Bien démembré : bien gérer la vente et... l'après vente | Et + Encore

Description

Démembrer un bien, c'est séparer la nu-propriété et l'usufruit, c'est à dire le droit d'occuper ou de louer. La pratique est fréquente, notamment dans les donations. Fréquent et pertinente ? Oui, répond globalement Olivier Dajnak, responsable de l'ingénierie patrimoniale et financière de Vie Plus / Suravenir. Un jour, on peut être amener à vendre un bien démembré. Voici ce qu'il faut impérativement savoir.
00:00 - Démembrement de propriété : une bonne idée... en général
01:20 - Vente d'un bien démembré : ce qui se passe après
02:50 - Report sur un contrat d'assurance vie : comment ça marche ?
04:32 - Ces incidences à connaître sur la clause bénéficiaire

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Speaker #0
La suite, c'est Solutions Patrimoine. Avec nous, le responsable de l'ingénierie financière et patrimoniale de Viplus et de Suravenir, Olivier Dachnac. Olivier, on va traiter un cas client. Aujourd'hui, vous allez me donner votre avis. Tout part d'une situation qui est relativement simple, que l'on met souvent en place avec un objectif fiscal. C'est la donation d'un bien immobilier avec une réserve d'isufruits. J'avais 58 ans et donner ce bien à mes enfants en conservant le jus-fruits, déjà, bonne idée, pas bonne idée ?
Speaker #1
Très bonne idée. On anticipe la transmission, on est une assiette taxable égale à 50% compte tenu de votre âge, donc on est vraiment dans une stratégie patrimoniale optimale.
Speaker #0
Donc on rappelle l'assiette taxable, étant donné que je ne donne que la nue propriété, fiscalement, à mon âge, ça vaut 50%, donc je suis taxé de manière moins importante. Et naturellement, je commence à utiliser des abattements qu'on reconstitue tous les...
Speaker #1
15 ans.
Speaker #0
Ok, très bien. Ce bien, c'est ma résidence principale.
Speaker #1
Oh non, surtout pas. Alors non, pas la résidence principale. Alors là, vraiment pas.
Speaker #0
Pourquoi ?
Speaker #1
Parce que, imaginez le dimanche, avec votre belle-fille, autour du gigot, lui demander l'autorisation de faire des travaux sur votre résidence principale. Non, la résidence principale, c'est un sanctuaire, elle reste à vous. Votre résidence secondaire, oui, mais pas la résidence principale.
Speaker #0
Ok, alors imaginons maintenant que ce soit une maison à une famille ou plus, personne ne va. on l'a démembré, on l'a donné, on l'a démembré, puis quelques années plus tard, on ne sait plus, personne n'y va, donc on le vend. Alors maintenant, nous sommes dans la situation de la vente d'un bien démembré. En pratique, il se passe quoi ?
Speaker #1
Alors, en pratique, c'est une situation classique, mais qui amène des difficultés, parce qu'il faut prévenir son notaire, parce que la règle, quand vous vendez un bien démembré, chacun repart avec la valeur de son droit.
Speaker #0
On est d'accord juste ? Pour qu'on vende, il faut que tout le monde soit d'accord. L'ONU propriétaire, les UFOT.
Speaker #1
La belle fille.
Speaker #0
Ok. La belle fille, on est d'accord, on va voir le notaire. Qu'est-ce qui se passe ? Chacun récupère sa part ?
Speaker #1
Oui, chacun récupère sa part, ce qui est un peu dommage.
Speaker #0
C'est complètement crétin, puisqu'on a fait, à la base, le montage, il est fait pour se dire à mon décès, l'usus ru va s'éteindre et on va recréer la pleine propriété en franchise de droit. Le système de base, il est idiot.
Speaker #1
Donc, comme ce système ne te convient pas, il faut prévenir le notaire qu'il y a deux possibilités. type report du démembrement, type quasi-jufruit, pour ne pas mettre fin à ce démembrement ?
Speaker #0
Alors, report du démembrement, on va dire, tiens, OK, on avait une maison où on ne va pas, on a l'histoire, on va racheter une autre. Si on rachète une autre maison où on ne va pas, c'est sympa d'un point de vue fiscal, mais d'un point de vue personnel et patrimonial, ce n'est pas tip-top.
Speaker #1
Alors, tu as tout à fait raison, la solution, c'est de reporter le démembrement sur un actif, donc part de SCPI, contrat de capitalisation ou contrat d'assurance-vie, par exemple.
