Transcription

• Speaker #0

  Allez, notre club expert immobilier, on a gardé derrière moi notre décor traditionnel, mais aujourd'hui on va quitter les marchés européens et les marchés hexagonaux pour aller bien plus loin aux Etats-Unis, au Royaume-Uni notamment. Avec nous, nos invités aujourd'hui, Guillaume Massé, président de Principal AM, et avec nous également un habitué du plateau, David Sexy, cofondateur de Remake. Ah ! M. Alors, je dis toujours que lorsqu'on a des lancements de produits, en fait, ces lancements s'expliquent par des tendances de marché, mais aussi par des histoires d'entreprises. On va donc essayer de regarder déjà l'origine de ces deux produits, comment ils se positionnent dans l'histoire des entreprises. Guillaume, je commence avec vous. J'ai vu l'autre jour une publication LinkedIn avec une photo qu'on va voir de suite avec vos équipes où vous fêtiez un anniversaire. Est-ce que c'est un peu cet anniversaire qui explique le lancement l'an dernier de Principal Insight ?

• Speaker #1

  Eh bien oui, en partie. Il faut savoir que les bubillés, c'est quand même d'abord une aventure humaine. J'ai créé la structure en France il y a maintenant plus de 15 ans. Depuis 2013, nous sommes une société de gestion agréée par l'AMF. Nous avons une quinzaine de fonds sous gestion et nous avons rejoint le groupe principal en 2018. Et donc, nous avons maintenant adossé un groupe de taille mondiale. Il faut savoir que le principal, c'est plus de 100 milliards d'actifs sous gestion. C'est un acteur du top 10 mondial. en tant que gestionnaire d'actifs immobiliers. Et donc, notre force, c'est d'accompagner des investisseurs en dehors de leurs frontières, soit des investisseurs américains en Europe, des investisseurs européens aux Etats-Unis. Nous l'avons fait avec succès depuis maintenant 15 ans pour des investisseurs institutionnels. Et nous nous sommes dit, pourquoi ne pas faire bénéficier de cette expérience, de notre expertise aux épargnants français en leur proposant un produit qui leur permettrait d'accéder d'une façon privilégiée au marché. américain et européen.

• Speaker #0

  Alors, chez vous, le mariage entre l'Europe et les États-Unis, les deux continents s'entendent bien, ce qui n'est pas le cas forcément dans tous les secteurs. David, je me tourne maintenant vers vous. Lancement de Remake Life, franc succès. Quand on a fait ça, on se dit, next step, c'est quoi ?

• Speaker #2

  Alors Next Step, c'est toujours difficile lorsqu'on est dans une aventure entrepreneuriale de prendre le prochain train, de prendre la bonne décision. Nous ce qu'on a constaté en fait au moment où on a, après avoir lancé les Meclives, c'est qu'on a tout de suite eu une stratégie. pan-européenne sur ce produit, une stratégie pan-européenne qui était choisie, qui était voulue au travers d'un produit diversifié. Et on a constaté que le marché du Royaume-Uni était un marché sur lequel, après avoir investi près de 300 millions, il y avait un nombre d'opportunités incroyables qui s'offraient à nous. Et on était limité finalement au travers de notre produit parce que Remake Live, ce n'est pas un produit spécialisé pour le UK. Donc à partir de là, on s'est dit mais comment on peut transformer cette opportunité en produit pour nos clients ? Et du coup, de fil en aiguille, on a décidé de créer un fonds thématique, un fonds spécifique orienté vers le Royaume-Uni, qui était Remake UK, mais avec une spécificité qui était la suivante, c'est-à-dire un fonds fermé. Parce qu'on considère, et en tout cas c'est notre thèse d'investissement chez Remake, que les fonds ouverts doivent être diversifiés et que les fonds thématiques doivent être fermés.

• Speaker #0

  Je vous corrige, si vous le permettez, Remake UK 2025. cette notion de millésime était importante pour vous ?

• Speaker #2

  Ah oui, absolument. Alors, ce n'est pas une correction, c'est une réalité. Donc, c'est une précision. Oui, c'était important pour nous, puisque ça va avec l'idée de fonds fermés, puisque si on devait comparer ça finalement à d'autres fonds de la gestion d'actifs, on pourrait imaginer que c'est un fonds daté immobilier. C'est-à-dire qu'on prend acte d'une date et on déroule une stratégie sur une durée déterminée.

