Transcription

• Thomas Reynaud

  Bonjour à tous et à toutes et bienvenue sur Immostories, le podcast qui vous plonge dans les coulisses de l'entrepreneuriat, dans l'immobilier. Je m'appelle Thomas Reynaud, je suis le cofondateur de Garantme et j'ai une ambition qui est très simple, vous faire découvrir le parcours de celles et ceux qui font l'immobilier, qui ont un parcours inspirant. pour parler à ceux qui veulent se lancer dans ce secteur qui nous passionne tous. On a lancé Immostories en partenariat avec l'ESPI, l'École Supérieure Immobilière. L'ESPI forme les jeunes professionnels de l'immobilier de demain. Et le but est de leur faire découvrir aujourd'hui le parcours d'Emma Malha, qui est cofondatrice de Beanstock. Bonjour Emma.

• Emma Malha

  Bonjour Thomas.

• Thomas Reynaud

  Merci d'être venue. Est-ce que tu peux nous expliquer en quelques mots ce qu'est Beanstock ?

• Emma Malha

  Alors Beanstock, c'est une plateforme d'investissement locatif. Concrètement, ça ressemble à un SeLoger. On va y retrouver beaucoup d'annonces de projets d'investissement locatif avec certaines différences. La première différence, c'est qu'on ne va y trouver que de l'investissement locatif. La deuxième différence, c'est que toutes ces annonces-là ont été visitées, vérifiées par nos équipes. Il y a eu un gros filtre qui a été fait. Et la troisième différence, c'est qu'au-delà des annonces, il y a tout un package de services qui vient avec. pour qu'on puisse accompagner les acquéreurs dans leur parcours d'investissement du moment où ils se posent des premières questions jusqu'à la gestion locative.

• Thomas Reynaud

  Vous avez lancé ça en quelle année ? Est-ce que c'est nouveau comme concept ? Ça se rapproche de quel métier qu'on connaît ?

• Emma Malha

  On a lancé ça en 2020, en plein Covid. Ça se rapproche d'un métier de chasseur immobilier, mais en même temps, ça agrège beaucoup de métiers. Aujourd'hui, dans les équipes Beanstock, on a beaucoup d'équipes opérationnelles qui couvre beaucoup de métiers dont la partie expertise immobilière, mais aussi les travaux par exemple. Nous, on a une équipe qui s'occupe de la rénovation, de la remise aux normes, de l'ameublement. On est courtier en crédit immobilier, donc on accompagne nos clients dans leur recherche de crédit et on gère la gestion locative. On est également une agence de gestion locative, donc ça couvre beaucoup de métiers. Et c'est un peu le concept, c'est de pouvoir offrir vraiment une expérience clé en main aux clients qui ont... Peur de se lancer dans l'investissement locatif parce qu'il y a énormément d'expertise à maîtriser et qui du coup a envie de gagner du temps et de faire moins d'erreurs en se lançant.

• Thomas Reynaud

  Ok, alors tu parles d'un lancement en 2020, qu'est-ce qui vous a poussé à lancer Beanstock à ce moment-là ?

• Emma Malha

  Alors, d'un point de vue macro, on était dans un monde qui était très différent du monde actuel. On a été dans un monde où les taux étaient très très bas et où il y avait un énorme boom de l'investissement locatif. Donc à l'époque, il y avait plus de 300 000 transactions qui concernent de l'investissement locatif par an. Beaucoup de gens avaient envie de se lancer, sauf que...

• Thomas Reynaud

  300 000 et à l'époque, il y avait à peu près 1 million de transactions, c'est quand même un tiers du marché qui est pour faire de l'investissement.

• Emma Malha

  Exactement, sauf que l'investissement locatif, c'est un segment qui est très différent des autres segments d'immobilier. Donc c'est très différent de l'achat d'une résidence principale ou de l'immobilier de luxe. Et il n'existait pas sur le marché une solution qui permettait d'un côté aux acquéreurs de pouvoir savoir quels biens il fallait acheter, et d'un autre côté des outils qui permettent aux agents immobiliers de mieux commercialiser cette typologie de biens.

• Thomas Reynaud

  Donc Beanstock, vous travaillez avec des particuliers, mais aussi avec des agences immobilières ?

• Emma Malha

  Voilà, tout à fait. Donc d'un point de vue de demande, nos clients sont des acquéreurs particuliers, et notre sourcing de biens est basé sur des partenariats qu'on a avec des agences immobilières locales. Donc pour ces agences immobilières, on a développé une application. C'est des outils qui leur permettent de mieux pricer les biens en fonction de leur potentiel locatif et aussi de les commercialiser auprès d'acquéreurs qui sont des investisseurs qui ont été validés par Beanstock.

• Thomas Reynaud

  Et qu'est-ce qui fait que 2020 est un bon moment ? Comment est venue l'idée en fait ?

• Emma Malha

  Alors l'idée est venue d'expériences... Donc avant Beanstock, je travaillais dans une entreprise qui s'appelait toujours Glovo. C'est une application de livraison, donc rien à voir avec l'immobilier.

• Thomas Reynaud

  J'essaye encore de trouver quelqu'un qui s'est lancé dans l'immobilier, parce qu'il y avait une vocation initiale, mais je vais trouver.

