Speaker #0Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode de podcast. J'espère que vous allez bien. Écoutez, aujourd'hui j'avais envie de vous parler d'un projet que j'ai à faire cette année et des réflexions que j'ai eues autour de ce projet, sur pourquoi j'ai voulu faire ça, pourquoi c'est un de mes gros projets de l'année et comment j'en suis arrivée à cette conclusion-là, qui était en fait le fait que j'allais vendre mon premier appartement, ma première résidence. principale qui aujourd'hui est une résidence locative. Et en fait, j'ai décidé de la vendre. J'ai pris cette décision l'été dernier pour plusieurs raisons qui je pense ne vous intéresseront pas, mais en fait des questions un peu administratives, de subventions, de trucs comme ça. Je dois le garder encore quelques mois avant de pouvoir le vendre. Mais l'idée, ce serait de le vendre courant 2026. Peut-être en septembre 2026, enfin fin d'année 2026. Mais une vente, ça se prépare, il y a plein de choses à faire, il y a des diagnostics à faire, des photos à faire, il y a un congé au locataire à faire, donc je m'y prends un peu tôt, mais je trouvais ça intéressant de partager ça avec vous. Et surtout, ça va me permettre un peu de vous parler plus globalement du fait d'arbitrer son patrimoine, de prendre des décisions et de vendre des choses dans son patrimoine, parce qu'on parle beaucoup d'investissement. comment l'augmenter, mais on parle beaucoup moins de comment le vendre et quand le vendre. Et donc, clairement, cet appartement aujourd'hui, il n'est pas maudit, il ne tombe pas en ruine, mon locataire, il est sympa, tout va bien, entre guillemets, mais c'est un peu ça le problème, en fait. C'est que tout va bien, mais pas tant que ça. Et c'est vrai que, comme je disais souvent quand on parle d'investissement en immobilier, on entend tout le temps le truc de « il ne faut pas vendre » , « garde-le toute ta vie » , « immobilier, c'est du long terme » , blablabla. Ouais mais en fait Le but, ce n'est pas de faire une collection de biens pour le principe. C'est qu'en fait, il faut que ça soit rentable pour nous. Et donc, investir, c'est vraiment aussi arbitré. Et c'est vrai que cet appartement, moi, je l'ai acheté il y a quelques années. Je l'ai acheté en 2019. Donc, ça va faire 6-7 ans maintenant. Je l'ai acheté. À ce moment-là, je n'avais pas encore de notion d'investissement. J'avais envie d'investir dans ma résidence principale, mais je ne l'ai pas acheté, on va dire, avec... une volonté d'investissement. Finalement, je me rends compte qu'après coup, que j'avais quand même acheté avec quelques bons réflexes, mais je n'avais pas toute la connaissance que j'avais aujourd'hui sur les investissements et j'ai fait des erreurs. C'était ma résidence principale donc là où ça avait un avantage c'est que moi par rapport au fait que j'allais payer un loyer équivalent dans ce quartier là, J'allais vraiment le payer beaucoup, beaucoup plus cher que si je payais ce loyer, enfin ma mensualité de crédit et mes charges. Et en fait, c'est là que j'avais arbitré à ce moment-là en me disant, ça vaut plus le coup de l'acheter pour y vivre versus que je paierais en loyer. Et c'est vrai, ça a fonctionné pendant quelques années. J'ai habité dedans, j'ai apprécié le quartier où il était, il était très central dans Paris. C'était une petite surface, c'était un 38 mètres carrés, mais ça ne convenait avec mon conjoint. J'ai eu mon premier enfant. On a fait un an dans cet appart tous ensemble et on en a eu marre, on savait qu'on allait devoir déménager. Donc le plan initialement, c'était vraiment de louer cet appart. Et puis voilà, sur Excel, ça coche les cases, j'ai mon loyer qui est versé tous les mois, ça rembourse mon crédit, etc. Donc sur le papier, ça avait l'air bien. Et en fait, j'ai vraiment regardé ce qui me rapportait vraiment. Et là, j'ai compris que mon appart, il travaillait surtout pour ma banque. C'est-à-dire qu'une grosse partie du loyer ne va pas dans ma poche. Et déjà, il n'y a rien qui va dans ma poche, dans le sens où j'ai tellement de charges sur cet appart, des charges qui ont explosé. Et ça, je pense que c'est aussi une erreur que j'ai faite en l'achetant, c'est de ne pas avoir assez fait attention aux charges de copropriété. Et ça, c'est vraiment un conseil que je