Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue. Aujourd'hui, on se penche sur une question qui revient assez souvent. Pourquoi c'est si compliqué d'évaluer la valeur des parts d'une SCI, une société civile immobilière ? On pourrait croire, un peu naïvement peut-être, qu'il suffit de regarder la valeur de l'immeuble et puis voilà. Non.

• Speaker #1

  Oui, c'est ce qu'on entend souvent, mais la réalité, elle est bien plus nuancée. Évaluer des parts de SCI, ça va vraiment au-delà de la simple valeur des murs. C'est un vrai croisement entre le droit, la finance, la fiscalité aussi. Chaque SCI est différente, ce qui rend l'exercice, disons, assez délicat.

• Speaker #0

  D'accord. Alors, plongeons dedans. Quelle serait la première strate de complexité ? Par où on commence ?

• Speaker #1

  Le premier point fondamental, c'est qu'on n'évalue pas l'immeuble lui-même directement. On évalue les parts d'une société qui détient cet immeuble. Et cette société, elle a sa propre vie. Elle a des actifs, bien sûr, souvent l'immobilier, mais elle a aussi des dettes, des statuts.

• Speaker #0

  Ah oui, les statuts.

• Speaker #1

  Oui, et ils peuvent contenir des clauses très importantes. Par exemple, une clause d'agrément, comme le prévoit l'article 1861 du Code civil. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'on ne peut pas vendre ses parts à n'importe qui sans l'accord des autres. Ça limite fortement la liquidité.

• Speaker #0

  Et donc la valeur pour celui qui veut vendre, forcément.

• Speaker #1

  Exactement. Il faut donc éplucher tous les documents juridiques, statuts, pactes d'associés s'il y en a. C'est la base.

• Speaker #0

  D'accord. L'aspect juridique, c'est un premier gros morceau. Et après ? une fois qu'on a compris cette structure, comment on met un chiffre sur la valeur de la scie ? C'est là que ça devient vraiment technique, j'imagine.

• Speaker #1

  Tout à fait. C'est le deuxième point. Il n'y a pas une seule méthode miracle. Ce serait trop simple. Les experts, ils combinent plusieurs approches. Il y a l'approche patrimoniale. On regarde l'actif net réévalué, l'ANR. En gros, la valeur des biens moins les dettes ajustées au marché actuel.

• Speaker #0

  OK, ça, c'est basé sur le patrimoine.

• Speaker #1

  Voilà. Ensuite, il y a l'approche par le rendement. Là, on se base sur les revenus, les loyers que la SCI génère. Logique. Et puis, une autre méthode, c'est l'actualisation des flux de trésorerie futur, le fameux DCF, Discounted Cash Flow. On essaye de prévoir les revenus futurs et de voir ce qu'ils valent aujourd'hui. Le plus complexe, ce n'est pas tant les méthodes elles-mêmes, mais choisir comment les combiner, quelle importance donner à chacune, la pondération.

• Speaker #0

  Et ça dépend de quoi, cette pondération ?

• Speaker #1

  Ça dépend du type de SCI familial. Locative, de pourquoi on fait l'évaluation, une vente, une donation, un conflit entre associés. Et même si on évalue une part majoritaire ou minoritaire, c'est vraiment du cas par cas.

• Speaker #0

  D'accord, jongler avec ces méthodes, ça demande déjà pas mal d'expertise. Mais pour les appliquer, il faut des données, des chiffres. Est-ce que c'est facile d'avoir accès à tout ça ?

• Speaker #1

  Voilà le troisième défi majeur. L'accès et surtout la fiabilité des informations. C'est souvent un vrai parcours du combattant. Il faut rassembler une tonne de documents. Les statuts à jour, bien sûr, les bilons, les comptes de résultats quand ça existe.

• Speaker #0

  Quand ça existe, oui.

• Speaker #1

  Oui, parce que beaucoup de SCI, surtout celles à l'impôt sur le revenu, n'ont pas l'obligation stricte de tenir une comptabilité comme une société commerciale. Et là ? Là, ça devient compliqué.

• Speaker #0

  Carrément.