• Emma Malha

  Moi, c'était limite le contraire. Je ne voulais pas me lancer dans l'immobilier. Et en 2019, on commençait à réfléchir avec mon associé que j'avais rencontré chez Glovo parce qu'on avait envie de continuer à travailler ensemble et on avait envie de lancer une boîte. On avait fait le tour de pas mal d'idées et mon associé à l'époque avait beaucoup investi dans l'immobilier à titre perso. Et il me disait c'est fou que l'expérience soit si peu digitalisée, que ce soit si peu accessible. Et du coup on a constaté un besoin de par son expérience personnelle. Et là on a commencé à creuser, on a vraiment vu qu'il y avait une... Une très forte demande parce que les métiers ne s'adaptaient pas aux besoins des gens qui voulaient se lancer.

• Thomas Reynaud

  C'est quoi les freins à l'investissement locatif chez les Français aujourd'hui ?

• Emma Malha

  Alors, il y a typiquement, ça c'est une thèse qui est assez intéressante, il y a 70% des français qui disent qu'ils veulent se lancer dans l'immobilier locatif, il n'y en a que 10 qui le font vraiment. Je pense que le premier frein c'est savoir qu'on peut le faire. Typiquement, moi je n'avais pas investi parce que je ne pensais pas avoir la capacité d'emprunt à l'époque et personne ne m'avait poussé à aller voir ma banque ou autre. Donc il y a beaucoup de gens qui peuvent le faire mais qui ne se rendent juste pas compte que c'est possible. Le deuxième frein c'est... C'est complexe. Il y a beaucoup d'informations à maîtriser. Quand on achète un bien, on ne sait pas si on achète au bon prix, on ne sait pas à quel prix ça va se louer. On ne sait pas quels sont les travaux qu'il faut faire. Et du coup, on a toujours peur, vu que c'est un très gros achat, de faire des erreurs.

• Thomas Reynaud

  Est-ce que le contexte aussi législatif sur les normes énergétiques rajoute de la complexité ?

• Emma Malha

  Le contexte s'est beaucoup durci depuis le moment qu'on s'est lancé. Quand on s'est lancé, il n'y avait pas les contraintes du DPE. Il y avait beaucoup moins de villes qui mettaient en place le plafonnement des loyers. Donc oui, le contexte se durcit de plus en plus. Ça régule plus en marché et ça fait qu'aujourd'hui, l'accompagnement d'un expert devient nécessaire. Aujourd'hui, pour mettre en location un bien qui respecte toutes les normes, il y a beaucoup de travaux spécifiques à faire, même pour choisir le loyer qu'il faut appliquer. Il faut respecter pas mal de règles et du coup, ça fait d'un côté plus peur, mais ça rend une solution comme la nôtre d'autant plus pertinente.

• Thomas Reynaud

  Alors, on a vu d'autres acteurs émerger sur le marché. Qu'est-ce qui fait qu'aujourd'hui, Beanstock est toujours là, toujours actif dans un marché qui s'est un peu effondré sur les 18 derniers mois ? C'est quoi la sauce secrète ?

• Emma Malha

  Alors, d'un côté, je pense que le marché de l'immobilier de façon générale a... a connu une hausse des taux qui a été assez violente. Mais il existe toujours. Il y a toujours des gens qui veulent acheter, qui veulent investir. Et mine de rien, on a des conditions d'emprunt en France, malgré les taux qui sont devenus plus élevés, qui restent uniques en Europe. On emprunte toujours sur 20-25 ans à des taux fixes, avec des montants d'apport qui sont ridicules comparés à d'autres pays. Donc ça reste quelque part accessible. L'immobilier locatif a été un peu moins impacté que l'immobilier de résidence principale parce que l'augmentation des taux a fait que la capacité d'achat immobilière a été réduite. Donc on peut acheter moins de mètres carrés pour un même salaire. Pour une résidence principale, on sent vraiment l'impact. On n'a pas envie d'acheter une résidence principale qui fait 20 mètres carrés de moins parce que ça va avoir un impact sur nos vies. Alors que pour le locatif, à la fin, on investit un budget et on cherche une rentabilité. que ce soit pour 20 m² ou 15, tant qu'on a la rentabilité qu'on cherche, ça reste là. Mais au-delà de ça, je pense qu'un des secrets de Beanstock, ce qui a fait qu'on a bien tenu cette crise, d'un côté, tout le monde est très opérationnel chez nous. Tout le monde vend, tout le monde accompagne des clients, en commençant par Alex et moi. Alex, c'est ton associé de ta rencontre ?

• Thomas Reynaud

  Alex, mon associé,

• Emma Malha

  oui. Donc, on est... très au courant de ce qui se passe, qu'on ressent assez rapidement, ce que sentent les clients, les réactions des agents, comment le marché évolue. Et depuis le début, on a beaucoup travaillé sur l'alignement des intérêts entre Binstock et le client. Ce qui fait que notre service... Si les gens passent par nous, c'est parce qu'ils savent qu'on va les accompagner. On n'est pas là juste pour les accompagner sur la vente et les laisser seuls après. On est là pour les accompagner sur le long terme. On s'engage sur beaucoup de choses. Et du coup, les personnes qui voulaient quand même passer, qui voulaient quand même faire du locatif, se sont retournées vers nous comme la solution qui sécurisait au maximum leur investissement.

• Thomas Reynaud

  Qu'est-ce que tu veux dire précisément par rapport à un agent immobilier ? classique qui m'accompagnerait sur l'achat d'un bien, qu'est-ce que ça change de passer par vous ?

• Emma Malha

  Aujourd'hui, ce qui va impacter la rentabilité d'un investissement locatif, dans les inconnus qu'on a, il y a deux grandes inconnues. La première, c'est le montant du loyer et le taux de vacances locatives. Et la deuxième, c'est le montant des travaux qu'on va pouvoir faire.

