Transcription

• Thomas R.

  Bonjour à tous et à toutes et bienvenue sur Immostories, le podcast qui vous plonge dans les coulisses de l'entrepreneuriat dans l'immobilier. Mon objectif est simple, vous faire découvrir des personnalités qui font ce secteur qui nous concerne tous. Je m'appelle Thomas Reynaud, je suis un des deux associés fondateurs de Garantme et on a lancé ce podcast avec l'ESPI, l'école supérieure des professions immobilières. C'est l'école qui forme les jeunes talents de l'immobilier de demain. On les remercie chaleureusement de nous accompagner, nous aider à promouvoir ce podcast au plus grand nombre. Aujourd'hui, j'ai la chance de recevoir Thierry Vignal. Il est fondateur, ex-CEO de Masteos. Il va nous partager... son parcours, les succès et les échecs de Masteos et puis nous raconter ce qu'il fait aujourd'hui après cette aventure trépidante. Bonjour Thierry, bienvenue.

• Thierry V.

  Salut Thomas, merci.

• Thomas R.

  Pour commencer Thierry, est-ce que tu peux te présenter en quelques mots ?

• Thierry V.

  Oui, j'ai fait une école de commerce, une majeure juridique qui m'a mené dans des cabinets d'avocats à Hong Kong et à Paris. Et ensuite, j'avais fait un peu le tour des cabinets, j'ai émigré à Londres où j'ai fait de la finance, notamment de la finance de marché, comme dans le Loup de Wall Street avec des traders chez HSBC. Et ça, ça m'a appris pas mal de trucs dont je me suis resservi dans l'immo derrière. Mais en tout cas, je n'ai pas fait d'immo avant de créer Masteos. Et Masteos, je l'ai créé en rentrant de Londres en 2019, il y a cinq ans.

• Thomas R.

  OK, on va reparler de Mastéos parce que c'est le cœur de ton parcours dans l'immobilier. On a créé ce podcast aussi pour parler de carrière, comprendre comment on arrive dans l'immobilier. C'est quoi les choix que tu as faits ? Comment tu as fait ces choix-là d'orientation ? D'abord le juridique, puis ensuite le trading ?

• Thierry V.

  C'est des non-choix. C'est comme si tu te prends des vagues et puis tu suis les vagues. Donc je suis atterri en majeur juridique parce que je n'avais pas les bonnes notes pour être dans la majeure finance que je voulais faire. Donc j'ai commencé en cabinet d'avocat par défaut et j'étais nul. Et puis ma copine de l'époque est partie à Londres, donc je l'ai suivi. C'est très passif. Et en finance... Il y avait trop d'adrénaline pour moi. La vie de trader, c'est vraiment beaucoup d'intensité. Je n'ai pas tenu.

• Thomas R.

  La finance, c'est parce que tu étais à Londres.

• Thierry V.

  Oui, il n'y a qu'un job. À Londres, tu es soit trader, soit tu rentres chez toi. Il n'y a qu'un métier là-bas. Et donc, j'ai choisi ce métier, mais je n'ai pas fait long feu. Et en plus, je me suis séparé de la fameuse fille. Ça m'a donné envie de rentrer. Et quand je suis rentré, j'ai erré dans Paris à ne savoir que faire parce que j'avais un CV décousu.

• Thomas R.

  Et malgré tout, il y a pas mal de personnes que j'interroge qui ont un parcours juridique avant d'arriver dans l'immobilier. On peut avoir ton analyse là-dessus. Est-ce qu'il y a un lien fort ?

• Thierry V.

  Tu avais vu le discours de Steve Jobs à Stanford où il dit connect the dots ? En gros, il a dit j'ai fait de la calligraphie, c'était super random. Et puis après, j'ai fait ceci, cela. Et ça n'avait aucun sens. Mais chez Apple, la calligraphie, ça m'a énormément servi à refaire le logo, les trucs, l'esthétique, le design. C'est vrai que... Il y a un point commun en immobilier, il faut être bon sur au moins deux trucs, c'est vrai, c'est le juridique et le financier, parce que c'est quand même une matière financière. Et c'est vrai que le fait d'avoir fait de manière totalement random et décousue du droit et de la finance, ça m'a bien servi. Ça m'a bien servi et c'est vrai que j'ai pu reprendre plein de trucs, notamment en trading, la culture du risque, elle a été fondamentale dans mon approche de l'immobilier. Quand tu es trader, tu as une seule règle à retenir, c'est que ton rendement est corrélé à ton risque. C'est pareil en immo, mais en immo, on l'a moins tatoué sur notre peau, cette règle d'or qui est je veux chercher du cash flow positif, je veux chercher du rendement, je vais chercher le risque qui va avec, de manière consciente. Donc je finis dans une coloc à Roubaix pour aller prendre un 12% brut, je sais à quoi m'attendre. Mais cette culture du risque-rendement, certains l'oublient et ça entraîne des catastrophes.

• Thomas R.

