Description

La copropriété en 50 questions

Plongez dans l’univers souvent nébuleux de la copropriété grâce à une série de 50 épisodes courts, pédagogiques et accessibles à tous. Chaque épisode répond à une question pratique issue du guide « La copropriété expliquée simplement », pour aider propriétaires, syndics, copropriétaires ou curieux à mieux comprendre leurs droits, devoirs et marges de manœuvre.
Un ton clair, des exemples concrets, une touche d’humour, et surtout une volonté de transmettre, issue de l’expérience terrain d’une experte judiciaire.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans notre exploration des sources sur la copropriété. Aujourd'hui, on se pose une question vraiment fréquente. Quel type de travaux peut-on faire, au juste, dans un immeuble en copropriété ?

• Speaker #1

  Oui, c'est une question clé. On va s'appuyer sur le guide pratique de la copropriété pour démêler un peu tout ça.

• Speaker #0

  Exactement. L'idée, c'est de clarifier ce qui est possible, ce qui ne l'est pas, et comment ça marche concrètement. C'est ça. Alors, allons-y. Si on simplifie... Il y a en gros deux grandes familles de travaux, non ?

• Speaker #1

  Oui, tout à fait. Il y a d'un côté les travaux qui concernent l'ensemble de l'immeuble, ceux qui sont décidés par le syndicat des copropriétaires.

• Speaker #0

  Le collectif, oui.

• Speaker #1

  Voilà. Et de l'autre, les travaux qu'un copropriétaire peut vouloir faire chez lui, dans sa partie privative.

• Speaker #0

  Commençons par le collectif, ça me semble logique. Ça impacte tout le monde.

• Speaker #1

  Réparer une fuite de toiture, entretenir la chaudière collective, ce genre de choses.

• Speaker #0

  Et ça, comment ça se décide ?

• Speaker #1

  Pour ces travaux-là... En général, une majorité simple suffit en assemblée générale, c'est-à-dire plus de 50% des voies d'éco-propriétaires présents ou représentés lors du vote.

• Speaker #0

  Simple et efficace, pour l'essentiel.

• Speaker #1

  Voilà. Mais attention, il y a aussi les travaux urgents. S'il y a un danger immédiat pour l'immeuble.

• Speaker #0

  Une grosse fuite, un mur qui menace ?

• Speaker #1

  Par exemple, oui, là, le syndic peut et même doit agir sans attendre l'accord de l'AG. C'est pour la sauvegarde de l'immeuble.

• Speaker #0

  Logique, il faut bien réagir vite parfois.

• Speaker #1

  Vos et les dépenses engagées.

• Speaker #0

  D'accord. Et après l'entretien et l'urgence, il y a quoi d'autre ?

• Speaker #1

  Alors, on passe aux travaux d'amélioration. C'est là où souvent les discussions peuvent être un peu plus animées.

• Speaker #0

  Ah oui, là on ne fait plus que maintenir, on cherche à ajouter quelque chose.

• Speaker #1

  Exactement, on améliore le confort ou la valeur de l'immeuble. Pensez à l'installation d'un ascenseur.

• Speaker #0

  Ah, le grand classique.

• Speaker #1

  Ou un local vélo. Oui,

• Speaker #0

  ou refaire le hall d'entrée pour qu'il soit plus accueillant, ravaler la façade, des choses qui ne sont pas urgentes mais qui apportent un plus.

• Speaker #1

  Et là, j'imagine que la majorité simple ne suffit plus.

• Speaker #0

  Non, effectivement. Pour les améliorations, la règle générale, c'est la majorité absolue, celle de l'article 25.

• Speaker #1

  C'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents, représentés ou même absents et non représentés à l'AG.

• Speaker #0

  C'est un seuil plus exigeant.

• Speaker #1

  Ah oui, ça peut être difficile à atteindre si tout le monde ne vient pas en AG. C'est vrai.

• Speaker #0

  Mais il y a une sorte de seconde chance, si on veut.

• Speaker #1

  Ah bon ? Comment ça ?

• Speaker #0

  Si le projet n'obtient pas la majorité absolue, mais qu'il recueille au moins le vote favorable d'un tiers de toutes les voix de la copropriété, alors on peut procéder à un second vote. Soit immédiatement si le règlement le prévoit, soit lors d'une nouvelle AG convoquée spécialement. Et là, la majorité simple des présents et représentés suffit.

• Speaker #1

  C'est une passerelle intéressante pour éviter que de bons projets soient bloqués.

• Speaker #0

  Tout à fait. Ça permet une certaine souplesse. Et si on veut faire des travaux encore plus lourds ?

• Speaker #1

  Qui touche vraiment à la structure ou qui change l'usage d'une partie commune ?

• Speaker #0

  Alors là, on monte encore d'un cran dans les exigences de majorité. On parle de la double majorité de l'article 26.

• Speaker #1

  Double majorité, c'est-à-dire ?

• Speaker #0

  Il faut la majorité de tous les copropriétaires en nombre, mais ces copropriétaires doivent aussi représenter au moins les deux tiers des voix de toute la copropriété. C'est pour les décisions importantes, comme modifier le règlement de copropriété sur la jouissance des parties communes ou parfois même supprimer le poste conserge.

• Speaker #1

  D'accord. Et l'unanimité, ça existe encore ?