• Speaker #0

  Alors, on va bien évidemment dans quelques instants rentrer Merci. dans les produits. J'écrivais l'autre jour, en faisant le bilan des CPI pour le site, que les lancements étaient plus durs que dans le passé en termes de collecte. Guillaume, comment vous l'expliquez ? Les difficultés qu'il y a aujourd'hui sur ce marché pour les lancements sur lesquels l'appétence était relativement forte auparavant ?

• Speaker #1

  Oui, c'est très simple. En fait, le niveau de collecte générale a diminué ces dernières années. On est passé d'environ 10 milliards dans les bonnes années de collecte annuelle à peut-être 3 ou 4 milliards. Donc la collecte générale est plus faible et il y a beaucoup d'ACP qui se sont lancés. Ils se sont lancés pour une bonne raison, c'est que c'est un bon moment pour se lancer puisque le marché immobilier est en début de cycle. On démarre dans un nouveau cycle de long terme, donc c'est un bon moment pour investir dans l'immobilier. Donc beaucoup d'acteurs se sont engouffrés dans la brèche et se sont lancés sur le marché. Il y a beaucoup de lancements, beaucoup de SCPI, beaucoup de produits sur le marché pour un niveau de collègue général qui est limité. Donc ça rend le lancement compliqué. Moi ce que j'analyse c'est que beaucoup de ces lancements sont sur des produits qui sont similaires. Beaucoup de produits, beaucoup de SCPI qui sont européennes, diversifiées. Et donc l'important c'est d'arriver à quelque chose de nouveau. Ce qui est le cas de David et qui est aussi notre cas. C'est-à-dire que nous sommes venus avec un produit qui n'existait pas sur le marché. c'est-à-dire... Un produit qui donnait un accès à la fois aux Etats-Unis et en Europe et qui est porté par un acteur aussi qui est différent puisque nous sommes le seul groupe américain aujourd'hui qui proposons une SCPI au marché français.

• Speaker #0

  David, sentiments sur la collecte, sur les lancements ?

• Speaker #2

  Oui, en fait, Guillaume l'a résumé, le niveau de collecte a baissé. Les CPI, comme l'immobilier, en tout cas la collecte immobilière, c'est un marché qui est très pro-cyclique et non pas contra-cyclique. C'est-à-dire que quand ça va bien, on collecte comme des malades, et quand ça va mal, on ne collecte pas, alors que ça devrait être l'inverse, puisque finalement, quand ça ne va pas, ça veut dire que c'est le moment d'acheter, puisqu'on a des opportunités incroyables dans les différents pays, que ce soit chez nous ou chez... que ce soit en Europe, au UK ou aux Etats-Unis, il y a des opportunités. Donc aujourd'hui, le marché s'est fragmenté en termes de distribution, sur un niveau de collecte qui est moindre. Donc forcément, c'est plus difficile. Et puis les prescripteurs sont partagés entre l'idée de convaincre des nouveaux clients d'aller dans ce nouveau cycle de l'immobilier, et puis de convaincre d'anciens clients qui sont peut-être scotchés avec des positions un peu dures, un peu complexes sur des acteurs historiques qui n'ont pas des mérités d'ailleurs. qui sont victimes quand même d'un sujet de cycle. Et là, il faut convaincre pour faire revenir les clients. Donc, c'est un peu plus dur.

• Speaker #0

  On rentre dans les produits maintenant. Donc, deux produits innovants pour voir comment les utiliser et voir leur qualité et éventuellement les risques qu'il peut y avoir. Je commence avec vous, David. Donc, Remake UK 2025. Vous me dites spécialisé sur le Royaume-Uni. En termes de classe d'actifs, vous interdisez des choses ? Vous vous autorisez quoi ? La stratégie d'investissement, ça va être quoi ?

• Speaker #2

  Alors, on ne s'interdit rien en termes de classe d'actifs, c'est-à-dire de typologie d'actifs plutôt, pour être tout à fait précis. C'est un fonds qui est concentré géographiquement, puisqu'il s'adresse au marché du Royaume-Uni. Pourquoi le marché du Royaume-Uni ? Parce que c'est le marché qu'on avait identifié comme étant le marché le plus porteur, finalement, en Europe aujourd'hui, par rapport à nos analyses. On est sur un marché sur lequel on a un rebond en termes de volume depuis deux ans qui est extrêmement important.

• Speaker #0

  Alors, on va revenir là-dessus. Donc, marché UK, on peut aller sur tout type de classe d'actifs.

