Description

🎙️ Pour ce premier épisode d'IMMOSTORIES, plongez dans le parcours captivant de Xavier Belvaux, aujourd’hui Directeur Général de We Invest. L’occasion pour lui de revenir sur son évolution atypique, guidée par des rencontres et des opportunités qui l'ont conduit dans ce secteur auquel il n’était pas prédestiné.

Xavier révèle comment il a contribué à l'expansion de We Invest en France et nous partage ses valeurs et sa vision de l’immobilier. Une vision centrée sur l’humain et dans laquelle l’apprentissage et les outils technologiques jouent un rôle crucial pour attirer les talents de demain. 🔑

Il nous livre ses conseils pour comprendre les rouages d'un secteur en pleine transformation. Entre défis relevés et opportunités à saisir en temps de crise, cet épisode inspirant nous dévoile la philosophie et les convictions d’un acteur visionnaire, à ne pas manquer ! ⭐

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Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous et à toutes et bienvenue sur Immostories, le podcast qui vous fait plonger dans les coulisses de l'entrepreneuriat dans le monde de l'immobilier. Mon objectif est simple, vous faire découvrir des parcours, des défis, des challenges, des succès et des échecs de la part de personnalités inspirantes du secteur de l'immobilier qui nous concerne tous. Je m'appelle Thomas Reynaud, je suis cofondateur et CEO de Garantme, je suis ravi de vous accueillir. Alors, Immostories a vu le jour grâce à l'ESPI, l'école supérieure immobilière. L'ESPI forme les talents de demain sur les métiers de l'immobilier. Je suis ravi de les avoir à nos côtés sur ce podcast et je les remercie chaleureusement pour leur soutien. Pour cet épisode, j'ai la chance d'accueillir Xavier Belvaux. Il est directeur général de We Invest, un nouveau réseau de franchises et de mandataires qui s'installent en France. Il va nous en parler plus en détail. Bonjour Xavier.

• Speaker #1

  Bonjour Thomas.

• Speaker #0

  Xavier va nous partager aujourd'hui son parcours, les défis qu'il a relevés, les réussites qu'il a eues dans sa carrière. L'objectif pour moi, c'est de créer des vocations chez ceux et celles qui veulent travailler dans l'immobilier ou qui travaillent déjà dans l'immobilier. Je vous propose qu'on entre tout de suite dans le vif du sujet. Est-ce que tu peux te présenter, Xavier ?

• Speaker #1

  Bien sûr, merci Thomas déjà de m'accueillir. Je suis Xavier Belvaux, je suis le directeur général du groupe We Invest pour la partie France.

• Speaker #0

  Depuis combien de temps tu es à ce poste ?

• Speaker #1

  Depuis le mois d'octobre, je suis arrivé en octobre et avant ça faisait 8 ans que je m'occupais de la coopérative Orpi, où j'étais directeur d'exploitation du réseau.

• Speaker #0

  On va revenir un peu sur tout ça justement. L'objectif c'est qu'on comprenne ton parcours pour voir aussi quel type de carrière on peut avoir dans l'immobilier. Tu peux nous raconter un peu d'où tu viens et comment tu es arrivé jusqu'à ce poste ?

• Speaker #1

  Allez, pas de problème. Pour faire très simple et puisqu'on se dit tout, moi, au départ, je ne viens pas de l'immobilier. Au tout départ, je viens de la sommellerie. J'ai commencé mes études pour des raisons personnelles très tôt. J'ai dû quitter le domaine, entre guillemets, scolaire classique. Je voulais être avocat en droit des affaires. Et le hasard de la vie a fait que j'ai perdu mon père très jeune. J'avais deux soeurs handicapées. Donc, pour moi, c'était important de gagner de l'argent pour pouvoir aider la famille, parce qu'on était une fratrie de cinq. Donc, j'ai commencé à regarder en me disant, qu'est-ce qui rapporte un peu d'argent ? Où est-ce qu'il n'y a pas besoin de trop de diplômes et d'aller loin ? Et tout de suite, je me suis dit, tiens, j'ai une petite passion, ça pourrait être le vin. Donc, je suis rentré en sommellerie, directement en étoilé Michelin. J'ai bossé à 18 ans pour Passart. J'ai passé trois diplômes, du coup, en deux ans, parce que c'est vrai que c'était un peu facile. Donc, j'ai fait un CAP salle, ça s'appelait à l'époque, BEP Cuisine, et une mention complémentaire sommellerie, à l'école des métiers de la table et Ferrandi.

• Speaker #0

  Pas du tout l'immobilier.

• Speaker #1

  Pas du tout l'immobilier. Donc j'ai commencé en 3MAC, j'ai bossé chez Passard, j'ai bossé avec Jean-Michel Deluc, qui était à l'époque au Ritz, etc. Et puis, très rapidement, je ne sais pas pourquoi, j'ai pris la direction du groupe Baccarat, sur la partie française, je devais avoir 20-21 ans. Et lors d'un dîner, j'ai rencontré le dirigeant de MacArthur Glen, les magasins d'usines, qui venaient directement de Londres pour un séminaire à Paris. Et la soirée se passe et à la fin, il me laisse sa carte et il me dit appelez-moi. Donc je l'appelle le lendemain et deux mois après, je m'occupe de commercialiser des magasins d'usines pour le groupe MacArthur Glen, notamment à Pont sainte Marie à Troie.

• Speaker #0

  Tu peux nous expliquer un peu ce que c'est qu'un magasin d'usines ?

• Speaker #1

  En fait, c'est un centre commercial à ciel ouvert, très rapidement. Et effectivement, on ouvrait pour des marques de type Lacoste et autres, Sephora ou autre en fait, ou Calvin Klein, etc. Des enseignes qui vendaient en fait un outlet comme aujourd'hui, on l'a à Marne-la-Vallée, à Val-d'Europe. Donc, je découvre ça. J'adore. Franchement, j'ai l'impression que c'était fait pour moi. Donc, très rapidement...

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui te plaisait là-dedans ?

• Speaker #1

  Eh bien, tout. De pouvoir faire les travaux, de livrer des cellules, l'entremise, de contacter les bailleurs, de contacter des grands groupes, de pouvoir coordonner l'ensemble des éléments. Donc, en plus, on avait des délais hyper courts. Et comme je suis un petit garçon un peu... Enfin, j'étais un jeune garçon un peu hyper actif. Donc ça m'allait très bien, et puis la restauration m'avait apporté une forme de résilience, et notamment de résistance physique. Avant même de parler de résistance à l'échec, parce que du coup je pouvais travailler sur des longues plages horaires, parce qu'on le sait dans la restauration, on a quand même des longues plages horaires. Et puis très rapidement, lors d'une rencontre, je rencontre quelqu'un de chez Auguste Toir, qui s'appellera par la suite Arthur Lloyd, et je me mets à travailler chez eux. Et puis je rentre pour le groupe Michel Simon à Paris, qui est un cabinet spécialisé en transactions, café-hôtel-restaurant-métier de bouche. Il s'avère que c'est un parcours que le hasard fait que je connais assez bien le milieu à Paris. Donc très vite, la première année, je fais à peu près 400 000 euros de chiffre d'affaires hors taxes. Donc je deviens consultant en immobilier pour le coût d'entreprise sur plutôt la section commerce. Voilà, donc je m'éclate, c'est top.

