Transcription

• Speaker #0

  J'ai fait en tout 6 investissements immobiliers et certains ont été ultra simples, ultra fluides et au contraire, d'autres ont été tellement compliqués qu'ils m'ont donné envie de tout arrêter. Mais par contre, ce qui est sûr, c'est que je ne regrette aucun des investissements que j'ai fait. Hello et bienvenue dans ce nouvel épisode de Femmes Riches. Dans cet épisode, je vais te raconter mes 6 investissements immobiliers, ce que j'ai fait, ce que j'ai appris, ce que je referai et surtout ce que je ne referai pas. Installe-toi bien, c'est parti ! Alors, j'ai commencé à investir en immobilier quand j'avais 21 ans. Et à l'époque, mon objectif principal n'était pas de me dire « je vais devenir ultra riche, ultra vite avec l'immobilier » . Non, en fait, je me suis fixé un objectif financier quand j'avais 21 ans qui était de me dire qu'à mes 35 ans, j'aurais un revenu passif de 2000 euros qui me permettait de prendre ma retraite de manière anticipée et de ne plus jamais avoir à travailler de ma vie, en tant que salariée en tout cas. Donc ça, j'avais 21 ans quand j'ai fixé cet objectif. Donc, je sais que j'avais devant moi 14 ans. Donc, je me suis dit que je n'avais pas de raison de me dépêcher, d'être dans l'urgence d'investir rapidement. Donc, j'ai plutôt été chill avec mes investissements. Et les 6 investissements que j'ai fait en immobilier, là, ils ont été répartis sur 13 ans par exemple. Donc, c'est un rythme d'à peu près un investissement tous les 2 ans. Donc, moi, ma motivation première en investissant en immobilier, ça a vraiment été de me dire, je vais me créer un matrimoine, un capital disponible à échéance. nos steppes pour moi une échéance de 15 ans à peu près, pour pouvoir me construire du coup un capital que je vais pouvoir après réinvestir pour obtenir des revenus passifs. Donc j'ai toujours vu l'immobilier comme un outil de ma vie riche, comme un outil qui me permettait à l'époque de transformer mes 30 000 euros d'épargne en ma vie riche. Donc je savais que ça n'allait pas se faire du jour au lendemain, que ça allait être un chemin qui aurait pris du temps, mais c'était ok pour moi parce que je me suis dit 35 ans en vrai c'est un âge totalement raisonnable pour partir à la retraite. Je me suis posé la question pour la première fois d'investir en immobilier en 2013. Donc, j'allais avoir 22 ans. Et quand j'ai signé mon premier appartement, après, en vrai, je ne me suis plus jamais arrêtée. Et ce que j'ai compris après ces six investissements, c'est que le vrai risque en immobilier, ce n'est pas toujours celui auquel on pense. Parce qu'on va se dire, en immobilier, on a un risque de vacances locatives, les locataires peuvent causer des problèmes, etc. Oui, très clairement, ça existe. Mais pour moi, ce n'est pas le risque. principales. Et ça, je t'en parle à la fin de l'épisode. Alors, à quoi ressemblent mes investissements locatifs ? Je vais commencer par te parler de mes deux premiers investissements. En gros, mes deux premiers investissements, quand je les ai faits, c'était dans l'optique uniquement d'atteindre mon objectif financier, d'avoir ma retraite à 35 ans. Donc, quand j'ai commencé à investir, je me suis dit, il faut que quand j'arrive à 35 ans, j'aie remboursé sur ces biens immobiliers un capital suffisant. qui me permettent de générer 2000 euros par mois, à peu près, en termes de revenus passifs. Et en vrai, avec ces deux premiers biens que j'ai achetés, le premier bien, c'était un appartement, un T2 en Ile-de-France, que j'ai acheté au régime du flot, en fait, avec l'avantage fiscal du flot. Donc, en gros, c'est un bien que vous louez, mais vous devez le louer avec un loyer plafonné, un peu en dessous du prix du marché, pour pouvoir rendre le logement accessible à des populations qui sont plus défavorisées. Et en gros, cet appartement, je l'ai mis en location en 2014 pour un locataire qui est resté jusqu'à aujourd'hui. On