• Speaker #2

  Sauf le résidentiel, parce qu'on reste en immobilier commercial.

• Speaker #0

  OK. Vous m'avez dit que c'était un produit fermé.

• Speaker #2

  Oui.

• Speaker #0

  Durée de la période de collecte ?

• Speaker #2

  Alors, on a une période de collecte de l'ordre de 18 mois. On avait un objectif de collecte entre 50 et 100 millions sur ce produit. On en parlera plus tard, qui est un produit qui est une offre complémentaire. Finalement, ce n'est pas une offre phare, ce n'est pas une offre record chez nous, de par la concentration, de par la construction du produit, etc. Donc, c'est aujourd'hui.

• Speaker #0

  Donc, ça nous mène jusqu'à quoi ? Jusqu'à 2027 ?

• Speaker #2

  Oui, à peu près mars 2027.

• Speaker #0

  Ok. Maintenant, durée du produit ?

• Speaker #2

  Durée du produit, c'est minimum 7 ans. C'est-à-dire qu'il faut savoir qu'au bout de 7 ans, c'était la durée recommandée d'investissement, on peut être amené à proposer aux associés la dissolution du produit. C'est ce qu'on fera, on le fera entre eux. Est-ce que ce sera à 6 ans, est-ce que ce sera à 5 ans, est-ce que ce sera à 7 ans ? Une fois qu'on a atteint le TRI cible de ce produit, c'est-à-dire la performance qu'on avait imaginée, qu'on avait prévue, on proposera aux associés en Assemblée Générale de voter la dissolution du produit pour pouvoir rendre les sous et donc rendre le capital.

• Speaker #0

  Vous me demandez une perche, le TRS cible c'est combien ?

• Speaker #2

  Alors le TRS cible c'est 9%, 9% net de frais mais hors impôts, et effectivement avec une composante de revenus, c'est-à-dire un taux de distribution de l'ordre moyen sur la durée d'investissement de 6,5%.

• Speaker #0

  Ok, maintenant on reste sur la structuration des produits. Principal insight, comment le produit est structuré ?

• Speaker #1

  Alors nous c'est une philosophie qui est assez différente, puisque nous c'est un fonds qui est diversifié. Diversifier à la fois géographiquement, puisqu'on est sur les Etats-Unis et sur l'Europe, sur tous les pays où on est présent en Europe, donc 8 pays européens, hors France, et toutes classes d'actifs, de la même façon que David.

• Speaker #0

  Juste, la logique de diversification entre Europe et Etats-Unis, c'est simplement l'histoire de votre boîte et de Principal. Ou bien c'est qu'il y a des intérêts de diversification que vous avez mesurés ?

• Speaker #1

  En fait, c'est le contraire. C'est-à-dire qu'en fait, c'est qu'il y a une opportunité qui est intéressante, qui est évidente d'investir aux Etats-Unis. Et nous sommes bien placés pour porter ce produit. Mais ce n'est pas le contraire, bien sûr. Et cette opportunité, elle est double, en fait. La première, c'est que le marché américain, c'est un marché qui a toujours été plus performant que le marché européen. Historiquement, les performances américaines ont toujours surperformé le marché européen. Ensuite, ce qui est très intéressant aussi, c'est que c'est un marché qui est plus profond, c'est le plus gros marché au monde, le marché américain. Donc c'est un marché qui est profond, qui est liquide, qui est plus performant historiquement que le marché européen. Donc ça, c'est le premier avantage. Le deuxième intérêt, c'est la diversification, puisque les marchés européens et les marchés américains sont assez décorrélés, et que donc on peut aller chercher des cycles différents et se positionner au meilleur moment de chaque cycle aux Etats-Unis en Europe pour essayer d'optimiser la performance en fonction de l'évolution des marchés.

• Speaker #0

  Alors si on regarde, maintenant je reviens à vous David, le marché UK, aujourd'hui c'est le marché, si je regarde le critère de la liquidité, c'est le marché qui est le plus liquide, le plus varié en Europe ?

