité de chambre que tu es capable de louer. Et ça reste assez tangible. Donc, il y a un petit effet, notamment sur des hôtels lifestyle sur lesquels on a fait des club deals. Il y a un petit effet émotionnel où le client se projette assez bien dans un hôtel au ski, dans un hôtel dans le sud. C'est plus simple de tangibiliser la chose.

• Speaker #0

  C'est vrai que la tendance lifestyle est un vrai sujet en ce moment. Mais j'ai gardé justement des questions un peu plus tard sur toute cette thématique. Peut-être juste avant, est-ce que tu pourrais revenir un petit peu sur comment fonctionne ce métier entre la détention des murs, Qui détient ces murs ? La détention de l'exploitation et le modèle de franchise dont tu parlais. Et surtout, moi, ce que j'aimerais savoir, c'est finalement, où est-ce qu'il y a de la valeur ? Où est-ce qu'on crée de la valeur ?

• Speaker #1

  C'est une très bonne question. En effet, on dit souvent que je fais de l'immobilier, mais la réalité, c'est qu'on gère des entreprises qui ont une particularité, c'est qu'elles ont un gros sous-jacent immobilier. Donc à la base, un hôtel, c'est une PME classique avec des salariés, une compta, une fiscalité. du RH, etc. Et le métier d'un hôtel, c'est de commercialiser des chambres et donc du coup, une partie de l'immobilier. Nous, on est pratiquement toujours murs et fonds. Effectivement, il y a deux approches. C'est soit tu achètes effectivement des actifs, donc on achète le fonds de commerce comme un actif et les murs comme un actif, soit on achète des titres de société qui détiennent murs et fonds de commerce. Je vais peut-être un peu plus préciser. Donc ça veut dire qu'un hôtel, quand tu vas être en capacité de l'acheter, tu achèteras toujours ton fonds de commerce qui prend le chiffre d'affaires et tes murs. Nous, on n'a pas forcément de préférence en termes de structuration. On peut avoir nos murs qui sont en filiale sur une SCI, sur laquelle on a un loyer. On peut avoir les murs qui sont dans une structure au bilan. Donc concrètement,

• Speaker #0

  quand par exemple tu ne détiens que les murs, tu as en face un hôtelier ou un gérant qui lui prend le fonds de commerce.

• Speaker #1

  Et tu vas te faire un loyer. Dans le cas où tu es dans une approche purement IMO. et donc du coup tu veux porter que tes murs, tu vas en effet donner un loyer au fonds de commerce et le fonds de commerce va te payer un loyer.

• Speaker #0

  Donc lui a une sorte de sécurité où pendant plusieurs années, il peut dérouler son activité économique en contrepartie d'un loyer sur les murs.

• Speaker #1

  Exactement. D'accord.

• Speaker #0

  Et si on prend par exemple un chiffre d'affaires de 100 euros, comment se distribue en général la valeur entre ce que va prendre le propriétaire des murs ? Est-ce que c'est un loyer fixe, un loyer variable ? Est-ce que va prendre le gérant hôtelier ?

• Speaker #1

  Alors, souvent, on est sur un loyer fixe. Après, il arrive effectivement de variabiliser une petite part en fonction du chiffre d'affaires. Et on raisonne souvent en taux d'effort. Donc, en gros, tu vas être entre 8 et 16 % de ton chiffre d'affaires pour le loyer.

• Speaker #0

  Donc, 8 et 16 % pour le loyer. Donc, ça veut dire que le gérant hôtelier, ensuite, a le reste pour finalement faire vivre son lieu et générer une marge. Et l'investisseur immobilier, lui, a une garantie de percevoir des revenus.

• Speaker #1

  Exactement. D'accord.

• Speaker #0

  Et quand c'est une création, par exemple d'hôtel, qui finalement est en charge de créer l'univers, l'agencement d'intérieur ?

• Speaker #1

  Ça, c'est l'opérateur. En gros, les gros CAPEX sont souvent pris quand tu as des rénovations de toiture, de façade haute, sont côté mur. Et après, tout l'intérieur est côté opérateur et donc du coup côté fond de commerce. Il y a une règle assez simple, c'est l'effet phénice et tu retournes la boîte qui tombe au sol. donc les tables de chevet, les lampes les cadres, etc. sont côté opérateur. En fait, la partie mûre, la structure mûre te constitue la coquille et ensuite une partie de tes... L'opérateur, lui, va décider de la décoration, décider ce qu'il met comme qualité de literie, ce que tu mets dans la salle de bain, etc.

• Speaker #0

  Alors je sais que c'est un univers qui est quand même très documenté d'un point de vue P&L, sur quelles sont les bonnes pratiques en termes de par exemple frais de personnel, de charges variables, etc. Donc là, tu as donné, si on prend le compte de résultat d'un gérant hôtelier qui détient par exemple un hôtel, donc tu as donné un indicateur sur... Quel était le taux d'effort qui est le loyer qui paye pour avoir ces murs ? Et ensuite, si on devait redescendre un petit peu son compte de résultats, ça donnerait quoi ?

• Speaker #1

  En fait, c'est assez simple. En gros, sur Bascent, tu as à peu près 30 % qui sont masse salariale. 30 % qui vont être... Enfin, donc 33, 33, c'est pratiquement un tiers, un tiers, un tiers. Donc, 33, masse salariale. 33, charges classiques, donc intégrant le loyer. Et idéalement, 33...

• Speaker #0

  de charge au personnel et ensuite 33 débits d'argent ou de marge dans lequel tu peux mettre le loyer par exemple et ce modèle là est quasiment réplicable sur les différentes gammes ça va du 1 au non c'est plutôt sur la gamme éco slash business plus

• Speaker #1

  tu montes en gamme plus tes marges plus ta masse salariale augmente et du coup plus tes marges sont un petit peu gommées aussi éco c'est plutôt 2 entre 2 et 3 plus d'accord 2 à 3 étoiles c'est ça et ensuite après tout dépend c'est de la restauration parce qu'effectivement, dans l'hôtellerie, tu ne fais pas que vendre des chambres. Et souvent, tu as des restaurants et les restaurants sont plutôt consommateurs de marge.

• Speaker #0

  Oui, je sais qu'on a déjà eu l'occasion d'en parler. Toi, tu as un avis assez mitigé finalement sur le fait de porter une offre de restauration en propre en tant qu'hôtelier. Est-ce que tu peux en dire un peu plus là-dessus ?