  On va en parler parce que donc avec Masteos c'est un sujet que vous avez beaucoup travaillé alors que l'immobilier est souvent plus émotionnel ou un projet de vie chez les gens qui n'est pas toujours financier donc c'est intéressant d'en parler. Tu arrives à Paris en 2019 donc après ce parcours décosu et donc tu cherches un job avec ce CV.

• Thierry V.

  J'avais une bonne école donc normalement j'aurais dû trouver mais j'avais des attentes qui faisaient que je trouvais pas et puis en fait j'avais pas de chômage parce que... Tu sais, quand tu rentres de Londres, t'as pas le chômage à la française, donc j'ai dû me mettre au RSA Porte d'Italie parce que j'ai pas épargné, donc je me suis retrouvé comme un con au RSA. Et j'ai rencontré un type que je connaissais pas, en faisant un stage d'observation pour m'occuper dans une start-up qui fait de l'investissement locatif, qui s'appelle Bivouac, que tu dois connaître, qui est un grand acteur de l'investissement locatif. Donc je finis chez Bivouac parce que j'ai un pote qui m'en a parlé, mais c'était un vrai stage d'observation, j'étais pas rémunéré, et je rencontre un type sur place.

• Thomas R.

  Qu'est-ce qui fait que tu te mets à faire un stage d'observation alors que t'as quoi, 25 ans, 26 ans ?

• Thierry V.

  Non un peu plus, j'avais 27, 28, parce que j'avais demandé à un de mes copains... "Je ne sais pas quoi faire de mes journées, est-ce que tu n'as pas un investisseur ?" Il m'a dit j'ai vu un dossier un peu rigolo d'immobilier, ça t'occupera, va les voir. Je suis allé les voir, ils étaient dans un garage à l'époque. Et avec mon cofondateur Masteos qui travaillait avec eux, bon il ne s'est pas entendu avec eux, on s'est barrés tous les deux et on s'est retrouvés dans un bar PMU, c'est vrai en plus, je le raconte à chaque fois, mais on s'est vraiment retrouvés dans un vieux bar moisi du dixième. On s'est mis à l'étage, parce que ça nous servait de bureau à côté des toilettes. Et on passait nos calls avec la chasse d'eau en fond sonore. Et ça, c'était il y a 4-5 ans. Enfin, c'était en 2019. Et on a monté ce projet d'investissement locatif sans grande ambition au début. Et on a fait zéro euro la première année en chiffre d'affaires. Donc, tu vois, c'était vraiment la cata. Donc, c'est deux âmes en peine, au RSA, qui n'ont jamais fait d'immobilier, qui n'ont jamais monté de boîte, qui sont dans un bar moisi et qui déposent des statuts pour faire de l'immobilier.

• Thomas R.

  Qu'est-ce qui vous rassemble au-delà de l'expérience Bivouac ratée ?

• Thierry V.

  C'est tout. On avait tous les deux besoin de payer le loyer. En plus, personnellement, on n'avait pas un feed super, mais professionnellement, le seul truc qui nous rassemblait, c'est qu'on avait cette mentalité de se dire soit on fait un truc grandiose, soit on ne le fait pas, et puis surtout, on avait envie de s'amuser. Donc quand je dis on crée ce projet sans grande ambition, ce n'est pas ce que je veux dire. Ce que je veux dire, c'est qu'on le crée, on y va franco, on n'a rien à perdre. Et si on gagne, tant mieux, mais on veut le faire en s'amusant et on veut que ça ait de l'épaisseur. Si jamais ça prend, on y va à fond. Mais on postulait en parallèle, tu vois, au début.

• Thomas R.

  Et si on veut parler de lui deux secondes, c'est quoi son parcours ? Qu'est-ce qu'il fait chez Bivouac ?

• Thierry V.

  Maxime, il n'a pas de CV particulièrement. Il a fait une école random à Grenoble. Et puis après, il a été prestat dans des boîtes. Et puis... Il a eu deux ans d'expérience et puis il a croisé le chemin des fondateurs de bivouac. Et il s'est dit, je vais me greffer à eux, mais finalement, ça n'a pas marché. C'est vraiment deux âmes en peine. C'est l'antimodèle Mastéo. C'est vraiment l'antimodèle absolu.

• Thomas R.

  Donc une première année hyper compliquée.

• Thierry V.

  Oui, où on ne se paye pas. On est au RSA. Moi, je dois taxer de l'argent à droite à gauche pour survivre. Lui aussi. et on fait zéro. Et donc, c'est chiant.

• Thomas R.

  Tu arrives à expliquer aujourd'hui pourquoi cette première...

• Thierry V.

  Non, mais l'immobilier, ça prend du temps. Même si tu commences à faire une vente, tu l'encaisses six mois plus tard parce que tu as le notaire, le financement, les trucs. Donc, c'est en 2020 qu'on commence à encaisser. Et ce qui est drôle, c'est qu'à partir de 2020, on aurait pu arrêter le projet et se dire, allez, ça ne marche pas, ça ne marche pas. Sauf que littéralement, un trimestre plus tard, on explose. C'est-à-dire qu'entre 2020 et 2022... on passe de 0 à 2 millions de chiffre d'affaires. Enfin, 2020, on fait 2 millions de chiffre d'affaires. 2022, on fait 20 millions. 2020, on est 3 salariés, même moins. On démarre à 2 salariés. 2022, on est 400. C'est très drôle la violence de l'accélération qu'on a connue en 2020,

• Thomas R.