• Speaker #2

  Alors en tout cas c'est le marché déjà le plus profond. C'est-à-dire qu'effectivement, on a sur un marché de l'ordre, avec résidentiel inclus, de l'ordre de 300 milliards d'euros en immobilier en Europe. On a à peu près 80 milliards d'euros qui se portent sur le Royaume-Uni, avec une hausse de transactions sur le marché du Royaume-Uni de l'ordre de 30-35% sur les deux dernières années. Ce qui est un tout petit peu moins que le rebond de transactions sur l'Europe globalement, qui est de l'ordre de 40. Tout simplement pourquoi ? Parce qu'il y a un effet de base. C'est un marché qui est très mobile. C'est un marché qui est très réactif. Et il a réagi un peu plus. Peu plus tôt que les autres, puisqu'il a commencé à baisser le premier, il a aussi commencé à reprendre en termes de transactions le premier. Donc oui, un marché sur lequel on peut, entre guillemets, faire ses courses assez facilement, puisque énormément de transactions, donc énormément de choix sur les actifs qui s'offrent à nous en tant qu'investisseurs.

• Speaker #0

  Le plus réactif au niveau européen ? C'est celui qui, quand ça a baissé, a le plus chuté ? Oui,

• Speaker #2

  alors il y a... Tous les pays européens ont chuté. Il y en a qui ont juste retardé les choses un peu plus longtemps. Il y a des digues qui ont mis plus longtemps à céder dans certains pays. Mais effectivement, vous regardez des pays comme le Pays-Bas, on a baissé de 30%. Des pays comme le Royaume-Uni, on a baissé largement de 40%. On s'est retrouvé finalement à faire des transactions à Londres, à la City, autour de 7000 euros du mètre carré, ce qu'on n'avait jamais vu depuis 15 ans. Donc c'est un marché qui est très très réactif, pour plusieurs raisons. La construction des baux, on en parlera peut-être un peu plus tard. qui est différente et qui permet d'appréhender les réversions de loyers beaucoup plus vite que ce qu'on peut trouver en France. C'est déjà le premier point. Second point, il y a une culture aussi, une culture anglo-saxonne de la perte. On accepte la perte ? Nous, on n'accepte pas la perte. On a un affect de malade vis-à-vis de l'immobilier. On ne peut pas perdre d'argent, c'est de l'immobilier. La pierre ne se désagrège jamais. Si la pierre se désagrège, ça s'écroule comme tout le monde. Donc à un moment, si ça se passe mal, ça se passe mal. Et effectivement, le Royaume-Uni baisse à moins d'eau. Troisième point, et c'est le troisième facteur... qui fait qu'il y a une accélération sur ce genre de marché, c'est la dette. La dette, historiquement, au Royaume-Uni, est en taux variable, alors que nous, dans certains pays d'Europe, on est à taux fixe. Ça veut dire que lorsqu'on est à taux fixe, tant qu'on n'est pas arrivé à l'échéance de refinancement, finalement, on est en capacité de porter l'actif en tant qu'investisseur et on n'a pas un couteau sous la gorge pour vendre l'actif parce que les intérêts financiers dépasseraient le montant de loyer que je touche. Donc, tout ça mis à bout. fait qu'on a un marché qui est beaucoup plus réactif, sur lequel on a beaucoup plus de volatilité, et donc d'opportunités d'aller faire un gain en performance.

• Speaker #0

  Guillaume, vous m'avez expliqué que principal inside, la logique c'était de faire un mix 50-50 entre Etats-Unis et Europe, pourtant j'ai regardé vos premières acquisitions. Les premières acquisitions, elles sont dans le domaine de la santé, dans le domaine de l'éducation, Floride, Texas, aux Etats-Unis, toujours. Pourquoi vos premiers choix ont été sur les Etats-Unis ?

• Speaker #1

  C'est intéressant parce que ça rejoue un petit peu ce que disait David. Les Etats-Unis, un peu comme à l'instar des UK, c'est un marché qui réagit plus rapidement. De la même façon que les UK, les pertes ont été prises plus rapidement. Donc le marché aujourd'hui est arrivé à un point plus bas, et donc à un potentiel de reprise qui est plus fort. Il est aussi un petit peu en avance sur le marché européen, un petit peu comme les UK sont en avance aussi sur l'Europe continentale. Donc investir aujourd'hui au UK, aux Etats-Unis, c'est un bon timing par rapport au marché européen. Et c'est tout l'intérêt, c'est tout la stratégie de Principal Insights, c'est d'aller se placer sur les cycles, comme je disais, au meilleur moment. Donc aujourd'hui, il ne nous a semblé qu'investir aux Etats-Unis en premier, c'était intéressant, puisque le marché est en pleine reprise aux Etats-Unis.