• Speaker #0

  Qu'est-ce que tu faisais ? Tu allais chercher des mandats ?

• Speaker #1

  Là, j'ai un secteur, je suis dans le 13e arrondissement, je vais chercher des mandats, je rentre des mandats, je vends des hôtels-bureaux, je commence à vendre des entreprises. Je reprends mes études en cours du soir parce que je me dis tiens, attends, là, je commence à être un petit peu moyen et comme j'avais une bonne capacité de travail, donc je bosse la journée, le soir, je passes une licence en droit des affaires, pour être un peu plus musclé. Je reprends également des études pour passer un diplôme en dessous de l'expertise comptable à l'époque, de manière à ce qu'au moins, je sois cohérent, je fais ça en quatre ans, tout en continuant à travailler.

• Speaker #0

  Et qu'est-ce qui fait que, je ne sais pas quel âge tu avais à l'époque, qu'on te fait confiance pour te donner ce type de poste alors que tu n'as jamais fait ça avant ? C'est quand même de l'immobilier d'entreprise, donc c'est peut-être un peu pointu ?

• Speaker #1

  Non, moi je pense qu'au départ, c'était mon organisation, le culot, et réellement, j'avais des réelles facilités. Parce qu'objectivement, par exemple, que ce soit chez MacArthur Glen ou autre, il fallait convaincre, il fallait être à l'écoute du client. Et quand on vient de la sommellerie en Trois-Macarons-Michelin, la première chose qu'on fait, c'est le client. On est au service du client, on est à l'écoute du client. Donc pour moi, ça a toujours été important. Souvent dans l'immobilier, si je peux faire un pont, on dit toujours que notre client, c'est le vendeur ou c'est le bailleur. Alors qu'en réalité, j'ai toujours dit que c'était à la fois l'acheteur et le vendeur. En fait, j'ai toujours prôné l'équité de session. Et donc j'ai fonctionné comme ça dès le départ et en fait, ça a été payant. Et puis j'avais un fort réseau. Professionnel en CHR à Paris, je connaissais tout le monde à l'UMIH, qui est le syndicat des cafés-hôtels-restaurants-métiers de bouche. Donc c'est vrai que ça m'a ouvert...

• Speaker #0

  Grâce à la sommellerie ?

• Speaker #1

  Bien sûr, grâce à la sommellerie, pas mal de portes. Et puis, parallèlement à ça, j'ai eu ma carte T. Donc ça a été le début d'une autre histoire. Je me suis associé dans le groupe Michel Simon. J'ai monté mon premier cabinet à Paris. Au bout de deux ans, on faisait 3 millions hors taxes de chiffres.

• Speaker #0

  De transactions uniquement ?

• Speaker #1

  Transactions immobilières en commerce et en immobilier d'entreprise, à la fois en transactions et à la location. Parce que dès le départ, j'avais du mal à croire que la transaction pouvait être le seul revenu. Il y a plus de 20 ans, j'étais pratiquement 20 ans, je me disais non, maintenant, ce n'est pas possible. Il faut créer du récurrent. Si on ne crée pas de récurrent, on est hyper à risque. Et avec les années, ça s'est vérifié et ça se vérifie toujours.

• Speaker #0

  Parce qu'à l'époque, les agences qui faisaient de la transaction, elles ne faisaient que ça.

• Speaker #1

  Oui. Je pense que notamment en plus dans les années 90-2000, on était beaucoup plus segmenté. C'est-à-dire qu'en fait, le transactionnaire fait beaucoup de transactions. Et il faisait un peu de location, mais très peu, en réalité. Et n'en parlons pas, on avait vraiment d'un autre côté les gestionnaires et les syndicats de CoPro. Donc c'est venu après par la suite et notamment aussi par l'impulsion des grands réseaux immobiliers qu'ont vite compris qu'un agent immobilier qui ne faisait que de la transaction, il était avant tout à risque pour lui-même. Parce que dès qu'on passait une crise, on a quand même eu plusieurs, c'était très difficile pour lui de se remonter en termes de trésorerie parce qu'il n'avait pas de récurrent, en l'occurrence. Et tu le sais très bien, quand tu es chef d'entreprise, tu as toutes tes charges à payer instantanément, mensuellement. Donc si je reprends un petit peu le parcours, je me sépare de mon associé, et une fois que je me sépare de mon associé, je reste dans le réseau.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui fait qu'à ce moment-là, vous vous séparez ?

• Speaker #1

  On n'est pas en accord. Il a le double de mon âge, on n'est pas d'accord. Puis je suis très bosseur, mais en même temps, je suis un peu crédule. Si je peux parler d'un échec, je pense que c'est peut-être ça un des échecs que j'ai pu avoir. C'est qu'en l'occurrence, j'ai compris qu'en fait, l'association, c'était un mariage. Et que du coup, si on n'était pas aligné dès le départ ou qu'on n'avait pas réécrit les modalités de sortie, ça pouvait être très compliqué. Donc j'ai certainement aussi fait des erreurs pour que ça arrive à cette conclusion.

• Speaker #0

  Tu veux dire que vous vous êtes rencontré et associé très vite sans décrire les modalités de la collaboration ?

• Speaker #1

  Notamment les modalités de sortie et puis également les modalités de la collaboration. Et du vrai, quand c'est comme ça, en réalité, et c'est vrai que c'est marrant parce que ça m'a beaucoup servi, parce que j'ai conseillé énormément de dirigeants dans leur création d'entreprise. Et j'ai toujours fonctionné avec un pack d'associés en disant vous ne pouvez pas passer à côté du pack d'associés et des conditions de sortie. Parce qu'en réalité, on ne se pose jamais la question quand tout va bien, tout va bien. Mais si à un moment, ça va mal, comment on sort ? Dans quelles conditions ? Et c'est vrai qu'on le sait bien aujourd'hui en entreprise en France, la première cause d'échec, c'est un problème d'association.

• Speaker #0

  Et ce qui a fait qu'au départ, tu ne signes pas de contrat avec lui, c'est quoi ? C'est la différence d'âge ou c'est juste que c'est ta première entreprise ?

