- Speaker #0
Allez, j'tire 200.
- Speaker #1
Fric ! Tunes Pognon Oseille La Mola
- Speaker #0
Rizbi
- Speaker #1
Salaire Honoraires Primes Pension de retraite Livret A Héritage Assurance vie Impôts Déduction Investir Bitcoin Credit Intérêt SCPI, Plan d'épargne action PER Travailler, se marier, se paxer ou vivre en union libre Fonder une famille, monter sa boîte, demander un crédit immobilier Se séparer, se remarier, changer de boulot, partir en retraite hériter devenir veuve autant de grandes étapes de la vie mais aussi trop souvent d'occasions de s'appauvrir pour les femmes mal informées mais il n'est jamais trop tard pour se poser les bonnes questions sur sa situation financière et son patrimoine ou matrimoine actuel ou à venir et tant qu'il en est encore temps mettre en place des stratégies d'épargne et d'investissement pour éviter de se réveiller un jour fauché voir spolié c'est ce que nous vous proposons chaque mois dans ce podcast avec nos experts invités si vous ne savez pas comment vous informer informer pour mieux vous occuper de votre argent. Si ce que vous racontent les experts de la banque et de l'assurance entre autres vous paraît obscur, complexe, ce podcast est fait pour vous. Notre mission, vous aider à bâtir votre indépendance financière qui est la clé de votre liberté et vous aider à peser le pour et le contre avant de prendre une décision qui engage vos sous, avec un regard de femme, de conjointe, de mère sur l'argent. Je suis Corinne Golberger, journaliste, et j'anime ce podcast avec Thierry O'Hayon, gestionnaire de patrimoine et co-auteur de « Les filles osent parler à l'argent » et « L'argent au féminin » . Merci à notre partenaire Exant, cabinet de conseil spécialiste de l'investissement dans la silver economy, à découvrir sur exant.fr. Et maintenant qu'on s'est dit tout ça, parlons cash les filles ! J'en ai ras-le-bol d'être locataire et de jeter l'argent de mes loyers par les fenêtres. Avec l'équivalent de ce que je dépense à fond perdu tous les mois, je pourrais rembourser le crédit de mon premier appart, tout en me constituant un patrimoine ou un matrimoine. Je suis féministe ! Ah, être enfin vraiment chez moi comme 60% des ménages français, entre parenthèses. La pierre, il n'y a que ça de vrai, comme répétait ma grand-mère. Mais est-ce qu'une banque me fera crédit si j'achète en solo ? Vaut-il mieux acheter seul ou en couple, vu le nombre de séparations ? Et qu'est-ce qui se passe si je divorce, si je me retrouve au chômage, ou si le carnet de commande est vide, ou si je trouve un taf dans une autre ville, alors que j'ai un crédit sur le dos ? Bref, devenir proprio, est-ce que c'est vraiment pour moi ? Vous êtes de plus en plus nombreuses à vous poser ce genre de questions. Tiens, quelques chiffres à l'appui. Si plus de 60% des femmes qui prennent un crédit immobilier le font en couple, près de la moitié des acheteurs célibataires de l'année dernière étaient des femmes. dont une majorité de primo-accédantes, des femmes qui ont accédé à la propriété pour la première fois de leur vie. Ce sont des chiffres du courtier Empruntis qui nous livrent le portrait robot des femmes qui achètent en solo. Leur âge a baissé, elles ont 39 ans en moyenne, 3 ans de plus que les hommes. On peut imaginer qu'elles achètent plus tard qu'eux parce qu'elles gagnent moins comme vous le savez. Une sur cinq est divorcée. Surprise ? Nos acheteuses en solo arrivent avec un bel apport personnel qui représente près d'un quart du coût de leur achat, soit un apport de 49 600 euros en moyenne. C'est plus que les hommes, sans doute pour avoir moins à emprunter et donc à rembourser moins longtemps. Et elles empruntent combien en moyenne, les solos ? A peu près 167 500 euros, 5 300 euros donc de plus que les hommes. C'est logique, comme les femmes gagnent moins que les hommes, elles empruntent plus. On constate aussi que pour une emprunteuse en solo, Le coût de l'assurance emprunteuse est plus élevé que pour un homme. Cet écart s'expliquerait entre autres par une durée d'emprunt plus longue pour elle. 211 mois, soit 17 ans et demi, soit presque 2 ans de plus que les hommes d'après le courtier Magnolia. Alors, rester locataire ou devenir proprio ? Pour répondre aux nombreuses questions que vous vous posez, nous accueillons aujourd'hui Aline Théodorie de Marli Immobilier. Marli Immobilier, c'est une société de service spécialisée dans l'immobilier. Bonjour Aline.
- Speaker #2
Bonjour Corinne.
- Speaker #1
Bonjour à Thierry Oignon, mon complice de ce podcast.
- Speaker #0
Bonjour Aline.
- Speaker #2
Bonjour Thierry.
- Speaker #1
Bonjour Léo, fidèle à la technique. Et merci à notre partenaire Exante, cabinet de conseil en investissement dans la silver economy, à retrouver sur exante.fr. Et c'est parti ! Absolument ! Alors Aline, quelle différence y a-t-il entre les agences immobilières et les agents indépendants ? Les frais d'agence, pour ce que j'en sais, sont généralement payés par les vendeurs. Est-ce qu'ils sont compris dans le prix ? prix de vente et est-ce que pour les honoraires des agents indépendants c'est pareil ? Et au passage, si vous pouviez nous rappeler à peu près en moyenne quel pourcentage ça représente les frais d'agence ?
- Speaker #2
Alors une agence immobilière c'est une société en réseau, enfranchisée ou indépendante qui a comme ressource une équipe de négociateurs. Soit ils sont salariés, soit ils sont indépendants, agents commerciaux. Ils ont une vitrine, des outils marketing, un réseau, une visibilité et elle est généralement plus forte mais moins flexible. par des processus plus rigides. L'agent indépendant, lui, c'est un auto-entrepreneur généralement. Il travaille seul avec des outils digitaux. Il a moins de visibilité et se repose sur son réseau personnel. Il n'y a plus de flexibilité et gère son emploi du temps. Alors, les frais d'agence sont souvent soit la charge vendeur, soit la charge acquéreur. Ils sont exprimés en pourcentage ou en forfait. En général, entre 4 et 8 % du prix de vente TTC pour une agence et à peu près entre 2 et 5 % pour les indépendants. De toutes les façons, dans les deux cas, ils sont compris dans le prix de vente et payés par le vendeur.