• Speaker #1

  Oui. Alors, il y a des gammes d'hôtellerie type le lifestyle ou sur des destinations où tu es. obligé d'avoir ton restaurant parce qu'effectivement, tu n'as pas d'offre à l'extérieur. Néanmoins, si tu veux la version hôtelière la plus pure et la plus belle possible, en effet, il vaut mieux avoir un hôtel sans restaurant, sur un positionnement 3 à 4 étoiles dans un beau centre-ville, où là, effectivement, tu tournes avec une équipe qui est plutôt réduite. Si en plus, ta déco est bien faite et ton yield est efficace, tu arrives à aller sur des habits de dark qui sont à plus de 40%.

• Speaker #0

  À plus de 40% ? C'est assez contre-intuitif, mais j'ai régulièrement entendu dire que finalement, ce n'est pas forcément les hôtels les plus haut de gamme qui sont les hôtels les plus profitables. Est-ce que c'est vrai ou c'est un bruit de couloir ?

• Speaker #1

  Complètement vrai, oui.

• Speaker #0

  D'accord. Parce qu'ils ont des frais de personnel, par exemple, qui sont plus importants, des charges ?

• Speaker #1

  Exactement, oui. En fait, tu as souvent une valeur financière qui est importante et donc, du coup, tu as un coût de transformation qui est important. Typiquement, ce que tu mets en FFNI dans un 4 ou 5 étoiles. Ce n'est pas ce que tu vas mettre en standard dans des rénovations de chambres type Ibis ou autre. Tu as souvent un côté émotionnel, donc tu as envie de te faire aussi plaisir sur une certaine décoration qui est sympathique. Et en effet, tu as des services annexes qui sont importants. Tu as un classement à tout France qui t'oblige à avoir, typiquement sur des hôtels de grande gamme, des voituriers, une consergerie.

• Speaker #0

  Donc à tout France, c'est eux qui distribuent les étoiles ?

• Speaker #1

  Exactement. C'est eux qui définissent le nombre de points que tu dois avoir. Donc, en fait, quand tu classes un hôtel, ils vont définir un nombre de points. Typiquement, si tu as des journaux internationaux, si ton équipe à la réception parle plusieurs langues, la qualité de ta littérature, etc. Ils te donnent un nombre de points et ça te dit si effectivement tu peux être 2, 3, 4 ou 5 étoiles. Et pour les hôtels assez haut de gamme. en fait, tu as souvent une offre de spa, tu as souvent une offre de restauration importante. Et donc, tout ça vient impacter, en effet, ta marge.

• Speaker #0

  D'accord. Alors justement, toi qui as participé à quasiment une soixantaine, voire plus, d'acquisitions hôtelières, comment est-ce que tu juges qu'un hôtel est un bon investissement quand tu prends cette décision ? Au-delà de la localisation qui, finalement, est assez évidente, qu'est-ce que tu regardes ? Qu'est-ce qui t'intéresse ?

• Speaker #1

  Alors, évidemment, tu l'as dit, la localisation, les bilans. Donc, effectivement, on reprend un peu une partie des bilans. On regarde le comset. L'avantage de cette industrie, c'est que tu as quand même...

• Speaker #0

  Beaucoup de données.

• Speaker #1

  Beaucoup de données. Et donc, tu es capable de savoir si un 3 étoiles à tel endroit est saturé ou si tu vas vraiment améliorer ton prix moyen. Donc,

• Speaker #0

  tu regardes l'offre et la demande. Exactement.

• Speaker #1

  Et ça, ça fonctionne assez bien sur l'économique. Donc, c'est quelque chose qui se moniteur assez bien. Par exemple, quand on achète des hôtels économiques, on a tout un playbook avec un outil de screening où en fait, on reçoit l'hôtel. on passe dans la moulinette et on sait assez vite si c'est quelque chose sur lequel on va gagner de l'argent. Donc ça, ça se moniteur hyper bien. Après, quand tu commences à arriver sur du 4 étoiles un peu plus lifestyle, tu as un espèce de goodwill sur la création de marque ou le positionnement qui est un peu plus, comment dire, un peu moins perceptible ou en tout cas qui est un peu plus thématique. Et donc, là, tu achètes une thèse en disant, on parlera peut-être de Merville, on achète quelque chose qui est un hôtel ... de clubs de vacances ou de d'autocaristes flippent totalement sur lesquels on va créer une belle marque et on va aller chercher un prix moyen qui est pratiquement 4 fois supérieur à ce qu'ils faisaient. C'est plus un pari, mais c'est un peu plus du value-add que...

• Speaker #0

  Donc finalement, plus tu montes en gamme, plus tu fais un pari sur quelque chose qui est un peu plus intangible.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  D'accord. Et justement, il paraît que les prix ont quand même très fortement augmenté sur ces dernières années. Si on prend l'avant Covid et la situation aujourd'hui, Est-ce que tu peux revenir un peu sur les cycles qu'il y a eu les quelques années avant Covid ? l'impact que le Covid a eu sur le marché hôtelier et les prix d'aujourd'hui. Qu'est-ce qui s'est passé en fait ?

• Speaker #1

  Il s'est passé beaucoup de choses. C'est vrai que c'est une industrie qui est hyper résiliente. On a quand même vécu des crises qui étaient assez complexes et avec une espèce d'oscillation où tous les deux, trois ans, tu avais des crises type Gilets jaunes, type Covid, type Ukraine, type Leto, etc. Néanmoins, c'est que... D'ailleurs, je pense que c'est pour ça qu'il y a une classe d'actifs qui est quand même assez regardée par les investisseurs, parce que malgré ça, c'est toujours là. Et les chiffres sont assez bons. Mais pour te répondre, avant Covid, effectivement, tu as eu plusieurs révolutions. Tu as Booking qui a révolutionné. la distribution donc tout le monde le voyait d'un bon oeil aujourd'hui et aujourd'hui tout le monde en souffre un peu. Airbnb pareil, on pensait que l'hôtellerie se suffisait à elle-même et en fait on s'est rendu compte qu'on se faisait effectivement bouffer par Airbnb ce qui a permis à l'hôtellerie de se réapproprier le nerf de la guerre qui était le vrai accueil client et donc du coup son savoir-faire. le Covid crash test monumental. J'ai des anecdotes, on s'est rendu compte qu'on n'avait pas les clés de certains de nos hôtels. Donc quand tu es obligé de fermer un hôtel dans Paris ou dans une grande ville, tu te rends compte qu'en fait, tu n'as pas les clés, puisque ton hôtel est ouvert 7 jours sur 7.

