Transcription

• Speaker #0

  Je vous offre la possibilité de repartir riche comme Crésus, M. Bond. Si je regarde bien la situation, au strict plan bancaire, la loi du nombre n'est pas à votre avantage. Eh bien, vous oubliez peut-être de prendre en compte mes ressources secrètes. Allô ? Ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros, capital optimal de la magnifique position du Vachier. Je suis toujours dans une chambre PMR à Loco Hotel de Paris en compagnie de mon acolyte Hugo et d'un invité de très grande qualité, très très content de recevoir un signe noir de l'immobilier, Robin Eldin.

• Speaker #1

  Bonjour à toutes, bonjour à tous, bonjour Robin, à mon tour de réitérer la bienvenue sur le podcast d'IM parce que nous avons la chance d'avoir un investisseur immobilier au parcours exceptionnel avec beaucoup de recul et de nombreuses années et qui va nous faire l'honneur de venir partager à la fois son parcours, son retour d'expérience, ses conseils et sa vision sur le marché. Avant d'aller plus loin, n'oublie pas de candidater à Patrimoine Exponentiel pour disposer enchaîner et rejoindre la communauté la plus bankable de France en suivant le lien dans la description. Tu peux également réserver un audit stratégique en one-to-one pour faire plaisir à Fouad l'anglicisme, pour faire une analyse de ta...

• Speaker #0

  Yeah, America, we fuck you !

• Speaker #1

  Merci pour la monétisation. Et pour déterminer ta stratégie immobilière et faire un plan de route. Et également, tu trouveras le lien d'un workshop en direct, encore un anglicisme pour Fouad, entièrement offert. Et on expliquera pourquoi tu dois imposer le 110% au banquier et l'avoir à chaque fois. comment neutraliser le HSF et ton plan de route personnalisé pour faire un parcours comme celui de notre invité qu'on a la chance d'avoir aujourd'hui.

• Speaker #0

  J'ai failli dire, je pensais que tu allais dire comme notre ami Robin et c'est vrai qu'on se connaît depuis à peu près un an, un an et demi.

• Speaker #2

  Exactement, bonjour à tous et bonjour Fouad, bonjour Hugo et bonjour à tous les auditeurs.

• Speaker #0

  Bonjour Hugo, bonjour Robin.

• Speaker #2

  Merci de votre accueil et de votre invitation pour partager mon expérience avec eux.

• Speaker #0

  grand plaisir que je vais partager mon expérience d'investisseur et effectivement on se connait depuis maintenant quelques années peut-être deux ans je dirais et le sentiment de tourner un podcast avec un ami je suis très sincère c'est sur le côté en fait valeur humaine mais on en reparlera sur le côté l'impression de bien se connaître parce que dénominateur commun très fort ...

• Speaker #1

  Et pour preuve, Fouad te reçoit dans sa propre chambre

• Speaker #0

  Alors tout à fait, on ne peut pas faire mieux On reconnaît le côté salace Alors c'est bien Hugo qui est plus salace que moi franchement C'est comme dans La Maison du Bonheur Je ne me positionne pas Vous l'avez déjà vu La Maison du Bonheur avec Danny Boon ? Quand il lui dit, tu as un regard salace Et puis l'autre il lui dit, mais ça veut dire quoi ? En fait, on voit qu'il y a du mal dans ton regard, c'est trop marrant. Non, super. Et d'ailleurs, mais je rebondis, c'est vrai que quand je fais la découverte qu'on contacte ou que moi je fais la découverte de personnes de qualité et que j'ai mon mastermind qui est plus ou moins imminent, je les invite et tu as assisté à mon mastermind Voir Grand l'année dernière et j'étais très très content de te recevoir parce que ça m'a permis de passer du temps, enfin ça nous a permis parce que Hugo était là. de passer du temps de qualité ensemble.

• Speaker #2

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Et également, j'ai oublié la petite précision, tu as une chaîne YouTube, Robin Eldin Projet Locatif, donc n'hésitez pas à vous abonner et à mettre un maximum de likes. Qu'est-ce qu'il y a de nous des likes pour Robin, s'il te plaît ?

• Speaker #0

  Mettez-moi des likes, les amis, mettez-moi des likes, je ne comprends pas, il y a 100 personnes et il y a un like. On passe le bonjour à Tamik Kabbage.

• Speaker #1

  Je comprends qui lui octroie la...

• Speaker #0

  La Légion d'honneur ?

• Speaker #1

  Non, je comprends pourquoi il t'octroie, sans trop de questions, la Chambre PMR.

• Speaker #2

  Non, mais j'ai aussi apprécié la rencontre et très apprécié aussi le discours que vous tenez, qui est un discours justement un peu différent de ce qu'on a l'habitude d'entendre sur Internet, dans lequel je me suis beaucoup reconnu, et c'est la première fois que j'adhère autant. un discours sur des stratégies élaborées et ambitieuses, contrairement à juste faire un ou deux appartements et puis être bloqué par tout un tas de restrictions. Et plus on a appris à se connaître, et plus j'ai découvert aussi tes compétences, aussi ton analyse approfondie, dans laquelle je me reconnais par rapport à mon expérience. Et c'est vrai que dans ce que tu expliques, Merci. les étapes que j'ai traversées au fur et à mesure des années et que tu as synthétisé avec justement un programme et donc j'ai été ravi aussi de participer à ton programme de mentorat et d'intervenir, c'était une très belle expérience et avec justement des mentorés qui ont de belles ambitions et donc ça fait plaisir justement, surtout en cette période actuelle où on entend plein d'instabilités politiques, toutes les raisons sont bonnes pour ne pas investir. On en parlera. J'ai traversé quelques périodes.

• Speaker #0

  Tu comptes quitter la France ou pas Robin ? Putain le plus beau pays du monde, est-ce que tu comptes ? Alors je te dis tout de suite, tu ne manges pas aussi bien à l'étranger qu'en France, et encore moins en Allemagne. Alors si tu veux venir à Berlin, tu es bienvenu.

• Speaker #1

  On va poser une question à notre invité pour planter le décor. Expérience immobilier, tu as commencé l'immobilier quand et en cours actuel ?

• Speaker #2

  Très bien, alors moi pour me présenter, j'ai commencé à investir, donc j'ai 42 ans. J'ai commencé à investir en 2010 avec un bagage qui n'était pas le plus favorable pour lever beaucoup de fonds. J'étais aide-soignant de formation et avant ça, j'étais serveur. Mon père avait un restaurant d'été dans lequel je m'épanouissais parce que c'était très sympathique et dans une bonne ambiance. Mais c'est un métier qui est très frustrant parce qu'on sert des personnes qui profitent. Pendant que nous, on est au boulot. On est au boulot les week-ends, on est au boulot le soir. Et donc, cette frustration a grandi dans ma tête, ce qui m'a donné envie de trouver une idée, de m'extirper de ce statut dans lequel j'étais et ne pas rester enfermé pendant des années.

• Speaker #0

  Alors, juste pour préciser, parce que j'ai échangé avec un participant du Signe Noir sur ton parcours et il n'avait pas compris ce que c'était que l'activité d'aide-soignant. c'est pas infirmier ou médecin, c'est vraiment, et c'est pas du tout dévalorisant, parce que là-dessus, moi j'ai une très très grande estime auprès des gens qui ont une utilité sociale très forte, mais être soignant, malheureusement, ça paye très très peu. Je te laisse dire un mot là-dessus, et je crois que tu m'as dit que tu as exercé quand même pendant 5 à 6 ans, donc c'est pas du storytelling à la Oussama Ammar, j'ai fait un stage de 15 jours en hôpital, j'ai été soignant, Non, là, c'est 5 à 6 ans. Et je te laisse en... C'est vraiment du travail difficile au contact de personnes en difficulté, en maladie et sur une rémunération. Et on prend un peu de temps là-dessus parce que ça met en perspective la performance qu'il y a derrière. Donc je te laisse rebondir là-dessus.

• Speaker #2

  Tout à fait, c'est un métier qui est très difficile, mais qui est nourrissant humainement, mais malheureusement pas financièrement, effectivement. Alors, je sais pas. J'ai toujours aimé ma liberté, donc j'ai pris que des petits contrats. J'ai fait ça pendant au moins 6 ou 7 ans. La rémunération, c'est en bas de l'échelle. Évidemment, je gagnais moins de 2 000 euros par mois. On n'avait pas la situation idéale, pas de CDI en plus. On n'avait vraiment rien compris à la bonne situation pour investir. Mais cette situation m'a permis d'avoir envie de créer quelque chose. Et je n'étais pas dans une situation confortable. J'aurais pu, ce que je vois actuellement sur certains profils, qui se reposent un petit peu sur leur situation financièrement confortable et qui ne pensent pas à l'avenir, qui ne construisent pas. Donc on va dire, quelque part, j'ai eu la chance d'avoir cette situation difficile. Je me suis dit, je n'ai pas le choix, il faut que je me sorte de cette situation-là.

• Speaker #0

  Mais là, tu es sur la psychologie, sur la partie purement scoring, notation bancaire, ce n'est pas vraiment un avantage.

• Speaker #2

  Non, ce n'est pas un avantage du tout, surtout que je n'avais pas de contrat à durée indéterminée, donc des remplacements. Et puis après, on plafonne, évidemment. On a tous les refus bancaires qu'on peut avoir sans arrêt. Donc il faut trouver des passages et des stratégies pour trouver les portes de sortie au fur et à mesure. Parce que vous vous doutez bien qu'avec une situation comme ça, on est vite plafonné, vite bloqué par des banquiers qui d'ailleurs ne comprennent pas forcément. les objectifs ambitieux qu'on peut avoir quand on veut se développer en investissement.

• Speaker #1

  Ils ne sont pas là pour ça. Ils ne sont pas là pour financer une ambition immobilière, et encore plus aujourd'hui. Encore plus aujourd'hui. Moi, je n'aime pas dire banquier. J'aime rappeler leur réelle position. C'est plus des employés de banque que des banquiers.

• Speaker #0

  Vendeurs d'aspirateurs ?

• Speaker #1

  Non, non, non.

• Speaker #0

  De vidéosurveillance ?

• Speaker #1

  Moi, j'ai l'habitude de le voir sur Patrimoine Exponentiel. On est une communauté qui est quand même

• Speaker #0

  Bien éduqué, de bonne qualité.

• Speaker #1

  Bien éduqué, mais malgré tous les efforts, ils ont encore l'appréhension du banquier. Et moi, c'est un souvenir que j'ai de mon boss, qui avait comme règle de toujours, toujours démystifier... Non, non, démystifier...

• Speaker #0

  C'est l'interlocuteur.

• Speaker #1

  C'est démystifier l'interlocuteur. Et ça, c'était très important parce que j'ai eu la chance de voir... des grandes personnes avec des très très grosses situations, que ce soit des banquiers niveau Macron, tu vois, et qui avaient un poste... J'avais fait des études pour atteindre ce poste, donc moi j'avais l'impression d'avoir César qui rentrait dans la salle et qui me disait « mais arrête de les mettre sur un piédestal, c'est des vendeurs, si je mets le stylo en bas du contrat et que je leur demande de se rouler par terre, pour le bonus qu'ils vont prendre, ils vont se rouler par terre avec une expression, ça avait fait beaucoup rigoler Fouad, mais tout le temps de rappeler la personne en face pour la démystifier, pour... pas te laisser impressionner par le prestige du titre. Et Fouad utilise quelquefois ce terme, je le reprends sur le podcast sur le terme prestige. Est-ce que tu connais l'origine de prestige ?

• Speaker #2

  Non, pas particulièrement, non.

• Speaker #1

  Et l'origine de prestige veut dire imposture. Donc tu vois, le prestige de l'uniforme, le prestige de ça, veut dire l'imposture.

• Speaker #0

  Mais c'est toujours d'actualité. Il y a beaucoup de gens qui sont finalement dans une forme d'imposture sociale, de paraître. Ils sont très nombreux. Et les gens qui sont réellement dans le prestige au sens figuré du terme, on ne les voit pas. C'est un peu l'idée que les grosses fortunes ne s'existent pas. Ne s'existent pas, pardon.

• Speaker #1

  Et là où je voulais rebondir également sur le propos de Robin, qui dit que quand on a une situation avec une rémunération faible, on n'a pas d'autre choix de le faire. Et c'est très intéressant parce que, moi je peux en parler avec ma situation précédente,

• Speaker #0

  j'avais un salaire confortable.

• Speaker #1

  en vivoté.

• Speaker #0

  Tu ne veux pas admettre que tu es un enfant de la bourgeoisie, ce qui était mon rêve quand j'étais petit.

• Speaker #1

  C'était du travail.

• Speaker #0

  Non mais tu avais une très très belle rémunération.

• Speaker #1

  J'avais une très très belle rémunération, j'avais rien à envier à des docteurs.

• Speaker #0

  Et en même temps, pourquoi est-ce que j'insiste là-dessus ? Parce que c'est très difficile de quitter, de laisser tomber une rémunération comme celle-ci. Ça demande du courage de se projeter, de dire j'ai une rêve très très confortable et je l'abandonne.