- Speaker #1
D'accord, c'est-à-dire que quand on voit le prix de vente qui est affiché dans la vitrine de l'agence, les frais d'agence sont en fait déjà compris dans le prix de vente. Ça, c'est un truc dont on ne se rend pas tellement compte en général.
- Speaker #2
Alors, quand elles sont à la charge vendeur, vous n'aurez pas de visibilité sur le montant et quand elle est à la charge acquéreur, vous avez le montant des honoraires.
- Speaker #1
Qui est affiché.
- Speaker #0
Il est marqué FAI. Oui,
- Speaker #2
oui. FAI. ou FAI ? Frais d'agence inclus ou honoraires d'agence inclus ?
- Speaker #1
Thierry, je sens que tu brûles d'envie de poser une question.
- Speaker #0
Alors, Aline, vous les voyez, ces femmes qui veulent devenir primo-accédantes, en couple, en solo et qui se voient déjà dans le bien que vous leur faites visiter. Quel conseil vous leur donneriez pour présenter le meilleur dossier de crédit possible à la banque ? Particulièrement celles qui veulent acheter seule ou en tout cas celles qui ne sont ni en CDI ni salariées. Et ça, ça fait partie des services que vous apportez.
- Speaker #2
Alors le premier conseil que je pourrais leur donner, c'est déjà de se rapprocher d'un courtier pour vérifier leur capacité d'emprunt. Ça, c'est vraiment le premier conseil. Souvent, on oublie de passer par un courtier. On va voir sa banque qui, elle, n'est pas toujours le meilleur conseiller. Donc c'est mon premier conseil avant d'avoir le coup de cœur, donc avant de visiter.
- Speaker #0
Votre idée, c'est je vais voir un courtier, je parle au courtier, j'évalue et après... je commence à visiter.
- Speaker #2
J'étudie ma capacité d'endettement et ensuite, je visite.
- Speaker #1
J'ai une idée de ce que je peux emprunter.
- Speaker #2
Exactement. Donc, ils feront des simulations et obtiendront certainement le meilleur taux parce que ce n'est pas forcément votre banque qui sera la plus compétitive. Ça, il faut le savoir aussi. Je leur conseillerais aussi de rassembler tous les documents nécessaires pour constituer le dossier parce qu'à partir du moment où on veut se positionner avec une offre, il faut être assez rapide.
- Speaker #1
À faire assaisir tout de suite.
- Speaker #2
Exactement. Parfois.
- Speaker #1
J'entends souvent que les banques privilégient les emprunteuses qui ont une situation professionnelle stable et que les professions libérales et les entrepreneuses peuvent également emprunter à condition de justifier d'une activité rentable depuis au moins trois ans.
- Speaker #2
C'est ça, exactement. Il faut au moins trois ans pour les indépendantes pour pouvoir déposer un dossier.
- Speaker #1
Voilà, si on n'a pas de CDI. Et puis évidemment, ça paraît logique, mais pas de découvertes fréquentes,
- Speaker #2
pas de crédits en cours non maîtrisés,
- Speaker #1
un historique de crédit positif, ce qui montre une capacité à rembourser sans incident. Donc, Caline, les primo-accédantes que vous rencontrez, est-ce qu'elles ont une idée globale de ce que ça coûte vraiment de devenir proprio ? Et je rappelle, tout ce qu'il faut avoir en tête, il y a les frais de notaire, à peu près 8% du montant de la vente. Merci. Dans l'ancien, 2% dans le neuf, il y a les frais de dossier, il faut avoir un apport personnel, en général on dit au moins 10% du prix du bien, il y a le coût du crédit évidemment, il y a l'assurance emprunteur, à 100% pour celles qui achètent seules, il y a les charges de copropriété, le plus souvent on achète rarement un bien, à moi d'acheter une maison, on achète rarement sans charge de copropriété à côté. Il y a la taxe foncière, il y a les travaux qui sont désormais à la charge de la nouvelle propriétaire. J'ajoute qu'il faut en faire régulièrement si on ne veut pas, en plus, que le bien se déprécie et se vende moins cher qu'à l'achat quelques années plus tard éventuellement.
- Speaker #2
En effet, il y en a des choses qui plombent.
- Speaker #0
Dans les façons dont tu les décris, ça fait peur.
- Speaker #2
Non, non, généralement.
- Speaker #0
Il faut se lancer. Je pense que quand on a envie, il faut y aller. Absolument.
- Speaker #1
Il faut être bien accompagné, mais je pense qu'il faut avoir tout ça quand même à l'esprit, savoir tous ces frais auxquels on ne pense pas. Forcément, quand on est là devant la vitrine de l'agence, on peut s'arriver en disant « je me vois bien » .
- Speaker #2
Les primo-accédants, en général, n'ont absolument pas une idée précise de ce que coûte une acquisition. Ils connaissent les frais de notaire, ça en général c'est quelque chose qu'on connaît, ils ne connaissent pas toujours le pourcentage, mais ils savent qu'il y a des frais de notaire. Donc les coûts initiaux, comme vous l'avez dit, c'est 8% pour l'ancien et 2,5 à 3 pour le neuf. Les frais de dossier bancaire, ça peut aller jusqu'à 1500 euros. Il faut un apport personnel de 20%, c'est mieux. 10%, c'est le minimum. 20%, c'est l'idéal. L'assurance emprunteur, c'est de 0,2 à 0,6% du capital emprunté par an. Ça peut représenter une somme. Les éventuels travaux à faire. Il ne faut pas oublier qu'il y a les travaux de l'appartement, mais aussi les travaux prévus dans la copro. C'est très important de lire les PV d'AG.
- Speaker #0
Surtout avec la transition énergétique.
- Speaker #2
Exactement.
- Speaker #0
Et les obligations des copropriétés de se mettre au norme régulièrement. Puisqu'il y a le livre de la copropriété qui est imposé aux copropriétaires pour respecter la transition énergétique.