• Thomas Reynaud

  Une troisième inconnue, c'est la capacité du locataire à payer le loyer.

• Emma Malha

  Tout à fait. Mais ça, ça rentre dans la partie estimation loyer. Et du coup, quand on a... Quand on a commencé, on voyait que même quand on accompagnait nos amis proches pour acheter, quand on leur disait tu peux louer à 780 euros par mois ils avaient des doutes, ils n'en croyaient pas. Et donc on a beaucoup travaillé pour développer des garanties. La première, c'est une garantie d'un montant du loyer. Aujourd'hui, quand un loyer est affiché sur Beanstock, si Beanstock n'arrive pas à louer au loyer annoncé, on doit de l'argent au client.

• Thomas Reynaud

  C'est quasiment le locataire, vous-même.

• Emma Malha

  On est garant du montant. On ne va pas finir par louer nous-mêmes, mais on est pénalisé financièrement si le montant du loyer n'est pas bon. Même chose sur les travaux. Le montant des travaux, c'est assez unique sur le marché. le devis qu'on fournit au client au moment de son offre d'achat, 4-5 mois avant le début du chantier. C'est un devis dont le montant est aussi garanti au niveau du prix. Le client ne va pas avoir de mauvaise surprise quand il va commencer.

• Thomas Reynaud

  Il va y avoir des super artisans hyper fiables qui ne vont pas...

• Emma Malha

  On a déjà une équipe d'archives qui sont employées de Beanstock qui sont vraiment incroyables. On travaille avec des artisans aussi qui sont très fiables. Au-delà de la garantie du montant, on propose aussi une garantie de remise aux normes. Donc typiquement, il y a beaucoup aujourd'hui, il y a une grosse problématique sur les passoires thermiques sur le marché. Les gens ont peur quand ils achètent un DPEG de est-ce que je vais pouvoir le remonter ou pas ? Et donc nous, toute cette analyse, elle est faite en amont. Donc elle est faite en amont et quand on fait acheter à un client un DPEG, il a la garantie que son DPE sera en D post-travaux et que son mien sera aux normes. Et il y a aussi une garantie sur les délais des travaux, pour que le client puisse négocier.

• Thomas Reynaud

  Dans la situation actuelle de tension locative sur le marché, on sait qu'un des gros problèmes, c'est qu'il y a des passoires qui sortent. Donc vous arrivez à remettre sur le marché des biens qui allaient en sortir. Ok, c'est passionnant. Et du coup, on comprend qu'il y a plein de métiers différents chez vous. Mon objectif avec ce podcast, c'est aussi qu'on puisse découvrir les différents métiers dans l'immobilier. C'est qui, en fait, les gens qui vous rejoignent ?

• Emma Malha

  Alors, les gens qui nous rejoignent sont... aussi des gens qui ne viennent pas du monde de l'immobilier. La plupart avaient un attrait un peu perso à l'immobilier, mais on a très peu de gens qui viennent du métier. On a beaucoup de reconversions. On a une ostéopathe qui aujourd'hui accompagne des clients sur leurs transactions, un patron de bar. Bref, on a des gens qui viennent d'un peu partout.

• Thomas Reynaud

  C'est un beau message, ça veut aussi dire que c'est fait pour tout le monde.

• Emma Malha

  Voilà, c'est vraiment fait pour tout le monde. Et je trouve que la caractéristique commune des gens de l'équipe, c'est que c'est des gens qui ont envie de faire bouger les choses, qui n'acceptent jamais le status quo de ouais, mais les choses se passent comme ça depuis dix ans, donc on va faire comme ça Après, il y a surtout, il faut aimer le service client. Il faut aimer échanger avec les clients, que ce soit les clients acquéreurs ou les agents. C'est un métier où il y a énormément d'humains.

• Thomas Reynaud

  Alors tu parlais d'expertise et du fait que les gens ont besoin d'accompagnement pour oser se lancer. Comment on accompagne un ancien barman ou une ancienne ostéo sur des métiers qui sont assez techniques ?

• Emma Malha

  Alors on a développé ce qu'on appelle chez nous la BeanSchool, où il y a des formations assez intenses sur trois mois sur des métiers spécifiques. Et du coup, après ces trois mois...

• Thomas Reynaud

  Donc quand j'arrive chez Beanstock, je retourne à l'école ?

• Emma Malha

  Voilà, exactement. C'est l'école immobilière de Beanstock. où on forme sur l'aspect immobilier, mais aussi sur les spécificités de l'investissement locatif et de notre façon de travailler, que ce soit avec les agents, avec les artisans, avec les banques, etc.

• Thomas Reynaud

  Et du coup, il y a des profils assez différents sur des métiers assez différents. Tu parlais d'architectes, de gestionnaires locatifs, de conseillers immobiliers. En fait, on s'attend normalement à trouver ces profils dans des boîtes assez dispersées d'habitude. Comment on fait vivre une communauté comme ça ?

• Emma Malha

  Déjà... Toutes ces personnes-là interagissent sur une transaction assez tôt. Par exemple, quand on va rentrer un bien sur la plateforme, l'équipe d'experts immobiliers a déjà interagi avec l'équipe juridique qui va analyser la copropriété et l'équipe travaux qui va établir le devis. À la naissance d'un projet, il y a déjà une interaction entre différentes équipes et tout au long d'un projet, toutes les équipes sont obligées d'interagir entre elles. C'est vertical en termes d'expertise, mais sur chaque... Chaque projet, il y a une dizaine de personnes qui travaillent pour un seul client et qui échangent beaucoup sur le succès d'un seul projet.