• Speaker #1

  Non, c'est que j'avais perdu mon père très jeune. Je pense que j'étais en... en manque de repères et que ça a pu être un repère pour moi. Et du coup, je n'ai pas été très malin. Mais je ne lui jette pas la pierre. Comme je dis toujours, c'est comme un divorce. Ce n'est jamais du 90-10. Donc, c'est un minima 60-40. Donc, je pense qu'on n'était pas alignés sur notre façon de penser et de voir. Pour autant, je reste dans le réseau. Je pars développer. Donc, je deviens directeur de force de vente pour le groupe Michel Simon. Je m'occupe de quatre départements dans le Rhône. Et puis, je reste quand même dix ans dans ce groupe en tout. Et en 2015, il y a le groupe Orpi qui vient me chercher et qui me propose de développer l'immobilier d'entreprise pour eux. Voilà. Sachant que dans ma carrière chez Michel Simon, ce qui était drôle, dans les cabinets d'affaires qui faisaient de l'immobilier commercial et de l'immobilier d'entreprise, je mettais en place la transaction dans l'habitation, notamment la transaction dans l'ancien, pour justement les rendre le plus polyvalent possible. Parce que quand vous faites une transaction en CHR, café, hôtel, restaurant, métier de bouche, le cycle d'une vente peut durer 18 mois. Donc forcément, c'est un peu comme une promotion, quoi, quand vous faites de la promotion. Donc voilà, c'était un peu problématique. Donc j'arrive chez Orpi en 2016.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui fait qu'à ce moment-là, tu te dis, je ne sais pas, j'ai changé ?

• Speaker #1

  C'est Orpi qui me contacte. Et au même moment, pour être très sincère, ça faisait 10 ans, je me rends compte que j'ai à peu près fait 4 millions d'euros de chiffres en cumulé sur 10 ans sur cette entreprise-là. Et puis, je ne m'y retrouve pas. Et puis, j'ai envie de challenge. J'ai envie d'autre chose. Donc du coup, Orpi m'appelle.

• Speaker #0

  Quand tu dis que tu ne t'y retrouves pas, c'est quoi ? Tu as l'impression de ne pas être assez rétribué par rapport à ta partie ?

• Speaker #1

  Non, je ne peux pas dire ça. J'ai l'impression d'avoir fait le tour sur tout et de me dire, j'ai envie de passer un step. J'ai envie de plus de responsabilité, j'ai envie de grandir encore, j'ai envie d'apprendre. Je pense qu'aujourd'hui, l'ADN de la conservation, c'est d'apprendre, en tout cas. Donc je me dis, maintenant, il faut que j'apprenne. Puis voilà, mon côté un peu hyperactif n'était plus assez nourri. Et je me dis, je n'ai jamais travaillé en coopérative, j'ai fait que de la franchise. Je voudrais bien voir comment ça se passe.

• Speaker #0

  Tu peux s'arrêter là une seconde. Donc Orpi, c'est une coopérative. Tu peux nous expliquer un peu ce que c'est ?

• Speaker #1

  La coopérative, un associé égale une voix, tout simplement. Une femme égale une voix. Donc la différence avec une franchise, vous avez un siège qui met en place et en fait, directement, il y a un contrat de franchise sur 5 ans avec son franchisé et le franchisé applique les conditions qui sont rétribuées par le siège. Alors qu'en coopérative, deux fois par an, vous votez, vous votez les projets ou autres et vous avez la possibilité de refuser, en assemblée générale, les projets qui sont votés et ça oblige les collaborateurs du siège à revoir leur copie au besoin.

• Speaker #0

  Quelle que soit la taille de ton agence, parce que c'est une agence, une voix.

• Speaker #1

  Exactement, peu importe la taille de ton agence.

• Speaker #0

  C'est un modèle assez particulier.

• Speaker #1

  C'est un modèle assez particulier, mais qui a fait ses preuves également dans d'autres domaines, dans le vin, dans la grande distribution. Donc, ce n'est pas non plus un modèle qui s'est niché que dans l'immobilier, en tout cas.

• Speaker #0

  Donc, tu rejoins Orpi.

• Speaker #1

  Oui, et à l'époque, il y avait une petite marque, un petit logo qui s'appelait Orpi Commerce et Entreprise. Ça s'appelait même Orpi Entreprise. Et je vais développer une marque fille qui va s'appeler Orpi Pro. Et à partir de là, j'aime aller vite, donc ça va vite. Et à partir de là, on se rend compte que le travail est bien fait. Donc, on me propose un peu plus de missions. Et de fil en aiguille, je reprends 80% des services, 70-80% des services. Et je deviens directeur d'exploitation du réseau Orpi.

• Speaker #0

  Ça, c'est en quelle année ?

• Speaker #1

  En 2021, 2022.

• Speaker #0

  C'est encore assez frais. Donc, tu seras resté à peu près deux ans.

• Speaker #1

  En tout, je serai resté. Oui, voilà. Et avant, j'étais directeur de la business développement. Enfin, en gros, je gérais toute la partie animation réseau et développement. Et grosso modo, je serai resté pratiquement huit ans, en fait, dans le réseau, enfin dans la coopérative. Et c'est drôle parce que je retiens huit ans riches, riches à la fois sur un rythme de travail soutenu, mais riches aussi en termes de passion, avec des associés qui étaient engagés, des gens qui voulaient que ça marche, que ça avance, avec des belles personnes et des belles rencontres.

• Speaker #0

  C'est impressionnant en effet l'esprit coopératif qu'on voit chez Orpi.

• Speaker #1

  C'est pas que chez Orpi, mais en général en coopérative dans tous les sens du terme. Quand ils sont contents, vous le savez, quand ils ne sont pas contents, vous le savez aussi très vite.

• Speaker #0

  Et donc, l'opportunité We Invest te tombe dessus ?

• Speaker #1

  Mai 2023, il s'avère que la même semaine, j'ai trois propositions de postes pour trois réseaux différents. Et le premier sur lequel j'avais parié que je n'irais pas s'appelle We Invest. Comme quoi, il ne faut jamais dire jamais.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui fait qu'à la base, tu t'étais dit non, je n'irais pas ?

• Speaker #1

  Je ne connaissais pas le réseau, tout bêtement déjà. Je ne savais pas ce qu'était We Invest. Et c'est vrai qu'en plus, je ne m'étais même pas pollué. C'est-à-dire qu'en fait, je m'étais dit, je vais aller voir parce qu'il ne faut jamais rejeter - le cabinet de chasse avait été assez insistant. Donc, je me dis, je vais y aller et je vais me rendre compte. Et c'est vrai que quand j'y suis allé, j'ai eu vraiment un coup de cœur à la fois sur comment étaient gérées les agences, à la fois leur esthétisme, leur positionnement, et puis le siège social, les personnes que j'ai rencontrées. Le fondateur, Jonathan Pham, qui avait vraiment une vision de l'immobilier.

• Speaker #0

  Il fait une petite parenthèse, du coup, We Invest ? Pour que les auditeurs se rendent compte, c'est quoi comme entreprise ?

