Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue, aujourd'hui on plonge dans les étapes vraiment clés pour trouver et évaluer un hôtel à reprendre. On va s'appuyer sur le chapitre 8 d'un guide métier. C'est une vraie phase d'enquête, il faut être méticuleux dès le début.

• Speaker #1

  Ah oui, tout à fait. Acquérir un hôtel, ce n'est pas juste acheter des murs, loin de là. C'est reprendre une entreprise qui tourne avec ses clients, son équipe, son histoire. C'est bien plus complexe qu'on ne pense.

• Speaker #0

  Alors concrètement, par où on commence cette investigation ? Le chapitre 8 parle beaucoup des visites sur le terrain. C'est pas juste un petit tour rapide, j'imagine ?

• Speaker #1

  Ah non, pas du tout ! Le point 8.2 insiste là-dessus, il faut plusieurs visites, et des visites approfondies. Il faut vraiment tout regarder. L'extérieur déjà, la façade, l'enseigne, même la toiture. Ça donne une première idée, quoi.

• Speaker #0

  La première impression, oui.

• Speaker #1

  Exactement. Et puis dedans, les espaces communs, et alors là, surtout les chambres. Le confort, les équipements.

• Speaker #0

  Clim, chauffage, ce genre de choses.

• Speaker #1

  C'est ça, clim, chauffage, double vitrage. Est-ce que ça marche ? Est-ce que c'est un peu daté ? Faut aussi voir la taille, l'agencement. Est-ce que c'est aux normes ? Il y a un potentiel pour agrandir. D'accord. Et puis bon, la qualité du matériel hôtelier lui-même. Et les plus évidents comme la piscine, le parking, le jardin s'il y en a. C'est quasi une inspection technique en fait.

• Speaker #0

  Ok, je vois. C'est beaucoup plus poussé qu'une simple visite. Bon, une fois qu'on a cette image un peu technique, la paperasse. J'imagine que c'est l'étape d'après. Quels sont les documents vraiment indispensables pour ne pas acheter les yeux fermés ? Le chapitre 8.2.4 en liste pas mal.

• Speaker #1

  Oui, et c'est crucial de bien les demander. On peut les classer un peu. D'abord, la santé financière. Là, il faut les comptes des trois dernières années. Indispensable pour voir la tendance.

• Speaker #0

  Les tendances, oui.

• Speaker #1

  Voilà. Et puis des chiffres clés. Le CA mensuel détaillé, le taux d'occupation, le prix moyen par chambre. Aussi sur trois ans si possible.

• Speaker #0

  D'accord. Ça, c'est pour le financier. Et pour le fonctionnement ?

• Speaker #1

  Alors, pour l'opérationnel, la liste précise de ce qu'on reprend, les actifs, le matériel, et très important, la liste du personnel, avec les détails, contrat, salaire, ancienneté. Ça donne une idée des coûts humains et de l'équipe. Logique. Et enfin, le cadre légal. Le CABIS, bien sûr, la carte d'identité de l'entreprise, les statuts, et le fameux bail commercial, la copie et T sans ciel. Si on va plus loin, il faut aussi les contrats fournisseurs importants, les rapports de sécurité. Le guide suggère même un audit d'acquisition d'ailleurs, pour une vérif externe.

• Speaker #0

  Justement, parlons du bail commercial. C'est souvent un casse-tête, ça revient beaucoup. Le texte mentionne local monovalent. Qu'est-ce que ça implique vraiment ?

• Speaker #1

  Ah, ça c'est un point technique, mais avec de grosses conséquences financières. Un local monovalent, c'est simple, il a été construit pour un seul usage, ici un hôtel. La grosse différence, c'est au renouvellement du bail. La règle normale du plafonnement du loyer, elle saute.

• Speaker #0

  Ah oui ? Et donc ?

• Speaker #1

  Et donc le loyer est fixé selon les prix du marché, les usages dans l'hôtellerie. C'est la référence R145-10 du Code de commerce. Ça peut vouloir dire une augmentation beaucoup plus forte que prévue si le marché a grimpé.

• Speaker #0

  D'accord, donc grosse vigilance sur ce point. Et à part ça, dans le bail, la durée, les travaux ?

• Speaker #1

  Oui. la durée, c'est classiquement 9 ans, et surtout, la répartition des charges et des travaux. Qui paye quoi ? L'article 606 du Code civil dit que les grosses réparations, c'est pour le propriétaire. Mais attention aux clauses du bail qui diraient le contraire. Faut lire les petites lignes.

• Speaker #0

  Toujours les petites lignes. Et est-ce qu'il y a d'autres clauses qui pourraient être piégeuses ou limiter ce qu'on peut faire ?

• Speaker #1

  Oui, le chapitre 8.3 alerte là-dessus. Il faut chercher les clauses qui limitent la revente du fonds. Par exemple, une clause qui demande l'accord écrit du bailleur.

• Speaker #0

  Ah oui, quand même.

• Speaker #1

  Ou la clause de garantie solidaire. Ça, ça veut dire que le vendeur reste garant si le repreneur ne paie pas son loyer. Pendant un certain temps, mais quand même.

• Speaker #0

  D'accord.

• Speaker #1

  Et puis, attention aux clauses résolutoires. Celles qui permettent au bailleur de casser le bail si le locataire ne respecte pas certaines obligations précises. Bref, une lecture très, très attentive et nécessaire.

• Speaker #0

  Compris. Donc, on a les visites, les documents, le bail à décortiquer. Mais avant de signer quoi que ce soit, comment on s'assure que l'endroit et le projet tiennent la route économiquement ?

• Speaker #1

  Là, on en revient à l'étude de marché. C'est rappelé en 8.1.5. Même si l'hôtel existe, il faut revalider son potentiel aujourd'hui. Est-ce que la demande touristique ou d'affaires est toujours là ? Qui sont les concurrents ? La clientèle cible, est-ce qu'elle colle toujours au positionnement ?

• Speaker #0

  Et l'emplacement lui-même ?

• Speaker #1

  Exactement. Est-ce que l'emplacement a toujours les mêmes avantages ? C'est fondamental pour être sûr que le projet est viable dans cette zone précise et maintenant.

• Speaker #0

  Ok. Donc, Si on résume un peu cette exploration du chapitre 8, pour bien choisir son hôtel, c'est une combinaison. visite minutieuse pour le physique, analyse des papiers pour la finance et le juridique, avec un gros focus sur le bail, et validation que ça tient économiquement avec l'étude de marché. En gros, une préparation béton est indispensable.

• Speaker #1

  Absolument. La préparation, c'est la clé. Et peut-être pour finir, une petite réflexion au-delà des chiffres et des contrats. Quel pourrait être l'élément un peu intangible qui fait la différence ? Je pense par exemple... à la réputation locale de l'hôtel ?

• Speaker #0

  Ah oui, bonne question.

• Speaker #1

  Ou même l'ambiance dans l'équipe actuelle ? On commence à l'entrevoir avec la liste du personnel, mais bon, ce sont des choses qu'on ne voit pas forcément dans un audit, mais qui peuvent être un atout formidable, ou au contraire, un vrai défi dès le départ. C'est une question à se poser, je crois.