- Speaker #0
Bienvenue dans notre exploration des sources. Aujourd'hui, on se penche sur une figure clé de la copropriété, le syndic. Souvent appelé le capitaine du navire. Alors, en se basant sur notre guide, quelles sont exactement ses obligations principales ?
- Speaker #1
Oui, bonjour. Alors, le syndic, c'est vrai, c'est une pièce maîtresse. Qu'il soit professionnel ou même bénévole, choisi parmi les copropriétaires.
- Speaker #0
Ah oui, ça arrive aussi ?
- Speaker #1
Oui, c'est possible. Dans tous les cas... Il agit comme mandataire du syndicat des copropriétaires, le SDC. C'est la loi qui encadre tout ça, surtout celle de 65 et le décret de 67. Son rôle est vraiment crucial pour que l'immeuble soit bien géré et ses actions engagent tout le monde.
- Speaker #0
D'accord, alors commençons par le plus évident peut-être. Il doit appliquer ce qui est décidé collectivement.
- Speaker #1
Sa mission numéro une, si on veut, c'est exécuter les décisions prises en Assemblée Générale. Lancer les travaux qui ont été votés, gérer les contrats.
- Speaker #0
Il transforme les votes en actions concrètes, en somme.
- Speaker #1
Exactement. L'AG décide et lui, il fait. Mais attention, ça ne s'arrête pas là. Il doit aussi, et ce n'est pas toujours facile, faire respecter le règlement de copropriété.
- Speaker #0
Ah oui, le fameux règlement que tout le monde est censé connaître.
- Speaker #1
Voilà, c'est lui le garant des règles de vie communes. Il doit intervenir si un copropriétaire ou un locataire ne les respecte pas.
- Speaker #0
J'imagine que ça demande du tact.
- Speaker #1
Écoute administratif, c'est lourd ?
- Speaker #0
C'est une part importante, oui. Il y a pas mal de formalisme. Il doit convoquer les âgés. en respectant bien le délai minimum 21 jours avant.
- Speaker #1
D'accord. Ensuite, il faut envoyer les procès-verbaux, les comptes rendus, à tout le monde. Et ça, dans le mois qui suit l'AG. Il tient aussi la liste des copros à jour. Et surtout, il conserve toutes les archives.
- Speaker #0
Les archives ? Oui. C'est-à-dire ?
- Speaker #1
Tous les documents importants. Les plans, les contrats d'assurance, de maintenance, et aussi le carnet d'entretien de l'immeuble. C'est un peu le dossier médical du bâtiment.
- Speaker #0
Le carnet d'entretien, d'accord.
- Speaker #1
Et il ne faut pas oublier l'immatriculation de la copropriété au registre national. C'est une obligation légale maintenant.
- Speaker #0
Passons à un sujet qui fâche souvent, l'argent. Le syndic, c'est aussi le trésorier, c'est ça ?
- Speaker #1
Tout à fait. La gestion financière, c'est un gros morceau. Il prépare le budget prévisionnel, qui est ensuite voté en AG. Il tient la comptabilité de la copropriété.
- Speaker #0
Et la transparence là-dedans ?
- Speaker #1
Élément clé, la loi impose l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. C'est fondamental pour éviter que les fonds de la copro se mélangent avec ceux du syndic, surtout s'ils gèrent plusieurs immeubles.
- Speaker #0
Ce compte séparé, c'est obligatoire dans tous les cas ?
- Speaker #1
Presque. Il y a une exception possible, mais seulement pour les toutes petites copropriétés, moins de 15 lots et il faut un vote spécifique en AG pour y déroger. Sinon, oui, compte séparé obligatoire.
- Speaker #0
Et bien sûr, il collecte l'argent ?
- Speaker #1
Oui, il appelle les charges, les provisions sur budget et les charges pour travaux. Et il doit aussi courir après les mauvais payeurs. engager les procédures pour récupérer les impayés.