vous donne quand vous achetez un appart. Vraiment, ne pas négliger ce point, parce que ça peut vraiment gréver la performance de votre appart. et donc moi j'ai une grosse partie de mon loyer qui va dans le remboursement du capital de mon appart, de mes intérêts et de mes charges. Et c'est vrai que je l'ai acheté à un moment où les taux étaient très bas. Donc aujourd'hui, je rembourse pas mal d'argent sur ce capital. Mais rembourser du capital, c'est bien. Le problème, c'est que cet argent, en fait, moi, je ne peux rien en faire. Et là, actuellement, il est coincé. Il est dans les murs de mon appart. Il dort. Il prend de la valeur sur le papier. Mais pour moi, au quotidien, je ne le vois pas, en fait. j'ai pas de cashflow positif si j'en avais un il serait minime mais non j'en ai pas sur cet appart là et surtout en fait l'immobilier c'est plus aussi florissant qu'avant genre c'est pas J'ai pas mon appart, il prend 10% par an. C'est pas ce que je demande, vous voyez ce que je veux dire, mais j'ai pas une perspective qui est très très positive dans l'augmentation de la valeur de mon appartement. Alors que moi, mes charges, elles augmentent, que j'ai des gros travaux de compréhension sur cet appart, et qu'il me prend une charge mentale assez élevée. Et donc, en fait, moi, j'ai eu le déclic et je me suis dit, mais est-ce que cet appartement, il sert encore ma stratégie d'investisseuse aujourd'hui ? Parce que ce qu'on oublie, c'est que... Un bon investissement en instant T, ce n'est pas la même chose. Il peut devenir un mauvais investissement à un autre moment. Et c'était un bon compromis quand moi j'habitais dedans. Quand j'habitais dedans, c'était un bon compromis. Mais maintenant que j'ai racheté un appartement plus grand pour ma famille, en fait, en termes de location pure, il n'est pas très rentable. Déjà, c'est un immeuble qui est actuellement en travaux, donc je l'ai loué à quelqu'un que je connaissais. pour que ça me facilite un peu les choses, parce que je savais que je voulais le vendre, donc je savais qu'avec cette personne, il accepterait totalement de partir de l'appartement au moment où je lui dirais de partir. Donc, j'ai décidé de faire une baisse de loyer, parce que je sais que cet appartement avait des problèmes dans les parties communes et que ce n'était pas réglé. Et donc, du coup, finalement, ma rentabilité est très faible. Certes, je gagne de l'argent, mais moi, ça ne recouvre pas toutes les charges que j'ai. Et donc, au final... euh... Est-ce que ça me rapporte vraiment dans ma stratégie ? Je ne suis pas sûre. Donc, vraiment, le mot-clé, c'est arbitrer. Arbitrer, ça ne veut pas dire j'ai raté, ça veut dire j'ai évolué. Et que mes objectifs, ils ont changé, ma stratégie aussi. Et aujourd'hui, moi, j'ai besoin de quoi ? J'ai besoin de cash, j'ai besoin de flexibilité. Et j'ai besoin d'avoir de l'argent pour investir ailleurs dans quelque chose de plus rentable. Et en fait, il faut vraiment qu'on déconstruise cette croyance qui est de croire que vendre, en fait, c'est sortir du jeu de l'investissement. Alors que... Très souvent, en fait, ce que ça veut dire, c'est plutôt changer de niveau. Vraiment, c'est se dire, aujourd'hui, je suis consciente que cet investissement, il est plus si rentable, il ne sert plus à ma stratégie, et donc, il faut que je vise autre chose, et il faut que je l'investisse autrement. Donc, vraiment, dans cet épisode, ce que je veux te montrer, c'est que, quand ça va vraiment qu'un bien mérite d'être vendu, pourquoi le fait que juste ça rembourse le crédit et tout, ce n'est pas suffisant, et moi, ce que je compte faire de l'argent que je vais récupérer ? Parce que je ne vends pas pour arrêter d'investir, spoiler alert. Et moi, je vends surtout pour investir mieux. Donc, clairement, le côté, et je n'ai plus le dire, le fait que ça se rembourse tout seul, ça paye mon crédit et tout, en fait, ça ne se rembourse pas tout seul. Moi, c'est pas, comment dire, j'ai de la charge mentale sur cet appart, ça rembourse ma banque et tout, mais moi, ce cash, je n'en vois pas la couleur, en fait. Vraiment, je pense qu'un truc très simple à se demander, c'est de se dire, est-ce que si demain vous récupérez l'argent qui est bloqué dans votre appart, est-ce que vous feriez la même chose avec ? Et moi, clairement, la