  2021. Ok, hyper intéressant ça. Bon, tu nous racontes un peu le cours.

• Thierry V.

  Alors, en gros, comment ça s'est passé ? J'aime bien raconter l'histoire foireuse du début parce que ça démystifie aussi le mythe de l'entrepreneur génial avec un masterplan et une stratégie bien réfléchie dans son garage et deux génies. Non, c'est deux losers, pas de stratégie, un peu d'énergie, l'envie de s'amuser et de la persévérance. Donc on tient un an sans encaisser et après on arrive dans un environnement intéressant parce que les taux sont à zéro, le marché est inondé de liquidités, les VCs ne savent plus quoi faire de leur argent. Et nous, on commence à devenir un peu visible, on a un site qui est propre, on a une communication qui est assez unique. Et moi, je crois beaucoup en la com. C'est un truc qui est, tu vois, les agents immobiliers envoyaient des newsletters un peu pushy, un peu commercial, agressives. Et nous, on envoie des newsletters philocatives, où on parle philo, on a un ton complètement décalé, on capte l'attention. Et là, on se fait approcher par un petit fond qui met un petit ticket, puis un deuxième, puis un troisième. Et on rentre dans un track VC qui, à l'époque, est sous stéroïde parce que...

• Thomas R.

  VC c'est Venture Capital ?

• Thierry V.

  C'est les fonds qui investissent dans les startups. On est au bon endroit au bon moment. D'un côté les VC ont les caisses pleines parce que le marché est inondé de liquidités, les taux sont à zéro et ça permet aussi à nos clients d'emprunter à zéro, sans apport. Donc tout s'aligne. Et nous on arrive à ce moment-là, on a galéré pendant un an, mais on commence à comprendre un peu les ficelles du truc. Moi je me mets aussi à prendre les ficelles du VC, comment lever des fonds, etc. Et les deux trucs s'alignent. On se met à lever beaucoup, beaucoup, beaucoup et à vendre beaucoup, beaucoup, beaucoup.

• Thomas R.

  Pourquoi vous avez besoin d'argent sur ce modèle économique ?

• Thierry V.

  C'était d'ailleurs peut-être à postériori pas la meilleure des idées de se mettre sous stéroïde Venture Capital. Mais en tout cas, ça permet de gagner du temps. Et comme je t'ai dit, nous, on voulait vraiment s'amuser et faire un truc. C'était soit ça, soit rien. Et là, quand un premier fonds arrive avec un chèque de 2 millions... on se dit qu'on va quand même gagner 3 ans de développement, parce que là, on va pouvoir recruter des vrais stars, on va pouvoir mettre de la pub, on va pouvoir ouvrir des bureaux. Donc on commence à se payer. Personne ne dit non à un chèque de 2 millions, en tout cas pas un primo-entrepreneur au RSA. On dit oui. Et là, on part dans ce que j'appelle un track. Tu es sous seringue et tu fais, tu connais aussi bien que moi, Pré-seed, Seed, Pré-série A, Série A, Série B... Et donc, en tout, on a levé 65 millions d'euros en trois ans.

• Thomas R.

  Et c'est ça qui vous a permis de passer de 300 personnes à 400 personnes ?

• Thierry V.

  Oui, évidemment.

• Thomas R.

  Peux-tu nous expliquer un peu ce que fait Mastéo, l'approche que vous avez eue et en quoi ça a un peu changé aussi la manière dont on investit dans l'immobilier ?

• Thierry V.

  Quand on arrive en 2019-2020, les gens découvrent qu'ils peuvent emprunter beaucoup vu que les taux sont à zéro. En revanche, ils n'ont pas le temps d'aller trouver un bien dans une ville rentable, genre à Rouen. Il faut envoyer des allers-retours à Marseille, c'est 4 heures de train, il faut trouver l'équipe travaux sur place qui gère les travaux. Il faut frapper la fiscalité, le financement, la compta, trouver le locataire, trouver le bon gestionnaire, faire l'ameublement, réceptionner les colis qu'il y a au bon moment. C'est un enfer, surtout quand tu as un métier à plein temps. qui te permet d'emprunter. Et donc, il y avait une vraie demande et elle était adressée par des concurrents, investissement locatif, Bivouac, projet locatif. Mais il y avait une telle demande que le service clé en main plaisait. Et donc, on a fait cette offre clé en main où on cherche le bien, on le rénove et on le gère. Voilà, c'est en trois briques.

• Thomas R.

  Toute la chaîne.

• Thierry V.

  Toute la chaîne, comme ça, toi, tu n'as rien à faire. En théorie. En tout cas, tu as très peu d'énergie à mettre dans le projet.

• Thomas R.