• Speaker #0

  David Yates, cela a quelques instants nous a amené dans des explications techniques sur l'EBO et sur le marché anglais. et Je voudrais qu'on reste sur des sujets techniques. Vous dites investir aux États-Unis. On va être très honnête, il n'y a pas beaucoup d'acteurs qui vont sur le marché américain, j'en connais deux. Comment vous achetez ? Parce que visiblement, d'un point de vue juridique, il y a différentes façons quand on achète à l'étranger d'acheter. Vous, vous faites comment ?

• Speaker #1

  Alors, effectivement, les marchés sont très différents. Le marché américain est très différent du marché français en termes de processus d'acquisition. C'est pour ça que c'est important d'avoir des équipes sur place qui comprennent et qui sont capables de naviguer dans un marché différent. Donc ça, c'est une première chose. En termes de structuration, on investit via une structure aux Etats-Unis et à l'NLC qui nous permet d'avoir une fiscalité qui est intéressante et qui est similaire à la fiscalité qu'on peut avoir lorsqu'on investit dans d'autres pays européens.

• Speaker #0

  Donc ça, c'est un élément important, la façon dont on achète, dans la perception des revenus, dans la fiscalité. Ça peut changer, même si en réalité, dans tous les cas, on dit qu'on achète sur le marché américain.

• Speaker #1

  Oui, la structuration de l'investissement au niveau fiscal est très importante. La façon dont on a pu structurer notre SCPI est très favorable puisque les revenus qui sont générés par les immeubles aux Etats-Unis ou en Europe dans les pays où on investit sont fiscalisés dans ces pays, donc aux Etats-Unis ou en Europe. Et en contrepartie, lorsqu'ils sont rapatriés et distribués aux épargnants français, ils bénéficient d'un crédit d'impôt qui vient gommer la quasi-totalité de leur fiscalité en France.

• Speaker #0

  Je voudrais maintenant qu'on parle à risque. J'ai regardé vos acquisitions, les taux que vous avez communiqués avec Thomas. On est aux alentours de 8, 9 et des poussières sur la première acquisition que vous avez faite sur UK. Je voudrais vous faire réagir. Vous vous marrez déjà. En fait, on m'explique que quand je regarde ces acquisitions, c'est le niveau du taux affiché, le reflet du risque Merci. qui existent sur le bien, l'immeuble, etc. Est-ce que l'on doit juger un 9% en zone euro de la même façon en termes de risque qu'un 9% sur le UK ? Parce que les situations de taux ne sont pas les mêmes.

• Speaker #2

  Alors, c'est une bonne question. Les situations de taux, effectivement, dépendent de plusieurs choses. Les taux qu'on trouve sur un marché immobilier dépendent déjà des sujets d'offres et demandes, puisqu'effectivement il faut qu'il y ait une dynamique sur ce marché pour voir soit les taux baisser et donc voir les actifs s'apprécier, soit qu'il y ait moins d'acheteurs pour voir les taux augmenter et se retrouver dans une situation où les actifs baissent. Ça c'est le premier point. Le second point, c'est que tous les acteurs, finalement, depuis la financiarisation de l'immobilier, appréhendent l'actif immobilier un peu comme une obligation au travers d'un taux de base qui est un taux de référence, sur lequel on ajouterait des primes de risque pour s'exposer premièrement à la classe d'actifs immobilières et ensuite à des risques spécifiques liés à des immeubles, obsolescence, risques juridiques, blablabla, j'en passe et des meilleurs. On ne va pas tous les lister. Mais effectivement, une fois qu'on a dit ça, il faut se poser la question de savoir à partir de quel taux je me base pour construire finalement mon taux de référence en immobilier. Lorsqu'on est en France, on a l'habitude de se comparer, puisqu'on est sur une classe d'actifs longue, à loiter 10 ans. C'est l'OAT 10 ans qui sert des talons, donc on est autour de 3,70 sur l'OAT 10 ans de mémoire. Et puis après, on ajoute un certain nombre de risques systémiques liés à l'immobilier, et puis le s'y axer la tête, etc. Ce qui fait qu'on va augmenter finalement la rentabilité, enfin en tout cas le niveau de rendement espéré sur un actif pour l'acquisition. Quand on est au Royaume-Uni, on va se fixer sur le GILT 10 ans.

• Speaker #0

  Donc qui n'est pas au même niveau ?