• Speaker #0

  Il n'y a pas les clés au sens...

• Speaker #1

  Tu ne sais pas où sont les clés pour fermer la porte. Il suffit de deux mots, tu dis où est la clé ? Et voilà, on ne savait pas non plus fermer des hôtels pour de vrai, comme les hôtels sont toujours ouverts. Et ensuite, post-Covid, on a eu des problèmes de financement bancaire parce que les banques en étaient un peu red flaguées par rapport aux banques.

• Speaker #0

  Parce que les gens se disaient peut-être que ça ne repartira pas comme avant ou parce que les structures se sont fortement arrêtées ?

• Speaker #1

  C'est exactement ça. En fait, les économistes prévoyaient un retour anormal, typiquement 2025, je crois, 2024. Alors que la réalité, c'est que 2022, on a fait les mêmes chiffres que 2019, qui était déjà une très bonne année. D'accord. Donc,

• Speaker #0

  finalement, c'est reparti assez vite.

• Speaker #1

  Ça repart hyper vite. Et avec des chiffres qui étaient plutôt bons. Après, on a quand même été dans l'industrie qui était plutôt aidée aussi d'un point de vue PGE et aide. Donc, il y a pas mal de fonds qui ont essayé de se monter en pensant qu'ils allaient faire du restructuring pendant 2020. Donc,

• Speaker #0

  du restructuring, c'est-à-dire finalement, les hôtels qui ont fermé pendant plusieurs années ont des situations financières compliquées.

• Speaker #1

  Exactement. Donc,

• Speaker #0

  on va pouvoir faire de bonnes affaires.

• Speaker #1

  Faire les soldes, c'est ça. D'accord.

• Speaker #0

  Et finalement, ça, ça n'a…

• Speaker #1

  Non, parce que les hôtels qui… qui allait mal, a été aidé. Et souvent, en plus, l'État a considéré qu'il fallait donner des aides en fonction d'un pourcentage de chiffre d'affaires et non pas de ce qui faisait en marge. Donc vous avez des hôtels qui touchaient plus d'argent que ce qu'ils gagnaient potentiellement avant. Et comme, en plus, on a pu reporter pas mal de choses, il y a assez peu d'hôtels qui étaient en vente, qui avaient l'accord de coupe en vente. Ensuite, après 2020, après le Covid, il y a eu... La guerre en Ukraine, l'enranchissement des prix des travaux. Donc, on a des coûts de travaux qui ont pris tant de points sur certains sujets. Les taux qui ont été compliqués.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui fait qu'aujourd'hui, les prix sont aussi hauts ? Parce que j'ai ce sentiment que finalement, mon entourage partage aussi, qui est qu'en fait, une nuit d'hôtel aujourd'hui est beaucoup plus chère qu'il y a quelques années.

• Speaker #1

  Parce que l'avantage que tu as dans l'hôtellerie, c'est que ta nuit d'hôtel, tu peux la paralyser avec la passion. Donc, en fait, même quand l'implation monte, quand ton électricité te coûte plus cher, tout te coûte plus cher, tu es quand même capable de vendre un petit peu plus cher ton prix de chambre. Après, je pense qu'on s'est aussi dit qu'on testerait le plafond de verre et que finalement, pour le moment, tu as un peu raison. Après, il faut faire attention parce que tu peux monter tes prix si ta promesse client est là en face. Oui, bien sûr. Là où tu as des retours de bâton, c'est quand tu augmentes les prix, mais tu n'améliores pas ta qualité de service.

• Speaker #0

  Je comprends. J'aimerais te parler un peu des différentes classes d'actifs. En ayant préparé ce podcast, j'ai eu l'impression de voir qu'il y avait finalement trois tendances en ce moment assez fortes sur l'exposition des fonds d'investissement. La première, c'est l'hôtellerie littoral. J'ai l'impression qu'il y a des thématiques en ce moment qui se lancent. Littoral français, c'est finalement la connexion entre terre-mer. donc tout ce qui est code française la deuxième c'est la montée en gamme de l'hôtellerie de grande ville donc par exemple le fait de passer d'un 2 étoiles parisien vers un 3 voire 4 étoiles et la troisième c'est l'éco qui ce que tu disais finalement est une industrie sur laquelle on peut avoir beaucoup de data beaucoup de prédictibilité est-ce que tu pourrais nous donner un peu ton point de vue sur ces thématiques lesquelles toi par exemple te touchent ou t'intéressent le plus Oui.

• Speaker #1

  Bien sûr, les littorales, effectivement, c'est un positionnement que j'achète complètement et sur lequel on est en train de se développer. Parce qu'on a effectivement quelques hôtels bord de mer. et des acquisitions en cours sur ces sujets-là. Pourquoi on aime ça ? Parce que la mer attire toujours, donc il y a toujours un espèce de désirabilité, effectivement, tu l'as évoqué, sur la mer. On peut créer des concepts lifestyle sympas sur des sujets bord de mer. Nous, on a un positionnement sport sur certains des actifs, et donc on arrive à créer tout un storytelling qui fonctionne. Ce qui permet 1, effectivement, d'aller chercher une belle marque et d'avoir un P&L qui fonctionne d'un point de vue exploitation. Et surtout 3, ce qu'on a beaucoup oublié sur des sujets d'hôtels lifestyle qu'on a fait par exemple en campagne, c'est ta valeur foncière. En fait, tu as pas mal d'hôtels qui sont construits en campagne, qui fonctionnent hyper bien, mais qui ont un peu du mal à se vendre. Parce qu'en fait, quand tu fais 2 millions d'EBITDA et que tu dis que ça vaut 16 fois ton EBITDA et qu'il faut que tu vendes 30 millions en actif en campagne, basse En fait, un acheteur, il va avoir un peu du mal à se dire qu'un truc dans le perche peut valoir 30 millions. Oui,

• Speaker #0

  parce que finalement, la valeur de l'actif est complètement décorrélée de son environnement.

• Speaker #1

  Exactement, c'est exactement ça.

• Speaker #0

  Il faut être capable de s'exposer sur...