- Speaker #2
Il y a le CNIL aussi, le carnet d'entretien, vraiment pour montrer tous les travaux qu'on a effectués. On a une transparence totale aujourd'hui sur les travaux. Il faut savoir que les DPE aujourd'hui sont quand même assez bloquants, parce que ça peut aller jusqu'à G. G aujourd'hui, si vous achetez un logement en G, il ne sera pas louable du tout. F, on y vient, 2028, et E, ce sera 2034. donc ça nécessite quand même de penser au budget de travaux avant d'acheter il y a l'assurance habitation aussi qu'il ne faudra pas oublier cette vieille bâtisse,
- Speaker #1
cette belle passoire énergétique mais qui a tellement de charme avec ses vieilles pierres je me disais là vous parliez du compte rendu d'AG avant même de signer quoi que ce soit on peut demander à regarder, à lire le dernier compte rendu d'AG ?
- Speaker #0
Alors... de ce que je sais.
- Speaker #2
Moi, ce que je préconise, ce que je fais, c'est que déjà, je fais une visite avec les acquéreurs. Une fois qu'ils ont signé un bon de visite, que j'ai vu leur pièce d'identité, là, je leur transmets les documents. Parce que c'est quand même des documents confidentiels et on ne peut pas les donner à tout le monde. Donc moi, je procède comme ça. Ensuite, moi, je fais un résumé des procès verbaux qu'il peut y avoir sur les trois dernières années, généralement, et je les fournis bien évidemment à l'acquéreur s'il est intéressé pour se positionner.
- Speaker #1
C'est là qu'on peut découvrir que l'appartement qu'on convoite, il y a d'énormes travaux de prévue dans la copropriété, un nouvel ascenseur, etc.
- Speaker #2
Bien sûr, la toiture.
- Speaker #1
La toiture. Et c'est bête, vous, vous êtes intéressé par le premier étage. Vous ne prendrez jamais l'ascenseur.
- Speaker #0
Et malheureusement, comme on ne vit pas dans un monde où il y a une grande paix, il y a des fois des copropriétés dans lesquelles il y a des litiges.
- Speaker #2
Bien sûr.
- Speaker #0
Et ça, c'est des...
- Speaker #2
Mais c'est écrit aussi, si c'est en procédure ou pas. On est assez clair sur tout ce qui se passe dans la copropriété. Pareil, le règlement de copropriété.
- Speaker #0
Dans les règlements de copropriété, il y a absolument tout ce qu'il faut.
- Speaker #1
On parlait tout à l'heure, d'ailleurs, je reviens à l'histoire des courtiers. Peut-être que si souvent les gens n'y pensent pas, les femmes en particulier, c'est que peut-être elles n'en connaissent pas, elles ne savent pas vers qui aller, elles ne connaissent pas les prix. Moi, j'ai vu qu'il faut compter en moyenne 1% du montant total du prêt.
- Speaker #2
C'est très variable. Ça peut être aussi un forfait. Ça peut être un forfait jusqu'à 3 000 euros. Mais il ne faut pas oublier qu'un courtier va travailler sur le dossier et ne sera payé que si vous faites la transaction.
- Speaker #1
Voilà, l'avance. J'avais calculé, par exemple, si j'emprunte 200 000 euros via un courtier, le courtier me coûtera 2 000 euros.
- Speaker #2
À peu près.
- Speaker #1
Voilà. Et effectivement, oui, il faut savoir...
- Speaker #2
Mais il va vous faire gagner de l'argent.
- Speaker #1
Mais il va faire gagner, voilà. Il va faire baisser le coût du crédit de manière substantielle.
- Speaker #0
Surtout s'il propose des assurances qui ne sont pas forcément les assurances des banques, qui sont beaucoup moins chères. Surtout s'il va savoir vendre correctement le dossier de la cliente. Et donc, il va l'amener vers une banque qui va lui proposer des taux meilleurs. Parce qu'une différence de taux sur une 20 à 25 ans, ça fait tout de suite des montants importants. Y compris sur l'assurance emprunteur. Il y a vraiment aujourd'hui... une véritable compétition sur ce type de services offerts aux emprunteuses.
- Speaker #2
Oui, oui. Et il ne faut pas oublier aussi que le courtier, souvent il y a des partenariats avec les banques, que vous n'aurez pas vous avec votre propre banque.
- Speaker #0
Absolument. Est-ce que les acheteuses potentielles sont conscientes qu'il y a un montant maximum pour emprunter en fonction des revenus ? C'est-à-dire, est-ce qu'il y a la fameuse règle du taux d'endettement maximum de 35% ? Est-ce que cette règle est bien connue par les jeunes ? femmes emprunteuses et ou les femmes emprunteuses tout simplement.
- Speaker #1
Ce qui signifie que les mensualités du prêt ne doivent pas dépasser 35% des revenus nets mensuels, qu'on comprenne bien de quoi il s'agit.
- Speaker #2
La règle des 35% pour être transparente, elle n'est pas toujours connue des primo-accédants et pas toujours connue de tout le monde.
- Speaker #1
J'arrive, j'ai déjà un crédit pour ma voiture.
- Speaker #2
Exactement, un crédit à la consommation. La sous-estime, alors que les banques, elles l'appliquent strictement. Pour que les gens comprennent, le calcul est simple. On prend les revenus nets mensuels, on les multiplie par 35%, on obtient la mensualité maximale crédit plus assurance. Attention, il faut les deux.
- Speaker #0
C'est ça. Et l'intégration de l'assurance, c'est une nouvelle règle aussi. Auparavant, il n'y avait pas cette règle des 35%. Et on a mis la règle des 35% et on y a ajouté l'assurance. En fait, ce n'est pas réellement 35%, puisque si tu fais 35% moins l'assurance, c'est moins. Et le fait d'avoir ajouté l'assurance, c'est pour faire baisser le risque banquier. Ce qu'on appelle un bon travail de lobbyiste.
- Speaker #1
Alors, parlons un petit peu négociation. Jusqu'où peut-on négocier le prix du bien sans se faire mettre à la porte ? par le vendeur et avec quels arguments convaincants ?
