Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue. Aujourd'hui, on va creuser un sujet assez dense, l'acquisition d'un hôtel. On s'appuie sur le chapitre 10 des documents fournis. C'est un processus complexe, on va dire. Notre mission, c'est d'en décortiquer les étapes clés.

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. Acquérir un hôtel, ce n'est pas une mince affaire. C'est vraiment un parcours jalonné d'étapes juridiques, financières, opérationnelles. Et ce chapitre 10, justement, il nous guide à travers les points névralgiques. Allons-y.

• Speaker #0

  Parfait. Alors commençons par le début. Une fois que le vendeur a décidé de vendre, il y a cette première obligation assez importante, n'est-ce pas ? Informer les salariés. La section 10.1. Pourquoi est-ce si fondamentale ?

• Speaker #1

  D'abord, c'est la loi pour certaines entreprises. Celle de moins de 250 salariés, avec des critères précis. L'idée, c'est de leur donner une chance, un droit de proposer une offre de rachat. Il faut absolument respecter ça avant de vendre à quelqu'un d'autre. C'est pas juste une formalité, ça peut bloquer la vente si ce n'est pas fait correctement.

• Speaker #0

  Très clair. C'est un point de vigilance dès le départ. Bon, après on a l'offre d'achat, section 10.2, et puis vient une phase intense, l'audit, la 10.3. On parle de due diligence, qu'est-ce que ça recouvre concrètement cette audit ?

• Speaker #1

  Ah, la due diligence. C'est vraiment le moment où on passe tout au crible. Des experts, avocats, experts comptables, ils vont tout vérifier. Le juridique, les comptes, le financier, le technique, même l'environnemental. Le but, c'est simple. Valider ce que dit le vendeur, identifier les risques cachés et surtout, évaluer la fameuse garantie d'actifs et de passifs, la GAP. Elle est essentielle, surtout si on achète les titres de la société.

• Speaker #0

  Justement, parlons-en. Les sources distinguent bien deux approches. Acheter le fonds de commerce, c'est la 10.5, ou acheter les titres de la société, 10.6. Quelles sont les grosses différences dans le déroulement pour l'acheteur ?

• Speaker #1

  Alors, oui, c'est deux mondes. Pour le fonds de commerce, un truc super important, c'est le séquestre du prix. L'argent, il n'arrive pas direct chez le vendeur. Non, il est bloqué un temps, le temps de faire les pubs légaux, que les créanciers puissent se manifester, etc. Et puis, il y a une checklist de formalité après la signature. Enregistrement, notifications, il ne faut rien oublier. Ah, et l'inventaire du matériel, ça doit être... ultra détaillé pour éviter les discussions après.

• Speaker #0

  D'accord. Et pour l'achat des titres de société ?

• Speaker #1

  Ça semble plus lourd. C'est différent, oui. L'acte de cession lui-même est beaucoup plus détaillé. Il y a plein de déclarations du vendeur sur surtout les salariés, la conformité aux lois, les contrats. Et là, la garantie d'actifs et de passifs, la GAP, elle prend toute son importance. C'est la protection contre les mauvaises surprises qui pourraient sortir plus tard. Le prix aussi, c'est souvent un prix provisoire. Basé sur un bilan qui date un peu.

• Speaker #0

  Ah oui ? Et comment on ajuste ça ?

• Speaker #1

  C'est là qu'interviennent les comptes de prorata, la section 10.6.4. On refait les calculs pour que le prix colle exactement à la situation le jour de la vente.

• Speaker #0

  J'imagine que ça, ça peut donner lieu à des discussions ?

• Speaker #1

  Absolument. C'est un point de négociation clé. Il faut bien définir la méthode de calcul dans l'acte, sinon ça peut coincer. Et puis bien sûr, il y a souvent des conditions suspensives, comme obtenir son prêt bancaire.

• Speaker #0

  C'est dense, effectivement. Autre point qui peut surgir, les droits de préemption, section 10.7. Est-ce qu'une mairie, par exemple, peut vraiment dire « stop, c'est moi qui achète » ?

• Speaker #1

  C'est une possibilité, oui. Principalement si on achète les murs de l'hôtel et que le bien est dans une zone où la commune a défini ce droit. Ça s'appelle le droit de préemption urbain, ou commercial parfois. 10.7.1, 10.7.2. Le vendeur doit envoyer une déclaration d'intention d'aliéner, la DIA, à la mairie.

• Speaker #0

  Et la mairie a combien de temps pour répondre ?

• Speaker #1

  Généralement deux mois. Si elle ne répond pas ou dit non, c'est bon. Mais si elle dit oui, elle achète au prix proposé. C'est une vérification obligatoire. Ça peut tout bloquer ou retarder.

• Speaker #0

  Ok, donc si on essaye de résumer ce chapitre 10. L'acquisition d'un hôtel, ça demande une préparation vraiment minutieuse. Il faut choisir sa structure, fonds, hauts titres, être hyper rigoureux sur l'audit, bien négocier la gap. Et ? Et ne pas oublier toutes ces obligations légales, comme informer les salariés ou vérifier les droits de préemption.

• Speaker #1

  C'est exactement ça. Vigilance et être bien entouré par des experts, c'est la clé. Avocats, experts comptables qui connaissent bien l'hôtellerie. Ce n'est vraiment pas un luxe.

• Speaker #0

  Une dernière petite question pour la route, qui sort un peu du cadre strict de la procédure. L'audit, ça montre les chiffres, les contrats, le juridique. C'est factuel. Mais comment on évalue ce qui n'est pas... écrit. Je pense à la qualité de l'équipe en place, l'ambiance réelle, la réputation de l'hôtel dans le quartier. Ces choses qui ne sont pas dans un bilan, mais qui sont cruciales pour le succès futur. Comment on sent ça lors d'une acquisition ? C'est peut-être là que l'expérience joue le plus.