• Speaker #1

  Exactement, et donc du coup, tu n'achètes presque que du fonds de commerce, enfin, que du P&L, mais tu n'as pas la protection de ton foncier. Néanmoins, le littoral, du coup, de facto, le littoral fait que tu es contraint par les parcelles. Donc, tu as une espèce de numeros clausus de ta parcelle qui fait que... Quand tu as un hôtel bord de mer, en fait, personne n'est capable de trépiquer ton hôtel. Et donc, il peut avoir une valeur plus importante. D'accord. Donc,

• Speaker #0

  finalement, les valeurs, on va dire les prix des hôtels sur le littoral sont quand même plus résilients potentiellement à long terme parce qu'il y a cette contrainte de terre-mer.

• Speaker #1

  C'est ce que je crois en effet.

• Speaker #0

  D'accord. Et alors, petite question parce que je sais que c'est venu plusieurs fois à mes oreilles. Est-ce que le choix de la Normandie, puisqu'on va en parler après de ce projet hôtelier, mais le choix de la Normandie est aussi lié au fait que, en fait, sur la côte sud-est, par exemple, on parle de plus en plus de réchauffement climatique, de températures qui vont jusqu'à 40 degrés plus juillet-août. Et finalement, il y a beaucoup de gens qui pensent, je ne sais pas si ce sera la réalité, mais qui pensent que, en fait, les vacanciers d'août, du mois de juillet et de l'été vont de plus en plus monter globalement. Historiquement, ils allaient dans le sud-est, voire le sud-ouest, et en fait, Bretagne, Normandie, peut-être pas de Calais même un jour. Toi, tu crois à cette…

• Speaker #1

  Oui, parce qu'on le voit un peu. Déjà, on le voit dans les chiffres, il y a effectivement un peu de transfert. Après, je ne sais pas te dire sous combien d'années, effectivement, on verra un vrai gros transfert. Je pense qu'en effet, la Normandie, la Bretagne, ont vraiment une belle carte à jouer. Après on est extrêmement vigilant, typiquement sur nos sujets d'acquisition parce que tu as les risques de submersion, tu as quand même pas mal de choses à checker, même en Normandie, même en Bretagne, ce qui est d'ailleurs un sujet pour les banques parce qu'on l'évoquera peut-être, mais tous nos investissements on le finance avec des banques et c'est un des premiers trucs qu'elles regardent, c'est les risques que tu as par rapport aux submersions et au réchauffement. Et après sur le sud, on regarde quand même quelques sujets parce que je pense que le... Les ailes de saison vont s'améliorer. Et donc, du coup, effectivement, ils auront plus de mal à commercialiser juillet, août, pour les raisons que tu as évoquées. Néanmoins, de avril, ou même de fin mars à fin juin, ce sera, je pense, très sympa d'aller dans le sud. Et pareil, septembre, octobre, voire tout début novembre, ils auront des choses à faire. D'accord.

• Speaker #0

  Effectivement, le littoral, c'est quand même une classe d'actifs, finalement, qui est très sujette à une saisonnalité.

• Speaker #1

  Tout dépend des villes, mais effectivement, c'est un peu comme la montagne pour certaines stations où en effet, tu as beaucoup de saisonnalité. Après, tu as des villes bord de mer qui fonctionnent toute l'année. Et nous, par exemple, la Normandie ou la Deauville, Cabourg et autres, et même certains comme cette qu'on a pu voir en Bretagne, ils fonctionnent extrêmement bien, même sur des saisons type fin octobre, début juin.

• Speaker #0

  Est-ce que ça va me faire la transition justement avec la montée en gamme dans les grandes villes des hôtels ? Sur les hôtels de ville, il y a une clientèle qui est un peu plus... Avec des usages différents, on va dire, où il peut y avoir à la fois du touristique, mais aussi des déplacements professionnels. En fait, c'est un peu ce mix et cet équilibre qu'il faut réussir à trouver. Est-ce que toi, tu te positionnes sur justement cette logique de montée en gamme ? Il paraît que Paris, par exemple, est une des villes au monde où les hôtels sont les moins qualitatifs, parce que j'ai l'impression que... Il y a beaucoup de touristes qui arrivent, c'est facile. En fait, on n'essaye pas de level up sur les niveaux de qualité.

• Speaker #1

  Oui, c'est vrai que... Alors, tu as raison, c'est qu'effectivement, Paris a une certaine facilité de commercialisation qui était assez le cas avant. Mais maintenant, avec Airbnb, c'est une des premières villes Airbnb aussi. Donc, du coup, tu as un petit peu plus de concurrence. Et en fait... Les prix d'actifs que tu as aujourd'hui à Paris font que mécaniquement, je pense que tu ne peux pas fonctionner sur un P&L déco. D'accord. C'est-à-dire que tu es obligé d'aller chercher un prix moyen qui est important. Parce que sinon, ton…

• Speaker #0

  D'accord. Ce que tu veux dire, c'est que lorsque tu achètes un hôtel à Paris, finalement, le positionnement prix d'un deux étoiles, par exemple, fait que ton équilibre économique ne peut pas marcher.

• Speaker #1

  À mon sens, non. Sauf parce que tu es 180 chambres, mais 180 chambres à Paris, c'est un peu plus compliqué. Donc les 20, 30, 40 chambres, effectivement, ou même 50 chambres qui sont souvent en vente, déjà, il y a beaucoup de concurrence et la tendance à quand même effectivement essayer de les faire monter en gamme. Après, tu as un autre point, c'est que tu es souvent contraint par rapport à ton bâtiment. et donc tu auras beau vouloir faire un 5 étoiles tu as des chambres parfois qui font 16 à 18 mètres carrés donc tu seras obligé de rester dans un 3+. Néanmoins, tu as des opérateurs qui sont extrêmement bons sur Paris qui sont capables d'aller chercher des prix moyens très importants même sur du 3 étoiles parce que la découverte est sympa l'équipe est super, la distrib est bien faite le yield est très bien fait aussi super intéressant mais de base, oui on a tendance à... et puis quand tu rachètes un hôtel effectivement tu as toujours... cette envie de faire un peu mieux que le précédent. Donc, tu as toujours un plan de travaux. Oui,

• Speaker #0

  donc tu es toujours dans cette perspective d'améliorer. Donc, forcément, tu as une montée en gamme assez naturelle quand tu as une transaction.

• Speaker #1

  Mais tu as deux types de montée en gamme. C'est soit tu fais un coup de refresh, en effet. Donc, tu as certains acteurs qui rachètent l'hôtel, refont un peu de peinture, un peu de salle de bain. Et tu as celui qui va vraiment vouloir aller au bout du concept, changer le nom, recréer un storytelling, recréer une plateforme de marque et effectivement investir un peu plus.