• Thomas Reynaud

  C'est ça qui fait que les gens s'épanouissent dans ces métiers-là ?

• Emma Malha

  Il y a une partie de l'épanouissement qui vient du fait que même si on travaille sur un seul métier, on est très exposé au reste. Mais il y a aussi la diversité des projets. Quand on travaille en immobilier locatif, on va aussi bien travailler sur un studio à Paris que sur une coloc à Marseille, que sur de la location saisonnière sur la côte d'Azur.

• Thomas Reynaud

  Travailler dans toute la France.

• Emma Malha

  Voilà, exactement. On est présent dans une vingtaine de villes en France. C'est assez diversifié. Et après, on va pas se mentir, il y a toujours des surprises en immobilier. Donc même si on maîtrise tout, on va toujours avoir ce cas qu'on n'avait jamais vu passer et on va devoir se casser la tête pour résoudre le problème. Et ça, ça pousse toujours les gens à se dire Ok, j'ai pas encore tout vu, je vais encore apprendre des choses Et après, il y a aussi la satisfaction client qui est assez cool de voir à la fin un primo accédant, devenir propriétaire, toucher ses premiers loyers. surtout qu'on sait qu'il n'aurait pas fait seul, donc c'est assez gratifiant.

• Thomas Reynaud

  Tu parlais donc d'une vingtaine de villes en France, vous avez déjà regardé l'international ?

• Emma Malha

  On a déjà regardé l'international.

• Thomas Reynaud

  C'est quoi les différences ?

• Emma Malha

  Alors, la première grosse différence, c'est le système bancaire. Pour nous, français, c'est assez logique de se dire, j'emprunte sur 20 ans avec un taux fixe. Ce n'est pas du tout le cas dans d'autres pays. Dans d'autres pays, il y a des...

• Thomas Reynaud

  Ça veut dire que c'est encore un sujet sur lequel on a beaucoup de chance, mais on n'en prend pas conscience.

• Emma Malha

  Voilà, exactement. Et on n'en prend vraiment pas conscience, c'est assez marrant. Dans d'autres pays, par exemple, les taux sont variables. Donc ça veut dire qu'on bloque notre taux sur 3 à 5 ans. Mais du coup, si on avait emprunté en 2020 et que là, on doit refinancer, notre mensualité de crédit va beaucoup augmenter. Ce qui va d'un côté impacter la rentabilité de l'investissement, mais d'un autre côté impacter aussi notre reste à vivre mensuel. Les montants d'apport ne sont pas les mêmes. Les montants d'apport demandés...

• Thomas Reynaud

  Ils sont plus hauts ou plus bas à l'étranger ?

• Emma Malha

  Ils sont plus hauts.

• Thomas Reynaud

  En France, c'est quoi ? 10-15% ?

• Emma Malha

  En France, c'est 15% du montant global du projet. Quand je parle montant global, j'inclus les frais de notaire, les travaux, etc. De façon générale, la banque finance 100% du prix du bien et du montant des travaux et demande aux clients d'apporter ce qu'on va appeler les frais annexes, donc les frais de notaire et les frais d'agence.

• Thomas Reynaud

  Donc on a la chance en France que les travaux soient financés par les banques,

• Emma Malha

  ce qui valorise le bien du méridien ? Déjà il y a 100% du prix du bien, ça c'est pas le cas partout. Et il y a 100% des travaux. D'un côté ça valorise le bien et ça optimise la valeur locative. Ça permet aux locataires de vivre dans des logements qui sont beaucoup plus décents, qui sont plus agréables. Et ça permet à l'acquéreur de pouvoir acheter des biens qui ne sont pas en super état. Et du coup, d'acheter un prix qui est plus intéressant et d'augmenter la valeur locative.

• Thomas Reynaud

  J'ai entendu qu'en Espagne, on devait financer jusqu'à 30% du projet. Ce qui est le double en fait.

• Emma Malha

  Voilà, exactement. Typiquement, une autre différence. En Allemagne, par exemple, la majorité des transactions... sont des transactions de biens qui sont vendus loués. Donc les gens sont habitués à acheter des biens... Habités quoi. Habités, parce qu'on ne sort pas les locataires. Et du coup, c'est la norme, ce n'est pas l'exception, alors qu'en France, c'est l'exception.

• Thomas Reynaud

  Ce qui peut aussi être intéressant, parce que mon bien est déjà loué.

• Emma Malha

  Oui, mais ça fait que ton loyer a été fixé il y a une dizaine d'années et que du coup, les prix ont augmenté, mais tu n'arrives pas à augmenter ton loyer. Après, il y a une différence qui est assez clé aussi. C'est un peu comme le système bancaire. C'est la fiscalité. On en parle assez peu, mais la fiscalité des locations meublées en France est très intéressante. C'est d'ailleurs une des seules fiscalités qui est aussi intéressante en France. Aujourd'hui, quand on achète un bien et qu'on le loue en meublé, on fait partie d'un régime qu'on va appeler la LMNP, les loueurs meublés non professionnels. Ce qui fait que ce régime-là permet aux bailleurs... au-delà de soustraire les dépenses opérationnelles qu'ils vont avoir de leurs revenus locatifs, d'amortir leurs biens. Ce qui fait, si on veut la faire courte, que pendant les 10 à 15 premières années d'exploitation, le bailleur n'aura pas d'impôt à payer sur ses revenus locatifs. Et du coup, ça rend l'investissement locatif d'autant plus intéressant.