- Speaker #2
Alors, c'est là que je rentre évidemment dans le jeu. Absolument. Parce que la négociation, c'est toujours un sujet, que ce soit du côté des vendeurs ou des acquéreurs, c'est un sujet. Dans l'ancien, en général, de moins 5 à moins 10 % environ, ça peut être envisageable. Si le bien est là sur le marché depuis plusieurs mois, s'il y a des travaux importants, Maintenant,
- Speaker #0
on peut parler de plusieurs années. Parce qu'aujourd'hui, avec le calme de la crise immobilière, il y a des biens qui sont sur le marché depuis plusieurs années.
- Speaker #2
On parle de deux ou trois ans. Exactement. Moi, je viens de vendre un bien à Venves. Ça faisait un an et demi que je l'avais. On peut parler, en effet, d'années. Mais bon, on va rester optimiste et on va rester sur les mois. D'accord. Pour un bien qui est sur le marché, il y aura plus de risques d'avoir une négociation s'il est sur le marché depuis longtemps. Les arguments sont les travaux, la mise aux normes des DPE, qui aujourd'hui est une vraie question, l'électricité,
- Speaker #1
la chaudière,
- Speaker #2
les fenêtres. Il y a beaucoup de choses à voir. Et évidemment, le meilleur moyen de négocier, c'est l'absence de crédit quand on paye cash.
- Speaker #1
Ah oui, je paye cash.
- Speaker #2
Exactement. Pas de conditions suspensives d'obtention de crédit.
- Speaker #1
Et là,
- Speaker #2
il y a moyen de négocier.
- Speaker #1
Si en plus j'achète au prix, alors là. Si j'achète au prix parce que le bien est très recherché et que le bien, j'ai un coup de cœur. Et j'apprends par l'agent immobilier que d'autres acheteurs ont déjà fait des offres et reviennent une deuxième fois pour une contre-visite. C'est là où ça réplique la marge de négociation. Alors, pour celles qui hésitent entre devenir propriétaire ou rester locataire, alors qu'elle coche toutes les conditions pour obtenir un crédit, comment savoir au bout de combien de temps votre achat deviendra plus rentable que si vous aviez loué ou étiez resté dans le logement similaire pendant la même période ?
- Speaker #2
En règle générale, on part sur 5 ans pour l'achat, de 5 à 10 ans. Ça commence à devenir à peu près rentable. Enfin, on ne perd pas d'argent. En dessous de 5 ans, c'est compliqué. Si on a un projet à moins de 5 ans, qu'on a l'intention de déménager, il vaut mieux pas acheter, il vaut mieux rester en location. Parce qu'on va perdre de l'argent.
- Speaker #0
Oui, alors, mais ce raisonnement était valable dans un marché constamment haussier. Parce qu'aujourd'hui, dans un marché qui est moins haussier, voire baissier dans certains coins de Paris, on parle de Paris là, mais on peut parler de partout en France, il y a des villes en France où la tendance est baissière. Donc, est-ce que ce raisonnement qu'on avait quand... les marchés immobiliers partout en France étaient plutôt haussiers. Est-ce que ces raisonnements tiennent encore la route ? C'est ça que je me pose comme question.
- Speaker #2
Ils tiennent encore la route sur Paris parce que ça a un petit peu baissé, évidemment. Mais on est quand même en train de stagner. Les prix se stabilisent sur Paris. Donc, vous savez que sur Paris, ça restera toujours une valeur sûre d'acheter sur Paris. D'accord. Donc, voilà. Après, en province, il est vrai que les biens ont été à la baisse, mais ça dépend des villes. Franchement, moi, je vois une ville comme Château-Thierry, que je connais un petit peu, n'a pas du tout baissé. Au contraire. Plus les biens sont rares, moins il y a de baisse.
- Speaker #0
Il y a des très belles maisons à Châteautier, je connais un peu.
- Speaker #2
Je viens de La Fontaine, venez de Châteautier.
- Speaker #1
Alors moi je voudrais vous parler d'une étude intéressante que j'ai trouvée, qui a été faite par le courtier Meilleur Thau, qui fait tous les ans une étude très intéressante, une espèce de match entre la location et l'achat, qui tient compte de tous les facteurs. et qui permettent de déterminer justement le moment où l'achat d'une résidence principale devient plus avantageux qu'à location, c'est-à-dire le moment où rester locataire fait vraiment perdre de l'argent. L'étude se base sur une surface moyenne de 70 m² et couvre les 32 principales villes de France. Elle tient compte donc pour l'achat du plus haut m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² et par mois, et pour la location, pour faire la comparaison. du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat. Alors donc par exemple, au Mans et à Limoges, acheter est plus rentable que louer au bout de 4 ans. Au Havre, c'est plus rentable d'acheter que de louer au bout de 7 ans. A Nantes, c'est plus rentable d'acheter en 16 ans. Et à Paris... Vous ne serez sans doute pas surpris, c'est plus rentable en 29 ans ! Et en moyenne, en 2024, l'année dernière, il fallait demeurer propriétaire de son logement pendant au moins 14 ans et 8 mois en moyenne pour que l'acquisition s'avère plus rentable que la location. On rappelle aussi que, comme les loyers n'ont pas baissé en raison de la pénurie de biens à louer, il est donc un peu plus intéressant qu'il y a un an d'acheter sa résidence principale que de la louer. Et j'ajoute aussi, je ne sais pas, Aline, je pense que vous ne me contredirez pas, que si vous souhaitez acheter pour investir, il vaut mieux peut-être privilégier un bien dans une zone à forte demande locative,
- Speaker #2
une grande ville,
- Speaker #1
un bassin d'emploi, un secteur étudiant.
- Speaker #2
Surtout où il y a des étudiants, Paris, Lyon, Bordeaux, les grosses villes. Alors, comme vous l'avez bien dit, ça dépend de la ville. Pour simplifier, sur 10 ans, on va faire une règle un petit peu, sur 10 ans, l'achat coûte presque pareil qu'une location. À 15 ans, il devient plus rentable que la location, sauf si le taux d'intérêt augmente. Là, l'achat devient moins rentable. En conclusion, si l'achat est sur 5 ans, la location reste plus avantageuse. Au-dessus de 10 ans, l'achat l'emporte.
- Speaker #1
C'est bon à savoir tout ça. Je signale que notre chère Thierry est obligée de nous quitter, donc nous sommes toutes les deux. Entre filles. Et on parle cash les filles. Alors Aline, comment est-ce qu'on constitue le fameux apport ? personnel d'au moins 10% le minimum si on n'a pas assez d'épargne ? Quels exemples vous avez observés ?