  Et c'est ça aussi qui nécessitait d'avoir énormément de ressources parce que tu dois construire des équipes larges au début parce que tu ne connais pas les métiers, tu dois recruter beaucoup, investir beaucoup en tech.

• Thierry V.

  Ouais, puis surtout, en fait, nous on croyait que la tech allait changer quelque chose. En vrai, c'est moins évident que ça. C'est un beau gadget d'avoir une app, je veux dire, de faire tout sur de la visite virtuelle sur iPhone, c'est cool. Mais en fait, ce qui t'intéresse toi en tant qu'investisseur, c'est que le bien, il soit rentable et qu'il n'y ait pas de retard travaux. Et l'app, c'est un petit plus. Et nous, peut-être qu'on a pris le truc du mauvais côté, parce qu'on évolue dans un univers qui est la prop tech. Dans prop tech, tu as prop, c'est l'immobilier, c'est le terrain, c'est les atomes, et tu as la tech, c'est les lignes de code. En prop tech, il faut choisir ton camp. Soit tu es Airbnb et tu fais de la tech, soit tu es, je ne sais pas, IAD et tu fais du terrain. Mais nous, on faisait le grand écart entre les deux. Parce qu'on avait à la fois des centaines de chantiers avec une filiale travaux. et une trentaine de développeurs à essayer de développer l'app du siècle. Et en fait, c'était peut-être une mauvaise allocation de nos ressources. Il fallait faire un des deux bien et on a voulu faire les deux. Mais oui, on avait cette dimension tech.

• Thomas R.

  Parallèle, alors qu'il aurait peut-être fallu le séquencer, c'est ça que tu veux dire ?

• Thierry V.

  Oui, parce que toi, tu fais de la tech aussi. Ce que je veux dire, c'est que c'est un équilibre assez fin à trouver. En tout cas, nous, sur notre sujet, qui est vraiment de l'immobilier terrain, parce qu'on vend des immeubles au Havre, des colocs à Marseille, des apparts à Reims, à Lille, en Espagne, à Valencia, en Belgique. C'est un métier de terrain. Et donc, en fait, il y a une telle complexité opérationnelle que si tu commences, et c'est ce qu'on a fait, à allouer des ressources à de la tech, c'est des ressources qui ne sont pas allouées au terrain. Et en fait, c'est un arbitrage. C'est des ressources limitées. C'est soit tu satisfais le client avec des opérations au top, soit tu fais de la tech.

• Thomas R.

  Et est-ce que, justement, faire de la tech, ce n'était pas la condition nécessaire pour pouvoir lever des fonds ?

• Thierry V.

  Si.

• Thomas R.

  C'est ça aussi qui joue, non ?

• Thierry V.

  Oui, après, on y croyait vraiment. D'ailleurs, elle est très bien, la tech qu'on a développée. Je t'avoue qu'elle fluidifie pas mal le parcours. Mais si c'était à refaire, je prioriserais la partie ops, la partie prop, pour être irréprochable là-dessus, avant de vouloir réinventer la roue sur la tech.

• Thomas R.

  Ok. Donc, solide sur les fondamentaux, et puis avec des petits plus.

• Thierry V.

  L'immobilier, je crois que c'est l'ESPI qui sponsorise. C'est un métier de terrain, c'est un métier local, c'est d'ailleurs ça qui nous préserve de l'intelligence artificielle, parce que les robots, ils ne connaissent pas Bourg-en-Bresse aussi bien que quelqu'un qui a grandi. Et donc, moi, avec le recul, ce que je peux reprocher aux startups PropTech, c'est de trop vouloir jouer à la technologie et oublier le terrain, le client, le local, les fondamentaux. Donc ouais, c'est ça, s'il y avait un reproche à faire au choix que j'ai fait.

• Thomas R.

  Puisqu'on parle carrière dans ce podcast, tu parles de privilégier la technologie par rapport au terrain. Quand tu regardes les profils de gens qui ont lancé des entreprises PropTech, ou bien les gens qui les rejoignent dans leur boîte, est-ce que tu penses que ça manque d'agents immobiliers, de formation, des gens qui ont vécu le métier de manière plus traditionnelle ?

• Thierry V.

  Je ne sais pas, parce que les agents immobiliers, le problème, c'est qu'ils sont formatés. Et tu as envie d'avoir du sang neuf, donc il y a un peu de ça. Mais... Le startupper qui a fait l'EDEC à Paris, il est ultra formaté aussi. Moi, par exemple, chez Masteos, on faisait beaucoup de chantiers. On a fait 900 chantiers dans 180 villes. Il y avait énormément de travaux. Et au board, j'avais des stars qui avaient fait Polytechnique, HEC, Stanford, toutes les stars du milieu, mais personne n'avait fait un foutu chantier dans sa vie. Personne n'avait posé une plaque de BA13, personne n'avait jamais...

• Thomas R.

  C'est quoi la conséquence de ça ?

• Thierry V.