Speaker #0
Contrat d'assurance vie ? On peut faire un démembrement sur un contrat d'assurance vie ? Alors là, j'aimerais bien comprendre.
Speaker #1
Alors, on va reporter le démembrement sur un contrat d'assurance vie. L'ONU propriétaire va devenir l'assuré de ce contrat d'assurance vie. Et l'usufruitier que tu es va devenir usufruitier de ce contrat d'assurance vie. Toutes les parties vont signer ce contrat et vont signer une convention de démembrement qui va nous permettre de gérer ce contrat d'assurance vie de manière démembrée.
Speaker #0
Alors, cette convention de démembrement va s'y arrêter. On peut mettre quoi dedans ? que... Je suis usufrutier, ça veut dire que je peux faire des retraits autant que je veux en fonction de mes besoins ?
Speaker #1
Alors, oui et non. Par exemple, admettons que je sois ton fils. Eh bien, je vais cantonner les retraits aux fruits, ce que j'ai une moyenne confiance à tes rachats. En revanche, si c'est ma maman qui est usufrutière, elle va avoir la totale autonomie du contrat si elle rachète simplement les fruits. je reprendrai la pleine propriété à son décès. Si elle rachète plus que les fruits, elle va constituer un quasi-usufruit sur cette part qui dépasse les fruits.
Speaker #0
Ok. Quasi-usufruit, le terme a été employé. Il y a une différence entre quasi-usufruit et démembrement d'un contrat d'assurance-vie ?
Speaker #1
Alors, tout à fait. Le démembrement co-géré, on a vraiment les deux parties. Un usufruit tient du propriétaire. Si on remployait en quasi-usufruit, on n'aurait qu'un plein propriétaire qui aurait remployé en quasi-usufruit. La problématique aujourd'hui, c'est que l'administration fiscale... avec l'article 774 bis, voit ça d'un mauvais œil. Donc, vous pouvez avoir des difficultés à faire valoir votre passif successoral.
Speaker #0
Certes, tous les assureurs font ça ou pas ?
Speaker #1
Je ne pense pas.
Speaker #0
Ok, vous, vous le faites chez Sûr Avenir. Ok, donc là, on regarde. Je reprends pour être sûr de bien comprendre le modèle. J'ai un bien démembré. Je prends la décision de le vendre. Je décide de réaffecter. Donc il faut que je prévienne. Avant la cession, que je vais faire un report du démembrement sur autre chose, je fais le choix d'un contrat d'assurance vie. Je désigne comme souscripteur l'ONU propriétaire de ce contrat, l'usufruitier. ça sera donc l'ancienne usufrutier, je fais une convention pour déterminer ses droits, ok, jusque-là j'ai suivi mon sujet sur mon report du démontrement. Maintenant je suis dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, est-ce qu'il y a des précautions à prendre concernant la rédaction de la clause bénéficiaire ?
Speaker #1
Tout à fait, parce que la clause bénéficiaire doit envisager deux cas de figure. Le premier cas de figure, le cas le plus classique, normal oserais-je dire, le décès de l'usufruitier avant le nu propriétaire. Normalement, l'usufruitier est plus âgé que le nu propriétaire, il va décéder avant. Donc, nu propriétaire redevenu plein propriétaire, il va désigner son conjoint, ses enfants, que sais-je. En revanche, il faut prévoir le cas où malheureusement ce nu propriétaire va décéder avant l'usufruitier et reporter à nouveau ce démembrement. Donc, il y aura une double lecture de la clause bénéficiaire. C'est une rédaction un petit peu particulière. Il vaut mieux contacter les services d'ingénierie patrimoniale en amont Merci. plutôt qu'une fois qu'elle est rédigée.
Speaker #0
Sur ce sujet-là, vous voyez une montée en puissance ou des demandes sur ce point-là ?
Speaker #1
Oui, tout à fait, parce que nos amis notaires ont un peu de difficulté avec ce report de démembrement. Et ils n'y pensent pas forcément. Ils mettent malheureusement fin à la stratégie. Donc, on est obligé de rétro-pédaler pour indiquer la volonté des parties du report à invoquer la rédaction d'une convention de démembrement. pour que tout ça soit correctement réalisé.