est en 2025, le locataire partira en 2026 parce que je lui ai donné congé, parce que je vais vendre l'appartement, parce que là, il est entièrement remboursé. Donc, je n'ai pas d'intérêt de garder l'appartement en location. Mais voilà, j'ai eu mon premier investissement locatif. J'ai eu un locataire. Le gars était parfait du début à la fin. 10 ans de location, même plus de 10 ans, 12 ans de location. nickel chrome et donc là il va partir c'était mon premier investissement il reste 7000-8000 euros à rembourser dessus mais ce sera fait pour en 2026 donc pour le coup vraiment pour mes 35 ans le bien sera entièrement remboursé et mon deuxième investissement locatif à la base je l'ai acheté en tant que résidence principale mais au bout de deux ans je l'ai transformé en investissement locatif mais dans tous les cas l'objectif c'est de me dire je rembourse un maximum de capital ... Pas forcément avec l'objectif de faire du cash flow, parce qu'à l'époque, j'avais des revenus qui étaient largement suffisants et je ne pensais pas à l'époque de vouloir faire d'autres investissements locatifs. Donc, je n'ai pas forcément cherché à préserver ma capacité d'emprunt. Avec le recul, ça, je me rends compte que c'était une erreur, parce que même si tu n'as pas a priori d'autres projets locatifs, c'est quand même bien de préserver ta capacité d'épargne. Parce qu'en l'occurrence, moi, je ne l'ai pas fait et quand je me suis retrouvée à vouloir emprunter à nouveau pour d'autres projets immobiliers, Ben, j'ai été bloquée, ça je t'en parlerai Donc, pour mon deuxième investissement locatif, je suis partie sur un T3, toujours en Ile-de-France, au départ en tant que résidence principale, puis après en investissement locatif. Alors là, c'est un petit peu rock'n'roll, parce qu'en fait, j'ai commencé avec une colocation à des jeunes travailleurs, et bien ils m'ont totalement défoncé l'appartement. Quand j'ai récupéré l'appartement au bout de trois ans de location, au moment de l'état des lieux sortants, la moquette avait été brûlée, il y avait des trous dans les murs parce que les gars jouaient aux fléchettes sur les murs. Les murs étaient sales comme pas possible. Il fumait énormément dans l'appartement. C'est-à-dire qu'il y avait une odeur horrible dans tout l'appartement, dans tous les tissus, etc. Autant vous dire que j'ai été vraiment dégoûtée. Et d'ailleurs, je remercie ma sœur qui était là pour me soutenir moralement et qui m'a fait au passage découvrir les éponges magiques pour nettoyer les murs. Donc, ça a été une vraie révélation pour moi. Mais bref, c'est-à-dire que quand j'ai récupéré cet appartement, il était vraiment en sale état. Donc, oui. Les dégradations locatives, ça peut exister. C'est un risque au moment de faire de la location, courte durée ou longue durée d'ailleurs. Ça ne change pas. Vous pouvez toujours tomber sur un locataire ou un voyageur en courte durée qui va totalement vous dégrader le bien. Et il faut avoir une trésorerie pour pouvoir y faire face. En l'occurrence, pour ce deuxième appartement, quand j'ai donné congé au locataire, j'ai eu à peu près un mois pour pouvoir nettoyer l'appartement, le remettre en état, refaire la peinture, refaire les sols, etc. Et après, j'ai mis un nouveau locataire en place qui lui aussi est resté 3 ans sans aucun problème pour le coup. Et ce bien également, je suis en train de le revendre parce que pareil, il n'est plus rentable par rapport à ma thèse d'investissement, par rapport à mes objectifs de rendement et de rentabilité. Donc je n'ai pas d'intérêt de le garder. Et c'est également un bien que j'avais prévu de revendre à mes 35 ans et qui contribue à... atteindre mon objectif de 2 000 euros de revenu passif par mois. Et là, en fait, avec mes deux premiers investissements, comme je le disais au début, mon objectif de revenu passif par mois est entièrement couvert, sera entièrement couvert, une fois que j'aurai revendu