• Speaker #1

  très difficile psychologiquement c'était plus les à côté qui étaient difficiles à pardonner les à côté t'avais la voiture fonction, t'avais des logements de fonction t'avais donc ça va vite et la rémunération elle était en net alors quand tu te dis tiens je commence à générer la somme que je recevais mais c'était pas la somme que tu recevais en salaire en fait il fallait générer deux fois plus pour arriver au même chiffre mais c'est pas là que je voulais en venir ... Je voulais en venir qu'aujourd'hui, beaucoup de gens avec des très très grosses rémunérations, notamment en profession libérale, tout ça, ne s'intéressent pas à l'immobilier parce qu'ils ont le confort de leur situation actuelle. Je ne me suis jamais intéressé à l'immobilier avant parce que pour moi j'avais un salaire. Pourquoi aller me faire chier pour 500 balles de plus et risquer d'avoir un mec qui ne paye pas le loyer et d'avoir de la charge mentale ? Ce n'est pas ça qui va me changer la vie. Pourquoi je m'intéresse plus aujourd'hui ? Enfin, beaucoup plus, ce n'est pas difficile, tu me diras. Pourquoi je m'y intéresse plus ? Parce que je n'ai plus la sécurité du CDI. Même si les gens vont se dire, les gens vont se dire, oui, tu es entrepreneur et tout ça. Non, mais ton business peut aller très bien. Il y a des cycles économiques, il y a des cycles, des choses qui évoluent. Et tu disais, tu vois, le métier à utilité sociale très élevé. Et je trouve bien dans l'IA, que l'IA va remettre la lumière sur ces métiers-là, qui ne pourront jamais être remplacés. la main d'une infirmière qui tient celle du patient, elle ne peut pas être remplacée par Tchadjé Pété. Par contre, celui qui va regarder quelque chose et qui va faire, tu vois, le consultant qui va dire « Ouais, peut-être il faut mettre une personne là, réduire là et refaire la chambre » , lui pourra être remplacé. Tout à fait. Et ça, c'est quelque chose d'important.

• Speaker #2

  Et puis je pense que c'est des professions qui devraient s'en intéresser parce que quand on est habitué, je pense, à avoir des grosses rémunérations, on a aussi un train de vie qui va avec. et les années passant, le libéral... Quand on est salarié à haut niveau, on échange quand même son temps contre une rémunération. Et au fur et à mesure des années, si on n'a rien construit et qu'on veut se dégager plus de temps et profiter un petit peu plus, c'est vrai que c'est bien d'y penser assez tôt pour capitaliser sur le long terme. Parce que l'immobilier, c'est quand même du très long terme. On parle de 15, 20 ans, voire plus. Et donc, il est intéressant de s'en rendre compte avant qu'il soit trop tard. Quand on a une bonne situation, on n'y pense pas parce que forcément, on a un bon salaire, tout va bien. Et puis quand on a envie de calmer un peu le jeu, si on n'a rien fait avant, c'est trop tard. Donc voilà, puis même pour la retraite, je trouve que c'est très bien quand on a une bonne situation de se dire, à la retraite, je vais pouvoir avoir le maintien du train de vie que j'avais avant grâce à l'immobilier.

• Speaker #0

  Voir supérieur.

• Speaker #2

  Voir supérieur, si on a bien fait les choses et qu'on a accéléré comme il faut.

• Speaker #0

  On parlait de capitalisation pour rebondir sur ton ambition, sur ce que tu as déjà fait. On parle quand même, moi j'aime beaucoup cette notion que j'ai conceptualisée, parce que c'est vrai qu'on nous parle de mobilité sociale. Moi j'aime la mobilité sociale radicale, c'est-à-dire qu'on passe d'un extrême à l'autre. t'es passé de quasiment de la position de Smicard à La tranche des 0,1% des Français les plus fortunés, donc on parle de gens qui ont un patrimoine super à 8 millions d'euros, on parlait du capital amorti, tu m'avais dit que tu as amorti mais je te laisserai donner tes chiffres, et la valeur, alors je ne suis pas forcément plus intéressé par la valeur de l'encours que la valeur du patrimoine, parce que quand tu fais des achats qui sont amortis, l'encours n'est pas forcément révélateur de la valeur du patrimoine puisque tu as amorti. du capital et surtout quand tu as de la plus-value latente, tu as également une valeur de patrimoine intéressante. Mais je te laisse la parole à ce niveau-là et c'est hyper intéressant comme cas.

• Speaker #2

  Alors pour en revenir effectivement à mon expérience, j'avais beaucoup de craintes, beaucoup d'inquiétudes, beaucoup de questions au début. Je pensais qu'effectivement un locataire, ça ne payait pas toujours, qu'il allait y avoir beaucoup de dégradations, qui allait avoir de la vacance locative. Toutes ces craintes et toutes ces peurs un peu à lever, qui aujourd'hui sont totalement levées avec l'expérience, qui ne sont pas des vraies preuves fondées quand on fait de l'investissement de qualité. Et donc j'ai commencé en 2010 par acheter des petits appartements dans des copropriétés, j'avais des petits moyens, et puis après j'ai rapidement basculé sur des immeubles. Donc moi je suis dans une ville moyenne de 50-60 000 habitants, ce qui permet d'avoir des rentabilités intéressantes qui permettent un autofinancement. Bon. Donc on est aux alentours de 8%. Donc voilà, j'ai commencé à acheter mes premiers immeubles en 2013, donc des petits immeubles entre 150 et 300 000 euros, de 3-4 lots, qui s'autofinançaient. Et là, effectivement, j'ai commencé à avoir des déclics parce que j'avais plus de revenus locatifs que mon salaire. Et en fait, après, ça a été un révélateur pour moi où je me suis rendu compte qu'on pouvait avoir des virements chaque mois sans avoir... contribuer à l'effort finalement pour recevoir cette somme-là par virement. Alors qu'on a été biberonné depuis petit à échanger vraiment son temps contre une rémunération. Et là, j'ai découvert un peu le Graal en me disant que tous les mois, le loyer tombait. Et plus j'investissais, et en fait, je n'avais pas de loyer payé. C'était bien là tous les mois. Et donc, ça m'a rassuré. Et j'ai continué comme ça à investir. Alors évidemment, il y a eu énormément de blocages financiers. On pourra en parler parce que je suis... passionné aussi du financement bancaire et ça c'est un point commun qu'on a aussi avec Fouad et j'apprécie justement ton approche sur le sujet qui demande une grande expertise pour arriver à lever tous ces leviers qu'on rencontre donc il y a certaines choses qu'on peut partager et puis il y a des stratégies vraiment très avancées on parle un peu de la ligne jaune des fois aussi qui se partagent entre investisseurs aguerris ou en très petit comité comme tu peux le faire dans tes mentorats. Donc moi, j'ai continué à acheter comme ça des immeubles sur mon secteur, donc voilà, entre 300 et 500 000 euros, et on va dire que jusqu'à une cinquantaine de lots, j'ai continué à travailler. À partir de 50 lots, on a la sensation d'avoir atteint la soi-disant pseudo-liberté financière, qui est en réalité pas vraiment une liberté, mais À partir du moment où on arrive à payer ses charges, on a l'impression d'être plus libre. Et là, effectivement, j'ai arrêté de travailler. Ma femme a arrêté de travailler aussi. Elle faisait quasiment le même métier que moi. Elle était aide médico-psychologique à l'hôpital. C'est des métiers très durs psychologiquement, avec une hiérarchie aussi de cadres qui mettent beaucoup de pression, émotionnellement très durs à vivre aussi. Donc, ça a été un premier déclencheur à ce moment-là, à partir d'une cinquantaine de lots. Et c'est à ce moment-là que j'ai créé une société qui permet d'investir sur toute la France, un réseau national qui s'appelle Projet Locatif, parce que je me suis rendu compte que certaines personnes ne passaient pas à l'action, parce qu'elles avaient des peurs, des craintes, des freins, et elles avaient envie de passer à l'action. Et donc je me suis dit, ce que j'ai fait pour moi, j'ai envie aussi de le faire pour d'autres. Et là, on a créé cette société qui fait ça au niveau national, avec des conseillers sur toute la France. C'est comme ça qu'on s'est connu aussi Fouad.

• Speaker #0

  Tout à fait. Je ne sais pas si tu as donné le montant comme les gens quand même. Enfin, moi j'en fais partie, on aime les chiffres, mais la valeur de ton patrimoine aujourd'hui ?

• Speaker #2

  Alors aujourd'hui, j'ai continué à investir. Alors en fait, c'est vraiment une courbe exponentielle parce qu'effectivement, moi je me suis construit naturellement. Je n'avais pas les stratégies que tu as mises en place que je trouve très intéressantes. Et donc, je suis confronté à énormément de blocages. Donc maintenant, je suis aussi beaucoup associé avec d'autres personnes. Mais aujourd'hui, mon patrimoine brut est estimé entre 12 à 13 millions d'euros. Et voilà, en termes de loyer, j'ai à peu près 80 000 euros par mois de loyer. Donc moi, je fais beaucoup de locations nues, T2, T3, T4, un peu de commercial. Mais voilà, 150 lots pour essayer d'être le plus précis possible.

• Speaker #0

  Donc ça fait grosso modo 900 000 euros de loyer par an. Et là-dessus, évidemment, tu as bénéficié également de l'âge d'or du prêt immobilier, donc tu as des taux également faibles, mais pas que, parce que tu as été très intelligent, je pense, évidemment, naturellement, comme les gens qui sont vraiment sur le long terme. Quand on a eu une augmentation significative des taux d'intérêt, tu as continué à investir. Et à la louche, tu dirais que tu t'amortis combien par an en matière de... en matière d'amortissement du capital, donc de capitalisation. Et j'ai bien aimé, parce qu'on a échangé, on a pris le café ensemble. Tu disais, et moi c'est marrant, je dis exactement la même chose, alors je ne dis pas que tu... On est vraiment alignés. Qui c'est qui met cet argent de côté tous les mois ?

• Speaker #2

  C'est impossible.

• Speaker #0

  Et c'est combien du coup le montant du capital amorti, t'es à combien à peu près par an ?

• Speaker #1

  50 mensuels, 60 mensuels ?

• Speaker #2

  Alors voilà, on est à peu près de l'ordre de... entre 400 et 450 000 euros par an, voilà, d'amortissement de capital. j'ai à peu près effectivement 55 000 euros de mensualité de prêt. Donc effectivement, le grand plaisir, c'est de faire son tableau de remboursement de capital tous les six mois et de se rendre compte de la somme avec laquelle on s'est enrichi.

• Speaker #0

  Juste qu'on revienne là-dessus, tu as 55 000 euros de mensualité d'échéance de prêt, donc tu es sûr endetté.

• Speaker #2

  En pourcentage, il faudrait dire.

• Speaker #0

  Voilà, tu vois,

• Speaker #2

  c'est... Ça dépasse...

• Speaker #1

  Est-ce que ton taux d'endettement par rapport à celui de la France est beaucoup plus inquiétant ?

• Speaker #0

  Alors c'est de la bonne dette. Oui,

• Speaker #2

  tout à fait, je pense.

• Speaker #0

  Mais quand on regarde sur l'amortissement du capital, grosso modo, je dis ça à la louche, sur 10 euros remboursés, il doit y avoir 2 euros d'intérêt à peu près. Donc je pense que tu amortis peut-être à la louche 75% du... Oui,

• Speaker #2

  c'est ça à peu près.

• Speaker #0

  Du capital, parce qu'il y a de l'échéance, parce que tu as de l'assurance d'essai invalidité, tu as de l'APNO, etc. Il y a des charges, mais l'amortissement, globalement, tu penses qu'il est combien mensuellement ?

• Speaker #2

  L'amortissement, donc, du capital, c'est ce que je viens de dire. En fait, c'est ça, c'est à peu près 400-450 000 euros par an de capital remboursé. Ok, ok, super.

• Speaker #0

  Donc,

• Speaker #2

  sur 55 000 euros de mensualité, il y a entre 35 et 40 000 euros. mensuel de remboursement de capital. Voilà.

• Speaker #0

  Alors, tu vois, c'est important parce que c'est pas évident pour tout le monde. Oui, oui. Ça veut dire que tu épargnes...

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #0

  400, 450 000 euros par an. Et quand j'en entends certains qui sont des adeptes, on va dire, de la roulette russe ou du loto et qui t'expliquent que l'immobilier, c'est l'ancien monde, ben... Mettre 400-450 000 euros par an de côté, même le PDG de... Je pense qu'un PDG de multinational en France. Il ne les met pas de côté. Il a une imposition après sa rémunération, il y a le train de vie, le machin.

• Speaker #1

  Tu ne vas pas nous faire ton Olivier Roland ?

• Speaker #0

  Non, non, non, non, je ne vais pas faire l'Olivier Roland. Non, parce que lui, c'est l'inverse qu'il dit. Il prône une accumulation du capital par la fiscalité. Non, là, c'est une accumulation du capital sur levier bancaire. Mais non, j'insiste là-dessus parce que le montant, il est colossal. Et on a du mal à... Parce que le problème, c'est que les gens sont dans la gratification immédiate, ils sont dans la gratification palpable. Là, c'est vrai que c'est de l'épargne forcée. Ça ne tombe pas sur ton compte, mais il y a un enrichissement direct de l'ordre de 400-450 000 euros par an. Et c'est beaucoup, parce que je sais que sur Internet, on entend tout. On peut gagner des milliards facilement. Tout le monde vise la billion dollar compagnie. Mais revenons quand même au niveau, comment dirais-je, occidental. 400-450 000 euros par an aujourd'hui. Qui sait qu'il y a un épargne en valeur absolue de ce montant ? Moi, je pense qu'il y a très peu de monde.

• Speaker #2

  C'est possible. Je suis quelqu'un qui a du mal justement à épargner vraiment. Donc en fait, ça fait une épargne forcée comme tu dis. Et c'est ce que j'aime bien dans votre discours et ce que j'ai vraiment apprécié dans le podcast, c'est vraiment ce discours de capitalisation. Et pour moi, l'immobilier, l'effet d'enrichissement, c'est sur la capitalisation. et c'est pas sur le cashflow vraiment qui est promu sur internet, qui fait rêver malheureusement.

• Speaker #1

  Et surtout que ça pousse à faire des erreurs le cashflow. Par exemple, tu fais de la location nue. La location nue, si tu faisais de la location meublée, le cashflow pourrait être un peu plus important. Par contre, de la location nue, le locataire reste plus longtemps. Donc c'est moins de charges à gérer. Une location meublée, les mecs, ils changent tous les ans.

• Speaker #0

  En moyenne, oui.