  C'est que quand tu prends des décisions en board, dans ta tour d'ivoire, sur un business de chantier de travaux, avec des gens qui n'ont jamais touché de près ou de loin aux travaux, t'aboutis à des décisions irrationnelles, où tu traites la matière immo comme si c'était Mistral, la boîte d'intelligence artificielle. Non, c'est pas du tout pareil, ça n'accélère pas la même vitesse. on n'est pas dans le vide, il y a la gravité du terrain et on doit mettre un pied devant l'autre et ça ne scale pas comme une startup d'IA. Et donc avoir des VC culture IA qui essayent de prendre cet objet qui est un peu OPS, un peu tech, et vouloir le faire rentrer dans leur modèle scalable SaaS IA, ça n'a pas fonctionné en tout cas. Ça a explosé en vol, trop de complexité opérationnelle, trop d'argent mis trop vite, trop fort. L'immobilier c'est un pas devant l'autre, c'est local.

• Thomas R.

  Du coup, pour qu'on comprenne bien la fin de cette aventure pour toi, tu peux nous raconter jusqu'où tu es allé chez Masteos ?

• Thierry V.

  Donc, 2019, je crée la boîte, il ne se passe rien. 2020, on rencontre notre succès avec un environnement macroéconomique très favorable. Entre 2020 et 2022, on explose. 2022, on est leader incontesté du marché. Et 2023, le marché se retourne parce que les taux quadruplent en trois trimestres. Et ça, en fait, ça tue notre marché parce qu'il n'y a plus d'acheteurs. Nos clients, ils nous achètent nos produits avec un emprunt bancaire dont le coût, c'est le taux d'intérêt. Donc si les taux montent, nous, notre demande, elle baisse de manière plus que proportionnelle. Donc on savait que les taux n'allaient pas rester éternellement à zéro, mais on n'avait pas anticipé une telle violence. Et les taux ont quadruplé sur un temps très, très court, ce qui fait que notre clientèle a disparu d'un coup. Et donc autant, on faisait 200 actes mensuels à l'été 2022. Fin 2023, on faisait à peine 10 deals. Et donc on a fait faillite. Pardon, on est rentré en cessation de paiement fin d'année dernière et on a cédé en mars à Novaxia.

• Thomas R.

  Donc là, tout récemment. Oui. Pour qu'on comprenne cette année 2023, tu dis que vous avez énormément diversifié l'activité. Donc on fait la transaction, les travaux, puis la gestion.

• Thierry V.

  C'est de la fausse diversification parce qu'en vrai, tout est lié. Si le marché s'arrête, t'as pas de travaux.

• Thomas R.

  L'activité de gestion ne suffisait pas à porter la boîte dans une période de creux, c'est ça ? C'était trop petit ?

• Thierry V.

  Ouais, parce que la gestion, effectivement, c'est un stabilisateur. Quand tu prends une agence de quartier, elle fait de la transac, c'est des gros tickets parce que tu reçois des coms à cinq chiffres assez excitantes. Mais quand la transac s'arrête dans les périodes de vaches maigres, c'est vrai que t'as ton frais de gestion recurring qui, lui, est stable et qui vient compenser. Mais nous, on a un modèle assez déséquilibré où on avait beau avoir 1700 locataires et je crois que je faisais 1,5 million de recurring sur la gestion, on faisait 20 millions sur la transac et le reste. Donc en fait, ça ne servait pas à compenser.

• Thomas R.

  C'était 4% de ton chiffre.

• Thierry V.

  Ouais.

• Thomas R.

  D'accord. Et donc...

• Thierry V.

  Le problème, c'est qu'on avait une structure de coût digne d'une boîte post-série B. Comme on avait levé 65 millions d'euros, on ne l'a pas placé sur un livret A. Évidemment qu'on a embauché, qu'on a accéléré, qu'on a ouvert des bureaux. Sauf que quand le marché s'arrête, tu te retrouves avec ton gros paquebot et tu ne peux plus naviguer, tu vois l'iceberg. Tu n'as pas le temps de changer la trajectoire, le bateau est trop gros. Tu ne peux pas virer 300 personnes en un mois. Tu n'as pas ton petit Zodiac hyper agile du début de parcours. Donc la résistance au changement de cycle, elle est quasi nulle dans ce modèle-là.

• Thomas R.

  J'imagine que ça a des conséquences humaines, tu viens d'en parler. Si on veut parler des profils qui étaient chez vous, c'est quoi le type de carrière qu'on arrive à créer dans une boîte comme Masteos ? Ils viennent de vous, et puis ensuite, quand ils sont chez vous, comment ils évoluent ?

• Thierry V.

  Grande diversité de profils. On avait 400 salariés au plus haut, mais je pense qu'on a dû en embaucher 600, je pense, entre les arrivées et les départs. Donc on a un peu tout vu, mais c'est essentiellement des gens qui viennent d'écoles de commerce, que tu connais du top 15 enfin en vrai je crois que j'ai moi à titre personnel jamais regardé un cv et on est assez peu sensible sauf dans le top 5 du management à l'école, on allait regarder surtout l'énergie des gens et s'ils étaient bien intentionnés s'ils avaient un bagage technique solide et quelle carrière ça fait en tout cas moi ce que je constate c'est que ils se sont bien marrés. La fin, pas du tout. La fin était catastrophique. C'est un enfer. Il y avait des larmes. Les gens se sont retrouvés sur le carreau à Noël. Donc c'était une catastrophe. En revanche, il ne faut pas oublier que sur la phase ascendante, on s'est beaucoup amusé. Et ça, c'est consensuel. Tous les anciens Masteos se le diront. Je pense, malheureusement, ils ne pourront jamais s'amuser autant qu'on s'est amusé.