• Speaker #2

  Qui n'est pas au même 10 ans. Au même niveau, c'est assez logique, puisque de toute façon, on a aussi des taux directeurs qui sont différents. suivant la BCE et suivant la Bocke-Wingland. Mais le spread est un peu plus faible. C'est-à-dire que BCE, Bocke-Wingland, on a 1,50 de spread, alors que sur le GILT, disons, comparé à l'OAT, on a 100 points de spread.

• Speaker #0

  D'accord, mais donc mon taux de base au Royaume-Uni est plus important qu'en Europe ?

• Speaker #2

  On pourrait dire, en première vue, si on se base que sur une approche de taux, et je rappelle qu'en immobilier, les taux, c'est le gain en capital, Le gain. Il y a deux moteurs d'immobilier, le gain en capital et les revenus. Donc, si on ne regarde que le taux, on s'intéresse au gain en capital. Donc, si on ne s'intéresse qu'au gain en capital, l'équivalent d'un 9% serait l'équivalent d'un 8%. On va dire risque égal si on a bien fait son travail d'analyse, puisqu'il y a 100 points d'écart entre les deux. Le deuxième point, c'est de dire, mais maintenant, il faut s'intéresser au deuxième moteur d'immobilier, qui est le loyer. Quelles sont les perspectives ? Et là, si on regarde, les perspectives de loyer au Royaume-Uni sont les plus fortes d'appréciation des loyers, sont les plus fortes de toute l'Europe.

• Speaker #0

  Ça veut dire qu'il faut aussi regarder le critère de l'inflation ? Finalement, pour vous, des inflations élevées dans les pays où vous êtes, c'est plutôt bien pour la partie loyer ?

• Speaker #2

  L'inflation va venir grignoter, c'est vrai, le taux de base sur lequel on a acheté, mais on va avoir une contrepartie qui est l'appréciation des loyers. Et quand on fait ces projections, on regarde si cette appréciation des loyers permet de compenser l'inflation. En l'occurrence, l'appréciation des loyers au Royaume-Uni est largement supérieure au niveau d'inflation et on est effectivement dans des revalorisations. qui sont la meilleure clé d'actifs en Europe. Moi, je ne parlerai pas des États-Unis, ce n'est pas mon métier. Peut-être un jour, mais en tout cas aujourd'hui, pas tout de suite. Il faudra que Guillaume m'explique. Mais effectivement, quand on est au Royaume-Uni, la typologie d'actifs la plus intéressante et la plus importante en termes de perspective de revalorisation, aujourd'hui, c'est le bureau. Le bureau au Royaume-Uni, on a à 4 ans 45% de potentiel de hausse. si tout le monde ne sait pas pour tout casser le consensus sur ce type d'actifs.

• Speaker #0

  Guillaume, je reste sur le risque. Comment vous gérez le risque de change ?

• Speaker #1

  Je voudrais rebondir sur ce que disait David avant de répondre à cette question. C'est qu'aux États-Unis, c'est exactement la même thèse. Les États-Unis, aujourd'hui, c'est une prévision de croissance pour cette année de 2,6% quand la zone euro, c'est 0,7, 0,8. Et le niveau d'inflation aussi est bien plus élevé aux États-Unis. Donc la croissance des loyers aux États-Unis participe aussi beaucoup à la performance qu'on peut observer aux États-Unis des actifs immobiles. Donc effectivement, c'est assez similaire en l'occurrence. Risques de change. Risques de change. Risques de change. Eh bien, notre stratégie en termes de risques de change, c'est de ne pas couvrir d'une façon systématique ni en totalité le change. Pour une bonne raison, c'est que l'intérêt d'investir aux Etats-Unis, c'est d'aller chercher un supplément de taux. Pour la raison un petit peu qu'a expliqué David, qui sont similaires aussi aux Etats-Unis, que l'environnement de taux est plus élevé. Donc, lorsqu'on investit aux Etats-Unis, on va chercher plus de taux. et d'aller chercher une diversification. Si on couvre le change, ça nous coûte entre 150 et 200 points de base sur le rendement qu'on rapatrie en Europe. Et donc finalement, ça vient gommer tout l'intérêt d'aller investir à l'étranger. Ça européanise de toute façon la performance qu'on va chercher aux Etats-Unis. Et donc on perd tout l'intérêt de cette diversification et au niveau de la performance.

• Speaker #0

  Oui, David, vous, de votre côté, vous faites quoi ? Parce qu'en fait, il y a deux côtés au change. Il y a le côté immeuble, valorisation des immeubles, et puis il y a le côté loyer. Et c'est vrai que la SCPI, c'est quand même un produit de revenus. Donc, comment on va, entre guillemets, avec le change, on se dit qu'on va gérer la distribution ?