• Speaker #0

  Intéressant. Et peut-être pour terminer sur l'écho, j'ai entendu récemment que finalement, des grandes marques connues en France comme Formule 1 étaient un peu en décélération parce que la marque commençait à vieillir. Il devait y avoir d'ailleurs une transaction récemment, il me semble qu'un fonds américain, je crois, devait se positionner sur les Formule 1. et j'ai l'impression que c'est en train de capoter. Est-ce qu'il y a des opportunités d'investissement sur... Vraiment l'hôtel de sortie d'autoroute, le Formule 1, le 1-2 étoiles ?

• Speaker #1

  Oui, clairement. En fait, ce qui pénalise un peu les premières classes ou les Formule 1, c'est que c'était souvent des hôtels à coursives, où les chambres étaient ouvertes sur l'extérieur, donc tu n'avais pas de couloir. Et donc, la clientèle s'est un peu désengagée de ça. Et c'est des hôtels qui n'étaient pas du tout rénovés, donc effectivement en perdition. Néanmoins, l'hôtellerie économique, ça reste quand même un peu le poumon. Donc à l'accueil, effectivement, tu l'as évoqué. Les ouvriers, des voyageurs qui n'ont pas forcément les moyens de mettre 200 euros dans une chambre, donc une chambre à 80 euros ou 70 euros, ça a du sens. Les commerciaux, qui sont quand même le poumon de l'économie, donc vraiment des personnes qui se déplacent, qui ont besoin de se loger, et qui souvent, en plus, ont des accords d'entreprise, ou concrètement, on leur dit tu as 120 euros de budget, et ils essaient de trouver le moins cher pour garder aussi parfois les différentes. Donc on a beaucoup de cela. Et donc il y a... Il y a une vraie thèse à essayer de retravailler l'hôtel économique, en effet, sur des gammes deux étoiles. D'ailleurs, tu vois l'hôtel social, on n'en fait pas, mais c'est un business où tu peux aller chercher des marges qui sont extrêmement importantes.

• Speaker #0

  Donc, le principe de l'hôtel social, c'est que finalement, tu loues tes chambres à des entités publiques ou à des associations.

• Speaker #1

  Exactement, c'est ça.

• Speaker #0

  Tu te bookes à l'année.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  Et qui sont sur un prix fixé d'avance. C'est ça.

• Speaker #1

  Et donc, du coup, c'est plutôt une approche... purement immobilière où effectivement tu laisses ton asset et c'est géré comme ça.

• Speaker #0

  Ok, super intéressant. On va lancer un petit jeu, si ça te va. J'aimerais te poser une question. Étant donné que tu es un professionnel d'investissement immobilier, je pense que ça intéresserait beaucoup de gens de savoir comment finalement toi tu investirais si on te donnait un cas d'usage. Donc je vais prendre un exemple qui est, imaginons que tu as un million d'euros d'écoutis, donc d'apports à placer à titre personnel en immobilier. Dans quoi est-ce que tu l'investirais ? Comment est-ce que tu le distribuerais ? Quelle serait ta stratégie d'investissement ?

• Speaker #1

  Effectivement, je vais rester dans ce que je connais, l'immobilier opéré. L'hôtellerie, on en a... parler. Moi, je crois beaucoup dans les sujets résidences hôtelières, un peu nouvelle génération, et du coup, bord de mer. Donc, je pense qu'effectivement, on rachèterait un vieil hôtel, on se formerait en résidence de tourisme avec des appartements.

• Speaker #0

  Alors, tu mettrais tes zones de recherche sur quel secteur ?

• Speaker #1

  Normandie, Bretagne et une partie d'océan Atlantique. Et je crois beaucoup aussi dans les sujets, l'île de Tauron n'étant pas que la mer, tu as aussi les lacs Euh... Et on a des beaux lacs en France.

• Speaker #0

  Avec un million d'euros, tu arriverais à avoir suffisamment finalement d'apports pour positionner sur un hôtel ?

• Speaker #1

  Si je mets 100% du million, oui. Parce que tu as des vieux hôtels qui, aujourd'hui, que nous on regarde, sont en vente entre 1,5 et 2.

• Speaker #0

  Et donc, tu pars du principe que tu as un 5 avec 62 leverage, tu arrives à faire un truc à 2, 2, 2, 3, 2, 5. Et donc, oui, on y arrive.

• Speaker #1

  Donc, finalement, tu leveragerais cet investissement avec un peu de dette pour pouvoir acheter un actif à plus de 2 millions d'euros.

• Speaker #0

  Et je mettrais un couple de gérants dedans qui gère le sujet.

• Speaker #1

  Un couple de gérants ? Oui,

• Speaker #0

  un peu un modèle châteauforme qui était hyper malin en termes de gestion. C'est sur le sujet RH.

• Speaker #1

  Sur le modèle de Châteauforme, comment ça a fonctionné ? Ils mettaient à chaque fois des personnes physiques ?

• Speaker #0

  Ils avaient ce qu'ils appelaient un couple de gérants qui gérait l'actif et ensuite ils monitoraient leur staff en fonction des réservations de séminaires. Et donc, du coup, tu as un espèce de yield qui est hyper intéressant parce qu'en basse saison, tu as assez peu de personnel, donc tu restes rentable. Et quand tu as les pics de saison, là, effectivement, tu recrutes un peu au format.

• Speaker #1

  D'accord. Donc, tu reprendrais ce format sur ton projet. Donc, un effet de levier pour pouvoir t'exposer à un actif à un peu plus de 2 millions d'euros. C'est ça. Et avec ça, tu arrives à avoir combien de chambres, grosso modo ?

• Speaker #0

  Une trentaine, 30 et 35.

• Speaker #1

  D'accord. Et avec 30 chambres, tu arrives quand même à supporter tes frais de personnel. D'accord. Et donc, est-ce que tu achètes le mur et fond ?

• Speaker #0

  Le mur et fond, oui.

• Speaker #1

  D'accord. Et donc, le couple de gérants, ils seraient salariés de ta structure. Oui. Donc, concrètement, tu crées une structure, tu les salaries. C'est ça. Et eux sont un peu tes directeurs d'hôtel.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  D'accord. Et après, pour faire tourner ton hôtel de 30 chambres, tu as besoin de quel type de personnel ?

• Speaker #0

  Tu as besoin de housekeeping, donc effectivement, toute la partie ménage, blanchisserie et un peu de technique, mais qui est souvent gérée par le couple de gérants. Donc en fait, c'est un peu comme une maison. Tu vois ça un peu comme une maison d'hôtes, mais avec plus de volume. Et du coup, avec les réflexes et le savoir-faire que tu peux avoir dans l'hôtel.