• Speaker #1

  Tandis qu'une location nue, c'est quoi ? C'est trois ans ?

• Speaker #0

  Je n'ai pas les stats, mais déjà, le bail est de 3 ans.

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #0

  Et les gens, le problème, c'est qu'ils rentrent aussi dans une escalade d'engagement.

• Speaker #1

  Avec leurs meubles.

• Speaker #0

  Oui. Et ça fait chier de faire des ménages.

• Speaker #2

  Bien sûr. Moi, c'était la vision long terme, depuis le début. C'était de ne pas forcément me créer un autre boulot. J'avais besoin d'être rassuré. Et pour être rassuré, j'ai acheté des biens dans lesquels je me verrais vivre. Des bons appartements, assez bien placés, du parking. du garage, même si j'avais moins de rentabilité, mais au moins je voulais être sûr de louer avec des locataires qui restent longtemps.

• Speaker #1

  Et ça c'est intéressant parce que les gens, tu vois, sur l'obsession du cashflow, ils vont aller dans une ville, Brive est une ville centrale en France, mais ils vont aller par exemple sur des villes comme Saint-Etienne, des villes sinistrées. Et ils vont aller chercher des points de cashflow supplémentaires sur des villes sinistrées en augmentant, pas de points, mais de dizaines de points, le risque d'avoir de l'impayé. Le risque d'avoir de la casse, tu nous as dit 150 lots ?

• Speaker #2

  C'est ça.

• Speaker #1

  Combien d'impayés ?

• Speaker #2

  Là, actuellement, j'ai un impayé. Un impayé. Voilà, ça c'est la réalité et c'est pour ça que c'est ce que je voulais partager aussi. En fait, en réalité, il y a très peu de problèmes. Moi, en termes de gestion, c'est pareil, je me suis bien organisé aussi. Ça me demande très peu de temps.

• Speaker #0

  Tu gères tes biens personnellement ?

• Speaker #2

  Alors, je me suis organisé de la façon suivante, c'est que jusqu'à à peu près... une trentaine de lots, j'avais géré moi-même. J'ai géré pour optimiser, rentabiliser. Voilà, c'était ma vision au début.

• Speaker #0

  T'as appris.

• Speaker #2

  J'ai appris. Et après, on est passé sur une gestion en agence immobilière, mais avec des bonnes agences qui gèrent très bien. Ça existe aussi.

• Speaker #1

  Il faut recruter, c'est faire un effort. Ça prend plus de temps, mais à la fin, ça prend moins de temps.

• Speaker #2

  Bien sûr. Et maintenant, j'ai un gestionnaire privé qui me gère l'ensemble du parc, qui me gère les chantiers, les artisans. les messages des agences immobilières et qui me fait remonter uniquement les informations importantes sur lesquelles il y a une prise de décision importante.

• Speaker #1

  Il y a une délégation sur un certain montant, comme tu pourrais donner une délégation à une agence, vous ne m'emmerdez pas jusqu'à 1000 euros de travaux et au-dessus de 1000 euros, vous me demandez mon accord.

• Speaker #0

  T'estimes le temps de travail mensuel à quelle quantité pour administrer ton patrimoine aujourd'hui, personnellement ? À la louche.

• Speaker #2

  Aujourd'hui, oui. Aujourd'hui, assez peu. J'ai gardé la vision du pointage des comptes, des loyers. Alors en partie, parce qu'on peut aussi déléguer la visu. Et c'est ce que je suis en train de faire aussi, parce que ça, ça me prend un quart d'heure par mois. Bon, il y a quand même d'autres choses quand même à gérer. On parle, c'est vrai, d'investissement. C'est pas un placement. L'immobilier, il faut quand même le rappeler. Ça demande du temps. Il y a des prises de décision, des difficultés. Voilà. mais Aujourd'hui, j'ai trouvé une personne idéale qui est un investisseur expérimenté et qui a une approche vraiment précise, que ce soit en relation humaine avec les locataires, des négociations auprès de mes artisans, aussi sur les travaux, sur la partie fiscale et financière, il est aussi très bon. Ça demande beaucoup de compétences qu'on apprend au fur et à mesure, mais aujourd'hui, je vais dire que sur la gestion de mon parc à moi, moins de 5 heures par mois. Moins de 5 heures par mois.

• Speaker #1

  60 heures par an.

• Speaker #0

  450 000 euros, 60 heures. Alors, tu vois, c'est marrant parce que...

• Speaker #1

  On est au même niveau que Madeleine.

• Speaker #0

  Madeleine, et on avait eu un commentaire, mais non, c'est pas possible. Je me rappelle, quelqu'un a mis un commentaire sur ta chaîne YouTube. Je peux te le trouver. Alors, je pense que les gens qui nous écoutent savent que, surtout moi, je fais plus de l'anti-vente que de la vente. Pas trop d'accord. Je fais plus de l'anti-marketing parce que comme je suis un adepte du réalisme français et c'est marrant de croiser les informations puisqu'elles délèguent tout. elle ne peut pas d'ailleurs administrer elle-même parce qu'elle est assez éloignée des biens que j'ai chassé pour la plupart, même pour la totalité de mes morts. Donc tu vois, c'est exactement la même quantité de travail pour administrer un patrimoine qui n'est pas très loin du tien.

• Speaker #1

  D'accord. Mais franchement, dans mon expérience, en fait, en termes de difficultés quand on achetait des bons biens, et c'est pour ça que j'aime bien ton... Ton discours aussi sur des biens patrimoniaux qui vont capitaliser, c'est qu'on va après avoir une passivité de gestion beaucoup plus importante. Donc moi, dans mon expérience effectivement de loyer impayé, j'ai eu très peu de loyers impayés. J'ai jamais eu de dégradation. On pourrait croire que les locataires dégradés logements, moi ça m'est jamais arrivé. J'ai jamais eu de grosses dégradations, de gros problèmes. Et en termes de vacances locatives, je vais pas dire que j'en ai pas eu, mais tellement peu. que ça représente moins de 1%.

• Speaker #0

  Est-ce que tu as toujours remboursé tes mensualités ?

• Speaker #1

  Bien sûr. Je mets un point d'honneur à surtout vérifier que le solde du compte soit toujours en positif.

• Speaker #0

  J'ai mal formulé ma question. Est-ce que les loyers ont toujours suffi, vacances locatives comprises, impayés compris, très faibles ? Parce que ça a toujours suffi pour rembourser des prêts.

• Speaker #1

  Bien sûr, bien sûr, largement, évidemment. Et je suis même encore aujourd'hui, après 15 ans, surpris, quand je pointe 150 loyers qui n'y aient pas d'impayés. J'en ai un en ce moment,

• Speaker #0

  ça fait 3 mois.

• Speaker #2

  Tu devrais être sur une moyenne, techniquement, sur une moyenne nationale, tu devrais être entre 4 et 5 impayés. C'est ça. Et ça, c'est important. Là, je vais reprendre le commentaire de M. Chocomix.

• Speaker #0

  Par contre, en revanche, il met souvent des commentaires très positifs. Donc c'est une objection quand même à traiter avec beaucoup de pédagogie.

• Speaker #2

  Je le lis tel quel.

• Speaker #0

  Ce n'est pas le réteur.

• Speaker #2

  On avait intitulé 400 000 euros par an d'amortissement de capital pour 30 heures de travail par an. Et il dit, la charge de 30 heures par an est totalement fausse. Il ne faut pas dire n'importe quoi. Rien que réunir les pièces comptables, faire le bilan, ça prend au bas mot. 15 heures par an, plus tout l'aspect gestion immobilière. Une journée par mois soit 100 heures par an me paraît être un minimum en rythme de croisière. Que répondrais-tu à ça ?

• Speaker #1

  Alors, en fait, quand on est bien organisé, on peut arriver vraiment à tout optimiser. Moi, tout est sur des drives par exemple pour les factures. Mon comptable est connecté en ligne pour faire les bilans. Non, franchement, évidemment, ça peut prendre un peu de temps. Mais ça, ça reste de la gestion. Toute cette partie-là peut être déléguée. Ce qu'il faut bien comprendre, c'est quand on est un investisseur avec des ambitions fortes, il faut se concentrer sur son activité d'investisseur immobilier et pas sur la gestion. C'est l'erreur que font beaucoup d'investisseurs qui plafonnent et qui, pour certains, arrêtent d'investir. C'est qu'ils deviennent des gestionnaires. Ce qu'on veut, nous, en tant qu'investisseurs, c'est trouver des biens. enchaîné.

• Speaker #0

  On veut du cash !

• Speaker #2

  On veut du cash ! C'est important parce que, et tu vois, je pense que ça, moi j'aime bien parler des billets du cash flow. Et je considère que ça fait partie du billet du cash flow. Pourquoi du billet du cash flow ? Parce que tout simplement, la personne, pour augmenter son cash flow, qu'est-ce qu'elle va faire ? Elle va le gérer lui-même, elle va limite faire la comptabilité elle-même avec un truc en ligne, elle va faire les entrées et les sorties, elle va réunir toutes les pièces qu'on... Comptable, ça me fait penser, moi j'ai deux sociétés personnellement dans deux pays différents, la comptabilité est avec de la TVA transfrontalière, avec des justificatifs différents, avec des langues différentes, des règles différentes. Dans un pays je suis par exemple en TVA trimestrielle, dans l'autre je suis en TVA mensuelle et des régimes très différents de déduction de charges et tout ça, d'amortissement vraiment très différent. la comptabilité me prend 10 minutes par mois, et elle me prenait beaucoup plus de temps avant, quand j'attendais la fin du mois, tu sais, pour aller chercher les factures, pour les envoyer. Et aujourd'hui, j'ai un simple email professionnel, tu vois, comptabilité, dès que je reçois un mail, je transfère dessus, le comptable y a accès, quand je reçois, je prends, je paye l'hôtel par exemple, il m'envoie la facture sur le mail, je transfère immédiatement sur le drive ou sur le mail, et à la fin, la seule chose que j'ai à faire, c'est... Comme toi, j'ai un notion où j'ai toutes les dépenses, qui est un automatisme avec la banque. Donc à chaque fois que j'ai une dépense, un prélèvement sur la société, ça me met sur le notion. Et une fois que je vérifie, je les coche les unes après les autres et c'est réglé. Et ça me prend 10 minutes, dans 20 minutes. Moi, pour deux sociétés qui ont un volume de facturation.

• Speaker #1

  Ça s'organise. Franchement, ça s'organise. Moi, c'est mon gestionnaire qui s'occupe de tout ça. Il met tout sur des drives. J'ai gardé la main sur les virements. Mais encore une fois, ça peut être délégué. On peut aussi déléguer cette partie-là. Et puis, il faut se dire que la comptabilité de l'immobilier... Alors, sur la première année d'exploitation, d'accord, il va y avoir des factures à déduire. On va faire des travaux, on va passer chez le notaire. Mais après, pendant la durée d'exploitation, on n'a pas des factures tous les ans. On a une taxe foncière à déduire, on a ses assurances de prêt.

• Speaker #2

  Une provision de charges pour les travaux ?

• Speaker #1

  Éventuellement, mais c'est assez simple en fait. On n'a pas tous les ans des rénovations. Donc ça peut s'optimiser. Le vrai travail, il va être en amont quand on va trouver le bien, le faire financer, faire faire les travaux. Et après, c'est de la gestion comptable.

• Speaker #0

  C'est de l'administration. Tu administres un patrimoine. En fait, la problématique, c'est que les gens sont habitués, dans un discours sur Internet, à vouloir capter toute la valeur ajoutée. C'est-à-dire que quand tu prends la chaîne de valeur ajoutée, de la chasse à la gestion locative, limite certains prônent la création d'une société de travaux pour pouvoir faire les travaux. Donc en fait, le truc, c'est que la plupart des gens n'ont pas de stratégie immobilière. bancaires, ils n'ont même pas de stratégie pour bâtir un réseau de partenaires pour administrer le patrimoine. Et finalement, tu te retrouves un petit peu esclave de ton patrimoine qui n'est pas en plus très gros, mais l'enfer peut arriver rapidement sur quelques lots. Et comme ils ne sont pas formés, finalement, ils ont un regard assez biaisé là-dessus. Et c'est intéressant d'avoir ton retour parce que moi, j'habite à l'étranger. Et il est hors de question. Je ne peux pas gérer mon patrimoine. Donc, tu es obligé de travailler avec des partenaires. Et il y a un temps pour le recrutement, pour tester les partenaires. Partenaires avec lesquels il faut être loyal. C'est vrai que...

• Speaker #2

  C'est les partenaires, pas des prestataires.

• Speaker #0

  Non, mais...

• Speaker #2

  C'est faire la différence.

• Speaker #0

  Il y a ça. Si tu essayes de lui faire à l'envers à ton partenaire, il y a cette notion qui est très importante pour moi, qui est la notion de la loyauté dans les affaires. Dans un jeu de l'argent infini, au minimum de long terme, il faut être loyal avec ses partenaires. Et on va recouvrir beaucoup de choses où tu as beaucoup de carences parce que les gens ne voient que, ce que disait Hugo à juste titre, les gens ne voient que le cash flow.

• Speaker #2

  Et tu vois, c'est ce que je lui réponds quand on oublie l'obsession du cash flow. L'obsession du cash flow, ça te fait faire de l'allocation meublée, donc ça t'augmente ta gestion annuelle. Ça te fait du régime agressif, donc des entrées et des sorties. Ça te fait par exemple également ne pas prendre de GLI, parce que ça ponctionne le cashflow. T'es sous GLI par exemple sur l'impayé ou une visale ou tu t'es auto-assuré toi-même ?