• Thomas R.

  C'est quoi qui génère autant d'amusement ? C'est la croissance ?

• Thierry V.

  C'est l'euphorie de l'ascension, de passer de rien à leader d'un maeché, d'être tout le temps visible partout, d'être star du secteur. Et les salariés, on vit ça. Et puis on changeait de bureau tous les six mois. À la fin, on était dans un hôtel particulier dans le Marais. On recevait le ministre du Logement qui venait à nos bureaux. Il y avait 10 mètres sous plafond. Il y avait des spits partout. Il y avait des centaines de personnes. On faisait péter le champagne quand on faisait des mois à plus de 200 ventes. Enfin, c'était euphorique. Et la faillite était humainement atroce pour moi. Je suis en semi-dépression et plein de mes anciens salariés le sont aussi. En revanche, si c'était à refaire, c'était une aventure humaine tellement incroyable qu'elle compense largement la tristesse de la fin. Et donc, en fait, il ne venait pas là pour construire une carrière. Il venait là pour vraiment vivre un truc intense. Il s'avère que maintenant, le logo Masteos marche bien sur le marché du travail. Donc la plupart n'ont pas de mal à être... Tu en as repris de chez moi, toi ?

• Thomas R.

  Non, on n'a pas eu la chance d'embaucher de qui que ce soit de Masteos, mais on va peut-être regarder.

• Thierry V.

  Oais, il y a des bons profiles !

• Thomas R.

  Pour finir l'histoire, c'est Novaxia qui a repris l'activité au mois de mars. Aujourd'hui, toi, tu es sorti. Je ne sais pas si tu veux en parler. Comment ça se passe, la sortie d'un fondateur après un rachat ?

• Thierry V.

  Oui, il y a un peu d'émotion parce que c'était quand même mon bébé, etc. Mais j'ai tellement de problèmes liés à la liquidation que l'émotion de perdre son bébé en tant qu'entrepreneur, c'est numéro 27 dans la liste des problèmes. Et c'est ça aussi le souci dont on ne parle pas assez pour les entrepreneurs. C'est qu'il ne faut pas faire faillite en France ou en tout cas, il faut vraiment bien l'anticiper. Parce qu'on ne l'anticipe pas quand on crée une boîte, on est tout feu, tout flamme. C'est pas du tout un scénario qu'on envisage de faire faillite. Et en fait, ça implique énormément de choses que je vis actuellement. Il y a un risque qui se matérialise et en fait, quand tu fais faillite, surtout à cette échelle, il y a beaucoup de gens qui s'énervent. J'ai des actionnaires, des salariés, des sous-traitants, le fisc.

• Thomas R.

  C'est quoi ? C'est un sujet de réputation ?

• Thierry V.

  C'est un sujet de responsabilité ? Non, c'est même pas. Non, littéralement, c'est du juridique pur. Et tu sais, nous les mandataires sociaux, je crois que t'es président de Garantme, bon t'es mandataire social, à moins que t'aies pris une assurance, t'as pas de chômage. Comme quand je rentrais de Londres et que j'étais au RSA. Aujourd'hui j'ai pas de revenu, j'ai pas de chômage, j'avais pas vendu de part Masteos, donc j'ai pas gagné d'argent en Masteos.

• Thomas R.

  Alors que t'as travaillé comme un dingue pendant 5 ans.

• Thierry V.

  Non mais c'est pas ça que je veux dire, c'est que les gens, comme ma boîte elle valait 155 millions d'euros l'année dernière et que mes parts elle valait 30, tout le monde pensait que je suis blindé et que ça me fait rien. Mais non pas du tout, moi je me suis endetté, j'ai toujours mes dettes, j'ai jamais gagné un centime. Je n'ai jamais pu épargner un centime pendant Masteos et aujourd'hui, je n'ai pas de revenu. Je n'ai pas de revenu, mais j'ai une pression juridique qui est gigantesque parce que je me prends des procès dans tous les sens d'actionnaires, de salariés, de sous-traitants, etc. Je dois gérer une liquidation avec des mandataires judiciaires et ça m'empêche. Je ne peux pas prendre un job à côté parce que c'est quasiment à temps plein, la gestion de liquidation. Et ça, on n'en parle pas assez et je pense que c'est important pour les entrepreneurs, il ne faut pas les décourager, mais en tout cas de bien anticiper la fin et de bien se protéger.

• Thomas R.