• Speaker #1

  Et quel type de revenus tu peux espérer de cet investissement ? Est-ce que vraiment ça te génère finalement un cash flow ? Ou est-ce que l'objectif serait plutôt de développer quelque chose de patrimonial, où en fait tu fais de l'amortissement sur ta dette et finalement, au bout de quelques années, tu es 100%... plutôt la deuxième partie ok super et du coup tu mettrais

• Speaker #0

  100% de ton investissement sur si je devais faire un one shot je ferais ça et si après je devais effectivement plutôt slicer je pense qu'un camping on n'a pas investi dedans encore mais je trouve que c'est un modèle qui est hyper intéressant ça c'est intéressant parce qu'on voit quand même des trends sur

• Speaker #1

  le glamping Oui. qui est faire des campings assez haut de gamme. Toi, tu te positionnerais sur quelque chose de très brut ou plutôt des... Non, plutôt...

• Speaker #0

  En fait, les campings sont tous montés en gamme de façon extrêmement importante. Et aujourd'hui, le constat, c'est que tu as de moins en moins de campings un peu mainstream. Donc, on perd un peu le camping un peu à l'ancienne. Plutôt, effectivement, en deux, trois étoiles, mais finalement, avec les bons... Comment dire ? les bons critères qui font pour lequel tu vas dans le camping, à savoir quelque chose de propre, une bonne literie, un mobile home extrêmement bien entretenu et bien équipé. Et voilà.

• Speaker #1

  Super.

• Speaker #0

  Et puis les places, je ne me rappelle pas, et les places de camping-car, je pense qu'il y a un vrai sujet aussi. Bon,

• Speaker #1

  merci. Merci. Le podcast s'appelle Investor Slice. Le principe, c'est qu'on partage une pizza. Donc, si tu veux une part de pizza, tu peux te servir. Merci. Est-ce que tu pourrais nous parler des projets hôteliers que vous portez en ce moment chez Hôtelium ? Je sais qu'il y a beaucoup de sujets. Bien sûr. Et après, on rentrera sur l'hôtel qui a beaucoup, on va dire, fait quand même pas mal de bruit et que j'ai beaucoup analysé, qui est l'acquisition que vous avez faite à Mervy, qui est un hôtel sport. Peut-être au démarrage plus largement, sur quoi est-ce que vous vous positionnez ?

• Speaker #0

  Bien sûr. Alors du coup, effectivement, on a deux approches. On se positionne à la fois sur des hôtels économiques. Donc, on rachète des hôtels qui sont en manque de capex, qui ont besoin de capex, qui sont souvent en périphérie de ville. On en a acheté à Caen, à Tours. On en regarde en Bourgogne. On est en train de se positionner sur des actifs aussi dans le Pas-de-Calais. Donc là, c'est vraiment, comme je l'évoquais tout à l'heure, la thèse de « on achète des hôtels de 50 à 70 chambres qui sont rarement sous enseignes ou sur des enseignes libres » et qu'on essaie de passer sous des enseignes type Best Western, type Louvre, Oussou, etc.

• Speaker #1

  Donc votre projet de création de valeur, finalement, c'est de changer l'enseigne ?

• Speaker #0

  En fait, il y a plusieurs leviers de création de valeur. Le prix déjà, effectivement, c'est souvent des actifs que tu achètes à un prix qui est un peu plus bas parce que tu as beaucoup de travail à faire dessus. Donc, tu as tout le dirty work.

• Speaker #1

  C'est des hôtels qui sont sous-performants par rapport à leur potentiel ?

• Speaker #0

  Exactement. Nous, notre thèse, c'est de se dire que par rapport à l'EBITDA normatif que pourrait faire l'hôtel, on est capable de faire x2. D'accord. Donc, quand on rachète un hôtel qui fait 300 000 euros d'EBITDA sur papier, nous, on se dit que l'objectif, c'est de faire au moins 600 000 euros.

• Speaker #1

  Donc 600 000 euros en prenant en compte le fait que vous allez investir des capex et potentiellement repositionner l'e-bank.

• Speaker #0

  Exactement, et le mettre effectivement sous une marque qui est un driver de clients. Et donc du coup, ça en y arrive à la fois sur la top line. Donc en gros, on part du principe qu'on commercialisera mieux que l'existant. Donc avoir un peu plus un taux d'occupation, un prix moyen qui est plus élevé. Et sur du rationnel de coût, en partant du principe qu'en fait, on a des charges qui sont mieux maîtrisées, qui sont mieux négociées.

• Speaker #1

  du coup tout ça participera effectivement au levier et ensuite on a effectivement l'effet de dette où chaque opération on a effectivement les levredges et ça ça participe effectivement à notre terrier d'accord et vous avez fait récemment l'acquisition de

• Speaker #0

  cet hôtel à Mervy donc Mervy qui est proche de Cabourg qui est sur la plage de Cabourg sur la plage de Cabourg et donc qui est sur le littoral normand

• Speaker #1

  tu me disais que c'est un des seuls hôtels finalement qui est exposé directement à la plage et là-dessus vous allez positionner un projet assez atypique est-ce que tu peux nous en dire un peu plus ?

• Speaker #0

  Oui bien sûr, là l'idée c'est vraiment en lien avec ce qu'on disait tout à l'heure sur les littoraux, c'est d'aller créer une collection de lieux sportchiques du coup sur le bord de mer, l'avantage de la plage de Cabourg vers Merville c'est que c'est une plage de kite donc un vrai spot de kite et donc du coup on a racheté ce centre de vacances qui avait 72 chambres à l'époque avec effectivement un positionnement très autocariste et l'idée c'est complètement de reflipper du coup l'actif donc là on a une thèse où on a pratiquement 18 mois de travaux avec donc là vous avez fermé l'hôtel l'hôtel est fermé je ne sais pas si cette semaine on a fait le curage donc vraiment tout est vidé on attaque les chambres témoins la semaine prochaine enfin vraiment et là la thèse c'est de de passer sur un 4 étoiles plus, donc positionnement sport chic.

• Speaker #1

  Donc initialement, c'était combien d'étoiles ? Je crois qu'il était en

• Speaker #0

  2 ou 3. D'accord. C'était des nuités à entre 80 et 100 euros alors qu'on était sur la mer. Donc c'était vraiment une... Enfin, à l'autre sens, un hôtel qui était sous-exploité.