• Speaker #1

  Tous mes biens sont assurés en GLI et comme tu le dis, je ne regarde pas le cashflow, je regarde ma sécurité et ma tranquillité d'esprit. Et encore plus aujourd'hui quand on a 150 lots, ce qui nous importe. c'est notre capacité mentale encore disponible pour continuer à avancer. Et ça, ça a plus de valeur qu'un souci d'impayé. Donc c'est pour ça que je prends DGLI à tous mes biens. Et là, malheureusement, sur cet impayé, on a acheté un immeuble qui était déjà occupé par un investisseur qui a voulu être sympa avec une certaine population. Donc ça arrive, on rachète des immeubles dans un certain état et puis on renouvelle les locataires au fur et à mesure. pour...

• Speaker #0

  Il y a un truc que tu viens de dire qui est hyper important, c'est qu'en fait, tu as hérité d'une situation et il y a un temps également que certaines personnes ne veulent pas prendre, le temps de l'assainissement. Assainir un immeuble et forcément, quand tu achètes avec un peu de problèmes, tu achètes moins cher. Donc le temps aussi d'assainir est hyper important. J'avais une question sur les lots. Est-ce que tu comptes les caves et les parkings ? J'ai discuté avec un gars qui disait, il y avait un gars qui vendait des formations sur Internet, je ne sais pas si c'était son nom évidemment. Mais j'ai 23 lots et le gars me disait « putain, j'ai discuté avec lui, en fait il avait deux apparts et tout le reste c'était des caves et des stationnements » . Est-ce que tu comptes les parkings et les caves ? Non, non,

• Speaker #1

  non, on ne compte pas les parkings et les caves.

• Speaker #0

  Et les cagibis sur Pays.

• Speaker #2

  Non, mais ça c'est pour revenir sur ce biais du cashflow et tout ça. Et c'est intéressant parce que c'est dans ce sens que je me suis concentré sur patrimoine exponentiel. c'est de leur mettre un process de recrutement des partenaires, de les challenger, de trouver des partenaires qui permettent de challenger le prestataire qu'ils ont.

• Speaker #0

  C'est challenger, le mot. C'est un mot français, en fait.

• Speaker #2

  Je parle couramment anglais, donc...

• Speaker #0

  Oui, mais c'est un mot français. Comment tu dis croissant en anglais ?

• Speaker #2

  Hein ? Croissant.

• Speaker #0

  Non, croissant.

• Speaker #2

  Croissant. Et pour challenger les prestataires, je peux te couper le micro si j'en viens.

• Speaker #0

  Management, croissant.

• Speaker #2

  Entrepreneur.

• Speaker #0

  Tu dis chocolatine ou pain au chocolat ?

• Speaker #2

  Chocolatine, à Brive.

• Speaker #0

  Toi, tu es un trait de temps.

• Speaker #1

  Oui, c'est... Ah, chocolatine ? Mais comme je suis de l'Ardèche, on ne disait pas en chocolat en Ardèche.

• Speaker #0

  C'est bien, tu es des noms.

• Speaker #2

  Et comment tu dis une baguette avec du chocolat dedans ?

• Speaker #0

  Je ne sais pas.

• Speaker #2

  Un pain au chocolat. Et comment tu fais la différence avec la chocolatine ? C'est QFD. Et tu vois, ce recrutement, et même, c'est là la force d'une communauté ou d'un réseau d'investisseurs. c'est Quand tu arrives face à une gestion locative, par exemple nous, si on a 5 investisseurs dans la même ville, quand ils arrivent sur une gestion locative, ils n'ont pas le même poids qu'ils arrivent avec un seul bien. Quand tu arrives sur un maître d'œuvre avec 5 investisseurs qui peuvent ramener 5 immeubles dans la même ville, ça n'a pas le même poids. Et le réseau est important, le développer et le conserver est important, et savoir challenger, comme tu le dis, mais pour encore challenger un... Un professionnel, faut-il encore... Tu parlais de la fiscalité, par exemple. Il faut connaître les bases. Si quelqu'un te fait une offre d'achat, tu vas voir un avocat qui te fait une offre d'achat qui n'a rien à voir, par exemple, dans une situation où tu rachètes un immeuble qui est loué. Tu vas faire attention à certains points et faire très attention à certains points. L'offre d'achat que tu vas utiliser va être totalement différente. Tu vas l'adapter à la situation. qui peut donner en plus un avantage.

• Speaker #0

  Un avocat qui n'est pas un investisseur ne peut pas faire une offre d'achat pointue d'investisseur. Je sais que mon offre d'achat est impressionnante parce qu'elle est très maligne et elle permet aussi de conserver la main sur le bien en cas de tentative de vendre plus cher. Il y a des vendeurs aussi qui... On cédait un prix, je ne sais pas si ça t'est déjà arrivé, parce que quand tu fais une affaire, ce qui t'embête, c'est qu'en fait, on t'explique que maintenant, finalement, il ne veut plus vendre, il y a quelqu'un qui a fait une meilleure offre. Donc l'avocat n'est pas forcément le mieux placé, on va dire le partenaire de manière générale n'est pas le mieux placé pour appliquer ou concevoir une stratégie. Ça, c'est hyper important. On retombe sur l'impression du titre. Parce qu'il est avocat, il serait plus en aptitude. alors par rapport à un débutant, peut-être, mais un signe noir, un vrai signe noir est plus compétent que chaque individu de l'écosystème pris individuellement. Si on parle d'IMO, je ne sais pas si tu es d'accord avec moi là-dessus ou si tu avais une objection.

• Speaker #2

  Là, moi, je vais rebondir sur ce que tu as dit et pour préciser ce que j'ai dit et ça fait une excellente démonstration. On parlait de compétence pour challenger son interlocuteur.

• Speaker #0

  Tu progresse en français.

• Speaker #2

  Je progresse. Et par exemple, dans le cadre de patrimoine exponentiel, je voulais faire intervenir une avocate. C'est une avocate, c'est une femme. Elle n'est pas investisseuse immobilière. Elle a un investissement, mais ce n'est pas une grosse investisseuse immobilière. Par contre, avec de la compétence, tu lui poses deux, trois questions, et tu vois, et rappelle-toi, je t'avais parlé d'une petite mention.

• Speaker #0

  Elle n'est pas investisseuse ? Tu m'as dit qu'elle était investisseuse.

• Speaker #2

  Elle est investisseuse, elle a un bien ou deux. elle a travaillé pour des promoteurs immobiliers son mari est promoteur immobilier là tu prends un peu l'exception de la règle toi c'est un peu comme je disais au mastermind le coup de bol laisse moi finir je te parle un investisseur lambda qui n'a pas de compétences ne va pas remarquer ce delta et ne va pas la remarquer j'en ai fait 12 ou 13 12 ou 13 pour voir la plupart auraient pris le premier ou le second ... Et là, quand tu vois et que tu la challenges, elle fait oui, on met ça. Et si on met ça ? Ah ben si on met ça, il va falloir ajouter ça. Parce que si vous arrivez avec votre offre d'achat comme ça et que moi je suis dans la partie d'en face, je vous la fais voler en éclats votre offre d'achat. Donc il faut se positionner également avec, moi j'aime bien, sur l'aspect juridique. Il faut que ton outil juridique soit adapté à ton équipe juridique qui est derrière. Parce que c'est elle qui va prendre le rôle.

• Speaker #0

  Non, mais c'est sûr. En fait, il faut une équipe. Moi, je vais plus loin dans le raisonnement. Tu me diras ce que tu en penses. Robin, il faut une équipe que tu formes à tes méthodes. Si tu arrives, ce que j'avais expliqué dans recruter son notaire, il faut un notaire flexible. Si tu es face à un notaire qui te dit, non, c'est comme ça, ce n'est pas un bon notaire pour t'accompagner dans ses stratégies. Il y a aussi la notion que tu soulèves indirectement de discernement. Il faut être en capacité de palper un peu, de jauger.

• Speaker #2

  De challenger.

• Speaker #0

  Non, de challenger, mais déjà, si tu veux, de jauger son niveau de compétence. Un notaire bidon, ça se voit tout de suite. Un avocat bidon, ça se voit tout de suite. Dès que tu échanges rapidement...

• Speaker #2

  Oui, pour toi, mais pour quelqu'un de lambda, il ne fait pas la différence entre un bon et un mauvais notaire. Tous les notaires se valent.

• Speaker #0

  Non, mais moi, je suis en train de te dire simplement que, sur le diagnostic, tu as raison, je suis en train de te dire, sur la méthode, il faut recruter des gens, il faut déjà toi-même être formé, ça c'est une évidence.

• Speaker #2

  C'est exactement ce que je te dis, il te faut la compétence.

• Speaker #0

  Non, mais si tu ne veux pas te faire former, si tu ne veux pas te former, si tu ne veux pas être accompagné, là c'est encore une autre. problématique et là on peut rien faire, parce que c'est vrai que là où tu as raison tu as le syndrome de c'est dans la courbe d'apprentissage en fait ce qu'on appelle la courbe de dans le Dunning-Kruger c'est la courbe de la stupidité ils appellent ça comme ça ? Oui en fait tu as l'impression au début t'as fait une OP, t'as l'impression de tout savoir t'es chaud et tu dis non mais en fait je sais faire, j'ai besoin de personne et ça c'est une erreur qui arrive souvent parce que on a ce sentiment de se dire J'apprends très très vite, j'ai besoin de personnes. Mais pour en arriver à un niveau de je forme mes partenaires, j'avais lu au mastermind le passage que j'envoie à l'expert comptable parce que je recommande mon réseau à mes clients du mentorat. Donc l'expert comptable qui est très bon, qui a un portefeuille de 200 marchands de biens, donc c'est quand même la profession la plus complexe dans l'immobilier, avec celle de promoteur immobilier, mais il a fallu quand même que je lui fasse un mail. explicatif de la méthode de la holding en cinq temps. Et donc, il ne peut pas savoir puisqu'il ne la connaît pas. Parce que je l'ai créé. Donc, pour former des partenaires, il faut déjà être formé soi-même. Ça me paraît assez évident.

• Speaker #1

  Évidemment, comment détecter finalement les failles ? Mais c'est bien de parler de ça parce que c'est vrai qu'on a tendance à croire qu'à partir du moment où on a un titre en France, la parole vaut de l'or. Alors que pas du tout. Et c'est ce que je pensais au début. Et j'ai rencontré plusieurs avocats. et effectivement ça a matché avec l'un d'eux, mais au bout de plusieurs, pareil pour les notaires, et c'est pareil avec le banquier. Quand on va voir un banquier, finalement, vous pensez que sa parole va être la parole de tous les autres interlocuteurs, ce qui n'est pas du tout le cas. Si un banquier, on va parler un peu de commercial, et c'est vrai qu'ils sont plutôt là pour faire du commerce, on a tendance à l'oublier, et bien en fait c'est pas du tout le cas avec d'autres interlocuteurs donc euh Il faut changer un petit peu notre façon de penser, de voir les choses avec les diplômes et les titres, et se faire sa propre analyse soi-même, se faire confiance à soi-même, en ses capacités, apporter le projet. Et moi, ce qui m'énerve un peu avec les banquiers, c'est que c'est nous qui supportons le risque, c'est nous qui empruntons les sommes.

• Speaker #0

  Et ils ont une garantie.

• Speaker #1

  Et ils ont une garantie en plus. Et c'est eux qui décident. C'est eux les décideurs. Donc voilà,

• Speaker #2

  il faut se responsabiliser. J'avais expliqué dans un workshop en ligne pour utiliser un anglicisme. Est-ce que ta idée, et ça c'est très intéressant, sur un prêt de 1 million en la NIM, donc la Net Interest Margin, c'est-à-dire la différence entre laquelle la banque emprunte et te prête, sur 20 ans sur 1 million d'euros, à ton avis ça représente combien de milliers d'euros ?

• Speaker #1

  Je ne suis pas sûr que la marge soit si énorme que ça.

• Speaker #2

  On est de l'ordre de 30 à 40 000 euros. Est-ce que tu connais la perte moyenne sur un défaut de paiement pour une banque française ? Ce qu'ils appellent la « loan to loss » .

• Speaker #0

  Ils appellent ça une casse immobilière.

• Speaker #2

  Oui, mais le ratio, c'est le montant qui est un pourcentage. Il va prendre tout en compte, ça veut dire les procédures judiciaires, le temps, l'immobilisation sur le bilan de la banque. C'est là aussi que les sociétés de cautionnement enlèvent le bien. Parce que si tu te retrouves avec un bien sur le bilan d'une banque, la banque doit mettre des liquidités pour compenser. Sinon, elle fait péter ses ratios prudentiels. La moyenne en France, on est entre 10 et 20%. C'est-à-dire que sur un prêt... De 1 million d'euros, la banque est prête à te financer et prendre entre 30 et 40 000 euros et supporter un risque entre 100 et 200 000 euros si tu ne payes pas le prêt. Donc c'est un peu comme si je te disais, je viens de te voir, tu as 1 million à placer, place-les chez moi, dans 20 ans, je te rends 40 000 euros d'intérêt. Là, tu vas me dire, merci, je peux aller sur le livret A. Et tu vas me dire, je veux de la sécurité, je fais aller perte maximum 20%. Tu me dirais, mais t'es complètement malade. Et à partir du moment où on comprend ça, et qu'on comprend ce mécanisme et qu'on recule, une banque française veut avoir un taux de casse qui est de 0,5% et actuellement il est de 0,4%. Aux Etats-Unis, il est dix fois plus élevé.

• Speaker #0

  Parce qu'on a un système bancaire basé sur la solvabilité personnelle de l'individu, donc ça règle beaucoup de choses. Moi j'avais une question, tu as donné un chiffre qui était hyper intéressant parce qu'il y a un autre biais que j'ai décelé qui est le biais du rendement. Tu as constitué un empire immobilier, moi ma définition de l'empire c'est à partir de 2 millions d'euros, donc on y est très largement. Donc tu as bâti un empire de 13 millions et tu donnes un taux de rendement de 8%. Et il y a des gens qui ont l'impression qu'en dessous de 10%, ce n'est pas intéressant. Et ça, c'est une erreur parce que ça les empêche d'avancer, d'empiler, d'amortir du capital. Et tu vois, là, on a un retour très concret. À 8%, tu n'as pas l'impression de faire des mauvaises affaires.