• Speaker #1

  Alors aujourd'hui, avant tout, c'est un réseau belge qui est à Bruxelles, le siège est à Bruxelles. C'est un réseau qui a été fondé en 2014 par Jonathan Pham, qui venait de l'univers de la commercialisation de locaux neufs et avant du luxe. Et en fait, il a décidé avec sa compagne de pouvoir créer son agence immobilière parce qu'il était fan de nouvelles technologies déjà à l'époque. Et il trouvait que le marketing local n'était pas du tout adressé correctement dans l'immobilier. Donc 2014. En 2018, fin 2017, il retrouve un ami de fac qui lui achète un bien, qui fait un investissement locatif, qui s'appelle Raphaël Mathieu. Le hasard fera que Raphaël Mathieu va prendre des parts et va devenir le CEO de la boîte. Et Jonathan, lui, va plus s'occuper des agences de Bruxelles, qui sont ses agences au départ, et va sortir un petit peu, en fait, en gros, de l'équation. C'est-à-dire qu'en fait, il n'a plus de prise de décision. Alors, il est toujours consulté, mais il n'a plus de prise de décision réelle. Et qu'est-ce qui se passe ? À ce moment-là, en 2018, ils décident de monter en franchise le réseau WeInvest. Et entre 2018, malgré le Covid, et 2023, alors à l'échelle de la Belgique, qui n'est pas la même taille que la France, on se retrouve deuxième acteur. On est passé devant Century 21 en part de marché. On talonne ERA, qui est un très bon réseau en Belgique. Et c'est vrai qu'on a mis en place, on a une émission de télé qui s'appelle Je vends ma maison, qui est un peu l'équivalent de Plaza sur M6. Et puis très vite, c'est vrai qu'on se retrouve avec des agents immobiliers qui sont déjà des agents immobiliers indépendants. qui rejoignent l'enseigne, donc déjà avec une notoriété, un chiffre d'affaires, et ils développent très rapidement leurs chiffres d'affaires. Parce qu'en Belgique, on a une petite particularité par rapport à la France, on n'a pas de mandataire immobilier. Pour être conseiller immobilier en Belgique, il faut au moins avoir la capacité immobilière qui est l'équivalent peu ou prou de notre carte d'agent immobilier en France, la carte T. Donc c'est vrai que dès le départ, quand j'arrive en Belgique et que je les regarde sur leur projet de développement en France, quand ils cherchaient leur directeur général, je leur dis déjà, dans le développement, on va avoir un petit souci, c'est qu'il y a déjà un élément crucial à prendre en ligne de compte, on n'a pas de mandataire sur la partie Belgique.

• Speaker #0

  Du coup, un avantage pour aller plus vite en France après ?

• Speaker #1

  Est-ce que c'est un avantage ? Oui, non. Ça veut dire qu'en réalité, en tout cas, en reprenant le modèle, je suis parti d'un constat en me disant qu'on doit absolument adresser l'ensemble des offres. À la fois un réseau d'agences vitrées et également un réseau de mandataires. Pourquoi ? Parce qu'un mandataire, en fait, aujourd'hui, on a quand même 48 000 mandataires en 2022. On en avait, donc on en a 45 000 en 2023. On n'a perdu que 3 000 mandataires. Il faut savoir que les mandataires représentent 25% sur les parts de marché. Et qu'un mandataire sur 4 commence l'immobilier par la voix du mandataire, un conseiller sur 4. Donc je m'étais dit, attends, c'est quand même absolument pas logique de dire que le mandataire immobilier ne doit pas compter. Mais par contre, je m'étais dit, à l'inverse du MLM, du système de rémunération sous forme pyramidale, moi je vais plutôt accompagner le mandataire immobilier à développer son chiffre d'affaires, à devenir agent immobilier carté. Alors après, à lui de voir, parce qu'on a mis un modèle en place très adaptable, il a la possibilité de passer de mandataire... en néo-agence. Une néo-agence, c'est une agence sans vitrine qui peut être à la fois une agence à leur domicile, dans un bureau en étage ou encore digitale. Et puis de basculer également sur un concept de licence de marque et un concept de franchise.

• Speaker #0

  Est-ce que ici, tu peux nous expliquer un peu les différents types de collaboration ?

• Speaker #1

  C'est très simple. La licence de marque, elle est assez simple. On met à disposition du licencié notre marque. À partir de là, en fait, et des outils, moyennant un abonnement et à partir de là, en fait, il gère son entreprise comme il le souhaite avec peu de cadres, en réalité, très autonomes. Je peux citer un exemple de licence de marque. On va avoir Arthur Immo qui est dans ce système-là. Et puis la franchise, par contre, c'est codifié. Vous avez des obligations contractuelles des deux côtés, parce que nous, on doit être en capacité de fournir le savoir-être, mais surtout le savoir-faire en franchise, avec un vrai manuel opératoire, avec une méthode commerciale. Puisqu'on essaie de parler un peu de carrière dans ce podcast, tu dirais... C'est qui les profils qui vont plutôt sur les licences de marque ? C'est qui ceux qui vont plutôt sur la franchise ? Alors, ça va dépendre. Je pense qu'aujourd'hui, celui qui va aller sur la licence de marque, c'est plutôt celui qui fait entre 200 et 400 000 euros de chiffre d'affaires, qui est souvent une agence locale, qui a besoin de faire des économies d'échelle, d'avoir de la notoriété en local, mais qui veut rester un agent immobilier exploitant. C'est-à-dire qu'il veut rester un homme de terrain, on dit un doer, c'est-à-dire qu'il veut... rester la main dans le cambouis, aller voir ses clients, etc. C'est important pour lui. Et souvent, en fait, il a une assistante, il travaille avec son épouse ou son compagnon, et ils vont avoir deux, trois collaborateurs. C'est un peu l'agence, un peu... Familiale. Pour la licence de marque, familiale. Alors bien sûr, il y a quelques exceptions, ça c'est à peu près pour 80%. Et puis après, il y en a des plus grands qui ont grandi en licence de marque. Et en franchise, on est plutôt, en tout cas, je le vois, sur des personnes qui visent d'avoir plusieurs multipoints de vente ou un gros point de vente, et plutôt dans l'esprit de se dire, moi, je n'ai pas que cette activité-là. Et j'ai les budgets de recruter un directeur d'agence ou un manager. Et auquel cas, moi, je vais plutôt être dans un rôle très managérial et pas plutôt dans le rôle qui va être sur le terrain tous les jours.

• Speaker #0

  OK. Donc, c'est le propriétaire de l'agence qui, en fait, ensuite va nommer un directeur ou une directrice.

• Speaker #1

  Exactement, parce qu'il aura grandi. Et chez We Invest, ce qui est drôle, c'est qu'on peut à la fois économiquement, si tu es en franchise et que tu ne vas pas bien financièrement parce que tu as passé un moment difficile, tu peux basculer en licence de marque pour réduire tes coûts ou même en néo-agence si demain, tu penses que tu n'as plus besoin d'avoir de vitrine parce que ça n'a plus d'intérêt. Parce que ta zone d'achalandise a changé. Et moi, je m'étais donné deux objectifs importants. C'est de pouvoir proposer pas de clause de non-réaffiliation. C'est-à-dire que quand la personne nous quitte, elle n'a pas d'obligation de se réintégrer dans un réseau existant. C'est-à-dire qu'elle peut, si par exemple, elle veut aller demain chez Century 21, elle peut le faire. Ou chez un autre.

• Speaker #0

  Ce n'est pas le cas dans les grands réseaux de France ?

• Speaker #1

  Ils ont actuellement, pendant un an, ils ont l'obligation de rester sans enseigne.

• Speaker #0

  Indépendant.