les deux biens. Bon, j'ai mes deux premiers investissements qui couvrent mes objectifs. OK, sauf que moi, dans l'histoire, j'ai commencé à kiffer l'immobilier en me disant que c'est vraiment cool, cette histoire. Parce qu'en soi, j'adore chercher des biens, j'adore me projeter, les aménager. Mettre en place des locataires, je kiffe vraiment faire ça. Donc, j'ai commencé à en parler à ma famille. On s'est dit, pourquoi pas investir ensemble ? Et en plus, dans notre famille, il y a un enjeu de transmission. C'est-à-dire que non seulement, il y avait déjà des biens au niveau de la famille, mais également, on s'était dit, les parents ont une capacité d'emprunt, les enfants ont une capacité d'emprunt, mon père est dans l'immobilier, on a tout intérêt à mettre tout ça en commun pour pouvoir investir ensemble. Et c'est là que... que la notion de SCI, donc Société Civile Immobilière, a fait son apparition dans ma vie. En fait, pour résumer, la SCI, c'est une société, donc une personne morale, qui permet à différents associés de se mettre ensemble dans l'optique de gérer, d'acquérir, de gérer des biens immobiliers. Donc la SCI, c'est la société qui va acquérir des biens immobiliers, les gérer et qui va réunir les associés derrière. Et c'est un super outil, non seulement pour faire de l'acquisition de biens immobiliers, mais surtout un super outil de donation derrière. Donc pour nous, la SCI familiale correspondait totalement à nos besoins. Et donc à partir du moment où on l'a créée, on a enchaîné les différents projets immobiliers. Le premier, c'était mon troisième investissement, du coup c'était un appartement à Tours, parce que moi à l'époque j'habitais en France, donc même si ma famille était en Guadeloupe, c'était moi la gérante de la SCI, donc je préférais investir dans un bien qui était relativement, en tout cas proche de mon lieu d'habitation, pour pouvoir... faire les visites, gérer le bien, gérer la partie locative, etc. Même si après, j'ai mis le bien en gestion parce que c'était beaucoup plus simple. Mais on a commencé par investir en France directement. Et en fait, on s'est rendu compte assez rapidement qu'en fait, investir en appartement, c'est cool un moment, mais on a quand même des rêves un peu plus grands que ça. Donc finalement, l'appartement de Tours, on l'a gardé peut-être deux ans, deux ans et demi. On l'a revendu assez rapidement. De un, parce que... Les charges de copro avaient beaucoup augmenté, donc du coup, le bien était moins rentable. Ensuite, le quartier avait pris énormément de valeur, donc on avait une belle plus-value latente. Et surtout, comme on avait d'autres projets plus ambitieux, on avait un besoin de cash supplémentaire pour pouvoir faire des apports pour d'autres projets. Donc, cet investissement, on l'a revendu assez rapidement. Ce qui m'amène à l'investissement numéro 4, toujours à travers la SCI familiale, où là, on est parti sur un immeuble de rapport. Un immeuble de rapport, c'est en fait le fait d'avoir un bien qui a différents lots, que tu mets en location différemment. Et cet immeuble de rapport, parce qu'on aime s'amuser, on est parti sur une construction. Donc ça, c'était vraiment... un immense chantier qui est encore en cours aujourd'hui. Et donc du coup, le chantier, il est partiellement exploité parce qu'il y a encore des lots à construire. Et l'objectif, c'est que tout le chantier soit terminé en 2026. Et sur ce bien-là, sur cet immeuble de rapport, on part sur un rendement brut d'à peu près 10 %, ce qui est relativement moyen par rapport au chiffre de l'immobilier. Par contre, c'est un bien qui rapporte à lui seul 2 000 euros de résultat brut, c'est-à-dire de l'argent net de charge, mais avant impôt, ce qui rentre totalement dans l'objectif de l'ACI parce que, encore une fois, c'est une ACI familiale et on avait l'objectif non seulement de transmettre les biens entre parents et enfants, mais le bonus, c'est de pouvoir