• Speaker #1

  Tout à fait. Alors sur justement les rentabilités, au début effectivement je cherchais l'hyper-rentabilité parce que je regardais la rentabilité sur le papier. Mais comme l'a précisé Hugo, il y a toujours une réalité qui va derrière une rentabilité. On se rend compte que c'est des biens qui sont souvent énergivores, avec du turnover, avec une valeur foncière souvent plus basse. Et donc on se rend compte que la passivité et la valeur foncière sont aussi des éléments à prendre en compte. Ce qui s'est passé après justement dans mon parcours, c'est que j'ai souvent... empilé des immeubles, jusqu'à 5 immeubles dans l'année, ça m'est arrivé, et je suis passé devant d'autres investisseurs qui cherchaient plus de rentabilité. Et donc, dans mon constat, je me suis dit, je préfère, même si l'immeuble, je l'estime peut-être un petit peu en dessous du prix, peut-être 20 000, 30 000, 40 000 euros en dessous du prix, je l'ai transféré, je l'ai transmis plutôt en vision de capitalisation. Combien de temps ? capitaliser pour absorber ce surfinancement, entre guillemets.

• Speaker #2

  C'est super intéressant ce que tu viens de dire, parce que le fait de ne pas être obsédé par le cashflow, par le rendement, ça te fait passer devant des investisseurs sur des opérations qui restent intéressantes, qui restent intéressantes, que eux vont ignorer. Donc ça fait plus d'offres. Et tu vois, c'est très marrant, j'avais mis dans un mail... parce que t'as les gens qui disent comment je vais trouver des biens et tout ça et je disais il est plus facile d'acheter 5 millions à 8% qu'acheter 1 million à 15%

• Speaker #0

  15% ça n'existe c'est l'exception mais tu as des gens qui pensent qu'il faut faire moi j'ai fait des opérations à 15% dans le passé mais c'est pas les meilleures opérations que j'ai pu faire je l'avais déjà dit ma meilleure opération est à 2% de rendement en cashflow lourdement négatif et ce que j'aime bien sur nos échanges c'est que déjà tu as une règle,

• Speaker #1

  tu ne vends quasiment pas j'ai rien revendu sauf à moi-même éventuellement on en parlera,

• Speaker #0

  tu as fait un OBO donc hyper intéressant mais tu ne revends pas donc tu es vraiment dans une logique d'accumulation du patrimoine, d'accumulation du capital par le biais de la capitalisation bancaire et 8% tu vois j'ai Et... J'ai un élève, j'essaye un petit peu d'éduquer là-dessus parce qu'il m'a refusé un certain nombre de chasses, parce qu'il a une expérience sur un rendement beaucoup plus élevé, mais sur du rendement entrepreneurial, c'est-à-dire qu'il a fallu bosser avec un petit peu de risque juridique. Et moi, je suis très averse au risque juridique et fiscal, pas au risque commercial. Et donc, je lui avais dit, tu sais, l'objectif, c'est d'empiler, d'emboîter le pas, d'enchaîner. Donc, attention à, là, concrètement, ça paraît théorique quand je parle de biais psychologiques du rendement, mais là, je trouve que toi, tu as un exemple très concret sur exactement ce qu'il faut faire.

• Speaker #1

  Alors, j'ai eu beaucoup d'investisseurs qui, après coup, m'ont recontacté. Ah, c'est toi qui as acheté le bien ? Oui, c'est moi qui l'ai pris. Et en fait, quand on regarde en termes d'amortissement, ce qu'on perd, même si on perd 20, 30, 40 000 euros, souvent, ça s'absorbe entre 6 mois à un an. Donc je me dis, quand on emprunte sur 20 ans pour des biens qu'on va peut-être garder à vie, qu'on va transmettre à nos enfants, un an c'est quoi ? Six mois c'est quoi ? C'est rien du tout en fait. Donc c'est plutôt cette vision-là qui m'a permis d'enchaîner, et même des biens jusqu'à 7%. On arrivait, alors suivant les taux d'intérêt effectivement qui sont remontés, il fallait un petit peu plus de rendement pour être flat, mais moi l'idée c'était d'être flat en équilibre financier et de capitaliser. Et encore une fois, on parlait tout à l'heure, je n'ai pas répondu complètement à ta question, Fouad, sur j'ai continué à investir malgré la remontée des taux. Et effectivement, c'est encore une vision que certains investisseurs n'ont pas. Ils regardent le taux d'intérêt. Mais le taux d'intérêt, je m'en fous complètement, en fait. Ce qu'on regarde, c'est ce qu'on capitalise. Alors, on va peut-être un petit peu moins capitaliser, mais c'est des effets de levier. C'est la banque qui va financer le bien. C'est les locataires, les revenus locatifs qui remboursent. Donc, j'ai continué. à investir pendant cette période de forte inflation de taux ?

• Speaker #0

  J'ai une question, justement, pour rebondir sur ce que tu disais. Tu es sur beaucoup d'apports sur tout ton parc immobilier aujourd'hui. Est-ce que tu es sur beaucoup d'apports ou très peu ou pas d'apports ? En étant aussi intelligent, sans rentrer dans les détails, parce qu'évidemment, on s'est aperçu naturellement qu'un signe noir utilise à peu près les mêmes techniques bancaires. Après, plus ou moins conceptualisé, peu importe, mais sur une base, tu es sur beaucoup d'apports, faibles, pas d'apports. Je ne vais pas aller dans l'apport négatif, mais c'est déjà... Tu vois, ça te parle, l'apport négatif. Il y en a qui disent, je ne comprends pas, normalement, le cerveau, il bug. Oui, oui, on comprend, bien sûr, évidemment. Mais c'est quoi ta position, ton retour réel là-dessus sur les 13 M ?

• Speaker #2

  Sur le dernier prix ?

• Speaker #0

  Peu importe. Moi, ce qui m'intéresse, c'est la globalité pour avoir quelque chose de significatif et pas rester dans l'exceptionnel ou dans le marginal.

• Speaker #2

  Là, si je peux te faire une remarque, Fouad, tu as commencé en 2010 de mémoire, c'est-à-dire après la crise de 2008, donc pas le meilleur moment. Donc tu as vécu plusieurs cycles. Mais le cycle, moi je dirais qu'il y a eu trois périodes dans ça. Il y a eu 2010-2015, 2015-2019.

• Speaker #0

  2016-2021.

• Speaker #2

  2021 qui a été l'âge d'or, ce que tu appelles l'âge d'or du crédit. Il y a eu 2021-2023. Et après, il y a après 2023.

• Speaker #0

  Donc c'est très équilibré.

• Speaker #1

  J'ai vécu plusieurs phases.

• Speaker #0

  Il y a la phase difficile,

• Speaker #2

  faste,

• Speaker #0

  et puis une autre période un peu plus difficile. Du coup, je pense qu'on a une belle moyenne. C'est quoi ton retour là-dessus ?

• Speaker #1

  J'ai continué d'investir depuis 2010 jusqu'à encore aujourd'hui, où là, il y a vraiment une très bonne période pour investir. En fait, l'avantage de l'immobilier locatif, c'est qu'il passe très bien toutes ces périodes de crise à partir du moment où on n'a pas besoin de revendre. Quand on achète de l'immobilier locatif, c'est sur du long terme. En tout cas, c'est ma vision. C'est pour capitaliser sur du long terme. Donc effectivement, il y a des fluctuations de valeur vénale de prix qui peuvent osciller un petit peu, mais qui ne sont pas des variations.

• Speaker #0

  Ce n'est pas la crypto.

• Speaker #1

  Ce n'est pas la bourse, ce n'est pas la crypto. Et donc en fait, tant qu'on ne revend pas, on n'a pas perdu déjà, mais qui s'adaptent très bien au marché. Donc la période de forte augmentation des taux d'intérêt, il y avait beaucoup moins de concurrence. beaucoup moins d'investisseurs. On a eu des négociations plus importantes. Et c'est là où j'ai fait mes meilleures affaires. C'est pendant les taux qui étaient assez élevés que je suis en train de renégocier puisque j'ai continué à investir avec des taux à 4,5. Donc là, on arrive sur des taux à 3, 3, 2. Donc on ne va pas tarder à arriver sur des phases...

• Speaker #0

  J'en ai un 2,99 avec certaines caisses régionales du Crédit Agricole. 2,99.

• Speaker #1

  D'accord, c'est les meilleurs taux qui se pratiquent en ce moment.

• Speaker #0

  J'ai deux clients qui, la semaine dernière, m'ont sorti des offres de prêt. On a chassé sur un nouveau secteur et là, super banquier un peu signe noir, 2,99 en tout nominal pour l'effort pour choper le client.

• Speaker #2

  On a réussi à faire mieux.

• Speaker #0

  Et il y a quelque chose qui ne compte pas, c'est que c'était un employé d'une banquière, parce qu'il a 2,79, 2,80 sur deux offres très récentes.

• Speaker #1

  Là, c'est non secteur bancaire. Et du coup, ton avis là-dessus sur l'apport ?

• Speaker #2

  Pour continuer, je vais répondre sur l'apport, mais pour continuer le raisonnement des différents cycles de ce que j'ai vécu en 15 ans, c'est que l'immobilier locatif s'adapte bien. Pourquoi ? Parce que quand il y a moins d'acheteurs, les taux remontent. effectivement il y a moins d'acheteurs pour leur résidence principale, donc c'est une population qui reste locataire, effectivement. Et donc plus de demandes locatives, moins d'investisseurs, moins de logements disponibles, ce qui fait une augmentation des prix de la valeur du loyer. Et donc ça, moi je l'ai vécu, ça a augmenté dès que les taux montaient, les loyers augmentaient, les prix baissaient un petit peu, mais au final on garde sur le long terme, donc ça remonte sur le long terme, l'immobilier ne fait qu'augmenter si on a bien acheté. Donc je trouve que toutes les périodes sont bonnes pour investir, à partir du moment où on utilise l'effet de levier intelligemment. Et bien sûr, je l'ai utilisé, je pense, intelligemment, parce que je n'avais pas les moyens de mettre de l'apport dans toutes mes opérations. Bien évidemment, on a utilisé des stratégies qu'on connaît en commun aussi. De signe noir,

• Speaker #1

  créativité bancaire.

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #0

  Compréhension bancaire, je dirais, parce que c'est comprendre la banque et c'est s'adapter aux attentes de la banque. Moi, c'est ce que j'aime bien dire sur PX, c'est la banque, elle ne va pas s'adapter à toi. Donc c'est à toi, et encore plus aujourd'hui. Et c'est pour ça que je voulais assister sur le après 2023, parce que le 1er janvier 2023, les recommandations du HSF sont devenues des réglementations, avec ces 2023 R, donc en juridique sur une circulaire R veut dire réglementation. Et tu vois par exemple sur le... sur la prise en compte des revenus locatifs qui étaient laissés à la discrétion du banquier avant.

• Speaker #1

  Ça a été normé après.

• Speaker #0

  Ça a été normé. Aujourd'hui, c'est réglementaire. Tu ne peux pas le faire. Avant, le banquier avait beaucoup plus de marge de manœuvre. Aujourd'hui, tu es obligé, au travers de l'ingénierie, de lui donner les marges de manœuvre pour qu'il puisse avoir les mains libres. Mais il n'a plus autant les mains libres qu'avant.

• Speaker #2

  Exactement, c'est pour ça qu'il faut des stratégies différentes. Et comme tu l'as dit, en 2010, on avait le calcul du taux d'endettement différentiel qui était plutôt avantageux pour les investisseurs, malgré que ça a été quand même aussi difficile de lever plusieurs millions pendant cette période-là. Mais on s'adapte à chaque fois, les périodes évoluent, on trouve les solutions. C'est de l'entrepreneuriat immobilier, comme tu le précises souvent, Fouad. Et donc, il faut travailler comme un professionnel. La difficulté qu'on rencontre dans le milieu bancaire, c'est qu'on est souvent mis en relation avec des interlocuteurs qui traitent avec des particuliers.

• Speaker #0

  Moi, j'aime ça. Personnellement, j'aime ça. Parce que c'est plus facile d'avoir un delta de compétence sur un ignorant qu'avoir un delta de compétence sur un banquier d'affaires qui a fait un chassé.

• Speaker #1

  C'est vrai que, je ne vais pas dire manipuler, mais orienter un banquier signe blanc pour un investisseur signe noir, c'est plus... plus facile. Parce qu'il est ignorant.

• Speaker #2

  Tout à fait. Mais vu de la manière dont on veut investir, ces personnes-là ont du mal à nous comprendre. Donc, en fait, ce qu'on voudrait, et c'est pour ça que, comme tu le dis, le cartel bancaire n'est pas fait pour qu'on nous prête beaucoup. On a une solution, en banque, pour qu'on nous prête massivement.

• Speaker #0

  Le prêt pro.

• Speaker #2

  Voilà. Des prêts professionnels mais traités avec des conseillers spécifiques, marchands de biens, promoteurs, qui ont des grosses délégations. qui peuvent signer plusieurs millions d'euros assez facilement. Mais ce n'est pas des conditions qui nous conviennent en tant qu'investisseurs long terme, particuliers, professionnels.

• Speaker #0

  Parce que tu as du 15 ans, du 20%

• Speaker #1

  d'apport.

• Speaker #2

  Exactement. Les durées sont courtes. C'est plutôt du 15 ans, c'est 20-30% d'apport.

• Speaker #0

  C'est un intérêt plus élevé.