- Speaker #2
C'est une très bonne question. Un apport de 10% n'est pas insurmontable. C'est un puzzle à construire pièce par pièce. Il y a tout d'abord les aides publiques, telles que le PTZ, le prêt à taux zéro, qui concernent les primo-accédants sous condition de ressources. Par exemple, pour une personne seule en Ile-de-France, les revenus doivent être inférieurs à 38 000 euros par an. Ne pas dépasser 40% du coût total de l'acquisition, ce qui limite un peu les choses. Il faut acheter dans le neuf ou dans l'ancien avec des travaux en zone tendue. On entend par zone tendue toutes les villes, comme Paris, où c'est très compliqué de se loger. Il y a les éprêts actions logement, les salariés d'une entreprise de plus de 10 salariés, jusqu'à 40 000 euros à 1% de taux d'intérêt, ce qui est très avantageux. Les aides locales. Par exemple, en Ile-de-France, une subvention de 10 000 euros pour les primo-accédants. L'épargne-logement, le PEL. Après 4 ans, vous pouvez obtenir un prêt à taux réduit, exemple 2% en 2025. Les solutions familiales, un don de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans qui sont exonérés des droits de donation. Le crowdfunding immobilier, les plateformes d'investisseurs qui financent une partie de l'apport en échange d'une part du bien ou d'un rendement. Par exemple, je vais vous donner un exemple. Sur 5 000 euros levés, plus 15 000 euros d'épargne, on a 20 % d'apport pour un bien à 100 000. Ensuite, il y a optimiser son épargne existante. Le livret A, les comptes à terme, l'assurance vie. En résumé, pour réduire le besoin d'apport, acheter dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Cibler un bien avec des travaux, moins cher et négocier après travaux. Acheter sur plan VEFA, le paiement est échelonné, étalement des frais.
- Speaker #1
Alors, j'ai vu aussi que quand on est salarié du privé, on peut débloquer son épargne salariale. Par exemple, son plan épargne d'entreprise, son PERCO. Et justement, je rappelle qu'on a fait un épisode, l'épisode 31 sur l'épargne salariale. Acheter, c'est un cas de déblocage de son épargne salariale. Il y a effectivement le coup de pouce familial. On peut aussi faire un don familial, effectivement aussi, jusqu'à 31 865 euros exonérés d'impôts. C'est bon à savoir. Aline, j'aimerais bien qu'on reparle du prêt à taux zéro, le PTZ. Parce que quand on entend prêt à taux zéro, ça fait rêver. Mais j'ai l'impression que les conditions, c'est encore pire que ce que tu nous as expliqué tout à l'heure. Est-ce que tu peux nous en dire plus sur les conditions pour réussir à l'obtenir ?
- Speaker #2
Oui, bien sûr. Alors les conditions, c'est vrai qu'elles sont assez importantes. Le logement, il doit être en résidence principale.
- Speaker #0
Il faut l'occuper au moins 8 mois par an. Ça peut être du neuf ou de l'ancien avec des travaux importants, au moins 25% du coût total.
- Speaker #1
Et c'est là où ça fait peur, parce que c'est quand même énorme, 25%
- Speaker #0
du coût total de l'acquisition.
- Speaker #1
Surtout si on ne connaît pas, c'est la première fois qu'on l'achète, on ne connaît pas d'artisan dans le coin, on ne sait pas à qui s'adresser. On peut être accompagné ?
- Speaker #0
Alors ? Il faut être bien accompagné. Toi,
- Speaker #1
tu accompagnes ?
- Speaker #0
Moi, j'accompagne mes clients. J'ai un réseau important avec des artisans, même le diagnostiqueur, des courtiers. J'ai un petit peu de tout, des architectes.
- Speaker #1
Électriciens.
- Speaker #0
Électriciens, plombiers, tous les corps de métier. Vraiment. Après, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Les revenus. Eux ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend de la composition du foyer, s'il y en a un, deux, trois,
- Speaker #1
et de la zone géographique. Par exemple, j'ai un peu gratté la question, là j'ai vu que, par exemple, Aubertvilliers, Bagnolet, Les Lilas, le Pré-Saint-Gervais, Saint-Ouen-sur-Seine, c'est en zone abysse. Et donc, le plafond de ressources pour une personne célibataire... Par exemple, une personne en zone abysse, pour être éligible au prêt à taux zéro, c'est 49 000 euros revenu fiscal de référence de l'année N-2, effectivement. Donc, on est d'accord que le prêt à taux zéro, ça permet d'emprunter jusqu'à 50% du prix du bien en complément d'un prêt classique.
- Speaker #0
Oui, il peut financer jusqu'à 40% du prix du logement. Voilà. Dans le neuf et certaines zones tendues.
- Speaker #1
Mais il y a tellement de conditions, notamment ces fameux travaux, ne pas dépasser un certain plafond de ressources.
- Speaker #0
C'est pour permettre aux gens d'accéder aussi à la propriété.
- Speaker #1
Mais ce n'est pas un peu usine à gaz, non ? Les gens arrivent à réunir toutes ces conditions ?
- Speaker #0
Il y a des gens qui arrivent à réunir, évidemment, ce n'est pas tout le monde, mais il y a des gens qui arrivent. Et ce qui est intéressant, c'est que le remboursement est différé. On commence à rembourser après 5, 10 ou 15 ans, selon les revenus. Et la durée totale peut aller jusqu'à 25 ans.
- Speaker #1
Jusqu'à 25 ans.
- Speaker #0
Donc, ça permet quand même de devenir propriétaire pour certaines personnes qui ne peuvent pas.
- Speaker #1
Alors, si on est promu, c'est super. Mais si, au contraire, on se retrouve au chômage, ça tombe mal.
