- Speaker #0
Bienvenue. Aujourd'hui, on va plonger dans le chapitre 9 d'un guide sur la création ou la reprise d'hôtels.
- Speaker #1
Oui, bonjour. Et le sujet, c'est l'évaluation du fonds de commerce hôtelier.
- Speaker #0
Exactement. Un sujet qui peut sembler très technique, très chiffré, mais le texte nous dit, attention, les anciennes façons de faire, c'est plus vraiment d'actualité.
- Speaker #1
C'est ça. Il prévient d'emblée.
- Speaker #0
Alors, ce chapitre 9, il insiste bien. Évaluer un hôtel, c'est pas juste multiplier deux ou trois chiffres.
- Speaker #1
Non. Loin de là.
- Speaker #0
Il parle de nombreux facteurs de valeur. C'est là que ça devient intéressant, non ? Quels sont ces facteurs d'après la source ?
- Speaker #1
Alors, le guide en liste toute une série, et c'est crucial. Il y a l'emplacement, bien sûr, mais très précis. Le quartier, l'accès, la zone de chalandise. D'accord. L'état de l'hôtel lui-même, les conditions du bail commercial, ça c'est fondamental.
- Speaker #0
Ah oui, le bail, ça peut tout changer.
- Speaker #1
Exactement. Et puis, la concurrence autour, la réputation en ligne. hors ligne, la stabilité de la gestion et aussi, très important, les perspectives d'avenir, le potentiel.
- Speaker #0
Donc on est bien au-delà du simple bilan comptable là.
- Speaker #1
Ah oui, complètement. Le texte souligne qu'il faut une analyse qualitative vraiment poussée. C'est pas juste les chiffres.
- Speaker #0
D'accord. Et côté méthode de calcul alors ? Le guide parle d'approches basées sur le chiffre d'affaires ou sur les BR retraités. Oui. C'est quoi d'ailleurs les BR retraités rapidement ? Et puis il y a cette fameuse méthode du millième.
- Speaker #1
Alors, Les BE retraités, c'est l'excédent brut d'exploitation, donc la rentabilité avant certains frais, mais on l'ajuste.
- Speaker #0
On ajuste, c'est-à-dire ?
- Speaker #1
On enlève ce qui est exceptionnel ou ce qui dépend trop du propriétaire actuel, comme une rémunération trop haute par exemple.
- Speaker #0
Ok, pour avoir une vue plus objective de la rentabilité de l'affaire elle-même.
- Speaker #1
Voilà, c'est ça l'idée. Le guide cite cette méthode, celle sur le CA ou la capacité de remboursement, mais il dit bien attention.
- Speaker #0
Attention,
- Speaker #1
oui. Oui, elle demande des retraites. Préprisatement, des ajustements précis, une analyse fine. Ce n'est pas automatique. Il faut tenir compte de tous les facteurs qualitatifs.
- Speaker #0
Compris. Ce n'est pas une formule magique. Et cette méthode du millième, alors, cette vieille règle, le texte semble assez direct.
- Speaker #1
Ah oui, très direct. Le mot utilisé, c'est « aujourd'hui obsolète » . Carrément.
- Speaker #0
Obsolète, donc à oublier.
- Speaker #1
Complètement. Pour rappel, l'idée, c'était d'estimer la valeur globale, mur et fond, ou le prix moyen d'une chambre, comme étant le millième. du coût de construction ou d'achat. La source dit que c'est beaucoup, beaucoup trop simpliste aujourd'hui. Ça ignore tout ce qui fait la valeur réelle maintenant.
- Speaker #0
Comme la rentabilité réelle, la gestion, la réputation en ligne ?
- Speaker #1
Exactement. Tout ça, son obsolescence, ça montre bien comment l'évaluation dans l'hôtellerie a évolué, comment elle s'est complexifiée.
- Speaker #0
Donc si on récapitule, on a des facteurs qualitatifs super importants, des méthodes de calcul moderne, mais qui demande de l'expertise pour être bien utilisée, et une vieille règle bonne pour la poubelle.
- Speaker #1
C'est à peu près ça, oui.
- Speaker #0
Quel est le message principal alors pour quelqu'un qui regarde pour acheter ou vendre un hôtel, selon ce chapitre ?
- Speaker #1
Le message clé, et c'est renforcé parce que les auteurs renvoient à un autre de leurs guides, un guide spécifique sur l'évaluation.
- Speaker #0
Ah oui, c'est intéressant ça.
- Speaker #1
C'est que valoriser un hôtel, c'est vraiment un exercice à part, très spécifique.
- Speaker #0
Pas comme évaluer une boutique lambda, quoi.
- Speaker #1
Pas du tout. Les facteurs qualitatifs sont centraux. parfois même plus décisifs que les bilans des années passées.
- Speaker #0
Et donc, se fier à des règles comme le MIAM…
- Speaker #1
C'est risqué, voire dangereux financièrement. L'implication est très claire, il faut une connaissance pointue du secteur.
- Speaker #0
Il faut des spécialistes.
- Speaker #1
Voilà, se faire accompagner par quelqu'un qui connaît vraiment l'hôtellerie, ses dynamiques propres, c'est pas juste une bonne idée, c'est indispensable pour s'y retrouver et arriver à une évaluation qui tienne la route.
- Speaker #0
Donc, en résumé de ce chapitre 9, évaluer un hôtel, c'est complexe. Ça mélange des chiffres, bien sûr, mais surtout beaucoup de facteurs qualitatifs spécifiques. Oui. La règle du millième, on l'oublie. Pour une évaluation juste, il faut de la nuance, une analyse profonde. Tout à fait. Et comme le suggère fortement la source en insistant sur la spécificité du secteur et en renvoyant à un guide dédié, il faut absolument faire appel à des experts de l'hôtellerie.
- Speaker #1
C'est exactement ça. Et ça nous amène peut-être à une petite question pour conclure. Ah ! Si cette évaluation est un mélange si complexe de chiffres, de qualitatifs, de projections, même avec les meilleurs experts du monde, quelle part du prix final, celui qui sera vraiment payé, relève de cette science de l'évaluation ? Et quelle part, au fond, reste de l'art pur et simple de la négociation entre les deux parties ?
- Speaker #0
Excellente question pour laisser matière à réflexion. Merci pour cet éclairage.
- Speaker #1
Avec plaisir.