réponse, elle est non. En fait, je pense que déjà, on a un début de réponse. Clairement, le cash que sortirait de cet appart, je ne le réinvestirais pas pareil. Moi, mon ancienne résidence principale, c'est un bien qui vaut plus de 350 000 euros, qui vaut 400 000 euros. Avec le cash que j'en sortirais, si j'arrive à en sortir, aux 70 et 100 000 euros, clairement cet argent je l'investirais autrement. Peut-être que je prendrais des plus petites surfaces, peut-être que je mettrais dans des investissements plus passifs et qu'aujourd'hui en fait, faire partie des copropriétaires majoritaires d'une copropriété où il y a plein de soucis, où il y a plein de choses à gérer, ce n'est plus trop ce dont j'ai envie. Donc voilà, dans mon cas concret, j'ai des milliers d'euros qui sont immobilisés, je n'ai pas de cash flow mensuel, je n'ai pas d'argent qui... qui vient sur mon compte en bonus. J'ai aussi un investissement locatif qui est un studio où là, j'ai de l'argent en plus. Mais sur ce bien-là, ma ancienne résidence principale, ce n'est pas le cas. Et franchement, mon rendement, il ne fait pas rêver. Mon rendement, il doit être à 2%. Vraiment, ça ne fait pas rêver. Je gagnerais plus d'argent, à la limite, à mettre le cash sur un livret A. Je pense que j'exagère un peu, parce que je dépasse les plafonds, mais vous voyez ce que je veux dire. genre à 2%, est-ce que j'ai envie de cette charge mentale ? Est-ce que j'ai envie d'avoir 50 000 emails par jour sur cet immeuble ? Est-ce que j'ai envie de remplir mes formulaires LMNP ? Je ne suis pas sûre. Donc vraiment, mon appart s'est devenu un bon patrimoine, mais c'est un mauvais outil d'investissement. Et c'est vrai que parfois on peut dire l'immobilier c'est passif et tout, alors que pas du tout. Vraiment, moi sur cet appart, je pense que ce qui joue aussi énormément, c'est qu'il n'est plus du tout passif. Il n'est pas passif du tout. Je dirais, contrairement à mon studio, qu'il l'est plus ou moins. Mais là, vraiment, il est trop actif. Mon appart, il me demande trop d'énergie. Et puis surtout, je pense que... Je l'ai dit dans l'épisode précédent, je pense que j'aurais plus d'intérêt à mettre cette énergie dans le développement de mon business que vraiment dans cet appartement. Là aujourd'hui, j'ai l'impression, il me donne l'impression de perdre de l'argent. Donc vraiment l'objectif un peu caché de cet arbitrage, c'est pas de chercher la perte absolue, c'est de chercher vraiment la cohérence. La cohérence avec ta phase de vie, et ma phase de vie actuelle c'est plus de sérénité, moins de charge mentale. Avec ton niveau d'énergie, moi je suis fatiguée. donc je suis saoulée je suis saoulée de ce vieil immobilier il m'a pompé toute mon énergie depuis un an et demi, deux ans et donc voilà j'en ai marre et aussi qu'il y ait une cohérence avec tes objectifs financiers et moi mes objectifs financiers aujourd'hui c'est d'avoir un peu plus de cet effet boule de neige et cet appartement en fait il y a trop de cash immobilisé ça fait 7 ans que je l'ai, j'ai très bien remboursé mon crédit c'est cool mais là en fait il me coûte trop d'argent et il va me coûter trop d'argent dans le futur donc Merci. Tout ça pour dire que ce que je vais faire avec l'argent que je vais récupérer, je ne vais pas laisser se dormir sur mon compte courant. L'idée, c'est de lui redonner un intérêt, un job. Donc, quelque chose qui va remporter plus de cash flow. Je veux avoir du cash. Aujourd'hui, vraiment, plus que jamais, cash is king. J'ai besoin de cash. Et donc, j'ai besoin de générer du revenu. Je n'ai plus un revenu salarié qui tombe tous les mois. J'ai des revenus qui fluctuent. Donc, voilà, mon conjoint... il commence à glisser vers la même voie que moi. Donc, voilà, on a besoin un peu de stabilité, et donc j'ai besoin de quelque chose qui soit plus souple, moins d'argent coincé dans les murs, quoi. Et donc, ça peut être soit des investissements plus petits, peut-être d'autres supports. Alors, je pense toujours à la SCPI, parce que vous savez que j'ai un lien particulier avec ce support-là, mais peut-être pas chez Corum, peut-être chez d'autres. Enfin, voilà, je pense que j'ai envie de quelque chose qui me prenne un peu moins la tête. Et un peu moins risqué. Dans le sens où là, en fait, ce bien-là, il a une valeur