- Speaker #0
Il faut une assurance chômage. Voilà,
- Speaker #1
cinq ans après, ça allait bien il y a cinq ans, mais cinq ans après, c'est terrible. Alors, il y a aussi un autre prêt qui est très intéressant et qui concerne les salariés du privé. Je connais, j'ai connu. Si vous êtes salarié du secteur privé, vous pouvez aussi bénéficier du prêt à action logement. C'est ce qu'on appelait avant le 1% logement, le fameux 1% logement. Et donc, il est destiné aux employés du secteur privé. Et on peut vous prêter jusqu'à 40 000 euros à un taux préférentiel de 0,5%. 0,5% pour l'achat de la résidence principale, en complément évidemment d'un prêt classique. Alors Aline, autre question. Pour l'en premier achat, il y a de plus en plus de jeunes investisseuses qui pensent à investir dans un appartement à mettre en location. tout en restant locataire elle-même. Et moi, je vois, par exemple, sur les réseaux sociaux, il y a un certain nombre d'influenceuses financières, des fines influenceuses, on appelle ça, qui donnent des conseils d'investissement locatifs. J'ai vu, par exemple, une certaine Alison Jungling, qui est une ancienne vendeuse sur les marchés et qui est devenue rentière à la tête de plus d'une trentaine de biens locatifs. Alors bon, j'avoue que personnellement, je ne vois pas bien comment des banques peuvent accepter des achats en cascade, surtout quand on part de rien.
- Speaker #0
Surtout aujourd'hui.
- Speaker #1
Tu as l'air d'abonder. Alors, sans aller aussi loin que ces gourous ou ces gouroutes de l'immobilier qui se présentent comme rentières à 30 ans et qui ne nous disent sûrement pas tout, qui vendent en même temps des formations chères pour se former à l'achat locatif. Qu'est-ce que c'est les motivations de celles qui achètent pour louer tout en restant locataires elles-mêmes ? Et quel vrai bon conseil vous pouvez donner à celles qui veulent se lancer dans cette aventure de l'achat locatif ?
- Speaker #0
Les motivations, elles sont financières. Il est vrai que l'investissement locatif, tout en restant locataire soi-même, est une stratégie qui est de plus en plus adoptée par les jeunes. Oui,
- Speaker #1
c'est pour ça que je parlais des 30 ans.
- Speaker #0
Ça génère un cash flow positif. Le loyer perçu, évidemment supérieur au crédit, plus les charges, soit pour compléter les revenus ou pour préparer sa retraite. Il faut bénéficier aussi de l'effet levier, multiplier son pouvoir d'achat sans mobiliser son capital. Par exemple, je vais donner un exemple concret. Avec 20 000 euros d'apport, on peut acheter un bien à 120 000 euros, donc un crédit de 100 000. Si le bien prend 2 % de valeur par an, le gain sera sur les 120 000 et non pas sur les 20 000 d'apport. On diversifie aussi les revenus. On ne dépend pas uniquement de son salaire. Donc ça, c'est aussi un point important. On se constitue un patrimoine.
- Speaker #1
Ou un immobilier.
- Speaker #0
L'immobilier est perçu comme un actif tangible. Après 20 ans, le crédit est remboursé, le bien est à vous.
- Speaker #1
Voilà. Enfin, je me disais en même temps, il faut bien avoir conscience à l'idée que réaliser un investissement locatif, ça implique plus de risques que d'acheter sa résidence principale. Il faudra éventuellement pouvoir faire face à la vacance locative, aux loyers payés. Donc, il faut bien anticiper ces aspects et choisir un bien immobilier adapté à ces objectifs. Mais je me disais que ça peut intéresser aussi celles qui, par exemple, bougent beaucoup.
- Speaker #0
Oui,
- Speaker #1
en expatriation, mutation.
- Speaker #0
Soyons prudents, les influenceurs ou influenceuses, ils n'évoquent pas tous les pièges et tous les risques. Le cash flow, par exemple, il peut être négatif. Les vacances locatives, quand on loue un bien et que l'étudiant le rend et que pendant trois mois, on n'arrive pas à le relouer, c'est pareil. On continue à payer le crédit et les charges. Là, on peut perdre jusqu'à trois mois de loyer. Les travaux imprévus. la chaudière a changé, les fuites d'eau, la rénovation énergétique, la hausse des taux, si on possède un crédit à taux variable, les risques d'une mauvaise gestion locative, qui peuvent coûter très cher à un locataire qui ne paye pas, les dégradations qu'il peut faire dans l'appartement, les revenus locatifs sont imposables et surtout le marché immobilier est instable. Donc mes conseils seraient les suivants. 1. Bien préparer son budget. en faisant un bilan financier réaliste, alors avec des professionnels, souvent, il faut calculer le coût de l'achat, les frais de notaire, les travaux, les mensualités de crédit avec l'assurance, les charges de copro, l'assurance propriétaire non occupant, puisqu'on n'habitera pas dans l'appartement, la taxe foncière et le loyer estimé. Et ne pas oublier que dans certaines villes, il y a l'encadrement des loyers.
- Speaker #1
En plus...
- Speaker #0
Donc, choisir le bon bien, c'est quoi ? C'est choisir un bien facile à louer, studio, deux pièces, dans une zone porteuse, proche des transports, des universités, notamment pour les étudiants, et bien négocier son financement avec un courtier, négocier le taux idéal avec vraiment une assurance emprunteur, que vous pouvez changer après un an pour économiser.
- Speaker #1
Absolument. Un sujet proche, c'est acheter pour louer avec le dispositif de Normandie, du nom de l'élu qui a popularisé cette mesure. Et qui concernent justement celles qui veulent investir dans un bien locatif tout en restant locataire. Quel conseil leur donneriez-vous avant de se lancer dans cette stratégie où là encore, il faut faire au moins 25% de travaux ?
- Speaker #0
Exactement.
- Speaker #1
On y revient pour bénéficier d'un avantage fiscal sur les loyers encaissés, parce qu'évidemment, on paye des impôts sur les loyers. C'est un avantage qui peut durer jusqu'à 12 ans sur un prêt de 20 ans. Mais des bons conseils, Aline.
- Speaker #0
Le dispositif a été mis en place surtout pour les investisseurs achetant un bien rénové. Donc ça c'est sûr, il faut 25% de travaux minis, mais en même temps, le dispositif a été fait pour ça. Dans une ville moyenne, telle que Lyon, Bordeaux, Nantes, il apporte un avantage fiscal, une réduction d'impôt de 12 à 21%, ce qui est bien négligeable sur les coûts des travaux, et est allé sur 6 à 12 ans. Il y a des conditions à remplir. On est toujours dans les conditions à remplir. Et alors,
- Speaker #1
accrochez-vous les filles.