• Speaker #1

  Exactement. Et ce que je trouvais complètement difficile, et plus du tout en l'air du temps... Parce qu'en réalité, quand vous quittez un réseau, vous avez au minimum entre 30 et 50 000 euros d'investissement. Entre enlever les éléments, vous charter, travailler votre référencement. Donc, je m'étais dit, ce n'est pas logique. Donc, je ne voulais pas tenir en tenaille notre entrepreneur. Et l'autre sujet, c'était également que c'est des contrats d'un an. Comme ça, en réalité, le client, s'il n'est pas content, il s'en va quand il veut. Et si on l'a perdu, c'est un peu de notre faute. En réalité, c'est qu'on n'a pas été bon. Donc, ça nous permet de rester dans une forme d'excellence.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous raconter les challenges qu'on rencontre quand on lance un réseau sur un nouveau pays ? Parce que si j'ai bien compris, We Invest est actif en Belgique, se lance en France récemment.

• Speaker #1

  Depuis mon arrivée, oui,

• Speaker #0

  tout à fait. Donc il y a un peu plus de six mois.

• Speaker #1

  Oui. Et ils avaient mis, avant que j'arrive, des pilotes en place. Trois pilotes qui étaient... Enfin, cinq pilotes qui étaient Lille, Amiens, Rouen, Colombe et Boulogne. Sachant que quand je suis arrivé, comme il y avait des zones d'exclusivité territoriale, j'ai enlevé, j'ai fait fermer deux agences parce que je ne voulais... Justement, je ne crois pas, moi, en l'exclusivité territoriale. Je pense qu'aujourd'hui, on doit tous faire du business ensemble. Donc, on a fermé deux pilotes qui étaient Lille et Amiens pour garder nos trois autres agences qui ont accepté le deal de départ. Et depuis, effectivement, on construit l'ensemble des outils, etc. pour la France et on ouvre là début juillet.

• Speaker #0

  Ok, donc les six premiers mois quand on lance un réseau, ça consiste en quoi ?

• Speaker #1

  Ça consiste par recruter des équipes, faire un benchmark complet de la concurrence, de ce qui existe, voir comment on va tarifer, préparer nos contrats. Ça passe également par la création totale du site Internet, mais également toute la partie stack technique, les outils, qu'est-ce qu'on va proposer à notre conseiller immobilier, au dirigeant d'assurance pour checker son activité. Je suis très IA et nouvelles technologies, pour moi c'était hyper important que dès le départ l'agent immobilier ou le conseiller immobilier ou le mandataire immobilier, ils puissent avoir accès à des leads grâce à la data comportementale dans son CRM. J'ai choisi de bosser avec Septéo parce que c'est une belle marque. Oui, c'est un grand réseau, alors des fois c'est un peu plus long qu'une startup, mais au moins c'est une marque qui est efficiente, qui est efficace, avec un logiciel Netty qui fait partie des derniers sur le marché. Et donc on a pu travailler avec leurs équipes et nos équipes, l'intégration de CRM de type HubSpot, nous on va travailler avec Pabdrive, pour pouvoir ramener du lead scoring à l'intérieur, en fait, directement de la main des consultants et puis des conseillers.

• Speaker #0

  Donc, l'objectif, c'est que quand quelqu'un va se lancer en franchise avec vous, il ait déjà un pipe constitué pour commencer.

• Speaker #1

  Dès le départ, en fait, qu'on puisse le fournir, en fait, dès le départ, un espace client avec une visibilité complète sur son activité, un dashboard en temps réel et puis avoir accès à tout un écosystème d'outils. Je dis toujours qu'en réalité, on investit dans l'humain, mais moi, j'ai toujours vu l'IA comme la réduction des tâches chronophages. Je dis toujours, il y a 20 ans, dans les banques, tout le monde hurlait quand on a commencé à digitaliser. Alors qu'aujourd'hui, quand vous avez une problématique, votre banquier, vous n'avez plus besoin de l'appeler.

• Speaker #0

  On hurle dans le cas inverse aujourd'hui.

• Speaker #1

  Oui, bien sûr, mais ça, c'est top. Quand on a besoin du banquier, c'est pour le crédit. Mais pour le reste, on peut tout faire en ligne. Je me rappelle, il y a 20 ans, j'avais un problème de carte bancaire. Ça me prenait deux mois pour être remboursé. Aujourd'hui, ça m'est arrivé il y a un mois et demi. Ça m'a pris 15 minutes. Donc, on peut dire que je pense qu'il faut toujours voir les outils comme un plus si on choisit les bons et qu'on les choisit dans une logique de simplicité.

• Speaker #0

  C'est qui les gens un peu fous qui se disent, allez, moi, je vais chez We Invest. Alors, ça n'existe pas encore en France, plutôt que d'aller bosser dans un réseau qui est déjà établi.

• Speaker #1

  Alors, curieusement, au début, on pensait que ça allait être des agences qui font entre 150 et 300 000 euros de chiffre. Curieusement, on se retrouve plutôt avec des agences qui font 800, 1 million, voire plus que 2 millions d'euros de chiffre d'affaires qui viennent nous voir. Et pour une raison simple, alors, ils trouvent que la marque We Invest, de base, elle est élégante. Nous investissons, c'est ouvert à tous les métiers. C'est vrai que dans mon... Mon souhait de développement, on va s'ouvrir à plusieurs métiers, parce que je pense qu'aujourd'hui, je le disais tout à l'heure, je crois vraiment aux pluriactivités. Le deuxième sujet, c'est que j'ai vraiment axé les choses sur la trésorerie, sur les finances, sur le comportemental, sur le recrutement, c'est vrai. Et je trouve que c'est un peu ce qui manque à certains réseaux. Et puis les outils, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, nous, on travaille avec Slack, avec Notion, etc. Là, aujourd'hui, les réseaux immobiliers sont encore avec les mails, les compagnies. Donc, je voulais vraiment qu'on s'ouvre sur les nouvelles technologies pour gagner du temps. Et puis, c'est vrai que les dirigeants qui viennent nous voir, qui ont une quinzaine, vingtaine de collaborateurs aujourd'hui, ils sont vraiment dans l'objectif de donner du temps aux collaborateurs. Et c'est vrai que dans nos contrats, on demande aux dirigeants de laisser une demi-journée par mois aux collaborateurs pour qu'ils puissent faire de l'associatif. Parce que je pense que le collaborateur, aujourd'hui, il a besoin de sens quand il travaille. Il a aussi besoin de donner du temps en local. Et donner du temps en local, ce n'est que du plus pour son business demain. Donc, je pense que c'est important que le dirigeant change son état d'esprit. Aujourd'hui, l'état d'esprit du dirigeant, comme il y a 30 ans, où on devait absolument le vouvoyer, être là à 9h moins 5, partir après 18h02, c'est complètement incohérent. Parce qu'en réalité, je pense qu'on doit manager nos collaborateurs au projet et à la tâche et non pas au présentiel.

• Speaker #0

  Tu viens de dire quelque chose qui est intéressant. Dans le contrat de franchise We Invest, vous demandez aux dirigeants d'entreprise de permettre à leurs collaborateurs de partir une demi-journée par mois.