• Thomas Reynaud

  Si on revient un peu à toi, tu nous as parlé du début de ta carrière chez Glovo. Qu'est-ce que tu as appris là-bas ? Qu'est-ce qui t'a inspiré et qui te sert ensuite aujourd'hui dans l'immobilier ?

• Emma Malha

  La plus grande similarité entre Glovo et Beanstock, c'est que c'est deux, ce qu'on va appeler marketplaces. Donc c'est des plateformes où il faut toujours équilibrer l'offre et la demande. Et du coup, il faut beaucoup réfléchir à comment je sécurise mon offre. Donc l'offre chez Beanstock, c'est les projets d'investissement qu'on va proposer à nos clients. Et du coup, pour nous, la richesse de Beanstock, c'est d'un côté tous les projets qu'on va pouvoir proposer, parce que les projets qu'on va retrouver sur Beanstock sont exclusifs. Donc on ne peut pas les retrouver ailleurs. Et c'est aussi des projets qui...

• Thomas Reynaud

  Ça doit être quelque chose qui est aussi difficile à négocier avec les agences qui vous les proposent, j'imagine ?

• Emma Malha

  Alors, ce qu'on négocie avec les agences, on accepte de rentrer un mien que si on pense qu'on a de très fortes chances de le vendre. On négocie des exclusivités qui sont limitées dans le temps. Donc ce qui fait qu'on dit à l'agent, tu nous donnes X jours, si on n'arrive pas à vendre le bien, c'est que de toute façon, ça n'intéresse pas nos investisseurs. Et typiquement, cette notion d'exclusivité, je l'avais apprise chez Glovo parce que quand je travaillais chez Glovo, on commandait sur une application plutôt qu'une autre en fonction des restos qu'il y avait sur une application.

• Thomas Reynaud

  Glovo est présent en France ?

• Emma Malha

  étaient présents en France. Ce n'est plus le cas, mais ils étaient présents.

• Thomas Reynaud

  Il y en a beaucoup en Espagne.

• Emma Malha

  Ils sont dans une vingtaine de pays. Mais oui, le pays phare, c'est l'Espagne. Ils sont très présents en Italie aussi. Et dans chaque marché, on voit qu'ils gagnent le marché s'ils ont les meilleurs réseaux. Et donc, c'était un peu notre constat de départ quand on a lancé Beanstock, c'est qu'on peut proposer le meilleur service. Si on n'a pas les bons produits, les clients ne vont pas passer par nous. Et c'est pour ça qu'on a... beaucoup développé d'outils pour les agents parce qu'on veut que les agents passent en priorité par nous. Donc, il y a l'exclusivité des projets, il y a la qualité des projets aussi. Donc, parce qu'on est connecté au back-office des agents, on a accès à des biens qui ne sont pas encore sur le marché. Et donc, on peut proposer des produits qui sont plus rentables que la moyenne du marché à nos clients en priorité.

• Thomas Reynaud

  OK, donc en fait, c'est des apprentissages. que tu as recyclées, entre guillemets, qui sont valables dans l'immobilier. Aujourd'hui, c'est quoi qui te motive au quotidien en tant qu'entrepreneur ?

• Emma Malha

  Ce qui me motive, c'est surtout de voir ce qu'il reste à faire dans ce secteur. Donc, ça fait quatre ans qu'on travaille et il y a encore énormément de choses à faire. Et du coup, petit à petit, on dépoussière des choses, on change quelques habitudes. On voit qu'il y a des réflexes chez les clients qui changent. Et malgré tout, le chemin par contre... entre guillemets, je vois qu'il nous reste 90% de l'histoire à écrire.

• Thomas Reynaud

  Il y a des entreprises dont vous vous inspirez pour écrire cette histoire, que ce soit dans l'immobilier d'ailleurs ou dans d'autres secteurs ?

• Emma Malha

  On regarde beaucoup ce qui se fait en immobilier dans des marchés qui sont complètement différents, comme les États-Unis par exemple, où là-bas, l'investissement immobilier est beaucoup plus professionnalisé qu'ici. Donc, la base, c'est principalement des fonds qui font de l'investissement immobilier plutôt que des particuliers. Et du coup, ça met des standards qui sont beaucoup plus élevés. On essaye de répliquer un peu ces standards et de donner le même niveau d'information à nos clients particuliers en les éduquant petit à petit à réfléchir comme des investisseurs professionnels.

• Thomas Reynaud

  On va faire la Beanschool, mais pour les clients peut-être.

• Emma Malha

  On y réfléchit en ce moment. On y réfléchit, mais de toute façon, un client qui passe par nous, il est formé. Avant chaque étape, il est formé sur comment analyser un projet, quels sont les critères qu'il faut regarder, qu'est-ce qui fait qu'une rentabilité est élevée ou pas. Les pauvres clients, on leur fait beaucoup de didactiques pendant leur parcours. Et on regarde aussi beaucoup toutes les solutions de finances personnelles, parce que sur notre créneau d'immobilier, on est vraiment à l'intersection entre je construis mon patrimoine et... j'achète de l'immobilier.

• Thomas Reynaud

  Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que l'immobilier est plus vécu comme un placement financier ?

• Emma Malha

  Oui,

• Thomas Reynaud

  tout à fait. Du coup, ça m'interroge parce que très souvent, il y a un affect des gens pour le bien qu'ils achètent. Même si là, ils ne vont pas habiter dedans, on imagine que l'affect est un peu plus faible. Mais est-ce que ça, ce n'est pas un frein à faire des bons investissements ?