- Speaker #0
Alors, il y a un plafond de loyer, le plafond de ressources des locataires. Un locataire, une personne seule, devra toucher 38 377 euros par an maximum pour pouvoir y accéder.
- Speaker #1
Mais qui va à la chasse au locataire qui ne dépasse pas le plafond de ressources ?
- Speaker #0
C'est pas moi qui ai fait la règle.
- Speaker #1
Mais c'est hallucinant.
- Speaker #0
Et la location pendant 6 à 12 ans, il faut le louer. Pour les femmes, ça leur permet de se créer un revenu passif tout en restant locataire. Elles bénéficient d'un avantage fiscal et se constituent un patrimoine. Il ne faut pas oublier qu'il y a beaucoup de femmes après 50 ans qui se retrouvent seules, soit en divorce, soit de plus en plus, en tout cas dans ma génération, ces monnaies courantes. Donc avant de se lancer, comme je l'ai dit, il faut bien cibler le bien. Maximum un deux-pièces, studio deux-pièces, une ville dynamique, Bordeaux, Lyon, Nantes. Bien vérifier les 25% de travaux. Ça peut être l'isolation, le chauffage, la plomberie.
- Speaker #1
Il faut vraiment se faire aider.
- Speaker #0
Il faut être bien accompagné quand il arrive. C'est pour ça être bien accompagné avec un conseiller immobilier. C'est très important parce que souvent, il y a un réseau qui permet justement de se mettre en rapport avec tous ces corps de métiers.
- Speaker #1
Pour trouver un chauffagiste de confiance. Exactement. Quand on va acheter dans une ville qu'on ne connaît pas.
- Speaker #0
Exactement.
- Speaker #1
Pour bénéficier de la réduction d'impôts, il faut savoir que seuls les premiers 300 000 euros en comptant les travaux, sont pris en compte. Si le bien qu'on achète dépasse 300 000 euros, l'avantage fiscal sera calculé sur les premiers 300 000 euros et le reste, il n'y aura pas d'avantage fiscal dessus. En plus, comme on disait tout à l'heure, pour le Denormandie, c'est pareil, les loyers sont plafonnés par zone. Je vais donner un exemple. Par exemple, si vous achetez un 30 m² au Lila, donc les Lilas sont en zone B1, Pour le louer, Vous ne pouvez pas le louer à plus de 467 euros en charges par mois. Est-ce que ça va couvrir les remboursements du prêt, alors qu'il faudra aussi payer en plus la taxe foncière, les charges de copropriété ?
- Speaker #0
C'est toute la question. C'est pour ça qu'il faut être accompagné par des professionnels.
- Speaker #1
C'est très compliqué. Et j'ai vu aussi que, certes, si le montant des mensualités à rembourser dépasse les revenus locatifs, La propriétaire, elle peut déduire ce déficit de ses autres revenus imposables pendant trois ans maximum.
- Speaker #0
C'est pour ça qu'honnêtement, pour se lancer dans des dispositifs comme ça,
- Speaker #1
il faut être sûr que le de Normandie, c'est pour soi. Et ensuite, il faut vraiment être accompagné.
- Speaker #0
Être accompagné.
- Speaker #1
Je ne veux pas décourager les...
- Speaker #0
Non, non,
- Speaker #1
c'est positif,
- Speaker #0
attitude.
- Speaker #1
De Normandie, mais voilà, il faudra aussi choisir entre deux modes d'imposition, le micro foncier ou le régime réel. Voilà. Donc l'opération... elle est complexe.
- Speaker #0
En résumé, le dispositif, c'est une excellente opportunité pour investir dans l'immobilier locatif, avec un avantage fiscal à condition de bien choisir le bien, de commencer petit, de cumuler les aides et de sécuriser avec des pros.
- Speaker #1
Voilà, sinon, vous êtes dans l'usine à gaz, on vous dit tout de suite. Alors Aline, quelles sont les choses à bien avoir à l'esprit selon que j'achète seule, mariée, paxée ou en union libre ? Par exemple, j'ai acheté en couple, mais... Dans quelques années, on ne sait pas encore, on va se séparer avec un crédit sur le dos. Elle vous en parle ?
- Speaker #0
Elle m'en parle, elle m'en parle, elle m'en parle. Il y a de plus en plus de femmes divorcées, donc oui, effectivement, c'est une question qu'on se pose aujourd'hui. Alors, franchement, je pense qu'acheter seul, alors lorsqu'on achète seul, on a une autonomie totale. C'est-à-dire qu'on décide de tout, on fait la gestion de tout, il n'y a pas de compromis à trouver avec un conjoint, et le bien, il nous appartient entièrement. Attention, la responsabilité financière, on l'a toute seule aussi. Donc c'est aussi l'autre facette qui n'est pas très agréable. Le crédit dépendra uniquement des revenus. Donc, le taux d'endettement, on en parlait des 35%. Et si votre patrimoine dépasse 1,3 million, vous serez soumis à l'IFI, l'impôt sur les fortunes immobilières.
- Speaker #1
Mais on vous le souhaite, finalement.
- Speaker #0
Je le souhaite à tout le monde. Je me le souhaite à moi-même.
- Speaker #1
On se le souhaite aussi à soi, évidemment.
- Speaker #0
Les droits de succession aussi seront plus élevés, parce que les héritiers non directs, c'est 60% pour un neveu, par exemple. Et il faut prévoir une assurance d'essai invalidité pour couvrir le crédit au cas où. Pour les couples mariés, alors là, tout est en commun. Le bien appartient à 100% au couple, ça simplifie la succession, mais attention, en cas d'aide du conjoint, les créanciers peuvent saisir le bien.
- Speaker #1
Les membres du couple sont solidaires.
- Speaker #0
Exactement, pour le meilleur et pour le pire.
- Speaker #1
Et même séparés, les deux ex restent engagés dans leur prêt immobilier.
- Speaker #0
Exactement, sauf si on demande une désolidarisation du prêt. Là, on peut demander. En cas de divorce, si un des deux souhaite racheter la part de l'autre, il peut demander la désolidarisation du prêt. Alors le conseil avant l'achat, c'est de consulter un notaire, bien choisir le régime matrimonial, faire un contrat de mariage et contracter une assurance d'essai pour protéger le conjoint survivant. Que des choses super positives.