• Speaker #1

  L'expert doit parfois reconstituer toute la situation financière, actif par actif, passif par passif. En se basant sur quoi ? Des relevés bancaires, des actes notariés, des factures éparses. J'ai eu un cas il n'y a pas longtemps, une vieille SCI familiale. Il a fallu analyser des années de relevés bancaires pour juste reconstituer les emprunts. C'est un travail énorme et ça amène forcément une part d'incertitude.

• Speaker #0

  La reconstitution comptable, oui, on imagine bien le travail de fourmi. Est-ce qu'il y a d'autres facteurs qui pèsent lourd dans la balance ?

• Speaker #1

  Oui, un quatrième point qui est crucial, le régime fiscal. Une SCI, ça peut être à l'IR, l'impôt sur le revenu, ou à l'IS, l'impôt sur les sociétés.

• Speaker #0

  Et ça change beaucoup de choses.

• Speaker #1

  Ah oui, ça change radicalement la donne. Par exemple, l'amortissement de l'immeuble, c'est possible uniquement à l'IS. Ça réduit le bénéfice imposable. La façon dont on déduit les charges. Comment sont calculées les plus-values si on vend le bien ou les parts. Comment les bénéfices sont imposés. Tout ça est très différent.

• Speaker #0

  Donc ça impacte directement la rentabilité nette.

• Speaker #1

  Exactement. Et donc, la valeur des parts pour les associés. Même une situation apparemment simple, comme un associé qui occupe gratuitement le bien, n'a pas les mêmes conséquences fiscales en IR. ou en IS.

• Speaker #0

  La fiscalité, encore une couche de complexité à ne pas négliger. Bon, imaginons qu'on a réussi à naviguer tout ça. Structure juridique, méthode, données, fiscalité. On arrive à une valeur brute. C'est bon, on a fini ?

• Speaker #1

  Pas tout à fait. Il reste une dernière étape, le cinquième point. Les ajustements. Et surtout, les décotes. La valeur théorique issue des calculs, il faut la confronter un peu à la réalité du marché. Et la réalité, c'est que les parts de SCI, c'est pas très liquide.

• Speaker #0

  C'est-à-dire ?

• Speaker #1

  Difficile à vendre rapidement.

• Speaker #0

  Voilà. Ce n'est pas comme une action en bourse qu'on vend en un clic. Du coup, on applique quasiment toujours une décote d'illiquidité. Elle varie, mais on parle souvent de 10%, 20%, parfois plus.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Et ce n'est pas tout. Si les parts qu'on évalue sont celles d'un associé minoritaire, qui n'a pas vraiment de pouvoir de décision dans la SCI.

• Speaker #1

  Il subit les décisions des autres, en quelque sorte. C'est ça. Alors, on ajoute souvent une décote de minorité. Ces décotes, elles ne sont pas là pour... baisser artificiellement la valeur, mais pour refléter ces contraintes bien réelles.

• Speaker #0

  C'est fascinant de voir toutes ces couches. Donc si je résume rapidement, on a la structure juridique propre à la société, la nécessité de combiner plusieurs méthodes d'évaluation sans recette magique, le défi d'obtenir des infos fiables, surtout sans compta formel, l'impact énorme de la fiscalité, hier ou y est, et pour finir, les décotes indispensables pour illiquidité ou minorité. Tout ça explique bien pourquoi ce n'est pas juste regarder le prix de l'immeuble.

• Speaker #1

  C'est une excellente synthèse, tout à fait. Évaluer des parts de SCI, c'est vraiment un travail d'orfèvre, une analyse sur mesure qui va bien bien au-delà de la valeur de la pierre. Chaque situation est unique.

• Speaker #0

  Et peut-être pour laisser nos auditeurs avec une dernière piste de réflexion, au-delà de ces grands facteurs qu'on a vus, quels petits détails, parfois négligés, pourraient selon vous faire toute la différence dans une évaluation à M&O ? Quelque chose d'un peu caché.

• Speaker #1

  Bonne question. Peut-être un élément dans un vieux pacte d'associés qu'on avait oublié ? Ou l'impact futur de gros travaux nécessaires mais pas encore budgétés ? Ou même, simplement, l'évolution des relations humaines entre les associés ? Ça peut parfois tout changer.

• Speaker #0

  Matière à réflexion en effet. Merci beaucoup pour cet éclairage très précis.

• Speaker #1

  Avec plaisir !