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #0

  Et tu vois, c'est très marrant parce que les gens ignorent cette distinction entre le financement particulier et le financement professionnel. et généralement Et tu vois, je le vois, moi, sur les... J'en passe des appels des candidatures. Les gens se présentent, s'adressent à une banque particulière comme si elle était une professionnelle, en espérant avoir les conditions du particulier. Et ça, c'est super. Ils vont te présenter le dossier, ils vont te faire un dossier,

• Speaker #1

  mais qui ne correspond pas du tout à la banque. Avec des tableaux extrêmement développés, etc. Et le conseiller, finalement, non seulement il s'en fiche, mais en plus, il n'a pas les compétences pour... pour lire un plan de trésorerie, on est à la limite du prévisionnel. Donc ça, ça ne marche pas. Mais tu as dit un truc hyper intéressant qui renvoie à une compétence cognitive. On est des particuliers professionnels. En fait, il y a une mutation. C'est pour ça que j'aime cette conceptualisation du champ lexical, parce qu'on comprend mieux un signe noir. ne doit jamais montrer que c'est un signe noir. Il doit ressembler à un signe blanc, mais blanc immaculé. Et tu vois, c'est quasiment de la littérature, mais derrière, il y a de l'ultra-opérationnel. Et toi, tu n'arrives pas chez le banquier pour l'impressionner. Parce que tu sais que lui, il a 2000 euros par mois, que l'unité de compte en millions d'euros fait peur, et qu'il a l'habitude de traiter toute la journée que des dossiers de signes blancs. Et là, il a un événement totalement imprévisible. qu'il ne sait pas traiter, qui est la définition même du signe noir selon Taleb. Donc tu vois, j'aime bien cette... J'arrive à imaginer évidemment, pour en arriver là où tu en es, tout le comportemental, toute la cognition que ça exige pour être un particulier professionnel, comme tu l'as dit si bien.

• Speaker #2

  C'est beaucoup d'éléments à amener. Il y a aussi beaucoup d'humains. Le relationnel aussi est très important. Mais c'est... Beaucoup de stratégies, et en fait, c'est ce que tu expliques, il faut répondre à la demande de la banque. Il faut arrêter de forcer le chemin en se disant « non, j'ai une bonne situation, j'estime que j'ai une bonne situation, pour moi, on devrait me prêter » . Non, il faut comprendre la banque, comprendre ses attentes, et puis rentrer dans ce système qui, qu'on le veuille ou non, autorise ou n'autorise pas le banquier à nous prêter. Les banquiers, malgré leur bonne volonté, moi j'ai rencontré énormément de banquiers...

• Speaker #0

  Sur pied, mal lié.

• Speaker #2

  Exactement. Ils voulaient me prêter, ils voulaient vraiment me prêter, mais ils ne pouvaient pas, ils n'avaient pas la possibilité de nous prêter, parce que ça reste un algorithme, c'est l'ordinateur qui décide pour beaucoup, et ils ne peuvent pas franchir le pas. Donc il faut essayer de rentrer dans les bonnes cases, parler le discours.

• Speaker #1

  Donc ça s'anticipe, bâtir son profil.

• Speaker #2

  Donc en ce moment, et les périodes ont évolué, aujourd'hui ils regardent certains éléments qu'avant ils regardaient un petit peu moins. L'épargne,

• Speaker #1

  effectivement. De plus en plus importante en fait, l'épargne visible.

• Speaker #2

  Exactement. Et l'épargne... comme vous le précisez dans le podcast en non propre, l'épargne d'entreprise n'est pas du tout considérée de la même façon comme de l'épargne personnelle.

• Speaker #1

  Elle produit l'effet inverse parce que ce que je dis aux gens, est-ce que tu as déjà vu un signe blanc, investisseur avec une holding avec de l'argent dedans, avec des montages plus ou moins complexes, ça n'existe pas et donc il faut rester dans les caractéristiques des paramètres du scoring bancaire du signe blanc. Mais du coup, sur l'apport, tu n'as pas répondu, comme je suis sur les coûts attentifs. À la louche, on a toujours le fonds de roulement, il faut le fonds de roulement, on n'est pas dans des stratégies de kamikaze, mais grosso modo, quel est ton pourcentage d'apport sur la constitution de cet empire immobilier ?

• Speaker #2

  Alors, effectivement, aujourd'hui, il y a encore plus... Plus qu'avant, l'apport est exigé par les banques. Donc, on est de l'ordre de 10% par opération à chaque fois. Et après, certaines stratégies permettent d'optimiser cet apport.

• Speaker #1

  Donc, l'apport effectif, exigé, tu as raison, souvent c'est frais de notaire.

• Speaker #2

  Exactement.

• Speaker #1

  Plus, en fonction des banques, 5 ou 10%. Mais certaines banques vont dire, ok, frais de notaire et frais de dossier. Et en effectivité, tu es sur quel pourcentage à peu près ?

• Speaker #2

  Zéro. Je n'ai jamais mis d'apport dans mes opérations.

• Speaker #1

  J'ai vu ton sourire de coquin.

• Speaker #2

  Je n'ai jamais mis d'apport dans mes opérations. On trouve toujours des solutions avec des stratégies.

• Speaker #1

  Il y a de l'ingénierie juridique et bancaire, évidemment. Exactement. Pas d'apport parce que tu es bon sur les 13M. Attention, pas d'apport, ça ne veut pas dire pas d'épargne.

• Speaker #0

  Voilà, c'est ça que je voulais te dire parce que les gens confondent 110% et investir sans argent.

• Speaker #1

  On peut expliquer pourquoi l'épargne est importante ?

• Speaker #0

  Alors l'épargne, encore plus aujourd'hui, et on a des retours qui sont quand même assez concrets, et certaines caisses régionales du crédit agricole vont demander l'équivalent de 24 mois d'épargne. Et c'est de mensualité de crédit en équivalent à épargne. Et ça a été fait en retour de trois membres. de trois membres sur place. L'épargne, en fait, il faut comprendre, et ça, c'est la compréhension de la banque dont tu parlais. Je reprendrai une expression de mon boss, qui était exceptionnelle, qui disait « Une banque est une joueuse d'échecs, pas de poker. » Déjà, si tu essaies de la bluffer, tu n'y arriveras pas. Tu dois prédire ses coûts et savoir quelle réaction va entraîner ton action. Si tu bouges à droite, la réaction sera différente que si tu bouges à gauche. Si tu introduis un document, La réaction va être totalement différente selon de comment tu l'introduis, et même sur des très gros financements en centaines de millions d'euros. Donc moi je lui avais dit, jamais ça passera, jamais. Et il suffisait de taper sur Google, il fait, mais tu penses qu'ils savent taper sur Google ? et sur une leçon de vie. L'épargne, aujourd'hui, c'est tout simplement pour un niveau de risque où la banque veut se dire, qu'est-ce qui se passe si le bien est squatté ? Est-ce qu'ils peuvent faire face ?

• Speaker #1

  On retombe sur la solvabilité, j'ai mal posé ma question, pardon. Pourquoi mettre de l'apport sur son épargne ? Pourquoi est-ce qu'on essaie d'éviter ça ?

• Speaker #0

  Pour pouvoir répéter les opérations, parce que sinon ton taux d'épargne va diminuer au fur et à mesure. Moi, c'est ce que je dis à des gens. Tu as 100 000 euros d'épargne, qui est quand même une épargne très confortable.

• Speaker #1

  C'est plutôt un stock d'épargne qu'un taux d'épargne. Oui,

• Speaker #0

  un stock d'épargne, excuse-moi. Tu as 100 000 euros d'épargne, tu fais une acquisition à 500 000, il te reste 50 000. Deuxième acquisition, il te reste déjà. Quand tu vas aller voir pour la deuxième acquisition, ton épargne va être un peu légère.

• Speaker #1

  C'est exactement ça, mais c'est deux éléments, je dirais. C'est qu'au bout d'un moment, quand tu n'as plus de stock d'épargne et que l'apport est exigé, en fait, t'es interdit de jouer. non pas au casino, mais au jeu de l'immobilier. Ça, c'est le premier point. Mais à chaque fois que tu donnes de l'apport,

• Speaker #0

  tu réduis ton scoring.

• Speaker #1

  Tu abîmes la qualité de ton scoring. Donc ça, ça ne nous arrange pas pour des gens qui ont de l'ambition et qui sont dans un jeu infini. Robin, c'est ça que j'aime bien sur ton profil, c'est que tu es dans un état d'esprit, sur une conception que j'adore parce qu'elle relève de la norme, de la valeur. Tu es dans un jeu infini. Et donc tu dois conserver en fait, et c'est ça qui est dur, en fait c'est qu'on a du stock d'épargne mais on ne veut pas le lâcher.

• Speaker #0

  Et c'est intéressant parce que tu parlais d'épargne d'entreprise, Fouad connaît ma technique, je me demande si ce n'est même pas moi qui te l'ai enseigné, et sur la structuration pour transformer de l'épargne d'entreprise en épargne personnelle. sans fiscalité ?

• Speaker #1

  Je dirais que c'est un avantage de la forme juridique que j'utilise. Je n'avais pas forcément mis de la conscience là-dessus parce que c'est encore une autre problématique. Il y a des indépendants, des entrepreneurs que j'accompagne et il y a pas mal de trésors sur la route.

• Speaker #0

  Mais l'outil était difficile à...

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. Mais disons que c'est là où il faut encore de l'ingénierie pour pouvoir en fait aller transférer de l'épargne pro sur le perso sans frottement fiscal.

• Speaker #0

  Et sans traçabilité fiscale. Parce que la traçabilité fiscale a une importance. Et moi, c'était quelque chose que j'avais appris parce que c'était un mode de rémunération dans mon précédent emploi où on savait qu'on allait partir à l'étranger, donc que le traitement fiscal serait plus favorable à l'étranger. Et donc, en fait, il utilisait ce mécanisme avec un truc assez... Je t'avais expliqué, c'était sacrément malin. On ne pouvait pas nous le mettre à titre personnel. Et ça nous permettait d'optimiser ça. Et moi, je suis parti sur la forme. de société, dès le départ, commercial, c'est-à-dire sans trop de traçabilité, qui permet ça selon la juridiction et qui a un avantage considérable, c'est-à-dire que je peux avoir l'épargne de la société à titre personnel et sans engendrer du dividende qui laisse de la traçabilité, qui révèle un aspect entrepreneur. Ce n'est pas donné à tous. Moi, je n'aime pas trop en parler, sauf si il y a un avocat qui est mis. Moi, l'avocat a tout fait avec Resserie et compagnie. Donc, il faut faire très attention, mais c'est des outils.

• Speaker #1

  C'est comme toujours, tu as la créativité, banqueur juridique, si tu essayes d'improviser, si tu essayes de faire...

• Speaker #0

  C'est fatal, là.

• Speaker #1

  Non, mais tu vois, il y a un phénomène qui est très français, pour le coup, très négatif. C'est ce que j'appelle le picorage informationnel. Tu as des gens qui essayent de picorer à droite, à gauche, et qui ne veulent pas acheter du conseil, et qui ne veulent pas acheter du capital humain. des gens qui y sont allés forts. fortement, massivement, stratégiquement, qui ont appris de leurs erreurs et en fait, en picorant, ils essayent d'appliquer des stratégies et finalement, ça ne fonctionne pas et ils se disent quoi ? En fait, la méthode était bidon. Non, c'est quand je te donne le sabre, si tu te coupes, c'est toi qui es bidon. Ce n'est jamais le problème de l'outil, c'est un problème d'utilisateur. Mais voilà, ça, c'était important de souligner sur un point commun, on va dire, des utilisations des méthodes. On va dire... orthodoxe mais non conventionnel.

• Speaker #2

  Exactement, mais je rejoins ce que vous dites. Effectivement, l'épargne est très importante et c'est pour ça qu'on essaye de la conserver au maximum. C'est notre ticket d'entrée pour les prochains financements. Donc c'est toujours la stratégie pour essayer de la conserver. Moi j'essaye, ce qui est attendu de mon point de vue par les banques actuellement, ce qui est demandé en matelas de sécurité, c'est d'avoir à peu près 10% des sommes empruntées en épargne minimum. Donc forcément, plus on avance, plus on a besoin d'épargne. ... Et comme vous le dites, après, il y a des stratégies avancées qui permettent de se constituer de l'épargne, de se reconstituer aussi de l'épargne. Moi,

• Speaker #0

  j'appelle ça le booster d'épargne.

• Speaker #1

  Je rebondis sur ce que tu dis. Ça peut faire un peu, je vais utiliser un anglicisme, ça fait un peu teasing. En fait, c'est un podcast, ce n'est pas une formation. Et ça, c'est important parce que...

• Speaker #0

  Ce n'est pas du teasing. Non,

• Speaker #1

  je dis dans la perception. C'est-à-dire que les gens peuvent se dire, oui, mais attends, pourquoi tu ne donnes pas les techniques ? Déjà, il faut être formé.

• Speaker #0

  Mais surtout que la technique, moi j'aime bien, tu vois, j'ai une métaphore et je la trouve très pertinente, et tu me diras ce que tu en penses, donner les techniques sans savoir l'utiliser, c'est comme mettre une Ferrari entre les mains d'un novice, il va aller plus vite pour se cartonner.

• Speaker #1

  C'est ce que je te disais sur le sabre, mais ce que je suis en train d'expliquer c'est que... Former les gens, ça prend du temps. Moi, le mastermind, le signe noir, il a été sur une intensité très forte. On a passé 34 heures ensemble pendant deux jours. Et il y a des gens qui étaient formés et des gens qui n'ont pas encore compris, qui n'ont pas assimilé toutes les informations. Donc, on ne va pas faire des podcasts de 48 heures. Donc, l'idée, ce n'est pas des stratégies marketing à deux balles utilisées par la plupart des infopreneurs. c'est, mets déjà de la conscience sur la technicité, la stratégie sur la disruption. Ensuite, forme-toi avec les meilleurs. Et là, je suis obligé d'être extrêmement réaliste, il n'y en a pas 15 sur le marché. Ça fait un peu Jean-Claude Van Damme, mais... Non, mais tu vois, mine de rien. C'est un peu, tu vois, de ce que tu disais, un signe noir.