• Speaker #2

  Alors, nous, on ne couvre pas non plus. On ne couvre pas pour une raison très simple. C'est qu'effectivement, on va chercher du surplus de performance au travers des différentiels de taux, comme on l'a expliqué un peu précédemment. Mais ce qui est intéressant lorsqu'on a une couverture, c'est de rapporter finalement le risque mathématique de perte sur le change au coût de cette couverture de change. La couverture du Sterlin, ça coûte 150 points de base aujourd'hui. Si les taux devaient baisser, ça coûterait certainement moins, parce que c'est un écart de taux. Donc on aurait aujourd'hui 150 points de base, comparé à quoi ? Comparé à une volatilité, c'est-à-dire une variation. Une fluctuation. Une fluctuation, exactement, de la monnaie. Si on regarde à 10 ans, le sterlin a une volatilité de 7%. Si on regarde à 3 ans, on a une volatilité de 4,5%. Prenons un exemple simple. Imaginons qu'on achète un immeuble à 10%. J'ai fait exprès de dire 10% pour qu'on fasse le contraire. Exactement. C'est-à-dire 4,5% de 10%, c'est 45 centimes. donc c'est 0,45%, ça nous coûterait un risque finalement de variation de 45 centimes sur le revenu, alors qu'en face de ça, à un moment T, c'est-à-dire pas tout le temps, à un instant T, alors qu'à côté de ça, si on devait couvrir, on aurait un coût permanent de 1,5%, donc 3 fois plus. Bon, ben voilà, le match est dit.

• Speaker #0

  Ok. On arrive dans la dernière ligne droite pour voir un peu comment on utilise les produits. D'abord, un petit point d'actualité. Enfin, vous avez acheté en Europe ?

• Speaker #1

  Eh bien oui, effectivement. Après trois acquisitions aux Etats-Unis, nous avons fait notre première acquisition en Europe la semaine dernière. L'année dernière, nous avons acheté un premier actif aux Pays-Bas, qui est un immeuble qui est mixte de bureaux et data center. avec un locataire qui est un locataire de l'industrie technologique. Donc, il est très, très bon fondamental. Donc, c'est notre première acquisition, effectivement, en Europe, aux Pays-Bas. Et nous sommes en train de faire l'acquisition d'un quatrième actif aux États-Unis qui va se finaliser dans les jours à venir et qu'on va acheter avec un mécanisme qui est très intéressant. C'est que le groupe principal nous met à disposition une ligne pour faire des acquisitions en avance de la collecte. Et donc, cette acquisition aux Etats-Unis que nous sommes en train de réaliser, elle est acquise avec les fonds propres de principale. Et ensuite, lorsque la collecte arrivera au niveau de la CEPIS, on permettra d'acheter cet actif qui sera déjà sécurisé.

• Speaker #0

  J'imagine les gens qui sont derrière leur poste, qui se disent, mais quand même fou, ça fait 25 minutes qu'ils sont ensemble, il ne lui a toujours pas posé la question de savoir quels étaient les objectifs de performance du produit. David nous a donné les siens pour y m'éduquer. L'objectif de performance du produit, c'est quoi ?

• Speaker #1

  L'objectif à long terme sur une détention recommandée d'environ 10 ans, c'est de 6,5% de terri et 6% de distribution brute. Donc ça, c'est l'objectif long terme. Bien sûr, aujourd'hui, les conditions sont plutôt favorables à la fois en termes de montant de marché. On parlait du cycle immobilier et d'environnement de taux.

• Speaker #0

  Allez, je vais vous faire une provoque. Quand vous allez définir le taux de la première année, vous allez vouloir faire quoi ? Vous allez vouloir vous mettre en tête des classements ? vous allez vouloir... dire qu'on est des gars sérieux, on fait un peu plus que ce qu'on affiche. Parce que sur un an, on sait qu'on peut faire facilement un peu plus que ce qu'on affiche. Ça sera quoi la stratégie ?

• Speaker #1

  La stratégie, c'est à la fois de ne pas faire n'importe quoi. Ce n'est pas d'aller discouber du 15%. Mais on a la capacité de bien se placer devant les classements. Et c'est l'idée.