Speaker #0
Voilà, je ne sais pas si vous connaissiez la formule auparavant, mais maintenant on la connaît. Donc très grande vigilance lorsque l'on se retrouve à vendre un bien démembré. Le risque, c'est qu'effectivement on rende à chacun son argent et on fait tomber le montage. En revanche, il y a des solutions, notamment avec l'assurance vie. Vous voyez Olivier, c'était tout à fait simple et clair de nous exprimer tout ça. Et sur le sujet de savoir si la belle-fille doit donner son avis sur les travaux des parents, je vous laisse juge. Mais en tout cas, réfléchissez bien effectivement sur la donation avec réserve du fruit de la résidence principale. Merci à vous Olivier. Tout de suite, le journal des réseaux sociaux de Georges Alatay.

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Speaker #0
La suite, c'est Solutions Patrimoine. Avec nous, le responsable de l'ingénierie financière et patrimoniale de Viplus et de Suravenir, Olivier Dachnac. Olivier, on va traiter un cas client. Aujourd'hui, vous allez me donner votre avis. Tout part d'une situation qui est relativement simple, que l'on met souvent en place avec un objectif fiscal. C'est la donation d'un bien immobilier avec une réserve d'isufruits. J'avais 58 ans et donner ce bien à mes enfants en conservant le jus-fruits, déjà, bonne idée, pas bonne idée ?
Speaker #1
Très bonne idée. On anticipe la transmission, on est une assiette taxable égale à 50% compte tenu de votre âge, donc on est vraiment dans une stratégie patrimoniale optimale.
Speaker #0
Donc on rappelle l'assiette taxable, étant donné que je ne donne que la nue propriété, fiscalement, à mon âge, ça vaut 50%, donc je suis taxé de manière moins importante. Et naturellement, je commence à utiliser des abattements qu'on reconstitue tous les...
Speaker #1
15 ans.
Speaker #0
Ok, très bien. Ce bien, c'est ma résidence principale.
Speaker #1
Oh non, surtout pas. Alors non, pas la résidence principale. Alors là, vraiment pas.
Speaker #0
Pourquoi ?
Speaker #1
Parce que, imaginez le dimanche, avec votre belle-fille, autour du gigot, lui demander l'autorisation de faire des travaux sur votre résidence principale. Non, la résidence principale, c'est un sanctuaire, elle reste à vous. Votre résidence secondaire, oui, mais pas la résidence principale.
Speaker #0
Ok, alors imaginons maintenant que ce soit une maison à une famille ou plus, personne ne va. on l'a démembré, on l'a donné, on l'a démembré, puis quelques années plus tard, on ne sait plus, personne n'y va, donc on le vend. Alors maintenant, nous sommes dans la situation de la vente d'un bien démembré. En pratique, il se passe quoi ?
Speaker #1
Alors, en pratique, c'est une situation classique, mais qui amène des difficultés, parce qu'il faut prévenir son notaire, parce que la règle, quand vous vendez un bien démembré, chacun repart avec la valeur de son droit.
Speaker #0
On est d'accord juste ? Pour qu'on vende, il faut que tout le monde soit d'accord. L'ONU propriétaire, les UFOT.
Speaker #1
La belle fille.
Speaker #0
Ok. La belle fille, on est d'accord, on va voir le notaire. Qu'est-ce qui se passe ? Chacun récupère sa part ?
Speaker #1
Oui, chacun récupère sa part, ce qui est un peu dommage.
Speaker #0
C'est complètement crétin, puisqu'on a fait, à la base, le montage, il est fait pour se dire à mon décès, l'usus ru va s'éteindre et on va recréer la pleine propriété en franchise de droit. Le système de base, il est idiot.
Speaker #1
Donc, comme ce système ne te convient pas, il faut prévenir le notaire qu'il y a deux possibilités. type report du démembrement, type quasi-jufruit, pour ne pas mettre fin à ce démembrement ?
Speaker #0
Alors, report du démembrement, on va dire, tiens, OK, on avait une maison où on ne va pas, on a l'histoire, on va racheter une autre. Si on rachète une autre maison où on ne va pas, c'est sympa d'un point de vue fiscal, mais d'un point de vue personnel et patrimonial, ce n'est pas tip-top.
Speaker #1
Alors, tu as tout à fait raison, la solution, c'est de reporter le démembrement sur un actif, donc part de SCPI, contrat de capitalisation ou contrat d'assurance-vie, par exemple.
Speaker #0
Contrat d'assurance vie ? On peut faire un démembrement sur un contrat d'assurance vie ? Alors là, j'aimerais bien comprendre.
Speaker #1
Alors, on va reporter le démembrement sur un contrat d'assurance vie. L'ONU propriétaire va devenir l'assuré de ce contrat d'assurance vie. Et l'usufruitier que tu es va devenir usufruitier de ce contrat d'assurance vie. Toutes les parties vont signer ce contrat et vont signer une convention de démembrement qui va nous permettre de gérer ce contrat d'assurance vie de manière démembrée.