• Speaker #1

  Et 72 chambres, ça fait combien de mètres carrés à peu près ?

• Speaker #0

  Là, on a 4000 mètres carrés à peu près.

• Speaker #1

  4000 mètres carrés,

• Speaker #0

  d'accord. Sachant qu'il y a des grands espaces et on fait une extension. Donc là, on passe à 85 chambres. trois salles de séminaire, un spa, un très grand restaurant, une partie de l'école de kite. On est en partenariat avec l'école de kite du coin pour justement mettre une espèce d'annexe dans notre hôtel. On fait une grande piscine de 25 mètres, donc vraiment pour ceux qui veulent venir s'entraîner à l'Ironman ou triathlon. Donc on a trois couloirs de nage en 25 mètres à l'extérieur pour justement faire les longueurs. des murs d'escalade et tout ça. Et l'idée, c'est vraiment d'avoir quelque chose qui soit sport, mais sans le côté un peu too much. Une décoration qui soit hyper intégrée dans l'ADN du patrimoine et que ça soit ouvert à la fois aux très grands sportifs comme aux familles qui veulent effectivement quelque chose un peu plus... enfin, bouger un peu pendant leurs vacances. D'accord.

• Speaker #1

  Oui, parce que finalement, c'est quand même une zone où il fait relativement froid une bonne partie de l'année. Et ça correspond peut-être un peu moins à une clientèle de débutants qui commence le kitesurf, moi qui en fais un petit peu, dans des zones un peu plus sud où il fait bon. Là où les gens qui sont vraiment sur des niveaux un peu plus confirmés, eux sont prêts à y aller, même sur des eaux froides.

• Speaker #0

  L'année prochaine, tu auras le niveau et je te garantis que ça se passera bien. Mais non, tu as raison. c'est après on est l'idée c'est que ce soit enfin tout on reste un hôtel un peu classique, c'est-à-dire que l'hôtellerie, c'est un métier de bon sens. On met une surcouche, effectivement, sur le sport. Néanmoins, on pense qu'on aura une grosse activité séminaire parce que l'idée, c'est d'aller en concurrence avec tous les hôtels qui sont à 2h de Paris. On est littéralement à 2h de Paris. Sur la même plage, on a quelques hôtels sur lesquels les comsets sont assez hallucinants. Il y a un actif sur plus de 100 chambres qui dépasse les 24 millions de chiffres d'affaires sur... En novembre, c'est plein. Donc, on essaie toujours d'avoir aussi Une approche en se disant, on a la surcouche de marque, de positionnement et de concept qui fait qu'effectivement, on va être un truc hyper cool, en tout cas, on l'espère. Et ensuite, on reste un hôtel classique, avec une équipe du séminaire, mais qui sera tournée autour du sport. L'offre de restauration est tournée aussi autour du sport. Donc, tu essaies d'avoir un fil d'Ariane. Néanmoins, on... C'est un peu dangereux, je pense, parfois, de partir dans quelque chose qui est trop conceptuel parce que tu peux perdre un peu de clientèle. Oui,

• Speaker #1

  si tu es très tranchant, tu vas finalement avoir juste une catégorie de clients qui va venir... D'accord. Et en termes de CAPEX sur ce projet, vous avez initialement 72 chambres. Est-ce que vous augmentez le capacitaire ?

• Speaker #0

  Oui, on passe à 84 chambres.

• Speaker #1

  D'accord. À même surface. Non,

• Speaker #0

  on fait une extension. Exactement. D'accord.

• Speaker #1

  et combien il faut investir pour... passer de deux étoiles typiquement à quatre étoiles en là en montant on est entre entre 12 et 14 12 12 et 14 millions pour d'investissements 12 et 14 millions d'accord ça fait combien du mètre carré

• Speaker #0

  12 millions sur combien de mètres carrés tu disais on va finir un peu plus de 5000

• Speaker #1

  Donc plus de 2000 euros du mètre. Oui,

• Speaker #0

  exactement. D'accord. Sachant que dedans, comme il y a beaucoup d'extérieurs, tu as aussi tous les extérieurs. Tu as un gros changement sur les façades parce que tu es obligé de changer les menuiseries, pas mal de choses. Et un peu de démolition, etc.

• Speaker #1

  D'accord. Et le montant de l'acquisition, c'est public ? Non.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Donc 12 à 14 millions. Initialement, c'était des chambres qui se louaient à peu près 100 euros. Et là, je suppose qu'il y a une montée en gamme aussi. D'accord. Et sur un hôtel comme ça, un bon taux d'occupation, une fois que vous ouvrirez, tu dirais que c'est de quel ordre ?

• Speaker #0

  Dans le BP, on essaie d'osciller entre 65 et 68 %.

• Speaker #1

  D'accord. Oui, donc vous attendez quand même une clientèle, même en semaine ?

• Speaker #0

  Oui. En fait, il y a une clientèle séminaire qui est hyper importante. Et quand on voit effectivement le concept et la façon dont ils travaillent, les hôtels confrères qui sont sur Cabourg ou sur Deville, ils ont une demande séminaire qui est assez incroyable.

• Speaker #1

  D'accord, super.

• Speaker #0

  Donc on est convaincus de faire, en tout cas on espère faire pas mal de séminaires.

• Speaker #1

  Tout à l'heure tu disais que finalement c'est une vraie PME d'avoir un hôtel sur un actif comme ça. Ça représente combien de salariés une fois qu'il s'est lancé ?

• Speaker #0

  Entre 50 et 60.

• Speaker #1

  50 à 60 salariés. Donc c'est presque une grosse PME à l'échelle de la ville.

• Speaker #0

  Oui, et d'ailleurs, on est en train de rechercher le directeur. Il va gérer trois à quatre business units parce que tu as effectivement l'hôtellerie, tu as la partie restauration, tu as la partie spa, tu as la partie sport et du coup, service associé et activité, plus la partie tout entretien parce que c'est quelque chose qui se... Donc oui, c'est une mini entreprise, pas une grosse entreprise.

