- Speaker #0
Bon, la question revient souvent. Une SCI, c'est quoi exactement ?
- Speaker #1
Oui, c'est vrai.
- Speaker #0
On a sous la main un guide sur l'évaluation des parts. Bon, c'est technique, mais ça va nous aider, je pense, à décortiquer un peu cette structure qu'on voit partout en France. Tout à fait. L'idée aujourd'hui, c'est d'en tirer l'essentiel, comprendre ce que c'est, comment ça marche à la base, ses caractéristiques principales. On y va.
- Speaker #1
Allons-y. Alors, la SCI, Société Civile Immobilière, il faut voir ça d'abord comme une structure. C'est un outil juridique, en fait. pour détenir et gérer de l'immobilier à plusieurs.
- Speaker #0
Un outil, d'accord.
- Speaker #1
Voilà. C'est un moyen, pas une finalité en soi. Ok.
- Speaker #0
Alors sa nature juridique, c'est quoi le point clé ?
- Speaker #1
C'est une société civile. Et ça, ça change pas mal de choses par rapport, disons, à une SAREL ou à une SA, les sociétés commerciales. Ah oui ?
- Speaker #0
Par exemple ?
- Speaker #1
L'exemple le plus marquant, et le guide en parle sûrement indirectement via l'évaluation, c'est la cession des parts. C'est pas du tout comme des actions en bourse.
- Speaker #0
C'est-à-dire ?
- Speaker #1
C'est beaucoup moins liquide. L'article 1861 du Code civil, il est clair. Sauf si les statuts prévoient autre chose, il faut l'accord de tous les associés pour vendre ses parts à quelqu'un d'extérieur à la SI.
- Speaker #0
Ah oui, quand même. De tous les associés.
- Speaker #1
Ça veut dire que si on veut sortir, récupérer son argent...
- Speaker #0
Ça peut être compliqué.
- Speaker #1
Exactement.
- Speaker #0
On peut être bloqué.
- Speaker #1
Et ça, j'imagine, ça jouait normalement sur la valeur des parts.
- Speaker #0
Carrément. C'est ce qu'on appelle un facteur d'illiquidité. Et dans l'évaluation, ça se traduit souvent par des décotes parfois importantes. Une part difficile à vendre vaut moins que sa simple valeur mathématique par rapport à l'immeuble.
- Speaker #1
Logique. Et son objet principal, c'est donc bien immobilier. Oui, comme son nom l'indique, c'est la détention, la gestion, la location de biens immobiliers.
- Speaker #0
D'accord.
- Speaker #1
Après, il y a des nuances. Les sources qu'on a, elles mentionnent la SCI de gestion ou location, la plus courante, pour gérer un patrimoine, le louer. Oui. Il y a aussi la SCI d'attribution, un but un peu différent, ou même la SCCV. La SCCV qui, elle, a un but plus commercial pour le coup.
- Speaker #0
Et comment ça se structure en interne ? Qui sont les acteurs ?
- Speaker #1
Alors la base, c'est simple. Il faut au moins deux associés. Ça peut être des personnes, des entreprises. D'accord. Ils apportent quelque chose, de l'argent ou un bien. Et en échange, ils reçoivent des parts sociales.
- Speaker #0
Et la valeur de ces parts, elle dépend de quoi alors ? Au-delà de l'immobilier, moins les dettes ?
- Speaker #1
Justement, elle dépend de l'actif net, bien sûr. Mais aussi, comme doit le souligner le guide technique, de tout ce qui est écrit dans les statuts, des pactes d'associés s'il y en a, et même du pouvoir de l'associé. Minoritaire, majoritaire, ça change la donne.
- Speaker #0
Un point crucial souvent, la fiscalité. On entend parler d'IR, d'IS, c'est si différent que ça ?
- Speaker #1
Ah oui, c'est un choix vraiment structurant. Le régime par défaut pour une SCI, c'est l'impôt sur le revenu, l'IR. D'accord. On dit qu'elle est transparente fiscalement. Ça veut dire que les revenus, les bénéfices ou les déficits fonciers, il remonte directement au niveau des associés.
- Speaker #0
Et ce sont eux qui paient l'impôt.
- Speaker #1
T'es dans la SCI ? Ah,
- Speaker #0
ça c'est important. On peut payer de l'impôt sur de l'argent qu'on n'a pas réellement touché.
- Speaker #1
C'est ça, ça peut piquer parfois. L'autre option, c'est l'impôt sur les sociétés, l'IS.
- Speaker #0
Et la IS ?
- Speaker #1
Là, c'est la SCI elle-même qui est redevable de l'impôt sur ses bénéfices. C'est elle qui paye.
- Speaker #0
Et il y a un avantage particulier à l'IS ?
- Speaker #1
L'avantage principal, souvent mis en avant, et c'est technique mais important pour la valeur, c'est la possibilité d'amortir l'immeuble.
- Speaker #0
Amortir, c'est-à-dire ?
- Speaker #1
Comptablement, on peut déduire chaque année une partie de la valeur de l'immeuble des revenus imposables de la SII. Ça réduit la base taxable, donc l'impôt payé par la société.
- Speaker #0
Et ça, on ne peut pas le faire à l'IR ?
- Speaker #1
Non, impossible pour les associés à l'IR. C'est une grosse différence. D'accord,
- Speaker #0
je vois mieux. Et au-delà de l'impôt, qu'est-ce qui pilote le fonctionnement au jour le jour ?
- Speaker #1
Les statuts. C'est vraiment la bible de la SII. C'est là qu'on définit les règles, qui est le gérant, comment on prend les décisions importantes, les majorités nécessaires.
- Speaker #0
Et on peut y mettre des règles sur la vente des parts aussi.
- Speaker #1
Tout à fait, on peut aménager l'agrément dont on parlait, prévoir des méthodes d'évaluation, etc. C'est crucial. Il y a aussi parfois des pactes d'associés, en plus, pour régler des points spécifiques.
- Speaker #0
Et on entend aussi parler de compte courant d'associés.
- Speaker #1
Oui, c'est un outil très courant. En gros, c'est un prêt qu'un associé fait à la SCI, ou l'inverse parfois. C'est souple pour financer la société.
- Speaker #0
Mais ça peut être complexe.
- Speaker #1
Le guide doit sûrement le mentionner, ça peut compliquer un peu l'évaluation et il faut faire attention aux règles fiscales qui encadrent ces comptes courants pour éviter les risques.
- Speaker #0
Bon, si on essaye de résumer tout ça, une SCI, c'est donc une société civile dont la vente est encadrée, oui.
- Speaker #1
Dont la vente est souvent encadrée et un choix fiscal hyper important entre IR, la transparence, et IS, où c'est la société qui paye avec l'avantage de l'amortissement.
- Speaker #0
Voilà.
- Speaker #1
C'est un bon résumé. C'est un cadre juridique vraiment utile pour l'immobilier collectif, que ce soit en famille ou pour de l'investissement. Mais, comme le montre bien la complexité de l'évaluation des parts, avec ces histoires de décotes, de règles dans les statuts, ça demande quand même de la rigueur. Juridiquement, fiscalement, c'est pas anodin de créer et gérer une SCI.
- Speaker #0
C'est clair. Et ça amène une réflexion, pour finir, peut-être une question pour nos auditeurs. Oui ? Vu ces contraintes, la difficulté potentielle à vendre ses parts, la gestion qui peut être un peu lourde, qu'est-ce qui motive vraiment à choisir cette structure, la SCI, plutôt que de détenir un bien directement ou en indivision, ce qui paraît plus simple au premier abord ? Voilà, une piste de réflexion.