• Speaker #1

  C'est un vrai mindset. Et honnêtement, on le voit bien, il y a beaucoup d'entreprises qui ont beaucoup de collaborateurs et aujourd'hui, ils sont un peu perdus dans leur réseau ou même en tant qu'indépendants. Parce que quand tu vois, ils sont en recherche d'économies d'échelle aussi. Et ils sont surtout en se dire, mais comment je fais aujourd'hui pour garder mes collaborateurs avec toute la concurrence ? Et comment surtout j'attire de nouveaux profils ?

• Speaker #0

  Hyper intéressant. Comment ils réagissent ?

• Speaker #1

  Plutôt bien, en réalité. Le seul sujet qu'on nous dit quand on implante une nouvelle marque, c'est est-ce que vous allez durer ? est-ce que vous allez être là longtemps et ça en fait c'est un pari sur l'avenir après ce que je dis toujours en rigolant j'avais un très bon poste, une très bonne fonction et d'autres collaborateurs qui m'ont rejoint aussi donc il y a aussi des collaborateurs qui voient un petit peu l'équipe qui s'est staffée et qui se disent ils savent très bien que j'aurais pas fait le gap si j'étais pas convaincu du projet.

• Speaker #0

  On vient de parler du type de dirigeant d'agence qui voulait rejoindre le réseau. Il y a aussi les équipes qui vous ont rejoint chez We Invest directement. Comment vous trouvez ces gens-là ? C'est quoi les profils plutôt entrepreneurs qui se lancent dans une nouvelle aventure ?

• Speaker #1

  On a deux types de profils. On a le collaborateur qui se reconnaît complètement dans le bien. Il faut savoir que ce qui est drôle, c'est que We Invest est classé deuxième employeur de Belgique sur toutes catégories confondues. Donc il y a un vrai état d'esprit, il y a un vrai mindset, on est vraiment dans le partage, dans le bien-être, dans le suivi du collaborateur. Et du coup, en France, on reproduit la même chose, que c'est quelque chose qui, pour moi, est très important depuis déjà une quinzaine d'années en réalité. Donc, on a des collaborateurs qui recherchent justement un management différemment. Par exemple, moi, ils sont en télétravail le lundi-vendredi, et il y a beaucoup de mes copains, quand je leur dis ça, ils me disent Oh ! Lundi-vendredi, mais ils font rien, mais qu'est-ce qu'on en a à faire ? Qu'ils aillent chercher un colis, qu'ils aillent chercher leur... Au moins qu'ils puissent aller chercher leur enfant à l'école, à la crèche, etc. Au contraire ! Quand quelqu'un se sent bien, s'il doit livrer un projet, quel qu'il soit le mardi, il se reconnectera à l'heure pour livrer à l'heure. Ça, c'est du cinéma. S'il est bien managé et qu'on lui montre qu'on a confiance en lui, il sera là avec nous. Et j'ai toujours parti de ce principe-là. Donc, on a des gens qui ont envie qu'on leur fasse confiance, qui ont envie de projets ambitieux, qui sont un peu fous et qui aiment bosser, mais qui aiment bosser dans des conditions où ils sont un peu en mode passion. Et les personnes qui nous ont rejoints ne sont que des passionnés.

• Speaker #0

  Pour l'instant, We Invest, du coup, à l'échelle du groupe en France, c'est combien de personnes ?

• Speaker #1

  15 collaborateurs au siège. 15 collaborateurs, tout à fait.

• Speaker #0

  Et alors, tu peux nous parler un peu des perspectives qui sont devant vous ?

• Speaker #1

  L'objectif en fin d'année, c'est d'avoir 30 agences avec une centaine de mandataires. Et pour l'instant, ça se présente bien. Donc, c'est à la fin de l'année qu'on comptera les points. Donc, on verra ça.

• Speaker #0

  On te réinvitera en toute fin d'année ?

• Speaker #1

  Avec plaisir. Écoute, pas de problème. Surtout que je suis un garçon qui assume tout. Donc, si je ne suis pas au rendez-vous, je dirais qu'on n'est pas au rendez-vous. Et dans trois ans, on aimerait 150 points de vente et 600 mandataires.

• Speaker #0

  Ok, c'est hyper ambitieux.

• Speaker #1

  Oui et non. Parce qu'en réalité, si tu regardes d'autres réseaux, tu vois par exemple comme UXP, en trois ans, ils sont à 500 mandataires. Je pense qu'aujourd'hui, We Invest, avec son offre hybride, moi, j'ai toujours parti du principe qu'il fallait stopper cette guerre entre les mandataires d'un côté, les agents immobiliers de l'autre. En fait, en Belgique, 90% des transactions passent par intermédiaire. Donc, 9 transactions sur 10 passent par agent immobilier. En France, c'est 6 sur 10. C'est 4 sur 10 qui nous échappent. Donc, en réalité, si on bossait intelligemment, je pense que le client final... Il aurait une vision différente et on grappillerait des parts de marché.

• Speaker #0

  Oui, le concurrent, ce n'est pas le mandataire, c'est...

• Speaker #1

  Et ce n'est pas l'agent immobilier. Exactement. Le vrai concurrent, c'est le particulier qui, en plus, en 2024, prend beaucoup plus de risques à acheter seul que d'acheter avec un professionnel de l'immobilier.

• Speaker #0

  Est-ce qu'on peut revenir un peu sur toi ?

• Speaker #1

  Allez.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous raconter le premier souvenir marquant que tu as quand tu t'es lancé dans l'immobilier ?

• Speaker #1

  Oui, une vente, c'était très simple, c'était une vente de chaîne d'hôtels. J'avais trois hôtels bureaux. Alors un hôtel bureau, c'est un hôtel uniquement avec des chambres et petits déjeuners sans restauration. Je vendais des hôtels bureaux à Châtelet et dans le 7e pour un groupe. Et c'était un ancien de chez Intermarché qui avait vendu son Intermarché plusieurs millions d'euros, des dizaines de milliers d'euros même, des dizaines de millions, pardon, d'euros. Et donc, on avait signé la vente à Chartres. Et en fait, celui qui rachetait était venu avec son hélicoptère, etc. Et moi, j'étais tout jeune, j'étais assez impressionné. Et voilà, et en plus, ça s'est super bien passé, c'était tendu, etc. On faisait une session d'action très difficile, il y avait des contrats remontés sur la holding, avec des contrats de redevances et tout, donc waouh ! C'était mon premier gros dossier. On a quand même vendu ça à pas loin de 10 millions d'euros à l'époque, plus les murs, donc ça faisait 20 millions d'euros pour les murs, 10 millions d'euros pour le fonds. Et il y avait à peu près en jeu pas loin d'un million d'euros d'honoraires au total. Donc c'était un très gros stress.

• Speaker #0

  Et quand on est en début de carrière, ça fait quoi de jongler avec des si gros chiffres ?