• Speaker #0

  Oui, mais c'est devenu très rare. Ça concerne surtout la vente d'une partie commune, dont la conservation est essentielle au respect de la destination de l'immeuble, ou la modification de la répartition des charges si elle n'est pas la conséquence de travaux. Et le financement de tout ça ? J'imagine que ça vient des charges.

• Speaker #1

  Oui, les travaux sont financés par les appels de fonds auprès des copropriétaires, répartis selon les tantiemnes de charges, ou parfois selon l'utilité si ça concerne un équipement spécifique. Et il y a aussi le fonds de travaux.

• Speaker #0

  Ah oui, ce fonds obligatoire maintenant, non ?

• Speaker #1

  Oui, obligatoire depuis la loi Allure, sauf pour les petites copropriétés de moins de 10 lots qui peuvent décider de ne pas le constituer, ou si l'immeuble est neuf, ou si le diagnostic global technique montre qu'il n'y a pas besoin de travaux pour 10 ans. C'est une épargne forcée pour anticiper les gros travaux futurs.

• Speaker #0

  Très clair pour le collectif. Maintenant, si on passe aux travaux chez soi, dans son appartement. Là, on est libre, non ?

• Speaker #1

  Oui, le principe, c'est la liberté d'aménager ses parties privatives. Vous voulez refaire votre salle de bain, changer la moquette, repeindre les murs...

• Speaker #0

  Casser une cloison non porteuse...

• Speaker #1

  Oui, si elle est bien non porteuse, c'est tout à fait possible, sans demander l'autorisation à l'Assemblée Générale. C'est votre espace privé.

• Speaker #0

  Mais il doit y avoir des limites quand même. J'imagine qu'on ne peut pas faire n'importe quoi.

• Speaker #1

  Effectivement. La liberté s'arrête là où commencent les droits des autres copropriétaires, ou l'intérêt collectif. Interdiction formelle de toucher au mur... porteurs ou aux canalisations communes sans l'accord de l'AG voté à la majorité absolue en général.

• Speaker #0

  Logique, ça touche à la structure, au fonctionnement de l'immeuble.

• Speaker #1

  Exactement. Il faut aussi respecter le règlement de copropriété. Il peut contenir des clauses spécifiques, par exemple, interdire certains revêtements de sol s'ils sont trop bruyants pour le voisin du dessous.

• Speaker #0

  Ah oui, les nuisances.

• Speaker #1

  Voilà. Il faut aussi respecter la destination de l'immeuble. Si c'est un immeuble d'habitation, on ne peut pas transformer son appartement en bureau ou en commerce. Sans autorisation de lager, souvent à la double majorité, voire unanimité si ça change la destination globale.

• Speaker #0

  Et l'aspect extérieur ? Si je veux changer mes fenêtres ?

• Speaker #1

  Très bonne question. Tout ce qui affecte l'aspect extérieur de l'immeuble, fenêtres, volets, couleur de la porte d'entrée, fermeture d'un balcon, installation d'une climatisation visible, nécessite quasi systématiquement une autorisation de l'AG. Même si c'est sur une partie privative comme un balcon, l'harmonie de la façade prime.

• Speaker #0

  Donc le conseil numéro 1 avant de commencer, quoi que ça fasse chez soi ?

• Speaker #1

  Consultez le règlement de copropriété. C'est vraiment le document de référence. Et en cas de doute, ou si les travaux touchent potentiellement aux parties communes ou à l'aspect extérieur, il faut contacter le syndic et prévoir une demande d'autorisation à la prochaine AG.

• Speaker #0

  Mieux faut prévenir que guérir, comme on dit.

• Speaker #1

  Carrément ! Se voir obligé de démolir des travaux faits sans autorisation, ça arrive et ça coûte cher.

• Speaker #0

  Bien compris. Donc si on résume, pour les travaux collectifs, c'est l'AG qui décide, avec des règles de majorité qui varient selon l'importance des travaux, de l'entretien courant jusqu'aux grosses transformations.

• Speaker #1

  C'est ça, de la majorité simple. à la double majorité, voire l'unanimité exceptionnellement.

• Speaker #0

  Et pour les travaux privatifs, chez soi, on a une certaine liberté. Mais toujours dans le respect de la structure, du règlement, de la destination de l'immeuble et des voisins. Et surtout, prudence pour l'aspect extérieur. Une petite réflexion pour l'avenir ?

• Speaker #1

  Oui, on voit monter des enjeux nouveaux et assez massifs. Je pense notamment aux besoins d'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings.

• Speaker #0

  Ah oui, sujet très actuel.

• Speaker #1

  Et aussi, bien sûr, aux obligations croissantes de rénovation énergétique des bâtiments. Ce sont des travaux collectifs souvent lourds, coûteux et urgents d'un point de vue environnemental.

• Speaker #0

  Et la question c'est, est-ce que nos processus de décision en AG, avec ces majorités parfois complexes à atteindre, sont bien adaptés pour répondre à ces défis rapidement et efficacement ?

• Speaker #1

  À une autre époque. C'est sans doute un des grands sujets pour l'avenir de la copropriété.

• Speaker #0

  Une excellente question à méditer. Merci beaucoup pour cet éclairage très complet.

• Speaker #1

  Avec plaisir.