également générer des revenus complémentaires pour mes parents, pour leur retraite. Et là, on y sera totalement. Donc, cet investissement numéro 4, ça a été vraiment pour moi, à ce jour, le plus gros projet immobilier. sur lequel j'ai travaillé. Donc, c'est un projet qui a nécessité l'achat d'un terrain, la mobilisation d'architectes, toutes les démarches en mairie pour la construction, la coordination de différents corps de métier pour la construction. Et Dieu sait qu'avec tous les challenges que ça comporte, enfin, pour vous dire, ce projet, on a même eu un entrepreneur qui nous a volé de l'argent, ce qui a causé du retard au chantier. Enfin, bref, ça a vraiment été... l'archétype de tout ce qui peut mal se passer dans un projet. Donc, j'ai vraiment appris énormément par rapport à ça. Et je ne sais pas si je repartirai aujourd'hui sur un projet de construction. Autant un projet de rénovation, ça peut vraiment me faire kiffer et tout, parce qu'il y a déjà le bâti qui est là, et ça ne me dérange pas, pour le coup, de faire des gros travaux. Mais une construction totale, avec tout ce que ça implique, de démarches, de procédures, etc., je ne crois pas que je le ferai à nouveau, très clairement. C'était l'investissement numéro 4 et maintenant l'investissement numéro 5, toujours à travers la SCI familiale, c'est qu'on a acheté également un bien, un local professionnel pour pouvoir héberger une entreprise familiale. Donc là, on n'est pas sur un objectif de cash flow, de rentabilité ou quoi que ce soit, c'est vraiment de l'acquisition patrimoniale parce qu'encore une fois, on est dans une SCI familiale qui a comme objectif de pouvoir créer un patrimoine commun. Bon, là je vous ai parlé de la SCI familiale. Mais entre-temps, je me suis mise en couple. Donc, bien évidemment qu'on a fini par créer une SCI de couple. En fait, je crois sincèrement que la SCI, c'est mon langage de l'amour. Dans le sens où, si je t'aime, à un moment donné, je vais forcément te proposer d'investir avec moi. Voilà. C'est comme ça, vous le savez. Je pense que quand j'aime quelqu'un, vraiment, je vois forcément un futur financier avec la personne. Donc, forcément, avec mon copain, on a créé notre SCI familiale. Alors, bien évidemment, ce n'est pas le premier truc qu'on a fait. On a commencé par discuter de notre vision de notre vie riche, de ce qu'on avait comme objectif financier, et est-ce que certains de ces objectifs coïncidaient ou pas. Et comme, effectivement, notre vision de la vie riche et nos objectifs financiers coïncidaient pour partie, pour pouvoir atteindre ces objectifs, on a réfléchi à une stratégie d'investissement qui était pertinente pour nous. Et en l'occurrence, ça passait par l'immobilier, donc la création d'une SCI. Là, en fait... Avec cette SCI, on est en train de finaliser aujourd'hui notre premier investissement de couple, ce qui correspond, moi, à mon sixième investissement. Et nous, on est parti dans un objectif de cash flow. Donc, vous voyez, en fait, j'avais la SCI familiale qui est un objectif de transmission de donations, alors qu'avec la SCI de couple, on est sur un objectif de cash flow, de revenus complémentaires à court terme pour mon conjoint et pour moi. Donc, on est vraiment sur deux approches différentes. Et c'est OK. c'est-à-dire qu'en fonction de vos projets, vous pourrez potentiellement... avoir besoin de SCI différentes si vous passez par des SCI pour investir à plusieurs. Donc là, le premier investissement, il a un objectif de cash flow. On va viser à peu près 300-400 euros par mois de cash flow. Mais globalement, notre objectif de couple final, c'est de générer 2000 euros de revenus passifs immobiliers en plus de mes revenus passifs perso qui seront, eux, à peu près à 2000 euros une fois que j'aurai revendu mes biens immobiliers. Donc là, c'est un objectif supplémentaire de revenus passifs de 2000 euros par mois. En tout, au niveau du couple, ce qu'on