• Speaker #1

  En réalité, on ne réalise pas. Parce que très vite dans l'immobilier d'entreprise, les chiffres sont importants. Les paniers d'honoraires n'étaient pas du tout les mêmes que dans la transaction dans l'ancien. Donc en réalité, on avance. C'est plutôt de se retrouver avec des tables rondes où on a 12 comptables, 8 avocats, où on assiste, par exemple, je n'oublierai jamais, je tairai le nom du client. mais son avocate pour des raisons complètement indépendantes de sa volonté n'avait pas pu prendre sa belle voiture elle avait dû prendre sa mini Austin et elle est arrivée en rendez-vous de signature à côté de l'autre avocat et lui avait une très grosse Bentley et en fait le client acheteur a explosé de colère en lui disant j'étais à côté, en lui disant vous ne vous rendez pas compte c'est la première et dernière fois, maître, que vous me faites honte comme ça, vous vous démerdez, vous auriez dû louer une voiture. Et là je me suis dit bon mon grand t'es dans un autre monde

• Speaker #0

  La symbolique des voitures.

• Speaker #1

  Oui, à l'époque. Je ne suis pas sûr que ce soit tout à fait vrai maintenant, mais à l'époque, c'était très important, il y a une vingtaine d'années.

• Speaker #0

  C'est quoi ta plus grande fierté jusqu'à présent dans ta carrière ?

• Speaker #1

  Je crois que c'est ça, c'est d'avoir réussi à mener à bien ce projet. Et en fait, en réalité, des fiertés, j'en ai pas mal. Parce que ça a été à chaque fois... Je disais toujours en rigolant, je suis un peu moins intelligent que les autres, mais je travaille beaucoup. Et ça a été à chaque épreuve de la vie. Je fais beaucoup d'associatifs aussi sur le handicap, etc. C'est quelque chose qui me touche beaucoup. Donc, ça a été de pouvoir relever chaque challenge avec sourire. Ça n'a jamais été facile. Et la boîte qui m'a le plus marqué était la coopérative Orpi. C'est une boîte qui m'a beaucoup marqué dans le bon sens du terme, où il y avait des projets fous tous les trois mois, tous les six mois. Il fallait gérer des assemblées générales, des prises de paroles compliquées. Donc, ça a été une vraie école. Et du coup, je pense que j'ai été assez fier de l'ensemble de mon parcours jusqu'à présent. Puis des échecs, on en parlait tout à l'heure, le plus gros échec que j'ai, c'était une association. Mais parce qu'on n'était pas préparés tous les deux et qu'on n'était pas sur la même ligne.

• Speaker #0

  Est-ce que tu pourrais nous partager un secret pour réussir dans l'immobilier ? S'il y en a un, peut-être qu'il y en a plusieurs.

• Speaker #1

  Alors, des secrets, je pense qu'en réalité, le premier que je peux dire, c'est le travail. Il faut arrêter d'imaginer aujourd'hui, on voit plein de gens sur Insta, sur TikTok, sur LinkedIn maintenant. qui disent qu'en moins de trois mois, vous pouvez être millionnaire. Je vous le souhaite, tant mieux. Ils pouvaient investir dans la crypto, vous pouvez tous devenir, faire du marchand de biens, etc. OK, peut-être. En attendant, ça n'a jamais marché pour moi. Ce qui a beaucoup fonctionné, et pour beaucoup aussi, sur le long terme, c'est le travail. Donc, j'ai envie de dire que celui qui ne veut travailler que sur une plage horaire de 10 à 16 heures dans l'immobilier, ça va être un peu compliqué parce qu'il faut bosser. Deuxième chose, c'est répondre toujours à son client. Moi, je sais qu'un client qui m'appelait à 20h15, ne serait-ce que, ou même à 21h, je lui répondais... Ne serait-ce que par un WhatsApp vocal ou un SMS à l'époque pour lui dire, j'ai bien pris votre message, là je ne suis pas disponible, je vous rappelle demain à la première heure. Il faut créer du lien, c'est hyper important. Donc l'engagement. Et le dernier point, c'est toujours facile de reculer. Et chez moi, mon meilleur secret c'est : reculer, ce n'est pas une option. En réalité, tu ne peux pas reculer. Tu as le droit à un moment d'avoir des coups de mou. Il faut en parler surtout parce que tu t'en rendras vite compte que tu es toujours très bien entouré. Avec des gens qui vont te remonter le moral et souvent les personnes sur qui tu n'aurais pas parié. Ma grande phrase, c'est reculer n'est pas une option. Parce qu'en fait, on peut toujours être devant la montagne et je pense que 60% des gens, c'est facile de se dire on va remettre à demain. Je laisse tomber, ce n'est pas pour moi, j'abandonne. Non, en réalité, si tu as un but, tu y vas. Et c'est un peu comme au sport, si tu te dis à un moment tu veux maigrir et tout, et qu'en fait, tu ne manges pas mieux, tu ne fais pas un peu de sport, tu ne t'occupes pas de toi, ça ne peut pas fonctionner. Donc je pense qu'il faut se bouger.

• Speaker #0

  Je pense que c'est un bon message pour ceux qui nous écoutent et qui veulent se lancer dans l'immobilier.

• Speaker #1

  Je ne sais pas, j'espère en tout cas. Ah dernier point, si je peux, hyper important, ne jugez pas votre client et un bien c'est un bien, j'entends souvent dire des gens, oh non mais moi je m'occupe que des biens à 400, 600 000 euros alors c'était peut-être vrai, je sais pas moi avant 2008 mais rêvez pas, je pense que il y a un preneur pour chaque type de bien, alors oui, quand on fait un dossier à 100 000 il y a autant de boulot que quand on fait un dossier à 500 et il n'y a pas le même panier moyen d'honoraires mais qui sait, le client avec qui vous allez faire les 10 000, peut-être que dans 3 ans il va revendre et vous allez pouvoir faire une meilleure transaction avec lui donc en réalité... Il n'y a pas de petit profit, il n'y a pas de petit business.

• Speaker #0

  Si on peut venir sur un sujet un peu parallèle à ta carrière, c'est l'état actuel du marché. Oui. Ça a un impact sur les carrières, on le sait. Qu'est-ce que tu penses de la situation sur le marché de la transaction et des conséquences que ça a aussi sur les autres métiers de l'immobilier actuellement ?