• Emma Malha

  On en parle beaucoup avec certains clients. Il y a des clients pour lesquels c'est hyper important de pouvoir se projeter dans le bien, etc. Et pour les clients qui ont un blocage sur ce point-là, on essaye d'allier les deux. Donc si on veut se projeter sur le bien, ça ne veut pas forcément dire qu'on va aller sur un investissement qui n'est pas rentable. Mais par contre, on ne laisse jamais nos clients acheter un bien dans lequel ils se projettent, mais qui n'est pas rentable. Et de façon générale, les clients, quand ils font un premier investissement, pour le deuxième, ils comprennent directement que c'est un placement. Parce que quand on achète notre premier bien locatif... On voit qu'on va y aller une ou deux fois grand max et que la seule chose qui comptera après, c'est de voir qu'on touche dans le loyer chaque mois. Et le reste, en vrai...

• Thomas Reynaud

  Tu veux dire que les gens ne visitent plus, ne regardent même plus le bien et voient juste un rendement au bout d'un moment ?

• Emma Malha

  Même si on visite pendant la transaction, parce que c'est quand même important d'aller voir le bien avant d'acheter. Après, on oublie complètement le bien en soi. Et ce qui nous rappelle l'existence de ce bien, c'est chaque mois la mensualité de crédit et le loyer qu'on va toucher.

• Thomas Reynaud

  Ou les problèmes qu'on peut avoir à l'immobilier et qu'on comprend. On a beaucoup parlé du début des métiers qu'il y a chez vous, donc la conception des projets, la vente. Et donc ensuite, tu disais que vous faites de la gestion locative. Ça veut dire que vous accompagnez les investisseurs sur toute la vie du bien en fait.

• Emma Malha

  Oui. Et ça, c'était une décision qui était assez importante pour nous parce qu'on ne voulait pas laisser le client seul quand il y aura des problèmes. Donc aujourd'hui, 99% des biens qu'on a vendus sont sous gestion chez nous. Du coup, on sait tout ce qui se passe dans la vie du bien. Ce qui nous permet aussi d'affiner nos critères de sourcing des projets parce qu'on a une vision assez fine de en combien de jours je loue un bien. combien de candidatures je vais recevoir, dans quelle ville j'ai des bons ou des mauvais payeurs.

• Thomas Reynaud

  Et vous savez que c'est vous qui allez hériter des problèmes à la fin, si jamais vous choisissez mal les appartements. Et c'est un métier un peu différent, celui de gestionnaire locatif, de celui de conseiller en investissement. Comment vous avez réussi à faire vivre ces personnes ensemble aussi ?

• Emma Malha

  C'est des provilles qui sont assez différentes. Donc les gestionnaires locatifs, ils sont beaucoup plus orientés. On résout des problèmes toute la journée. Ce n'est pas comme type de profil ? C'est aussi des gens qui ne viennent pas de l'immobilier.

• Thomas Reynaud

  Personne ne vient de l'immobilier dans l'immobilier ?

• Emma Malha

  On doit avoir deux ou trois personnes dans l'équipe qui viennent de l'IMO, mais le reste, c'est des gens qui ont fait autre chose. Mais ce qu'on a essayé de faire chez notre équipe de gestionnaires locatifs, on a essayé de les sensibiliser à la rentabilité d'un investissement. Du coup, en tant que gestionnaire locatif... On a vu au début louer un bien en une semaine ou en deux. Pour les gestionnaires, ça ne changeait pas grand-chose. Mais pour le client, c'est quand même une semaine de crédit qu'il rembourse de sa poche. Et c'est tous ces points-là sur lesquels on a beaucoup travaillé. Chaque décision dans la gestion du bien va impacter la rentabilité du projet. Donc comment je fais pour optimiser la rentabilité de mon projet en fonction des décisions que je vais prendre ?

• Thomas Reynaud

  Vous avez vraiment quasiment un rôle de conseiller en gestion du patrimoine et puis ensuite gestionnaire de ces patrimoines ?

• Emma Malha

  Quasiment. On reste très axé sur un seul produit. C'est ce qui nous différencie aussi des gestionnaires. C'est l'immobilier dans l'ancien, dans les centres-villes.

• Thomas Reynaud

  Si on veut faire un petit bilan maintenant et que tu regardes derrière toi les quatre dernières années, c'est quoi l'anecdote qui te revient, un souvenir marquant que tu auras envie de nous partager ?

• Emma Malha

  C'est les premières ventes qu'on avait faites parce que je découvrais moi-même le secteur de l'immobilier. Donc il faut savoir que moi j'ai lancé Beanstock, je n'avais pas acheté un bien de ma vie. Et du coup j'ai beaucoup appris sur le tas. Heureusement qu'il y avait mon associé qui lui maîtrisait tout très bien. Et donc notre première transaction historique, c'était ma coloc qui nous avait fait confiance à l'époque je ne sais pas comment. On n'avait même pas notre licence pour être agent immobilier. Et ça,

• Thomas Reynaud

  ça ne faudra pas trop le dire.