• Speaker #1

  Alors peut-être pour faire une dernière transition, après je vois le temps qui file, donc on va bientôt essayer de conclure. tout à l'heure tu parlais de justement, l'hôtellerie lifestyle qui commençait à de plus en plus émerger, je pense, depuis un certain nombre d'années. Est-ce que finalement, tu as une conviction profonde que ça répond à un besoin client ? Parce que j'ai l'impression que tout le monde part sur cette thèse. On prend par exemple Accor qui a je ne sais combien de marques, le Mama Shelter, le Hoxton, il me semble aussi, et qui se développe à fond là-dessus et qui, d'une certaine manière, se débarrasse des petites lignes euh... on va dire moins qualitatif, très grosse ligne finalement, en Formule 1. J'ai parfois l'impression qu'on peut peut-être en faire un peu trop finalement sur le lifestyle parce que ça ne répond pas forcément aux besoins de tout le monde. Certains ont besoin d'une chambre assez simple et à un prix assez maîtrisé. Est-ce que tu penses qu'on se dirige globalement dans l'hôtellerie vers un monde où tout le monde va vouloir avoir son identité visuelle, sa direction artistique ? Ou est-ce que finalement, il y aura un équilibre ?

• Speaker #0

  Je suis assez d'accord avec toi. D'ailleurs, si tu m'avais demandé de définir le lifestyle, je pense que j'aurais été assez embêté tellement maintenant, c'est un mot pour tout, pour plein de concepts. La réalité, c'est qu'effectivement, tu as énormément de marques qui sont créées en essayant de faire du, en se disant, lifestyle. Je pense que la petite définition, c'est effectivement une décoration plutôt... plutôt tranchées ou sur lesquelles effectivement tu sens quelque chose et qui n'est pas totalement aseptisé. Une marque qui se veut un peu cool, mais après, comment tu définis cool, c'est effectivement un peu bizarre. Donc, c'est vrai qu'aujourd'hui, il y aura sûrement trop d'hôtels lifestyle. Donc, il faut arriver à trouver les bons acteurs qui arriveront à créer une marque qui sera duplicable sur pas mal de sujets. Après, la réalité, c'est que... Je suis assez embêté dans ma réponse parce que je ne sais pas trop comment définir tout ça. Nous, on pense que tout est lié. Encore une fois, c'est un métier un peu d'évidence. Il faut une bonne literie, une belle douche, un accueil qui soit correct et hyper personnalisé.

• Speaker #1

  Il faut revenir au bon sens.

• Speaker #0

  Il faut revenir au basique. Et après, tout ce que tu vas mettre sur la surcouche, qui est une très belle décoration avec un super archi. des... des services annexes ou des petits plus qui font ton expérience, fait que tu vas créer effectivement ce côté où le client va se sentir bien chez lui, bien sur ton hôtel.

• Speaker #1

  Il y en a pour tous les goûts.

• Speaker #0

  Oui, il y en a pour tous les goûts. Et tu as beaucoup d'architectes qui se sont mis sur cette gamme-là. Tu as des très, très beaux hôtels.

• Speaker #1

  Et tu disais tout à l'heure que finalement, toi, tu venais plutôt d'un univers tech.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  On voit dans l'hôtellerie quand même beaucoup de nouveautés. Ils sont en lien avec la tech. Après, c'est parfois pas évident, mais pour moi, Airbnb, par exemple, est une boîte tech. Est-ce que tu penses que c'est un métier, le gérant d'hôtel, qui va profondément évoluer avec les technologies, l'arrivée de l'intelligence artificielle, par exemple ?

• Speaker #0

  Je pense que oui, parce que du coup, le gros avantage de tout ça, c'est qu'effectivement, il y a beaucoup de tâches qui seront automatisées, automatisables, et que du coup, on arrivera à se recentrer sur le... Le cœur du métier de l'hôtelier, c'est l'accueil de ton client et l'interaction avec ton client.

• Speaker #1

  D'accord. Donc finalement, ça revient à dire qu'en fait, tu vas gagner en productivité sur des tâches qui sont plutôt moins cœur de métier. C'est ça. Et dégager du temps, en fait, pour...

• Speaker #0

  Sur un positionnement 4. Sur un positionnement un peu haut de gamme. Sur des positionnements plutôt éco, je pense qu'on va arriver à optimiser les choses de façon extrêmement ligne, qui feront que ton parcours client, quand tu viens juste chercher du prix, en fait, sera hyper efficace et tu seras très content de pouvoir réserver ta chambre en 30 secondes.

• Speaker #1

  Ça veut dire qu'il y aura moins de personnel, par exemple, dans les hôtels ou pas forcément ?

• Speaker #0

  Je pense que tu auras moins de personnel, effectivement, sur des tâches qui seront de la réservation, de la communication, etc., qui pourront peut-être soit être plus centraux, soit plus automatisés. En revanche, tu auras toujours du personnel à l'accueil, donc tu auras toujours une ou deux personnes à l'accueil. Et tu auras toujours des sujets d'outskipping. La blanchisserie, le ménage, ça ne sera jamais remplacé. Non, c'est sûr.

• Speaker #1

  Peut-être pour conclure une réflexion un peu plus large, qui est, en fait, la France, j'ai l'impression qu'historiquement, première terre d'accueil du tourisme mondial, on commence à avoir un certain nombre de concurrents, qui sont des grandes villes mondiales. Est-ce qu'on a encore cette image, aujourd'hui, de la destination touristique la plus prisée au monde ? Est-ce qu'on commence à avoir des concurrents ? Et finalement, cette vache-allée un peu de l'image de la France, de Paris ou de certaines villes, est en train un peu de s'amenuiser.

• Speaker #0

  Je pense qu'il ne faut pas qu'on s'endorse dans l'oreiller, en effet. Ce qui fait, d'ailleurs, ce que tu évoquais tout à l'heure, qu'il y a des hôtels qui ont mis beaucoup de temps à se rénover, parce qu'ils disaient « j'ai des chambres, les gens viennent, et du coup, je n'ai pas plus d'efforts que ça à faire » . Donc oui, je pense qu'il faut qu'on continue de travailler, on continue à faire des jolis hôtels, à investir, et effectivement à... accueillir les étrangers de la bonne façon. Mais tu as des destinations super qui se créent aussi. L'Espagne fonctionne très bien, l'Italie fonctionne très bien. Si je reste très européen, tu vois, il fonctionne extrêmement bien. Donc, en effet, il faut faire attention. Et du coup, il faut aller chercher potentiellement des nouvelles zones, ou en tout cas à faire des projets.

• Speaker #1

  Super. Merci beaucoup d'avoir participé à ce podcast. Ravie de t'accueillir, d'en avoir appris beaucoup plus sur le marché hôtelier.

• Speaker #0

  Merci pour l'échange.

• Speaker #1

  Allez, salut.

• Speaker #0

  Salut.