• Speaker #1

  Alors comme je l'ai dit, reculer n'est pas une option, donc ce n'est pas moi qui vais noircir complètement le tableau. Je pense que dans chaque moment de crise, il y a une opportunité et il y a des gens qui savent saisir ces opportunités pour avancer. Il y a encore, je crois, ce matin, on apprenait qu'il y a une licorne sur l'IA qui vient d'arriver en France, avec des prix complètement déraisonnables. Donc, en réalité, ça veut bien dire que quand on a un bon projet, qu'on bosse, on peut avancer. Maintenant, effectivement, en 2022-2023, on a eu un marché qui a été grippé. On est passé à peu près de 1 pour des taux d'emprunt, voire même en dessous, à plus de 4. Mais en réalité, il faut savoir que c'est ce marché-là qui n'était pas cohérent. En 2021, c'était un marché éphémère. Quand on avoisine les 1,2 millions de transactions, voilà, 1,2 millions de transactions, C'est là où ce n'était pas cohérent. En fait, un marché qui fait entre 850 et 900 000 ventes, c'est bien. Il faut se rappeler qu'il y a 10 ans, on faisait 500-600 000 ventes. Et on avançait quand même. Je pense qu'en réalité, on peut même mieux faire si on va chercher la part de marché du particulier. Donc oui, le marché n'est pas simple. Dans l'ancien, ça va mieux. On le voit bien, là, depuis 2-3 mois, les taux sont revenus, se sont stabilisés. On est sur même 3,20 pour les très bons dossiers sur 15 ans, même en dessous de 3. On arrive à du 3,84. Ce n'est pas... C'est pas choquant, ça va mieux. Ou c'est beaucoup plus dur, c'est pour la construction de logements. On manque cruellement de construction de logements, ça c'est une réalité. Donc je pense qu'il faut qu'on retrouve... des éléments autour du Pinel, autour du PTZ pour favoriser l'acquisition pour les primo-accédants. Parce que sans primo-accédants et sans construction de logements neufs, on n'avancera pas. Je pense que là-dessus, l'État, en tout cas, c'est vrai que c'est un peu compliqué. Ce n'est pas ce qui se passe maintenant que ça va aller mieux dans les semaines à venir. Mais il faut trouver des solutions autour de cela. Je pense que ça va permettre de réguler aussi la profession. Il y a beaucoup de gens qui se sont lancés en se disant, Ben voilà ! dans 8 mois je vais faire ça etc et en réalité non,

• Speaker #0

  Tu veux dire que ça va écrémer les gens ?

• Speaker #1

  Bien sûr, comme à chaque crise et je pense que c'est important aujourd'hui plus que jamais, il faut comprendre que si on se lance dans l'immobilier, qu'on soit mandataire, qu'on soit conseiller ou agent immobilier, peu importe, avant tout on est un entrepreneur et quand on est un entrepreneur on doit être préparé, donc on doit se former, on doit avoir un minimum de tréso etc devant soi, on doit avoir un business plan, on doit tenir la route et aujourd'hui quelque part, malheureusement, ceux qui ne se renouvellent pas, qui restent en attendant que le lead arrive ou que le téléphone sonne ou que quelqu'un rentre dans l'agence, ça, c'est plus possible.

• Speaker #0

  Si tu le veux bien, j'aimerais bien passer à la question des étudiants. Tu le sais, le podcast est soutenu par l'ESPI. Pour clôturer notre échange, est-ce que tu aurais un conseil à donner à un jeune qui veut se lancer dans l'immobilier aujourd'hui, qu'il ait fait des études immobilières ou pas ?

• Speaker #1

  Il y a une voie. J'aime beaucoup l'ESPI. On a mis en place des choses dans ma précédente entreprise avec eux. Je suis passé par une autre école pour cette nouvelle. Je pense que... important, je pense que l'immobilier, c'est un beau métier, c'est une belle passion. Si j'avais pu financièrement plus jeune suivre mon cursus scolaire et comprendre que l'immobilier était fait pour moi tout de suite, je pense que sans hésiter, je serais rentré dans une école immobilière, on apprend des belles choses. Et surtout, si vous avez les moyens de continuer vos études, ne vous arrêtez pas à la transaction. C'est hyper important, allez voir ce qui se passe en promotion immobilière, allez voir ce qui se passe en gestion locative, en syndic. Alors bon, je ne suis pas un fan du syndic, parce que je trouve toujours que c'est hyper difficile et qu'il faut avoir au minimum un minimum de lot pour gérer ça. Mais le meilleur conseil, c'est l'apprentissage, c'est une très bonne chose, c'est une très bonne voie. Par contre, attention, choisissez des entreprises solides qui font plusieurs métiers. Vraiment, le meilleur conseil, n'allez pas dans une agence qui ne fait que de la transaction. Il faut vraiment que vous ayez un maximum et un panel le plus représentatif de ce que vous allez rencontrer dans votre vie active et surtout, de ce qui vous plaît réellement.

• Speaker #0

  Il y a pas mal de gens qui se lancent dans l'immobilier pour des raisons financières. Ils veulent gagner de l'argent. Est-ce que tu es d'accord avec moi pour dire que finalement la transaction c'est un bon moyen de gagner plus d'argent à court terme et que si tu veux vraiment développer un patrimoine c'est via des revenus récurrents et donc la gestion locative ?

• Speaker #1

  Alors dans ça je pense qu'il y a deux réponses. Si tu veux rester conseiller immobilier, je pense que la transaction dans l'ancien, si c'est ton cœur de business, c'est une bonne chose. Par contre tu verras très vite que tu vas faire un peu de terrain et tu vas faire un peu par la suite de commercialisation. Tu vas vendre des terrains, tu vas t'accoler à des promoteurs. Tout ça, c'est une très bonne idée, c'est très bien, parce qu'on a aussi des conseillers immobiliers qui ne veulent faire que ça et qui réussissent très bien. On a des conseillers qui font plus de 500, plus de 600 000 euros de chiffre d'affaires par an sur ce segment-là. Donc, au contraire. Par contre, quand tu veux évoluer et que tu veux par la suite devenir dirigeant d'entreprise et avoir ta propre agence immobilière, là, pour le coup, il faut très rapidement que tu puisses aussi te donner un vernis, ou par la validation des acquis, ce que propose l'ESPI, ou même par d'autres possibilités, si tu en as la capacité, mais que tu ailles vers la gestion locative. Parce qu'en réalité, si demain tu lances la gestion dans ton entreprise, il faut que tu commences toi. Parce que tant que tu n'as pas un certain volume d'au minimum 80 sans lot, ce n'est pas rentable d'ouvrir un pôle et de recruter quelqu'un parce que rapport investissement-coût-employeur du salarié, en dessous de ce règlement-là, ça ne sera pas... Et il est hyper important, moi j'ai toujours dit, il faut que le dirigeant connaisse le mécanisme.

• Speaker #0

  Merci beaucoup Xavier.

• Speaker #1

  C'est moi qui te remercie.

• Speaker #0

  C'était la conclusion de cet épisode d'Immostories. J'espère que vous avez apprécié l'échange avec Xavier. Merci Xavier de nous avoir partagé ton expérience, les challenges que tu as rencontrés et... les succès. Si cet épisode vous a inspiré, je vous propose de le partager autour de vous et aussi de nous laisser un avis. Le podcast est accessible sur toutes les plateformes de diffusion. Vous pouvez aussi le trouver sur garantme.fr dans la rubrique podcast. Je remercie encore notre partenaire l'ESPI, l'école supérieure immobilière pour son soutien qui est indispensable pour nous et pour rien manquer des prochains épisodes, et en plus, ils sont importants, on a encore des très beaux invités pour vous. Vous pouvez vous abonner à Immostories. ou nous suivre sur les réseaux sociaux. Merci de nous avoir écoutés, et à très bientôt pour un nouvel épisode d'Immostories.