• Emma Malha

  C'était les confinements. Et du coup, les délais étaient hyper longs et on avait vraiment envie de se lancer. Et du coup, j'avais visité le bien pour elle. On relisait les documents ensemble. Et c'était la première fois de ma vie que je lisais. Donc, quand on achète un bien, on vous envoie directement ce qu'on appelle le dossier de diagnostic. et les PV de l'Assemblée Générale de la CoPro. Donc, une tonne de docs à lire. Et la première fois qu'on lit des documents comme ça, c'est très stressant parce qu'on ne sait pas ce qu'il faut regarder. On ne sait pas ce qui est grave. Est-ce qu'avoir un payé de 2000 euros dans une CoPro, c'est grave ou pas ? On se dit directement que c'est grave. Et je me rappelle avoir été très stressée. Et du coup, j'avais tout revu avec mon associé qui m'avait déstressée. Et finalement, elle a fait un très bon investissement. Mais ça m'a fait beaucoup penser à ce que vivent les acquéreurs qui achètent la première fois. On commence par les diagnostics et par les PV, mais après, on va relire la promesse de vente qui va faire une cinquantaine de pages, l'offre de crédit. Il y a énormément de docs qui sont très lourds et on a besoin d'aide pour comprendre ce qu'il faut regarder, ce qu'il ne faut pas regarder. Donc voilà, j'y pense à chaque fois quand j'ai un client qui stresse par des documents. Je me souviens vraiment de... de ces moments-là. En gros, on a beaucoup essayé d'expliquer aux clients, dans notre façon de travailler, qu'est-ce qu'il faut regarder, qu'est-ce qui est grave dans une copro, qu'est-ce qui est moins grave, qu'est-ce qu'il faut négocier sur une offre de crédit.

• Thomas Reynaud

  Qu'est-ce qu'il faut savoir accepter aussi, parce que quand on fait un investissement, il y a quelques compromis à faire. Peut-être qu'en tant que professionnelle, tu étais encore plus stressée que la cliente.

• Emma Malha

  On est toujours plus stressée pour nos clients, toujours.

• Thomas Reynaud

  Quatre ans d'expérience dans l'immobilier, il y a une fierté en particulier que tu revendiques, quelque chose dont tu es très contente.

• Emma Malha

  C'est surtout la démographie de nos clients. Quand on s'est lancé, on voulait rendre l'investissement locatif plus accessible. Aujourd'hui quand on regarde notre clientèle, il y a deux tendances qui émergent. La première c'est qu'on a beaucoup de jeunes primo-accédants qui sont locataires de leur résidence principale. Donc c'est des gens qui ont 30 ans en moyenne.

• Thomas Reynaud

  Ils investissent pour louer à quelqu'un alors qu'eux-mêmes louent.

• Emma Malha

  Voilà, tout à fait. Et toi et moi on en fait partie.

• Thomas Reynaud

  Oui.

• Emma Malha

  Et du coup ça montre qu'il y a aujourd'hui des jeunes qui soit ne veulent pas acheter leur résidence principale, soit qui n'ont pas les moyens de le faire. mais qui veulent quand même commencer assez tôt à se constituer un patrimoine grâce à l'effet de levier, grâce à l'emprunt. Et du coup, on voit que le profil type d'un investisseur locatif change. Il y a une dizaine d'années, c'était plus des gens qui étaient propriétaires de la résidence principale, qui avaient 40 à 50 ans. Aujourd'hui, c'est les jeunes qui font de l'investissement locatif. Et la deuxième tendance, quand on a commencé... j'étais assez choquée par une stat, c'était qu'il n'y a que 20% des investissements locatifs en France qui sont faits par des femmes.

• Thomas Reynaud

  C'est peu.

• Emma Malha

  C'est très peu. Et chez Beanstock, il y a 40% des investissements locatifs qui sont faits par des femmes.

• Thomas Reynaud

  Boum, fois deux. C'est très beau. Vous n'êtes pas loin d'équilibrer les choses. Je ne raconte pas souvent mon expérience personnelle, mais je confirme ce que tu dis. Moi, je suis locataire, je suis même co-locataire. Et j'ai investi dans l'immobilier parce que je n'étais pas sûr d'où je voulais m'installer à long terme. En revanche, j'étais sûr que je voulais profiter de ma capacité d'emprunt pour le faire le plus vite possible. Donc, je comprends cette démographie Beanstock. De l'autre côté, est-ce qu'il y a un souvenir qui est plus douloureux, un échec ou quelque chose que tu aurais fait différemment et que tu voudrais nous raconter ?

• Emma Malha

  Oui. Donc, quand on a commencé, on a... On voulait vraiment être la plateforme qui met en relation le client avec des prestataires, par exemple avec des entreprises de travaux, etc. Parce qu'on voulait que ce soit le plus transparent possible, le plus accessible possible pour tout le monde.

• Thomas Reynaud

  Mettre en relation, ça veut dire avoir le contact d'un professionnel à qui vous avez confiance et dire au particulier, va voir ce monsieur ou cette dame, il travaille bien.

• Emma Malha

  Voilà, tout à fait. Et du coup, en termes d'expérience client, ce n'était pas incroyable. Parce que le client avait besoin d'un seul professionnel à qui il peut faire vraiment confiance. Et donc aujourd'hui, on a tout internalisé petit à petit. Donc on a internalisé le courtage en crédit, on a internalisé les travaux, la gestion locative. Donc on est le point de contact unique pour le client tout au long de la transaction. J'aurais aimé qu'on le fasse un peu plus tôt. Et il y a une deuxième chose, et du coup, comme on parle à des gens qui s'orientent vers des carrières immobilières, ce serait intéressant d'en parler. Tout métier dans l'immobilier requiert des compétences de vente. Même les archis doivent savoir vendre le projet qu'ils font. Et on a mis un peu de temps à faire accepter à tout le monde que tout le monde doit développer des compétences commerciales. Et aujourd'hui, ça fait partie intégrante de la Beanschool, il faut être sales avant tout. Il faut savoir que ce soit bien négocié pour nos clients. ou vendre notre projet de rénovation au client, le convaincre de nos idées. Et du coup, pour tous les gens qui se lancent en immo, je pense qu'il faut toujours travailler sur ces compétences-là.