• Speaker #0

  On regardera ça. David, je reviens vers vous avec quelques petites et dernières questions. euh... L'une des hypothèses qu'on évoquait, puisqu'on parlait du change il y a quelques instants, c'était de mettre de la dette pour limiter le risque de change. Est-ce qu'aujourd'hui, par rapport à vos objectifs de diversification des actifs, vous vous dites finalement, vous pourrez éventuellement mettre un peu de dette ? Ou est-ce que, pour des raisons mathématiques, tout à l'heure, vous nous avez fait une démonstration mathématique sur la couverture du change, où vous vous dites finalement, la dette aujourd'hui, ce n'est pas très rentable ?

• Speaker #2

  Alors, la dette, elle est toujours rentable parce qu'on arrive à lever de la dette au Royaume-Uni sur des niveaux qui sont inférieurs au taux de rendement des actifs. Donc la dette est ce qu'on appelle redoutive. Donc ça, il n'y a pas de sujet là-dessus. La bonne nouvelle, c'est que les sociétés de gestion françaises sont capables maintenant de lever de la dette au Royaume-Uni auprès de banques locales. Ça n'a pas toujours été le cas. Il faut quand même dire que... C'est aussi la résultante finalement de la crise qu'on a connue depuis 2022. Finalement, comme on a eu un nouveau cycle immobilier, il n'y avait que certaines SCPI qui étaient présentes sur le marché. Les banquiers n'arrivaient plus à financer. Donc finalement, ils se sont dit, les SCPI, c'est peut-être pas mal. Je vais regarder ce qu'ils font, ce qu'ils proposent et je vais peut-être les financer finalement. Alors que jusqu'à présent, les banques étrangères refusaient de financer un animal sur lequel il y avait parfois 10 000 ou 15 000 clients particuliers aux revenus fonciers derrière par transparence. Donc aujourd'hui, on peut lever de la dette. Le sujet, c'est ce qu'on va lever de la dette dans Remake UK. Dans Remake UK, vu qu'on a des lignes qui sont relativement petites, à part la première ligne qu'on a achetée, qui est Grove Nord, qui est de 12 millions d'euros, on est maintenant sur des lignes entre 4 et 5 millions d'euros cibles. Lever de la dette sur des niveaux de lignes aussi petites, il ne faut pas se mentir, c'est un peu compliqué. C'est un peu compliqué. Les banquiers, ce qu'on peut imaginer, par contre, Merci. À partir d'un moment où il y a suffisamment d'actifs, c'est refinancer le portefeuille, c'est-à-dire aller voir un banquier et lui dire, j'ai 6 ou 7 actifs d'une quarantaine de millions, est-ce qu'on peut lever de la dette pour pouvoir acheter et continuer à acheter des opportunités sur ce front au travers de la mise en entissement de cette dette ?

• Speaker #0

  Ok, donc aujourd'hui on va investir à la collecte. Pour investir à la collecte, il faut qu'elle arrive. Ma question est la suivante. Grosso modo, j'ai un client. Remake UK 2025 je le mets sur quel profil de client à quel titre, corps, diversification et avec quel argumentaire ?

• Speaker #2

  Alors déjà il ne voudra pas échapper que je ne suis pas conseiller en gestion de patrimoine donc il y en a plus d'un 5000 en France et ils font mieux leur boulot que moi cependant nous en termes de positionnement parce qu'on ne fait pas de conseil en termes de positionnement on l'a clairement expliqué Remake UK est une offre de diversification C'est une offre. complémentaires qu'on propose à des clients déjà équipés. On n'imagine pas qu'un conseiller en gestion de patrimoine, en tout cas nous, on ne sait pas ce qu'on explique, irait proposer Remake UK comme seul produit pour investir dans l'immobilier. Ça n'a pas de sens. On ne peut pas s'exposer à un seul moment du cycle sur une seule géographie. Donc nous, clairement, c'est une offre complémentaire qu'on propose. Ce n'est pas une offre mainstream, core, comme on peut l'avoir sur, par exemple, Remake Live.

• Speaker #0

  Ok, merci beaucoup à tous les deux. d'avoir été avec nous. Débat un peu technique, mais par définition, quand on sort de nos frontières, il faut faire de l'éducation et de la pédagogie pour comprendre comment fonctionnent les autres marchés. Et pour reprendre le propos de Guillaume tout à l'heure, c'est vrai qu'il y a aujourd'hui dans les nouveaux produits beaucoup d'offres diversifiées sur l'Europe et des produits qui vont sur les États-Unis et sur le UK, il y en a peu. J'espère qu'on vous a permis de les découvrir tout de suite. La suite.