Description

Bienvenue dans Les voix de l’expertise, le podcast qui décrypte, avec clarté et pragmatisme, les sujets complexes de l’immobilier professionnel, de la copropriété, de l’évaluation et de la transmission.

Chaque semaine, Marine Desthuilliers et ses partenaires vous proposent un épisode inspiré de leurs missions de terrain et de leurs ouvrages pratiques.

🔍 Au programme :

– Créer ou reprendre un hôtel : de l’étude de marché à la valorisation, en passant par les financements
– L’évaluation des fonds de commerce : méthodes, ratios, pièges à éviter
– L’évaluation des parts de SCI : aspects fiscaux, juridiques et économiques
– Les 50 questions les plus fréquentes en copropriété : un décryptage clair et accessible
– La transmission d’entreprise : accompagnement, outils et témoignages
– Et bien d’autres sujets liés à la vie des professionnels de l’immobilier et de l’entreprise

🎯 Pour qui ?
Professionnels du droit, de la comptabilité ou de l’immobilier, repreneurs, créateurs d’entreprise ou simples curieux, ce podcast est fait pour vous.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans cette nouvelle discussion. Aujourd'hui, on se penche sur une question vraiment essentielle pour les associés de SCI. Quand, mais quand précisément, faut-il faire évaluer les parts de sa société ? On s'appuie pour ça sur un guide pratique qui essaie d'apporter une méthodologie un peu claire, parce qu'on pense souvent « vente égale évaluation » . Mais en fait, c'est bien plus fréquent que ça.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  Alors, la question c'est, quand est-ce que ça devient vraiment nécessaire ?

• Speaker #1

  Ben oui, il y a des moments clés. Des contextes spécifiques, soit juridiques, soit économiques, qui rendent cette évaluation obligatoire, ou en tout cas très recommandée. Et il y a un principe qui revient tout le temps en jurisprudence, c'est que la valeur doit être, comment dire, la plus proche possible de celle qu'aurait entraîné l'offre et la demande dans un marché réel.

• Speaker #0

  Un marché réel. Pour des parts de SCI, ça ne doit pas être simple à définir ça.

• Speaker #1

  C'est tout le défi finalement. Surtout que c'est souvent pas très liquide, ces parts.

• Speaker #0

  D'accord. Alors, le guide, il distingue trois grands contextes. Commençons par le plus simple en apparence, le contexte amiable.

• Speaker #1

  Oui voilà, amiable, ça veut dire pas de conflit, c'est une décision des associés pour des raisons stratégiques, patrimoniales, une organisation quoi.

• Speaker #0

  Le guide donne des exemples concrets, comme la cession de part, soit un un tiers, soit entrée associée. Là, il faut bien une base pour le prix.

• Speaker #1

  C'est ça, pour fixer un prix juste, équitable.

• Speaker #0

  Mais il y a aussi tout ce qui est transmission familiale, les donations.

• Speaker #1

  Ah oui, alors là c'est fondamental, pour les donations. ou même préparer une succession, l'évaluation c'est la clé. Ça permet d'assurer l'équité entre les enfants par exemple. Et aussi d'optimiser fiscalement. Parfois on peut appliquer ce qu'on appelle des décotes, justifiées bien sûr, si les parts sont difficiles à vendre par exemple.

• Speaker #0

  Je vois. Le guide parle aussi d'apport de parts à une autre société, ou de fusion. Oui,

• Speaker #1

  là c'est plus technique. L'évaluation rigoureuse est indispensable pour que l'opération soit valable. comptablement et fiscalement.

• Speaker #0

  Mais ce que je retiens, c'est que même dans ce contexte amiable, si l'évaluation est faite un peu à la légère, ça peut poser problème plus tard, non ?

• Speaker #1

  Ah mais complètement ! C'est un risque. Un risque de contentieux, fiscal ou familial des années après.

• Speaker #0

  Donc même quand on s'entend bien ?