• Thomas Reynaud

  On a les mêmes exigences chez Garantme, ça fait même partie des valeurs de la société, que chacun soit représentant et vendeur. Si on regarde maintenant un peu plus l'actualité, on revient d'un paradis où l'investissement locatif était porté par un contexte financier très avantageux. Ça s'est complètement retourné l'année dernière. Comment tu vois la situation évoluer, sachant que là, pour prévenir nos auditeurs, on enregistre mi-juillet ?

• Emma Malha

  Je ne dirais pas que la situation s'est complètement retournée. Je dirais plutôt qu'on a été tellement habitués à des taux qui étaient... très très bas, qu'on a eu du mal à accepter une hausse de taux qui reste moyenne par rapport à d'autres marchés. Aux US par exemple, ils empruntent à 7 à 8% par an.

• Thomas Reynaud

  Le double de la France.

• Emma Malha

  Le double. En Amérique latine, ils empruntent à 10%.

• Thomas Reynaud

  Et le marché ne s'est pas plus effondré qu'ici ?

• Emma Malha

  Aux US, il ne s'est pas du tout effondré. Parce qu'il n'y a pas assez d'offres. Ils sont en pénurie de logements. Mais du coup, je pense que ce qui s'est passé, c'est que les gens en France ont mis un peu de temps à accepter ce nouveau monde. On emprunte à 3,5%, ce qui reste quand même assez acceptable.

• Thomas Reynaud

  Et quand on parle à nos parents, ils ont acheté il y a 25 ans et ils ont emprunté à ce taux-là.

• Emma Malha

  Voilà. Et en même temps, on a observé un phénomène qui est assez intéressant, c'est que tout le monde a beaucoup parlé de la baisse des prix. Tout le monde s'attendait à un effondrement des prix de l'immobilier parce qu'en effet, la... hausse des taux a été assez violente. Et finalement, il y a eu une stabilisation voire une petite baisse des prix, mais les prix ne se sont pas effondrés. Moins de 5%. Après, moi, je parle sur l'investissement locatif, donc ça reste des biens qui sont très liquides sur des zones qui sont très tendues. Mais c'est de l'ordre de 5%. Il y a beaucoup plus de négociations qu'avant. Avant, on ne pouvait pas négocier les prix. Là, on peut beaucoup plus négocier les prix. Mais ça montre d'un côté la résilience du marché. L'investissement locatif, c'est un marché qui est ultra résilient. D'un côté, la valeur de l'actif est restée quasiment stable et les loyers ont augmenté plus rapidement que d'habitude avec l'inflation. Donc ça valide un peu le côté résilient de l'actif. Et je vois aujourd'hui que le marché commence à se débloquer. Donc les vendeurs sont beaucoup plus ouverts. à des négociations de prix que ce qu'ils étaient il y a un an.

• Thomas Reynaud

  Parce que ça fait six mois qu'il y a le bien sur le marché et qu'ils voudraient y arriver.

• Emma Malha

  Exactement. Et les acquéreurs comprennent aussi qu'aujourd'hui, ils empruntent à 3,5 ou à 3,7 C'est le cap, comme c'est un taux fixe sur 20 ans. Aujourd'hui, ils vont pouvoir profiter du fait qu'ils négocient mieux les prix. Et quand les taux vont rebaisser, ils vont renégocier leur crédit et ils vont avoir un taux qui sera plus bas.

• Thomas Reynaud

  Ça, c'est une vraie possibilité en tant que particulier de retourner voir sa banque pour renégocier le taux.

• Emma Malha

  Oui, et d'ailleurs, il y a un gros marché de la renégo de crédit quand il y aura une baisse des taux.

• Thomas Reynaud

  J'essaierai d'y penser. On se rappellera. Tu sais qu'on fait ce podcast en partenariat avec l'ESPI. La question que j'aime bien poser à la fin, c'est est-ce que tu auras un conseil à partager à des jeunes qui veulent se lancer dans un métier ou différents métiers de l'immobilier aujourd'hui ?

• Emma Malha

  L'immobilier, c'est un secteur de long terme. C'est un secteur où quand on se lance, il faut beaucoup qu'on travaille d'un côté sur ses compétences, qu'on travaille beaucoup sur la fiabilité de notre personne. Le nom de quelqu'un en immobilier a beaucoup de valeur, donc il faut faire attention à rester quelqu'un de confiance. Il faut développer son réseau, mais personne ne réussit en immobilier du jour au lendemain. Il faut toujours bien travailler, parler aux bonnes personnes et ne pas se dire je vais faire des compromis aujourd'hui parce que j'ai besoin de faire une vente aujourd'hui. Quand ça va mal se passer après, on va en parler et ça va venir vous prendre du business plus tard.

• Thomas Reynaud

  De la patience, de la constance, de la confiance.

• Emma Malha

  Tout à fait, très bien résumé.

• Thomas Reynaud

  C'était presque un poème. Bon, et ce sera le mot de la fin. Merci beaucoup, Emma. On arrive à la fin de cet épisode d'Immostories. Je vous remercie pour votre attention. J'espère que vous avez autant apprécié que moi la discussion avec Emma. Immostories est disponible sur toutes les plateformes de podcast et sur le site de Garantme, donc garantme.fr, dans la section podcast. On se retrouve bientôt pour un nouvel épisode d'Immostories. Et j'en profite pour remercier une dernière fois aujourd'hui l'ESPI, sans qui ce podcast ne pourrait pas exister. A bientôt !