  Il y a des choses que tu aurais faites différemment pendant cette expérience, justement ? Oui,

• Thierry V.

  les fautes que j'ai faites, elles sont typiques du primo-entrepreneur tout feu tout flamme. Bon, donc moi, je revivrai ce genre d'aventure, mais évidemment, là, si je remonte une boîte, je ne vais pas faire les mêmes erreurs, je ne vais pas m'emballer avec les VCs, je vais surveiller ma structure de coût, je vais commencer à m'intéresser à un concept un peu alien dans notre milieu qui est l'EBITDA, la marge. c'était presque un gros mot quand j'ai levé des fonds de dire si tu fais de l'Ebitda c'est que tu vas pas assez vite en fait, si tu fais du profit c'est que tu vas pas assez vite l'hypercroissance elle implique de cramer beaucoup de cash, donc voilà moi maintenant que j'ai vécu le traumatisme d'une faillite post VC, je vais faire le modèle inverse, je suis très très conservateur dans mon approche de l'entrepreneuriat maintenant

• Thomas R.

  Et t'as envie de réentreprendre ?

• Thierry V.

  Alors je n'ai pas le choix parce que je suis inembauchable... Si tu reçois mon CV, ça m'étonnerait que tu me prennes parce que tu vas dire, vu son profil, c'est pas quelqu'un qui va rester longtemps. Donc en fait, je suis vraiment pas embauchable.

• Thomas R.

  Parce que... T'as été entrepreneur d'une grosse boîte et on va te soupçonner de...

• Thierry V.

  Non mais c'est le cas, moi tous les profils d'entrepreneurs qui ont postulé chez moi, au bout de trois mois ils avaient leur nouvelle idée et ils s'en allaient. Donc j'ai passé trois mois à les former, je les perds. Si je reçois ton CV, je vais pas te prendre. Je sais très bien que t'es pas fait pour le salariat. Une fois que t'as été entrepreneur, tu peux pas revenir dans le salariat. Et personne va te croire. Et par ailleurs, comme j'ai pas de revenu, je suis obligé d'entreprendre. Et je suis piqué à ça. Donc oui, je vais remonter une boîte très rapidement.

• Thomas R.

  Et c'est aussi quelque chose qui te donne envie.

• Thierry V.

  C'est bien sûr quelque chose qui me donne envie et qui m'excite. Le problème, c'est que pour entreprendre, tu n'as pas besoin de grand chose. Tu n'as pas besoin de diplôme, tu n'as pas besoin d'argent. Tu as besoin d'un truc. C'est de l'énergie. Et je ne dis pas ça de manière symbolique, c'est vrai. L'énergie, c'est ta currency. Entre un mec qui a du cash et un mec qui a de l'énergie, moi, je mis sur celui qui a de l'énergie. Et quand tu es dans une faillite, dans une liquidation, tu te fais écraser. Moi, mon niveau d'énergie, aujourd'hui, il est à zéro parce que je subis un stress permanent entre les administrateurs, les juges, les procureurs, les avocats. Et c'est très dur de retrouver un élan entrepreneurial, de retrouver cette flamme, cette énergie qui anime quelqu'un qui n'a rien à perdre et qui n'a pas cette pression. Je l'avais au début de Masteos. Aujourd'hui, je dois lutter pour la retrouver à travers plein de techniques, le sport, les amis, les... Mais c'est retrouver l'énergie. C'est la seule condition pour lancer un projet.

• Thomas R.

  Si on veut repartir sur quelque chose de... De plus positif, c'est quoi ton principal souvenir, ta principale fierté de cette expérience ?

• Thierry V.

  Il y en a plein, mais le jour où j'ai reçu le ministre du logement à mon bureau, ça m'a fait quelque chose quand même.

• Thomas R.

  À quel moment ?

• Thierry V.

  L'année dernière, il est venu participer à une conférence que j'organisais aux locaux Masteos. Ça, ça m'a fait quelque chose. Le jour où on a fait 200 en un mois, je me suis dit que là, je crois que c'est un record. Le jour où... En fait, c'est plus des moments... J'ai des images où j'arrive au bureau et il y a 200 personnes devant moi. Et ce n'est pas un truc d'égo, c'est vraiment... Et 200 personnes qui kiffent, qui sont heureuses, une énergie incroyable, des petits chiens partout. Et en fait, tu vois ça et tu te dis...

• Thomas R.

  C'est grisant.

• Thierry V.

  Ah, c'est incroyable. Et les mecs, ils kiffent venir au bureau. Tout le monde est heureux. Et tu dis, j'ai créé de l'emploi. J'ai créé surtout ce kiff collectif. Il a été de courte durée, mais c'est des images qui reviennent comme ça.

• Thomas R.

  J'imagine que ça doit être une fierté. Tu parles du ministre du Logement. Il y a une actualité immobilière riche ou pauvre, en l'occurrence. Comment tu vois l'état actuel du marché toi ? ... Quel avenir tu arrives à prévoir, entrevoir, même si c'est assez compliqué ? Puis c'est quoi tes espoirs aussi pour ce marché-là ?

• Thierry V.