• Speaker #1

  Il faut être rigoureux et bien documenté. C'est une protection en fait. Anticiper.

• Speaker #0

  D'accord, bon ça c'est quand ça se passe bien. Mais la vie d'une SCI, c'est pas toujours rose. Qu'est-ce qui se passe quand ça se tend ? Le contexte contentieux, c'est ça.

• Speaker #1

  On y arrive, oui. Le deuxième grand cas, le contexte contentieux. Là, l'évaluation, elle arrive parce qu'il y a un désaccord ou parce que la loi l'impose. C'est plus subi, quoi.

• Speaker #0

  Le cas typique, des associés qui se disputent sur le prix des parts. L'un veut partir, ou il y a un décès, et impossible de se mettre d'accord.

• Speaker #1

  Exactement. C'est très fréquent. Et c'est là, souvent, qu'intervient un article important du Code civil, le 1843-4.

• Speaker #0

  Ah oui, cet article.

• Speaker #1

  Voilà. En gros, si le blocage persiste sur la valeur, Dans certains cas prévus par la loi ou les statuts, on peut demander la désignation d'un expert, un expert indépendant.

• Speaker #0

  Et son évaluation, elle s'impose ?

• Speaker #1

  Elle s'impose aux partis et même aux juges d'ailleurs. C'est un outil puissant pour sortir de l'impasse.

• Speaker #0

  D'accord, ça montre bien l'importance d'une évaluation externe, objective dans ces cas-là.

• Speaker #1

  Le guide mentionne aussi un rachat forcé par la société.

• Speaker #0

  Oui, ça peut arriver, si c'est prévu dans les statuts par exemple, en cas d'exclusion d'un associé. L'évaluation doit alors suivre ce qui a été créé. D'où l'importance de bien rédiger les statuts au départ.

• Speaker #1

  Bien sûr. Et puis il y a le troisième acteur, qui peut demander des comptes et une évaluation.

• Speaker #0

  Le fisc.

• Speaker #1

  Tout à fait. Le contexte fiscal. L'administration fiscale a besoin de connaître la valeur pour calculer certains impôts.

• Speaker #0

  L'exemple principal, c'est pour les successions ou les donations qu'on n'a pas anticipées, c'est ça ? Quand on hérite de parts.

• Speaker #1

  C'est l'exemple le plus courant, oui. La valeur des parts transmises, ça sert de base au calcul des droits de succession. Les fameux droits de mutation à titre gratuit. Logique. Et en fait, que ce soit amiable, contentieux ou fiscal, l'objectif final, c'est toujours le même, avoir une estimation fiable. Mais surtout...

• Speaker #0

  Justifiable.

• Speaker #1

  Voilà, justifiable. Il faut pouvoir expliquer le calcul, montrer qu'on a tenu compte de l'immeuble, des dettes, des statuts, de tout.

• Speaker #0

  Donc si on récapitule, pour répondre à notre question, quand évaluer, on a les contextes amiables, cession, donation non préparée, apport, fusion. Puis les contextes contentieux, les litiges, l'expert de l'article 1843-4, et enfin le fiscal, succession, donations subies, contrôles éventuels, ça fait pas mal de situations.

• Speaker #1

  Effectivement, et le message clé du guide, c'est vraiment ça, la justification. Avoir un chiffre, c'est bien. Pouvoir le défendre avec un rapport clair, argumenté, c'est mieux. C'est la sécurité.

• Speaker #0

  C'est très clair. Alors au-delà de ces situations bien identifiées ?

• Speaker #1

  Ben oui, ça ouvre une dernière petite porte peut-être. On peut se demander, est-ce qu'il n'y a pas des clauses un peu cachées dans certains statuts, ou un événement complètement imprévu, un gros changement de loi, une opportunité soudaine qui pourrait déclencher un besoin d'évaluation, même en dehors de tout ça ?

• Speaker #0

  Intéressant. Ça montre que l'anticipation et puis lire attentivement ses propres statuts, ça reste quand même la base.