- Speaker #1
Mais oui, mais il faut faire le crash test de son couple, on le dit souvent. Ces choses-là, il faut y penser avant.
- Speaker #0
Voilà. Pour les PACC, c'est le régime de la séparation de biens. Alors chaque partenaire est propriétaire de sa part. Pas de dette commune, sauf s'il y a un emprunt commun. Attention, il n'y a pas de droit de succession automatique. En cas de décès, le partenaire survivant n'héritera pas, sauf si on fait un testament.
- Speaker #1
Et encore.
- Speaker #0
Et encore. Et encore. Et les droits de succession sont de 60%. Donc si on emprunte à deux, les deux sont solidairement responsables. Si on emprunte seul, l'autre, il n'est pas protégé. Donc mes conseils, encore une fois, c'est un testament ou donation entre vifs. et l'assurance d'essai pour couvrir le crédit en cas de coup dur.
- Speaker #1
Mais même avec un testament, on arrange les choses, mais on ne les résout pas complètement. Par exemple, les partenaires achètent à 50-50. Il n'y a pas de testament. La part du défunt revient à ses enfants s'il en a. Sinon, à ses parents ou à ses frères et sœurs. Donc, ça veut dire que la survivante, si c'est une femme, peut se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt de son premier mariage. Mais même si un testament a été rédigé au profit du partenaire de Pax, il y a la limite de la quotité disponible ?
- Speaker #0
C'est pour ça qu'en général, il vaut mieux être marié que paxé. Parce que le Pax apporte beaucoup de solutions et de réductions d'impôts, mais pour la protection de son conjoint, on est très très mal protégé.
- Speaker #1
Parce que les deux enfants vont se partager par exemple la réserve héréditaire. Et le survivant du paxe, il recevra ce qui reste de la quantité disponible. C'est pour ça que c'est compliqué.
- Speaker #0
Et puis l'union libre, c'est le régime de l'indivision. Chaque partenaire possède une part. Et contrairement au paxe ou au mariage, il n'y a pas de formalité. Mais attention, il n'y a pas de protection légale, pas de règles claires en cas de séparation. En cas de décès, l'autre n'hérite pas du tout. Et si l'emprunt est fait à deux, on est responsable. Et si il y a un seul empreinte, l'autre n'a aucun droit sur le bien. Donc mes conseils, faire un contrat d'indivision, faire un testament et prendre une assurance d'essai. On en revient toujours un petit peu. Il faut bien se couvrir.
- Speaker #1
Je voulais reparler des couples mariés. Si on se sépare, on peut en sortir. Effectivement, il y a deux moyens connus, classiques. C'est le rachat de soultes avec la reprise du prêt. Donc concrètement, il y en a un des deux qui va garder le logement, mais qui doit racheter du coup la part de l'autre.
- Speaker #0
Ou de vendre le bien.
- Speaker #1
Ou de vendre le bien, voilà, et on partage selon ce qui est marqué dans l'acte de vente.
- Speaker #0
Suivant le régime matrimonial. Si on est en séparation de biens et qu'on a acquis le bien après le mariage, évidemment, il n'y aura pas de discussion. Si c'est un bien familial, ça sera plus compliqué.
- Speaker #1
Alors, il y a autre chose à avoir à l'esprit dans l'achat en couple, c'est comment on choisit son assurance emprunteur ?
- Speaker #0
Alors, il y a plusieurs cas de figure. On peut choisir quand on est marié, par exemple, on peut mettre l'emprunt que sur une personne. Si, par exemple, la femme ne travaille pas ou ce qui arrive de temps en temps, ça peut être l'homme aussi qui ne travaille pas, attention. Oui, oui, tout à fait, j'en connais. On ne met que sur une personne. Ou on met l'emprunt à 50-50. Alors après, ça dépend aussi de l'âge. Il ne faut pas oublier qu'il y a quand même des questionnaires de santé, même si aujourd'hui ils sont un peu plus légers, mais ils existent quand même. Et si vous avez, par exemple, une maladie héréditaire ou une ALD, une maladie longue durée, ce sera plus compliqué d'avoir une assurance compétitive. Donc, ça dépend du couple.
- Speaker #1
Moi, mon avis perso, expérience oblige, c'est que si vous achetez avec une assurance emprunteur qui vous couvre à 50-50, en cas de décès de votre co-emprunteur, de l'autre, ça n'arrive pas qu'aux autres, sa part de crédit Et remboursé,
- Speaker #0
mais pas la vôtre.
- Speaker #1
Mais pas la vôtre. Donc, vous devez continuer à payer votre part, même si, après le décès, vous êtes complètement dépressive, incapable de bosser, il faut continuer à rembourser. Donc, moi, personnellement, je préconise de prendre une assurance emprunteur croisée de 100% chacun.
- Speaker #0
Oui, alors moi, je préconise, si on ne travaille pas, de mettre l'assurance sur le mari. Voilà. Et de lui souhaiter longue vie. Voilà,
- Speaker #1
c'est ça. Et ce sera le mot de la fin. Longue vie à toutes les primo-accédantes.
- Speaker #0
Positivés, immobiliers.
- Speaker #1
Que vous achetez en solo, en coupe, mariés ou paxés. Ce sera le mot de la fin de cet épisode. Merci Aline Théodorie d'avoir participé à cet épisode. Et merci à nos auditrices et à nos auditeurs. On en a plein. Merci pour votre fidélité. On espère que vous avez appris plein de choses sur le dispositif de Normandie, le prêt à taux zéro, le prêt à action logement, etc. Merci à notre partenaire Exxon, cabinet de conseil en investissement dans la silver economy. Et si cet épisode vous a plu, parlez-en à vos copines, vos collègues, vos filles, vos sœurs, votre mère. N'hésitez pas à partager cet épisode à partir de votre appui Spotify ou Apple Podcast, Deezer, YouTube. Abonnez-vous à notre podcast. N'hésitez pas à nous laisser des commentaires et des étoiles. Vous pouvez aussi retrouver les conseils de Thierry dans les livres qu'il a co-écrits. Les filles osent parler argent chez Duneau et aussi l'argent au féminin aux éditions Ellipse. Vous pouvez également nous contacter via LinkedIn et par notre compte Instagram Argent Parlons Cache les filles. Et on vous dit à bientôt pour un nouvel épisode.