  Alors le marché, il est dead, c'est pour ça que j'ai fait faillite. Et malheureusement, j'ai pas mal de confrères qui souffrent dans le secteur, qui ne le disent pas forcément, mais en tout cas, c'est factuel, il n'y a plus de vente. Pourquoi il n'y a plus de vente ? Parce que les taux ont un peu brisé l'élan. Il y a eu des contraintes réglementaires assez fortes avec les DPE, les plafonnements, les lois anti-Airbnb qui ont pas mal découragé l'investissement immobilier. Et aujourd'hui, tu as l'incertitude politique avec les législatives et la dissolution de l'Assemblée.

• Thomas R.

  Juste pour que vous le sachiez, on enregistre à deux jours du premier tour des législatives.

• Thierry V.

  Tu vas voter pour qui ?

• Thomas R.

  Ça, je vais le garder secret pour le moment.

• Thierry V.

  Moi, je vote pour le parti animaliste, je tiens à te le dire. Et puis, ces incertitudes politiques, elles viennent geler le marché. Mais je pense que c'est un bon moment parce que ça fait baisser les prix. Là, pour le coup, je vois vraiment une baisse des prix très forte sur Paris. Je suis revenu sur le terrain pour essayer de gagner des sous à jouer à l'agent immobilier et j'adore ça. Et le retour au terrain, il fait beaucoup de bien et on constate que les prix baissent. Et donc, pour la première fois depuis longtemps, tu peux acheter un bien à Paris avec un budget accessible et avoir de la vraie renta. Je vois des studios en ce moment, des vrais studios, des trucs de 14-15 mètres carrés à 120, 130, 140 000 euros. Et je ne parle pas de chambre de bonne, je parle de vrais studios. Et c'est des trucs qui s'autofinancent.

• Thomas R.

  Alors qu'ils étaient montés à 150, 160.

• Thierry V.

  Donc en fait, si tu es une grosse boîte comme Masteos, avec une grosse structure de coûts, je n'ai aucune chose positive à te dire. En revanche, c'est le bon moment pour ceux qui veulent se lancer dans l'entrepreneuriat et dans l'immobilier de rentrer au point bas. Parce que ça ne peut que remonter. Et forcément, quand les prix décotent autant, quand les rentas à Paris se restaurent à ce niveau-là, où tu peux quasiment être autofinancé à Paris, ça réattire les gens et c'est sûr que ça va amorcer un nouveau cycle. Et je pense que d'ici 12-18 mois, on sera revenu sur un marché hyper dynamique.

• Thomas R.

  Ce qui serait une bonne nouvelle.

• Thierry V.

  Oui, il faut tenir.

• Thomas R.

  J'aime bien finir sur la question que se posent les étudiants, puisqu'on est sponsorisé par l'ESPI. Si tu devais donner un conseil à un jeune aujourd'hui qui veut se lancer dans l'immobilier, ou même à un moins jeune qui veut se reconvertir, ça serait quoi ?

• Thierry V.

  Déjà, être à l'aise avec les outils, l'IA. Aujourd'hui, on a ChatGPT, Perplexity, et les agents immobiliers s'en servent très peu. J'imagine que toi, tu l'as très bien intégré. Et puis on a... Parce que t'es pas agent immobilier. Ouais, c'est vrai. Tu connais Vincent Pavanello ? Oui. Il a lancé Mysteria pour aider les agents à s'occuper. Plus largement, les étudiants, il faut vraiment qu'ils profitent de ces outils d'IA que les générations d'avant n'utilisent pas et qui permettent aussi de faire la différence face au manque d'expérience d'un junior. Ça permet de faire des trucs incroyables en immobilier, de gagner énormément de temps. Et l'autre chose, c'est... Si vous voulez vraiment faire de l'immobilier, rappelez-vous que c'est un métier de terrain. Et donc, les startups tech, c'est cool, mais il ne faut jamais perdre la connexion avec le terrain. Il n'y a pas de meilleure école qu'en étant avec un acheteur, avec un vendeur, sur place, pour constater, sur place. Donc, n'allez pas vous foutre dans une tour d'ivoire ou dans une startup ou dans un bureau. Allez sur le terrain au maximum, c'est là où on apprend.

• Thomas R.

  Donc c'est ça le bon début de carrière, c'est va vendre un appart ou va louer un appartement, va gérer un bien.

• Thierry V.

  Voilà, et faire la panoplie gestion, travaux et transactions, transactions côté acheteur et côté vendeur, pour vraiment comprendre les différents interlocuteurs et pas être mono en début de carrière.

• Thomas R.

  Ok, super, je pense que c'est un super conseil. Merci beaucoup Thierry.

• Thierry V.

  Merci Thomas.

• Thomas R.

  C'est la fin de cet épisode d'Immostories, j'espère que vous avez apprécié la discussion avec Thierry autant que moi. Le podcast est diffusé sur... toutes les plateformes classiques, ainsi que sur notre site garantme.fr dans la section podcast. Je remercie encore une fois l'ESPI de nous aider à le promouvoir. Et puis je vous invite, si vous avez apprécié l'épisode, à nous suivre et à le partager. On se retrouve très vite pour un nouvel épisode d'Immostories. Merci, à bientôt.