vise, c'est 4000 euros de revenus passifs. Donc, comme notre premier investissement de couple ne va pas couvrir cet objectif-là, puisqu'on sera plutôt à 300, 400 euros par mois à peu près de cash flow net dans notre poche, maintenant, on va plus grand. Et là, on va partir sur un prochain investissement immobilier, le septième du coup, a priori, où on va aller viser un cash flow direct à 1500 euros. à peu près 1800 euros par mois pour atteindre en un investissement notre... Notre objectif de revenu passif immobilier mensuel. Voilà. En fait, l'histoire n'est toujours pas finie. J'ai fait à ce jour 6 investissements immobiliers en nom propre ou en SCI familial ou en couple. Et je me dis, en fait, je peux encore en faire d'autres. Voilà. Et ça, c'est kiffant. Et ce qui me permet d'en faire d'autres, c'est notamment le fait d'avoir fait des prêts courts sur mes deux premiers projets immobiliers. Puisqu'aujourd'hui, j'ai un prêt qui est entièrement remboursé. Enfin, qui est quasiment remboursé. et qu'il le sera prochainement, donc ça va me libérer de la capacité d'emprunt. Et en plus, je vais rembourser de manière anticipée le prêt du bien que je vais vendre. Ça va me libérer encore plus de capacité d'emprunt. Donc là, je peux beaucoup plus sereinement repartir sur un gros projet immobilier courant 2026 du coup. Et tout ça, ça donne quoi en chiffres ? Aujourd'hui, en chiffres, mon matrimoine brut personnel s'élève à 760 000 euros. Ça veut dire qu'en brut, tout ce que je possède, soit à mon nom, soit les parts de mes CIs, représentent 760 000 euros. Et en net, c'est-à-dire ce qui m'appartient vraiment une fois que je déduis toutes les dettes, notamment les prêts encore en cours auprès de la banque, j'ai un matrimoine net de 560 000 euros, dont 460 000 euros à peu près, qui vient de l'immobilier. Et là, vous l'avez vu, ce n'est pas un truc qui s'est fait du jour au lendemain, ça a vraiment été une construction progressive de mon matrimoine, parce que En fait, j'ai commencé tôt par rapport à mon objectif. Je sais que je me suis donné un horizon de 15 ans à peu près pour atteindre mon objectif. Donc, je n'étais pas pressée par le temps. Mais très clairement, il est possible de construire un matrimoine similaire en moins de temps, en condensant les investissements immobiliers, pour peu que vous arriviez à protéger votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement, bien évidemment. Mais moi, en fait, j'ai préféré le faire de manière plutôt chill. parce que je savais que j'avais le temps par rapport à mon objectif. Et pour moi, c'est ça qui est important que tu retiennes aujourd'hui, que je veux mettre en avant, c'est qu'en fait, quand tu vas investir en immobilier pour pouvoir construire ta vie riche, construire ton avenir financier, pour moi, le vrai risque, le gros risque qu'on oublie très régulièrement, c'est d'agir dans la précipitation et sans vision. C'est-à-dire qu'indépendamment de la stratégie que tu appliques, que ce soit de la location nue, de la location courte durée, de la location meublée, des tenues en non-propre ou en SCI. Ce qui compte, c'est que la stratégie que tu mettes en œuvre soit vraiment alignée et adaptée à ton objectif financier qui supporte ta vie riche. Et si tu écoutes cet épisode et que tu te dis « je ne sais pas par où commencer » , alors c'est exactement pour ça que j'ai créé le quiz « Quelle femme riche es-tu ? » parce qu'encore une fois, chaque femme va avoir sa propre version de sa vie riche. Il n'y a pas de modèle tout fait. Donc, prends le temps déjà de te poser pour déterminer ce que tu veux dans ta vie riche. Je t'ai mis le lien vers le quiz dans la description. Voilà, on est déjà arrivé au bout de l'épisode. J'espère que tu l'as apprécié. Et si c'est le cas, pense à mettre 5 étoiles sur ta plateforme d'écoute préférée et à partager l'épisode à la personne de ton choix. Je te dis à très vite pour le prochain épisode de Femme Riche.