brute énorme. Et donc, du coup, il me bloque aussi sur mes investissements. Il me bloque dans mon taux d'endettement. Il me bloque dans plein de choses. Donc, je pense que j'ai un intérêt à voir les choses un petit peu autrement. Mais surtout, le but, en fait, dans ce que je veux faire, c'est des choix alignés avec là où j'en suis aujourd'hui et quelque chose qui correspond plus à mon énergie actuelle. Donc, franchement, mon message clé, ce serait vraiment de dire site investi. aujourd'hui ou si tu veux investir, tu as le droit de changer d'avis. Tu as le droit de vendre. Tu as le droit de réallouer l'argent. Tu as le droit d'optimiser. Et je pense vraiment que là, je passe dans une phase d'optimisation où je me dis, j'ai testé des choses, j'ai testé des choses en nom propre. J'ai testé d'être le petit soldat, CDI, fin de période d'essai, j'achète, je fais des investissements, etc. Et maintenant, j'ai besoin d'arbitrer, j'ai besoin d'optimiser tout ça. J'ai besoin de faire mieux avec mon argent et mieux avec mon temps. Voilà, donc je dirais un peu, genre, si tu devais te faire un peu une petite checklist de l'arbitrage, ce serait, voilà, est-ce que ce bien, il me rapporte vraiment ou juste sur le papier ? Est-ce que, vraiment, qu'est-ce que je gagne ? Est-ce que j'ai trop d'argent qui est immobilisé dans les murs ? Est-ce que cet investissement, il m'aide à atteindre mes objectifs actuels ? Et est-ce que je le referais aujourd'hui à l'identique ? Et je pense qu'en se posant ces questions, moi, clairement, c'est, enfin, toutes ces questions, j'ai la réponse et... Et tout me pousse à me dire qu'il faut que je vende. Donc franchement, en finance personnelle, le but, ce n'est pas d'avoir le plus de biens possible. Le but, c'est d'avoir un patrimoine qui travaille pour nous et pas l'inverse. Et moi vraiment, je pense que le plus intelligent parfois, ce n'est pas d'acheter, c'est de vendre. Et là, l'année dernière, j'avais promis à mon entourage de ne pas racheter un bien immobilier parce que j'étais assez fatiguée. J'étais clairement en burn-out et donc il fallait que je me calme un peu. Et cette année, je ne suis même pas sûre de vouloir racheter, mais je sais qu'en fait, il faut que je vende. Donc, voilà, c'est un épisode court, je ne vais pas tergiverser pendant longtemps sur les chiffres et tout, parce que je pense que ça, il faut se poser la question, mais moi je me suis rendu compte qu'en fait, oui, en investissant le cash que je récupérais de la vente, en retirant évidemment ce que je dois rembourser en comme crédit, toutes les charges, j'ai fait les calculs, en fait, je gagne à peu près la même chose dans des CPI à 5%. Donc, franchement, en termes de charge mentale, c'est... 10 fois moins, quoi. Donc, je pense que la question ne se pose pas. Et c'est aussi pour ça qu'on a pris cette décision. Donc, clairement, si cet épisode t'a fait réfléchir, moi, ça me fait plaisir. Je me dis, au moins, ma mission est accomplie. Et puis, on se retrouve très vite pour parler d'argent sans tabou, sans jargon, sans culpabilité, enfin, voilà. Mais je voulais vite te partager un peu cette réflexion que j'avais, parce que je trouve qu'on n'en parle pas assez de quand arbitrer son patrimoine. Je digresse un peu, mais je disais dans l'épisode précédent... J'avais clôturé mon PEA. Et en fait, j'ai clôturé mon PEA pour les mêmes raisons. C'est-à-dire qu'il me rapportait. C'est cool, pas de souci. Mais en fait, attendre, d'attendre les 5 ans. Alors qu'à ce moment-là, j'avais besoin de cash. Ça me faisait perdre plus d'argent que de le fermer. Et en fait, il faut savoir. Il faut savoir pour faire un petit bon, ok, je clôture le truc. Je récupère le cash. Voilà, ça fait... On a l'impression de faire 3 pas en arrière dans son rôle, dans son chemin d'investissement. mais en fait c'est pour mieux avancer Et la preuve, c'est qu'au final, mon patrimoine a quand même évolué cette année positivement. C'est que mes décisions n'ont pas été complètement à côté de la plaque. Peut-être que l'année prochaine, mon patrimoine brut, il n'affichera plus 1 million d'euros. Peut-être qu'il affichera 600 000 euros. Mais peut-être que je posséderai les trois quarts de cet argent, de ce patrimoine, et plus un tiers. Bon, je te dis à très vite pour un nouvel épisode. Salut !