Speaker #0
Alors, cette convention de démembrement va s'y arrêter. On peut mettre quoi dedans ? que... Je suis usufrutier, ça veut dire que je peux faire des retraits autant que je veux en fonction de mes besoins ?
Speaker #1
Alors, oui et non. Par exemple, admettons que je sois ton fils. Eh bien, je vais cantonner les retraits aux fruits, ce que j'ai une moyenne confiance à tes rachats. En revanche, si c'est ma maman qui est usufrutière, elle va avoir la totale autonomie du contrat si elle rachète simplement les fruits. je reprendrai la pleine propriété à son décès. Si elle rachète plus que les fruits, elle va constituer un quasi-usufruit sur cette part qui dépasse les fruits.
Speaker #0
Ok. Quasi-usufruit, le terme a été employé. Il y a une différence entre quasi-usufruit et démembrement d'un contrat d'assurance-vie ?
Speaker #1
Alors, tout à fait. Le démembrement co-géré, on a vraiment les deux parties. Un usufruit tient du propriétaire. Si on remployait en quasi-usufruit, on n'aurait qu'un plein propriétaire qui aurait remployé en quasi-usufruit. La problématique aujourd'hui, c'est que l'administration fiscale... avec l'article 774 bis, voit ça d'un mauvais œil. Donc, vous pouvez avoir des difficultés à faire valoir votre passif successoral.
Speaker #0
Certes, tous les assureurs font ça ou pas ?
Speaker #1
Je ne pense pas.
Speaker #0
Ok, vous, vous le faites chez Sûr Avenir. Ok, donc là, on regarde. Je reprends pour être sûr de bien comprendre le modèle. J'ai un bien démembré. Je prends la décision de le vendre. Je décide de réaffecter. Donc il faut que je prévienne. Avant la cession, que je vais faire un report du démembrement sur autre chose, je fais le choix d'un contrat d'assurance vie. Je désigne comme souscripteur l'ONU propriétaire de ce contrat, l'usufruitier. ça sera donc l'ancienne usufrutier, je fais une convention pour déterminer ses droits, ok, jusque-là j'ai suivi mon sujet sur mon report du démontrement. Maintenant je suis dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, est-ce qu'il y a des précautions à prendre concernant la rédaction de la clause bénéficiaire ?
Speaker #1
Tout à fait, parce que la clause bénéficiaire doit envisager deux cas de figure. Le premier cas de figure, le cas le plus classique, normal oserais-je dire, le décès de l'usufruitier avant le nu propriétaire. Normalement, l'usufruitier est plus âgé que le nu propriétaire, il va décéder avant. Donc, nu propriétaire redevenu plein propriétaire, il va désigner son conjoint, ses enfants, que sais-je. En revanche, il faut prévoir le cas où malheureusement ce nu propriétaire va décéder avant l'usufruitier et reporter à nouveau ce démembrement. Donc, il y aura une double lecture de la clause bénéficiaire. C'est une rédaction un petit peu particulière. Il vaut mieux contacter les services d'ingénierie patrimoniale en amont Merci. plutôt qu'une fois qu'elle est rédigée.
Speaker #0
Sur ce sujet-là, vous voyez une montée en puissance ou des demandes sur ce point-là ?
Speaker #1
Oui, tout à fait, parce que nos amis notaires ont un peu de difficulté avec ce report de démembrement. Et ils n'y pensent pas forcément. Ils mettent malheureusement fin à la stratégie. Donc, on est obligé de rétro-pédaler pour indiquer la volonté des parties du report à invoquer la rédaction d'une convention de démembrement. pour que tout ça soit correctement réalisé.
Speaker #0
Voilà, je ne sais pas si vous connaissiez la formule auparavant, mais maintenant on la connaît. Donc très grande vigilance lorsque l'on se retrouve à vendre un bien démembré. Le risque, c'est qu'effectivement on rende à chacun son argent et on fait tomber le montage. En revanche, il y a des solutions, notamment avec l'assurance vie. Vous voyez Olivier, c'était tout à fait simple et clair de nous exprimer tout ça. Et sur le sujet de savoir si la belle-fille doit donner son avis sur les travaux des parents, je vous laisse juge. Mais en tout cas, réfléchissez bien effectivement sur la donation avec réserve du fruit de la résidence principale. Merci à vous Olivier. Tout de suite, le journal des réseaux sociaux de Georges Alatay.

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