- Speaker #0
D'accord. Donc, administration, finance, mais il y a aussi le bâtiment lui-même au quotidien.
- Speaker #1
Bien sûr. Le syndic assure l'administration courante de l'immeuble. Ça veut dire veiller à sa conservation, à son entretien.
- Speaker #0
Les petites réparations, la maintenance.
- Speaker #1
C'est ça. L'ampoule grillée dans le couloir, la porte qui ferme mal, mais aussi la maintenance des équipements collectifs, l'ascenseur, la chaudière. Il s'assure que tout est en état de marche et en sécurité.
- Speaker #0
Et il gère les contrats avec les entreprises, le ménage, l'entretien des espaces verts.
- Speaker #1
Et il représente la copropriété à l'extérieur ?
- Speaker #0
Oui, il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. C'est lui qui signe les contrats au nom de tous. Il peut aussi agir en justice pour la copropriété.
- Speaker #1
Il peut aller en justice comme ça, sur décision personnelle ? Alors,
- Speaker #0
en général, non. Pour la plupart des actions en justice, il a besoin d'une autorisation de l'AG. Sauf pour certaines actions urgentes, comme justement... le recouvrement des charges impayées. Là, il peut agir plus directement. Toutes ces missions, ça fait beaucoup de responsabilités. J'imagine qu'il peut y avoir des erreurs, des oublis.
- Speaker #1
Tout à fait. Et sa responsabilité peut être engagée. S'il commet une faute de gestion, une négligence, et que ça cause un préjudice à la copropriété ou à un copropriétaire.
- Speaker #0
Par exemple ?
- Speaker #1
Un défaut d'entretien qui mène à un dégât des eaux plus grave ou ne pas avoir souscrit une assurance obligatoire. Sa responsabilité civile peut être mise en couve, voire pénales dans des cas très graves, mais c'est plus rare.
- Speaker #0
D'où l'intérêt de l'assurance pour les syndics pros, j'imagine.
- Speaker #1
Exactement. L'assurance de responsabilité civile professionnelle est d'ailleurs obligatoire pour eux. C'est une protection pour tout le monde.
- Speaker #0
Et comment on vérifie, nous, copropriétaires, que le syndic fait bien son travail ?
- Speaker #1
Le contrôle, il se fait principalement à deux niveaux. D'abord, il y a le conseil syndical. Ce sont des copropriétaires élus qui assistent le syndic et contrôlent sa gestion au fil de l'eau.
- Speaker #0
Ils ont un vrai rôle de vigie, en quelque sorte.
- Speaker #1
C'est ça. Ils peuvent consulter les pièces, poser des questions. Et puis, le grand moment de contrôle, c'est l'Assemblée générale annuelle. C'est là qu'on examine les comptes de l'année passée et qu'on vote le quitus.
- Speaker #0
Le quitus, oui. Oui,
- Speaker #1
donner quitus au syndic, ça veut dire qu'on approuve sa gestion pour l'exercice écoulé. Si on refuse le quitus, c'est un signe fort qu'il y a un problème ou un mécontentement. Donc, pour résumer, le syndic, c'est vraiment la cheville ouvrière. Il l'exécute, il administre, il gère les sous, il entretient, il représente. Tout ça dans un cadre légal strict et sous le contrôle des copropriétaires, via le conseil syndical et l'AG.
- Speaker #0
Un rôle vraiment multifacette, essentiel pour que la vie en copropriété fonctionne. C'est vrai que ces pouvoirs sont assez tendus, mais c'est sans doute nécessaire pour l'efficacité. Ça soulève quand même une question intéressante pour la vie en collectivité, non ?
- Speaker #1
Comment trouver le bon équilibre entre cette efficacité qu'on délègue au syndic et la vigilance nécessaire de chaque copropriétaire pour s'assurer que l'intérêt collectif, et aussi individuel, reste bien la priorité ? C'est peut-être une bonne réflexion à avoir justement avant la prochaine cageon.