• Speaker #2

  Complètement. Pour une fois, je me suis rendu compte d'un discours cohérent avec mon expérience, parce que c'est vrai qu'il y a beaucoup de publicité sur Internet pour investir dans l'immobilier. Mais je me rends compte que concrètement, ça manquait de matière, ça manquait de profondeur dans les analyses et dans les stratégies pour lesquelles j'ai été confronté. En réalité, et plus on a appris à se connaître et plus j'ai participé aussi à tes mentorats et aux organisations avec tes candidats, je me rends compte qu'en fait, ton discours, ça colle complètement avec le discours de... d'un vrai investisseur expérimenté. Voilà, ce qui est difficile à trouver sur Internet, donc c'est pour ça que j'ai bien accroché et bien matché aussi avec ta vision.

• Speaker #1

  On précise que tu ne vends pas de formation.

• Speaker #2

  Non, oui, oui, effectivement.

• Speaker #1

  Donc c'est un discours qui est désintéressé.

• Speaker #2

  Tout à fait, non,

• Speaker #1

  non, je ne suis pas vendeur de formation. Je ne suis pas un sponsor de projet locatif, je suis même un client, parce que pour l'anecdote, on s'est rencontrés d'une manière très particulière.

• Speaker #2

  Exact, c'est vrai, exactement. C'est un de mes conseillers qui m'a partagé...

• Speaker #1

  Parce que j'ai mandaté la société de Robin pour vendre des immeubles.

• Speaker #2

  Exactement, pour s'occuper du coup d'une partie de ton arbitrage immobilier, avec plusieurs conseillers qui sont occupés de certaines ventes, voire des ventes optimisées.

• Speaker #1

  On peut les citer, parce que j'ai été extrêmement, et vraiment je suis très exigeant. quand je vois que je suis exigeant sur La qualité du beurre. Sur la qualité d'un service, je suis très exigeant. Germain de projet locatif. Et Fabien, qui est sur la zone de Dijon. J'avais acheté un immeuble au centre-ville de Dijon que j'ai revendu à la découpe. Vraiment, ce n'est pas pour tirer les pompes. C'est le client qui s'exprime. J'étais extrêmement satisfait de la commercialisation de mes immeubles, de mes apparts. On a vendu 11 lots sur un immeuble et l'autre il y avait, je ne sais plus de mémoire, peut-être 7-8 lots. Petite vingtaine de lots vendus parce qu'en 2022, je sentais que les prix étaient élevés, qu'il fallait vendre. Et j'étais passé malheureusement, et notamment sur l'immeuble de Dijon, par deux agences immobilières très mauvaises. Et donc là, j'avais contacté Projet Locatif. Je me suis dit, tiens, la casquette investisseur, j'aurais peut-être quelqu'un de meilleur sur le terrain. En tout cas, je leur passe le bonjour. alors deux personnes que je n'ai pas encore rencontrées physiquement mais en tout cas un grand merci à La qualité du travail qui m'a permis de déstocker une vingtaine de lots.

• Speaker #2

  Merci Fouad, je pense que ça leur fera plaisir. Et c'est deux super conseillers de l'équipe. Tous les conseillers sont tous des multi-investisseurs. Et c'est vrai que là, ils se sont occupés de toute la partie découpe, commercialisation, revente en lots pour optimiser aussi la vente de certains biens que tu avais. Donc c'est comme ça effectivement qu'on s'est connus. Et puis après, la relation a avancé.

• Speaker #1

  C'est Germain qui t'a partagé le podcast.

• Speaker #2

  Exactement, tout à fait.

• Speaker #1

  Et là, tu as écouté. Germain m'a dit, écoute, Robin voudrait échanger avec toi. Donc, on s'est fait un appel téléphonique. Ensuite, on s'est fait une visio de 2-3 heures, je crois.

• Speaker #2

  Exactement. C'est comme ça que je suis rentré en contact. Et je me suis dit, enfin, quelqu'un qui a un vrai discours cohérent pour des investisseurs avec des vraies ambitions. Ça correspond tout à fait à la stratégie que j'ai. C'est acheter des immeubles de plus en plus importants. Donc là... En ce moment, j'essaye de faire à peu près entre 2 et 3 millions d'euros d'emprunts par an. Voilà, je suis sur cette phase-là. Avec différents associés aussi, il faut quand même le préciser. Je ne suis pas seul, j'ai beaucoup d'associés qui, pour certains, ont des revenus bien supérieurs aux miens. Donc il y a des associations un peu différentes. Et puis, bien sûr, l'acquisition massive en SCI, à l'IS, qui permet de maîtriser la fiscalité. Souvent, on a l'impression qu'en France, on sait que c'est un paradis bancaire. Ça c'est vrai que... Quand tu as expliqué ça dans les podcasts en disant que la France est un paradis bancaire, je me dis que c'est bien de faire que ça se sache parce qu'on n'a pas l'impression,

• Speaker #1

  on a des cartouches à jouer.

• Speaker #2

  Et en fait, je pense que les gens qui nous écoutent ne se rendent pas compte du potentiel de levée de fonds qu'ils ont entre leurs mains et qu'ils n'utilisent pas. C'est incroyable. Et en fait, quand on fait effectivement les bonnes stratégies fiscales, également, on a l'impression que la France... ce n'est pas un paradis fiscal, moi, je peux le prouver. J'ai eu d'ailleurs plusieurs contrôles fiscaux, personnels, approfondis sur mes SCI. Je suis passé par toutes les étapes.

• Speaker #0

  J'avais eu une version différente de l'examen de situation personnelle.

• Speaker #1

  C'est-à-dire ?

• Speaker #0

  La perquisition fiscale à 6h du matin, ils sont arrivés avec le bélier.

• Speaker #1

  Donc il faut quand même avoir une rigueur fiscale, il faut des partenaires de qualité.

• Speaker #0

  Surtout que ça fait peur quand t'as pas l'habitude.

• Speaker #1

  Surtout l'expert comptable.

• Speaker #2

  Ce que je voulais dire c'est que quand on investit massivement et avec une bonne stratégie, on n'a pas de fiscalité en France. En tout cas, moi ça fait 15 ans que j'investis, pour l'instant je n'ai pas payé d'impôts sur mes revenus fonciers. Pourquoi ? Parce qu'on a ce système magique de la déduction des reports, des déficits, des reports des amortissements, etc. Et ce qui fait que quand on a la bonne stratégie, les bons véhicules, finalement, la fiscalité n'est pas un problème. Donc ça, je voulais quand même en parler parce qu'on a l'impression qu'en France, on paye quand même beaucoup d'impôts. Et c'est vrai qu'on en paye beaucoup. Moi, j'ai une société avec projet locatif. On fait quand même pas mal de chiffres d'affaires, de ventes. On paye beaucoup de TBA, on paye de l'IS, on paye beaucoup d'impôts. euh Et en immobilier, effectivement, il y a la taxe foncière, qui, en plus, sur mon secteur, est quand même très élevée. Je dois payer à peu près 150 000 euros par an de taxe foncière. À quoi ?

• Speaker #0

  Deux mois ?

• Speaker #2

  On est, en général, à deux mois, effectivement, de loyer.

• Speaker #0

  Donc, c'est vraiment la tranchotte sur la taxe foncière.

• Speaker #1

  Parfois,

• Speaker #0

  il y a trois mois.

• Speaker #2

  Ça va jusqu'à trois mois pour certains départements,

• Speaker #1

  effectivement. Pour moi, trois mois de taxe foncière, en équivalent loyer, c'est rédhibiteur, pour moi.

• Speaker #2

  C'est énorme. C'est énorme. Mais bon, voilà, c'est pour dire qu'effectivement... quand on fait les bons choix, on peut aussi optimiser la partie fiscale et sur le long terme, pour le coup.

• Speaker #0

  Moi, j'aime bien dire, même s'il y avait de la fiscalité, par rapport à l'amortissement de capital qui est net d'impôt, bien sûr,

• Speaker #2

  bien sûr.

• Speaker #0

  Si demain, tu vends, même au prix d'achat, sans plus-value, il y a les gens qui me sortent, oui, il va y avoir la reprise d'amortissement. Mais la reprise d'amortissement est une annulation de déduction fiscale qui t'a donné un levier fiscal pour faire plus d'opérations. Donc, en soi, si t'as... Oui,

• Speaker #1

  récupère la moitié, ça fait quand même... paquet de pognon.

• Speaker #0

  Tu déduis, tu as déduit 150, on te taxe sur 150, ça fait zéro à la fin sur une reprise d'amortissement. Tu pars avec le capital, tu le mets et c'est réglé.

• Speaker #2

  Tout à fait. En tout cas, ça n'a jamais été un frein. Bon ben voilà, moi c'était pour partager un peu mon expérience en me disant, bon ben voilà, j'avais un petit bagage, il est possible de faire ça. Et puis j'espère que ça inspirera un petit peu l'audience aussi, avec une prise de conscience, parce que des fois, c'est pas grand-chose. Moi, j'ai eu une prise de conscience avec une collègue qui était aide-soignante à l'époque, qui s'en n'est pas rendu compte, mais une conversation en allant chez un patient dans la voiture. On avait un peu de sous de côté, on avait 30 000 euros qu'on avait économisé avec mon épouse. On se dit, sur le livret A, 1%, je ne sais pas combien c'était à l'époque, peut-être 3%. Ça traîne. Qu'est-ce que tu penses qu'on pourrait faire avec ça ? Elle m'a dit, tu devrais acheter un appartement. Moi, j'ai acheté un appart il y a 15 ans, c'est la banque qui m'a financé. C'est toujours le même locataire qui est dedans. Aujourd'hui, ça m'aide à payer les études de ma fille qui fait des études. ça lui paye son appartement pour ses études je lui dis bon bah Tu peux la remercier. Je suis passé plusieurs fois la remercier. D'ailleurs, elle ne se rend pas compte parce qu'en fait, cette conversation de quelques minutes m'a changé la vie.

• Speaker #1

  C'est un déclic.

• Speaker #2

  Je suis passé une première fois, on a bu une bouteille de champagne. Après, au bout de 50 lots, je suis venu avec la caisse de champagne. Et puis bon, là, après, voilà, elle ne se rend pas compte. Mais c'est des petits déclics comme ça. Et puis, quand on a des gens, voilà, on peut en parler autour de soi. Mais c'est bien de partager aussi l'information avec des personnes compétentes parce qu'on peut faire l'erreur d'échanger avec nos proches, avec des amis qui vont peut-être nous décentrer, qui n'auront pas les compétences nécessaires. Ils voudront notre bien, mais pas forcément nous donner les bonnes informations pour nous aider à franchir le cap, à passer à l'action. C'est vraiment l'expérience qui fait la différence. Je m'en rends compte avec le temps. On peut être investisseur avec un lot ou deux. Pour moi, on n'a pas d'expérience. On n'est pas investisseur immobilier. Voilà, un vrai investisseur immobilier, c'est quelqu'un qui a vraiment un gros patrimoine, qui a une grosse expérience et qui connaît les bonnes méthodes et les bonnes stratégies. Donc voilà, en tout cas, moi c'était avec grand plaisir pour partager cette expérience et espérer parce qu'en fait, ce que j'ai fait pour moi, au-delà effectivement de ce qu'on fait avec Projet Locatif, c'est partager pour aider aussi d'autres personnes à faire la même chose parce que je trouve ça extraordinaire.

• Speaker #0

  En fait, c'est prendre le rôle de cette femme qui t'a conseillé. De reproduire l'exercice.

• Speaker #2

  Exactement. Il doit y avoir de ça, effectivement, peut-être en arrière-fond, de rendre l'appareil comme ça et d'aider un maximum de personnes aussi à le faire. Il faut le sentir, il faut se sentir aussi capable, parce qu'on parle de signe noir, il y a peut-être des personnes qui ne se sentent pas capables aussi d'investir dans l'immobilier. On peut dire qu'aussi, ce n'est peut-être pas fait pour tout le monde.

• Speaker #0

  On ne peut pas dire, même si tu n'as pas d'argent, pas de revenus.

• Speaker #1

  Salut à toi, futur rentier. Mon petit cash flow.

• Speaker #0

  Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas envoyé quelques balles perdues.

• Speaker #1

  C'est intéressant ce que tu dis. Moi, je suis totalement d'accord et j'assume ce positionnement. Ce n'est pas fait pour tout le monde. Il y a le biais du survivant, finalement, qui nous laisse à penser que tout le monde peut le faire. Là-dessus, je suis d'accord. Mais il y a quand même une nuance importante. Il y a des gens qui ont les cartes en main et ils ne le savent pas. Et c'est là où il faut de l'accompagnement parce que j'ai enregistré un podcast, enfin on a enregistré un podcast avec Léna et Samuel, et on a aussi des gens qui ont parfois des cartes en or. et qui n'ont pas conscience du pédigré, du potentiel, avec les bonnes stratégies, le bon accompagnement, de ce qu'on peut faire, et sur la notion de paradis bancaire dont tu parlais tout à l'heure, où on a quand même un levier qui est absolument monstrueux, qui produit des dizaines, des centaines de milliards d'euros de prêts immobiliers, et mettre de la conscience également sur la valeur de tes cartes, c'est ce que je fais notamment en audit stratégique. C'est hyper important parce que oui, tout le monde ne peut pas, mais certaines personnes peuvent et ne le savent pas. Et il faut aussi en avoir conscience.

• Speaker #2

  Exactement. On a des prises de conscience à tout niveau. Moi, j'ai eu une prise de conscience dernièrement avec un futur associé. On s'est positionné sur un projet commercial. C'est Grégory qui est sur mon secteur. C'est pareil, c'est quelqu'un qui m'a fait aussi franchir des capes psychologiques. Puisque, voilà, ils viennent de lever 10 millions en 4 mois. Bon, voilà, on se dit, là, il y a quand même des niveaux aussi supérieurs.

• Speaker #1

  En financement pro, on parle de quelqu'un qui fait que de l'immobilier commercial.

• Speaker #2

  Exactement, exactement. Mais voilà, on est finalement à sa propre limite. Mais il faut le temps, effectivement, que le cerveau accepte aussi de digérer les informations. On parle de chiffres importants aujourd'hui qui me surprennent plus tant que ça. Parce qu'on s'habitue à tout ça et on accepte aussi l'éventualité que c'est possible et qu'on peut y arriver.

• Speaker #1

  Tu vois, c'est intéressant ce que tu dis sur le chiffre, parce que c'est vrai que l'unité de compte du podcast, c'est le million d'euros, et non pas pour impressionner, parce que ça devient en fait quelque chose de quasiment identitaire. Et tu dis, ça ne m'impressionne pas. Et c'est un peu la conséquence de l'entraînement. du passage massif à l'action. Et finalement, on se dit qu'on est habitué. J'avais eu un... C'était Auguste que je salue au passage, qui m'avait dit la première opportunité que tu m'as proposée, on était sur un financement, je crois, à 1 million. Il m'a dit, mais purée, ça me paraissait colossal. Il m'a dit, mais c'était énorme. Et maintenant, il ne fait rien en dessous d'un million. Donc évidemment, on n'est pas obligé d'aller sur des OP à 1 million. Ça peut être. 3 OP à 350 000 euros, c'est très très bien. Mais en tout cas, c'est vrai que passer à l'action massivement stratégiquement permet de flirter avec une unité de compte intéressante et d'aller flirter avec son ambition et de se réaliser parce que, comme j'aime le dire, en fait, les projets font vivre l'individu et font même vivre le couple. C'est ça qui est intéressant parce qu'on donne aussi de l'oxygène au couple quand on est en couple. Toi, je sais que t'es en couple. Et l'idée, c'est aussi qu'il y a une réalisation de soi et du couple à travers l'entrepreneuriat immobilier. Ça, c'est intéressant.

• Speaker #0

  Tout à fait, c'est de l'épanouissement personnel, familial, aussi des perspectives d'avenir. Et on est quand même sur un des besoins fondamentaux, finalement. Ça, on a tendance à l'oublier, avec en plus un effet de levier puissant. Donc voilà, c'est vrai que ça coche quand même pas mal de cases pour être plutôt rassuré et serein dans le temps.

• Speaker #1

  Donc il faut investir malgré la dégradation de la note des agences de notation françaises, donc la dégradation de la note française. Toi, tu continues à investir ?

• Speaker #0

  Moi, je vais continuer à investir. Je ne vais pas me laisser impressionné ou trop perturbé par toutes ces informations qui nous sont données au fur et à mesure. J'ai vécu plusieurs périodes. Je pense que c'est une période peut-être difficile, effectivement, pour la France. Mais on aura toujours besoin de se loger, on aura besoin de manger, de se chauffer. Et donc ce besoin restera, peu importe les périodes financières que nous allons traverser. et donc je suis... confiant dans le temps. Donc, je vais continuer, moi, à avancer dans mon parcours et ne pas me laisser distraire avec toutes ces informations. On a eu aussi les restrictions de location avec les diagnostics de performance énergétique. On a vécu la remontée des taux. Bon, il y a toujours des informations. Il y a eu le Covid, évidemment. C'est très intéressant.

• Speaker #2

  La dégradation de la note française, il y a un élément que moi, j'aime bien prendre. Et ce n'est pas les youtubeurs. J'aime bien regarder un indice. Ça a été dégradé en vendredi soir. Les marchés financiers sont fermés. Le 4,40 est à plus 100 points ce matin. Incroyable.

• Speaker #0

  La confiance est là.

• Speaker #2

  Le 4,40 superforme en Europe. Le 4,40 franchit les 7900 points malgré la dégradation de la dette française. Donc,

• Speaker #0

  c'est concret. C'est les marchés qui parlent.

• Speaker #1

  Il y avait une information que je t'ai donnée que tu as trouvé extrêmement pertinente sur... Tu sais, on entend tous les jours, et c'est là qu'il faut une base aussi économique. C'est vrai que moi, je raisonne souvent en économiste. On entend que la France va s'écrouler la semaine prochaine, etc. Et j'avais partagé ça sur un podcast. Je l'ai partagé avec toi et tu m'as dit, tu sais, tout à l'heure, quand on buvait le café, tu m'as dit, c'est très pertinent. La France, sur les 40 dernières années, après la période des 30 glorieuses, qui a été une période exceptionnelle, donc grosso modo, la France, sur les 40 dernières années, est en taux de croissance économique positif. Il y a peut-être une année, je ne m'en rappelle plus exactement, mais peut-être qu'il y a eu une année difficile en 1993, mais grosso modo, sur les 40 dernières années, le taux de croissance économique en France est positif. Et on parle d'un taux de croissance positif moyen de l'ordre de mémoire, je crois que c'est 1,7% de croissance. Donc c'est marrant de dire que le pays est cuit et qu'il n'a aucun avenir, alors que quand on regarde la période des 40 dernières années, on a un taux de croissance économique qui est positif. Donc moi je pense que la France, même si on a un souci de gestion de la dette publique, je pense évidemment j'ai pas la boule de cristal on a des fondamentaux en bas béton armé, je pense que on a des cartes en or, évidemment il y a du boulot à faire, il y a de la critique constructive, mais je pense sur une durée qui m'intéresse qui est la durée optimale de l'amortissement du capital 20 ans moi je suis prêt à parier que la France sur les 20 prochaines années a un taux de croissance économique positif. Et ce qu'on veut aussi mettre en perspective et ce qui est une analyse totalement erronée c'est le taux de croissance important des zones en développement, mais c'est un effet de rattrapage. On ne peut pas avoir un dynamisme de gens qui sont à 2000 euros par tête de PIB avec une zone stable et mature comme celle de l'économie française. Donc l'idée c'est que non, la France ne va pas s'écrouler la semaine prochaine. Regardez sur internet, il y a la notion de cycle économique de type contratief. C'est du nom, je crois, d'un économiste russe. Ce sont des cycles très longs de 30, 40, 50 ans. Mon opinion, mon avis, ma théorie là-dessus, c'est que pour faire couler la France avec ses fondamentaux, et je dis bien la faire couler comme c'est vendu par Abercan et compagnie, de la marche Charles Gave, pour moi il faut 50 ans minimum, c'est-à-dire un cycle économique. Donc est-ce que nous on a la marge de manœuvre temporelle ? Est-ce qu'on a l'espace-temps pour se bâtir le patrimoine et éventuellement l'arbitrer ? Bon, la question, elle est vite répondue, comme dirait notre grand philosophe suisse des réseaux sociaux. Salut à toi, jeune entrepreneur. Donc, c'est important aussi de finir par une touche d'optimisme, mais basée sur des fondements économiques réels. La France ne va pas couler. Elle a des cartes en main en or. Il y a des problèmes. d'ordre structurel, mais les taux de croissance économique sont positifs. L'investisseur ne doit pas être influencé par les masses, par les gens qui vendent de la peur, et ça c'est hyper important. Et je trouve que toi qui as traversé plusieurs cycles économiques, t'en es la preuve vivante.

• Speaker #0

  Tout à fait, non, mais par contre, il y a un effet réel sur l'action, effectivement, de la population suite aux annonces. Ça c'est assez impressionnant. on peut manipuler un petit peu les masses grâce aux informations qui sont transmises comme ça. J'ai été assez impressionné et j'ai appris au fur et à mesure du temps à justement prendre beaucoup de recul par rapport à ça et avoir une vision différente, ce qui m'a permis peut-être de faire des choses un petit peu différentes de la masse aussi.

• Speaker #1

  Tu vois, c'est hyper important ce que tu dis parce que je reviens sur le comportemental, sur la compétence. En fait, tu as développé ton esprit critique et tu n'es pas influencé par... par les médias. Je prends la journée du 10 septembre, on nous a annoncé la révolution française de 1789. C'est vrai ou pas ? Quelque part en exagérant un peu. Qu'est-ce qui s'est passé ?

• Speaker #2

  On s'en parlait sur CNews.

• Speaker #1

  Non, pas du tout, parce que sur CNews, on va t'expliquer... Non, sur CNews, on va t'envoyer des informations bas de gamme pour vendre de l'audience et manipuler les masses. Moi, j'introduis des critères économiques. C'est important parce que même quelqu'un qui a un niveau d'éducation élevé et qui est illettré du... du point de vue économique, n'a pas le discernement pour pouvoir faire la part des choses. Et ce que j'apporte sur cette partie économique, c'est que les 40 dernières années, on est en croissance, sachant que les 30 glorieuses, qui sont les 30 années précédentes, on était en hypercroissance. Donc je ne vois pas pourquoi, par rapport à la situation économique actuelle, oui, il y a des problèmes. Pourquoi est-ce qu'on devrait arrêter d'investir ? Parce que Delamarche nous a dit que la France va couler la semaine prochaine. Et ça, c'est un discours qui est nouveau, qui est exactement à l'inverse de ce qu'on a sur CNews. Je ne sais pas si vous avez d'autres éléments sur lesquels vous vouliez échanger ?

• Speaker #0

  Moi, je pense que ce n'est pas mal. Juste une petite sensation pour les investisseurs qui me comprendront quand on reçoit ces offres de prix. Je vous souhaite à tous d'avoir cette sensation de satisfaction avec beaucoup de zéros derrière. On a l'impression d'avoir gagné au loto à chaque fois. L'inconvénient, c'est que c'est très addictif. On a envie de continuer et d'enchaîner.

• Speaker #1

  C'est une bonne addiction.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Franchement, c'est hyper agréable d'avoir cette chance en France unique de pouvoir lever autant d'argent. j'aurais jamais imaginé à l'époque Donc en 2010, quand j'étais aide-soignant, pouvoir lever autant de millions d'euros, je n'aurais pas cru une seule seconde. Et pourtant, c'est tout à fait possible avec des bonnes stratégies. On a la chance d'avoir ce paradis bancaire en France. Je ne comprends pas pourquoi tout le monde n'utilise pas sa capacité d'emprunt au maximum.

• Speaker #1

  Parce que les gens écoutent ces news, une chaîne d'information bas de gamme. Voilà pourquoi. Et juste pour conclure sur ce que tu as dit, qui est hyper intéressant.

• Speaker #2

  Je te rappellerai fois de... que le budget juridique de CNews n'est pas celui des infopreneurs. Donc calme-toi un peu,

• Speaker #0

  s'il te plaît.

• Speaker #2

  C'est moi l'éditeur du podcast.

• Speaker #1

  C'est une information bas de gamme.

• Speaker #2

  Pour le service juridique de CNews, les mises en demeure et...

• Speaker #1

  Je n'ai pas dit que c'est une chaîne d'information raciste et médiocre. C'est une chaîne d'information bas de gamme. Non, mais tu vois, je rebondis sur ce que tu dis. Tu parles d'offres de prêt et ça, c'est très concret. Quand les gens me disent c'est bon, j'ai la simulation, La parole d'un banquier ne vaut rien, une simulation ne vaut rien, un accord de principe commence à être intéressant, la seule chose qui vaille, c'est une offre de prêt. Quand on a une offre de prêt, on a un prêt. Ça c'est important, tu vois, donc on voit que t'es dans le concret.

• Speaker #0

  Tout à fait, parce qu'on a eu tellement de déboires, comme tu dis, on a souvent la personne en face de nous qui veut nous prêter.

• Speaker #1

  De déceptions, plus déceptions que déboires.

• Speaker #0

  Bien sûr, oui, Après, on trouve toujours des solutions. Donc effectivement, ça finit bien en général. Mais on a tendance à croire la personne qu'on a en face de nous, qui nous dit oui et qui veut nous prêter. Mais en réalité, ce qui compte, c'est vraiment l'offre de prêt. Tant qu'on n'a pas l'offre de prêt, il faut multiplier les rendez-vous, continuer à prospecter pour son financement, mais ne jamais être sûr que c'est acquis tant qu'on n'a pas les offres de prêt. Donc ça, c'est très concret. Et l'expérience qui parle. Ne vous faites pas avoir, les délais passent vite, une fois qu'on a signé un avant-contrat. Donc c'est vraiment la chasse au financement, il faut être moteur, motivé, et savoir que ça va être, ça dépend des profils, mais des fois plus ou moins compliqué. Et puis mettre beaucoup d'énergie, c'est vraiment la qualité première d'un investisseur, je répète un peu, mais c'est trouver des opérations et les faire financer. On n'est pas là pour faire des travaux, pour faire de la gestion, pour faire de la comptabilité. Pour ça, on s'équipe de professionnels. Là où on a un effet de levier, c'est justement sur la partie financement. Même la recherche peut être éventuellement déléguée. Avoir son analyse, élever des fonds, se concentrer là-dessus et puis multiplier les opérations. Et pour moi, c'est là où il y a le plus gros effet de levier.

• Speaker #1

  C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.

• Speaker #0

  C'était Robin Eldin pour vous partager mon expérience d'investisseur.

• Speaker #2

  Et c'est Hugo pour remercier Robin de cette intervention sincère, transparente, bienveillante. Et je voulais encore le remercier d'avoir accepté l'invitation et de s'être prêté au jeu totalement pour la communauté. Donc un remerciement.

• Speaker #1

  Et pour te remercier, je te propose de te nourrir.

• Speaker #0

  ça me convient merci à vous deux de nous aider de mettre

• Speaker #1

  Robin est très grand donc c'est rare que je tombe sur des gens plus grands que moi et je mange beaucoup donc je vais te nourrir je vais te nourrir